云南临沧市旧城改造环境调查.ppt

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1、时间：2010年9月8日-10日PART1PART1：临沧概况：临沧概况PART2PART2：商业布局：商业布局PART3PART3：商业分析：商业分析PART4PART4：开发条件：开发条件PART5PART5：相关项目：相关项目PART6PART6：总结：总结PART7PART7：深入论证：深入论证目目 录录针对临沧市临翔区旧城改造项目具有的投资意向，在项目实地进行调查研究，对当地的地产项目的开发情况进行了解，对市区内商业环境进行考察，对旧城区拆迁的区域进行调查和了解，为帮助判断项目的投资条件和机会提供依据。调查目的调查目的为了项目的立项、投资、体量的确定，需进行的调查内容已做临沧市旧城再

2、生建设项目调研计划，主要涉及：调研内容调研内容政策及地产政策及地产行业状况行业状况 旧城片区拆旧城片区拆迁范围迁范围旧城区商业旧城区商业环境调研环境调研 周边周边市场市场9月8日-10日期间，先期组织对旧城区项目环境的调查，并对在售的相关房地产项目进行了解。PART1PART1：临沧概况：临沧概况临沧，东邻思茅，北连大理，西接保山，西南与缅甸交界。全市辖临翔、凤庆、云县、双江、永德、镇康、耿马、沧源8县。土地总面积2.4万平方公里，总人口约226.5万人，其中以佤族为代表的23种少数民族人口占总人口的38.6%。做为地级市，临沧的旅游资源稀少，产业主要依靠种植、酿酒、矿产、水电等做支撑，与滇内

3、其它发展较好的城市相比有很大的差异，市及县的城市化建设于最近几年才开始，正在发展过程中，红茶、边贸口岸和瓦族文化会藏有一定的开发优势。临沧是昆明通往缅甸仰光的陆上捷径，全市有沧源、耿马、镇康三个县与缅甸接壤，国境线长290.8公里。临沧市现有二至四星级宾馆酒店共23家，日接待游客量可达1.2万人，基本具备了招徕和接待海内外旅游者的条件。临沧是世界著名的“滇红”之乡。是世界种茶的原生地之一，有500余年的种茶制茶历史。临沧是亚洲独具特色的水电基地。澜沧江境内国家和省规划已建成漫湾电站、大朝山电站、小湾电站均在临沧境内，三座百万千瓦级电站在全国乃至亚洲尚属独有。PART2PART2：商业布局：商业

4、布局旧城分布在头塘街旧城分布在头塘街和太平街两侧和太平街两侧商业中心位于玉商业中心位于玉龙街和人民路交龙街和人民路交汇处，区域集中汇处，区域集中主城区由城北的世纪路，城东的南天路，城南的圈掌街、南塘街，城西的公园路、旗山路围合而成。商业最早起源于集市，在头塘街形成市集，而后随着南部城区的发展，在人民路和玉龙街形成现在的商业中心。临沧城市化进程慢。商业布局较为集中，业态既有过去集市型传统业态，也有现代的业态，供应丰富，以满足地方需要为主。商业类型A-传统集市头塘街太平街商业类型B-街店主要在临街底商形成，分布在玉龙街，人民路一带，为服饰等品牌店。人民路商业类型-步行街司岗里步行街锦致新天地商业类

5、型-商场锦致新天地百树广场（在建）除在建的百树广场有大型商场，在主城区基本没有商场。PART3PART3：商业分析：商业分析市区中心商业集中于人民路、司岗里、玉龙街片区。商业中心区商业中心区人民路人民路人民路步行街全长660米，以与玉龙街、司岗里步行街交叉口为中界，南北各长330米，南连南塘街，北接西大街、头塘街交汇处，地势北高南低。经营业态：经营业态：商铺面积：商铺面积：南段商铺面积较大，小型2547，大型150边165；北段商铺面积较小，小型13253545，中型556580。商铺售价：商铺售价：大多数为租用，零星商家自有。商铺租金商铺租金:南段120元/月130元/月；北段由于多数商铺私

6、属者自行定价，租金价格区位混乱，商铺面积越小租金越高（150元200元/月），商铺面积越大租金趋于正常（100元130元/月），另外部分商家租金较为低廉（40元70元/月）亦为人为因素影响。转让费用：转让费用：2547小型商铺转让费用35万元。商业配套：商业配套：停车位匮乏，餐饮业态较少，无银行，无娱乐场所，无邮电通讯。经营状况：经营状况：较好，交通区位占一定优势人流量大。玉龙街玉龙街玉龙街片区全长300米余米，西连南塘街，东与司岗里步行街相通，交汇于人民路中段，地势西高东低。经营业态：经营业态：商铺面积：商铺面积：小型42，中型5575，大型100300。商铺售价：商铺售价：2003年售价1

7、万元左右/左右，至2005年1.2万元/，大多数为租用，少数在营商家为购买。商铺租金商铺租金:五年前长租商户为80元85元/月，现价格为东段120元130元/月，西段为90元110元/月。转让费用：转让费用：55中型商铺转让费用35万元。商业配套：商业配套：停车位匮乏，餐饮业态较少，银行较少（仅有农业银行），无娱乐场所，无邮电通讯。经营状况经营状况：较好，交通、地理区位占一定优势人流量大。司岗里步行街司岗里步行街司岗里片区全长150米左右，西连人民路，与玉龙步行街相通，交汇于人民路中段，分为上下两层步行街，东部对应上下两层菜贸市场（总面积约5000）。经营业态：经营业态：商铺面积：商铺面积：小

8、型152850，中型6068，大型170195。商铺售价：商铺售价：无，租用 商铺租金商铺租金:一层西部毗邻人民路商铺租金相对较高，70元95元/月，向西租金逐渐偏低30元50元/月；转让费用：转让费用：1740小型商铺转让费用23万元，中型商铺35万元；商业配套：商业配套：小吃餐饮集中于东部菜市场附近，停车位匮乏，无银行，无娱乐场所，无邮电通讯。经营状况：经营状况：极差，断头路导致大部分商家几日不能开张，有意迁址者众多。旧城商业主要分布在头塘街和太平街两侧。旧城商业区旧城商业区根据街铺新旧程度和业态，分段调查。头塘街上段头塘街上段业态业态 数量（东面）数量（东面）数量数量(西面西面)合计合计

9、服装服装 23 7 3023 7 30土产副食土产副食 7 6 137 6 13五金五金 7 0 77 0 7CDCD音响音响 1 0 11 0 1通讯通讯 6 3 96 3 9美容美容/护理护理 4 9 134 9 13家电家电 1 1 21 1 2小吃小吃/餐饮餐饮 0 2 20 2 2娱乐娱乐 0 3 30 3 3刻碑刻碑 3 7 103 7 10其他其他 3 4 73 4 7业态统计业态统计 业态统计业态统计 头塘街下段头塘街下段业态业态 数量（东面）数量（东面）数量数量(西面西面)合计合计服装服装 10 34 4410 34 44土产副食土产副食 5 10 155 10 15五金五金

10、 5 0 55 0 5CDCD音响音响 1 0 11 0 1通讯通讯 6 6 126 6 12美容美容/护理护理 3 5 83 5 8家电家电 4 1 54 1 5小吃小吃/餐饮餐饮 3 5 83 5 8娱乐娱乐 1 0 11 0 1其他其他 11 6 1711 6 17银行银行 1 2 31 2 3文体用品文体用品 1 0 11 0 1业态统计业态统计 太平街太平街业态业态 数量数量小吃小吃/餐饮餐饮 3服装服装 5土产副食土产副食 26娱乐娱乐 7五金五金 3CD音响音响 1通讯通讯 1美容美容/护理护理 8文体用品文体用品 2其他其他 22业态分析业态分析 头塘街上段-东面业态面积分析面

11、积分析 头塘街上段-东面商业面积 业态分析业态分析 头塘街上段-西面商业面积分析面积分析 头塘街上段-西面商业面积头塘街上段商业状况和规模商铺年久失修,物业老旧,业态以传统集市型临街分布,单个商户经营面积较小，大多数为无招牌经营，经营主要满足当地日常生活需要.街道由北向南呈上升坡道,道路狭窄路况差,两边商铺均符合旧城改造对象。业态分析业态分析 头塘街下段-东面业态面积分析面积分析 头塘街下段-东面商业面积 业态分析业态分析 头塘街下段-西面商业面积分析面积分析 头塘街下段-西面商业面积头塘街下段商业状况和规模头塘街下段商铺情况较好，有部分是新开发的住宅底商,业态以街店为主，有店名,单个商户经营

12、面积较大，经营主要满足当地城市生活需要.坡道缓和,道路狭窄,商铺形象较好。业态分析业态分析 太平街商业面积分析面积分析 太平街商业面积太平街商业状况和规模太平街商业状况和规模太平街东段街道狭窄，不能通车，商铺密集，铺面面积小，为临街民宅隔出，房屋较旧，大多占道经营。业态主要以满足当地民生的粮油副食等业态构成。东段直通道南天路，车可西进30米，商铺稀少，多为临街民宅。价值分析价值分析 此区域的商业以满足本区域人口的自身消费为主。多为在自有的房屋内经营。一层常划分出小部分作为对外经营的场所，另一部分还要满足自身的居家需求。对外出租部分，业态多为手机销售和理发馆。租金低廉，多为20-40元/月/平米

13、。且多在20平米左右。一般500元以内就能租到此段的临街铺面。商业价值很低。价值分析价值分析 此区域由于为新建的物业，且道路坡度较为平缓。道路两侧聚集一个小型集市，出售菜和土产品，人流明显增多。新建的铺面有统一的招商和广告，故租金比上段有明显的增加，多为对租金承受力较强的服装商户进行租用经营。单个铺面面积约100平米左右，租金在40-60元/月/平米。但商业面积分布不等（分拆使用，或自住隔断部分面积）。此段商业由于新建比较有参考价值。价值分析价值分析 此区域更靠近市中心商业区，业态更为丰富，但也是以服装居多。此部分的房屋较上段的要新，而且部分建筑面积大，有了银行和独立的大型服饰店等业态。此段租

14、金提升较大，大部分租金为40-70元/月/平米。靠近中心区域租金到了90元/月/平米。机关单位（组织）机关单位（组织）本片区机关单位（组织）较少。临沧吉祥房地开发有限公司临翔区烟草专卖局共青团临沧市委青年职介中心邮政局家属楼居民家属楼中国邮政泰华寺汉传佛教临沧凌丰产业集团临沧后谷咖啡公司临沧行署商业局汽车队临沧市农资日杂有限公司新华书店前进小学PART4PART4：开发条件：开发条件竞争项目竞争项目 目标区内有两个大型的直接竞争项目，中心商圈资源优势明显目标区内有两个大型的直接竞争项目，中心商圈资源优势明显吉祥商业街吉祥商业街吉祥商业街百树广场抢占中心商圈，住商规模大，形成对现有核心商圈商业的

15、升级和整合。百树广场抢占中心商圈，住商规模大，形成对现有核心商圈商业的升级和整合。百树广场百树广场开发商：开发商：临沧百树 房地产开 发公司位置：位置：北临西大 街、西接 南塘街、南临玉龙 街、东临 人民路占地面积：占地面积：110亩总建筑面积：总建筑面积：20 万平米，预售房许可证5万平米。建筑类型：建筑类型：6层、7层、20层总户数：总户数：商铺有266间（不包括返迁房）户型：户型：住宅99至200平米,商铺50-100平米交房时间：交房时间：2011年12月商铺建筑面积：商铺建筑面积：一期1.8万平米左右商铺面积：商铺面积：50-100平米层高：层高：4.2米至5.8米价格：价格：住宅2

16、350元/平米-2380元/平米 商铺18000元/平米-30000元/平米，一般都是 25800元/平米销售情况销售情况：一期商铺据称只有20间左右，住宅销售 情况不明。备注：备注：据商家介绍百树房地产开发公司当时用1000万元购买了33亩地（一期），另用5万元/亩购现市一中的地，完成了市一中的搬迁。吉祥商业街为头塘片区最大的城市改造项目，根据其展示包括了整条街区的改造。吉祥商业街为头塘片区最大的城市改造项目，根据其展示包括了整条街区的改造。吉祥商业街吉祥商业街一期占地面积：一期占地面积：近10亩总建筑面积：总建筑面积：12500平米建筑类型：7层交房时间：交房时间：2008年底商铺建筑面积

17、：商铺建筑面积：近2500平米商铺面积：商铺面积：50至100平米层高：层高：3.6米商铺户数：商铺户数：37间销售情况：销售情况：售完价格：价格：商铺原销售价格12500元/平米，二手房价格13000元/平米，住宅2200元/平米一期已建成项目市政府市政府世纪路世纪路头塘街入口头塘街入口二期待建项目据销售人员介绍和售楼部沙盘模型显示，吉祥商业街在头塘街还有二期商住项目，价格未定，年底动工，预计租金水平在50元/平米。百树和吉祥两个项目的存在使可开发地块东移。地块东临南天路，但由于南天路有机关单位而且建筑较新，可能不在旧城改造范围，因此地块可能不能直接和南天路一环线衔接，无法获得开放的商业界面

18、。西边、北边均受吉祥商业街项目的阻挡不能获得头塘街和世纪路的商业界面，南部临临祥街，也因为和地块东部同样的条件没有商业界面，只有围绕太平街开发贯穿东西的内街商业。太平街西高东低，街道东宽西窄，沿途多为民宅，土坯、木制、砖混建筑都有，除了一处寺庙外没有发现要保留建筑。其中有两处面积不大的单位空地。太平街西段有两条巷道由南向北伸进，共居民进出。（此处又名中平村）中平巷中平巷缅翁巷缅翁巷临沧项目区域范围北世纪路长度（约合500米/0.5公里）南临翔路长度（约合1000米/1公里）东南天路长度（约合800米/0.8公里）西头塘街长度（约合900米/0.9公里）总面积:约在0.5950.595平方公里平

19、方公里(约为595000595000/892.59892.59亩亩)开发体量估计开发体量估计 注：计算包括部分吉祥项目在内PART5PART5：相关项目：相关项目财富中心财富中心开发商：开发商：临沧瑞华房产开发有限公司位置：位置：沧江路占地面积：占地面积：90亩总建筑面积：总建筑面积：8.6万建筑类型建筑类型:：7层（包括二层商场，6层住宅）总户数：总户数：住宅近400套，一期商铺61间，二期大型商场户型：户型：住宅：90平米至250平米交房时间：交房时间：一期2006年，二期2009.12商铺建筑面积：商铺建筑面积：一期4500平米，二期30000平米商铺面积：商铺面积：60平米至1120平

20、米层高：层高：4米价格：价格：二手房2200元/平米左右商铺：商铺：一层13000元/平米，二层3500元/平米销售情况：销售情况：住宅已售完，商铺一期一层还在售，二层已售完，二期自持。商铺租金：商铺租金：一期45元/平米，二期一层招商已满，当时招租租金80元/平米，二层现租40元/平米，面积大小自定。备注：备注：一期商铺全满，业态：建材、卫浴、家装，商铺还有10间左右，二期一层80%入驻，但生意冷清，二层空置，规划中有一个电影院。凤凰盛世凤凰盛世位置：位置：西大街（吉祥商业街对面）占地面积：占地面积：1.5亩商铺建筑面积：商铺建筑面积：近700平米商铺面积：商铺面积：80平米至100平米临街

21、商铺户数：临街商铺户数：8间销售情况：销售情况：已售完，二层独立商铺，销售价格无法确定，租金：一层50元/平米，二层30元/平米。位置：位置：人民路占地面积：占地面积：近3亩商铺建筑面积：商铺建筑面积：1500平米商铺面积：商铺面积：80平米至110平米商铺户数：商铺户数：14备注：备注：二层商铺，只租不卖，租金70元/平米。景致新天地景致新天地PART6PART6：总结：总结通过走访调查，获得以下参考信息：通过走访调查，获得以下参考信息：-人民路、司岗里商铺经营者，多数认为头塘街为临沧市老商业中心，虽目前以低廉货品贸易为主，是周边地区农村人口光顾之地，但临沧市本土居民具有怀旧情节，开发成现代

22、商业片区具有一定地理、人气、商业片区集合互动优势。-玉龙街部分商铺经营者，认为头塘街与百树广场相比，地理区位缺乏优势，临沧市主城区人口12万，商业圈已接近饱和。-头塘街居民600余户，建筑危房较多，拆迁户数量较大，对拆迁造成一定难度，涉及成本较高。-人民路、玉龙街商业片区部分小型商铺，受经营面积影响，具有迁址经营需求，其意向经营面积为80150；-人民路、玉龙街、司岗里商业片区目前停车位较少，在一定程度上影响商铺经营者迁址产生迁址需求；-玉龙街、人民路南段商业片区商家经营稳定，迁址需求较低，司岗里商业片区商业氛围和断头路导致的低人流量严重影响商家经营，迁址需求较高；-百树广场地处临沧市核心商业

23、圈中央位置，无论是经济区位、商住规模承载量都具有一定优势，其定价已经成为临沧市商住地产的代表，在临沧人心中形成品牌效应，获得普遍认可。加之先入为主，在建在售情况，司岗里、人民路有需求迁址经营的商家，会早一步考虑百树广场既有供应商铺，分流头塘街项目未来潜在客户。头塘街项目成功与否，关键在于政府提供土地价格和拆迁成本，只有降低项目成本，提高商业品级（投入功能成本增加）方能在已经饱和的市场当中吸引客户入驻。住宅产品目前价格水平在2000-2300元之间，主要购买人群除当地公务员和收入较好的居民外，近几年主要的买家来自临沧其它县公务员和高收入人群，据初步了解，普通公务员工资水平约为2000元。反映出临

24、沧市做为地区中心的具有的生活、投资价值。本次调查否定整体建设城市中心的考虑，只能参与其中部分旧城的改造。可能的机会是：目前吉祥项目并未全吞头塘街临街商业界面，使开发地块拥有连接主街和新旧城区的机会，以及低廉的地价成本。如果查实不能获得头塘街临街商业界面资源和连接如果查实不能获得头塘街临街商业界面资源和连接新老城的世纪路商业界面，进行以商业为主的城市综合新老城的世纪路商业界面，进行以商业为主的城市综合体开发的优势不佳，进入后可能导致投资成本增加和销体开发的优势不佳，进入后可能导致投资成本增加和销售周期拉长。售周期拉长。目标地块的住宅开发最终取决于土地成本和拆迁成目标地块的住宅开发最终取决于土地成本和拆迁成本，有待进一步查实后对比市场房价水平测出投资收益本，有待进一步查实后对比市场房价水平测出投资收益再做评估。再做评估。