房地产市场有效性的理论与实证研究cdwh.docx

《房地产市场有效性的理论与实证研究cdwh.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场有效性的理论与实证研究cdwh.docx（403页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、论文摘要要自我国房房地产货货币化、市市场化改改革以来来，以住住宅建设设为主体体的房地地产业在拉动经经济增长长和改善善人民的的居住水水平方面面发挥了了重要作作用。但但与此同同时，房地产市市场在快快速发展展的同时时也产生生了一系系列问题题，尤其其是房地地产投资资乃至投机行为为引发的的房价过过高、上上涨过快快。房地地产作为为衣食住住行的重重要一极极，既是经济问问题，更更是影响响社会稳稳定的重重要民生生问题。房房价的持持续快速速攀升，不不仅加大了了居民通通过市场场解决住住房问题题的困难难，而且且在资源源总量既既定的情情形下，使社会资资本过度度流入房房地产行行业，放放大了房房地产商商品所具具有的虚虚拟特

2、质质导致房地产市市场风险险积聚，同同时亦有有损实体体经济的的稳定健健康发展展。此外外，房地地产投机之风风盛行会会严重干干扰市场场正常运运行秩序序，滋生生出种种种违法违违规行为为，破坏市场经经济的诚诚信机制制。值得得引起关关注的是是，当前前国际金金融危机机阴影尚尚未完全消退、人人民币升升值压力力再起，在在我国金金融市场场对外开开放有限限的情况况下，房房地产市场场就成为为境外资资金一个个非常重重要的选选择。通通过投机机我国房房地产，境境外资金不仅仅能够享享受人民民币升值值收益，而而且还能能够获得得丰厚的的房地产产买卖差差价收益。从从20005年的的“新国八八条”到ZOOn年的的“限购令令”，中央央

3、相继出出台了一系列政政策，防防范由房房地产投投资性需需求尤其其是投机机性行为为推动房房价快速速上涨以及房地地产市场场风险的的进一步步积聚。可可见，引引导市场场理性投投资，抑抑制投机机套利行为已已成为目目前促进进我国房房地产市市场稳定定健康发发展、国国泰民安安的大课课题。长期以来来，房地地产市场场经常被被未经证证实地认认为是高高度无效效的。然然而，许许多房地产产市场模模型却以以市场有有效性为为前提。国国内市场场有效性性研究主主要集中中于金融市场场，相比比之下，很很少学者者将研究究目光直直接投向向房地产产市场有有效性。目目前，我国国房地产产投资品品属性的的日益凸凸显以及及可分析析数据的的积累，使使

4、得对房房地产市场有有效性展展开系统统研究既既具有现现实必要要性同时时也具有有可行性性。本文文将资本市场理理论与房房地产市市场发展展理论相相结合，对对房地产产市场信信息有效效性展开开系统的理论论与实证证研究，探探讨我国国近年来来房地产产投资、投投机性需需求行为为日渐趋趋热的内在在根源，相相应的价价格波动动特征以以及对宏宏观经济济稳定可可能产生生的冲击击影响。在梳理、比比较、评评述房地地产市场场有效性性国内外外相关研研究文献献的基础础上，本文对房房地市场场有效性性展开系系统的经经验研究究。首先先在不同同的累积积水平上上考察历史价格格信息对对我国典典型城市市房地产产市场以以及全国国房地产产市场价价格

5、的影影响。房地产市市场有效效性的理理论与实实证研究究在此基础础之上，考考察我国国城市房房地产市市场跨区区域的相相互关联联影响，然然后逐步步缩小样本本选取范范围，采采用空间间计量经经济学方方法，对对区域内内城市之之间，比比邻城市之间的的空间交交叉滞后后效应进进行检验验，并比比较区域域房地产产市场自自身滞后后价格效应与空空间扩散散效应对对区域房房地产市市场价格格变化的的影响强强弱，揭揭示我国国房地产市场价价格变化化的时空空特征。其其次，基基于资产产价格的的现值模模型，考考察公开开市场信息租租售价格格比对房房地产市市场超额额预期收收益的影影响，对对房地产产市场半半强有效性展开开检验。进进而，构构建囊

6、括括建筑成成本、人人均GDDP、CCPI等等宏观经经济基本本面指标的的公开信信息，进进一步考考察房地地产市场场价格对对不同公公开宏观观基本信信息的反映程度度、时变变特征，以以及通过过误差修修正模型型考察各各区域房房地产市市场价格格向长期均衡衡水平的的调整速速度，加加深我们们对房地地产市场场半强有有效性的的理解。较为系统统的实证证研究表表明，我我国房地地产市场场总体上上既非弱弱式有效效也非半半强式有效效，但全全国房地地产市场场并非区区域市场场的简单单相加，区区域房地地产市场场有效性程度度存在显显著差异异，这种种差异性性主要体体现为:区域城城市房地地产市场场弱式有效和无无效的差差异，不不同地区区城

7、市之之间空间间交叉滞滞后效应应的程度度差异;部分城市房地地产市场场价格对对公开经经济基本本面信息息调整迅迅速，而而部分城城市房地地产价格向经济济基本面面决定的的长期均均衡价格格调整缓缓慢，较较易积聚聚房地产产资产泡泡沫。当前，中中国房地地产市场场体系以以及建立立其上的的各种规规则和运运行机制制，都是是在改革开开放之后后，随着着我国房房地产业业的快速速发展而而逐步形形成的。我我国房地地产市场总体体上的非非有效性性，一方方面既有有来自于于房地产产商品自自身固有有的原因因，如房地产商商品的天天然异质质性导致致的信息息不对称称与对资资产评估估的困难难;另一一方面，也有来自自于我国国房地产产市场发发展历

8、时时较短，市市场尚处处于完善善阶段所所呈现出出与发达市场场经济国国家房地地产市场场不同的的特点，如如我国区区域市场场结构垄垄断性的的不断增强，市市场价格格对信息息具有较较强的“粘性”;人为为的市场场噪音以以及过度度投资与投机机炒作;市场缺缺乏基于于基本价价值进行行投资的的成熟机机构投资资者等等等一系列作用于于市场供供给与市市场需求求方面的的因素。有鉴于此此，在较较为系统统的实证证分析之之后，本本文首先先对房地地产市场场有效性性与资源配配置效率率进行总总体分析析。进而而，结合合我国房房地产微微观市场场结构，借借鉴行为金融融学相关关理论，对对供求行行为主体体的主要要行为特特征展开开深入探探讨;结结

9、合当前我国国房地产产市场有有效性总总体状况况，研究究境外资资本流入入对我国国房地产产市场的可能冲冲击与潜潜在影响响。相关关研究内内容不仅仅有助于于增进我我们对市市场供求求结构论文摘要要失衡，价价格对信信息反映映过度或或反映不不足，投投机炒作作趋热等等市场现现象的理理解，同时对宏宏观当局局制定切切实可行行的政策策措施引引导市场场理性投投资，防防范由房房地产投资性需需求尤其其是投机机性行为为推动房房价快速速上涨以以及房地地产市场场风险的的进一步积聚，通通过住房房市场解解决更多多收入阶阶层的居居住困难难，维护护我国金金融稳定定与增进社会会和谐具具有较好好的实践践参考作作用。文章内容容主要包包含三大大

10、部分:第一部部分涵盖盖第一章章引言部部分，包包括选题题背景、研研究方法法路径、及及创新之之处等，以以及第二二章的文文献综述述;第二二部分是是第三、四四、五和和六章，第第三章围围绕我国国房地产产市场弱弱式有效效特征展展开时间间序列实证分分析，第第四章针针对我国国房地产产市场弱弱式有效效性的空空间扩散散研究，第第五章为基于于公开信信息的房房地产市市场半强强式有效效性的实实证研究究，第六六章为房房地产市场有效效性的经经济金融融学分析析;第三三部分为为第七章章的总体体结论与与政策建建议。关键词:房地产产市场;弱有效效性;半半强有效效性;投投机行为为;经济济金融学学分析ABSTTRACCTABSTTRA

11、CCTOnthhePrroeeessoofChhinaamonnetiizattionnanddmarrkettinggrefformmofrreallesttateeinduus仰，hhoussingg一baaseddreaalesstatteinndusstryyhaddPlaayeddan诵诵Porrtanntrooleiinfuueliingeeonno而eegroov找hhandd而Prroviingddomeestiiedwwelllingglevvel.WitththhefaastdeveeloPPmenntoffreaalesstatteinndusstryy，asseriie

12、soofPrrobllemssapPPearredaatthhesaamettlmee，esPeeeiaallyytheeoveervaalueedhoousiingPPrieeeanndthheraaPiddPriieeggro节节戌h.Asaa51加ffieaantPParttoftthebbasiieneeeesssittiessoflliviing，ttherrealles七七吐e115nootouulyaaneeonno而eeisssue，bbutaalsooaPaartrrelaateddtotthePPcoPPle，55livveliiliooodwwhicchwooulddbe

13、assooeiaateddtotthessoeiialsstabbiliity.TheelasstinnganndraapiddhouusinngPrrieeegroo叭沈hh，诚111not耐耐yinnereeaseetheedifffieeulttyfoorsoolviingttheddwelllinngPrrobllemttiirrougghmaarkcctmechh耐smm，buutallso面面veeexeeessiivessoeiialeeapiitalltottherreallesttateeinddusttryaand田旧pllifyytheeVirrtL园园traaitsso

14、fttherreallesttatee50aastooaceeumuulattethhemaarkeetriiskundeerthhel汕汕itaatioonofftheeagggreggateeofrresoourcces.Inaaddiitioon，tthePProllifeerattionnofsPeeeulaativveveentiiireesinnreaaless位ltteinndusstryywouuldddistturbbtheeordderoofthhemaarkeetseveerelly，iinduucetthevvariietiiesoofillleggalbbehaavl

15、oorannddaam吧eetheeintteghhtyoofmarkkctmmeehh田五ssm.AAndeeurrreniily，wwhillethheshhadoowoffinttemaatioonallfinnaneeiallerissisddidnn，tvv面shheommPleetelly，ttheaapPrreeiiatiionPPresssurreonntheeRMBBhaddrevviveed.UndeerthhereegullateedfiinanneiaalmaarkeetinnChllna，ttherrealles七七吐erreallmbeeeommesaanall一一

16、恤Poo比劝ttehooieeeforrofffshooreeeapiitallfunnds.BysPPecuulattionninCChinnareealees七兹兹emaarkeet，ttheeerosss一bbordderffunddscooulddenjooythhebeeneffitssofRRMBaapPrreeiiatiionaandlluenn双ivvePrrofiitsiinthhereealeestiilteemarkkct.FroomNEWWEIGGHTDDharrI111a，innZO005too”PurrehaaseLLimii枉妓iionOOrdeer，iin201

17、11，thhegoovemmmennthaadahheaddyPuutfoorwaardaaserriallofPPoliieyttoavvoiddtheerisskaceuumullatiionoofreealees位lltemmarkketaandeeonttrolltheeraPPidhhoussingg如eeegroowthhmotiivattedbbyinnvesstrnnenttdemmandd，essPeeeialllytthessPecculaativvebeehavvlorr.Itt15tthusseleaarthhatggulddinggtheerattionnaliinv

18、eestllnenniinntheemarrkettanddreffraii面血99theesPecculaatioonhaaveaalreeadyybeeenannmajjoriissuuetoomakkeChhinaareaalesstattemaarkeetdeveeloPPheaalthhyanndsttablly500asttoennsurrethheloongllasttinggProosPeeritty.OverrtheePasstyeearss，thhereealeestaatemmarkket115offtennhigghlyyUnPProvveliilybbeliievee

19、dthatt15eeffiicieeneyy.Hoowevver，mmanyyreaaless公戏eemarrkettanaalyttieaalmoodellshaadthhePrremiiseoofmaarkeetefffieeienney.Theeefffieiieneeysttudyyrellateedtootheedommesttiemmarkket，woulldmaainiiyfooeussonttheffinaaneiialmmarkket.Byeeonttrasst，vveryyfewwschholaarswwoulldstuddythheefffecctivveneessoor

20、loookddireeetllytoowarrdthhereealeestaatemmarkket.AtPPressentt，theaattrribuuteoofreealeestaateiinveestllnennthaasbeeeommeinnereeasiingllyPrromiinennt，aandttheaeeuumullatiionoofavvaillablledaataeeanbbeannalyyzeddforrtheereaalesstattemaarkeeteffiieieencyy.Weeshooulddeonndueetassysttemaatieestuudywwhie

21、ehhaasboothPPraccticcalneceessiitybbutaalsoofeaasibble.T七155PapperwwoulldappPlyytheeeappitaalmaarkeetthheorry认tththhereealees位lltedeveeloPPmennithheorry，ttosttudyytheeinfformmatiioneeffeeetiivennesssinttherreallesttateemarkketssysttemaaticcalllyinnbotththheorretiieallanddemPP试eaalwaay.WWewiillddisee

22、ussstheeinteemalloriiginnofttheCChjnnareealeestaateiinveestmmenttanddtheeoveetheeatiingoofsPeeeulaativvedeemanndbeehavviorrconnc切比比enttly，rreleevanntfeeatuuressofffluccttLLatiionssinPriccesaandtthePPosssiblleimmPacctonntheemaccroeeeonno而eestaablllityy.Onthhebaasissofssurvvey，eeomPPariingaandrreviiew

23、iingfforlliteer即Lirresbbothhathhomeeandaabrooadaabouutthhereealeestaaterreallxn，ttherreallesttateemarrkettweaakefffeeetivveneess初11bbesyysteemattieaallyydisscussseddbyeemPiiriccalaanallysiisinn面5PPapeer.TThissPapperwilllinvvesttigaatetthehhisttoriieallPriieeiinfoormaatiooninnfluueneeeonntheemarrkett

24、Priice.Baseedonntheeaboovesstuddiess，侃55Papperwwilllexaaminnethhe加朔朔s一eegioonalleorrrellatiiveinflluenneeoofCllljnnaurrbannreaalesstattemaarkeet.WWethhenggraddualllyrreduueetthesamPPlinngseealee，anndaddoPtttheesPaaceeeeonnomee创essmetthoddstooinssPeeetthhesPPatiiallagiinteeracctioonammonggtyPPieaalei

25、itieeswiithjj血onnereegioonanndthheNeeighhborringgeittiess.WeeoomPaarettheiimPaactsstreengtthoffitssownnlagggedd州eeeefffectts初tththhesPPatiialdifll认siioneeffeectssforrtheereggionnalmmarkket，550asstorreveealtthessPattiallanddtemmPorralehanngessforrPriieeccharractteriistiiesiinChhinaareaalesstattemaark

26、eet.Seeoondlly，oonaeeeouuntoofthhePrreseenivvaluuemoodellofttheeeapiitallofthhePuubliieleeasiingaandssaleesPrieee，tthePapeerMlllinnvesstiggateetheeimPPacttPriieerratiioInfoormaatioononntheereaalesstatteexxeesssivveexxPeeeteddearrninngs.Meaanwhhileewe初初11ttestttheSSe而一一strronggeffficiieneeyoffreaales

27、suneemarrkett.Fuurthhermmoree，面55Papperwwoulldalsooconns恤eetthhePuubliieinnforrmattionnsysstemminccluddinggtheemaccro一一eeoonommy允ndaamenntallinddexeessuuehaasthheeoonsttlueetiooneoost，PPereeapiitaGGDPaandCCPI.刀五ssPapperwwilllstuudyttherrefllecttiveeressPonnsessofttherreallesttateemarrkettPriieettoth

28、hedifffereentPPubllieaandmmacrro一eeeonnomiicfuuilddameentaalInnforrmattionnanddtheetimee一vaaryiingeeharractteriistiies.Anddbyiinveestiigattinggtheeadjjus加加enttsPeeedoofv硕硕oussregiionaalreealeestaatemmarkketPPrieeesttothheloongeequlllibbriuumteerm，wwewiillddeePPlyundeers加加Lnddtheesemmi一sstroongeeffii

29、cieencyyofttheCChinnareealeestaatemmarkket.MoreesysstemmatiieemmP试eealrreseeareehshhowssthaatneeithherttherreallesttateemarrkettingeenerral115weeakoorsee而一sstroongfformmefffieiientt.Buutthhenaatioonallreaaless柱双eemarkket115nootass而Pllesuumofftheereggionnalmmarkketrrelaateddtottheeeffeeetiivennesssof

30、themmarkket.Thee51娜娜ficcanttdiffferreneeeswwhieehreefleecteedinnmannyreesPee氏inncluudethewweakkefffieiienccyinndifffereentccrosss一llagggeddifffereentrregiionss.Anndpubllieiinfoormaatioonanndregllonaa】leevellofttherrelaateddurbbanrrealles七七妓emmarkketss，thheeffeectssaceeorddinggtottheddistts叮ccesbbeb刀

31、刀eenntheeeittiessinParttofttheuurbaanreealees七妓妓emaarkeetPrrieeeseaanaddjUSSttooeeonno而ee允nddameentaalsrraPlldlyy，anndsoomesslowwly.SommeurbaanciityPPrieeesmmoveetotthellongg一ruuneqqulllibrriummrellatiionsshiPPadjjusttmenntveeryslowwly，550asstoggathherttherreallesttateeasssetbbubbbleqquleeklyy.Nowaa

32、dayys，CChinnareealees公妓妓emaarkeetWiithiitsvv硕ouusruulessanddoPeerattionnmechh耐smmareefouundeed初tththheraaPldddevvelooPmeenioofthheinnduss仰affterrreffonnnmgandttheooPenningg一uPP.Chhinaareaaless柱lttemaarkeetinngenneraal155akiindoofnon一一efffecttiveenesssPaartllybeecauusettheiinheerennireeasoonoffreaale

33、sstattePrroduuetss，suuehasinnforrmattionnasyymnlle甸iinduueeddbytthenna仅iirallhetteroogenneouusanndthhedifffieuultiiesoofasssettevaaluaatioon.AAnottherrreaasonn15tthesshorrtdeevelloPmmeniihisstorryoffChjnnareealeestaatemmarkket，wwhieeh155diffferreniifroomthhedeevelloPeedeoounttriees.TTherelaateddfacc

34、torrsinneluudettherregiionaalmoonoPPolyyanddtheestiiehPPrieeeduuetootheemarkketiinfoormaatioon，mman一一maddemaarkeetnooiseeanddexeeesssiveeinvvesttineeni.Anddwealsoolacckthheinnstiitollionnaliinveestoorswwhoiinveestbbaseedonnbassievvaluues.1、eesefacttorss初111alllafll贻ctttheemarrkettsuPPPlyyandddemmand

35、d.BaseedonntheemorresyysteematticeemPiirieealaanallysiis，tthissPapper诚诚11mmakeeaoverralllanaalyssisaabouutthheefffecctivveneessoofthhereealeestaatemmarkketaandttherrelaateddresoourcceallloccatiion.F叭hhermmoree，wee初111commbinnethhereealeestaate而而eroo一maarkeetstruuc仅iiresstUddydrrawiingoonthhethheorri

36、essofbbehaavioorallfmaanceeanddinddicaatetthemmainnVll房地产市市场有效效性的理理论与实实证研究究facttorssoftthessuPPPlyaandddemaandiindeePthhesPPeeiialllyabboutttheeirbbehaaviooralleharraetteriistiies.AeeeorddinggtoccurrrenttefffeettiveenesssofftheeoveeralllsiituaatioonoffChiinareallesttateemarrkett，weewilllsttudyytheeP

37、ottenttiallirnnPacctoffshoorteeapiitalllnfflowwsonntherreallesttateemarrkett.ReelattedrreseeareehesswilllnootouulyhhelPPirnnProovinngouurundeersttsLnndinngofftheemarrkettimbbalaaneeesbee朴刀eeenssuPPPlyaandddemaandss廿uccti万万e，bbutalsootheerefflecctioontootheei刊rrormmatiionssetss.ThhereesulltsccanhhelP

38、Pusttoknnowttheoverr一orrlacckoffviggoroousssPecculaatiooninnmarrketts，wwhilleweeeannraiisetthesugggesttionnsofftheePraactiieallmaccroeeeonno而eePollicyymeaasurresttoguuideerattionnalinveestiinennt.WWeeaandiifinnitllyPrreveenittherrealles让让妓essPeeeulaativveinnvesstlnnentteauuseddbythheraaPiddinccreaas

39、essofttheuu刃aatioonallbehhaviiorttoPrromootehhoussinggmarrkettrisskaceuurnuulattionn.WeeeannalssosoolveetheedifffieeultthouusinngPrrobllemssofvvariioussclaassees，andmmainntaiinthhefiinanneiaalsttabiilittyanndPrromootetthehha口nnoniiousssoeeiettyinnPracctieee.ThePPapeermaainllyinneluudessthrreePPartts

40、.PPartt1eooverrsinntroodueetorryehhaptter，inelludiingbbackkgrooundd，reeseaarchhmetthoddsanndPaath，llrmoovattionnandd50oon.TThelitee仟由JJressurvveyeeoveersiinthheehhaptterttwo.Parrt2iinelludeesthhethhirdd，foourtth，ffifllhandssixtthehhaptterss.Thhetii五rddehaapteer511理rttfroomthheehharaacteerisstieesoff

41、weaakfoormeffiicieeneyyemPP试eaalannalyysissofttherrealles七七nemmarkketaapPllyinngthhetiimesseriiesemP试试eallmetthodd.ThhefoourtthchhapttersstuddythheweeakeeffiieieeneyyfroomthhesPPatiialdi恤ssionndirreettionnofttheCChinnareealeestaatemmarkket.Theefifftheehappterr15bbaseedonnPublliemmacrro一eeconnomiiei创

42、创陌rmmatiionffaciingttothhereealeestaatemmarkke仁ttoteesttthese而一一strronggefffeettiveenesssappPlyyinggtheeProoPerremPP试eaalsttudyy.ThhesiixthhehaaPteer155therreseearccheoombiininngthhereealeestaatemmarkketeeffeeetiivennesssanddtheefinnaneeialleeonno而eebassis.Parrt3115thheovveraalleeoneelussionnsoffthe

43、eehaapteerseevennanddtheePoliieyssugggesttionns.Keywwordds:RReallEsttateeMarrkett，Weeakeeffeeetiivennesss，Seemi一一strronggEffficiienccy，SPeeeulaatioon，EEeonno而eeanddFinnaneeiallAnaalyssis目目录论文摘要要.ABSTTRACCT二。二。.。.。.。二。.。.。.。二。二。二。二。二。二V目录.lX第一章引引言.1第一节选选题背景景和意义义.1第二节研研究思路路、框架架与研究究方法.，.3第三节内内容安排排.6第四节主主要学术术贡献，.7第二章文文献回顾顾.，第一节有有效市场场假说与与房地产产市场有有效性.9第二节国国内外房房地产市市场有效效性检验验.166第三节总总体评论论.422第三章房房地产市市场弱有有效性时时间序列列研究.455第一节房房地产市市场弱有有效性理理论分析析.455第二节弱弱有效性性的实证证检验.488第三节结结果分析析.