老年人辅助机器人公司信托投资方案【参考】.docx

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1、泓域/老年人辅助机器人公司信托投资方案老年人辅助机器人公司信托投资方案目录一、 产业环境分析2二、 强化居家社区养老服务能力3三、 必要性分析5四、 债券投资的基本概念5五、 债券投资的价值评价6六、 股票投资的选择7七、 股票投资的价值评价10八、 并购的含义与类型14九、 企业并购的支付方式17十、 信托投资的条件与程序19十一、 信托投资的含义与分类26十二、 项目简介28十三、 项目经济效益评价32营业收入、税金及附加和增值税估算表33综合总成本费用估算表34利润及利润分配表36项目投资现金流量表38借款还本付息计划表40十四、 进度规划方案41项目实施进度计划一览表42一、 产业环境

2、分析一年来，全市经济社会发展总体平稳、稳中有进、进中提质。一是经济运行保持平稳。完成地区生产总值7401亿元，增长6.8%、全省第三；规模以上工业增加值增长9.1%，全省第二；固定资产投资增长5.6%；进出口总额2330.8亿元、增长2.8%，其中出口1738.8亿元、增长5.2%；实际使用外资26.3亿美元；社会消费品零售总额2815.7亿元，增长7.8%、全省第三。二是质量效益显著提升。一般公共预算收入590亿元，增长5.3%、全省第二，税比85%、全省第三；高新技术产业产值占比达48%；规上工业企业利润总额增长8.5%；单位GDP能耗下降4.5%。三是新旧动能加快转换。预计全社会研发经费

3、占比达2.83%；科技进步贡献率达64%；新增高新技术企业421家；万人发明专利拥有量36.58件，同比增加3.82件；高新技术产业投资增长9.8%。四是人民生活持续改善。全体居民人均可支配收入达49840元、全省第四，增长8.5%；居民消费价格上涨3%；城镇登记失业率控制在3%以内。10件民生实事项目全面完成。今年是高水平全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，是推进“强富美高”新常州建设再出发的起步之年。今年经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长6.5%左右，一般公共预算收入增长4.5%左右，固定资产投资增长6%左右，社会消费品零售总额增长7%以上，进出口总额稳中提效，实际使用外

4、资26亿美元，全社会研发经费支出占GDP比重达2.84%左右，全体居民人均可支配收入高于GDP增速，居民消费价格涨幅、城镇登记失业率分别控制在4%、3%以内。二、 强化居家社区养老服务能力建立老年人助餐服务网络。综合利用社区养老服务设施和闲置房屋等资源，打造一批食材可溯、安全卫生、价格公道的标准化社区老年食堂（助餐服务点）。重点补齐农村、远郊等助餐服务短板，支持当地养老服务机构、餐饮场所等增加助餐功能，推广邻里互助的助餐模式。丰富和创新助餐服务提供机制，因地制宜采取中央厨房、社区食堂、流动餐车等形式，降低运营成本，便利老年人就餐。支持高质量多元化供餐。围绕更好满足老年人多层次多样化就餐需求，鼓

5、励助餐机构开发餐饮产品、丰富菜色品种、合理营养膳食。建立助餐服务合理回报机制，由经营者根据实际服务成本和适度利润水平确定收费标准，引导更多市场主体参与助餐服务。引导外卖平台等市场主体参与助餐配送。推动助餐机构投保食品安全责任保险。发展老年人助浴服务。支持社区助浴点、流动助浴车、入户助浴等多种业态发展，培育一批专业化、连锁化助浴机构。研究制定老年人助浴服务相关标准规范，加强养老护理员助浴技能培训。支持助浴服务相关产品研发，推广应用经济实用型产品。鼓励助浴机构投保相关保险，提高风险保障程度。加强居家老年人巡访关爱。建立居家养老巡访关爱服务制度，实行普遍巡访和重点巡访相结合，采取电话问候、上门探访等

6、多种形式，运用互联网、物联网等技术手段，为老年人提供紧急救援服务。通过“社工+邻里+志愿者+医生”相结合的方式，为特殊困难老年人提供身心关爱服务。提高老年人生活服务可及性。依托社区养老服务设施，引导社区综合服务平台广泛对接老年人需求，提供就近就便消费服务。组织和引导物业企业、零售服务商、社会工作服务机构等拓展为老服务功能，提供生活用品代购、餐饮外卖、家政预约、代收代缴、挂号取药、精神慰藉等服务。培育老年人生活服务新业态。推动“互联网+养老服务”发展，推动互联网平台企业精准对接为老服务需求，支持社区养老服务机构平台化展示，提供“菜单式”就近便捷为老服务，鼓励“子女网上下单、老人体验服务”。培育城

7、市级综合信息平台和行业垂直信息平台。引导有条件的养老服务机构线上线下融合发展，利用互联网、大数据、人工智能等技术创新服务模式。鼓励互联网企业开发面向老年人各种活动场景的监测提醒功能，利用大数据方便老年人的居家出行、健康管理和应急处置。三、 必要性分析1、提升公司核心竞争力项目的投资，引入资金的到位将改善公司的资产负债结构，补充流动资金将提高公司应对短期流动性压力的能力，降低公司财务费用水平，提升公司盈利能力，促进公司的进一步发展。同时资金补充流动资金将为公司未来成为国际领先的产业服务商发展战略提供坚实支持，提高公司核心竞争力。四、 债券投资的基本概念（一）债券债券是发行者为筹集资金，向债权人发

8、行的，在约定时间支付一定比例的利息，并在到期时偿还本金的一种有价证券。（二）债券面值债券面值是指设定的票面金额。它代表发行人借入并且承诺在未来某一特定日期偿付给债券持有人的金额。（三）债券的票面利率债券的票面利率是指债券发行者预计1年内向投资者支付的利息占票面金额的比率。票面利率不同于实际利率。实际利率通常是指按复利计算的一年期利率。债券的计息和付息方式有多种，可能使用单利或复利计息，利息支付可能半年一次、一年一次或到期日一次总付，这就使得票面利率不等于实际利率。（四）偿债的到期日偿债的到期日指偿还本金的日期。债券一般都规定到期日，以便到期时归还本金。五、 债券投资的价值评价（一）债券投资价值

9、的计算以购买债券作为一种长期投资，要对其未来投资收益进行评价。购买债券的实际支出，即债券买价是现金流出，未来到期或中途出售的债券本息的回收，是投资的现金流入。要确定债券的投资价值，首先要计算出债券未来现金流入量的现值，只有当债券未来现金流入量的现值大于债券投资的现行买价，并达到期望的报酬率时，这种债券才值得购买。债券未来现金流入量的现值，有时也简称为债券价值或债券投资价值。一般债券都规定在一定期限内有固定利率，并且在到期日归还本金；故债券价值便等于债券利息收入的年金现值加上该债券到期支付本金的现值之和。（二）债券实际收益率的计算债券投资的实际收益率的计算，并非是债券的设定利率。由于债券可能溢价

10、或折价发行，并由于其利息支付情况不同，使投资者实际获取的收益率发生变化。债券实际收益率的本质，是用它来对未来投资收入的现金流入量进行贴现，会使其现值正好等于债券的购入价值。六、 股票投资的选择企业在进行股票投资决策时，首先要确定选择何种投资对象的股票。这不但关系到企业作为股东所获得的长远股利收益，也关系到企业在将来准备出售股票时能否赚取买卖价差收益。如果投资对象选择不当，则会使企业蒙受损失，甚至还可能对企业长远的发展产生不利影响。为此，人们在选择股票投资对象时，一般做好以下几项分析决策工作。（一）详细了解和分析被投资股份公司的财务状况和经营能力选择向种公司股票作为长期投资，主要取决于该公司的经

11、营业绩：目前财务状况及未来发展的潜力。上市公司定期向投资者和证券管理机构提供全面完整，真实可靠的各项财务和会计信息，公布公司各期的经营业绩和财务状况。投资者应根据上市公司提供的各种财务报表和有关资料，运用各种分析方法，对其进行深入细致地分析，全面把握该公司的现时财务状况，预测其未来的获利能力。通过同一公司的不同时期的财务状况和经营成绩做横向比较，以便做出合理的决策。分析上市公司的财务报表一般着重对以下财务指标进行分析：（1）流动性指标。它是衡量企业一定时期偿债能力最重要的比例。如“流动比率、速动比率”，这些比率越大说明企业偿债能力越强。（2）盈利性指标。它是反映企业一定时期盈利能力的指标。如“

12、投资收益率”“销售利税率”等。一般这些指标越高说明企业盈利能力越强。（3）权益和负债性指标。它是反映企业定时期资本结构是否合理及评价企业长期偿债能力的比率，如“权益与总资产比率”和“长期负债与总资产比率”等，权益比率越高，则说明企业经营风险较小、偿债能力强。负债比率越高，则说明企业长期偿债能力不足，有一定的经营风险。（4）股本指标。它是反映企业股本与各收益项目的比率，说明股本的收益水平，如“每股净收益”“每股净资产”和“市盈率”等。这些指标越高，一般反映企业盈利永平高，企业发展能力强。当然，上述指标还要结合企业以前年度和其他企业同类指标。相比较分析后才能做出最后的判断和决策。（二）了解和分析被

13、投资股份公司的行业特点企业的行业特点，直接影响到企业的未来发展前途。如被列入重点发展规划的行业国家可能在各项经济政策上给予一系列的支持和扶植，而那些正在进行结构调整的行业国家可能对一些效益低和产品质量差的企业加以限制、调整、减少，甚至停业。如属于高新技术产业的股份企业，国家及地方政府可能在引导外资、银行信贷、财政税务、价格管理和资产折旧等方面加以支持。国家在宏观上的这种扶优限劣的调控手段，可能会直接影响某些股份公司的长远发展。因此，企业在进行股票投资决策时，应选择最有发展前景、获利能力高，而且风险相对较小的行业进行投资。当然，企业在不同时期和不同情况下的投资，可能出于不同的目的，调整投资决策程

14、序，选择合适的投资对象。（三）合理预测股票市价的未来走势反映各种股票市价综合走势的指标是股票价格指数，该指数是企业股票投资决策中要考虑的重要因素。不同性质的股票价格走势与整个股票价格指数走势结合起来加以研究，不能只看单个股票市价而不看整个股票走势。分析股票市场未来走势，是股票投资者掌握和预测股票市价变化的重要手段。股票价格趋势分析的方法，一般有两种：一是以整体股票市价的平均指数为依据，逐日分析股票市价的走势；二是以某种股票市价为依据，逐日分析该种股票的动态变化规律，对于准备购入的股票种类应做更为详细的重点分析；在对企.业最有利的时候，不失时机地进行投资。（四）了解和掌握被投资公司是否有一个相对

15、稳定的股利政策因为企业股票投资的主要目的之一是为了定期获取股利收入。虽然这种收入是一种不固定的收入，但投资企业往往可以根据企业以往的经营和目前市场上该行业的投资收益率，测算出一个预期股利收益率，由此才能测算预期股票报酬率，评价所投资股票的价值。如果被投资公司的股利发放政策变动不定，那么便无法确保企业的预期收益目标。因此，企业投资时要注意研究被投资企业在制定股利政策时，是否十分注重投资者的要求，保持股利发放政策和股利发放形式的相对稳定。一般来讲，股份公司实行稳定的股利政策便于有效地吸引投资者。同时，通过股份公司的股利政策，也能了解和分析出被投资企业的财务状况和经营作风，这对投资企业也十分重要。七

16、、 股票投资的价值评价（一）股票估价模型股票价值的评价指的是股票内在价值的评价。股票价值评价的主要方法是计算其价值，然后和股票市价比较，视其低于、高于或等于市价，决定买入、卖出或继续持有。1.股票估价的基本模型股票的内在价值是股票预期未来现金流入的现值。现金流入包括两部分：出售股票时的资本利得和股利收入。在实际运用中，最主要的问题是如何来确定每股股利和投资者期望报酬率。股利的多少，取决于每股盈利和股利支付率两个因素。对其估计的方法是历史资料的统计分析，例如回归分析，时间序列趋势分析等。股票评价的基本模型要求无限期地预计历年的股利（D，），实际上不可能做到。因此应用的模型都是各种简化方法，如每年

17、股利相同或股利按固定比率增长等。期望报酬率的主要作用是把所有未来不同时间的现金流入折算为现在的价值。折算价值的比率应当是投资者所要求的收益率。那么投资者要求的收益率应当是多少呢？种方法是根据股票历史上长期的平均收益率来确定。有人计算过，美国普通股历史长期收益率为8%9%。这种方法的缺点是：过去的情况未必符合未来的发展；历史上不同时期的收益率高低不同，不好判断哪一个更适用。另一种方法是参照债券的收益率，加上一定的风险报酬来确定，还有一种更常见的方法是直接使用市场利率，因为投资者要求的收益率一般不低于市场利率，市场利率是投资股票的机会成本，可以当作投资者的期望报酬率。如果预期股利不会增长，即预期股

18、利金额每年是固定的。由于这种股票的未来股利是年年相同，所以这种股票可以视为一种永续年金债券。由于任何永续年金债券的价值由其利息除以贴现率来决定。可见，当市价低于股票投资价值时，股票投资价值越大，其实际报酬率便高于投资者的期望报酬率。要注意的是，此种零成长的股票投资模型，除了普通股之外，也同样适用于优先股，因为优先股每年股利固定，相当于一种零成长的普通股票。（4）固定成长股票的投资价值。在稳定增长的股利政策下，企业的股利可能会按一定稳定的比例上升。由于盈利水平和股利政策的不同，各公司的股利增长率各不相同。但就整个股票股利增长的平均值来说应等于国民生产总值的成长率，或者说是真实的国民生产总值增长率

19、加通货膨胀率。（5）非固定成长股票的投资价值。其实，任何企业的股利都不可能是绝对固定的，而可能在一段时间内成长较快，而在另段时间内成长较慢，甚至固定不变。在这种情况下，要计算股票的投资价值，只能分段计算，才能确定此种股票的投资价值。所以非固定成长股票投资价值的计算，其实是固定成长股票投资价值计算的分段通用。当然，上述研究的股票预期股价和报酬率；可能会与日后实际情况有所差异。这是因为我们所使用的数据都是预计的，不可能十分精确。同时，股市还受社会各种变动因素的影响，但要认识到，此种方法在股票投资决策中没有其重要意义，因为它是根据股票投资价值的差别来进行决策的，预测的误差只会影响绝对值，并一般不会影

20、响其股票投资的优先次序。因而不可预见的和被忽略的因素对所有股票都是相同的，而不是对个别股票。所以，此类方法对于股票投资的选择决策具有相当的参考价值。（二）市盈率分析前述股票价值的计算方法，理论上比较健全，计算的结果使用也方便，但未来股利的预计很复杂并要求比较高。一般投资者往往很难办到。有一种粗略衡量股票价值的方法，就是市盈率分析。它易于掌握，被许多投资者使用。1.用市盈率估计股价高低市盈率是股票市价与每股盈利之比，以股价是每股盈利的倍数表示。市盈率可以粗略反映股价高低，表明投资人愿用盈利的多少倍的货币来购买这种股票，是市场对该股票的评价。根据证券机构或刊物提供的同类股票过去若干年的平均市盈率；

21、乘上当前的每股盈利，可以得出股票的公平价值。用它和当前市价比较，可以看出所付价格是否合理。2.用市盈率估计股票风险一般认为，股票的市盈率比较高，表明投资者对公司的未来充满信任，愿意为每一元盈利多付买价。这种股票的风险比较小。但是，股市受到不正常因素干扰时，某些股票市价被哄抬到不应有的高位，市盈率会很高。通常认为，超过20的市盈率是不正常的，很可能是股价下跌的前兆，风险相当大。股票的市盈率比较低，表明投资者对公司的未来缺乏信心，不愿意为每一元盈利多付买价。这种股票的风险比较大。通常认为，市盈率在5以下的股票，其前景比较悲观。过高或过低的市盈率都不是好兆头，平均的市盈率在1011，市盈率在520是

22、比较正常的。应研究拟设投资股票市盈率的长期变化，估计其正常值，作为分析的基础。各行业的正常值有区别，预期将发生通货膨胀或提高利率时市盈率会普遍下降，预期公司利润增长时市盈率会上升，债务比重过大的公司市盈率低。八、 并购的含义与类型企业并购包括兼并和收购两层含义、两种方式。国际上习惯将兼并和收购合在一起使用，统称为M&A，在我国称为并购，即企业之间的兼并与收购行为，是企业法人在平等自愿、等价有偿基础上，以一定的经济方式取得其他法人产权的行为，是企业进行资本运作和经营的一种主要形式。产生并购行为最基本的动机就是寻求企业的发展。寻求扩张的企业面临着内部扩张和通过并购发展两种选择。内部扩张可能是一个缓

23、慢而不确定的过程，通过并购发展则要迅速得多，尽管它会带来自身的不确定性。并购最常见的动机就是协同效应。并购交易的支持者通常会以达成某种协同效应作为支付特定并购价格的理由。并购产生的协同效应包括经营协同效应和财务协同效应。在实务中，并购的动因，归纳起来主要有以下几类：（1）扩大生产经营规模，降低成本费用。通过并购，企业规模得到扩大，能够形成有效的规模效应。规模效应能够带来资源的充分利用，资源的充分整合，降低管理、原料、生产等各个环节的成本，从而降低总成本。（2）提高市场份额，提升行业战略地位。规模大的企业，伴随生产力的提高，销售网络的完善，市场份额将会有比较大的提高，从而确立企业在行业中的领导地

24、位。（3）取得充足廉价的生产原料和劳动力，增强企业的竞争力。通过并购实现企业的规模扩大，成为原料的主要客户，能够大大增强企业的谈判能力，从而为企业获得廉价的生产资料提供可能。同时，高效的管理，人力资源的充分利用和企业的知名度都有助于企业降低劳动力成本，从而提高企业的整体竞争力。（4）实施品牌经营战略，提高企业的知名度，以获取超额利润。品牌是价值的动力，同样的产品，甚至是同样的质量，名牌产品的价值远远高于普通产品。并购能够有效提高品牌知名度，提高企业产品的附加值，获得更多的利润。（5）为实现公司发展的战略，通过并购取得先进的生产技术、管理经验、经营网络、专业人才等各类资源。并购活动收购的不仅是企

25、业的资产，而且获得了被收购企业的人力资源、管理资源、技术资源、销售资源等。这些都有助于企业整体竞争力的根本提高，对公司发展战略的实现有很大帮助。（6）通过收购跨入新的行业，实施多元化战略，分散投资风险。这种情况出现在混合并购模式中，随着行业竞争的加剧，企业通过对其他行业的投资，不仅能有效扩充企业的经营范围，获取更广泛的市场和利润，而且能够分散因本行业竞争带来的风险。按照不同的标准和立场，对并购可做如下分类：（1）按照被并购对象所在行业来分，并购分为横向购并、纵向购并和混合购并。横向并购是指为了提高规模效益和市场占有率而在同一类产品的产销部门之间发生的并购行为。纵向并购是指为了业务的前向或后向的

26、扩展而在生产或经营的各个相互衔接和密切联系的公司之间发生的并购行为。混合购并是指为了经营多元化和市场份额而发生的横向与纵向相结合的并购行为。（2）按照并购的动因分，并购可分为：规模型购并，通过扩大规模；减少生产成本和销售费用。功能型并购，通过购并提高市场占有率，扩大市场份额。组合型购并，通过并购实现多元化经营，减少风险。产业型并购，通过购并实现生产经营一体化，扩大整体利润。成就型购并，通过并购实现企业家的成就欲。（3）按照并购后被并一方的法律状态来分，有三种类型：新设法人型，即并购双方都解散后成立一个新的法人。吸收型，即其中一个法人解散而为另拿法大所吸收。控股型，即并购双方都不解散，但一方为另

27、一方所控股。（4）按照并购方法来分，可分为：现金支付型、品牌特许型、换股并购型、以股换资型、托管型、租赁型、承包型、安置职工型、合作型、合资型、划拨型、债权债务承担型、杠杆收购型、管理者收购型、联合收购型。九、 企业并购的支付方式（1）现金支付方式。现金支付是指并购方通过支付一定数量的现金来购买目标企业的资产或股权；从而实现并购交易的一种支付方式。现金支付适用于以下情况：早期并购市场上金融支付方式比较单一的情况；希望通过“买壳”来实现上市，关系并购业绩较差主业相关度不大的公司；并购对象系股权比较松散、第一大股东持有的股份比例相对较小的目标公司。现金支付方式是我国企业并购的主要支付方式。目前，我

28、国企业并购的平均支付金额达2亿元人民币，这对于一个相对规模不大的企业来说；压力是相当大的。（2）股权支付方式。股权支付是指并购方通过换股或增发新股的方式取得目标企业的控制权进而收购目标企业的一种支付方式。股权支付方式的特点：并购方不需支付大量的现金；并购完成后目标企业的股东成了并购方的股东；对上市公司而言，股权支付方式使目标企业实现借壳上市；增发新股改变了并购方原有的股权结构，从而稀释了原有股东的权益。在国际上，股权支付方式占了很大比重，特别是大型的并购基本是通过换股实现的，但我国股权支付在企业并购中还不是很普遍。上市公司由于具有利用资本市场直接融资的优势，其在合并中占较为主动的地位，其并购带

29、有明显的“大鱼吃小鱼”的特征，而“强强联合”换股并购的方式较少。（3）资产置换支付方式。资产置换是上市公司用一定的资产并购等值优质资产的产权交易，它是一种特殊的并购形式。如果这种方式运作成功，可以实现两个方面的目的：可以获得优质资产；可以将企业原有的不良资产和盈利水平低的资产置换出去，从而实现企业资产的双向优化。（4）无偿划拨支付方式。无偿划拨一般是指国家通过行政手段将一家国有企业的控股权直接划给另一个国有资产管理主体，而接受方无需向出让方支付现金、证券及票据等任何补偿。国有资产管理部门在进行国有企业产权转让时大多采取行政命令方式，不需要辅以任何支付行为。（5）综合证券支付方式。综合证券支付方

30、式主要通过发行认股权证、可转换债券和优先股来实现。我国直接融资的证券市场起步较晚，融资渠道较少，而间接融资市场受政府行为约束较大，这些都导致了我国企业在选择并购支付方式时极少采用综合证券支付方式。十、 信托投资的条件与程序信托投资一般具有投资数额大、期限长、技术性强和风险性大的特点。因此在办理信托投资业务时，应严格掌握项目具备的投资条件。1.有批准的立项文件按照中国现行投资管理体制，凡是新建、扩建和技术改造项目都必须按照项目审批程序和审批权限，根据项目投资规模，报经中央或省、市计经委及主管部门等审批。2.有落实的投资资金，不留缺口信托投资项目的投资概算要正确、全部投资要落实。这是防止半拉子工程

31、形成，使投资项目按期竣工、按期投产，实现预期效益的保证。一般可采取下列几种方式投资：以人民币、外币现金投资；以动产或不动产实物投资；以专项技术、专利、版权等无形资产投资等。3.要有广阔的产品销售市场生产性的投资项目，其产品必须有广阔的销售市场，若产品没有销路，说明其项目产品不是社会所需，投资效益就不能实现。只有投资项目的销售条件广阔，销售渠道畅通，项目产品才能成为社会产品、实现预期经济效益。4.有良好的供应条件投资项目的供应条件是否良好，主要是指原材料和能源供应是否有保证。供应条件不理想，往往会造成投资项目开工不足或生产不正常，从而影响投资效益。5.工艺技术设备先进先进适用的王艺技术设备是投资

32、项目产品质量好、生产效率高、生产成本低以及产品销路通畅的决定性因素。在社会化大生产的条件下，先进的工艺技术设备在某种程度上决定了投资项目的成败。6.有较高的企业素质企业素质的高低，决定投资效益的高低。企业素质高，各种生产要素能够有机的组合，产供销三环节相互衔接，企业经济效益就高；企业素质低，各生产要素不能有机组合，供产销相互脱节，即使技术设备再先进，企业经济效益也不会高。金融信托机构办理信托投资的业务程序依次为项目的筛选、评估、谈判、确立、执行和终止六个阶段。项目筛选。项目的筛选就是信托投资公司从计划部门、企业主管部门等通过一定渠道在现有项目中进行初步的筛选。信托公司经过调查研究，并进行认真的

33、分析，把符合上述信托投资条件的项目筛选出来，对于不符合信托投资条件的则予以及时排除。信托公司对于符合信托投资条件、择优筛选出来的项目，根据信托投资计划和自身财力，再做下一步的评估。项目评估。在初步筛选的基础上，信托投资公司根据可行性研究报告，对项目寿命期内的必备条件进行定量和定性的分析，对投资项目的必要性和可行性进行科学的评议、估算和预测，为投资决策提供依据，这个过程就是项目评估。在项目评估中要采用宏观和微观、定性和定量、技术和经济、重点和一般、调查和预测相结合的办法，对投资项目进行全面的、系统的经济技术论证，取得大量数据资料，进行多方面的计算和比较。信托投资项目的评估，主要包括以下几个内容。

34、（1）投资环境评估。项目的投资环境包括项目所处的地理环境、自然环境、经济环境和社会环境等。地理环境要求投资项目的地理位置优越，铁路、公路、港口、机场等交通条件便利等；自然环境主要指地下水资源丰富，气候适宜于投资项目生产；经济环境主要指项目所在地处于经济发展中心，经济发达、工业基础好、技术力量雄厚、资金来源渠道畅通等；社会环境主要指文化教育水平高、邮政、电信业发达、国家对该地区发展有优厚条件政策，环境保护设施完备等内容。（2）产品市场评估。首先要预测项目筹备期内市场供求情况；其次从宏观方面预测产品销售情况；最后从微观方面预测产品销售，分析项目投产后，产品质量、性能、款式等方面有无较强的竞争能力，

35、分析产品成本是否降低。（3）供应情况评估。第一步要对原材料的名称、品种、规格、需要量及其供应来源、供应方式和运输条件调查清楚。第二步是对投资项目的能源供应，如水、电、煤、气等进行分析。若能源供应无保证就必须了解其原因和可能采取的措施，包括是否采取节能措施、能源供应部门对能源可能供应情况以及分析项目投产后能源供应保证程度。（4）工艺技术设备评估。对投资项目的工艺技术设备的评估着重对其先进适用性进行分析。生产工艺的先进适用，是指项目的生产工艺成熟可靠、与项目的生产条件、销售条件相适应，特别是项目的技术水平和管理水平跟得上，并且能节省投资、节约能源、还要有处理污染的工艺设施；机器设备的先进适用是指机

36、器设备和生产工艺相配套、关键设备和辅助设备相配套、工人技能熟练。（5）财务效益评估。财务评估是以可行性研究报告为依据，用管理会计等方面的方法，从企业角度分析项目的财务效益，从而判断项目在财务上是否可行。财务效益评价，首先看项目投产后正常年度能产生的利润占总资的比例有多大，即通过投资收益率来考核投资的盈利能力；其次看投资回收期的长短；最后还要分析利润净现值和内部收益率。综合以上各方面的评估结果，金融信托机构的经办人员对投资项目的必要性及在技术上、财务上和经济上的可行性做出结论，肯定一种最优方案，写出投资项目的评估报告。项目谈判。项目的谈判工作是在评估报告中提出的项目可行性意见的基础上进行。通过投

37、资各方的协商谈判，不仅为签订合同做准备，而且还为投资公司的业务开展，投资各方相互了解，进行长期合作起到影响。项目谈判的主要内容有：投资的方式、金额和期限，利润的分配方法，投资企业的组织形式和管理方式。金融信托公司与其他投资方进行谈判时，要坚持平等互利、友好协商的原则，同时也要注意原则性与灵活性的适当结合。项目确立。项目的确立主要指签订合同。投资合同一经签订，就具有法律效力，投资各方必须依照执行。根据国家的策法令和经济合同法规，投资合同的内容应包括以下十三点要点：投资项目的名称、法定地址；投资项目的注册资本和投资总额；投资项目的经营内容、规模和方式；投资各方的投资方式、投资额度、提供的合作条件、

38、服务方式、投资构成和期限；投资各方投资交付期限，逾期不交、欠交、转让的条款；投资企业的组织形式及法人代表，董事会或联合机构的组成；投资企业的经营管理方式、管理机构设置、经营管理制度；投资各方收益的分配方法；投资各方对债务、亏损承担的责任和履行职责的方式；投资企业的财务会计制度、劳动工资、劳动管理和劳动保险等事项；合同中止的条件、中止后债务清算和资产的处理；合同终止时的债务清算的财恋处理；违反合同的责任、争议的解决方式及其他应该写明的事项。项目执行。在投资项目确立后，投资各方都应按合同规定，将认缴的投资交足。金融信托投资公司除协议拨足投资资金外；还要对资金使用情况和项目进展程度进行监督；项目一经

39、投产，要共同支持其生产经营活动，加强财务监督，使其尽快产生效益。如发生亏损，按规定承担损失。项目终止。投资项目在以下情况下可实行终止：投资期限届满，双方无意延长期限，可撤出投资；如经营亏损或一方不履行责任，或因不可抗拒等因素，使经营不能正常进行，可进行解散清理；如合同规定允许投资股权转让，信托投资公司可根据情况，决定是否转让股权。除投资期限届满情况外，投资项目出现其他解散情况时，应由合资企业董事会提出解散申请书；报审批该企业设立时的审批机构批准后，方能解散。投资项目宣布解散时；董事会等有关管理机构应提交出企业的清算程序、原则和清算委员会的人选，报政府主管部门审核并监督清算。清算委员会的人选由投

40、资各方选派或各方共同聘请，其任务是对投资项目的财产、债权、债务进行全面的清查。在这基础上，编制投资项目的资产负债表和财产目录，提出企业的财产作价和计算依据，从而制定清算方案，报董事会讨论通过后执行。十一、 信托投资的含义与分类信托投资，是金融信托投资机构用自有资金及组织的资金进行的投资。以投资者身份直接参与对企业的投资是目前中国信托投资公司的一项主要业务，这种信托投资与的委托投资业务有两点不同。第一，信托投资的资金来源是信托投资公司的自有资金及稳定的长期信托资金，而委托投资的资金来源是与之相对应的委托人提供的投资保证金。第二，信托投资过程中，信托投资公司直接参与投资企业经营成果的分配，并承担相

41、应的风险，而对委托投资，信托公司则不参与投资企业的收益分配，只收取手续费，对投资效益也不承担经济责任。按照投资与生产的关系来划分，信托投资一般分为以下两类：直接投资，即生产建设投资，就是投资者把资金投给农、工、商等企业，进行基本建设或者进行技术改造。间接投资，即证券投资。指金融信托机构用货币资金购买股票、国库券、公司债券等有价证券，借以获取收益的行为。信托投资还可以按照信托投资的主体划分为国家信托投资、地方信托投资、企业和单位信托投资：个人信托投资四类；按照信托投资的期限划分为长期投资和短期投资；按照信托投资发生的阶段分为新投资和再投资；按照信托投资的经营目的划分为政策性投资和经济性投资等。按

42、照信托投资的方式可分为两种：一种是参与经营的方式，称为股权式投资，即由信托投资机构委派代表参与对投资企业的领导和经营管理，并以投资比例作为分取利润或承担亏损责任的依据。另一种方式是合作方式，称为契约式投资，即仅作资金投入，不参与经营管理。这种方式的投资，信托投资机构投资后按商定的固定比例，在一定年限内分取投资收益，到期后或继续投资，或出让股权并收回所投资金。金融信托投资机构在对生产企业投资，以及在对金融性公司投资时常用以下几种方式；长期合作投资。投资者在投资时，不需事先与合作者商定投资回收的日期，而作为投资企业的长期合作者，只要投资的企业生产经营正常，投资合作关系就一直存在。定期合作投资。定期

43、合作投资是投资者投资时事先商定投资期限，在合作投资期间，投资者按照投资比例分享经营收益、承担经营风险。固定分红投资。投资者在投资时，事先商定在一定的时间内固定的利润分成数额保息分红投资。保息分红投资是投资者在投资时，事先商定由合资企业在投资期间，按照信托投资公司所投资金额定期支付利息。十二、 项目简介（一）项目单位项目单位：xxx集团有限公司（二）项目建设地点本期项目选址位于xxx（以最终选址方案为准），占地面积约97.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。（三）建设规模该项目总占地面积64667.00（折合约97.00

44、亩），预计场区规划总建筑面积111285.16。其中：主体工程80723.80，仓储工程15229.08，行政办公及生活服务设施9046.65，公共工程6285.63。（四）项目建设进度结合该项目建设的实际工作情况，xxx集团有限公司将项目工程的建设周期确定为24个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。（五）项目提出的理由1、符合我国相关产业政策和发展规划近年来，我国为推进产业结构转型升级，先后出台了多项发展规划或产业政策支持行业发展。政策的出台鼓励行业开展新材料、新工艺、新产品的研发，促进行业加快结构调整和转型升级，有利于本行业健

45、康快速发展。2、项目产品市场前景广阔广阔的终端消费市场及逐步升级的消费需求都将促进行业持续增长。3、公司具备成熟的生产技术及管理经验公司经过多年的技术改造和工艺研发，公司已经建立了丰富完整的产品生产线，配备了行业先进的染整设备，形成了门类齐全、品种丰富的工艺，可为客户提供一体化染整综合服务。公司通过自主培养和外部引进等方式，建立了一支团结进取的核心管理团队，形成了稳定高效的核心管理架构。公司管理团队对行业的品牌建设、营销网络管理、人才管理等均有深入的理解，能够及时根据客户需求和市场变化对公司战略和业务进行调整，为公司稳健、快速发展提供了有力保障。4、建设条件良好本项目主要基于公司现有研发条件与

46、基础，根据公司发展战略的要求，通过对研发测试环境的提升改造，形成集科研、开发、检测试验、新产品测试于一体的研发中心，项目各项建设条件已落实，工程技术方案切实可行，本项目的实施有利于全面提高公司的技术研发能力，具备实施的可行性。推进养老服务体系建设，强化政府保基本兜底线职能，促进资源均衡配置，确保基本养老服务保障到位。大力发展普惠型养老服务，充分调动社会力量积极性，为人民群众提供方便可及、价格可负担、质量有保障的养老服务。（六）建设投资估算1、项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资35918.78万元，其中：建设投资28825.41万元，

47、占项目总投资的80.25%；建设期利息823.29万元，占项目总投资的2.29%；流动资金6270.08万元，占项目总投资的17.46%。2、建设投资构成本期项目建设投资28825.41万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用25294.34万元，工程建设其他费用2927.89万元，预备费603.18万元。（七）项目主要技术经济指标1、财务效益分析根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入72500.00万元，综合总成本费用60865.17万元，纳税总额5736.78万元，净利润8492.61万元，财务内部收益率17.69%，财务净现值6303.97万元，全部投资回收期6.2

48、9年。2、主要数据及技术指标表主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积64667.00约97.00亩1.1总建筑面积111285.16容积率1.721.2基底面积38800.20建筑系数60.00%1.3投资强度万元/亩292.242总投资万元35918.782.1建设投资万元28825.412.1.1工程费用万元25294.342.1.2工程建设其他费用万元2927.892.1.3预备费万元603.182.2建设期利息万元823.292.3流动资金万元6270.083资金筹措万元35918.783.1自筹资金万元19116.963.2银行贷款万元16801.824营业收入万元72500.00正常运营年份5总成