《银行零售贷款业务基础知识》eau.docx

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1、零售贷款款业务基础知识识序与对公司司客户的的批发业业务相对对，商业业银行将将在经营营中按客客户对象象划分出出的专门门为消费费者个人人或小型型企业提提供的服服务和产产品称为为个人金金融业务务或零售售银行业务务。第二次世世界大战战后，在在商品经经济的大大背景下下，商业业银行之之间的竞竞争不断断加剧，而公司业务产品高度同质化的特点成为商业银行发展的一大瓶颈。于是，商业银行从过去重点发展批发业务，逐渐转变为发展零售业务，且其产品不断创新。如今的商业银行个人金融业务范围已由最初以个人信贷为主逐步拓展到包括银行卡、个人消费信贷、投资理财等多个领域。而零售贷款业务作为个人金融业务的一个关键产品，是银行利润的

2、重要来源。我行零售售贷款业业务虽然然起步较较晚，但但是在总总行的大大力支持持和各级级个人金金融部门门的不懈懈努力下下，近年年来发展展迅速，并并且取得得了一定定的成绩绩。19999年年，省行行成立消消费信贷贷科。220000年，总总行提出出“大公司司大零售售”口号，要要求大力力发展消消费信贷贷业务，努努力实现现消费信信贷业务务跨越式式倍增发发展。20000-20006年年，我行行零售贷贷款规模模实现逐逐年大幅幅递增，由由19999年末末的8亿亿元增长长至20006年年6月末末的4338亿元元(不含含公积金金贷款)，在全全国中行行系统中中规模排排名第三三，仅次次于上海海市分行行和广东东省分行行，2

3、0006年年6月当当年新增增56.6亿元元，仅次次于浙江江省分行行排名第第二。220066年6月月，江苏苏省中行行零售贷贷款的同同业市场场占比达达23.41，仅次次于工行行列第二二位。但是同时时，我们们应该清清醒地意意识到，随着经济不断发展和改革开放不断深入，零售贷款业务的客户需求正在发生巨大变化，同业竞争日趋激烈，我行的零售贷款业务在人员素质、产品营销、结构调整、风险管理等方面存在的问题越来越突出。为了更好地推动我行的零售贷款业务的发展，省行个人金融部特组织编写了零售贷款业务基础知识，希望通过该手册，能为全辖零售贷款业务人员提供一份较为完整的个人贷款业务操作指引，提高我省客户经理人员队伍的整

4、体素质，并有效协助全员营销活动的顺利开展，为我行“理想之家”个人综合贷款服务品牌开创更美好的明天。目 录“理想之之家”介绍 -第4页1、住房房类一手住房按揭贷款 -二手住住房按揭揭贷款 -“易居宝” -“安居宝宝” -车位贷款 -固定定利率个个人住房贷款-第7页第18页页第27页页第32页页第36页页第38页页2、汽车车类个人汽车消费贷款 -第49页页3、助学学类出国国留学贷贷款证明明业务 -出国国留学贷款款 -商业性性助学贷款 -国家助学贷款款 -第56页页第60页页第62页页第67页页4、投资资经营类类个人投资经营贷贷款 -个人人商业用用房贷款 -个人营营运类车辆辆贷款 -第69页页第81

5、页页第90页页5、质押押类个人存单质质押贷款款 -第97页页6、综合合类个人人信用循环贷贷款额度度 -个人抵抵（质）押押循环贷款款额度 -房屋屋“融资宝” -第1044页第1111页第1222页7、CCCAS操作第1288页“理想之之家”简介一、“理理想之家家”直客式式营销服服务模式式的主要要内容消费信贷贷“理想之之家”直客式式营销服服务模式式是指中中国银行行以自有有网点（包包括物理理网点中中的信贷贷产品窗窗口及理理财中心心等）、自自身营销销队伍为为主渠道道，以现现有的或或潜在的的目标客客户资源源为基础础，直接接面向客客户销售售和提供供住房贷贷款、汽汽车贷款款、投资资经营贷贷款等各各类消费费信

6、贷产产品和服服务，全全方位了了解客户户需求，调调查和掌掌握客户户第一手手资料，主主动筛选选客户，跟跟踪管理理目标客客户信息息，培育育和发展展长期、优优质客户户并进行行客户关关系管理理的直接接营销模模式。其其实质是是银行在在提供信信贷资金金产品的的销售及及服务过过程中承承担“主动发发起人”的责任任，强调调充分发发挥银行行在贷前前、贷中中及贷后后的管理理和服务务客户职职责。“理想之之家”品牌服服务模式式将重点点发展以以网点、理理财中心心、定向向直销、网网上申请请为主的的四种渠渠道，充充分利用用我行现现有网点点及客户户资源，积积极倡导导网点“直客式式”营销服服务模式式。但无无论通过过哪种销销售渠道道

7、，我行行的客户户经理必必须同客客户直接接建立联联系，收收集并核核实相关关信息，面面签相关关法律文文件，以以保证贷贷款的真真实性，同同时，开开展交叉叉销售，提提供增值值服务，培培育和发发展长期期的忠诚诚客户。按照“理理想之家家”品牌服服务模式式的要求求，网点点实现对对各类消消费信贷贷产品和和服务的的直接销销售，必必须调整整机构，建建立营销销服务团团队，量量化激励励约束机机制，完完善相关关规章制制度，规规范和整整合包括括受理客客户咨询询、引导导客户需需求、处处理贷款款申请、落落实放款款条件、执执行放款款操作、贷贷后业务务管理及及提供售售后服务务等环节节在内的的业务流流程，落落实风险险控制措措施。在

8、推广“理想之之家”品牌服服务过程程中，必必须改变变与合作作方的传传统合作作模式，扩扩展合作作方甄选选范围，建建立科学学合理的的准入退退出机制制，强化化对合作作方的主主动管理理，进一一步加强强双方合合作关系系，实现现银企合合作的“双赢”， 逐逐步确立立“理想之之家”品牌服服务模式式的市场场主导地地位。二、推广广“理想之之家”直客式式营销服服务模式式的意义义“理想之之家”是我行行“直客式式”营销服服务模式式的专属属品牌,能便于于客户识识别和认认知，区区别于中中国银行行其他消消费信贷贷产品和和同业对对手的相相关产品品,有利利于巩固固中国银银行消费费信贷业业务品牌牌形象。通通过推广广“直客式式”营销服

9、服务模式式，消费费信贷业业务由银银行承担担“主动发发起人”的责任任，以网网点、理理财中心心和自身身营销团团队为主主渠道，通通过对单单一客户户风险的的分析，控控制和分分散业务务风险，同同时，通通过提供供“一站式式”增值服服务及其其他延伸伸服务，吸吸引客户户、筛选选客户、培培育客户户，与目目标客户户建立长长期稳定定的关系系，改进进和提升升银行自自身的服服务水平平，打造造中国银银行在消消费信贷贷业务领领域的核核心竞争争力，确确立中国国银行在在相关消消费产业业链中的的主导地地位，为为取得下下一阶段段市场竞竞争优势势奠定基基础。1、“直直客式”营销是是以科学学发展观观为理论论基础的的，是科科学合理理的营

10、销销服务理理念，兼兼顾速度度、质量量、效益益和风险险控制的的平衡。过过去的几几年，中中国银行行消费信信贷业务务取得了了长足的的发展，住住房按揭揭贷款及及汽车信信贷业务务实现了了每年超超常规的的业务倍倍增，而而科学发发展观要要求我们们注重业业务增长长的质量量和效益益，不能能将发展展简单地地等同于于规模的的增长，更更不能让让片面追追求规模模增长的的经营思思想取代代“建立和和经营客客户关系系”这一营营销原则则。“直客式式”营销能能利用银银行自身身资源主主动接触触、了解解和跟踪踪服务客客户，为为目标客客户创造造价值，以以获取利利润，同同时实现现风险分分散化，使使消费信信贷业务务风险关关注重点点由项目目

11、风险向向借款人人风险转转变，注注重控制制单一借借款人主主体的信信用风险险，符合合消费贷贷款健康康、有序序发展的的需要。2、“直直客式”营销能能提高服服务质量量和产品品议价能能力，从从而提高高收益，降降低风险险，符合合全行发发展战略略的要求求。“直客式式”营销能能掌握客客户的第第一手资资料，从从而可通通过对客客户财富富及需求求的研究究，界定定目标客客户，开开发及提提供对路路的产品品或产品品组合，实实施交叉叉销售，实实行差异异化定价价和服务务，建立立和巩固固客户关关系，提提升客户户忠诚度度，提高高授信质质量，增增加贷款款收益。3、“直直客式”营销能能克服目目前体制制和机制制上存在在的弊端端，改变变

12、粗放式式的发展展模式，是是应对市市场变化化和竞争争的前瞻瞻性举措措，具体体表现为为：（1）改改变过去去过度依依赖开发发商、经经销商、保保险公司司等中介介机构的的担保，忽忽视对交交易真实实性和借借款人资资信情况况的调查查的局限限，有效效防范假假按揭、假假车贷。（2）改改变过度度依赖外外部销售售渠道，忽忽视银行行自身营营销网络络的局面面。4、推行行“直客式式”营销模模式有利利于培养养和壮大大自身的的营销队队伍，能能利用现现有的人人力资源源建立庞庞大的销销售网络络，实现现交叉销销售，提提高客户户忠诚度度；同时时也能适适应业务务扁平化化的需要要，增强强网点销销售的功功能。三、“理理想之家家”产品简简介

13、为全方位位满足客客户的资资金需求求，中国国银行推推出了灵灵活、便便利的“理想之之家”个人贷贷款系列列产品，针针对不同同人生阶阶段、不不同投资资需求，推推出了不不同的产产品组合合： 住房类产产品：一一手住房房按揭贷贷款、二二手住房房按揭贷贷款、住住房公积积金贷款款、“易居宝宝”、“安居宝宝”、车位位贷款 汽车类产产品：汽汽车消费费贷款 教育类产产品：出出国留学学贷款证证明业务务、出国国留学贷贷款、商商业性助助学贷款款、国家家助学贷贷款 经营类产产品：个个人投资资性经营营贷款（周周转/项项目）、商商业用房房贷款、营营运类车车辆贷款款 质押类产产品：个个人存折折（单）/凭证式式国债质质押贷款款、个人

14、人保单质质押贷款款、个人人汇聚宝宝质押贷贷款综合类产产品：个个人信用用循环贷贷款额度度、个人人抵（质质）押循循环贷款款额度、房房屋“融资宝宝”个人一手手住房贷贷款个人住房房贷款是是指贷款款人用自自有资金金向借款款人发放放的用于于购买一一手住房房的商业业性贷款款；本办办法所称称贷款人人是指中中国银行行开办此此项业务务的分支支机构，借借款人是是指具有有完全民民事行为为能力的的自然人人。商业性个个人住房房贷款实实行“部分自自筹、有有效担保保、专款款专用、按按期偿还还”的原则则。借贷贷双方应应依法签签订有关关合同。一、贷款款对象与与条件（一）个个人一手手住房贷贷款的对对象为具具有完全全民事行行为能力力

15、的自然然人。（二）申申请个人人一手住住房贷款款的借款款人必须须同时具具备下列列条件：1、在中中国境内内具有常常住户口口或有效效居留身身份；2、具有有稳定的的职业和和经济收收入，信信用良好好，有偿偿还贷款款本息的的能力；3、已经经签署购购买住房房的合同同或协议议；4、必须须支付不不低于所所购住房房全部价价款300以上上的首期期购房款款(建筑筑面积990平方方米以下下住房的的首付不不低于220)；5、提供供经贷款款人认可可的有效效担保；6、贷款款人规定定的其他他条件。二、贷款款币种、限限额、期期限与利利率（一）贷贷款币种种：个人人住房贷贷款币种种为人民民币和外外币。申申请外币币的借款款人应具具有外

16、汇汇还款来来源。（二）贷贷款成数数：一手手个人住住房贷款款的最高高成数不不得超过过所购住住房价值值或评估估价值的的70（建建筑面积积90平平方米以以下住房房贷款的的最高成成数可达达到800），单单笔贷款款的成数数需根据据借款人人的还款款能力和和信用记记录逐笔笔确定。（三）贷贷款期限限：人民民币个人人住房贷贷款最长长期限不不得超过过30年，外外币个人人住房贷贷款最长长期限不不超过88年。（四）贷贷款利率率：人民民币个人人住房贷贷款执行行中国人人民银行行规定的的同档次次商业贷贷款利率率，可在在人民银银行规定定的范围围内进行行浮动。外外币个人人住房贷贷款执行行中国银银行规定定的同档档次外汇汇贷款利利

17、率。贷贷款期限限在一年年以内的的，遇法法定利率率调整，按按原合同同利率计计息。贷贷款期限限在一年年以上的的，遇法法定利率率调整，按按贷款合合同生效效日相应应档次的的法定贷贷款利率率确定的的贷款利利率计息息，每满满一年或或半年后后，再按按当时相相应档次次的法定定贷款利利率确定定下一年年（半年年）度利利率。三、贷款款申请申请个人人住房贷贷款时，借借款人应应提出书书面申请请，并提提供以下下资料：1、借款款申请书书；2、具有有法律效效力的身身份证件件（居民民身份证证、户口口本、军军官证，或或其它有有效居留留证件）、婚姻状况证明；3、贷款款人认可可的经济济收入证证明（包包括借款款人家庭庭经济收收入证明明

18、、纳税税证明、银银行对帐帐单、银银行储蓄蓄薄等的的原件或或复印件件）；4、借款款人在中中国银行行开立的的活期存存款账户户、中银银长城卡卡；5、与开开发商签签署的购房合合同、协议或其其他有效效文件；6、开发发商出具具的购房房首期款款项已经经支付的的书面证证明。7、开发发商证明明借款人人所购期期房（建建筑工程程进度必必须符合合当地政政府和金金融监管管机构的的相关规规定）的的建设和和销售文文件资料料（项目目与贷款款人有按按揭合作作协议的的除外）；8、购买买期房的的，需开开发商或或中国银银行认可可的担保保公司提提供全程程或阶段段性连带带责任保保证；9、贷款款人要求求提供的的其他证证明文件件或资料料。四

19、、贷款款初审业务经办办机构受受理借款款人的住住房贷款款申请后后，应根根据个人人住房贷贷款审批批标准和和信贷规规则对借借款人及及其提供供的资料料进行认认真调查查核实，对对授信进进行初步步分析。（一）借借款申请请人资格格审查借款申请请人必须须为具有有完全民民事行为为能力、在在中国境境内具有有常住户户口或有有效居留留身份、信信用良好好的自然然人。1、主要要审查借借款申请请人是否否提供了了身份证证明材料料，包括括身份证证件、户户口薄（其其中异地地居民原原则上还还要提供供在本地地的暂住住证），对对于港澳澳台人士士应提供供身份证证件和港港澳台往往来通行行证或台台胞证、户户口薄，外外籍人士士应提供供护照和和

20、在华居居住证明明。2、通过过有关证证件审查查借款申申请人是是否年满满18周周岁，是是否具有有完全民民事行为为能力，同同时审查查借款申申请人年年龄加贷贷款期限限是否超超过我行行规定，男男性借款款申请人人借款年年限加年年龄不得得大于665岁，女女性借款款申请人人借款年年限加年年龄不得得大于660岁。3、通过过查询历历史贷款款和个人人信用报报告来审审查借款款申请人人的信用用情况，来来判断借借款申请请人的还还款意愿愿。对于于有逾期期记录的的则分不不同情况况来分析析，（11）借款款申请人人信用报报告显示示个人信信用卡有有透支记记录的，则则根据其其透支金金额、期期限等情情况来判判断其透透支属于于正常透透支

21、还恶恶意透支支，非特特别明显显属于恶恶意透支支的，可可视为正正常。（22）借款款申请人人信用报报告显示示借款申申请人在在金融机机构有贷贷款记录录，曾出出现过逾逾期但现现在还款款正常而而且最高高逾期期期限不超超过3个个月的，则则说明借借款申请请人有过过不良信信用记录录，但还还款意愿愿尚可，风风险相对对较小。（33）借款款申请人人信用报报告显示示借款申申请人在在金融机机构有贷贷款记录录，经常常出现逾逾期还款款情况，而而且最高高逾期期期限超过过3个月月，则说说明借款款申请人人信用记记录不佳佳，还款款意愿较较差，未未来存在在较大的的违约风风险。（二）借借款申请请人的还还款能力力审查借款申请请人必须须具

22、有稳稳定的职职业和经经济收入入，信用用良好，有有偿还贷贷款本息息的能力力。1、借款款申请人人（共同同还款人人）必须须提供夫夫妻双方方的收入入证明材材料，对对于我行行客户分分层中前前三类（钻钻石类、铂铂金类、黄黄金类）的的客户，只只要提供供收入证证明即可可，对于于鼓励类类、一般般类除提提供收入入证明外外，视其其工作的的稳定性性，原则则上月收收入在880000元以上上的需要要提供其其它辅助助材料，如如税单、近近期连续续三个月月的工资资单、代代发工资资的银行行卡对帐帐单及代代发工资资的活期期存折流流水等，对对于限制制类的客客户原则则上不提提供贷款款。2、根据据借款人人的收入入证明材材料及借借款人所所

23、从事的的职业及及所属行行业、学学历、年年龄等来来分析借借款有收收入的稳稳定性，对对于行政政事业单单位的正正式职员员、执业业医师、执执业律师师、执业业注册会会计师、教教师、高高级专业业技术人人员、国国有大中中型企业业及国内内外知名名企业的的中高层层管理人人员等收收入具有有较高的的稳定性性，而个个体工商商户、私私营小企企业主、自自由职业业者等未未来收入入则有较较大的不不确定性性。一般般情况下下学历较较高的未未来预期期收入则则高于学学历较低低者，年年龄在330-445岁之之间的人人收入相相对稳定定、预期期有上升升空间。3、分析析借款申申请人家家庭收入入的稳定定性，对对借款申申请人的的家庭收收入、支支

24、出（含含债务支支出、日日常生活活支出）进进行分析析，对于于借款人人家庭目目前还有有固定债债务支出出的要合合并本笔笔贷款一一起计算算其月供供比，同同时还要要关注借借款人需需供养人人数。4、分析析借款申申请人的的还款能能力，根根据借款款申请人人月还款款金额测测算其月月还款额额占家庭庭收入的的比例，借借款申请请人月还还款金额额原则上上不超过过家庭收收入的550%，月月所有债债务支出出总额不不超过家家庭总收收入的555%对对于家庭庭月收入入较高的的（月收收入超过过100000元元）可适适当放宽宽标准，但但最高不不超过770%。在在计算借借款申请请人家庭庭收入时时，除借借款申请请人家庭庭成员的的工作收收

25、入外，还还需要考考虑借款款申请人人家庭成成员的其其它收入入，如房房屋租赁赁收入、投投资收入入、资产产变现收收入等。对对于借款款申请人人收入较较低、月月还款金金额虽然然未超过过家庭收收入的550%，但但除债务务支出后后用于日日常生活活支出的的低于当当地人均均最低生生活标准准的原则则上不应应发放贷贷款。（三）借借款用途途审查。贷款必须须用于购购买已取取得商品品房销（预预）售许许可证进进行销售售的住房房，贷款款资金原原则上应应转入房房屋销售售商的资资金帐户户。借款人必必须提供供商品房房销售合合同文本本正本，客客户经理在在审核后后扫描上上传（无无需全部部扫描上上传，只只需扫描描包括合合同编号号、买卖卖

26、双方名名称、项项目建设设销售依依据、房房屋座落落，房号号、面积积、总价价、支付付方式及及双方签签字盖章章的页面面）。根据房屋屋销售合合同审核核录入的的交易信信息的准准确性，对对交易信信息，要要核对其其项目名名称、房房号、面面积和房房屋销售售合同记记载的是是否一致致，同时时应根据据当地的的市场情情况审查查合同是是否已经经房管部部门鉴证证或备案案登记。根据房屋屋销售合合同，审审查楼盘盘是否经经过准入入，结合合贷款申申请信息息，分析析贷款成成数是否否合规，是是否超过过楼盘准准入批复复的单贷贷款最高高成数规规定。对于所购购房屋价价格是否否适中原原则上以以发起行行认定为为准，对对价格异异常的可可根据当当

27、地的房房地产信信息进行行判断或或提请尽尽职审查查人员进进行调查查。根据借款款申请人人的个人人信息，判判断借款款申请人人与房地地产开发发企业是是否存在在关联关关系，对对于房地地产开发发企业内内部员工工、承建建该楼盘盘的建筑筑企业员员工或开开发商关关联企业业的员工工购买参参与开发发、建设设的楼盘盘申请住住房按揭揭贷款要要严格审审查，判判断其是是否可能能存在虚虚假按揭揭可能，对对于存在在虚假按按揭嫌疑疑的不得得发放住住房按揭揭贷款。（四）担担保条件件审查 住房按按揭贷款款原则上上应以所所购房屋屋抵押担担保，特特殊情况况下可采采用其它它资产抵抵押或质质押，以以所购房房屋抵押押的，抵抵押率最最高不超超过

28、800%，需需办理抵抵押（预预）登记记手续，对对于所购购房屋为为期房的的还应由由房地产产开发商商提供期期（全程程）保证证担保，对对于借款款申请人人收入较较低、所所购房屋屋面积较较小、未未来处置置抵押物物可能存存在一定定司法障障碍的还还需视具具体情况况要求提提供第三三自然人人连带责责任保证证担保。以以其它房房产抵押押的需由由我行认认可的资资产评估估机构进进行估价价，抵押押率不超超过抵押押物价值值的700%，以以相同期期限的银银行存单单和凭证证式同债债质押的的质押率率不超过过质押物物价值的的90%，以其其它资产产抵（质质）押的的，抵（质质）押需需视抵（质质）押物物价值及及具体情情况从严严确定。（五

29、）借借款人及及配偶均均为外地地户籍，原原则上应应提供本本地联系系人。（六）客客户经理理对贷款款材料进进行初审审后，将将符合我我行贷款款条件的的申请材材料通过过CCAAS系统统发起贷贷款业务务。1、 影像资料料客户分层层所需基本本资料指定扫描描文件夹夹材料/扫扫描要求求钻石类白金类类黄金类借款人(共有权权人)及配偶身身份证身份证件件使用身份份证模式式借款人(共有权权人)及及配偶户户口薄或或户籍证证明户口本借款人(共有权权人)婚婚姻证明明婚姻证明明如户口簿簿载明夫夫妻关系系可不提提供借款人及及配偶收收入证明明还款来源源证明借款申请请表借款申请请表借款人及及配偶个个人征信信报告借款人情情况调查查*客

30、户分分层认定定表借款人情情况调查查执行优惠惠政策须须提供购房合同同贷款用途途证明应包括合合同编号号、买卖卖双方名名称、项项目建设设销售依依据、房房屋座落落，房号号、面积积、总价价、支付付方式及及双方签签字盖章章的页面面首付款收收据首付款证证明客户分层层所需基本本资料指定扫描描文件夹夹材料/扫扫描要求求鼓励类/一般类类借款人(共有权权人)及及配偶身份证证身份证件件使用身份份证模式式借款人(共有权权人)及及配偶户户口薄户口本借款人(共有权权人)婚婚姻证明明婚姻证明明借款人及及配偶收收入证明明还款来源源证明收入证明明辅助材材料（税税单、银银行对帐帐单、个个人帐户户历史交交易记录录等）*还款来源源证明

31、自雇人士士月收入入在80000元元以上需需提供借款申请请表借款申请请表个人征信信报告（借借款人及及配偶）、如如提供共共同还款款人/保保证人还还应提供供共同还还款人/保证人人的身份份证、户户口本、收收入证明明、个人人征信报报告借款人情情况调查查（保证人人、共同同还款人人等材料料归担保保人材料料文件夹夹）客户分层层认定表表借款人情情况调查查使用优惠惠政策必必须提供供购房合同同贷款用途途证明应包括合合同编号号、买卖卖双方名名称、项项目建设设销售依依据、房房屋座落落，房号号、面积积、总价价、支付付方式及及双方签签字盖章章的页面面首付款收收据首付款证证明2、 CCASS录入信信息页面名称称录入要素素具体

32、要求求借款人信信息第二担保保方式如所购房房屋物业业状态为为期房或或现房未未确权且且无自然然人保证证应选择择“其它”，录入入“由某某某开发商商提供期期间/全全程担保保”。如提提供自然然人保证证则应选选择“自然人人保证”。职业对于一般般的个体体工商户户，私营营小个业业主等不不应选择择“高级管管理者”客户特征征请慎重选选择“理财客客户”，如选选择理财财客户则则必须在在影像资资料中提提供相应应的VIIP证明明。供养人数数除借款人人以外的的家庭人人口家庭信息息家庭其它它成员月月收入如填写其其它成员员收入，则则必须在在影像资资料中提提供相关关的收入入证明每月支出出合计借款人家家庭存在在其它债债务，则则必须

33、在在本栏中中填写其其家庭负负债的每每月支出出数额交易信息息物业状态态必须准确确选择，如如选择“现房已已确权”则放款款前提将将要求取取得抵押押登记证证明（他他项权证证），如如选择“期房”、“现房未未确权”，一般般要求提提供开发发商期间间（全程程）担保保。购房总价价与购房合合同中的的净房价价一致（省省行准入入认可的的价格构构成除外外）评估价必须与购购房总价价一致贷款申请请信息首付款按实际首首付款金金额录入入利率调整整周期贷款期限限超过112个月月的利率率调整周周期必须须选择“12”，贷款款期限在在12个个月以内内的则选选择“0”还款方式式必须与借借款申请请表一致致还款宽限限期0还款日类类型如为对日

34、日还款则则选择“不变更更还款日日”，如为为固定日日期还款款则选择择“变更还还款日”收款人/收款人人帐号一般会从从项目信信息中自自动获取取，但如如项目为为虚拟的的则必须须输入准准确的收收款人及及收款帐帐号联名客户户在房屋销销售合同同中注明明为共有有人的，应应该在联联名客户户中录入入，同时时借款人人配偶必必须作为为联名客客户录入入担保信息息一住房按揭揭贷款中中抵押物物原则上上必须是是所购房房屋，应应注意保保持抵押押物信息息与交易易信息一一致放款前提提条件按该笔贷贷款可落落实的放放款前提提条件进进行如实实选择3、客户户经理应应调查说说明事项项注：撰写写调查报报告或在在其他事事项说明明中进行行逐项说说

35、明序号应调查说说明事项项要求1借款申请请人及相相关人员员身份证证、户口口薄、婚婚姻证明明记载的的相关信信息不一一致客户经理理在调查查的基础础上对相相关资料料上记载载的是否否是同一一人作出出明确的的说明2第二担保保信息选选择“自然人人保证”必须明确确说明房房地产开开发商是是否提供供期（全全程）保保证担保保3住房公积积金组合合贷款必须说明明住房公公积金贷贷款金额额、期限限及月还还款额4首付款收收据加贷贷款金额额小于购购房总价价必须对尾尾款的金金额、付付款方式式、付款款日期作作出说明明5房屋销售售合同中中的房价价非净房房价必须对房房价中所所包含的的阁楼、车车库、物物业维修修基金等等明细价价格作出出说

36、明6房价高于于周边类类似物业业价格或或同一楼楼盘相似似位置房房产均格格说明房价价高的原原因7个人信用用报告中中有贷款款逾期记记录必须在详详细调查查的基础础上对逾逾期还款款的原因因作出解解释并说说明8借款人一一人同时时购买多多套住房房客户经理理应在详详细调查查借款人人的购房房动机及及还款来来源并作作出说明明9个体工商商户或自自由职业业者难以以提供收收入证明明佐证客户经理理应调查查借款人人的实际际经营、收收入情况况，对借借款人的的经营规规模、营营利情况况、预期期收入及及稳定性性作出判判断说明明10借款人还还款来源源除工作作收入外外还依赖赖其它收收入，如如房屋租租赁收入入、投资资收入、容容易变现现的

37、资产产等客户经理理应对其其它收入入的来源源的真实实性、合合理性作作出明确确说明（四）个个人一手手房贷款款经业务务经办机机构发起起后,报消费费信贷中中心,由审批批经理审审批。对对不符合合条件的的借款申申请退回回业务经经办机构构。（五）贷贷款经审审批同意意后，业业务经办办机构应及及时通知知借款人人和担保保人签署署借款款合同与与抵押押合同、质质押合同同或保保证合同同，填填写借款款借据、抵抵（质）押押登记等等申请表表，缴付付相关费费用。合合同中应应约定贷贷款种类类、贷款款用途、贷贷款金额额、贷款款利率、还还款期限限、还款款方式、违违约责任任和双方方认为需需要约定定的其他他事项。对对不同意意贷款的的，消

38、费费信贷中中心应出出具不批批准贷款款的意见见，由业业务经办办机构向向借款人人说明不不予贷款款的理由由，并退退回有关关申请资资料。五、贷款款担保个人一手手住房贷贷款的担担保方式式为：抵抵押担保保、质押押担保、保保证担保保、其它它贷款人人认可的的担保方方式。借借贷双方方可根据据具体情情况协商商选择担担保方式式。原则则上个人人住房贷贷款只能能选择一一种担保保方式。如如接受两两种担保保方式，贷贷款人应应要求保保证人对对全部债债务提供供担保，并并明确表表示放弃弃其抗辩辩权。（一）抵抵押方式式申请贷贷款的，抵抵押权人人和抵押押人应当当以书面面形式订订立抵押押合同。抵抵押物和和抵押合合同应当当符合中中华人民

39、民共和国国担保法法中的的有关规规定。抵抵押物首首先应是是抵押人人所拥有有的房屋屋或预购购房屋；其次可可以用抵抵押人依依法取得得的国有有土地使使用权及及贷款人人认可的的其它依依法可以以抵押的的财产（不不包括动动产抵押押）。1、以房房屋设定定抵押权权的（1）以以期房抵抵押的，建建筑工程程进度必必须符合合当地政政府和金金融监管管机构的的相关规规定，抵抵押人和和抵押权权人应持持依法生生效的预预购房屋屋合同到到期房座座落的房房地产登登记机关关办理抵抵押登记记备案手手续；同同时由贷贷款人认认可的单单位或自自然人提提供担保保，或采采用借款款人信用用担保，待待该期房房竣工交交付使用用后持房房屋所有有权证办办理

40、正式式抵押登登记。（2）以以现房抵抵押的，抵抵押人和和抵押权权人应持持房屋屋所有权权证到到房屋所所在地的的房地产产登记机机关办理理抵押登登记，以以取得房房屋他项项权证明明文件或或其他相相关权利利证明。2、以土土地使用用权设立立抵押权权的，抵抵押权人人和抵押押人应在在抵押合合同签订订后155日内持持所抵押押土地的的土地使使用证、抵抵押合同同、地价价评估及及确认报报告，以以及抵押押人和抵抵押权人人的身份份证及有有关资料料，到土土地所在在地的土土地管理理部门申申请抵押押登记，以以取得土土地他项项权利证证明书。3、抵押押权设定定后，所所有能够够证明抵抵押物权权属的证证明文件件（原件件）等，均均由抵押押

41、权人执执管并承承担保管管责任。抵抵押权人人收到上上述文件件单证后后，应出出具保管管证明。抵抵押物由由抵押人人占管。抵抵押贷款款本息未未清偿前前，未经经抵押权权人同意意，抵押押人不得得将抵押押物再次次抵押、变变卖、赠赠予或以以其他方方式处置置，应保保证抵押押物的安安全、完完整，并并随时接接受抵押押权人的的监督检检查。4、抵押押物发生生继承、遗遗赠的，继继承人和和受遗赠赠人必须须提供有有关法律律文件并并与贷款款人签订订有关补补充文件件，承担担原合同同一切未未履行的的责任。5、以房房屋所有有权和土土地使用用权设定定抵押的的，抵押押合同自自抵押物物登记之之日起生生效；以以其它有有效资产产抵押，当当事人

42、自自愿办理理抵押登登记的，抵抵押合同同自签订订之日起起生效。（二）以以质押方方式申请请贷款的的，质押押方式可可以是动动产质押押或权利利质押，质质权人和和出质人人必须签签订书面面质押合合同。采采取权利利质押的的，质物物一般为为银行存存单、国国债、金金融债券券、国家家重点建建设债券券和AAAA级企企业债券券等，股股票暂不不接受质质押。需需要办理理质押登登记的，应应当按照照中华华人民共共和国担担保法的的有关规规定办理理登记。质质押合同同的有关关内容和和生效日日期应当当符合中中华人民民共和国国担保法法的有有关规定定。贷款款人认为为需要公公证的，借借款人（或或出质人人）应当当办理公公证。对出质人人提交的的质物，贷贷款人应应进行查查询和认认证。出出质人应应将确认认后的权权利凭证证交贷款款人执管管。质押押期间，贷贷款人不不得擅自自处分质