房地产估价师考试重点考点整理开发经营.docx

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1、优质文本第一章 房地产投资与投资风险 短期投资(周转快、流动性好、风险小、收益低)vs长期投资 直接投资vs间接投资资金所有者与资金使用者别离 金融投资vs实物投资 生产性投资vs非生产性投资 国内投资vs国际投资 投资的特性：1经济行为2具有时间性3目的是获取收益4具有风险性 投资的作用：1国家经济增长的根本动力2投资于企业开展密切相关3投资可以促进人民生活水平提高4投资有利于国家的社会稳定和国际交往 房地产投资分类：投资主体划分1政府投资2非盈利机构投资3企业投资4个人投资、经济活动类型划分1土地开发投资2房地产开发投资3房地产经营投资、物业类型划分1居住2商用3工业4酒店等 房地产投资的

2、特性：受制于房地产的不可移动性、异质性、和弱流动性，形成：1区位选择异常重要2适于进行长期投资3需要适时的更新改造投资4资本价值风险相同房地产有着因人而异的投资价值5变现性差6易受政策影响酒店、娱乐特殊物业影响最大7依赖专业管理8存在效益外溢和转移 经济寿命和自然寿命都从竣工之日开始计算。 房地产开发投资土地开发、商品房建设vs房地产置业投资自用、出租、转售 房地产投资信托基金：权益型、抵押型、混合型，收益稳定，流动性好。 房地产投资之利：1较高的收益水平2易于获得金融机构的支持3抵消通货膨胀的影响4提高投资者的资信等级 房地产投资之弊：1投资数额巨大2回收期较长3需要专门的知识和经营4变现性

3、差 风险：标准差越小，风险越小。标准差=（x-X）2/n 实际收益超出期望收益，获得了风险收益；低于预期收益，发生了风险损失。 不确定决策方法：1小中取大法2大中取大法3最小最大懊悔值法4等可能性法 房地产系统风险不可分散风险或市场风险，不易判断无法控制：1通货膨胀风险2市场供求风险3周期风险4变现风险5利率风险6政策风险7政治风险危害最大8或然损失 房地产个别风险：1收益现金流风险2未来运营风险3资本价值风险4时机本钱风险比拟风险5时间风险时机的选择6持有期风险 按收益风险水平划分：收益型、收益加值型和时机型，房地产开发投资属于时机型。 投资组合：收益相同，风险不同的投资工程组合起来，组合风

4、险降到最低。各个投资工程间为负协方差，最理想的是绝对的负协方差，但很难到达。 通过投资组合理论原那么，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在。第二章 房地产市场与市场运行 房地产市场运行的环境：1社会环境人口、教育、家庭结构、社会福利、消费心理等2政治环境政局3经济环境总体经济、就业、收入、产业、根底设施、利率、通货膨胀4金融环境5法律制度环境土地制度、各种制度、城市开展政策6技术环境7资源环境土地资源、能源、生态8国际环境。根本因素：社会因素、政治因素和经济因素。 影响房地产市场转变的社会经济力量：1金融业的开展2信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善3生产和工作方式的

5、转变4人文环境的变化5自然环境的变化6政治制度的变迁政府干预：产权政策、土地政策、金融政策、税收政策、市场规制政策、财政补贴政策 房地产市场参与者：1土地所有者或者当前土地使用者2开发商3政府及政府机构4金融机构5建筑承包商6专业参谋7消费者或买家 市场结构：完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场。房地产不可移动性、异质性、市场集中度低，为垄断竞争市场。存量房市场竞争多于垄断，新建住房垄断多于竞争。 房地产市场结构：1总量结构市场整体2区域结构地区之间3产品结构物业类型4供求结构针对某一物业类型5投资结构6租买结构 房地产市场细分：1按地域范围划分划分主要方式，最常见的是按城市

6、划分2按房地产用途3按增量存量划分房地产：一级-土地使用权出让，二级-土地转让，新建商品房，三级-存量房；土地：一级、二级；房屋-一级、二级3按交易方式转让、租赁、抵押；存量房屋交易含保险子市场 供给指标：新竣工量、灭失量、存量、空置率、空置量、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。 需求指标：国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、收入、支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。 市场交易指标：销售量签订买卖合同所确定的面积，包括期房和现房、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格不

7、同类型房屋的中位数或平均价格、房地产租金不同类型房屋的中位数或平均租金、房地产价格指数。 市场监测与预警指标：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数中位数收入水平家庭对中位数价格住房的承受能力、住房价格合理性指数城市经济支撑房价、房价租金比、量价弹性房地产价格变化率与交易量变化率的比值、抵押贷款还款收入比、住房市场指数市场预期、消费者信心指数 房地产市场的特性：1市场供给的垄断性土地有限性、不可再生性、土地所有权排他性形成供给的异质性2市场需求的广泛性和多样性3市场交易的复杂性4房地产价格与区位密切相关5存在广泛的经济外部性6市场信息的不对称性 房地产市场的功能：1配置存量

8、房地产资源和利益2显示房地产市场需求变化3指导供给以适应需求的变化4指导政府制定科学的土地供给方案5引导需求适应供给条件的变化 引起需求增加或减少的原因：1未来预期收益变化2政府税收政策3收入水平变化或消费品位变化4原用于其他方面资金的介入5土地供给的变化 房地产市场区别于一般商品市场：垄断性、外部性、信息不对称性。 房地产空间市场vs资本市场：空间市场上的需求者是使用房地产空间的家庭和企业，供给来自于资产市场，资本市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构；空间市场的供求关系决定租金，租金决定房地产资产的收益水平，从而影响资本市场的需求，空间市场的供给由资本市场决定。 房地场市

9、场均衡状态，转瞬即逝，租金价格不变，价格与重置本钱相同，新增量和灭失量相等，存量保持不变。 房地产周期循环的原因：1供需因素2市场信息不充分3生产者与消费者心理因素4政策因素5政治冲击6制度因素7生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。 传统房地产周期理论，房地产市场的开展呈现一种自我修正的模式。供给增长率=需求增长率空置率最低点C 房地产自然周期：自然周期中的平衡点历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率/合理空置率/结构空置率空置率上升空置率下降DB长期平均空置率EA投资周期中第二阶段后半段，资本流量显著增加。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期，在其他阶段超前。 房地产

10、泡沫：市场价格与使用价值严重背离。成因：1土地稀缺性产生根底2投资需求膨胀直接诱因3金融机构过度放贷助燃剂 过度开发/过热：成因：开发商对市场预测的偏差，开发商直接的博弈和非理性行为，开发资金的易得性。 泡沫与过度开发的区别：过度开发反映市场供求关系，泡沫反映价格与价值的关系；泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大；泡沫在周期上升阶段，过度开发在下降阶段，泡沫产生必然引起过度开发，但过度开发不一定由泡沫引发；过热是为获得长期受益，泡沫为短期资本逐利。 泡沫的衡量：实际价格/理论价格，房地产价格增长率/gdp增长率，房地产价格指数/消费价格指数，房价收入比，房地产投资需求/房地产适用需求，住房抵

11、押贷款增长率/家庭收入增长率。 政府干预房地产市场的手段：1土地供给政策2金融政策3住房政策4城市规划5地价政策6税收政策7租金控制 承包商座位营造商时，其利润仅与建造本钱和施工周期相关。做开发商时，利润水平比一般开发商要低，因为建设工作也有利润。 土地供给政策的核心是土地供给方案。 房屋的开工日期以正式开始破土刨槽，地基处理或打永久桩的日期为准。第三章 房地产开发程序与管理 房地产开发包括土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神、伙伴关系的综合投入。 规划设计、工程技术、工程管理专家和建筑工人参与，这是建造质量和效率的关键。 房地产开发一般程序八个步骤：1提出投资设想2细化投资设想3可行性研

12、究4获取土地使用权5合同谈判与协议签署6工程建设7竣工交用8物业资产管理，四个阶段1投资时机选择与决策分析阶段最重要阶段2前期工作阶段3建设阶段4租售阶段。 投资决策分析：1市场分析宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及可支付的价格或租金水平2工程财务评价资本结构设计、收入、本钱、盈利能力3投资决策 前期工作：1获取土地2工程核准和开工方案3确定规划设计方案并获得规划许可4工程建设招标5开工申请与审批6其他 土地开发的工程实施模式：1政府土地储藏机构负责实施2授权开发商负责实施 土地储藏机构负责时，实施单位的管理费用不高于土地储藏开发本钱的2%。 授权开发商负责时，利润率不高

13、于预计本钱的8%。 土地储藏开发本钱：1征收、拆迁补偿费及相关税费2收购、收回和置换过程中发生的补偿费用3市政根底设施建设费用4招拍挂交易发生的费用5贷款利息6土地储藏过程中的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及其他费用。 土地储藏资金来源：1土地出让收入及收益金2银行贷款和机构贷款3财政部批准的其他资金4上面资金的利息 ?规划意见书(选址)?规划设计要求内容：1规划土地使用要求建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率2居住建筑的公共效劳设施配套建设指标3建设工程与退让用地边界、城市道路等距离要求。 ?建设用地规划许可证?主要规定了用地性质、位置和界限。 招标方式：公开招标、邀请招标 全部使用国

14、有资金、国有资金控股或占主导地位的工程应采用公开招标。 邀请招标/选择性招标，邀请承包商一般3个以上：1工程技术复杂或有特殊要求，只有少量潜在投标人可供选择2受自然地域环境限制的3涉及国家平安、国家秘密或抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的4拟公开招标的费用与工程价值相比不值得5法律法规规定的不宜公开招标的。 自行招标应当自确定中标人之日起15日内，向发改委部门提交招标投标的书面报告，审批核准前方可实施。 合同价可以采用1固定价2可调价3本钱加酬金。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。 全部使用国资或国资为主的工程，必须采用工程量清单计价，工程量清单必须作为招标文件组成局部，应编制招标控制价

15、。 投标人根据工程特点决定是否编制标底，标底编制过程和标底必须保密。招标人可以以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价。 评标委员会：5人以上单数组成，经济、技术专家不得少于总数的三分之二，来源省级以上人民政府提供的专家名册或招标代理机构的专家库。 工程建设招标具备的条件：1招标人依法成立2初步设计及概算已经审批3招标范围、方式、组织形式已经核准4有相应的资金或资金来源已经落实5有招标所需的设计图纸和技术资料。 招标文件：1招标公告2投标人须知3评标方法4合同条款及格式5工程量清单如需要6设计图纸7技术标准和要求8投标文件格式9投标人须知前附表规定的其他资料。招标文件中要规定实质性要求和条件，

16、并醒目标明。 招标公告：1招标人名称和地址2招标工程的内容、规模、资金来源3实施地点和工期4获取招标文件的地点和时间5费用6对投标人的资质等级要求。 投标人预审考虑：1具有独立的订立合同的权利2具有履行合同的能力3没有处于被责令停业4最近三年无严重违约或工程质量问题5法律法规规定的其他资格条件 评标委员会提出书面评标报告后，15日确定中标人发中标通知书，之后30日内订立书面合同，发中标通知书15日内向监管部门提交报告。 建设单位在开工前申领?建设工程施工许可证?，主要条件：已经确定施工企业，按规定应该委托监理的已委托，建设资金已经落实工期缺乏一年的，合同价50%；超过一年的，合同价30%。发证

17、机关15日内颁发或回复。 建设过程：质量、进度、本钱、合同、平安管理。 制定进度方案方法：传统水平进度方案横道图，直线线条表示单项工程，制作渐变，明了易懂；缺点是看不出各项工作的相互依赖和制约关系，看不出哪项工作提前或落后对整个工期的影响程度，看不出关键工作；网络方案网络图：单代号、双代号、时标。 房地产开发工程的主要合同关系：开发商的主要合同关系+承包商的主要合同关系 开发商的主要合同关系：土地出让转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同。 承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供给采购合同、运输合同、加工合同、租赁合同、

18、劳务供给合同、保险合同、融资合同、联合承包合同。 施工现场的平安由施工企业负责，实施施工总承包的，总承包单位负责，分包单位向总承包单位负责。 开发商负责组织进行验收，给予认可或提出修改意见，承包商按要求修改，并承当自身原因造成的修改费用。 验收之前初步检查由建设单位组织，但由监理工程师列出需要修补的质量缺陷清单。 竣工验收三个阶段：1单项工程竣工验收2综合验收其中规划验收是关键环节3竣工验收备案验收合格之日起15日内，备案，施工单位签署的工程质量保修书 编制的竣工档案按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。需要移交城市档案馆的是技术资料如可行性报告和竣工图。 竣工验收备案提交文件：1备案表

19、2工程竣工验收报告3施工单位签署的工程质量保修书4商品住宅的?住宅质量保证书?住宅使用说明书?。 技术资料：前期工作资料、土建资料、安装方面的资料 租售过程三个阶段1宣传沟通2谈判3签约。自行租售或委托经纪机构租售，佣金0.5%-3% 租售阶段1选择物业租售形式自行租售-大型公司比经纪机构更有效；委托经纪机构-联合代理/独家代理、买方代理/卖方代理/双重代理(双重代理佣金总额不得高于前两种)、首席代理/分代理(佣金按责任分配，开发商可以直接委托分代理)。代理应在前期就确定。考察经济机构不看代理的工程多少，看代理的成功率和代理工程的平均销售周期。2制定租售方案1租售选择，2租售进度，3租售价格3

20、制定宣传和广告策略 租售进度安排考虑1工程进度2融资需求3营销策略4宣传策略5市场吸纳速度。 广告策略5M，目标Mission，资金money，信息message，媒体media，广告效果评价measurement 定价方法：1本钱导向定价本钱加成-加利润、目标定价-损益平衡图2购置者导向定价认知价值定价、价值定价(薄利多销、物美价廉)3竞争导向定价领导定价-较高价格、挑战定价-低于领导者、随行就市-追随者平均价格(1难以估算本钱2与同行和平共处3很难小姐购置者和竞争者对价格的反响) 开发工程选址、定点审批阶段?规划意见书选址?主要针对无偿划拨方式和协议出让方式获得的土地。招拍挂土地不需要，其

21、他环节一样，如建设用地规划许可申请。 ?建设用地规划许可证?申领：1政府方案部门对建设工程的批准、核准和备案文件2?规划意见书选址?3建设用地钉桩成果通知单4地形图1:500或1:20005建设用地申请文件6?土地出让成交确认书? 取得?建设工程规划许可证?后，办理规划验线、验收事宜。 质量控制措施：1对原材料的检验2对工程采用的配套设备进行检验3施工过程中控制对各项施工设备仪器检查，控制混凝土质量，对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定有效的质量检查和评定方法4确立有关质量文件的档案制度。 进度控制工作内容：1工程建设总周期的论证和分析2编制工程建设工程进度方案3编制其他配套进度方案4监督

22、施工进度方案的执行5施工现场的调研和分析。 竣工验收的依据：1工程建议书2年度开工方案3施工图纸和说明文件4设计变更文件5施工技术规程6施工验收标准7质量检验评定标准8合同中竣工验收的条款。第四章 房地产市场调查与分析 市场调查的内容：1国内外市场环境调查政治环境、经济环境、人口资源环境、社会文化环境和技术开展环境2市场需求容量调查3消费者和消费者行为调查4竞争情况调查5市场营销因素调查产品、价格、分销渠道、促销策略4p。前4个因素为不可控制因素的调查环境，第5个因素为可控制因素企业可以控制营销手段等。 调查工程分三类：试探性调查预测和新想法、描述性调查明确量值、因果性调查因果关系 搜集一手资

23、料方法调查方法：观察法、访问法、问卷法最普遍常用手段，描述性调查、实验法 市场调查方案的构成：1资料来源2调查方法3调查手段问卷、座谈4抽样方案5联系方法 回收率高、邮寄回收率低、回收慢、网络本钱低、反响快、面访本钱最高 市场调查的步骤：1确定问题和调查目标2制定调查方案3收集信息4分析信息5报告结果 对市场规模的估计，实际上就是预测市场的需求。从六类产品层次、五类空间层次、三类时间层次进行分析90种。 市场规模是特定商品的潜在购置者的数量，三个特征：兴趣、收入、途径。 市场总需求指1特定地理范围内2特定时期3特定市场营销环境4特定市场营销方案5特定消费者群体可能的购置量。 本期预测值=平滑指

24、数*前期实际值+1-平滑指数前期预测值 潜在市场-有效市场-合格的有效市场-效劳市场目标市场-渗透市场已购置者 不需任何刺激需求的费用就会有的根本销售量为市场最低量。市场最低量与市场潜量之间的距离表示需求的市场营销敏感性。可扩展市场营销费用影响大，非可扩展歌剧市场影响小。市场潜量是在特定的环境下，营销费用的无限增长市场需求所能到达的极限。 市场趋势分析：购置者意图调查法、销售人员意见综合法、专家意见法、时间序列法简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法、相关分析法回归分析法、市场因子推演法 现代营销战略的核心STP：市场细分segmenting、目标市场选择targeting、市场定

25、位positioning 市场细分标准：1地理环境因素2人口因素3消费心理4消费行为因素 无论从何种角度进行细分，须具备1可衡量性2可实现性3可盈利性4可区分性 细分市场评价：1细分市场的规模和开展前景2细分市场结构的吸引力3企业的目标和资源。 消费者偏好模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好第一家企业面临三种选择：1无差异营销，定位于偏好中心，迎合所有消费者；2集中性营销，定位最大的细分市场；3差异性营销，开发几种产品定位不同的细分市场 目标市场选择：1市场集中化-选择一个细分市场2选择专业化-几个不同的细分市场3产品专业化-针对几个细分市场销售一种产品4市场专业化-针对特定消费群各种需求5全面

26、覆盖-针对所有消费群提供所需的所有产品6大量定制-针对每个消费者的要求定制生产 市场定位，为产品定位或竞争性定位。定位方式：1避强定位2对抗性定位3重新定位 市场定位步骤：1识别潜在竞争优势本钱优势和产品差异化优势2企业核心竞争优势定位产品开发、效劳质量、销售渠道、品牌知名度3制定发挥核心竞争优势的战略 市场定位战略：1产品差异化战略2效劳差异化战略3人员差异化战略4形象差异化战略 竞争者反响模式：沉着不迫型竞争者、选择型竞争者、凶猛型竞争者、随机型竞争者 企业采取对策的根据：竞争者的强弱、竞争者与本企业的相似程度、竞争者表现的好坏 消费者市场特点：1广泛性2分散性3复杂性4易变性5开展性6情

27、感性7伸缩性8替代性9地区性10季节性 根据购置行为差异，消费品分为：1便利品日用品2选购品服装、家电3特殊品专业照相机、化装品 购置过程中，有1发起者2影响者3决策者4购置者5使用者 购置行为类型：1习惯性购置便利品的购置2寻求多样化购置品牌差异不明显，变换购置品牌3化解不协调购置不经常购置的东西，营销人员注意价格策略和促销策略，选择最正确销售地点4复杂购置行为贵重不常买的，如购置住宅 影响消费者购置行为的主要因素：1社会文化因素社会、文化2个人因素年龄、性别、职业、受教育程度、经济状况、生活方式、个性和自我形象3心理因素动机、感觉、学习、信念和态度 购置决策过程：引起需要-信息收集-方案评

28、价-购置决策-购后行为。 住房市场影响购置者行为的主要因素消费品和投资品双重特征：1受“有土斯有财传统观念，偏重买房，愿意支付住房所有权溢价2家庭是住房消费的根本单位，受家庭规模等因素影响很大3需要住房金融支持4投资特性5政府干预且受社会高度关注，出现羊群效应等非理性购置行为。 房地产市场分析：通过及时、准确的市场分析，有效识别房地产投资风险，争取最大盈利时机。 房地产市场分析的三个层次：1区域房地产市场分析针对某区域2专业房地产市场分析针对某种物业类型3工程房地产市场分析针对特定工程；后续分析建立在前一层次的根底上，密切联系。 房地产市场分析，帮助开发商1选择适宜的工程位置2确定满足市场需求

29、的产品类型3获取贷款4寻找投资合作伙伴5寻找目标使用者或购置者6根据需要调整产品。 房地产市场分析第一步工作：定义市场区域主要需求来源地或主要竞争物业的所在地，描绘市场区域、标出市场区域的边界、解释确定区域边界的依据。 影响市场区域形状和大小的关键因素：关键考虑交通工具、主要交通形式、自然障碍、竞争工程、经济和人口情况。影响的关键因素包括：1自然特征地形河流2建筑阻碍、高速公路或铁路3人口密度大小4行政区域5邻里关系和人口统计特征6开展类型和范围未来城市开展方向、速度、范围7竞争性工程的区域 不同分析目的影响分析区域确实定，行政区域只能用于区域或某种类型的房地产市场分析，不能用来进行具体开发工

30、程的层次的分析。 房地产市场分析的内容：1宏观因素分析2市场状况分析供给分析、需求分析-第一步是需求影响因素分析、竞争分析、市场占有率分析3相关因素分析 无论什么样的开发工程，都要详细分析：1工程所处的位置、周围环境及城市中心商业区的关系2工程用地工程地质资料3附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标4针对未来用户的需求信息5同类竞争性开展工程的信息、政府对此开展工程的态度6工程周围市政根底设施、配套设施的供给能力7针对工程的本钱、价格、租金、空置率、市场吸纳能力分析8金融信息、各类贷款获取的可能性、贷款利率、贷款期限、归还方式等。 市场分析报告：1地区经济分析地区经

31、济的根本趋势分析，地区根底产业和新兴战略产业的开展趋势分析，这是各类房地产市场分析的根底2区位分析如果宏观微观层次都做比拟分析，可作为可行性研究的全部3市场概况分析4市场供求分析5工程竞争分析6营销建议7售价和租金预测8吸纳量方案预测9回报率预测10敏感性分析。 识别竞争者关键，从产业和市场两方面。 每个竞争者都有侧重点不同的目标组合：获利能力、市场份额、现金流量、技术领先、第五章 现金流量与资金时间价值 资金的时间价值理解：1从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值2放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 资金时间价值取决于：1投资利润率2通货膨胀率3风险因素 利率是时间价值的一种标志

32、。根底利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率。根底利率是投资者要求的最低利率，通常用无风险的国债收益率作为根底利率。 利率的决定理论：1马歇尔的古典学派的储蓄投资决定理论-储蓄代表资本供给，投资代表资本需求，实际因素决定，是一种实际利率理论，认为不受货币因素的影响。2凯恩斯的流动性偏好利率理论-货币供给和需求决定。3可贷资金利率理论-可贷资金的供求决定，可贷资金的需求由投资需求、赤字需求、家庭需求构成，可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄、政府储蓄构成。4IS-LM曲线模型-商品市场和货币市场同时到达均衡时形成，客服前三种理论的缺陷，解释名义利率决定过程的最成功的理论。5马克思的利率决定理论-利

33、息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家哪里分割而来的一局部剩余价值，利率决定于平均利润率和总利润在贷款人与借款人之间分配的比例。市场利率决定于资本借贷的供求比例。平均利润率随着技术开展和资本有机构成的提高，有下降趋势；具有相对稳定性；无法有任何规律决定。 其他因素经济运行周期、通货膨胀率及预期通货膨胀率、借贷风险及国际利率水平等经济因素，货币政策、财政政策和汇率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素 资金等效值：考虑时间因素，不同时点发生的绝对值不等的 资金可能具有相同的价值。资金运动起点为现值，结束时为终值，过程中某点与现值等值的金额为时值。 我国对外筹资本钱通常是在伦敦同业拆放利率拆放大量

34、使用的利率的根底上加一定的百分比。 从理论上讲，资金在不停的运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但在实际中采用较为简单的间断复利计息方式计算。 房地产投资信托基金和大型房地产企业采用购置-持有-出租-出售模式。第六章 经济评价指标与方法 工业生产活动中的投资包括1固定资产投资2流动资金 生产本钱加上相应的销售费用本钱产品的销售本钱完全本钱 投资分析的本钱与会计中的本钱的差异：1会计中是实际发生的，确定和唯一的，投资分析中是对拟实施工程的预测和估算，不确定2投资分析中有一些会计中没有的本钱概念-时机本钱、漂浮本钱、不可预见费用等 毛利润或毛利额=营业收入-营业本钱

35、 营业利润=营业收入-营业本钱-期间费用-营业税金及附加-土地增值税开发投资 营业利润=营业收入-营业本钱-运营费用持有出租 营业收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业效劳管理费+大修基金 期间费用=销售费用+管理费用+财务费用 税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额 税后利润或净利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润 税收具有强制性、无偿性、固定性。 置业投资的经济效果：1租

36、金收益2物业增值3股权增加 开发投资的经济效果为销售收入 清偿能力指标：利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用，一般房地产工程该指标值应大于2；偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，通常大于1.3资产负债率=负债/资产流动比率=流动资产/流动负债速动比率=流动资产-存货/流动负债，国际上银行要求维持在200%以上，又称银行家比率、二对一比率。长期偿债能力指标：资产负债率房地产开发的流动比例相对较低，速动比率较低，不会到达100%。 计息为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息，还款当年按年末归还。一次还本利息照付：每期仅还当期利息，最后一期归还全

37、部本金及当期利息。等额还本利息照付：分期归还等额的本金和相应的利息。等额还本付息：每期相同金额本金利息总额。一次性偿付：最后一次归还本金利息。气球法：任意归还本息，到期全部还清。 各种可能的方案的关系：互斥关系、独立关系、相关关系。常见的方案必选是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案必选。包括局部必选和整体必选，综合必选和专项必选，定性比选和定量比选。 方案必选中的决策准那么：1备选方案差异原那么，最核心最根底的原那么2最低可接受收益率原那么3不行动原那么 比拟方案开发经营期相同，且工程无资金约束的条件，采用净现值法选大、等额年值法选大和差额投资内部收益率法大于基准收益率，选投资大的，反之选投资

38、小的；经营期不同，采用等额年值法；效益相同，采用费用现值比拟法和费用年值比拟法。 差额投资内部收益率：两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。 置业投资才有的：现金回报率和投资回报率，其他都叫利润率。 投资回报率=税后现金流量+投资者权益增加/还本收益+物业增值收益如考虑/权益投资数额 本钱利润率=开发利润总开发价值-总开发本钱/总开发本钱2年的住宅开发工程，大体为35-45%：针对开发投资工程 销售利润率=销售利润/销售收入：针对开发投资工程 投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/工程总投资：针对开发投资或置业投资工程 资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金：针对资

39、本金，工程经营 资本金利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金：针对资本金，工程经营 决定基准收益率大小的因素是工程风险和资金本钱。 通货膨胀下，投资者往往提高名义投资回报率的预期，抵消通货膨胀的影响。期望投资回报率包含所有预期的通货膨胀率的影响。当折现率不包含通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。通货膨胀导致购置力下降，而房地产的增值是需求超过供给导致房地产价值上升。通货膨胀导致折现率提高，增值不影响折现率。静态盈利能力指标动态盈利能力指标清偿能力指标房地产开发投资本钱利润率销售利润率投资利润率静态投资回收期FIRR财务内部收益率FNPV财务净现值Pb动态投资

40、回收期借款归还期利息备付率经营资产负债率房地产置业投资投资利润率资本金净利润率现金回报率投资回报率静态投资回收期FIRR财务内部收益率FNPV财务净现值Pb动态投资回收期借款归还期偿债备付率经营资产负债率流动比率速冻比率计算题总结：建造本钱按总建筑面积计算，计算租金收益或销售收入不能忘记乘以有效面积或销售面积比例，计算财务费用要注意每笔费用发生的时点和计息周期、计息方式。全部投资现金流量表不考虑贷款和归还贷款，自有资金现金流量表考虑贷款流入和归还贷款流出。第七章 风险分析与决策 房地产开发工程主要不确定因素：1土地费用2建筑安装工程费3租售价格4开发期和租售期5建筑容积率及有关设计参数6资本化

41、率7贷款利率8资本金与借贷资金比例 房地产置业投资工程的主要不确定因素：1购置价格2权益投资比率3租金水平4空置率5运营费用6有效面积系数7贷款利率 一、盈亏平衡分析：临界点分析-允许的最低经济效益指标的极限值，保本点分析-利润为零时的极限值。1最低租售价格分析2最低租售数量分析3最高土地取得价格4最高工程费用5最高购置价格6最高运营费用比率7多因素临界点组合。 二、敏感性分析：确定用于敏感性分析的财务评价指标，确定不确定性因素的变动范围，计算评价指标的变动值，找出较为敏感的不确定性因素。单因素最根本和多因素。敏感性分析的“三项预测值法，最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。 三、风险分析

42、概率分析：考虑风险因素未来变动的幅度以及发生变动的可能性大小，对工程主要经济效益指标的影响。盈亏平衡分析和敏感性分析师在风险因素确定发生但概率未知条件下的分析，不能替代风险分析。 风险分析分为三个阶段：1风险辨识-识别风险和分析原因及风险变量间的相关性分析专家调查法专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法，故障树分析法，幕景分析法，筛选-监测-诊断技术2风险估计-测算风险发生的概率和估算调查和专家打分法，解析法，蒙特卡洛模拟法计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理3风险评价-检验、选最正确方案及建议。 解析法和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法，二者的区别：解析法要求对影响现金流的各个现金

43、源进行概率估计，蒙特卡洛法要求在各个现金流概率分布情况下实现随机抽样；解析法用于简单风险问题，不多于2-3个变量，否那么采用蒙特卡洛法。 期望值法：标准差系数=标准差/净现值期望值；标准差系数越小，风险越小。期望值相同，选标准差小的方案；标准差相同，选期望值大的方案；标准差系数小的方案。净现值大于等于零的累积概率值越大，风险越小。 蒙特卡洛分析法需要准确估计各因素的变化范围以及变化概率，这是保证分析结果准确的前提。 决策：按层次分为战略性决策、管理性决策、业务性决策；按性质分为确定型决策、风险型决策、不确定型决策；按人数分为个人决策、群体决策。房地产投资决策为风险型或不确定型的群体管理决策。

44、决策的四个特征：1为了到达一个预定的目标2是指某种条件下寻求优化目标和到达优化目标的手段3选择一个方案作为行动方案4出现的几种后果是可以预测和估计的。 决策的原那么：1满意原那么2系统原那么3信息原那么4预测原那么5比拟优选原那么6反响原那么 决策的评价标准：1质量或合理性2决策的可接受性3时效性4经济性。 1确定型决策方法：线性规划等运筹学方法或借助计算机；2风险型决策方法：最大可能法、期望值法、决策树法；3不确定型决策方法：小中取大法、大中取大法、最小最大懊悔值法。 房地产投资决策的核心：准确估算投资收益、分析投资面临的风险、并在权衡收益和风险的根底上做出投资决策。 房地产投资决策三阶段：

45、1策略阶段2分析阶段3决策阶段 类型：土地开发投资决策、房地产开发投资决策、置业投资决策。 投资策略类型：房地产企业的业务模式，即营业收入来自开发投资、置业投资还是都有，影响其目标投资收益水平和可容忍的风险水平。收益型策略：长期持有，目标收益率IRR12%；增值型策略：短期持有投资，12-18%；时机型策略：短期投资、开发或获取后转售，18-20%。 财务评价方法进行投资决策的假定：1投资可逆性2不考虑延期性。 不确定市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值低估：1忽略了投资工程中的柔性价值2无视了投资时机的选择3无视了房地产工程的和收益成长。 房地产投资具有不可逆性和可延期性，具有了期

46、权性质既有风险投资无法收回，又有时机投资收益超出预期。 实物期权方法：1等待投资型期权确定合理的开发时机2成长型期权决定是否开发一些成长型的工程3放弃型期权决定是否放弃投资时机或工程4柔性期权5学习型期权第八章 房地产开发工程可行性研究 可行性研究是在投资决策前，分析论证工程目标实现可能性的科学方法。 可行性研究的根本目的：减少和防止投资决策的失误，提高工程开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的作用：1申请工程核准的依据2工程投资决策的依据3筹集建设资金的依据4开发商与有关部门签订协议、合同的依据5下阶段规划设计工作的依据 可行性研究工作阶段：1投资时机研究地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、社会影响精确度30%左右，费用占总投资额的0.2-0.8%。包括地区研究、空间子市场研究部门研究、利用土地资源为根底的研究。2初步可行性研究/预可行性研究工程所在地区的社会经济情况、工程地址和周围环境、市