物业管理实务及范例精解（上）gwgt.docx

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1、 物业业管理实实务及范范例精解解 第一一章 物业管管理前期期工作 第一一节 物业前前期管理理概论一、物业业前期管管理的观观点对于一项项物业来来说，存存在着开开发经营管理三三个阶段段，从表表面上看看物业管管理是对对物业的使用管管理，因因此，物物业管理理只要在在物业交交付使用用时介入入即可，并并且很多多物业管管理企业业也是这么做的的。然而而，从物物业管理理的实践践来看，并并非如此此简单。我我国的物物业管理理是从传传统的房房地产管理脱脱胎而出出的，体体制虽变变，但管管理手段段却大多多没有更更新，物物业管理理一直滞滞后于规规划设计计和施工建建设，开开发设计计是各物物业辖区区能否形形成完整整、舒适适、便

2、利利的功能能区域的的先天制制约因素素。以往房房地产开开发商在在规划设设计中考考虑了房房屋和配配套设施施建造时时的方便便和节约约，而没没有从管管理角度把把房屋建建成后的的管理联联系起来来统一规规划，造造成建成成后物业业管理上上的矛盾盾和漏洞洞。如现现在常见的的车位拥拥挤，住住房使用用功能不不全，空空调位置置未考虑虑，脱排排水的管管道未顾顾及，以以及水、电、煤、通通风、交交通等配配套方面面存在的的问题。这这种整体体布局上上的缺陷陷，即使使业主时时有抱怨怨，又使物业业管理工工作难以以完善，并并且以后后往往也也难以弥弥补。如如果开发发商在规规划设计计阶段就就选择好物业管理理企业，即即利用物物业管理理企

3、业的的丰富经经验和专专业知识识对规划划设计提提出修改改意见，使使规划设计更更符合使使用管理理的要求求，可为为以后的的管理工工作打好好基础。物业管理理是以经经济为手手段，从从事对物物业的使使用、保保养、维维修、经经营和提提供服务务，使物物业发挥挥最佳效应应的一种种管理形形式，它它同物业业的形成成过程即即投资决决策、规规划设计计、工程程建设及及房屋营营销等阶段段均有着着密不可可分的联联系。因因此，物物业管理理应建立立追求全全过程最最佳效益益的现代代化管理理模式，在在物业的的开发阶阶段就充充分考虑虑建成以以后的使使用和管管理的要要求，考考虑到社社会经济济发展的的居住水平平提高的的需要，要要有一定定的

4、超前前性，要要从项目目规划设设计阶段段就开始始关注物物业的全全过程效益。物物业管理理是一种种对物业业全过程程的管理理，其首首要环节节即是物物业的前前期管理理。这里所说说的物业业前期管管理，是是指物业业管理企企业在物物业的开开发设计计阶段即即介入，从从事物业业形成前的阶段段性管理理。物业业前期管管理工作作虽然尚尚未形成成对物业业运行主主体的管管理。但但是就其其管理的的内涵分析析，它应应属于企企业管理理的一个个管理阶阶段。物业前期期管理是是一种物物业管理理企业同同房地产产开发商商共同对对物业实实施平行行或交叉叉管理的的方法，因此，无无论是对对房地产产开发商商还是物物业管理理企业都都是非常常必要的的

5、。房地地产开发发商对物物业进行行的是硬件件建设，物物业管理理企业对对物业进进行的是是软件管管理。前前者是形形成物业业，后者者是发挥挥物业的功能作作用，虽虽有区别别但又相相互联系系。对于于开发商商而言，进进行投资资决策、规规划设计计、选择择适当的地段段、房型型及附属属设施，并并通过施施工建造造形成物物业，其其目的是是为了增增强对业业主的吸吸引力度；然而而对于业业主而言言，却不不止于此此，业主主还将对对物业管管理进行行权衡。从从某种意意义上讲讲，物业的硬件件建设相相对较为为直观，而而软件管管理却要要长期相相伴。随随着人们们观念的的转变，业业主即会会从使用者的的角度，也也会从所所有人的的角度对对物业

6、管管理进行行选择、评评价。在在物业开开发阶段段适时地地选择恰当的的物业管管理企业业，能在在很大程程度上避避免缺陷陷和漏洞洞，使物物业更符符合使用用和管理理的要求求，因此，这这是开发发商不容容忽视的的重要环环节。对对于物业业管理企企业而言言，首先先应参与与市场竞竞争以获取物业业的管理理权。在在同开发发商签订订了物业业管理协协议书后后，即应应着手配配备与物物业相匹匹配的管管理人员，开开展各项项物业前前期阶段段的管理理工作。由由于将来来的业主主管理委委员会拥拥有“决定继继聘或选聘物业业管理企企业”的权利利，因此此，物业业管理企企业在前前期管理理中能否否形成有有序的管管理秩序序，能否满足足业主的的服务

7、需需求，能能否在业业主中树树立良好好的、有有效的管管理形象象，对于于物业管管理企业业来说是一一个把握握机会、占占领市场场的重大大问题。毋毋庸置疑疑，物业业前期管管理将使使硬件建建设与软软件建设相得得益彰，对对物业实实行前期期管理不不仅是物物业管理理者的需需要，同同样也成成了房地地产开发发商的需要，当当然更是是业主维维护自身身权利利利益的需需要。二、物业业前期管管理的必必要性(一)减减少使用用中的后后遗症物业管理理的基本本职能是是代表和和维护业业主的利利益，对对所委托托的物业业进行有有效管理理。然而而在物业业管理的实实践中，一一些物业业的先天天缺陷一一直困拢拢着物业业管理企企业，诸诸如物业业质量

8、、设设备性能能、设施配套套以及综综合服务务等，这这些均不不取决于于物业管管理企业业，而往往往在于于物业的的开发商商和建筑筑商。要改改变这一一状况，把把一些以以往长期期难以得得到解决决的问题题尽可能能在物业业管理过过程中使使之限制在最小小范围之之内，就就必须开开设物业业的前期期管理，使使前期管管理同规规划设计计、施工工建设同同步或交叉进行行，由物物业管理理企业代代表业主主从管理理者的角角度，对对所管物物业进行行一番审审视，从从而把那那些后期管理理中力不不从心的的或返工工无望的的先天缺缺陷争取取在物业业竣工之之前，逐逐项加以以妥善解解决，减减少后遗症症。(二)物物业前期期管理是是对所管管物业的的全

9、面了了解物业管理理行为的的实质是是服务。然然而要服服务得好好，使业业主满意意，就必必须对物物业进行行全面的的了解。如果物物业管理理企业在在物业交交付使用用时才介介入管理理，就无无法对诸诸如土建建结构、管管线走向向、设施建设、设备备安装等等物业的的情况了了如指指指掌。因因此，必必须在物物业的形形成过程程中就介介入管理理，才能能对今后不不便于养养护和维维修之处处提出改改进意见见，并做做好日后后养护维维修的重重点记录录。唯有有如此，物业管理理企业方方能更好好地为业业主服务务。(三)物物业前期期管理是是为后期期管理做做好准备备物业管理理也是一一项综合合管理工工程。通通过物业业管理把把分散的的社会分分工

10、集合合为一体体，并理理顺关系系，建立通通畅的服服务渠道道，以充充分发挥挥物业管管理的综综合作用用。此外外，在对对物业实实体实施施管理之之前，还应应设计物物业管理理模式，制制订相应应的规章章制度，并并协同开开发商草草拟有关关文件制制度，筹筹备成立业主主管理委委员会，印印制各种种证件，以以及进行行机构设设置、人人员聘用用、培训训等工作作。这些些均应在物业业前期管管理阶段段安排就就绪，以以使物业业一旦正正式交付付验收，物物业管理理企业便便能有序序地对物业实体体进行管管理。 第第二节 物业业前期管管理的内内容一、通过过投标来来接洽物物业管理理业务无论物业业管理企企业是开开发商组组建的，或或是独立立组建

11、的的，或是是房管所所转换的的，还是是各大系系统组建的，前前期管理理首先必必须不断断开拓，通通过投标标竞争来来接洽业业务。(1)进进行可行行性、可可靠性、可可盈利性性分析，可可行性是是指物业业管理企企业既要要从自身身的实际际出发，考虑拟接接管的物物业与本本企业的的资质等等级是否否相符，该该物业的的接管能能否发挥挥本企业业的优势势，做到扬长长避短，又又要考虑虑能否在在该物业业的管理理权竞争争中取胜胜，如果果明知竞竞争对手手实力比比自己强大，就就不必勉勉强竞争争。可靠靠性是指指该物业业的建设设是否有有保证，业业主的资资信条件件是否较较好并能协作配配合，等等等。以以免管理理权竞争争得手后后，由于于业主

12、或或建设方方面的原原因，工工作仍留留有漏洞洞，造成今今后的物物业管理理难以完完善，给给企业带带来不应应有的损损失。可可盈利性性是指物物业管理理企业根根据自己的的经营目目标，测测算物业业的管理理能否给给企业带带来正常常利益，或或近期虽虽无利润润但企业业能在该地区打打开新局局面，争争取更多多的业务务。(2)具具体测算算物业管管理费用用，并草草拟总体体管理方方案。(3)投投标竞争争、洽谈谈、签订订物业管管理合同同(协议议)。(4)选选派管理理人员运运作物业业前期管管理。二、建立立与业主主式租户户的关系系物业管理理的管理理对象是是物业，而而服务对对象则是是人，即即业主和和使用人人。因此此，物业业管理企

13、企业既应与第一一业主(开发商商)共同同协商，又又要与未未来业主主或使用用人取得得联系，听听取意见见。(1)听听取业主主或使用用人对物物业管理理的要求求、希望望。(2)了了解业主主或使用用人对物物业使用用的有关关安排、打打算。(3)参参与售房房部门同同业主或或使用人人签约，并并提供草草拟的业业主公约约、装修修施工管管理办法法、门禁禁出入办法法、停车车场管理理办法、管管理费收收取办法法等物业业辖区综综合管理理办法。三、察看看工程建建设现场场物业前期期管理的的目的是是为以后后的管理理创造良良好的条条件，因因此，物物业管理理企业应应根据物物业管理理要求，对对物业的的规划设设计及建建筑施工工提出合合理建

14、议议。(1)审审视工程程土建构构造、管管线走向向、出入入线路、保保安系统统、内外外装饰、设设施建设设、设备备安装的合理性。重重点察看看消防安安全设备备、自动动化设备备、安全全监控设设备、通通讯设备备、给排排水设备备、空调设备、车车库及公公用泊位位设备、电电力设备备、交通通运输及及电梯设设备、服服务设备备等。(2)对对施工现现场提出出符合物物业管理理需要的的建议方方案，磋磋商解决决办法。(3)在在施工现现场做好好日后养养护、维维修的要要点记录录，图纸纸更改要要点记录录。(4)参参与工程程验收，进进行器材材检查、外外观检查查、性能能检查、功功能测试试、铭牌牌检查，并并按整改改计划督促促整改。四、设

15、计计管理模模式拟定定管理制制度物业管理理企业在在前期管管理中要要根据业业主和使使用人的的希望与与要求，设设计日后后的管理理模式，制制定相应的规规章制度度，其中中还须与与开发商商一起草草拟有关关文件制制度。(1)筹筹建业主主管理委委员会。(2)与与开发商商一起草草拟物业业辖区的的规章制制度、业业主管理理委员会会章程、业业主公约约、装修修施工管管理办法等等。(3)设设置物业业辖区的的组织机机构，规规定各部部门人员员岗位责责任制度度，编制制住户手手册、物物业辖区区综合管理办办法等。(4)制制定上岗岗人员的的培训计计划，并并实施计计划。五、建立立服务系系统和服服务网络络物业管理理企业在在其经营营管理服

16、服务过程程中，与与社会有有关部门门发生密密切关系系，这里里既有行行政管理理关系，又又有经济济关系。(1)保保安、清清洁、养养护、维维修、绿绿化队伍伍的设立立或选聘聘，洽谈谈和订立立合同。(2)同同街道、公公安、交交通、环环保、卫卫生、市市政、园园林、教教育、公公用事业业、商业业及文化化娱乐等等部分进行行联络、沟沟通。(3)建建立代办办服务项项目网络络。六、办理理移交接接管事宜宜物业管理理企业在在物业交交付使用用之前，还还要为物物业的交交接做好好准备。(1)拟拟订移交交接管办办法。(2)筹筹备成立立业主管管理委员员会。(3)协协助和办办理移交交接管事事项。 第第三节 入伙伙手续文文件范本本一、入

17、伙伙手续概概述(一)入入伙及入入伙手续续入伙是指指业主或或使用人人进房入入住。入入伙是物物业管理理公司与与服务对对象的首首次接触触，它标标志着物物业管理工工作将以以人为中中心而逐逐步展开开。入伙手续续是指物物业管理理公司在在所建楼楼宇具备备了入伙伙条件以以后，向向业主寄寄发入伙伙手续文文件(以以下详述)；业主主按要求求进行验验楼、付付款、签签约、搬搬迁、装装修、入入住等。在在办理入入伙手续续时，物业管理理公司应应以方便便业主为为出发点点，坚持持集中办办理与分分散办理理相结合合，主动动向业主主介绍物物业情况。为为业主搬搬迁入住住提供帮帮助，为为业主进进行房屋屋装修提提供指导导；业主主也应积积极配

18、合合物业管理公司司，尽量量按时办办理收楼楼手续，及及时付清清有关费费用、认认真签订订管理公公约，遵遵守各项项管理规定。下下面的例例子，足足以说明明业主及及时办理理收楼手手续的重重要性。某业主购购买了一一套商品品房，已已付清全全部楼款款。但因因故没有有按要求求前去办办理收楼楼手续。那那么，延迟收楼楼的法律律后果是是什么呢呢?按规定，当当新建商商品房符符合了交交付使用用的条件件。开发发商或物物业管理理公司会会适时向向购房人人发出入伙(交交付使用用)通知知，约期期办理收收楼手续续。通常常，购房房人应在在约定期期限内办办妥房屋屋验收手手续。如一时时因特殊殊原因无无法收楼楼，必须须及时征征得开发发商或物

19、物业管理理公司同同意。购购房者擅擅自延迟迟收楼的行行为，在在法律上上移之为为受领延延迟，是是对不动动产买受受方的协协助义务务相应规规定的一一种违反反。其法律律后果，反反而使对对方当事事人(开开发商)在房屋屋买卖合合同关系系上的相相关风险险责任得得以减免免，又在房房屋管理理、维护护等关系系方面产产生出新新的权利利、义务务问题，这这使购房房者可能能承担赔赔偿他方损失的的责任。具具体而言言，约定定期限内内无正当当理由不不收楼，开开发商可可通知购购房者并并将房屋屋钥匙交物业业管理公公司。此此时即视视为房屋屋已经交交付，风风险责任任也随之之向购房房者转移移。其后后，如发发生房屋遭遭损的意意外，开开发商便

20、便获免责责，而由由购房者者承担后后果。如如因管理理、维护护导致损损失，也也应由购房房者负责责赔偿。在实际操操作中，有有的业主主会提出出这样的的问题：入伙手手续究竟竟应由开开发商办办理还是是由物业业管理公司办理理，哪种种办法比比较规范范?据了解，入入伙手续续究竟应应由谁来来办理，现现行法律律、法规规尚无硬硬性规定定。但由由物业管管理公司司直接向业主主移交物物业恰恰恰是最合合理的一一种做法法。除开开发商兼兼具物业业管理职职能的情情况外，开开发商通知业主主入伙前前已先行行与物业业管理公公司建立立了聘用用、代理理关系。由由于物业业管理公公司直接接参与了物业的的工程验验收，使使物业管管理公司司对将要要管

21、理的的物业的的施工质质量有了了清楚的的了解，物物业管理公司在在全面验验收接管管的基础础上，完完全能负负责地向向业主进进行单元元房屋移移交。应当看到到，物业业向业主主的移交交即是物物业管理理公司和和业主共共同管理理、相互互监督的的开始，移移交时双方须完完成的一一系列相相关手续续，涉及及的均是是业主与与物业管管理公司司之间的的权利、义义务。上上述情况也决定定了入伙伙手续由由物业管管理公司司直接办办理为宜宜。(二)入入伙手续续文件入伙手续续文件是是指业主主在办理理入伙手手续时，所所要知晓晓、参照照、签订订的有关关文件，主主要内容容包括入秋通通知书、入入伙手续续书、收收楼须知知、缴款款通知书书。这些些

22、文件都都由物业业管理公公司负责责拟定，并以开开发商和和物业管管理公司司的名义义，在业业主办理理入伙手手续前寄寄发给他他们。在在实际操操作中，有些物业业管理公公司还准准备了验验楼情况况一览表表、楼宇宇交接书书等，供供业主在在验楼时时使用。1入伙伙通知书书入伙通知知书是物物业管理理公司在在物业验验收合格格后通知知业主可可以来办办理入住住手续的的文件。在制定入入伙通知知书时应应注意下下面几个个问题：(1)一一般来说说，楼宇宇的入伙伙不是一一家或几几家业主主，而是是几百家家甚至几几千家。如如果集中中在同一一时间办理理，必然然要给入入伙手续续办理带带来许多多困难。所所以，应应在通知知书上注注明各楼楼宇或

23、各各层办理的时间间，分期期分批办办理。(2)如如业主因因故不能能按期前前来办理理，可在在规定办办理时间间以后，留留有机动动时间予予以补办办。(3)考考虑到有有少部分分业主仍仍不能如如期在机机动时间间内前来来办理，则则应在通通知书上上注明处处理的办办法。2入伙伙手续书书入伙手续续书是物物业管理理公司为为方便业业主，让让其知晓晓办理入入伙手续续的具体体程序而而制定的的文件。一般在入入伙手续续书上都都留有分分部门的的确认证证明，业业主每办办完一项项手续，有有关职能能部门在在上面盖章证明明。3收楼楼须知收楼须知知是物业业管理公公司告知知业主在在收楼时时应注意意的事项项，以及及在办理理入伙手手续时应应该

24、携带带的各种证证件、合合同和费费用的文文件。4缴款款通知书书缴款通知知书是物物业管理理公司通通知业主主在办理理入伙手手续时应应该缴纳纳的款项项及具体体金额的的文件。5验楼楼情况一一览表验楼情况况一览表表是物业业管理公公司为方方便业主主对房屋屋进行验验收，监监促开发发商及时时整改问问题，以以避免相互互扯皮，使使问题能能得到及及时解决决而制定定的文件件。6楼宇宇交接书书楼宇交接接书是业业主在确确认可以以接受所所购楼宇宇后，与与开发商商签订的的一份协协议。二、入伙伙通知书书公司/女士/先生：您好!您您所认购购的大厦层室已于于年月经省/市市验收收部门和和房地地产公司司、建建筑工程程公司、物业管理公司等

25、组成的验收小组验收合格，准予入住。(1)请请您接到到本通知知后按附附表规定定的时间间前来办办理入伙伙手续。地地点在，在在此期间间内，房房产公司财务务部、地地产部、物物业管理理公司等等有关部部门将到到现场集集中办公公，一次次办完手手续，为为您提供快捷方方便的服服务。(2)如如果您因因公事繁繁忙，不不能亲自自前来，可可委托他他人代办办。代办办时，除除应带齐齐相关的的文件外外，还应带带上您的的委托书书、公(私)章章和本人人的身份份证件。(3)如如果您不不能在附附件中规规定的时时间前来来办理手手续，可可以在月日后到到房地地产公司司(地点)先办理理财务及及收楼手手续，再再到物业管管理公司司(地点点)办办

26、理入伙伙手续。在您来办办理各项项手续前前，请仔仔细阅读读入伙伙手续书书、收收楼须知知、缴缴款通知知书。特此通知知!房地地产开发发公司物业业管理公公司 年年 月 日三、入伙伙手续书书公司/女士/先生：您好!您您所认购购的大厦层室现已已具备入入伙条件件，请阅阅读收收楼须知知、缴缴款通知知书，按按如下顺顺序办理理入伙手手续。(1)至至房地产产开发公公司 (22)至房房地产开开发公司司财务部缴缴付购房房余款。 地产产部审核核入伙资资格。四、收楼楼须知公司/女士/先生：欢迎您成成为大厦的的新业主主!我公司为为提供良良好的管管理服务务，兹先先介绍有有关收楼楼事项和和有关收收楼程序序，避免免您在接接收新楼楼

27、时，产生生遗漏而而引致不不便。望望您能认认真阅读读，务勿勿遗忘。1您应应在接到到入伙伙通知书书之日日(以邮邮戳为准准)起三三个月内内前来办办理产权权登记和和入伙手续续。逾期办理理者，每每逾期一一天应缴缴纳人民民币元的逾逾期金。超超过半年年不来办办理的房房产。将将由本大大楼物业管管理公司司代管。代代管期间间的管理理费用仍仍由购楼楼业主承承担。超超过三年年不来办办理手续续，视为无主房房产，交交由有关关部门依依法处理理。2您来来办理入入伙手续续时请带带齐以下下物件：(1)购购房合同同(协议议)；(2)业业主身份份证或护护照及图图章；(3)公公司购买买的还应应带公司司法人证证件和公公章；(4)入入伙通

28、知知书；(5)入入伙手续续书；(6)已已缴款项项的收据据(调换换正式发发票)；(7)未未缴的购购房款和和物业管管理应缴缴的款项项。如您委托托他人来来办理，还还应带上上：(1)您您(业主主)的委委托书，应应由律师师签证；(2)您您(业主主)的身身份证或或护照的的影印件件；(3)代代理人的的身份证证或护照照。3您办办理手续续时请按按以下程程序进行行：(1)至至房地产产开发公公司财务务部缴付付购房余余款，并并缴上原原预缴款款收据以以换取正正式发票票。购楼楼余款缴清后后，财务务部将在在您的入入伙手续续书上上盖章。(2)至至房地产产开发公公司地产产部审核核入伙资资格，当当您缴验验各种证证件通过过后，地地

29、产部将将在您的的入伙手续续书上上盖章。(3)至至物业管管理公司司财务部部缴付物物业管理理各项费费用，费费用缴清清后物业业管理公公司财务务部将在在入伙手续续书上上盖章。(4)至至物业管管理公司司办公室室办理其其它手续续，主要要有验收收房屋、签签订管管理公约约、领领取住住户手册、领领取钥匙匙等。当当以上事事项办好好后，您您(业主主)在入入伙手续续书上上签章，并并交由物物业管理公公司保存存。4您收收楼时，请请认真检检查室内内设备、土土建、装装修是否否有缺少少、损坏坏等质量量问题。如有投诉诉，请在在收楼时时书面告告知，物物业管理理公司将将代表业业主利益益向承建建商协商商解决。5根据据大厦承承建合同同，

30、大厦厦维修保保养期为为一年。一年内如如有工程程质量所所导致的的问题，承承建单位将为业业主免费费修理。但但是，如如果使用用不当所所导致的的问题，则则由业主主自行支支付修理理费用。6您(业主)可以对对所购的的房间进进行室内内装修，但但应保证证绝对不不影响大大厦结构构和公共共设施。装装修前，需需向物业业管理公公司提出出书面申申请，获获准后方方可进行行，并按按规定缴缴纳一定定的装修修管理费费。祝您顺利利入伙!房地地产开发发公司物业业管理公公司年 月 日日五、缴款款通知书书公司/女士/先生：您好!您您所购买买的大厦层室房屋屋已经竣竣工。按按购房合合同规定定，您来来办理入入伙手续续时，请同时时缴清以以下款

31、项项：1购房房余款，计计人民币币 元。2预收收个月管管理费，计计人民币币 元。3水电电管理备备用金，用用于供水水、供电电、机电电、电梯梯、消防防等重要要设备的的更新及及突发事事故抢修时的储储备资金金，计人人民币 元元。4装修修管理费费，装修修完毕按按规定退退还，计计人民币币 元。5建筑筑垃圾清清运费，用用于清理理业主入入住装修修时产生生的建筑筑垃圾所所预收的的管理费费，装修修完毕后，按规规定清退退，计人人民币 元元。6其它它费用(具体列列出项目目及金额额供业主主选择)。房地地产开发发公司物业业管理公公司年 月 日日六、验楼楼情况一一览表大厦厦层室业主主于年月在物物业管理理公司部的陪同同下入楼楼

32、验收，检查了了所购房房屋的建建筑质量量和初装装修情况况，认为为：1无任任何异议议；2发现现有以下下质量问问题：(1)(2)(3)请开发商商予以解解决!业主签字字物业管管理公司司(代表表)签字字 年 月月 日七、楼宇宇交接书书甲方：开发发商乙方：业主主鉴于甲方方所开发发的物业业“大厦”已竣工工，并且且经市有关关部门鉴鉴定合格格。业主主购买的的楼层室已经经具备入入伙条件件，可以以入住。开开发商和和业主双双方均同同意签署署本楼宇宇交接书书，以便开发商商将业主主所购买买的该单单元房屋屋通过本本楼宇交交接书正正式移交交给业主主。现业业主已检检查了该该单元的建建筑质量量和初装装修情况况，双方方一致认认为，

33、该该单元可可以交付付给业主主，业主主可以接接受该单单元。因此此，双方方签订本本交接书书、并确确认下列列条款：1双方方确认，自自年月日起，该该单元由由开发商商交付给给业主；2业主主在此确确认，确确已收到到该单元元钥匙；3开发发商确认认，尽管管该单元元已交付付给业主主，但其其仍负有有“楼宇销销售(预预售)合合同”中规定定的保修义务务；4业主主同时确确认，该该单元的的建筑质质量和初初装修质质量符合合双方所所签的“楼宇销销售(预预售)合合同”的规定定，业主主并无异异议；5双方方一致同同意，有有关业主主购买的的该单元元产权登登记事宜宜，均委委托律师事事务所办办理，开开发商予以以协助。有有关税费费按国家家

34、规定分分别由双双方各自自承担。6本交交接书自自双方签签字之日日起生效效。7本交交接书一一式两份份，双方方各持一一份。开发商(代表)签字： 业主主签字：年 月 日第二章 物业业管理的的接管验验收 与合同同的订立立第一节 验收收原则及及分类一、物业业接管验验收的原原则物业的接接管验收收是一个个复杂的的过程，不不仅涉及及到建筑筑工程技技术，而而且还涉涉及到许许多法规规，常常出现一一些实际际结果与与理论要要求不一一致的地地方。为为了处理理好接管管验收中中的问题题，把握握好分寸寸，需掌握握以下基基本原则则：1原则则性与灵灵活性相相结合的的原则。所所谓原则则性，就就是在物物业接管管验收时时，要坚坚持实事事

35、求是，做到铁面面无私，特特别要防防止为个个人利益益而放弃弃原则的的情况发发生。物物业管理理公司应应把在验验收中查出的各各种问题题做非常常详细的的记录，该该返工的的要责成成施工单单位返工工，属无无法返工工的问题题就应索赔。返返工没有有达到要要求，不不予签字字，直至至达到要要求。所所谓灵活活性就是是在不违违背原则则的前提提条件下，具具体问题题具体分分析。对对于大规规模的物物业，难难免会出出现一些些不尽人人意之处处，接管管验收人员不必必拘泥于于成规，要要针对不不同情况况分别采采取措施施。不能能把接管管验收双双方置于于对立状状态，而应共同同协商，力力争合理理圆满地地解决接接管验收收中存在在的问题题。2

36、细致致入微与与整体把把握相结结合的原原则。工工程质量量问题对对物业产产生不良良影响的的时间是是相当久远的，给给管理带带来的障障碍是巨巨大的，所所以，物物业管理理公司在在进行工工程验收收时必须须细致入入微，任何一点点忽视都都会给日日后的管管理带来来无尽的的困难，也也将损害害业主的的利益。大大的方面面如给排排水管是否通通畅，供供电线路路的正确确与否以以及各种种设备的的运行是是否正常常；细微微之处如如所用材材料的性能，供供电线容容的大小小是否恰恰当；电电梯、空空间、发发电机等等大型设设备的检检测和验验收必须须是在其其负载运行行一段时时间以后后进行。整整体上的的把握是是从更高高层次上上去验收收，无论论

37、是什么么类型的的物业，其土地地使用情情况、市市政公用用设施、公公共配套套设施等等综合性性项目将将标示该该物业的的档次和和发展潜力。对对住宅小小区，因因为与千千家万户户的日常常生活紧紧密相关关，所以以，一个个舒适、优优美、安安静的环境是小小区建设设和管理理的重要要目标，写写字楼则则重视能能体现使使用者的的地位和和身份，因因此装饰饰、地段和一一流的设设施系统统应是接接管验收收的重点点。二、物业业接管验验收的分分类建筑工程程项目的的竣工验验收可以以分为隐隐蔽工程程验收、分分期验收收、单项项工程验验收、全全部工程程验收。1隐蔽蔽工程验验收各项隐蔽蔽工程完完成后，要要隐蔽前前，开发发单位与与承建单单位应

38、按按技术规规范要求求及时进进行验收收。验收以施工工图的设设计要求求和现行行技术规规范为准准。经检检查合格格后，双双方在隐隐蔽工程程检查记记录上签签字，作为为工程竣竣工验收收资料。2分期期验收分期验收收，是指指分期进进行的工工程项目目，或单单元工程程在达到到使用条条件、需需要提前前使用时时所进行行的验收。例例如住宅宅区，当当第一批批房屋建建成后，即即可进行行验收，以以使完成成的建筑筑产品及及时投入入使用，发发挥其投投资效益益。3单项项工程验验收工程项目目的某个个单项工工程已按按设计要要求施工工完毕，具具备使用用条件，能能满足投投产要求求时。承承建单位可向向开发单单位发出出交工通通知。开开发单位位

39、应先自自行检查查工程质质量、隐隐蔽工程程有关资资料、工工程关键部部位施工工记录以以及有否否遗漏情情况等，然然后由设设计、承承建等单单位组织织验收小小组，共共同进行交工验验收。4全部部工程验验收整个建设设项目按按设计要要求全部部建成，并并达到竣竣工验收收标准时时，即可可进行全全部工程程验收。大大型建设项目目的全部部工程验验收工作作，应在在做好验验收准备备的基础础上，按按预验收收、正式式验收的的顺序进进行。预验验收必须须由开发发单位、设设计单位位、承建建单位及及有关部部门组成成预验收收工作组组。经正式验验收合格格后的物物业，应应迅速办办理固定定资产交交付使用用手续，并并移交与与建设项项目有关关的所

40、有技术资资料。第二节 验收收标准及及程序一、验收收标准工程项目目竣工之之后，验验收机构构应以批批准的设设计任务务书、设设计文件件、施工工图纸、设设备说明明书、现行施工工技术验验收规范范、上级级领导机机关下发发的有关关建设文文件，以以及国外外引进技技术或成成套设备备的合同文文件和国国外提供供的设计计文件等等资料，作作为验收收的依据据进行验验收。由于建筑筑工程项项目的性性质不同同、行业业不同，其其竣工验验收的标标准也不不同。民民用住宅宅验收的的一般标准如下下：(1)工工程项目目按设计计图纸建建成，所所有粉刷刷、装修修作业全全部施工工完毕。(2)所所有该项项目的设设备均已已按设计计规定全全部落位位安

41、装完完毕，并并且起动动、运转转正常，能能满足使使用要求，如如电梯、灭灭火装置置、采暖暖通风装装置等均均已落位位，并能能正常起起动。(3)上上下水道道铺设完完毕，所所有管道道及沟道道无梗阻阻、滴漏漏、渗漏漏现象，供供水正常常、排水水通畅。照明及动动力用电电的工作作回路结结构清晰晰，控制制操作方方便，有有过载和和短路防防护装置置。卫生生设备安安装齐全，使使用灵活活方便，其其他公用用设施均均完好。(4)建建筑物四四周2米米之内的的场地平平整，由由于本项项目施工工所造成成的障碍碍物均已已清除。(5)整整个工程程经按现现行施工工技术验验收规范范进行检检验后，均均达到合合格标准准以上。经正式验验收合格格后

42、的物物业应迅迅速办理理固定资资产交付付使用的的转帐手手续，并并移交与与建设项项目有关关的所有技技术资料料。二、验收收程序1原有有房屋接接管验收收程序(1)移移交人书书面提请请接管单单位接管管验收；(2)接接管单位位按接管管验收条条件和应应提交的的资料逐逐项进行行审核，对对具备条条件的，应应在155日内签签发验收通通知并约约定验收收时间；(3)接接管验收收单位同同移交人人对原有有房屋的的质量与与使用问问题进行行检验；(4)对对检验中中发现的的危损问问题，按按危险和和损坏问问题的处处理办法法处理；(5)交交接双方方共同清清点房屋屋、装修修、设备备和定、附附着物，核核实房屋屋使用状状况；(6)经经检

43、验符符合要求求的房屋屋，接管管单位应应签署验验收合格格凭证，签签发接管管文件，办办理房屋屋所有权转称登登记(若若无产权权转移，则则无须办办理)。2新建建房屋接接管验收收程序。(1)建建设单位位书面提提请接管管单位验验收；(2)接接管单位位按接管管验收条条件和应应提交的的资料逐逐项进行行审核，对对具备条条件的，应应在155日内签签发验收通通知并约约定验收收时间；(3)接接管单位位会同建建设单位位对物业业的质量量与使用用功能进进行检验验；(4)对对验收中中发生的的问题，按按质量问问题处理理办法办办理；(5)经经检验符符合要求求的房屋屋，接管管单位应应签署验验收合格格凭证，签签署发接接管文件件。3住

44、宅宅小区综综合验收收程序住宅小小区建设设项目全全部竣工工后，开开发建设设单位应应当向城城市人民民政府建建设行政政主管部部门提出出住宅小区区综合竣竣工验收收申请报报告并附附本办法法第六条条规定的的文件资资料；城市人人民政府府建设行行政主管管部门在在接到住住宅小区区竣工综综合验收收申请报报告和有有关资料料一个月月内，应当当组成由由城建(包括市市政工程程、公用用事业、园园林绿化化、环境境卫生)、规划划、房地地产、工工程质量监监督等有有关部门门及住宅宅小区经经营管理理单位参参加的综综合验收收小组；综合验验收小组组应当审审阅有关关验收资资料，听听取开发发建设单单位汇报报情况，进进行现场场检查，对对住宅小

45、区建建设、管管理的情情况进行行全面鉴鉴定评价价，提出出验收意意见并向向城市人人民政府府建设行行政主管管部门提交交住宅小小区竣工工综合验验收报告告；城市人人民政府府建设行行政主管管部门对对综合验验收报告告进行审审查。综综合验收收报告审审查合格格后，开开发建设单单位方可可将房屋屋和有关关设施办办理交付付使用手手续。验收合格格并已办办理交付付使用手手续的住住宅小区区，开发发建设单单位不再再承担工工程增建建、改建建费用。三、物业业接管验验收应提提交的资资料1原有有房屋接接管验收收应检索索提交的的资料。(1)产产权资料料。房屋所所有权证证；土地使使用权证证；有关司司法、公公证文书书和协议议；房屋分分户使用用清册；房屋设设备及定定、附着着物清册册。(2)技技术资料料。房地产产平面图图；房屋分分间平面面图；房屋及及设备技技术资料料。2新建建房屋接接管验收收应提交交的资料料。(1)产产权资料料。项目批批准文件件；用地批批准文件件；建筑执执照；拆迁安安置资料料。(2)技技术资料料。1)竣工工图包括总总平面、建建筑、结结构、设设备、附附属工程程及隐蔽蔽管线的的全套图图纸；