老年人监护项目投资评估与管理报告(范文).docx
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1、泓域/老年人监护项目投资评估与管理报告老年人监护项目投资评估与管理报告xxx(集团)有限公司目录一、 项目销售收入估算4二、 税费及附加的估算5三、 筹资方案综合分析评价11四、 项目筹资方案评估的意义13五、 生产建设条件评估概述14六、 技术条件评估概述15七、 项目技术总体评估17八、 项目设备评估19九、 项目基本情况21十、 产业环境分析27十一、 完善老年健康支撑体系28十二、 必要性分析30十三、 投资方案分析31建设投资估算表33建设期利息估算表34流动资金估算表35总投资及构成一览表37项目投资计划与资金筹措一览表38十四、 经济效益分析39营业收入、税金及附加和增值税估算表
2、39综合总成本费用估算表41利润及利润分配表42项目投资现金流量表45借款还本付息计划表47十五、 进度实施计划48项目实施进度计划一览表48一、 项目销售收入估算项目销售收入估算是指测算拟建项目投产后,出售各种产品和副产品或提供劳务所能获得的货币收入。销售收入的预测是评估项目经济效益的前提。销售税金的测算和贷款偿还期的预测,都要以预测的销售收入为基本数据。准确地预测销售收入取决于正确地确定各类产品的销售数量与销售价格。确定销售量首先要确定拟建项目达到设计能力的时间。项目建成投产后通常并不能立即达到设计的生产能力,技术设备的调试、生产技艺的熟练和管理经验的积累等都要经历一定的时日。投资项目评估
3、式中,产品销售单价一般是经过测算的不变价格,也可根据需要采用不同的价格,如现行价格产品销售量等于年产量,这样年销售收入等于年产值,在现实的经济生活中产值不一定等于销售收入。但在项目评估中,一般运用这种假设,可以根据投产后各年的生产负荷确定销售量。如果项目的产品比较单一,用产品的单价乘以产量可以得到每年的销售收入;如果项目的产品品种比较多,要根据销售收入和销售税金及附加估算表进行估算,即首先计算每一种产品的销售收入,然后再汇总到一起,求出项目生产期的各年销售收入。如果产品部分销往外国,应计算外汇收入,并按外汇牌价折算成人民币,然后再计入项目的年销售收入总额中。二、 税费及附加的估算税费及附加值在
4、项目评价时需按规定计入项目投资,从成本或效益中直接扣除的税金、费用及附加费,根据我国税制改革实施方案,一般计征的税费及附加包括消费税、城市维护建设税、教育费附加、资源税、环境保护税、土地增值税、房产税、城镇土地增值税、车船税、印花税、耕地占用税、契税、车辆购置税等。(一)增值税1、增值税定义增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。增值税是对销售商品或者劳务过程中实现的增值额征收的一种税。它是我国现阶段税收收入规模最大的税种。2、增值税征税范围增值税的征税范围包括在中华人民共和国境内销售货物和提供加工、修理修配劳务和进口货物。下面主要列出六种常用的征税
5、范围。(1)销售货物。在中国境内销售货物,是指销售货物的起运地或者所在地在中国境内。销售货物是指有偿转让货物的所有权。货物是指有形动产,包括电力、热力、气,体在内。有偿是指从购买方取得货币、货物或者其他经济利益。(2)销售劳务。在中国境内销售劳务,是指提供的劳务发生地在中国境内。销售劳务是指有偿提供加工、修理修配劳务。单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供加工、修理修配劳务不包括在内。加工是指受托加工货物,即委托方提供原料及主要材料,受托方按照委托方的要求,制造货物并收取加工费的业务;修理修配是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复,使其恢复原状和功能的业务。(3)销售服务。销售服务是
6、指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。交通运输服务是指利用运输工具将货物或者旅客送达目的地,使其空间位置得到转移的业务活动,包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务和管道运输服务。邮政服务是指中国邮政集团公司及其所属邮政企业提供邮件寄递、邮政汇兑和机要通信等邮政基本服务的业务活动,包括邮政普遍服务、邮政特殊服务和其他邮政服务。电信服务是指利用有线、无线的电磁系统或者光电系统等各种通信网络资源,提供语音通话服务,传送、发射、接收或者应用图像、短信等电子数据和信息的业务活动,包括基础电信服务和增值电信服务。建筑服务是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建
7、造、修缮、装饰,线路、管道、设备、设施等的安装及其他工程作业的业务活动,包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。金融服务是指经营金融保险的业务活动,包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。现代服务是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动,包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。生活服务是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动,包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。(4)销售无形资产。销
8、售无形资产是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产是指不具有实物形态,但能带来经济利益的资产,包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。技术包括专利技术和非专利技术。自然资源使用权包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。其他权益性无形资产包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。(5)销售不动产。销售不动产是指转让不动产所有权的业务活动。不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、
9、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。建筑物包括住宅、商业用房等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。(6)进口货物。进口货物是指申报进入中国海关境内的货物。根据中华人民共和国增值税暂行条例,只要是报关进口的应税货物,均属于增值税的征税范围,除享受免税政策外,在进口环节缴纳增值税。3、增值税税率(1)纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物,除中华人民共和国增值税暂行条例第二条第2项、第4项、第5项(下列第2、4、5项)另有规定外,税率为13%。(2)纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,销售
10、或者进口农产品(含粮食)、食用植物油、食用盐、自来水、暖气、天然气、图书、报纸、杂志、饲料、农机等货物及国务院规定的其他货物时,税率为9%。(3)纳税人销售服务、无形资产,除中华人民共和国增值税暂行条例第二条第1项、第2项、第5项(上述第1、2项和下列第5项)另有规定外,税率为6%。(4)纳税人出口货物,税率为0,国务院另有规定的除外。(5)境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产,税率为0,包括国际运输服务、航天运输服务、向境外单位提供的完全在境外消费的服务(如研发服务、合同能源管理服务、设计服务等)及国务院规定的其他服务。4、增值税估算(二)企业所得税企业所得税是对我国内资企
11、业和经营单位的生产经营所得和其他所得,征收的一种税。纳税人范围比公司所得税大。企业所得税纳税人即所有实行独立经济核算的中华人民共和国境内的内资企业或其他组织,包括以下企业:国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业、有生产经营所得和其他所得的其他组织。企业所得税的征税对象是纳税人的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。企业所得税实行比例税率。居民企业及在中国境内设立机构、场所且取得的所得与其所设机构、场所有实际联系的非居民企业,应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税,适用税率为25%;非
12、居民企业在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税,通用税率为20%。(三)城市维护建设税城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的流通转税额为计税依据征收的一种税,纳税环节确定在纳税人缴纳的增值税、消费税的环节上,从商品生产到消费流转过程中只要发生增值税、消费税的当中一种税的纳税行为,就要以这种税为依据计算缴纳城市维护建设税。税率按纳税人所在地区的不同设置了两档比例税率:纳税人所在地在市区的,税率为7%;纳税人所在地不在市区的,税率为5%。(四)教育费附加教育费附加是由税务机关负责征收,同级教育部门统筹安
13、排,同级财政部门监督管理,专门用于发展地方教育事业的预算外资金。其征费范围同增值税、消费税的征收范围相同。三、 筹资方案综合分析评价(一)筹资方式的分析评价在资本金的筹措上,国家预算拨款、地方财政拨款、专业投资公司的投资,是必须争取的最可靠的资金来源;对其他法人企业的参股控股的投资,我们应评价其资金的合法性和可靠性,借入资金应注意其筹资成本。国内借资,我们首先要争取有政府贴息的政策性贷款,如国家优先发展的能源、电力交通运输和基础产业项目,但这是有政策限制的;在银行信贷融资性租赁和发行债券上我们应比较其筹资成本和其他筹资条件。在利用外资方面,外国政府和国际金融组织的优惠贷款,一般不易争取;在一般
14、商业银行贷款、国际融资租赁、补偿贸易和债券发行上,我们既要比较其筹资条件,也要考虑国际金融市场形势。一般商业信贷,因利率高,不宜采用中长期投资借款。至于出口信贷,常与提供技术设备相联系,通常以买方信贷方式为宜,便于了解技术设备的真实筹资条件,也要考虑国际金融市场形势。项目需要引进先进技术,则可选择现汇引进或合资经营方式;项目如果需要扩大出口,增加外汇,则可采用合资、合作、补偿贸易等方式;若项目投资大、见效慢、利润低,则可申请外国政府低息贷款或国际金融机构贷款等。固定资产投资需验证资金落实证件,贷款要有贷款银行意见,自筹或滚动投资要有测算依据,并分析其资金,来源的合理性和筹资能力的可靠性。利用外
15、资项目,我们需复核外汇来源和外汇额度是否被落实和是否可靠,外汇数额能否满足项目的要求。(二)筹资结构的分析评价在分析各筹资方案的组合结构中,重要的是考虑自有资金与贷款的比例。自有资金(或股本)与借款资金是两种性质不同的资金,自有资金经过经营而分取利润,借款资金用以经营后要按期还本付息。通常情况下,当投资项目的收益率大于借款利率时,企业通过适度举债,可以提高企业的自有资金利润率,但借款太多,也必然承担更大的利息负担。一旦企业经营不利,将难以承受利息负担。因此,贷款和自有资金应选择合适的比例。西方国家和日本的企业中,贷款往往大于自有资金,必须保证投资收益率高于资金成本,负债多少要与企业资金结构及偿
16、债能力相适应。(三)筹资数量及投放时间的分析评价在筹资方案评价中,对于投资需要量的测算,应从市场价格变化、筹资费用及建设期借款利息等方面进一步分析核查,以评价筹措的资金数量能否保证建设方案的顺利进行。同时,要注意年度资金的投入量,以便合理安排资金投放和回收,减少资金占用,加快资金周转。(四)利率和汇率风险分析评价特别是项目的国外贷款筹资方案,应重点对国外贷款利率和汇率的变化可能引起项目投资效益下降的风险进行分析。我们应充分估计利率与汇率的变化趋势,选择理想的筹资方案,避免重大的风险和损失。总之,对筹资方案的分析评价,主要是对其安全性、经济性和可靠性进一步地分析论证。安全性是指筹资风险对筹资目标
17、的影响程度;经济性是指筹资成本最低;可靠性是指筹资渠道有无保证,是否符合国家政策规定。最后我们对资金筹措方案进行综合分析,提出最优投资方案建议。四、 项目筹资方案评估的意义资金筹措方案是确定筹资方式,解决资金来源的具体计划方案。投资资金是项目建设和生产经营活动的重要前提。任何投资项目在规划初期均需要考虑筹措资金的问题,项目筹资方案只是根据可能提供的资金来源提出筹措资金的设想,仅是一种意向性的安排。当项目进入可行性研究阶段,资金的筹措应作为一项重要任务,在项目投资估算的基础上,与设想中可能提供资金的部门或机构商谈,确定为项目提供资金的可能性与条件,据以拟订各项费用最低、风险最小的方案。项目只有通
18、过一系列的筹资工作,确定了资金来源及筹资方式的条件下,项目的可行性研究与评估才具有实际意义;否则,设计方案再合理,但资金不能落实。项目在市场经济条件下,国内外的物价、汇率、利率等因素均会发生变动,筹资工作是一项既复杂又充满风险的工作。这就要求在制订筹资方案时考虑诸多影响因素。总之,企业应比较各种筹资渠道,制订科学的资金筹措方案与资金使用计划。五、 生产建设条件评估概述(一)生产建设条件评估的必要性一个投资项目在经过建设必要性评估之后,对必要性能否成为现实,即项目实施的可能性,还需进一步研究并加以论证。对项目生产建设条件进行评估,实际上就是对项目实施的可能性进行预评。生产建设条件评估在项目评估中
19、占有极其重要的地位。首先,项目生产建设条件评估可以验证投资项目生产规模与产品方案的可能性与合理性;其次,做好项目生产建设条件审查、分析和评价工作,对缩短建设工期、降低工程造价、保证项目顺利建成、投产和正常生产经营、充分发挥设计生产能力、提高投资效益都起着十分重要的促进作用。因此,生产建设条件评估对于项目建设和生产经营是十分必要的。(二)生产建设条件评估的主要内容投资项目的生产建设条件评估,是审查、分析和评价拟建项目是否具备建设施工条件和生产经营条件,即对项目能否顺利建成、能否投产和项目投产后能否顺利生产经营的可靠性进行的技术经济论证工作。对于不同的项目来说,其性质、类型及生产规模的不同都决定了
20、其对生产建设条件有不同的需求。因此,针对每个具体的项目,我们应依据一定的评价标准从各个方面分析评估其生产建设条件是否满足需求。项目的生产条件的评估包括自然资源条件评估、原材料供应条件评估、燃料及动力供应条件评估、交通运输和通信条件评估、外部协作配套条件评估及劳动力资源条件评估。项目的建设条件评估包括项目的厂址条件评估、环境影响评估、安全防护条件评估。六、 技术条件评估概述(一)技术条件评估的含义项目技术条件评估是可行性研究中的重要环节,是进行项目经济效益评价的前提条件。具体而言,项目技术条件评估是对投资项目所采取的生产工艺、选用的设备及技术措施等技术方案和设计方案进行的分析评价。在项目评估中,
21、在项目建设必要性和生产建设条件评估的基础上,我们必须对项目的技术方案和设计方案进行分析、评价,才能达到保证产品质量,提高劳动生产率,增强项目产品在市场上的竞争能力,确保项目效益实现的目的。需要注意的是,项目技术条件评估是在项目可行性研究的基础上,客观、公正地进一步审查、分析与评价可行性研究报告推荐的技术方案和设计方案的可靠性和合理性,而不是对可行性研究的简单重复,更不是代替设计单位或咨询部门为项目所做的方案论证。(二)技术条件评估的相关概念1、技术技术是系统的科学知识、成熟的实践经验和操作技艺综合在一起形成的一种从事生产的专门学问和技能、为实现一定目标所选择的工艺技术方法,以及为落实工艺技术方
22、法而采用的物质手段。它包括三个方面的内容:为完成某种目的的科学知识和技能,为实现一定目标所选择的工艺技术方法,为落实工艺技术方法而采取的物质手段。按表现形式技术可分为有形技术(如工艺图纸、厂房设备等)和无形技术(如人的知识、经验、技能等)。2、技术条件技术条件主要是指以项目工艺技术和设备为基础的技术方案及其与它相适应的设计方案。3、技术条件评估技术条件评估是一种技术政策研究,系统地考察了一种技术的引人扩散可能产生的社会影响,尤其是那些非预期的、间接的、滞后的负面效果。技术评估的目的是趋利避害。一个投资项目的经济效益和社会效益都是在既定的项目设计、工艺、设备方案等前提下取得的。因此,只有在技术上
23、被认为是可行的投资项目,我们才有必要进行财务评价和国民经济评价。(三)技术条件评估的主要内容技术条件评估包括技术总体评估、工艺方案及设备条件评估、软技术条件评估、工程设计方案评估等。七、 项目技术总体评估项目在运行过程中涉及许多技术的运用,对项目技术的评估不能只注重某项具体技术的优劣,而应按照一定的原则从全局的角度对各种技术进行综合评价,以此来保证具体技术在整体方案中的协调性。项目技术总体评估应遵循协调性、先进性、适用性、可靠性、经济性等原则。首先,项目技术总体上要具备系统性,各个程序要相互配合、协调一致,这样才能使整个项目运转有序。统一协调的总体方案有助于管理层统筹管理,有利于提高生产效率。
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