济南南丰领东国际新城80万方大盘项目策划定位报告(终)1523330.docx

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1、目 录前 言31、项目自自身分析析41.1 项项目区域域形象分分析41.1.11 项目目区域在在济南市市的位置置及城市市形象41.1.22 项目目区域在在经十路路的位置置和城市市形象51.1.33 项目目区域在在济南东东部的位位置和城城市形象象51.2项目目地块情情况61.3 SS.W.O.TT矩阵分分析法6“SWOTT”矩阵81.44 物业业优势及及劣势分分析91.4.11 Sttrenngthh优势分分析91.4.22 Weeaknnesss劣势分分析111.5 物物业机会会及威胁胁分析131.5.11 Oppporrtunnityy机会分分析131.5.22 Thhreaat威胁胁分析1

2、51.6各因因素交叉叉分析151.6.11 规避避项目劣劣势的交交叉分析析151.6.22 规规避项目目威胁的的交叉分分析181.7 分分析总结结192.项目定定位202.1市场场定位202.1.11市场定定位的决决定因素素202.11.2 市场最最终定位位212.1.33 市场场定位的的支撑点点242.2目标标市场（客客户）定定位282.2.11目标市市场构成成分析282.2.22目标市市场需求求特征分分析292.2.33目标市市场（客客户）结结论312.3形象象定位332.3.11形象诉诉求重点点332.3.22形象定定位及支支撑362.3.33项目案案名建议议372.3.44案名诠诠释3

3、82.4价格格定位402.4.11定价原原则402.4.22定价方方法412.4.33定价策策略432.4.44最终价价格定位位433.项目规规划设计计建议533.1 整整体规划划思路533.2平面面布局建建议及原原因533.2.11整体规规划布局局533.2.22住宅规规划设计计建议563.2.33公共建建筑规划划设计建建议573.2.44交通组组织及停停车设施施规划建建议603.22.5 建筑类类别配比比653.3建筑筑外观风风格及园园林建设设建议663.3.11建筑外外观的风风格建议议663.3.22小区园园林建设设建议733.4户型型面积选选择及组组合建议议883.4.11户型设设计配

4、比比893.4.22户型设设计特色色建议933.4.33户型结结构面积积10003.4.44优秀户户型推荐荐10113.4.55地下室室设置建建议11003.5配套套设施规规划建议议11003.5.11 楼宇宇配套设设施建议议11003.5.22 项目目公共建建筑布局局11773.55.3 商业配配套建议议13223.6物业业管理13553.6.11区域市市场物业业管理情情况13553.6.22物业管管理建议议13773.6.33物业管管理服务务内容建建议13883.6.44物业管管理费建建议14003.7 项项目智能能化建议议14223.7.11 住宅宅项目智智能化建建议14223.7.22

5、写字楼楼及公寓寓智能化化14553.8项目目车位配配置建议议14883.8.11产权车车位与使使用权车车位比较较14883.8.22项目车车位配比比数量14993.8.33 项目目车位面面积大小小建议15113.9项目目整体开开发策略略15113.9.11开发时时序15223.9.22 项目目各期开开发量建建议1533结 束 语1544前 言本报告是在在市场研研究及分分析的基基础上，结结合本案案的自身身质素，提提出有针针对性的的项目定定位，旨旨在通过过整合营营销，最最大限度度强化本本案的特特有优势势，消除除或转化化项目的的现存劣劣势，规规避项目目的客观观威胁，从从整体上上提高本本案的总总体质素

6、素和市场场竞争力力，并作作为发展展商及设设计公司司优化项项目综合合质素的的参考意意见。1、项目自自身分析析1.1 项项目区域域形象分分析 1.11.1 项目区区域在济济南市的的位置及及城市形形象 1.11.1.1 项项目区域域在济南南市的位位置项目区域位位于济南南市东南南部，二二环东路路以东，属属于东部部新城区区域。项项目附近近的市政政建设相相对落后后，配套套设施不不够完善善。但项项目区域域距离城城市繁华华区较近近，且济济南人素素有“住东不不住西”的传统统居住观观念，项项目区域域位置和和城市形形象较西西部和北北部好的的多，是是济南人人首选的的居住区区域，对对项目的的定位和和后期宣宣传推广广会具

7、有有很大的的利好作作用。 1.11.1.2 项项目区域域在济南南市的城城市形象象在济南城市市规划发发展中，济济南二环环东路以以东，太太辛河以以西区域域为济南南的东部部新城区区。项目目地处东东部新城城与主城城区交界界处，西西部近邻邻以千佛佛山为首首的南部部旅游风风景区，奠奠定了济济南人对对该区域域良好的的心理定定位，符符合“住南不不住北，住住东不住住西”居住习习惯。项目区域在在济南城城市居住住区域中中凭借其其良好的的自然环环境、便便捷的交交通和近近城市繁繁华区域域的良好好区位，成成为济南南的富人人居住区区和最适适宜居住住的区域域之一。 1.11.2 项目区区域在经经十路的的位置和和城市形形象经十

8、路作为为一条整整合了交交通功能能、景观观功能、城城市经济济发展动动脉等功功能的分分段多功功能城市市主干道道，是一一扇更新新城市环环境、代代表城市市形象的的对外窗窗口；更更是一座座整合城城市功能能、提升升城市价价值的战战略桥梁梁。项目地处经经十东路路西端，西近近二环东东路，作作为经十十东路的的西龙头头地位，是是外地从从东面进进入济南南城区的咽咽喉要道道，既是是济南对外外的居住住形象工工程，也是引领东部部新城居居住潮流流的龙头头工程。 1.11.3 项目区区域在济济南东部部的位置置和城市市形象项目区域地地处济南南东部新新城，紧紧临经十十东路和和燕山立立交、东东二环，东东部近邻邻规划中中的奥林林匹克

9、体体育公园园。目前，正逢逢政府大大力发展展东部产产业带和和东部新新城，项项目处于于非常有有利的历历史时机机，面临临很好的的发展机机遇。项项目本身身处于济济南规划划中的东东部新城城区，西西北部为为繁华的的城市核核心，周周边为千千佛山、浆浆水泉等等旅游风风景区。项目在经十十路的东东部龙头头位置，处处于政府府大规模模的规划划发展区区域，在在济南经经济飞速速发展的的大好形形势下，项项目区域域近揽城城市繁华华，坐拥拥良好的的自然环环境，是是济南人人最为倾倾向的居居家区域域之一。1.2项目目地块情情况序号项 目内 容1名 称领东国际新新城（暂暂定名）2发展商山东XX房房地产发发展有限限公司3项目四至项目位

10、于济济南二环环东路以以东，北北临经十十东路、西西临浆水水泉路、东东南依洪洪山、东东北近季季节性排排洪沟4用地面积经十东路北北部约446亩，南南部约4451亩亩，共约约4977亩5用地性质综合性居住住用地6地块情况路南地块自自北向南南看，地地块呈不不规则的的“形，地地势南高高北低，被被规划道道路分为为南北三三块，并并有高压压线走廊廊斜穿地地块。现现地块内内为代拆拆迁建筑筑物较多多，拆迁迁量较大大。路北地块近近似三角角形，地地势相对对平坦，现现有代拆拆迁建筑筑物。7周边情况项目周边有有正大花花园、世世纪城、华华森碧云天天等新兴兴社区，有有万嘉隆隆超市、省省立医院院、武警警山东总总队医院院、妇幼幼保

11、健所所、省环环保学院院、建工工学院、审审计干部部学院、下下井庄小小学、荆荆山庄小小学等商商业、医医疗、教教育配套套，配套套设施相相对较少少，尤其其是金融融、商业业、邮政政配套缺缺乏。南南部洪山山山体缺缺乏植被被、且堆堆有大量量生活垃垃圾，环环境较差差。1.3 SS.W.O.TT矩阵分分析法说明:SWOT分分析法能能够较客客观而准准确地分分析和研研究一个个项目现现实情况况，是市市场竞争争分析的的常用方方法。所所谓SWWOT分分析法，也也被称为为态势分分析法，是是运用系系统分析析的思想想，把各各种因素素相互匹匹配起来来加以分分析，从从中得出出一系列列相应的的结论（对对策）。运运用这种种方法，有有利

12、于市市场竞争争参与者者对所处处市场环环境进行行全面、系系统、准准确的分分析，借借此制订订相应的的市场对对策，提提高市场场竞争力力。SWOT分分析法，包包括四个个方面因因素，即即内部优优势因素素（Sttrenngthhs）、劣劣势因素素（Weeaknnessses）和和外部市市场环境境中的机机会因素素（Oppporrtunnitiies）、威威胁因素素（Thhreaats）四四个方面面。就一一个房地地产项目目而言，所所谓内部部优势因因素（SStreengtths），是是该项目目与竞争争对手相相比在某某些方面面所具有有的对方方不可模模仿的独独特能力力，是在在哪些方方面比竞竞争对手手做得更更好；内内

13、部劣势势因素（Weaknesses），是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素（Opportunities），是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中的威胁因素（Threats），是指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的、消极的方面，若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。因此，我们们找出本本案客观观存在的的主要内内部优势势因素（S）、劣势因素（W），及外部市场环境中的机会因素（O）、威胁因素（T），运用SWOT分析法，提出相应的市场对策，其目的是为了能

14、够提出更具有针对性的物业市场定位，以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。 “SWOOT”矩阵Strenngthh优势分分析Weaknnesss劣势分分析S1、 规模大，大大盘开发发优势明明显；S2、 紧邻经十路路、东二环环，交通通便捷；S3、 先进开发理理念，产产品的差差异化；S4、 处于市区与与东部新新城交汇汇处，地地理位置置优越；S5、 土地取得成成本相对对较低，成成本优势势明显；S6、 周边逐渐形形成居住住氛围，居居住环境境日益成成熟；W1、 地块分裂不不利于规规划；W2、 地块内高压压线影响响开发；W3、 地块南垃圾圾山的负负面影响响；W4、 紧邻经十路路，噪音音干扰大大；W5

15、、 经十路沿线线不可拆除建建筑物及及不可开开主出入入口的影影响；W6、 区域内市政政配套设设施落后后，其它它配套缺乏乏；Opporrtunnityy机会分分析Threaat威胁胁分析O1、 周边区域开开发带动动本项目目；O2、 东部新城发发展对项项目带动动作用；O3、 区域概念炒炒作升温温，人气气渐旺；O4、 市民居住偏偏好东部部；O5、 项目东部奥奥林匹克克花园建建设的带带动作用用；O6、 浆水泉路的的规划改改造T1、 市场上多个个潜在大大规模楼楼盘竞争争威胁；T2、 区域内在售售高档盘盘竞争；1.4 物物业优势势及劣势势分析1.4.11 Strrenggth优优势分析析S1. 规规模大，大

16、大盘优势势明显项目约5000亩的的占地规规模，近近80万万平米的的巨大建建筑规模模，在整整个济南南市场都都是屈指指可数的的大盘。大大盘的优优势在于于能够充充分体现现企业实实力，强强化企业业品牌，市市场影响响力较大大，消费费者方面面更容易易得到认认同。另另外，可可以对地地块进行行系统的的、综合合性的规规划，进进行综合合性集中中配套，有有利于资资源优化化，能推推动区域域内经济济效益、交交通环境境、人文文资源总总体水平平的全面面提升。因因此，在在一定程程度上也也受到政政府的“推波助助澜”。S2. 紧紧邻经十十路和东东二环，交交通便捷捷经十路贯穿穿整个济济南市区区，并和和城市多多条南北北交通要要道相连

17、连。其不不仅是连连接东部部新城、东东部产业业带、泉泉城特色色风貌带带、西部部新城的的交通枢枢纽，也也是连接接城市经经济隆起起带和城城市发展展的中心心轴。本项目紧邻邻经十东东路，西西近东二二环，可可迅速出出行到达达繁华市市中心、济济青高速速、绕城城高速和和姚墙国国际机场场等，交交通四通通八达、出出行便捷捷。S3. 先先进开发发理念，产产品的差差异化贵司在南方方城市先先进的开开发理念念、开发发经验和和我司对市市场的准准确把握握及操盘盘经验、资资源的优优化组合合，通过过对项目目进行准准确的定定位，进进行产品品差异化化的开发发，使其其成为本本项目独独具买点点。S4. 处处于市区区与东部部新城交交汇处，

18、地地理位置置优越本项目处于于市区与与东部新新城交汇汇处，是是济南东东部新城城和繁华华市区的的交界地地带，“坐拥便便利交通通，近享享都市繁繁华”，属于于济南东东拓的重重点开发发区域，地地理位置置优越，项项目升值值潜力巨巨大。S5. 土土地取得得成本相相对较低低，成本本优势明明显2003年年9月，经经十西路路1500余万元元/亩的的高价揭揭开了济济南市土土地市场场整顿以以来的第第一拍，从从此各区区域土地地价格和和房价一一路飙升升，尤其其是东部部区域和和南部区区域。本本项目相相对较低低的土地地取得成成本有利利于项目目的运作作，也利利于更多多的资金金用于项项目规划划、园林林建设、建建筑和配配套建设设上

19、，以以此来提提高项目目的综合合品质和和综合竞竞争力。S6. 周周边逐渐渐形成居居住氛围围，居住住环境日日益成熟熟随着济南东东部新城城和产业业带迅速速发展，项项目所处处区域内内兴起了了中润世世纪城、正正大城市市花园、荷荷兰庄园园、军安安和平山山庄、三三箭平安安苑等众众多新型型社区，有有利地带带动了区区域的发发展，逐逐渐形成成一定的的居住氛氛围，居居住环境境日益成成熟。1.4.22 Weeaknnesss劣势分分析W1. 地地块分裂裂不利于于规划项目地块整整体形状状不规则则，且被被多条规规划路分分割为零零散的几几块，这这种分裂裂给地块块的整体体规划、外外在形象象、包装装宣传等等方面带带来很多多不利

20、的的影响，在在和其他他连贯整整齐、规规划统一一的楼盘盘的竞争争中处于于劣势地地位。W2. 地地块内高高压线影影响开发发除了受规划划路分割割的影响响外，项项目地块块内有高高压线横横贯东西西，而整整顿时间间的不确确定，将将对于项项目的整整体开发发时序和和整体规规划造成成很大困困难。如何规避高高压线问问题，就就成了项项目确定定开发时时序的关关键。W3. 地地块南垃垃圾山的的负面影影响项目地块虽虽然为山山地形态态，但项项目南面面洪山山山体缺乏乏植被覆覆盖，而而且生活活垃圾的的积累对对周边的的自然环环境与居居住环境境产生很很大的负负面影响响。项目目建设没没有自然然景观可可用，周周边环境境相对较较差。W4

21、. 紧紧邻经十十路，噪噪音干扰扰大经十路作为为济南的的景观大大道，同同时也是是济南的的城市交交通命脉脉，交通通繁华，车车流量大大，行车车噪音较较大。经十路沿线线的住宅宅项目虽虽然可以以坐享经经十路带带来的便便捷交通通，但同同时也具具有行车车噪音干干扰的烦烦恼。项项目地处处济南市市区的窗窗口位置置，是外外界自东东往西进进入济南南的交通通要道，交交通繁华华，车水水马龙，噪噪音干扰扰较大，对对项目将将来的业业主具有有一定的的影响。W5. 经经十路沿沿线不可可拆除建建筑物及及不可开开主入口口的影响响经十路作为为项目的的一个主主卖点，不不但为项项目提供供了便捷捷的交通通，而且且也是项项目对外外展示形形象

22、的窗窗口，是是最值得得发挥得得地方，对对项目的的开发意意义重大大。但由于经十十路沿线线黄金智智业、济济南市车车管所等等建筑物物不能拆拆除，致致使项目目只有大大约600米左右右的两段段直接临临经十路路，可发发挥空间间受到限限制，严严重影响响项目的的整体外外观。且受经十路路不能左左转向的的硬性限限制，经经十路沿沿线不能能开主出出入口，相相应地对对业主的的出行带带来一定定不便，对对利用社社区主出出入口展展示项目目形象的的目的也也造成了了难度。W6. 区区域内市市政配套套设施落落后，其其它陪套套缺乏由于项目所所处区域域属于济济南城市市郊区位位置，城城市化进进程较晚晚，区域域发展相相对落后后，各种种市政

23、配配套设施施落后，其其它如商商业、金金融、邮邮政等相相关配套套缺乏，对对于区域域的居住住环境具具有相当当大的影影响。1.5 物物业机会会及威胁胁分析1.5.11 Oppporrtunnityy机会分分析O1. 区区域大开开发带动动本项目目以二环东路路中段为为中心的的东部区区域正在在逐步成成为发展展总部经经济最具具活力和和潜力的的区域。发发展思路路主要是是广泛吸吸引著名名跨国公公司、国国内外金金融机构构、大企企业、大大集团来来济设立立区域总总部、研研发中心心、运营营中心、发发展总部部经济。本本项目紧紧邻此区区域，这这些总部部经济将将给本项项目带来来直接有有效的目目标客群群。O2. 东东部新城城，

24、对本本项目有有带动作作用根据济南城城市规划划，东部部新城将将至少有有个生生活居住住组团，人人口规模模在万万人；东东部新城城以东的的产业带带区域人口口规模将将达到万人人。人口口的增长长直接带带来住房房的需求求，本项项目作为为东部产产业带和和市区中中间地带带，是市市区与产产业带对对接发展展的结合合点，对对于本项项目的面面市将是是有利的的机会点点。O3. 区区域概念念炒作升升温，人人气渐旺旺在济南市新新的城市市总体规规划中，“东东拓”首首当其冲冲。所谓谓“东拓拓”，即即从济南南市区向向东沿“胶胶济产业业带”形形成未来来城市的的主要产产业发展展带。这这一规划划的出台台带动了了东部房房地产市市场迅速速升

25、温，房房价普遍遍上涨。本本项目正正处于经经济发展展主轴胶胶济产业业发展轴轴上，其其发展前前景非常常乐观。 O4. 市市民居住住偏好东东部“住东不住住西，住住南不住住北”，是济济南市民民根深蒂蒂固的置置业居住住观念。住住在东部部是身份份和地位位的一种种象征，调调研问卷卷显示，东东部和南南部是济济南人置置业的首首选区域域。本项项目可以以根据济济南市民民的这种种居住偏偏好，进进一步完完善本身身的配套套，体现现东部置置业的优优势。O5. 项项目东部部奥林匹匹克体育育公园建建设的带带动作用用根据济南城城市规划划，济南南的奥林林匹克体体育公园园就为与与项目东东部附近近的转山山一带，体体育公园园的建设设将进

26、一一步提升升该区域域的城市市功能和和形象。而而20005年奥奥林匹克克体育公公园准备备工作的的题上日日程，进进一步加加快了东东部区域域，特别别是项目目所处区区域的发发展进程程，为该该区域的的房地产产项目的的开发带带来的巨巨大的升升值空间间。O6. 浆浆水泉路路的规划划改造项目西侧的的浆水泉泉路的规规划改造造工程已已经进入入实施阶阶段，预预计到项项目动工工时可以以贯通使使用，对对项目的的交通和和形象具具有很大大的提升升作用。1.5.22 Thhreaat威胁胁分析T1. 市市场上多多个大规规模项目目竞争威威胁据了解，东东部浆水水泉区域域、南二二环区域域、西部部区域和和阳光舜舜城等多多个大规规模项

27、目目计划在在近期面面市，其其产品包包含了多多层、小小高层、别别墅、TTownnhouuse等等多种物物业类型型，客群群覆盖范范围非常常广阔，基基本覆盖盖整个济济南市区区，与项项目客群群来源范范围有很很大的重重合，直直接对项项目形成成竞争威威胁。T2. 区区域现有有高档盘盘竞争目前，项目目所处的的东部区区域已经经面市的的中高档档楼盘较较多，像像中润世世纪城、悉悉尼花香香、荷兰兰庄园、军军安和平平山庄等等项目对对选择此此区域置置业的客客群造成成了分流流吸纳。同同时，这这些项目目的二期期、三期期开发也也正在积积极酝酿酿之中，将将对项目目的销售售直接形形成竞争争威胁。1.6各因因素交叉叉分析1.6.1

28、1 规避避项目劣劣势的交交叉分析析“S1+SS3+WW1”利用用规模优优势和先先进规划划，弱化化地块分分裂的不不利影响响对于楼盘而而言，地地块分裂裂会对项项目规划划和对外外形象产产生不利利影响。而对于大规规模楼盘盘而言，虽虽不能避避免这种种负面影影响，但但可以利利用项目目规模大大，开发发周期长长的优势势来降低低这种影影响，并并且通过过先进的的规划理理念，根根据各个个地块的的特点规规划不同同风格的的园林景景观和产产品，分分期推出出，成为为项目一一个专有有的卖点点，变不不利为有有利，化化腐朽为为神奇。 “S1+W2”巧妙妙利用开开发周期期，为高高压线的的迁移争争取时间间高压线整顿顿时间的的不确定定

29、对项目目的规划划，特别别是项目目的开发发时序问问题影响响巨大，且且这个问问题又是是不可回回避的。如如何在不不影响项项目以最最优地块块按时开开发的基基础上，为为高压线线的整顿顿争取尽尽可能多多的时间间是制定定开发时时序前须须解决的的问题。我司建议充充分利用用项目规规模大、开开发周期期长的特特点，在在比较成成熟的地地块中选选取面积积较大、开开发周期期较长的的地块作作为首期期开发，为为高压线线的整顿顿争取时时间。“S2+SS3+SS4+OO4+OO5+WW3、WW4”强化化区域形形象，建建设内部部景观，弱弱化南部部垃圾山山的暂时时性影响响相对整个项项目区域域的优势势形象而而言，无无自然景景观和南南面

30、垃圾圾山带来来的负面面影响作作用较小小，可以以通过与与政府部部门协调调、专业业的包装装、推广广来解决决这一问问题。项目南部垃垃圾山对对环境的的影响属属暂时性性因素，其其存在时时间不是是长久的的，随着着项目区区域的城城市化进进程加快快、东部部奥林匹匹克体育育公园的的兴建、浆浆水泉路路的贯通通，南部部垃圾山山的不利利因素将将顺利解解决，在在推广中中避免出出现这一一硬伤，在在销售过过程中向向提起的的客户强强调其“暂时性性”。同时时在项目目推出时时，做好好项目工工地、围围墙、接接待中心心等处的的包装来来美化局局部环境境，利用用本项目目优越的的地理位位置、先先进的规规划设计计、占地地规模大大、园林林、发

31、展展前景等等优势来来渲染项项目以及及项目辐辐射区域域的美丽丽蓝图，以以达到项项目“整体美美”的效果果。“S3+OO6+WW5”北侧侧高层住住宅双立立面设计计，经十十路沿线线次出入入口精心心设计，全全方位展展示项目目形象由于经十路路沿线部部分不可可拆除建建筑物的的分割，及及不能开开主出入入口，致致使项目目对外形形象的发发挥空间间受到限限制。我司建议凭凭借先进进的开发发理念，与与项目北北侧布置置超高层层建筑，并并进行济济南都有有的双立立面设计计，丰富富项目北北立面，树树立项目目别具一一格的形形象。另另外，在在经十路路沿线设设置次出出入口，按按照一般般项目主主出入口口的规模模和理念念进行设设计，充充

32、分利用用经十路路这个窗窗口展示示项目形形象。而沿浆水泉泉路设置置的主出出入口，由由于浆水水泉路的的拓宽改改造，形形象有所所提升，在在项目西西立面做做文章，丰丰富项目目西立面面的同时时，尽量量使自主主出入口口开始的的景观长长廊通透透宽敞，能能够使视视野从外外面深入入到项目目内部，全全方位展展示项目目形象。 “S1+S6+O5+W6”提供供完善配配套，提供便便捷生活活针对本项目目周边生生活配套套不完善善的弱点点，正好好利用本本项目的的规模优优势做好好社区生生活配套套，为业业主提供供便捷生生活。配套设施较较少，这这就给在在这里的的居民带带来居住住、生活活上的不不便，同同时以上上内容也也是购房房客户在

33、在选购房房产时非非常注重重的问题题之一。只只有凭借借项目自自身配备备各种社社区配套套设施诸诸如：超超市、商商店、快快餐店、洗洗衣房等等服务设设施，并并且为了了显现本本项目独独有优势势，建议议在会所所内，为为业主提提供高档档餐饮、娱娱乐、文文体等方方面的服服务，让让业主真真正体会会大型社社区高度度舒适，营营造出只只要在小小区内生生活就可可以满足足业主一一切日常常生活之之所需的的便利生生活享受受。同时，随着着项目区区域新兴兴楼盘的的增多，区区域配套套的不断断发展，项项目区域域的各种种配套设设施也将将不断完完善，将将一步完完善区域域的居住住环境。1.6.22 规规避项目目威胁的的交叉分分析“S2+S

34、S3+SS4+SS5+OO5+TT1、TT2”以产产品差异异化、推推广专业业化，形形成竞争争差异化化本项目作为为大规模模楼盘，须须面对的的是整个个济南市市场大型型楼盘及及周边楼楼盘的竞竞争，故故我司建建议本项项目应瞄瞄准市场场空白点点精确定定位，利利用项目目自身的的优势塑塑造个性性化产品品，与市市场现有有项目形形成差异异化竞争争。在产品上，本本项目可可以利用用地块优优势，在在园林、智智能化、配配套设施施在硬件件上超越越其他项项目。在在结构体体系、户户型设计计、外立立面设计计等方面面做到新新颖、独独特，从从而在产产品上与与周边项项目形成成区分。以以我司经经验，市市场竞争争激烈的的情况下下，为了了

35、在众多多项目中中脱颖而而出，吸吸引目标标客户群群，除了了在产品品上有足足够的吸吸引力外外，还须须有针对对性的推推广。1.7 分分析总结结以上所阐述述内容，是是在市场场调查分分析的基基础上，结结合本项项目的自自身质素素，提出出有针对对性的项项目分析析，旨在在通过SS.W.O.TT矩阵，最最大限度度强化本本项目的的特有优优势，消消除或转转化项目目的现存存劣势，规规避项目目的客观观威胁，指指导项目目的市场场定位，从从整体上上提高本本项目总总体质素素和市场场竞争力力。1、 综合项目地地块的诸诸多优劣劣势因素素分析，我我司认为为项目地地块区位位优势形形象明显显，具备备做中高高档产品品的基础础。2、 综合

36、市场机机会、威威胁因素素，中高高档产品品的市场场竞争激激烈，本本项目要要想从中中脱颖而而出，在在不具有有项目专专有卖点点的情况况下，必必须走产产品差异异化路线线。3、 本项目应充充分体现现产品个个性化，如如园林景景观、小小区智能能化、建建筑风格格、服务务配套等等，以求求形成与与市场差差异化竞竞争。4、 根据未来市市场竞争争激烈情情况，项项目要想想迅速切切入市场场，占据据一定市市场份额额，入市市价格须须要具有有很强的的性价比比。5、 依据市场情情况和项项目中高高档定位位取向须须采用专专业且创创新的推推广手法法 （专专业、新新颖的现现场包装装和宣传传形象，准准确的入入市时机机，灵活活多变的的销售手

37、手段等），直直命目标标客户群群体，抢抢占市场场份额。2.项目定定位2.1市场场定位市场定位是是勾画企企业形象象和所提提供的产产品价值值的行为为。它依依据产品品的消费费对象、消消费对象象对产品品的需求求特征及及其竞争争产品、替替代产品品的状况况而为产产品自身身设计、塑塑造的区区别于其其他产品品的个性性和形象象，它最最终要向向消费者者阐明本本产品与与其他产产品的区区别。2.1.11市场定定位的决决定因素素切合实际的的市场定定位，对对于任何何物业而而言，都都是至关关重要的的。只有有对整体体市场状状况、物物业自身身特点及及同类物物业市场场情况做做出正确确分析，确确定了物物业合理理市场定定位，才才能为物

38、物业的销销售工作作奠定坚坚实的基基础。确确定一个个物业的的综合素素质、最最终市场场定位以以及由它它们所引引发的销销售业绩绩，基本本上是由由如下几几个方面面的因素素确定的的。1) 项目的整体体现状及及规模；2) 项目的地理理位置；3) 区域环境及及特质条条件；4) 发展商及物物业管理理商的实实力及信信誉；5) 物业的硬件件设施及及装修水水平；6) 物业配套附附属设施施；7) 物业推广上上市时机机。项目的市场场定位将将会指导导我们完完成以下下房地产产开发前前期的具具体工作作：1、 生产什么样样的产品品？（即产产品的特特征和个个性，这这种个性性应具有有巨大的的吸引力力，是其其它竞争争者无法法模仿的的

39、）2、 为什么人生生产？（即即产品所所面对的的目标客客户群）3、 如何生产本本产品？（在产产品规划划设计中中，通过过寻求利利润与成成本合理理的结合合点，实实现利润润最大化化）应当提醒注注意的是是，产品品的市场场定位不不是去创创造某种种新奇或或与众不不同的事事物，而而是去整整合已经经存在的的联系。市场定定位将通通过一系系列的营营销努力力把产品品的与众众不同之之处有效效的传达达给目标标客户群群，从而而使产品品在市场场中具有有其适当当的位置置。2.1.22 市场场最终定定位1）项目现现状及规规模现状，项项目周边边无明显显特质因因素；规规模，项项目具有有5000亩之规规模，属属市场大大盘； 2）项目的

40、的地理位位置在市区区二环以以外，属属规划中中的东部部新城，未未来的城城市次中中心；3）区域环环境区域内内无明显显的行业业特点，也也无明显显的特质质氛围；4）发展商商等硬件件品牌开发发商在当当地属首首次开发发，无背背景及其其他品牌牌效应；5）物业的的硬件及及装修水水平属未来来待定事事宜，在在定位中中不做过过多考虑虑；6）物业推推广的上上市时机机在此此方面不不具特别别优势，未未来一年年内市场场竞争项项目较为为激烈；综合项目上上述所提提因素，定定位的可可延伸方方向主要要有：项项目规模模、区位位和项目目的综合合品质，规规模和区区位在未未来供应应的楼盘盘中属共共有优势势，综合合品质应应是项目目的最有有力

41、机会会点，建建议项目目市场最最终定位位：济南首席第第五代住住宅示范范社区坚持城城市可持持续发展展方向；社区生态环环境与城城市环境境的进一一步融合合；前瞻性的产产品设计计理念；更加完善的的社区生生活配套套；现代化的物物管、高高科技的的智能化化设施； 第五代住宅宅的提出出住宅是离人人们日常常生活最最近也是是生活中中必不可可少的一一种特殊殊的商品品，像其其他社会会产品一一样，随随着时代代的发展展和人民民生活水水平的提提高，住住宅也需需要更新新与换代代，从最最初的仅仅仅满足足人们生生存居住住的单一一功能逐逐步发展展成为集集居住、文文化为一一体的多多功能产产品。中中国建筑筑大师陈陈世民曾曾在深圳圳召开的

42、的“世纪创创新论坛坛”会上就就近二十十年来我我国的住住宅发展展概况，以以最早出出现的高高层塔楼楼及相应应的社区区为主线线，将住住宅划分分为五个个时代，并并提出了了以“环境、空空间、文文化、效效益”为综合合设计理理念发展展第五代代住宅的的新观点点，在国国内的房房地产业业界引起起了广泛泛的关注注。 第一代经济济节约型型满足足起码的的功能需需求，追追求高容容积率，不不考虑朝朝向、户户间干扰扰；第二代适用用经济型型在经经济节约约的基础础上，关关注景观观，避免免干扰，注注重总体体规划，少少量增加加了公用用设施；第三代发展展转变型型改善善了采光光与通风风条件，注注重空间间的完整整性和公公用设施施的齐全全性

43、，由由经济节节约型户户型向舒舒适性发发展，并并出现了了部分豪豪华的“包装”，总体体趋势在在于追求求改善，提提升居住住条件；第四代景观观舒适型型：1、 高层塔楼每每层户数数由8户户减至446户，并并根据朝朝向和景景观分别别设置大大小不同同的户型型，户型型平均面面积增大大。大户户型厨房房面积加加大，卫卫生间数数量增加加，并设设置了贮贮藏室及及工人房房；小高高层有更更大变化化与发展展，顶层层、底层层增设复复式户型型；多层层大多变变为一梯梯两户的的大户型型，有部部分还增增加了电电梯；2、 小区在基本本服务设设施基础础上，新新增了会会所、健健身中心心、大型型停车场场等更多多的配套套设施； 3、 绿化面积

44、增增大，一一般都设设置颇具具特点的的中心公公用庭院院，注重重和强调调景观设设计； 4、 增加智能化化的通讯讯、视听听及物业业管理体体系；第五代生态态文化型型：这是目前各各开发商商、建筑筑设计单单位和媒媒体都在在研究和和探讨的的新一代代住宅，这这一代住住宅的典典型特征征是以人人为本，依依据消费费者动态态需求，创创造出舒舒适的人人居环境境，将空空间、环环境、文文化、效效益四方方面有机机地结合合，力争争做到人人、住宅宅与自然然环境、社社会环境境之间恰恰当地融融合与共共生，因因此，这这一代住住宅既不不是简化化的节约约型，亦亦不是浮浮躁包装装的豪华华型住宅宅，而是是品牌性性住宅。具具体说来来，第五代代住

45、宅在在环境方方面更加加注重社社区生态态环境的的塑造，同同时加强强与区域域环境的的结合；在产品品方面除除了考虑虑健康性性的因素素之外，在在空间布布局上更更加注重重其灵活活性和延延长其有有效使用用时间；强调更更加完善善的生活活配套，有有现代化化的物业业管理和和智能化化设施。从以上几代代住宅的的发展演演变可以以看到，第第一代、第第二代住住宅只是是简单地地解决基基本的居居住问题题，更多多的是追追求生存存空间的的数量，而而第三代代、第四四代住宅宅已逐渐渐过渡到到追求生生活空间间的质量量和住宅宅产品的的品质，发发展到第第五代住住宅已开开始着眼眼于环境境，追求求生存空空间的生生态、文文化环境境。 当今时代，

46、生生态环境境的问题题已得到到高度的的重视，人人们更加加渴望回回归自然然，使人人与自然然能够和和谐相处处，生态态文化型型住宅正正是在满满足人们们物质生生活的基基础上更更加关注注人们的的精神需需要。 2.1.33 市场场定位的的支撑点点 1、 总体规划方方面充分利用项项目的交交通、区区位等优优势，力力求在交交通路网网、社区区文化等等方面与与区域环环境形成成良好的的统一； 社区开发与与城市发发展同步步进行； 社区配套建建设同时时完善城城市配套套； 社区所塑造造的形象象与东部部发展形形象相符符；2、 社区生态环环境的塑塑造 100%超超高绿化化率概念念的提出出； 社区首层架架空，设设计分年年龄层交交往

47、空间间和绿化化景观； 多重平面、立立体景观观的塑造造； 绿树制氧、绿绿色廊道道系统； 具有文化氛氛围的都都市庭院院（宅间间绿化）； 完全人车分分流的道道路交通通组织； 各主题会所所的设立立及随处处可见的的运动场场所；3、 户型产品的的健康性性 满足户型的的健康性性要求； 更加人性化化的设计计，和新新的空间间元素、设设计理念念的提出出； 坚持板式小小高层，高高层不超超过一梯梯四户； 注重户型的的细节处处理，保保证良好好的私密密性；4、 产品的市场场特点 参照按照国国家制定定的人均均居住面面积的规规定，适适应市场场需求，户户型设计计以舒适适型户型型为方向向； 依据市场发发展规律律，设计计符合市市场需求求的户型型结构和和户型面面积； 根据目标客客群的家家庭结构构特点，