小区物业管理实务hamj.docx

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1、第一章 物业环境境管理概概论第一节物业环环境的内内涵一、环环境的含含义环境境，是指指周围的的地方及及其情况况和条件件。环境境是针对对主体而而言的，以以人类为为主体的的环境有有广义与与狭义之之分。(一一)广义义的环境境含义广义义的环境境含义包包括以下下四个层层次：1.第一环环境第一一环境即即自然环环境或原原生环境境。第一一环境既既含有对对人类有有用的自自然资源源，如土土地、森森林、矿矿产、水水、大气气、生物物、植物物等，也也含有对对人类不不利的自自然灾害害，如地地震、火火山、洪洪水、泥泥石流、海海啸等。第一一环境实实质上是是指自然然界生物物和非生生物两类类物质。这这两类物物质虽然然从存在在形式上

2、上可分为为生命体体和无生生命体，从从存在特特点上可可分为可可再生物物质和不不可再生生物质，但但是总的的说来，它它们都在在以各自自的形式式运动变变化着，并并且它们们的运动动变化又又是互相相交错、互互相影响响和互相相制约的的。正是是自然界界的物质质在其固固有的条条件下规规律性的的运动变变化，才才保持着着第一环环境的平平衡。如如果这种种平衡被被破坏，就就会使物物质运动动发生紊紊乱，出出现难以以预料的的后果。2.第二环环境第二二环境即即次生环环境，是是指被人人类活动动改变或或污染的的自然环环境，如如城市上上空被污污染的大大气，城城市周围围被污染染的水域域和水体体，城市市郊区(农业用用地、蔬蔬菜用地地等

3、)被被污染的的土壤，城城区内部部被破坏坏的林木木、花木木、草地地或被绿绿化的土土地等。第二二次世界界大战以以后，由由于科学学技术的的不断发发展，人人们征服服自然的的能力提提高了，但但同时破破坏自然然的可能能性也增增加了。人人们在征征服自然然的过程程中，不不断发现现自然新新的属性性，扩大大了原材材料的使使用范围围，创立立了一系系列工业业群。与与此同时时，也产产生了新新的污染染物质。这这些污染染物质进进入自然然界，污污染大气气、土壤壤、水流流、损害害森林、植植被，扰扰乱生态态环境的的平衡，给给生态系系统造成成难以承承受的压压力，并并危及人人类的生生存。3.第三环环境第三三环境是是指由人人工建造造的

4、房屋屋、道路路和各项项设施等等组成的的人工环环境。第三三环境是是人类生生存和发发展的基基础。房房屋是供供人们生生产、工工作、休休息等各各类活动动的场所所，也是是人类发发展所离离不开的的基本要要素。而而宽广、通通畅的道道路和各各项配套套完善的的设施是是促进人人类进步步和社会会发展所所不可缺缺少的条条件。因因此，创创造美好好的人工工环境是是促进社社会进步步、人类类发展的的基本保保证。4.第四环环境第四四环境是是指由政政治、经经济、文文化等各各种社会会因素所所构成的的人与人人之间的的社会环环境。第四四环境属属于“软”环境。政政治稳定定、经济济健康快快速发展展、文化化素质水水平高，人人与人之之间团结结

5、、诚实实，必然然会导致致生产、工工作效率率高，人人们的幸幸福感会会增强，人人生价值值就会得得到充分分体现，人人类社会会就会不不断向前前发展。(二二)狭义义的环境境含义狭义义的环境境就是仅仅指广义义环境含含义中的的第二环环境，即即被人类类活动改改变或污污染的自自然环境境次生生环境。二、物物业环境境的内涵涵物业业环境是是城市环环境的一一部分。一一般说来来，物业业环境包包括广义义环境的的第二环环境、第第三环境境和第四四环境。城城市环境境是指城城市范围围内的情情况和条条件；物物业环境境则是指指某宗物物业，如如居住小小区、写写字楼、购购物中心心、宾馆馆等其所所在区域域内的情情况和条条件。物业业环境按按物

6、业用用途的不不同，可可分为生生活居住住环境、生生产环境境、商业业环境和和办公环环境等。(一一)生活活居住环环境生活活居住环环境是指指提供给给人们居居住的物物业环境境，包括括内部居居住环境境和外部部居住环环境两个个方面。1.内部居居住环境境内部部居住环环境是指指居住物物业住宅建建筑的内内部环境境。影响响住宅建建筑内部部环境的的因素主主要有以以下几个个方面：(11)住宅宅标准住宅标标准主要要有面积积标准和和质量标标准。面面积标准准一般是是指平均均每套或或每户建建筑面积积和平均均每人居居住面积积的大小小；而质质量标准准是指设设备的完完善程度度，如卫卫生设备备、供水水、供电电、供气气、供热热、电视视、

7、电话话等设施施的完善善程度。(22)住宅宅类型住宅类类型涉及及到住宅宅的高度度和层高高。住宅宅有底层层、多层层和高层层之分。一一般来说说，低层层或多层层住宅居居住的方方便性优优点比较较突出，而而高层住住宅因室室内容量量大、室室外视觉觉效果好好，居住住起来舒舒适性特特点较突突出。(33)隔声声住宅宅建筑的的居室上上下或前前后左右右要有良良好的隔隔声效果果，对电电梯或楼楼梯、管管道及外外部噪声声要有良良好的防防护效果果。(44)隔热热与保温温住宅宅建筑在在夏天具具有良好好的隔热热效果，在在冬天具具有良好好的保温温功能，这这是改善善居住环环境的重重要条件件。(55)光照照居住住建筑室室内必须须具有适

8、适宜的光光照时间间和强度度，包括括自然采采光和人人工照明明两种情情形。(66)日照照居住住建筑室室内必须须能够获获得适时时与适量量的太阳阳光的直直接照射射。日照照有自然然状态下下的日照照和受到到人为因因素影响响下的日日照两种种情形。(77)通风风、风向向、风力力通风风一般是是指自然然通风。居居室应具具有良好好的通风风条件，特特别是在在炎热地地区而没没有空调调的情况况下，居居室更应应具有良良好的通通风条件件。另外外，风向向与风力力也是影影响居室室环境的的重要因因素。(88)室内内小气候候住宅宅建筑室室内要具具有适宜宜的气温温、相对对湿度和和空气对对流速度度，确保保室内居居住环境境空气清清新，温温

9、度、湿湿度适宜宜，不损损害人身身健康，保保持居室室内环境境的舒适适性。(99)室内内空气量量和二氧氧化碳含含量居居住建筑筑室内要要保持足足够的新新鲜空气气量，尽尽量降低低对人身身心健康康有害的的二氧化化碳及其其他有害害、有毒毒的气体体含量，使使人们居居住在一一个安全全、舒适适的室内内环境之之中。2.外部居居住环境境外部部居住环环境是指指居住物物业所在在区域内内，与居居民生活活居住密密切相关关的各类类公共建建筑、公公共设施施、绿化化、院落落和室外外场地等等设施与与设备的的情况和和条件。外外部居住住环境与与内部居居住环境境的有机机组合，构构成了居居住物业业的生活活居住环环境。影影响住宅宅建筑外外部

10、环境境的因素素主要有有以下几几个方面面：(11)居住住密度居住密密度是指指单位用用地面积积上居民民和建筑筑的密集集程度，通通常用单单位用地地面积所所容纳的的居民人人数和单单位用地地面积所所建造的的住宅建建筑面积积两个指指标来衡衡量。从从居住的的舒适性性角度考考虑，居居住密度度以低为为优。(22)公共共建筑居住物物业的公公共建筑筑是指为为居民生生活服务务的各类类公共建建筑，包包括中小小学、幼幼儿园、托托儿所、医医院、电电影院、商商店、邮邮局、银银行等文文教、卫卫生、商商业服务务、公安安、行政政管理等等方面的的公共建建筑。居居住物业业的公共共建筑能能够配套套、完善善，是保保证居住住物业具具有良好好

11、外部环环境的基基本物质质条件。(33)市政政公共设设施市市政公共共设施是是指居住住物业的的居民生生活服务务的设施施，如道道路、各各种工程程管线、公公共交通通等。一一般来说说，完善善、便利利的市政政公共设设施能够够给居住住物业提提供一个个良好的的外部居居住环境境。(44)绿化化绿化化是指居居住物业业的室外外公共绿绿化面积积和绿化化种植。绿绿化不仅仅有利于于调节小小气候，而而且还能能美化居居住环境境，有利利于人们们的身心心健康。(55)室外外庭院和和各类活活动场所所室外外庭院主主要是指指住户独独用的室室外庭院院和公用用的生活活用地。居居住物业业的活动动场所主主要包括括儿童游游乐和成成年人、老老年人

12、休休息活动动的场所所。这些些都是居居民生活活居住所所不可缺缺少的组组成部分分。(66)室外外环境小小品室室外环境境小品主主要包括括建筑小小品、装装饰型公公共标志志、公共共小设施施、公共共游憩小小设施以以及地面面铺砌等等。(77)大气气环境居住物物业区域域内，空空气中有有害气体体和有害害物质的的浓度与与气味，直直接影响响着居民民的身心心健康。因因此要保保持良好好的室外外大气环环境，应应消除空空气中的的有害、有有毒气体体与气味味，或者者最大限限度的降降低其浓浓度，确确保居民民人身安安全和身身心健康康。(88)声环环境和视视环境为了确确保一个个良好的的居住环环境，应应尽可能能降低噪噪声强度度和住户户

13、相互间间视线的的干扰程程度。(99)小气气候环境境应做做好居住住区内的的气温、日日照、防防晒、通通风或防防风等状状况的维维护工作作，确保保居住区区内优雅雅、舒适适的小气气候环境境。(110)邻邻里和社社会环境境居住住区内的的社会风风尚、治治安状况况、邻里里关系、居居民的文文化水平平和艺术术修养等等，都会会直接影影响居住住环境。(111)环环境卫生生状况居住区区的卫生生状况好好，能够够净化环环境，给给居民提提供一个个清洁宜宜人的生生活环境境。(二二)生产产环境生产产环境是是指提供供给企业业及其生生产者工人人从事产产品生产产的相关关设施与与条件，其其主要包包括如下下几个方方面：1.物业用用途及类类

14、型物业业用途及及类型是是否与使使用该物物业生产产的产品品相一致致，是影影响生产产环境的的首要问问题。例例如，假假设将一一个层高高较低的的生产用用房用于于生产一一种需要要较高层层高的厂厂房才能能正常生生产的产产品生产产用途上上，则其其生产环环境一定定比较差差。2.隔声隔声声要求生生产用房房之间、生生产用房房与外界界不造成成噪声污污染，确确保生产产者在生生产工作作时不受受噪声的的干扰，同同时保证证不影响响外界他他人的活活动。3.隔热和和保温隔热热和保温温要求生生产用房房在夏天天能防止止室内温温度急剧剧上升，在在冬天能能防止室室内温度度急剧下下降，确确保生产产者在一一个适宜宜的温差差环境中中从事生生

15、产活动动。4.光照与与通风光照照与通风风要求生生产者能能在具有有足够的的自然采采光或人人工照明明和良好好的通风风条件的的生产用用房内从从事生产产。5.绿化生产产区域内内若有足足够的绿绿地面积积和绿化化种植，不不仅有利利于厂区区小气候候的调节节，而且且能够美美化厂区区环境，有有利于生生产者的的身心健健康，树树立企业业良好的的形象。6.环境卫卫生状况况良好好的环境境卫生状状况，能能够确保保生产者者在一个个清洁、卫卫生的环环境中从从事生产产，是高高效率生生产高质质量产品品的重要要条件。7.交通条条件生产产型企业业通常需需要大量量运进原原材料及及燃料，运运出产品品，因此此必须有有便捷的的交通条条件。例

16、例如：邻邻近公路路交通干干线或者者符合运运输条件件的道路路与公路路干线相相连、有有铁路专专用线进进入厂区区、临近近通航河河道(或或海岸)且有专专用码头头。以上上公路、铁铁路和水水运交通通条件若若能同时时满足两两项及其其以上者者，则该该物业的的生产环环境的交交通条件件达到较较好程度度。8.基础设设施企业业生产对对基础设设施的依依赖性较较强，生生产用房房的电力力供应情情况、生生产用水水是否能能够满足足需要、排排污及污污染治理理的可能能性、通通讯条件件等等，都都是影响响生产环环境的因因素。9.行政服服务条件件直接接为生产产型企业业服务的的公安、银银行、工工商、税税务、环环卫等行行政服务务机构的的设置

17、，对对于确保保企业生生产有一一个良好好的生产产环境，起起着十分分重要的的作用。(三三)商业业环境商业业物业环环境是指指用于商商业目的的的物业业，包括括商店(商场、购购物中心心、商铺铺、市场场等)、旅旅馆(宾宾馆、饭饭店、酒酒店、招招待所、旅旅店等)、餐馆馆(饭庄庄、酒楼楼、酒家家、茶楼楼等)、游游艺场馆馆(娱乐乐城、歌歌舞厅等等)和商商务写字字楼等，其其所在区区域的情情况和条条件，主主要包括括以下几几个方面面：1.物业类类型与档档次商业业物业有有低层、多多层和高高层之分分，同时时其物业业档次也也不相同同。一般般来说，其其档次越越高，相相关的商商业环境境就越好好，客户户对商业业环境的的要求相相对

18、来说说也要高高一些。2.隔声商业业物业应应有较好好的隔声声效果，以以免影响响他人或或外界，造造成噪声声污染。3.光照与与通风商业业物业在在使用中中，其室室内应有有足够的的自然采采光和人人工照明明，同时时应具有有较好的的通风效效果。4.室内小小气候要求求室内具具有适宜宜的气温温、相对对湿度和和空气流流动速度度。5.室内空空气含氧氧量室内内空气要要具有足足够的含含氧量，最最大限度度的降低低有毒、有有害、有有异味的的气体或或物质，确确保使用用人的人人身安全全和身心心健康。6.绿化商业业物业要要有足够够的绿化化面积和和绿化种种植或盆盆花种类类。7.环境卫卫生状况况良好好的环境境卫生状状况，有有利于商商

19、业活动动的开展展和吸引引顾客。8.环境小小品美观观、合适适的环境境小品，能能给商业业活动的的开展构构造一个个良好的的情景和和氛围。9.商业设设施完善善、配套套和便捷捷的商业业设施，为为商业活活动的开开展奠定定了基础础。100.交通通条件对于于商业物物业来说说，应考考虑两个个方面的的交通条条件：一一是顾客客方面，主主要是公公共交通通的通达达度(附附近公交交线路的的条数，公公交车辆辆时间间间隔，以以及公交交线路联联结的居居民区人人数；距距飞机场场、火车车站、码码头等的的距离远远近)；自行车车、摩托托车和汽汽车的停停车场地地问题。二二是经营营方面，要要考虑进进货和卸卸货的交交通便利利程度。111.服

20、务务态度和和服务水水平商业业物业的的服务态态度越好好、服务务水平越越高，其其商业服服务环境境就越佳佳，相应应的商业业效益就就越好。(四四)办公公环境影响响办公环环境的因因素主要要有以下下几个方方面：1.办公室室标准与与类型办公公室面积积较大、室室内净空空高度较较高，则则办公的的空间环环境优越越，无压压抑感。2.隔声良好好的隔声声效果，既既起到了了保密作作用，又又不干扰扰他人和和外界。3.隔热和和保温4.光照与与日照5.通风6.室内小小气候7.室内空空气今氧氧量和二二氧化碳碳含量8.室内景景观办公公室的盆盆景、小小饰物、壁壁画、雕雕塑等小小景观的的合理布布置，构构成了一一个优美美的办公公室内环环

21、境。9.办公设设备配套套、完善善的办公公设备是是构造一一个优美美的办公公环境的的基本条条件。100.室外外绿化111.室外外环境小小品122.大气气环境133.声环环境和视视环境没有有外界的的噪声干干扰和良良好的视视觉环境境，是办办公条件件的要求求。144.环境境卫生状状况155.办公公区域的的治安状状况166.办公公人员的的基本素素质办公公人员的的基本素素质主要要包括思思想文化化素质、艺艺术修养养以及人人际关系系等等。另外外，根据据我国目目前装修修行业的的发展，建建筑装修修材料对对物业环环境的影影响较大大，特别别是对人人身安全全与身心心健康有有较大影影响。119988年4月月，武汉汉市卫生生

22、防疫站站对某新新建小区区的5家家住户的的室内空空气污染染进行了了调查，受受访的110位居居民每天天在家停停留133小时，他他们称在在家里常常感到头头晕、睡睡眠不好好、记忆忆力减退退、皮肤肤过敏、眼眼咽鼻不不适，且且发生率率高达55090。经检检测，这这种病态态反应主主要是因因为室内内的装修修材料和和家具释释放的污污染物所所致。目前前，像此此类因建建筑装修修污染致致病的事事例屡见见不鲜。山山东青岛岛市李沧沧区某居居民一家家三口在在房子装装修后就就马上搬搬进新居居，开始始全家人人都有一一种不适适感，但但没在意意，后来来出现了了胸闷、呕呕吐、呼呼吸短促促等症状状，夜间间男主人人因有过过敏性哮哮喘病史

23、史导致喉喉头水肿肿窒息而而亡，妻妻儿均深深度中毒毒。而北北京市每每年发生生有毒建建筑材料料引起的的急性中中毒事件件4000余起，中中毒人数数1万余余人，死死亡人数数约3550人，慢慢性中毒毒约100万人次次。研究究表明，建建筑材料料导致的的疾病主主要有三三类：一一是癌症症。溶解解型涂料料(油漆漆)中的的苯、甲甲苯、二二甲苯等等苯类物物在高浓浓度时会会使血液液受到毒毒害，易易造成血血癌；天天花板、防防火材料料等石棉棉材料则则可引起起肺间质质流。二二是不良良建筑物物综合症症(SBBS)，俗俗称“空调病病”、“办公室室病”、“星期一一疾病”。它主主要是因因为建筑筑物室内内空气交交换率低低、污染染程度

24、高高，以致致室内人人群产生生诸如流流泪、咳咳嗽、乏乏力、疲疲倦、头头昏、嗜嗜睡等症症状，而而一旦离离开该建建筑物，症症状即可可消失。这这种现象象常在一一些装修修豪华的的写字楼楼、卡拉拉O厅厅、录像像厅的包包房里出出现。三三是过敏敏症。它它和SBBS都是是由木质质人造板板的粘合合剂、含含脲醛树树脂的泡泡沫绝缘缘材料、隔隔音材料料等释放放的甲醛醛所致。甲甲醛已被被确认为为室内主主要污染染物之一一。第二节 物业环境境管理的的内容和和目标一、物业业环境管管理的内内容物业业环境管管理主要要是调控控业主或或物业使使用人与与环境保保护的关关系，组组织并管管理业主主或物业业使用人人的生产产和生活活活动，限限制

25、业主主或物业业使用人人损害环环境质量量、破坏坏自然资资源的行行为。一一般来说说，物业业环境管管理主要要包括以以下几个个方面的的内容：(一一)治理理环境污污染环境境污染主主要有以以下几种种情况：1.空气污污染造成成空气污污染的因因素主要要有：(11)直接接燃煤，排排放过多多二氧化化硫气体体。(22)机动动车排放放的尾气气经强紫紫外线照照射形成成光化学学烟雾污污染。(33)基建建扬尘形形成的尘尘烟污染染。据研研究资料料表明，在在采暖期期大气中中的尘以以烟尘为为主，约约占三分分之二；在非采采暖期大大气中的的尘以扬扬尘为主主，约占占二分之之一以上上。2.水体污污染工业业废水和和生活废废水等含含有大量量

26、有毒、有有害污染染物，进进入水体体后形成成水体污污染。3.固体废废弃物污污染固体体废弃物物是人们们在生产产和生活活中扔弃弃的固体体物质。影影响物业业环境的的固定废废弃物主主要有生生产与生生活垃圾圾、粪便便、沟泥泥等。其其中垃圾圾包括无无机垃圾圾(砖瓦瓦碎石、炉炉灰、渣渣土等)和有机机垃圾(动植物物残体、废废纸、塑塑料、碎碎布等)。固体体废弃物物如不及及时加以以处理，也也会对环环境造成成污染。4.噪声污污染噪声声可分为为交通噪噪声、生生产噪声声和生活活噪声三三种。(11)交通通噪声大量交交通噪声声来源于于物业区区域以外外的城市市道路。机机动车进进入物业业区域内内部也会会带来噪噪声。距距离城市市道

27、路远远近的不不同，受受到交通通噪声的的干扰也也就不同同。(22)生产产噪声主要有有工厂加加工噪声声和工程程施工噪噪声等。工厂加加工噪声声如冲冲压、锻锻造、蜂蜂窝煤加加工点的的噪声，对对附近居居民和办办公人员员影响很很大。工程施施工噪声声如施施工现场场打桩机机、搅拌拌机、切切割机、振振动泵等等机器设设备工作作中所产产生的噪噪声，这这类噪声声严重干干扰着周周围物业业业主和和物业使使用人的的正常工工作和生生活。(33)生活活噪声生活噪噪声主要要包括商商业噪声声、保育育教育噪噪声和日日常生活活噪声三三类。商业噪噪声居居住区和和小区的的商业中中心是人人流集中中、气氛氛热烈的的公共场场所。特特别是附附近的

28、农农贸市场场，其叫叫卖声、讨讨价还价价声、人人群熙熙熙攘攘声声等不绝绝于耳，对对居住和和办公产产生严重重干扰。保育教教育噪声声如学学生上学学与放学学的嘈杂杂声，做做操、上上体育课课的口哨哨声，儿儿童的哭哭闹嬉戏戏声等，都都会影响响附近物物业业主主和使用用人的工工作和休休息。日常生生活噪声声日常常生活噪噪声种类类繁多，如如居民播播放音乐乐、家庭庭影院、家家庭舞会会等娱乐乐声响，家家庭厨房房噪声、家家庭纠纷纷的争吵吵声、家家庭聚会会的喧哗哗声、走走家串户户的叫喊喊叫卖声声等等。5.电磁波波污染目前前由于电电器、电电信等具具有强大大电磁波波污染因因素的产产品走入入家庭和和被消费费者广泛泛使用，造造成

29、电磁磁波污染染严重，极极大地损损害人们们的身心心健康。(二二)做好好物业环环境绿化化工作尽量量扩大绿绿化面积积及种植植花草、树树木的种种类，不不仅可以以净化空空气，调调节物业业区域小小气候，保保持水土土、防风风固沙，而而且还可可以消声声防噪，达达到净化化、美化化环境的的目的。(三三)做好好物业环环境卫生生管理工工作物业业环境卫卫生管理理是物业业管理中中一项经经常性的的管理服服务工作作，其目目的是净净化环境境，给物物业业主主和使用用人提供供一个清清洁宜人人的工作作、生活活的优良良环境。良良好的环环境卫生生不但可可以保持持物业区区域容貌貌的整洁洁，而且且对于减减少疾病病、促进进身心健健康十分分有益

30、，同同时，对对社会精精神文明明建设也也具有很很重要的的作用。(四四)清除除物业区区域内的的违章搭搭建违章章搭建是是对整个个物业区区域和谐谐环境的的破坏。它它既有碍碍观瞻，又又影响人人们的日日常工作作和生活活，还可可能带来来交通、消消防等方方面不安安全的问问题。因因此，物物业管理理公司一一定要协协助有关关部门，认认真做好好清除和和及时防防止物业业区域内内的违章章搭建的的管理工工作。(五五)加强强市政公公用设施施管理为物物业业主主、使用用人和受受益人生生产、生生活、办办公等服服务的市市政公共共设施是是该物业业区域的的一个重重要组成成部分，一一旦它遭遭到破坏坏或损坏坏，便会会影响人人们正常常的生产产

31、、生活活和工作作。因此此，加强强市政公公用设施施的管理理也是物物业管理理公司环环境管理理的一项项重要工工作。(六六)搞好好车辆交交通管理理车辆辆是人流流、物流流的载体体。物业业区域的的交通道道路是物物业人流流、物流流流动的的通道。物物业相对对于其外外部环境境，车辆辆交通是是对外联联系的主主要载体体与通道道，在物物业使用用中有着着特殊的的重要性性。车辆辆交通管管理的目目的是为为了建立立良好的的交通秩秩序、车车辆停放放秩序，确确保物业业业主、使使用人和和受益人人的车辆辆不受损损坏和失失窃。(七七)建设设各种环环境小品品物业业环境小小品的种种类繁多多，就其其性质来来说，大大体上可可划分为为两大类类：

32、一是是功能性性环境小小品，二二是装饰饰性环境境小品。环环境小品品具有方方便实用用、美化化环境、优优化空间间的功效效。不同同物业，环环境小品品的布置置原则和和方法不不尽相同同。环境境小品的的设计应应从使用用功能出出发，在在整体环环境协调调的统一一要求下下，与建建筑群体体和绿化化种植紧紧密配合合，才能能达到理理想的效效果。(八八)抓好好治安管管理工作作物业业区域内内的治安安管理工工作是指指物业管管理企业业为防盗盗、防破破坏、防防流氓活活动、防防意外及及突发事事故而对对所管物物业区域域内的一一系列管管理活动动。治安安管理防防治的对对象主要要是人为为造成的的事故与与损失。其其目的是是避免所所管物业业区

33、域内内财物受受损失、人人身受伤伤害，维维护正常常的工作作、生活活秩序。治治安管理理在整个个物业管管理中占占有举足足轻重的的地位。它它是物业业业主、使使用人和和受益人人正常工工作、安安居乐业业的基本本保证，也也是整个个社区及及社会安安定的基基础。同同时，良良好的物物业治安安环境能能提高物物业和物物业管理理企业的的声誉。(九九)抓好好消防管管理工作作消防防管理工工作在物物业管理理中占有有头等重重要的地地位。为为使物业业业主、使使用人和和受益人人有一个个良好的的物业使使用环境境，物业业管理公公司应做做好物业业消防设设施和器器材的配配置与管管理、消消防宣传传教育等等工作，要要预防物物业火灾灾的发生生，

34、最大大限度地地减少火火灾损失失，为物物业业主主、使用用人和受受益人的的生产和和生活提提供安全全环境，增增强其安安全感，保保卫其生生命和财财产的安安全。(十十)建立立新型的的人文环环境新型型的人文文环境应应该是和和睦共处处、互帮帮互助的的生活环环境；互互利互惠惠、温馨馨文明的的商业环环境；融融洽和谐谐、轻松松有序的的办公环环境；安安全舒适适、相互互协作的的生产环环境等。新新型的人人文环境境可以使使人们焕焕发热情情，提高高工作效效率，热热爱生活活，充满满爱心，并并对社会会治安状状况的好好转有着着很大的的促进作作用。二、物物业环境境管理的的目标物业业环境管管理的实实质，就就是要遵遵循社会会经济发发展

35、规律律和自然然规律，采采取有效效的手段段来影响响和限制制物业业业主、使使用人和和受益人人的行为为，以使使其活动动与环境境质量达达到较佳佳的平衡衡，保证证物业正正常良好好的工作作、生活活秩序与与创造优优美舒适适的工作作、生活活环境，确确保物业业经济价价值的实实现，最最终达到到物业经经济效益益、社会会效益和和环境效效益的统统一。按按照这个个总目标标，物业业环境管管理的具具体目标标，主要要有以下下几个方方面：(一一)合理理开发和和利用物物业区域域的自然然资源，维维护物业业区域的的生态平平衡，防防止物业业区域的的自然环环境和社社会环境境受到破破坏和污污染，使使之更好好地适合合于人类类劳动、生生活和自自

36、然界生生物的生生存和发发展。要达达到这一一目标，就就必须把把物业环环境的管管理与治治理有机机地结合合起来，也也就是合合理利用用资源，防防止环境境污染；在产生生环境污污染后，做做好综合合治理的的补救性性工作。这这是防止止环境污污染和生生态破坏坏的两个个重要方方面。在在实际工工作中，我我们更应应该注意意以防为为主，把把环境管管理放在在首位，通通过管理理促进治治理，为为物业业业主、使使用人、受受益人创创造一个个有利于于进行生生产和生生活的优优良环境境；一个个既能保保证技术术的合理理发展，又又能防止止污染的的健康、舒舒适、优优美的物物业环境境，以达达到物业业的经济济效益、社社会效益益和环境境效益的的统

37、一。(二二)有效效贯彻国国家关于于物业环环境保护护的政策策、法规规、条例例、规划划等，具具体制定定物业环环境管理理的方案案和措施施，选择择切实可可行的能能够保护护和改善善物业环环境的途途径，正正确处理理好社会会和经济济可持续续发展与与环境保保护的关关系。由于于不同的的物业区区域，其其环境保保护的要要求或标标准有所所不同，有有的物业业在某些些方面要要求高一一些，有有的要求求则会低低一些，这这就需要要物业管管理企业业根据物物业的不不同和物物业区域域的不同同，客观观地拟定定所管物物业的环环保标准准与规范范。同时时，物业业管理企企业还应应组织有有关部门门定时进进行物业业环境监监测，掌掌握所管管物业区区

38、域的环环境状况况和发展展趋势。有有条件的的还应该该会同有有关部门门开展对对所管物物业区域域的环境境问题进进行科学学研究。(三三)建立立物业环环境的日日常管理理机构，做做好物业业环境的的日常管管理工作作，如物物业区域域内的卫卫生保洁洁、绿化化、治安安、消防防、车辆辆交通等等方面的的维护和和监督工工作，使使物业区区域内的的环境经经常都得得到净化化、美化化、绿化化，保证证正常的的工作和和生活秩秩序。(四四)积极极开展保保护环境境的宣传传教育，引引导公众众参与物物业环境境管理，构构建物业业环境文文化。过去去人们一一直在研研究环境境对人类类的影响响，很少少研究人人类对环环境的破破坏作用用。因此此，传统统

39、文化沿沿着人统统治自然然的方向向发展，必必然会产产生人类类生存和和发展的的自然环环境的严严重破坏坏。环境境科学和和其他环环境学科科，如物物业环境境管理的的提出与与发展，孕孕育了一一种新型型环境文文化，这这种环境境文化代代表了人人与自然然关系的的新的价价值取向向，认为为人与自自然本质质上是一一个整体体，人与与自然应应当和谐谐相处。这这种新型型的环境境文化，标标志着人人类在现现代社会会中高文文化水平平的意识识觉醒，提提高和普普及公众众的环境境意识，是是现代文文明进步步的标志志和尺度度。这种种环境意意识，使使传统的的伦理学学、道德德标准都都会发生生变化。现现代环境境伦理学学认为，人人的正当当行为必必

40、须扩大大对自然然的关心心，道德德标准必必须扩大大到人类类维护环环境质量量的实体体和过程程，必须须以维护护基本生生态过程程和完善善生命维维持系统统为标准准，保护护遗传的的多样性性和保证证人类对对环境资资源的持持续利用用，由此此人类发发展途径径只能选选择社会会、经济济、环境境全面综综合发展展的途径径。物业业环境是是一个局局部区域域的环境境，但它它直接影影响着一一个城市市、乃至至整个国国家的整整体环境境，最终终涉及到到人类自自身的切切身利益益。现代代工业文文明的发发展，大大量消耗耗资源，不不仅使环环境日益益恶化，威威胁人类类生存，而而且为争争夺自然然资源，也也给人类类和平带带来威胁胁。美国国环保局局

41、局长威威廉赖利利曾说：“生态完完整是国国家安全全的核心心”。由此此可见，普普及环境境意识，引引导人们们自觉遵遵守和维维护有关关保护物物业环境境的政策策、法律律，唤起起人们关关心物业业环境、社社会公共共利益与与长远利利益，把把物业环环境管理理方面的的要求和和标准变变成人们们自觉遵遵守的行行为准则则和道德德规范，是是实施物物业环境境管理的的根本和和基础。第三节 物业环境境管理的的基本原原则一、环境境具有价价值的原原则环境境是资源源，环境境以各种种形式直直接向生生产者和和消费者者提供服服务。例例如，我我们所呼呼吸的新新鲜空气气，我们们观赏自自然景色色所得到到的享受受等。因因此，环环境管理理属于资资源

42、管理理，这就就表明了了环境管管理具有有经济属属性，环环境管理理所涉及及的问题题主要是是生产力力方面的的问题。经经济学家家说过，天天上不会会掉馅饼饼，没有有免费的的午餐，保保护环境境必须付付出代价价。这条条准则表表明环境境资源有有限，要要求环境境管理者者实施谁谁开发谁谁保护、谁谁损害谁谁负担、受受益与使使用者付付费、保保护与建建设者得得利的原原则。这这条原则则指出了了环境应应当遵循循价值规规律，利利用经济济手段把把环境管管起来，促促使人们们在开发发和利用用资源时时，要充充分考虑虑资源环环境的持持续利用用问题，自自觉地制制止资源源浪费、环环境的污污染与破破坏。在市市场经济济条件下下，市场场并不能能

43、总是产产生有利利的社会会与环境境效果。其其主要原原因是：市场价价格体系系没有考考虑到环环境问题题，价格格严重背背离价值值，环境境资源和和自然资资源无偿偿使用。特特别是不不加调控控的市场场，更不不能产生生正确的的信息和和信息量量。他们们不仅对对有害健健康的生生产环境境不予重重视，而而且常常常采取欺欺骗手法法，生产产有害于于环境、有有损于公公众安全全和利益益的商品品。他们们常常在在表面上上治理污污染，暗暗地里却却进行排排污或制制造假的的监测数数据。特特别是“为公论论”，声称称造成环环境污染染并不是是为了谋谋私利，而而是为了了完成国国家生产产任务或或维护集集体利益益。在这这种论调调的掩盖盖下，再再加

44、上地地方保护护主义，致致使许多多环保政政策难以以落实，污污染事故故难以得得到处理理。因此此，在物物业环境境管理过过程中，应应该利用用价值规规律来搞搞好物业业环境管管理，通通过加强强经济核核算等方方法，来来调节生生产效益益与环境境效益，从从经济利利益上使使人们珍珍惜资源源，保护护环境。环环境具有有价值这这一原则则，有助助于建立立各种指指标体系系，把环环境管理理工作定定量化、科科学化，有有助于把把环境管管理通过过物业环环境管理理真正落落实到各各项具体体工作中中去，否否则环境境保护只只能停留留在口头头上，只只能是一一种愿望望而已。总总之，环环境具有有价值原原则是物物业环境境管理的的基础和和前提。二、

45、全全局和整整体效益益最优的的原则物业业环境管管理要遵遵循全局局和整体体效益最最优的原原则。这这条原则则表明了了物业环环境管理理的生态态属性，物物业环境境管理必必须遵循循生态规规律，这这可从以以下三个个方面来来说明：(一一)既要要把物业业环境问问题作为为城市和和社会经经济建设设中的一一个有机机组成部部分，又又要把环环境问题题作为一一个有机机联系的的整体，从从物业环环境本身身固有的的各个方方面、各各种联系系上去认认识和研研究，进进而揭示示环境总总体发展展趋势和和运动规规律，正正确处理理全局与与局部、局局部与局局部之间间的关系系，取得得最大的的全局和和整体效效益。(二二)在制制定物业业环境方方案和组

46、组织实施施方案时时，要对对物业区区域内的的各组成成要素或或功能性性群体进进行定性性和定量量分析，把把不同层层次与不不同部门门的管理理工作有有机联系系和协调调起来，避避免决策策失误和和管理不不善等情情况的发发生，促促进环境境管理的的整体效效益与全全面效益益不断提提高。(三三)加强强物业环环境规划划和物业业区域内内的综合合治理工工作，要要综合研研究区域域内的人人口、资资源、经经济结构构、自然然条件、环环境污染染和破坏坏程度等等因素，合合理安排排区域内内的生产产、建设设、商业业、生活活等活动动，制定定物业区区域内的的环境规规划，统统筹解决决环境问问题，运运用多种种管理手手段来加加强对环环境的管管理，

47、实实现物业业环境管管理的最最佳整体体效益。三、综综合平衡衡的原则则环境境问题始始终是关关于保护护生态与与发展经经济的协协调性问问题。环环境管理理具有生生态经济济属性，环环境管理理必须遵遵循生态态经济规规律，力力求生态态与经济济的协调调和平衡衡。在物物业环境境管理中中，遵循循综合平平衡原则则的具体体表现为为：(一一)保持持生态环环境的良良性循环环和控制制污染是是整个城城市、乃乃至整个个社会大大系统中中的一个个有机组组成部分分，应该该把物业业区域内内的生态态保护和和环境管管理纳入入城市经经济和社社会发展展计划，来来协调和和综合平平衡城市市社会经经济发展展与环境境保护的的关系，在在整个城城市、乃乃至整个个社会发发展的基基础上搞搞好物业业区域内内的环境境管理。(二二)物业业环境