镇江市物业管理实施办法.docx

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1、优质文本镇江市物业管理实施方法发布时间：2017-02-16 稿件来源：字体调整：大 中 小 浏览次数： 第一章 总那么第一条 为了标准物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据?中华人民共和国物权法?、国务院?物业管理条例?和?江苏省物业管理条例?等法律、法规，结合本市实际，制定本方法。第二条 本方法适用于本市行政区域内物业的使用、维护、效劳及其监督管理活动。本方法所称物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条 物业管理工

2、作实行属地负责制。各辖市、区人民政府、镇江新区管委会应当加强对本行政区域内物业管理工作的组织领导：一将物业效劳纳入现代效劳业开展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策；二明确物业管理行政主管部门、各街道办事处镇人民政府物业管理机构；三建立由物业管理行政主管部门、街道办事处镇人民政府和规划、城市管理、公安、物价、质量技术监督、环境保护、工商等部门参加的物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题，牵头组织有关部门对物业管理区域内违法、违规行为开展集中整治；四健全由物业管理行政主管部门、街道办事处镇人民政府、基层人民调解委员会等组成的物业管理纠纷处理机制，协调解决物业管理中发生的各

3、类矛盾和纠纷；五建立物业效劳应急管理机制和长效管理机制；六对旧住宅区配套设施不全的，有方案地组织综合整治，提升配套水平，逐步实施物业管理。第四条 市住房和城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作：一研究制定物业管理开展规划、行业效劳标准、相关配套政策和示范文本等；二指导、监督辖市、区物业管理行政主管部门相关工作；三建立健全物业效劳企业诚信体系，制定物业效劳企业和工程负责人信用信息管理方法；四依法查处违反物业管理法律、法规的行为。第五条 辖市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作：一负责住宅小区物业管理招投标、物业承接查验以及物业效劳企业交接工作的指导监督；二指

4、导和配合街道办事处镇人民政府做好业主自治组织筹建、换届及日常工作的监督；三负责对物业效劳企业的日常监管及信用信息核查管理工作；四指导和协调旧住宅小区物业管理相关工作；五依法查处违反物业管理法律、法规的行为。第六条 街道办事处镇人民政府具体负责本行政区域内物业管理工作：一建立社区物业效劳机构，公开投诉 、办公地址；二负责协调物业管理与社区管理、社区效劳的关系；三建立物业管理矛盾投诉调解机制，接受和处理群众的投诉和纠纷，指导社区居村民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷；四制定物业管理应急预案，落实物业应急管理机制；五负责业主自治组织的筹建、换届等相关工作，指导监督业主自

5、治组织的日常工作，建立业主自治组织档案；六协调建设单位与前期物业效劳企业、业主与物业效劳企业的关系。第七条 规划、城市管理、公安、物价、质量技术监督、环境保护、民防、工商等有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。第八条 市物业管理行业协会应当加强行业自律管理，强化行业监督，积极调解行业内部争议，标准从业行为，促进诚信经营，加强物业效劳企业从业人员培训，提高物业效劳水平，维护物业效劳企业的合法权益。第二章 物业管理区域第九条 一个物业管理区域由一个物业效劳企业实施物业管理。物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原那么，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自

6、然界限、社区布局、社区建设等因素确定。建设单位在向规划行政主管部门申请住宅建设工程设计方案审查时，应当明确物业管理区域的划分。规划行政主管部门在审查时，应当听取辖市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。第十条 建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。新建物业工程的物业管理区域划分遵循以下规定：一同一规划区域内地上、地下建筑物及其构筑物和共用设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域；二住宅物业工程内的非住宅物业与住宅物业，应当划分为一个物业管理区域；三分期建设或者由两个以上建设单位共同开发的物业工程，其配套

7、的设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；四其他可以划分物业管理区域的情形。上述情形中，配套设施设备能够分割、独立使用并符合规划建设工程设计方案要求且能够区分建筑物所有权的，可以划定为不同的物业管理区域，但规划行政主管部门有明确要求的除外。第十一条 新建物业工程的物业管理区域划分是物业管理方案的重要组成局部，建设单位在办理商品房预销售许可证前，应当将划定的物业管理区域向辖市、区物业管理行政主管部门备案，并提交以下材料：一物业管理区域档案登记表；二立项批文；三建设用地规划许可证；四土地使用权证书或者使用土地的批准文件；五规划条件书和规划总平面图；六其他相关材料。辖市、区物业管理行政主管部门

8、对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具物业管理区域划分备案证明。建设单位应当将物业管理区域划分备案证明的相关内容在商品房买卖合同中明示。第十二条 新建物业出售前，经规划行政主管部门批准调整原有规划设计方案，原物业管理区域划分不符合本方法第九条、第十条的，应当重新划分物业管理区域。物业管理区域内房屋已经预销售的，建设单位调整规划设计方案报规划行政主管部门审核前，应当征求相关买受人意见。重新划分物业管理区域后，由建设单位向辖市、区物业管理行政主管部门重新备案。已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业效劳企业向辖市、区物业管理行政主管部门备

9、案。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由辖市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处镇人民政府征求相关业主意见后确定物业管理区域，物业管理区域划分前应当在物业管理区域内显著位置向业主进行公示。第十三条 辖市、区物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有局部数量、业主共有局部主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。第三章 业主、业主大会与业主委员会 第十四条 房屋的所有权人为业主。业主应当依照法律、法规和管理规约含临时管理规约，下同行使权利，自觉履行法定和约定的义务。 第十五条 业主在物业管理活动中，享有以下权利：

10、一按照物业效劳合同含前期物业效劳合同的约定，接受物业效劳企业提供的效劳；二按程序提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；三提出制定和修改管理规约、业主大会议事规那么的建议；四参加业主大会会议，行使投票权，并在选举业主委员会成员时，享有被选举权；五监督业主委员会的工作；六监督物业效劳企业履行物业效劳合同含前期物业效劳合同；七对物业共用局部、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 八监督物业共用局部、共用设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金的管理和使用； 九认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼； 十法律、法规规定的其他权利。

11、 第十六条 业主在物业管理活动中，履行以下义务： 一遵守管理规约、业主大会议事规那么，不得损害公共利益和他人合法权益；二遵守物业管理区域内物业共用局部和共用设施设备的使用及公共秩序、公共平安、环境卫生的维护等方面的规章制度；三执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定； 四按照有关规定交纳专项维修资金； 五遵守物业效劳合同含前期物业效劳合同的相关约定，按时足额交纳物业效劳费、公共水电费含电梯运行电费，下同等费用； 六法律、法规规定的其他义务。第十七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的

12、，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1至5名候选人，经相关业主选举产生。参加业主代表大会的业主代表应当于业主代表大会7日前，就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。 第十八条 符合以下条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会以下统称业主大会会议： 一 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积到达50%以上的； 二 物业管理区域内业主已入住户数的比例到达50%以上的。 第十九条 物业管理区域内符合业主大会成立条件的

13、，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处镇人民政府的要求，报送以下筹备首次业主大会会议所需的文件资料：一物业管理区域备案证明；二房屋及建筑物面积清册；三业主名册；四建筑规划总平面图；五交付使用共用设施设备的清单及证明；六物业效劳用房配置证明；七其他有关的文件资料。第二十条 符合成立业主大会条件的，街道办事处镇人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首次业主大会会议所需的费用，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承当。建设单位在报送筹备首次业主大会会议所需文件资料时，应当和街道办事处镇人

14、民政府商定筹备召开首次业主大会会议所需费用，并将筹备费用一次性交至街道办事处镇人民政府代管。街道办事处镇人民政府应当将筹备费用单独列账，独立核算。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备费用的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。 第二十一条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处镇人民政府、社区居村民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处镇人民政府组织业主推荐产生，其他成员应当由其所在单位出具书面委托书。 筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的60%。筹备组组长由街道办事处镇人民政府代表担任。 筹备组中业主代表的推荐方法由街道办事处镇人民

15、政府确定，并向全体业主公布。筹备组应当自成立之日起7日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处镇人民政府协调解决。 筹备组正式开展工作前，辖市、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处镇人民政府对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。 第二十二条 筹备组应当自成立之日起90日内完成以下筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。 一确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容； 二拟定管理规约、业主大会议事规那么、业主委员会工作规那么草案； 三确定业主身份含业主姓名及所拥有的专有局部面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，监票人应当由街道办事处镇人民政

16、府派员担任； 四拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举方法； 五依法确定首次业主大会会议的召开方案、表决规那么； 六召开首次业主大会会议的其他准备工作。 对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主，公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。 业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在90日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处镇人民政府书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复

17、议和异议处理期间不包含在筹备期限内。第二十三条 业主大会决定以下事项，并履行相关职责：一制定和修改业主大会议事规那么、管理规约和业主委员会工作规那么；二选举或者更换业主委员会委员，监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；三制定物业效劳内容、标准以及物业效劳收费方案；四选聘、续聘、解聘物业效劳企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业效劳合同； 五依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项并监督实施； 六决定业主大会、业主委员会工作经费筹集方式并监督使用； 七改建、重建建筑物及其附属设施；八改变共用局部的用途；九制定、修改共用局部和共用设施设备收益分配、使用方

18、案；十法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的事项。第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规那么的规定召开，每年不少于一次。物业管理区域内有以下情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：一经专有局部占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；二发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；三业主大会议事规那么或者管理规约规定的其他情况。召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居村民委员会。社区居村民委员会应当对业主大会、业主委员会进行指导、监督。业主委员会应当做好业

19、主大会会议记录，并妥善保存。 第二十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。具体表决方式应当在管理规约或者业主大会议事规那么中约定。鼓励运用互联网技术开展业主自治活动，业主大会会议、业主小组议事可以采用纸质或者 信息、电子邮件、APP平台等方式实行实名制表决。第二十六条 业主委员会执行业主大会的决定事项，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权

20、益，履行以下职责：一执行业主大会决定和决议；二召集业主大会会议，报告物业管理状况以及业主委员会的工作情况；三草拟业主大会议事规那么、管理规约和业主委员会工作规那么及修改方案，提交业主大会表决； 四与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同；五草拟共用局部和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会表决； 六催促业主按时足额交纳物业效劳费、公共水电费及其他相关费用； 七草拟专项维修资金使用、续筹方案，提交业主大会表决； 八草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案，提交业主大会表决； 九催促业主、物业使用人遵守管理规约及其他有关规章制度； 十及时将业主大会的有关决定和决议向全体业主公布，并负责执行和组织

21、实施； 十一听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业效劳企业履行物业效劳合同； 十二接受街道办事处镇人民政府、社区居村民委员会的指导和监督，并积极配合做好社区管理工作，协调业主之间及业主与物业效劳企业之间的矛盾和纠纷； 十三法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。第二十七条 业主委员会实行任期制，每届任期3至5年，委员可以连选连任。业主委员会由5至11人的单数委员组成，具体人数、任期由业主大会议事规那么确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规那么确定。业主委员会实行差额选举的，未中选业主委员

22、会委员且得票数过半数的候选人，可以按照得票顺序中选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规那么确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的50%。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料到街道办事处镇人民政府备案，并向辖市、区物业管理行政主管部门备案：一业主委员会备案申请表；二业主委员会委员名单含委员根本情况和分工情况；三业主大会议事规那么和管理规约；四业主大会会议记录；五其他应当提供的材料。街道办事处镇人民政府和辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内

23、予以备案并出具书面备案证明。备案材料不齐全的，街道办事处镇人民政府应当书面告知须补齐的材料；备案材料齐全但存在争议的，街道办事处镇人民政府可以暂不出具备案证明，但应当书面说明暂不予备案的理由。业主委员会违反法律、法规以虚假资料取得备案的，辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处镇人民政府应当撤销备案，并在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会在辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，业主委员会印章应当标注中选届数及任期。业主大会印章由社区居村民委员会代为保管。业主大会印章应当根据业主大会议事规那么的规定或者业主大会会议的决定，在社区

24、居村民委员会监督下使用。业主委员会应当建立业主委员会印章管理规定，并指定专人保管印章。业主委员会印章应当在其职责范围内根据业主委员会会议的决定使用。第二十九条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承当，可以从物业共用局部、共用设施设备收益中列支，也可以由全体业主分摊，具体经费额度由业主委员会提出预算，经业主大会表决通过后执行。业主大会、业主委员会工作经费由社区居村民委员会代为保管，社区居村民委员会应当单独列账，专户存储，监督使用。业主委员会每半年应当向全体业主公布业主大会、业主委员会工作经费的使用情况，接受全体业主的监督。业主委员会的委员可以获得一定数额的津贴。津贴来源在业主大会、业主委

25、员会的工作经费中列支，津贴标准由业主大会决定后在业主委员会工作规那么中确定。业主委员会委员不得接受本物业管理区域物业效劳企业的津贴。 第三十条 业主委员会应当按照业主大会议事规那么的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托代理人参加会议。业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内显著位置公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作

26、书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。第三十一条 业主委员会委员、业主代表有以下情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员或者代表资格：一以书面方式提出辞职请求的；二不履行委员、业主代表职责的；三利用委员、代表资格谋取私利或者本人、配偶及其直系亲属与同一物业管理区域内提供物业效劳的企业有利害关系的； 四不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；五侵害他人合法权益的；六有不良信用记录的；七因其他原因不宜担任业主委员会委员

27、、业主代表的。第三十二条 业主委员会委员、业主代表因本方法第三十一条情形资格终止的，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会委员、业主代表出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补方法由业主大会决定或者在业主大会议事规那么中规定。业主委员会委员人数缺乏总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举新一届业主委员会。业主委员会委员因客观原因集体辞职或者委员人数缺乏总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由社区居村民委员会在街道办事处镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。业主委员会委员、业主代表资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关

28、档案资料、财物、印章等在街道办事处镇人民政府和社区居村委会的监督下移交给业主委员会。拒不移交的，其他业主委员会委员、新一届业主委员会可以向公安派出所提出协助移交，公安派出所应当予以配合。第三十三条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处镇人民政府。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由街道办事处镇人民政府参照本方法第二十一条、第二十二条，组织选举新一届业主委员会。原业主委员会委员怠于或者阻挠换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。 业主

29、委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的有关档案资料、财物、印章等在街道办事处镇人民政府和社区居村委会的监督下移交新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以向公安派出所提出协助移交，公安派出所应当予以配合。第三十四条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承当的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第三十五条 业主委员会任期内，

30、备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。业主委员会应当同时将变更情况书面告知物业效劳企业或者其他管理人，并在物业管理区域内显著位置公告。第三十六条 住宅小区有以下情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责：一不具备成立业主大会条件的；二具备成立业主大会条件但未成立，经辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处镇人民政府指导后仍不能成立的。第三十七条 物业管理委员会由街道办事处镇人民政府、社区居村民委员会、社区效劳机构、建设单位、业主代表等组成。物业管理委员会的业主代表可以由业主自荐，也可以由社区居村民委员会推荐，业主代表最终由街道办

31、事处镇人民政府确定，物业管理委员会其他成员应当由其所在单位出具书面委托。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处镇人民政府协调解决。物业管理委员会成员人数应当为5至11人的单数，其中业主代表应当不少于总人数的60%。物业管理委员会主任由街道办事处镇人民政府代表担任。街道办事处镇人民政府应当将物业管理委员会的成员名单、物业管理委员会议事规那么等内容，在物业管理区域内显著位置进行公示。物业管理委员会成立之日起30日内应当持以下材料到辖市、区物业管理行政主管部门备案：一物业管理委员会备案申请表；二物业管理委员会成员的身份证明含委员根本情况和分工情况；三管理规约、物业管理委员会议事规那么；四其他

32、应当提供的材料。辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案并出具书面备案证明。物业管理委员会办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。第三十八条 物业管理委员会作出的决定，应当就相关事项进行公示，公示时间不少于7个工作日。业主对公示内容有异议的，应当在公示期间以书面形式向物业管理委员会提出意见，物业管理委员会应当及时给予书面答复。物业管理委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同期限一般不得超过3年。街道办事处镇人民政府对能够召开业主大会的，应当组织召开业主大会选举业主委员会。物业管理委员会自业主委员会备案之日起停止其职责，并在10日

33、内与业主委员会办理移交手续。第三十九条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行以下职责：一推选业主代表出席业主大会会议；二决定本幢、单元范围内住宅共用局部、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；三决定本小组范围内的其他事项。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规那么的规定，不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定，并在作出决定后7日内告知业主委员会。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规那么执行。第四十条 业主大会筹备组中的

34、业主代表、业主代表大会的业主代表、业主委员会的委员、物业管理委员会的业主代表由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、具备必要的工作时间的业主担任，最高任职年龄可在业主大会议事规那么中约定。业主有以下情形，不得担任上述职务，已担任上述职务的，应当终止其职务并予以公示：一因物业转让、灭失等原因不再具备业主资格的；二丧失民事行为能力的；三依法被限制人身自由的；四有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为的；五未按照规定交纳物业效劳费、公共水电费、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用的；六违法出租房屋的；七非法接受、索取建设单位、物业效劳企业的利益或者报

35、酬的；八其他违反法律、法规、管理规约、业主大会议事规那么等不宜担任的情形。第四章 前期物业管理第四十一条 新建住宅物业实行前期物业管理。鼓励销售后形成多个业主的非住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业效劳企业签订书面的前期物业效劳合同。前期物业效劳合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。第四十二条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。投标人少于3个或者住宅规模建筑面积小于3万平方米的，经辖市、区物业管理行政主管部门批准，可

36、以采用协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。建设单位应当提供前期物业管理开办费及物业承接查验所需费用，费用的具体标准及支付方式由建设单位与物业效劳企业根据工程规模、配套设施等因素协商确定。物业管理开办费用于购置物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业效劳企业使用，应当在前期物业效劳合同中明确载明。物业承接查验的费用，由建设单位和物业效劳企业在前期物业效劳合同中约定。第四十三条 建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报辖市、区物业管理行政主管部门备案：一建设单位营业执照；二物业管理区域的备案证明、拟当期预销售楼宇的建设工程规划许可证及建设工程施工许可

37、证；三招标公告或者招标邀请书；四招标文件；五招标代理委托合同适用委托机构代理；六法律、法规规定的其他材料。辖市、区物业管理行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令建设单位改正。第四十四条 建设单位在招投标结束后，应当在投标有效期截止时限30日前确定中标的物业效劳企业，投标有效期应当在招标文件中载明。建设单位向中标的物业效劳企业发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的物业效劳企业，并应当返还其投标书。建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下材料向辖市、区物业管理行政主管部门备案：一开标评标过程；二确定中标人的方式及理由；三评标委员会的评标报告；四中标人的投标文件。辖

38、市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具中标备案通知书。第四十五条 前期物业效劳合同应当由物业效劳企业向物业管理行政主管部门、价格行政主管部门备案。辖市、区物业管理行政主管部门、价格行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具备案通知书。第四十六条 前期物业效劳期间，建设单位与物业效劳企业解除前期物业效劳合同的，建设单位应当在物业管理区域内显著位置进行公示，并通过招投标方式另行选聘物业效劳企业。建设单位应当向辖市、区物业管理行政主管部门及价格行政主管部门重新办理备案手续。第四十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖

39、合同应当包含前期物业效劳合同约定的内容，或者同时签订前期物业效劳委托协议，对前期物业效劳的内容予以约定。前期物业效劳费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承当，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承当。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业效劳费用由建设单位全额承当。业主应当按照房屋买卖合同符合竣工验收条件、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业效劳费、公共水电费等费用。第四十八条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积4的比例配置物业效劳用房，其中：2.5为办公用房，1.5为经营用房，低于100平方米的按照100平方米配置，并无偿移交。物业效劳用房中

40、用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业效劳用房的比例合理确定，一般按照建筑面积20至40平方米配置。物业效劳用房所有权属于全体业主。集中建设的保障性住房还应当按照不低于地上地下总建筑面积3增加配置物业效劳经营性用房，收益用于弥补物业效劳费缺乏。第四十九条 物业效劳用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明。物业效劳用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业效劳用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。物业效劳用房建造的根本标准，应当符合国家有关工程质量和平安的要求，内墙应当刷涂料，顶棚吊

41、顶或者刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间墙地面铺贴瓷砖，安装卫生洁具，具有上下水、供电等正常使用功能；住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的，应当在物业效劳用房内预留端口，具备正常使用功能。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、车棚、车库、室内层高缺乏2.2米的房屋计入物业效劳用房面积。物业效劳用房不计入分摊共用建筑面积，建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业效劳用房并申请登记。物业效劳用房不得买卖和抵押。第五十条 物业效劳企业承接物业时，应当对物业共用局部、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循老实信用、客观公正、权责清楚以及保护业主共同财产

42、的原那么。现场查验物业20日前，建设单位应当向物业效劳企业移交以下资料：一竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；二共用设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；三物业质量保修文件和物业使用说明文件；四物业管理所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限，最长不超过10日。 承接查验后，建设单位应当与物业效劳企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验根本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。 物业承接查验协议作为前期物业效劳合同的补充协议，与前期物业效劳

43、合同具有同等法律效力。 第五十一条 物业效劳企业应当自物业交接后30日内，持以下文件向辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续：一临时管理规约；二物业承接查验协议；三建设单位移交资料清单；四查验记录；五交接记录；六其他与承接查验有关的文件。辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具备案证明。物业效劳企业应当在备案后将物业承接查验情况及备案证明，在物业管理区域内显著位置公告。第五十二条 物业效劳企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。 物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业效劳合同终止，业主大会选聘新的物业效劳企业的，被

44、解聘的物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止之日起10日内，在业主委员会和街道办事处镇人民政府的监督确认下，向被选聘的物业效劳企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会、物业管理委员会移交。第五章 物业效劳第五十三条 从事物业效劳的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业效劳企业资质，并按照资质等级承接物业工程。外地物业效劳企业在本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门备案。第五十四条 业主大会成立后，业主大会或者业主大会授权的业主委员会通过招投标方式选聘物业效劳企业的，按照前期物业管理招投标相关规定执行。业主委员会招标前，应当拟定选聘方案。选聘方案包括拟选聘物业效劳企业的资质、管

45、理实绩要求、物业效劳内容和收费标准、物业效劳合同期限和选聘方式等相关内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公告。业主大会决定续聘原物业效劳企业或者实施自行管理的，业主委员会应当将物业效劳内容和收费标准等，在物业管理区域内显著位置公告。第五十五条 业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业效劳企业签订物业效劳合同。物业效劳合同应当对物业管理内容、效劳标准含人员配置、效劳费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业效劳企业应当于物业效劳合同签订之日起30日内，将物业效劳合同及业主大会选聘或者续聘物业效劳

46、企业的表决证明报辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处镇人民政府备案。第五十六条 物业效劳企业应当按照物业效劳合同指派工程负责人。更换工程负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。业主委员会经征求专有局部占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，可以要求物业效劳企业更换工程负责人；要求更换工程负责人的，物业效劳企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。工程负责人发生更换的，物业效劳企业应当书面告知辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处镇人民政府。第五十七条 物业效劳企业应当按照物业效劳合同中关于平安防范的约定，落实平安防范措施，做好物业管理区域内的平安防范工作。物业效劳企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等效劳均属保安效劳行为，相关保安人员及保安效劳应当符合国家保安效劳管理的有关规定，依法接受公安机关的业务指导和监督管理。物业管理区域内保安效劳管理具体方法由公安部门会同物业管理行政主管部门另行制定。第五十八条 业主应当根据物业效劳合同的约定交纳物业效劳费、公共水电费等费用。业主与物业使用人约定由物业使