闭门器公司固定资产和无形资产投资管理分析.docx

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1、泓域/闭门器公司固定资产和无形资产投资管理分析闭门器公司固定资产和无形资产投资管理分析xxx集团有限公司目录一、 公司简介2二、 运用相关指标评价投资项目的财务可行性3三、 财务可行性评价指标的类型5四、 财务可行性要素的特征6五、 产出类财务可行性要素的估算7六、 项目基本情况9七、 项目经济效益评价11营业收入、税金及附加和增值税估算表12综合总成本费用估算表14利润及利润分配表15项目投资现金流量表17借款还本付息计划表20八、 进度计划21项目实施进度计划一览表21一、 公司简介（一）公司基本信息1、公司名称：xxx集团有限公司2、法定代表人：杜xx3、注册资本：810万元4、统一社会

2、信用代码：xxxxxxxxxxxxx5、登记机关：xxx市场监督管理局6、成立日期：2012-4-107、营业期限：2012-4-10至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx（二）公司简介公司自成立以来，坚持“品牌化、规模化、专业化”的发展道路。以人为本，强调服务，一直秉承“追求客户最大满意度”的原则。多年来公司坚持不懈推进战略转型和管理变革，实现了企业持续、健康、快速发展。未来我司将继续以“客户第一，质量第一，信誉第一”为原则，在产品质量上精益求精，追求完美，对客户以诚相待，互动双赢。公司全面推行“政府、市场、投资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略，以高度的社会责任积极响应政府

3、城市发展号召，融入各级城市的建设与发展，在商业模式思路上领先业界，对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。 二、 运用相关指标评价投资项目的财务可行性财务可行性评价指标的首要功能，就是用于评价某个具体的投资项目是否具有财务可 行性。在投资决策的实践中，必须对所有已经具备技术可行性的投资备选方案进行财务可 行性评价。不能全面掌握某一具体方案的各项评价指标，或者所掌握的评价指标的质量失 真，都无法完成投资决策的任务。（一）判断方案完全具备财务可行性的条件如果某一投资方案的所有评价指标均处于可行区间，则可以断定该投资方案无论从哪个方面看都具备财务可行性，或完全具备可行性。（二）判断方案是否完全不具备

4、财务可行性的条件如果某一投资项目的评价指标均处于不可行区间，则可以断定该投资项目无论从哪个方面看都不具备财务可行性，或完全不具备可行性，应当彻底放 弃该投资方案。（三）判断方案是否基本具备财务可行性的条件如果在评价过程中发现某项目的主要指标处于可行区间，但次要或辅助指标处于不可行区间，则可断定该项目基本上具有财务可行性。（四）判断方案是否基本不具备财务可行性的条件如果在评价过程中发现某项目出现主要指标处于不可行区间，即使次要或辅助指标处于可行区间，也可断定该项目基本上不具有财务可行性。（五）其他应当注意的问题在对投资方案进行财务可行性评价过程中，除了要熟练掌握和运用上述判定条件外 还必须明确以

5、下两点：第一，主要评价指标在评价财务可行性的过程中起主导作用。在对独立项目进行财务可行性评价和投资决策的过程中，当静态投资回收期（次要指 标）或总投资收益率（辅助指标）的评价结论与净现值等主要指标的评价结论发生矛盾时 应当以主要指标的结论为准。第二，利用动态指标对同一个投资项目进行评价和决策，会得出完全相同的结论。在对同一个投资项目进行财务可行性评价时，净现值、净现值率和内部收益率指标的 评价结论是一致的。三、 财务可行性评价指标的类型财务可行性评价指标，是指用于衡量投资项目财务效益大小和评价投入产出关系是否合理，以及评价其是否具有财务可行性所依据的一系列量化指标的统称。由于这些指标不仅可以用

6、于评价投资方案的财务可行性，而且还可以与不同的决策方法相结合，作为多方案比较与选择决策的量化标准与尺度，因此在实践中又称为财务投资决策评价指标，简称评价指标。财务可行性评价指标很多，本书主要介绍静态投资回收期、总投资收益率、净现值、净现值率和内部收益率五个指标。上述评价指标可以按以下标准进行分类：（1）按照是否考虑资金时间价值分类，可分为静态评价指标和动态评价指标。前者是指在计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标，简称为静态指标，包括：总投资收益率和静态投资回收期；后者是指在计算过程中充分考虑和利用资金时间价值因素的指标。（2）按指标性质不同，可分为在一定范围内越大越好的正指标和越小越好的反指

7、标两大类。上述指标中只有静态投资回收期属于反指标。（3）按指标在决策中的重要性分类，可分为主要指标、次要指标和辅助指标。净现值、内部收益率等为主要指标；静态投资回收期为次要指标；总投资收益率为辅助指标。从总体看，计算财务可行性评价指标需要考虑的因素包括：财务可行性要素、项目计算期的构成、时间价值和投资的风险。其中，前两项因素是计算任何财务可行性评价指标都需要考虑的因素，可以通过测算投资项目各年的净现金流量来集中反映；时间价值则是计算动态指标应当考虑的因素，投资风险既可以通过调整项目净现金流量来反映，也可以通过修改折现率指标来反映。因此本节先介绍测算投资项目各年净现金流量的技巧，然后结合动态评价

8、指标的计算讨论如何确定折现率。四、 财务可行性要素的特征财务可行性要素是指在项目的财务可行性评价过程中，计算一系列财务可行性评价指标所必须予以充分考虑的、与项目直接相关的、能够反映项目投入产出关系的各种主要经济因素的统称。财务司衍性要素通常应具备重要性、可计量性、时间特征、效益性、收益性、可预测性和直接相关性等特征。财务可行性评价的重要前提，是按照一定定量分析技术估算所有的财务可行性要素，进而才能计算出有关的财务评价指标。在估算时必须注意的是，尽管相当多的要素与财务会计的指标在名称上完全相同，但由于可行性研究存在明显的特殊性，得知这些要素与财务会计指标在计量口径和估算方法方面往往大相径庭。因此

9、，千万不能生搬硬套财务会计的现成结论。从项目投入产出的角度看，可将新建工业投资项目的财务可行性要素划分为投入类和产出类两种类型。五、 产出类财务可行性要素的估算产出类财务可行性要素包括以下四项内容：（1）在运营期发生的营业收入；（2）在运营期发生的补贴收入；（3）通常在项目计算期末回收的固定资产余值；（4）通常在项目计算期末回收的流动资金。（一）营业收入的估算营业收入应按项目在运营期内有关产品的各年预计单价（不含增值税）和额预测销售量（假定运营期每期均可以自动实现产销平衡）进行估算。营业收入也属于时期指标，为简化计算，假定营业收入发生于运营期各年的年末。（二）补贴收入的估算补贴收入是与运营期收

10、益有关的政府补贴，可根据按政策退还的增值税：按销量或工作量分期计算的定额补贴和财政补贴等予以估算。（三）固定资产余值的估算在进行财务可行性评价时，假定主要固定资产的折旧年限等于运营期，则终结点回收的固定资产余值等于该主要固定资产的原值与其法定净残值率的乘积，或按事先确定的净残值确定；在运营期内，因更新改造而提前回收的固定资产净损失等于其折余价值与预计可变现净收入之差。（四）回收流动资金的估算当项目处于终结点时，所有垫付的流动资金都将退出周转，因此，在假定运营期内不存在因加速周转而提前回收流动资金的前提下，终结点一次回收的流动资金必然等于各年垫支的流动资金投资额的合计数。在进行财务可行性评价时，

11、将在终结点回收的固定资产余值和流动资金统称为回收额。六、 项目基本情况（一）项目投资人xxx集团有限公司（二）建设地点本期项目选址位于xx园区。（三）项目选址本期项目选址位于xx园区，占地面积约99.00亩。（四）项目实施进度本期项目建设期限规划24个月。（五）投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资50243.38万元，其中：建设投资40524.42万元，占项目总投资的80.66%；建设期利息858.17万元，占项目总投资的1.71%；流动资金8860.79万元，占项目总投资的17.64%。（六）资金筹措项目总投资50243.38万元，根据资金筹

12、措方案，xxx集团有限公司计划自筹资金（资本金）32729.57万元。根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额17513.81万元。（七）经济评价1、项目达产年预期营业收入（SP）：86300.00万元。2、年综合总成本费用（TC）：71947.22万元。3、项目达产年净利润（NP）：10484.02万元。4、财务内部收益率（FIRR）：13.78%。5、全部投资回收期（Pt）：6.85年（含建设期24个月）。6、达产年盈亏平衡点（BEP）：35947.00万元（产值）。（八）主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积66000.00约99.00亩1.1总建筑面积1

13、23078.68容积率1.861.2基底面积38280.00建筑系数58.00%1.3投资强度万元/亩395.402总投资万元50243.382.1建设投资万元40524.422.1.1工程费用万元34627.742.1.2工程建设其他费用万元4832.812.1.3预备费万元1063.872.2建设期利息万元858.172.3流动资金万元8860.793资金筹措万元50243.383.1自筹资金万元32729.573.2银行贷款万元17513.814营业收入万元86300.00正常运营年份5总成本费用万元71947.226利润总额万元13978.707净利润万元10484.028所得税万元3

14、494.689增值税万元3117.2910税金及附加万元374.0811纳税总额万元6986.0512工业增加值万元24759.3813盈亏平衡点万元35947.00产值14回收期年6.85含建设期24个月15财务内部收益率13.78%所得税后16财务净现值万元5494.39所得税后七、 项目经济效益评价（一）生产规模和产品方案本期项目所有基础数据均以近期物价水平为基础，项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑装产品及服务相对价格变化，同时，假设当年装产品及服务产量等于当年产品销售量。（二）项目计算期及达产计划的确定为了更加直观的体现项目的建设及运营情况，本期项目计算期为10年，其中建设期2年（

15、24个月），运营期8年。项目自投入运营后逐年提高运营能力直至达到预期规划目标，即满负荷运营。（三）营业收入估算本期项目达产年预计每年可实现营业收入86300.00万元；具体测算数据详见营业收入税金及附加和增值税估算表所示。营业收入、税金及附加和增值税估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1营业收入0.0060410.0069040.0086300.002增值税0.002483.342838.103117.292.1销项税0.007853.308975.2011219.002.2进项税0.005369.966137.108101.713税金及附加0.00298.00340.573

16、74.083.1城建税0.00173.83198.67218.213.2教育费附加0.0074.5085.1493.523.3地方教育附加0.0049.6756.7662.35（二）达产年增值税估算根据中华人民共和国增值税暂行条例的规定和关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知及相关规定，本期项目达产年应缴纳增值税计算如下：达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=3117.29万元。（三）综合总成本费用估算本期项目总成本费用主要包括外购原材料费、外购燃料动力费、工资及福利费、修理费、其他费用（其他制造费用、其他管理费用、其他营业费用）、折旧费、摊销费和利息支出等。本期项目年综合总成本费用的估算是

17、以产品的综合总成本费用为基点进行，根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期项目综合总成本费用71947.22万元，其中：可变成本61700.77万元，固定成本10246.45万元。达产年项目经营成本68873.02万元。具体测算数据详见综合总成本费用估算表所示。综合总成本费用估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1原材料、燃料费0.0041307.3847208.4359010.542工资及福利费0.002690.232690.232690.233修理费0.001524.881524.881524.884其他费用0.005647.375647.37

18、5647.374.1其他制造费用0.00539.23539.23539.234.2其他管理费用0.00360.60360.60360.604.3其他营业费用0.004747.544747.544747.545经营成本0.0051169.8657070.9168873.026折旧费0.002171.252171.252171.257摊销费0.0044.7744.7744.778利息支出0.00858.18858.18858.189总成本费用0.0054244.0660145.1171947.229.1其中：固定成本0.0010246.4510246.4510246.459.2可变成本0.0043

19、997.6149898.6661700.77（四）税金及附加本期项目税金及附加主要包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。根据谨慎财务测算，本期项目达产年应纳税金及附加374.08万元。（五）利润总额及企业所得税根据国家有关税收政策规定，本期项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-税金及附加=13978.70（万元）。企业所得税税率按25.00%计征，根据规定本期项目应缴纳企业所得税，达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=13978.7025.00%=3494.68（万元）。（六）利润及利润分配该项目达产年可实现利润总额13978.70万元，缴纳企

20、业所得税3494.68万元，其正常经营年份净利润：净利润=达产年利润总额-企业所得税=13978.70-3494.68=10484.02（万元）。利润及利润分配表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1营业收入0.0060410.0069040.0086300.002税金及附加0.00298.00340.57374.083总成本费用0.0054244.0660145.1171947.224利润总额0.005867.948554.3213978.705应纳所得税额0.005867.948554.3213978.706所得税0.001466.982138.583494.687净利润0.0

21、04400.966415.7410484.028期初未分配利润0.000.003960.869338.949可供分配的利润0.004400.9610376.6019822.9610法定盈余公积金0.00440.101037.661982.3011可供分配的利润0.003960.869338.9417840.6712未分配利润0.003960.869338.9417840.6713息税前利润0.008193.1011551.0818331.56（四）财务内部收益率（所得税后）项目财务内部收益率（FIRR），系指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率，本期项目财务内部收益率为：财务

22、内部收益率（FIRR）=13.78%。本期项目投资财务内部收益率13.78%，高于行业基准内部收益率，表明本期项目对所占用资金的回收能力要大于同行业占用资金的平均水平，投资使用效率较高。（五）财务净现值（所得税后）所得税后财务净现值（FNPV）系指项目按设定的折现率，计算项目经营期内各年现金流量的现值之和：财务净现值（FNPV）=5494.39（万元）。以上计算结果表明，财务净现值5494.39万元（大于0），说明本期项目具有较强的盈利能力，在财务上是可以接受的。（六）投资回收期（所得税后）投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是财务上投资回收能力的主要静态指标；全部投资回收期

23、（Pt）=（累计现金流量开始出现正值年份数）-1+上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量，本期项目投资回收期：投资回收期（Pt）=6.85年。本期项目全部投资回收期6.85年，要小于行业基准投资回收期，说明项目投资回收能力高于同行业的平均水平，这表明项目的投资能够及时回收，盈利能力较强，故投资风险性相对较小。项目投资现金流量表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1现金流入0.000.0060410.0069040.0086300.001.1营业收入0.000.0060410.0069040.0086300.002现金流出20262.2120262.2157670.4158297

24、.5677221.812.1建设投资20262.2120262.212.2流动资金0.006202.55886.087974.712.3经营成本0.0051169.8657070.9168873.022.4税金及附加0.00298.00340.57374.083所得税前净现金流量-20262.21-20262.212739.5910742.449078.194累计所得税前净现金流量-20262.21-40524.42-37784.83-27042.39-17964.205调整所得税0.002048.282887.774582.896所得税后净现金流量-20262.21-20262.211272

25、.618603.865583.517累计所得税后净现金流量-20262.21-40524.42-39251.81-30647.95-25064.44计算指标1、项目投资财务内部收益率（所得税前）：19.96%；2、项目投资财务内部收益率（所得税后）：13.78%；3、项目投资财务净现值（所得税前，ic=11%）：19058.95万元；4、项目投资财务净现值（所得税后，ic=11%）：5494.39万元；5、项目投资回收期（所得税前）：6.05年；6、项目投资回收期（所得税后）：6.85年。（七）债务资金偿还计划本期项目按照“按月还息，到期还本”的模式偿还建设投资借款计算，还款期为10年。借款偿

26、还资金来源主要是项目运营期税后利润。（八）利息备付率测算按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，利息备付率系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映出项目偿还债务利息的保障程度，本期项目达产年利息备付率（ICR）为21.36。本期项目实施后各年的利息备付率均高于利息备付率的最低可接受值，说明本期项目建成正常运营后利息偿付的保障程度较高。（九）偿债备付率测算按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，偿债备付率系指在借款偿还期内，可用于还本付息的资金（EBITDA-TAX）与应还本付息金额（PD）的比值，它表示可用于还本付息的

27、资金偿还借款本金和利息的保障程度，本期项目达产年偿债备付率（DSCR）为19.87。根据约定的还款方式对本期项目的计算表明，在项目实施后各年的偿债率均高于偿债备付率的最低可接受值，说明项目建成后可用于还本付息的资金保障程度较高。借款还本付息计划表单位：万元序 号项目第1年第2年第3年第4年第5年1借款1.1期初借款余额8756.90517513.8117513.8117513.811.2当期还本付息214.541501.81858.18858.18858.181.2.1还本1.2.2付息214.541501.81858.18858.18858.181.3期末借款余额8756.90517513.

28、8117513.8117513.8117513.812利息备付率21.363偿债备付率19.87（十）级标题经济评价结论根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入86300.00万元，综合总成本费用71947.22万元，税金及附加374.08万元，净利润10484.02万元，财务内部收益率13.78%，财务净现值5494.39万元，全部投资回收期6.85年。本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资回收期合理。综上所述，本期项目从经济效益指标上评价是完全可行的。八、 进度计划（一）项目进度安排结合该项目建设的实际工作情况，xxx集团有限公司将项目工程的建设周期确定为24个月，其工作内

29、容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。项目实施进度计划一览表单位：月序号工作内容246810121416182022241可行性研究及环评2项目立项3工程勘察建筑设计4施工图设计5项目招标及采购6土建施工7设备订购及运输8设备安装和调试9新增职工培训10项目竣工验收11项目试运行12正式投入运营（二）项目实施保障措施施工中应遵照执行下列工期保证措施，按合同规定如期完成。1、项目建设单位要在技术准备、人员配备、施工机械、材料供应等方面给予充分保证。2、选派组织能力强、技术素质高、施工经验丰富、最优秀的工程技术人员和施工队伍投入该项目施工。3、认真做好施工技术准备工作，预测分析施工过程中可能出现的技术难点，提前进行技术准备，确保施工顺利进行。4、科学组织施工平行流水作业，交叉施工，使施工机械等资源发挥最大的使用效率，做到现场施工有条不紊，忙而不乱。5、项目建设单位要制定严密的工程施工进度计划，并以此为依据，详细编制周、月施工作业计划，以施工任务书的形式下达给参与工程施工的施工队伍。