签订二手房买卖合同需要注意的事项40137.docx

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1、签订二手房房屋买卖合同要注意哪些问题？2一、合同签订前应注意事项2二、合同签订时应注意事项3第三章 二二手房交易注注意事项6第三节：如何签签订二手房买买卖合同6一、签订二手房房买卖合同应应具备的条件件61 二手房买买卖合同的基基本内容62 签订二二手房买卖合合同的主体资资格63 共有权人人售房的主体体条件74 如何避免免无处分权人人处分别人的的房产75 购房人多多于二人怎么么办86 如何以未未成年子女名名义购房87 登记在在未成年子女女名下的房屋屋如何再次转转让98 能否以未未成年人名义义买房可以按按揭贷款的形形式付款99 非京籍人人士在购买二二手房时与北北京户口购买买的区别9二、签订二手房房

2、买卖合同的的注意事项91 卖方诈骗骗手法9（ 1 ）用假假房产证诈骗骗10（ 2 ）利用用假公证诈骗骗10（ 3 ）出售售查封的房屋屋。10（ 4 ）出售售列入拆迁范范围的房屋。10（ 5 ）利用用房屋买卖合合同诈骗。10（ 6 ）房主主拖欠物业费费，让买方支支付。10（ 7 ） 私私卖夫妻房产产行骗。102 买方诈诈骗手法11（ 1 ）以先先过户后付款款的方式再次次出售房屋11（ 2 ）以不不支付首付款款的方式贷款款购房11（ 3 ）先过过户后办个人人住房抵押贷贷款。11三、如何签订二二手房买卖合合同111 核对买卖卖双方的基本本信息112 核实并并在合同中注注明房屋的基基本状况123 如何

3、约约定抵押权124 如何审核核或约定房屋屋共有权内容容125 对产权纠纠纷的声明126 对房屋租租赁的声明137 对特殊事事件的声明138 签订未办办理产权证的的房屋买卖合合同应注意的的问题139 如何约定定付款方式1310 如何约约定房屋的交交付14（ 1 ）确定定二手房的交交付标准14（ 2 ）约定定与房屋一并并交付的物品品15（ 3 ）房屋屋附属物的交交付1511 如何约约定房屋风险险转移1512 提前入入住装修的风风险1613 提前入入住对装修费费的约定1614 如何约约定物业费等等费用1615 已售公公房物业费、供供暖费如何处处理1616 签约时时注意小区的的供暖方式及及收费标准17

4、17 如何约约定公共维修修基金1718 在签订订购房合同时时如何约定延延期交房内容容1719 售房人人不同意签订订详细房屋买买卖协议怎么么办1820 关于产产权登记的约约定1821 如何何约定违约责责任1823 房屋买买卖合同中违违约金的比例例约定多少为为合适1924 如何约约定争议的解解决方式2025 如何约约定二手房买买卖合同的解解除2026 如何约约定合同的变变更与转让2027 如何约约定合同的生生效条件2128 合同的的附件包括哪哪些内容2129 卖方在在签订和履行行买卖合同时时应注意事项项2230 在楼价价上涨背景下下的购房应注注意的问题23四、二手房买卖卖合同履行中中应注意的问问题

5、241 对买方有有利的交易程程序242 对卖方有有利的交易程程序243 对买卖双双方都是安全全的交易程序序24(1) 引入房房屋中介公司司作为交易安安全的担保。24(2) 引入专专业的金融担担保公司。24(3) 银行的的资金托管。25(4) 买方或或卖方自己提提供担保。25(5) 公证提提存。254 提存协议议的基本内容容25签订二手房房屋屋买卖合同要要注意哪些问问题？在二手房交易中中，许多购房房者往往只关关注房产价值值的高低，而而忽略了对交交易中可能出出现的问题，对对于如何签订订房地产买卖卖合同所知更更少。一、合同签签订前应注意意事项在签订二手房买买卖合同前，购购房者需要对对售房者有较较为全

6、面的了了解：首先查看产产权所有人的的身份证件；房屋产权证证上的产权所所有人是一位位还是几位共共有?如果是是几位共有，则则共有人是否否全部同意?出售房产时时，房屋的产产权共有人一一定要全部同同意。在签订订房产买卖合合同时，也要要全部到场。如如有特殊情况况不能到场，需需出具经过公公证的委托书书及代理人身身份证件，由由委托代理人人替其签章第二，购房房者要对即将将进行交易的的房产进行必必要的了解。这这主要包括售售房提供的房房屋产权证是是否属实；房房产面积多大大；该房产用用途是什么；是办公还是是居住，或是是其他；该房房产有没有被被司法机关和和行政机关依依法裁定、决决定查封或以以其他形式限限制房地产权权利

7、；该房产产是否已设定定抵押?根据据中华人民民共和国担保保法的规定定：抵押期间间，抵押人转转让已办理登登记的抵押物物的，应当通通知抵押权人人并告知受让让人转让物已已经抵押的情情况；抵押人人未通知抵押押权人或者未未告知受让人人的，转让行行为无效。在在这里，如果果该房产已设设定抵押，那那么抵押方即即为售房者，抵抵押权人就是是售房者将该该房产抵押的的第三方即某某人、某公司司或某银行；受让人就是是购房者。这这个规定的意意思也就是售售房者已将该该房产抵押给给第三方，在在转让该房产产时，并未通通知第三方或或未告知购房房者此房已设设定抵押，那那么转让行为为无效。只有有在抵押登记记注销或抵押押权人同意的的情况下

8、，此此房产方可进进行买卖。另外，还要要注意该房产产是否已设定定租赁？如果果该房产已经经出租，则需需要售房者提提供该房产的的承租方出具具的在同等条条件下放弃优优先购买权的的声明。同时时购房者还要要查询售房者者与该房产的的承租方所签签订的租赁合合同是否登记记备案？二、合同签订订时应注意事事项购买二手房房时，除了在在签订二手房房合同前，要要对该房产有有一个大体的的了解外，在在签订二手房房合同时也需需要注意以下下问题：第一，需要要准备的证明明材料。购置房地产产，购房者可可能是一人，也也可能是数人人。无论哪种种情况，都需需要购房者准准备好如下材材料：1身份证证原件或护照照原件及复印印件；2未成年年人的户

9、口簿簿或出生证明明；3有委托托代理人，须须提供经公证证的委托书及及代理人身份份证。购房者者如是境外人人士，所提供供的公证材料料是外文的需需到翻译公司司翻译。境外外人士提供的的有些材料如如委托书、同同意书等必须须经境内、外外机构公证、认认证后方为有有效。另外，要看看清楚合同中中的约定内容容。这主要包包括以下内容容：当事人的名名称或姓名、住住所。这里主主要是搞清当当事人的具体体情况、地址址、联系办法法等，以免出出现欺诈情况况；双方应向向对方做详细细清楚的介绍绍或调查；应应写明是否共共有财产、是是否夫妻共同同财产或家庭庭共同财产。标的。这里里应写明房屋屋位置、性质质、面积、结结构、格局、装装修、设施

10、设设备等情况；同时还要写写明房屋产权权归属（要与与第一条衔接接），房屋转转卖是否有约约束条件；是是否存在房屋屋抵押或其他他权利瑕疵；是否有私搭搭乱建部分；房屋的物业业管理费用及及其他交费状状况；房屋相相关文书资料料的移交过程程。价款。这里里也是很主要要的内容，主主要写明总价价款；付款方方式；付款条条件；如何申申请按揭贷款款；定金；尾尾款等履行期期限、地点、方方式。这里主主要写明交房房时间；条件件；办理相关关手续的过程程；配合与协协调问题；双双方应如何寻寻求中介公司司、律师、评评估机构等服服务；各种税税费、其他费费用如何分摊摊；遇有价格格上涨、下跌跌时如何处理理。违约责任。这这里主要说明明哪些系

11、违约约情形；如何何承担违约责责任；违约金金、定金、赔赔偿金的计算算与给付；在在什么情况下下可以免责；担保的形式式；对违约金金或定金的选选择适用问题题。解决争议的的方式。这里里主要约定解解决争议是采采用仲裁方式式还是诉讼方方式，需要注注意的是，如如果双方同意意采用仲裁的的形式解决纠纠纷，应按照照我国仲裁裁法的规定定写清明确的的条款。合同生效条条款。双方在在此约定合同同生效时间；生效或失效效条件；当事事入不能为自自己的利益不不正当地阻挠挠条件成就或或不成就；生生效或失效期期限；致使合合同无效的情情形；几种无无效的免责条条款；当事人人要求变更或或撤消合同的的条件；合同同无效或被撤撤消后，财产产如何进

12、行返返还。合同中止、终终止或解除条条款。按照合合同法第六六十八条、第第九十一条、第第九十四条之之规定，合同同当事人可以以中止、终止止或解除房屋屋买卖合同。有有必要在此明明确约定合同同中止、终止止或解除的条条件；上述情情形中应履行行的通知、协协助、保密等等义务；解除除权的行使期期限；补救措措施；合同中中止、终止或或解除后，财财产如何进行行返还。合同的变更更与转让。在在此约定合同同的变更与转转让的条件或或不能进行变变更、转让的的禁止条款。第三章 二二手房交易注注意事项 第三节：如何签签订二手房买买卖合同 一、签订二手房房买卖合同应应具备的条件件 1 二手房买买卖合同的基基本内容 二手房交易的过过程

13、比较复杂杂，涉及的内内容较多，按按照法律规定定，房屋买卖卖应签订书面面的合同，这这是法律的强强制性规定。二二手房买卖合合同应当具备备下面主要内内容： （ 1 ）当事事人名称或者者姓名和住所所； （ 2 ）房屋屋所有权证书书名称及编号号 （ 3 ）房屋屋基本状况；（包括产权权声明等） （ 4 ）房房屋的用途或或使用性质； （ 5 ）房屋价款款的确定方式式及总价款、付付款方式、付付款时间； （ 6 ）房房屋交付及办办理过户及日日期； （ 7 ）房屋屋装饰、设备备标准的现状状； （ 8 ）权利利义务内容； （ 9 ）违约责任任； （ 110 ）解决决争议的方法法； （ 111 ）合同同生效条款 （

14、12 ）合同的中中止、终止或或解除； （ 13 ）合合同的变更与与转让； （ 14 ）双双方约定的其其他事项； （ 15 ）合合同附件。 2 签订二二手房买卖合合同的主体资资格 我国合同法规规定，不具备备主体资格所所签订的合同同无效，无效效的合同，在在合同中所约约定各项权利利义务对签约约双方均无法法律约束力，将将产生互相返返还的法律后后果。在签订订买卖合同时时，买卖双方方都必须具有有相应的民事事行为能力和和民事权利能能力。 （ 1 ）买卖卖双方都必须须具有完全的的民事行为能能力。中华华人民共和国国民法通则从从第九条至第第十四条规定定，公民从出出生时起到死死亡时止，具具有民事权利利能力，依法法享

15、有民事权权利，承担民民事义务。 公民的民事事权利能力一一律平等。 十八周岁以以上的公民是是成年人，具具有完全民事事行为能力，可可以独立进行行民事活动，是是完全民事行行为能力人。十十六周岁以上上不满十八周周岁的公民，以以自己的劳动动收入为主要要生活来源的的，视为完全全民事行为能能力人。第十十二条：十周周岁以上的未未成年人是限限制民事行为为能力人，可可以进行与他他的年龄、智智力相适应的的民事活动；其他民事活活动由他的法法定代理人代代理，或者征征得他的法定定代理人的同同意。不满十十周岁的未成成年人是无民民事行为能力力人，由他的的法定代理人人代理民事活活动。 不能能辨认自己行行为的精神病病人是无民事事

16、行为能力人人，由他的法法定代理人代代理民事活动动。不能完全全辨认自己行行为的精神病病人是限制民民事行为能力力人，可以进进行与他的精精神健康状况况相适应的民民事活动；其其他民事活动动由他的法定定代理人代理理，或者征得得他的法定代代理人的同意意。 无民事事行为能力人人、限制民事事行为能力人人的监护人是是他的法定代代理人。 （ 2 ）买卖卖双方都必须须具有完全的的民事权利能能力。从上述述法律规定来来看，任何一一个公民从出出生至死亡这这一段时间均均有民事权利利能力，即他他都有民事权权利。从房屋屋买卖的角度度来说，任何何一个人都有有权利买卖房房屋，签订买买卖房屋的合合同，但并不不是任何一个个人签订的房房

17、屋买卖合同同都有效。要要想使房屋买买卖合同合法法，买卖双方方必须具备民民事行为能力力。只有符合合了民法通则则的规定，买买卖双方才能能能力签订房房屋买卖合同同，也就是说说，有权利买买卖房屋但不不一定有行为为能力。房屋屋买卖行为，因因为房屋买卖卖涉及的金额额巨大，也很很复杂，超过过了未成年人人的行为能力力，与未成年年人的年龄、智智力不相适应应，因此不能能签订房屋买买卖合同，只只能由他的监监护人或法定定代理人签署署。精神病人人或意识不清清的人，显然然也不能签订订房屋买卖合合同。 上面是针对自然然人来讲的房房屋买卖的主主体资格问题题，对于法人人组织来说，卖卖方必须有销销售房屋的权权利，卖方的的登记名称

18、必必须与房产证证登记的一致致。 3 共有权人人售房的主体体条件 二手房买卖中的的共有权分两两种情况，一一是夫妻之间间的互为共有有权人，二是是其他自然人人之间的共有有权。夫妻之之间的共有权权关系在一方方售房应另一一方应同意出出售，另一方方的主体条件件与上面提到到的主体条件件一致。共有有权人售房时时需全体共有有权人同意，任任何共有权人人都必须具备备行为能力且且意思表示真真实，符合前前面提到的主主体资格条件件，才能售房房。 4 如何避免免无处分权人人处分别人的的房产 在二手房交易过过程当中，有有时会发生房房屋所有权以以外的人处分分房产，比如如子卖父母的的房屋、出售售兄弟姐妹的的房屋、出售售朋友的房屋

19、屋、出售其他他的房屋。发发生这种事情情的原因很多多，一是有权权处分的房屋屋所有权人委委托无权处分分的人代理售售房，有些是是未经允许擅擅自出售无处处分权的房屋屋，还有些涉涉及刑事犯罪罪，用偷来的的房产证及身身份证再找一一假房主冒充充房主本人卖卖房。这些情情况除委托售售房取得合法法处分权外，其其余均属于非非法行为，买买方一旦购买买了这样的房房屋则后患无无穷。如何避避免出现这种种情况呢？最最好的办法就就是预防。在在买房时必须须将房屋所有有权证登记的的房屋所有权权人与身份证证相对应，必必须一字不差差，然后再根根据身份证上上的照片与本本人相对照，一一致后才能基基本确认是房房屋所有权人人本人，但也也会出现

20、差错错，比如孪生生兄弟姐妹，比比如身份证上上的相片与自自称是房主的的人比较像，这这种情况都比比较难辨认。在在房屋行政主主管部门的交交易窗口，经经常发生这样样的事情，当当工作人员核核对身份证时时对房主的身身份提出异议议后，该“房房主”什么都都不说就主动动走了，还有有一些与工作作人员争执几几句坚持一会会后也走了，再再也没有回来来，这种情况况肯定是冒充充的假房主，一一般中介公司司经常冒充房房主。一旦不不是房屋所有有权人在产权权过户登记表表上及合同上上签字，即使使办理完了过过户手续，那那么真正的房房主可以要求求撤销已过户户的房产证。二二是如果房主主本人没有出出现，应查看看委托书的真真伪并与真正正的房屋

21、所有有权人核实，并并核实代理人人的身份，同同时查看委托托书的授权范范围，核对代代理人是否有有权出售该房房屋。即使是是公证的委托托书也不能全全部避免购房房的风险。 2005 年北京有一一个案例，签签订经过公证证的房屋买卖卖合同及委托托书结果还是是买到了无处处分权人处分分了别人的房房屋，最后买买房人什么都都没有得到，购购房款也没有有退回。除了了上述风险之之外，售房人人想反悔，不不想卖房了，经经常也以当时时本人没有同同意卖房为由由出面要求撤撤销已过户的的房产证。 5 购房人多多于二人怎么么办 在房屋买卖过程程中，经常出出现两人及两两人以上共同同购买一套商商品房情况，如如夫妻双方、父父子、母女、恋恋爱

22、中尚未结结婚的男女双双方、合伙人人等，按民民法通则的的规定，两人人以上所购房房屋应为共同同财产，所以以在订立合同同时就应该体体现财产共有有人的身份，在在以后的房产产证上才能体体现财产共有有人的份额。二二人以上共同同购买一套房房屋，在房屋屋买卖合同上上应当共同签签署合同。房房地产产权登登记主管机关关可以在房产产证上体现共共同买受人，但但只能由一个个人持有主证证，其他共有有人持共有权权证。两人以以上购买一套套房屋需要做做公证，主要要是财产份额额的公证。对对于份额的比比例，法律没没有规定，完完全在于当事事人之间的约约定，比如两两个买受人，对对于房产的份份额双方可以以约定各占 50% 的的份额，也可可

23、以约定一个个人占 999% 的份额额，另一个人人占 1% 的份额。 产权证上登记的的产权人是根根据购房合同同上签字的购购房人来确认认的，并非想想登记谁的名名字就能登记记谁的名字。如如果房屋买卖卖合同只由一一个人签字，那那么另外的共共有权人或出出资人无权要要求房屋登记记机关将自己己的名字登记记在房屋所有有权证书上。 6 如何以未未成年子女名名义购房 有些购买二手房房的购房人因因为考虑将来来征收遗产税税，或者考虑虑婚姻的问题题，希望以未未成年子女的的名义购房，房房产证落在未未成年子女名名下。能否在在买卖合同及及房屋所有权权书上签署未未成年子女的的名字，主要要涉及到房房屋买卖民民事法律行为为，其前提

24、条条件是行为人人（公民）必必须具备民事事行为能力。民民事行为能力力指法律确认认公民以自己己的行为行使使民事权利和和设定民事义义务，并且能能够对自己的的行为承担民民事法律责任任的资格。 根据中华华人民共和国国民法通则第第十二条规定定，十周岁以以上的未成年年人是限制民民事行为能力力人，可以进进行与他的年年龄、智力相相适应的民事事活动；其他他民事活动由由他的法定代代理人代理，或或者征得他的的法定代理人人的同意。不不满十周岁的的未成年人是是无民事行为为能力人，由由他的法定代代理人代理民民事活动。由由此可见，我我国法律根据据年龄、智力力发展水平的的不同，将公公民的民事行行为能力分为为三种：即完完全民事行

25、为为能力、限制制民事行为能能力和无民事事行为能力。从从年龄上分析析，十八周岁岁以下的子女女属于限制民民事行为能力力人或无民事事行为能力的的人，能进行行与其智力能能力相当的法法律行为。购购房行为，标标的数额高，手手续复杂，风风险与收益并并存，这已大大大超出了未未成年人所能能预测和承担担风险的范畴畴，因此，购购房行为必须须由他的法定定监护人来代代为行使。 另外，根据我国国房地产交易易的相关法律律规定，在房房屋权属证书书上登记的产产权人姓名，必必须与房屋屋买卖合同上上的“买方”名名称一致。因因此，如果想想以未成年子子女的名义买买房，必须以以自己未成年年子女的名义义签署房屋屋买卖合同。但但未成年子女女

26、不能以自己己的名义单独独签署购房合合同，而必须须由其监护人人以“买方监监护人”的名名义同时签署署。以未成年年子女名义购购房必须办理理父母和子女女关系公证。 7 登记在未未成年子女名名下的房屋如如何再次转让让 如果父母或其它它人以未成年年子女的名义义买房，取得得房屋所有权权证之后， 该房屋将很很难再进行所所有权人变更更，也就是说说，无论以何何种形式再次次转让都很困困难。按照民民法通则第第十八条规定定： “ 监监护人除为被被监护人的利利益外，不得得处理被监护护人的财产。 ” 这就是是说，如果房房产登记在未未成年子女名名下，在孩子子具备完全民民事行为能力力之前，父母母想出售这套套房屋必须是是为未成年

27、人人的利益才能能出售，否则则无权再出售售这套房子了了。因此以未未成年子女名名义购房的成成年人应该想想清楚。 8 能否以未未成年人名义义买房可以按按揭贷款的形形式付款 如果只以未成年年人自己的名名义购房，因因未成年人没没有经济收入入，银行不会会放贷，只能能采用一次性性付款方式支支付房款。如如果有固定收收入的成年人人与未成年人人作为共同的的购买人签订订合同，则成成年人购买人人可以申请按按揭贷款。按按揭贷款是另另一种单独的的民事法律行行为，它不仅仅要求行为人人具备民事行行为能力，而而且银行还有有其它更为严严格的要求，以以降低放贷的的风险。结合合以上分析，申申请住房按揭揭贷款也必须须由限制民事事行为能

28、力人人的监护人来来进行。对此此，银行有相相关的要求：第一，申请请人（监护人人）必须在房房屋买卖合同同上签字。第第二，监护人人作为按揭贷贷款的申请人人提出贷款的的申请。第三三，办理父母母和子女关系系公证，及共共有产权和父父母代为还款款的承诺公证证。第四，银银行需要的其其它文件。完完成以上程序序，才有可能能达到贷款的的要求，但实实践当中银行行一般不批准准这类贷款，除除非未成年人人与其监护人人作为共同买买受人银行才才会考虑向监监护人发放贷贷款，由监护护人由偿还贷贷款。 9 非京籍人人士在购买二二手房时与北北京户口购买买的区别 外省市个人在北北京购房程序序与北京户籍籍的购房人基基本相同，非非京籍人士要

29、要办一个暂住住证。以前外外省市个人在在京购房需向向北京市房地地产交易中心心提交购房申申请书。交易易中心审核无无误后，签发发有效期为六六个月的外外省市个人在在京购房批准准通知单，办办产权证时申申领外省市市个人在京购购房办理产权权通知单，这这些规定不符符合市场原则则及公平公正正的原则，早早已取消。但但是涉及到政政策性的房屋屋，比如经济济适用住房五五年内不允许许上市出售，如如上市出售只只能以原价出出售，购买对对象必须具有有购买经济适适用住房的资资格，并经过过北京市相关关部门的审批批。如果持有有北京市工作作寄住证的非非京籍人士不不受此限制。 二、签订二手房房买卖合同的的注意事项 1 卖方诈骗骗手法 在

30、二手房买卖中中，有些售房房人采用隐瞒瞒事实或诈骗骗的手段，损损害买房人的的利益。售房房人采用的诈诈骗手法如下下： （ 1 ）用假假房产证诈骗骗 假房屋所有有权证诈骗的的手法一般如如下：一般是是假房主，大大多数是房屋屋的承租人，制制作假房屋所所有权证，将将房屋所有权权人在假证上上写上自己的的名字，然后后要求买方核核对自己的身身份证及房产产证，买方核核对时如果不不能发现房产产证是假的，就就会确信这个个房主是真的的，因为房产产证与身份证证是一致的。这这时假房产证证的持有人会会在购房的程程序上提出对对买方有利的的交易程序，比比如只交一个个定金，房产产证押在买方方这里，或者者只交一个首首付款，房产产证押

31、在买方方，待备齐了了房款去办过过户。为了让让双方尽快成成交，售房人人都会在价格格上给出优惠惠条件，一般般都会低于市市价，以让买买方尽快决定定。等买方交交了定金或产产首付款后售售房人便逃之之夭夭。 （ 2 ）利用用假公证诈骗骗 按照民法通通则 第六十十三条的规定定，公民、法法人可以通过过代理人实施施民事法律行行为。 也就就是说，公民民有权将自己己的事情交给给别人代办，这这是符合法律律规定的，但但是应当符合合法律规定的的手续。比如如代售房屋的的行为，按照照房屋权属属登记工作规规范的要求求，委托书应应当公证。委委托书公证后后，代理人便便有权出售房房屋。正是因因为有代理的的法律规定，售售房人本人不不一

32、定亲自办办理售房的具具体事宜，这这样就给某此此不法人员可可乘之机，有有些不法人员员将其租赁的的或借住的房房屋出售，并并且办理假公公证书，以达达到出售房屋屋领取房款的的目的。 （ 3 ）出售售查封的房屋屋。 查封的房屋屋不能办理过过户手续，还还有被变卖、拍拍卖的可能。有有些售房人所所售的房屋是是被法院查封封的，售房人人在明知的情情况下仍与买买方签订买卖卖合同，仍然然出售查封的的房屋，导致致买方不能办办理过户手续续，责任应当当由售房人承承担。但目前前在二手房市市场中对于查查封的问题很很难查清，有有时签订合同同时查清了，但但合同的履行行过程当中被被法院查封，也也有时有发生生的。 （ 4 ）出售售列入

33、拆迁范范围的房屋。 列入拆迁范围的房屋不能办理过户手续，如果没有办理完毕过户手续即使拆迁时买方已入住也不会得到拆迁补偿。 （ 5 ）利用用房屋买卖合合同诈骗。 有些房屋是是开发商刚刚刚开发不久的的楼盘，可能能办理了房屋屋所有权证，也也可能没有办办理。在有产产权证的前提提下，售房人人称没有办理理产权证，产产权证正在办办理过程当中中，将与开发发商签订的房房屋买卖合同同交给买方，购购房发票也交交给买方，以以便让买方相相信其诚意。实实际上如果卖卖方已经办理理了房产证，购购房合同与发发票已经没有有实际意义。这这种诈骗手续续一般是房主主与另外一个个唱双簧，由由非房主一方方亲自出面冒冒充房主卖房房，将合同、

34、发发票等都给买买方，然后收收取定金或首首付款或全款款后逃跑，不不再露面，而而真房主随后后出现，假装装房子被人卖卖了，自己是是产权人，拿拿出产权证要要求买房人搬搬家，买房人人不搬家则起起诉到法院要要求腾退房屋屋。 （ 6 ）房主主拖欠物业费费，让买方支支付。 有的售房人人在售房前拖拖欠物业公司司的物业费、供供暖费、水电电费、天然气气费用、通讯讯费等费用，有有的时间长达达几年，物业业费等费用从从几千到几万万不等，尤其其是在高档社社区项目中，物物业费等费用用可能欠付十十几万元。这这些费用在售售房时售房人人故意隐瞒，不不告诉购房人人，而且在签签订买卖合同同时，对于付付款的方式售售房人极力要要求先付款后

35、后过户，然后后再办理交接接手续，或者者过户后付款款，然后再办办理房屋交付付手续。待售售房人取得房房款后将 钥钥匙交出后不不再办理物业业费等其它费费用的交接，购购房人在与物物业进行交接接时发现售房房人因该房屋屋欠下大量债债务。有时物物业公司因为为前一业主没没有交清物业业等费用，拒拒绝新业主入入住，物业公公司要求新业业主交纳老业业主欠下的物物业等费用，虽虽然没有法律律依据，但可可能会给新业业主的入住带带来麻烦，比比如小区内的的水、电、天天然气等需到到小区物业处处购买，则物物业公司可能能会以此要挟挟新业主，否否则就不卖水水、电、不供供暖，新业主主被逼无奈只只能为老业主主背债。 （ 7 ） 私私卖夫妻

36、房产产行骗。 有些夫妻感感情破裂准备备离婚，在离离婚前一方转转移婚姻共同同财产，将登登记在自己名名下的房屋私私自出售。按按规定出售夫夫妻共同财产产的房屋应该该由另一方出出具同意出售售的证明，但但出售方伪造造另一方的签签字，谎称另另一方已签字字同意办理过过户手续，办办完过户手续续，拿到房款款后将房款转转移。 2 买方诈骗骗手法 （ 1 ）以先先过户后付款款的方式再次次出售房屋 买房人的这种诈诈骗手法方法法如下：买方方与卖方接洽洽，准备买房房，房屋的定定价比较高，卖卖方觉得房价价卖得比较高高，很值，很很高兴，因此此很容易成交交，但买方的的要求是先过过户再一次性性付款，买方方只付一个定定金，卖方觉觉

37、得房价卖得得高，所以在在交易程序方方面很可能会会让步，答应应买方的条件件，双方办完完过户手续后后买方并不急急于付款，而而是将这套房房屋再次出售售并先收取下下一家的购房房款，收到购购房款后便逃逃之夭夭，即即使不逃，买买方也拒付房房款，卖方到到法院起诉因因买房人没有有可执行的房房产卖房人的的债权也得不不到保障。 （ 2 ）以不不支付首付款款的方式贷款款购房 有些购房人通过过贷款买房，但但说自己的资资金不足，没没有能力支付付首付款，要要求卖方先给给打一个收条条，证明已经经收取了首付付款，用于办办理银行贷款款。银行办理理贷款时的确确需要首付款款的证明，等等贷款办下来来之后，房主主只能拿到银银行贷款部分

38、分，而首付款款部分，买方方要么拖着不不给，要么干干脆翻脸，拿拿出卖房人给给打的收条，一一口咬定房款款已付清，否否则卖房人怎怎么会给我打打收条？如果果卖房人没有有其它证据证证明首付款未未付，只能气气得七窍生烟烟。 （ 3 ）先过过户后办个人人住房抵押贷贷款。 很多买房人人都通过二手手房贷款来支支付房款，有有时贷款办不不下来，而贷贷款要求先办办过户，然后后才能放贷，尤尤其是办理个个人住房抵押押贷款的情况况下，只有取取得了买方名名下的房产证证才能办理贷贷款，这种情情况对卖方的的风险最大，万万一买方的贷贷款办不下来来又没有能力力用其它的方方式支付剩余余房款那么卖卖方的损失就就非常大。 三、如何签订二二

39、手房买卖合合同 1 核对买卖卖双方的基本本信息 在签订二手房买买卖合同时应应认真核实对对方的情况，并并在合同的开开头写明双方方当事人的姓姓名、住址、身身份证号码、现现住址、电话话、邮编等基基本信息。买买卖双方所有有资料都要完完整填写，不不可有空项。如如果有中介公公司参与，应应该将中介公公司的营业 执照注册号号、企业资质质证书号、住住所、实际经经营地、法定定代表人的住住所、身份证证号、电话、邮邮编等内容写写清楚 。如如果中介公司司有“委托代代理人”，那那么不仅相关关内容要详细细注明，而且且还要出具有有中介公司盖盖章的“授权权委托书”，并并将此“授权权委托书”作作为合同附件件。如果买方方或卖方有“

40、委委托代理人”，并并且房屋买卖卖合同是由该该委托代理人人签名的，那那么买方或卖卖方除分别要要与委托代理理人签订“授授权委托书”之之外，该“授授权委托书”还还必须经过公公证机关的公公证。如果是是父母（或其其他监护人）代代理未成年子子女签订房房屋买卖合同同的，必须须具备经过公公证机关公证证的、是该未未成年人监护护人的证明文文件。基本信信息写清楚后后，不仅可以以通过工商或或建设部门中中介公司的基基本情况，还还可以避免因因为代理权的的问题产生争争议，并可以以在诉讼时提提交准确的起起诉信息，以以作为法院送送达或执行的的参考，以利利于诉讼及案案件的执行。 2 核实并并在合同中注注明房屋的基基本状况 二手房

41、买卖合同同一定要注明明房屋所有权权证号，并核核实房屋所有有权证号与买买卖合同约定定的房号及现现状房屋是否否相符。房屋屋所有权证上上房屋的房号号决定买方所所购买的是哪哪一套房屋，房房号应该是唯唯一确定的，在在合同中写明明的房号应与与房产证标注注的完全一致致。在房号相相符的前提下下，还要在合合同中标明房房屋的坐落位位置、结构形形式、层数、 房屋面积、房房屋用途 等等信息，并与与实际的房屋屋相核对。 签订未取得房屋屋所有权证的的买卖合同，应应注明买卖合合同号、开发发商的名称、房房屋的位置、施施工号、房屋屋的面积或约约定的面积、房房屋的层数、朝朝向及房屋用用途等基本情情况，除此之之外，还应注注明销售许

42、可可证号或登记记在开发商名名下的大产证证号等信息。没没有产权证的的房屋是不得得转让的，如如果签订了买买卖合同，可可能被认为是是无效的行为为。 3 如何约约定抵押权 如果售房人所售售房屋没有抵抵押，在合同同中用文字声声明未抵押，如如果已做抵押押，购房人应应当要求售房房人声明已抵抵押，并承诺诺解抵押解除除的时间，如如超过承诺的的期限仍未解解除抵押的售售房人应承担担违约责任。违违约责任可以以这样约定：首先给售房房人一个解除除抵押的宽限限期，在宽限限期之内按照照合同总价款款的日万分之之三支付违约约金，超过宽宽限期仍未解解除抵押的，购购房人有权解解除合同，购购房人解除合合同的售房人人应赔偿购房房人的实际

43、损损失或约定一一个违约金的的比例。如果果购房人不解解除合同，则则合同继续履履行，售房人人仍应按房屋屋总价款的日日万分之三承承担违约责任任，直至抵押押解除。如果果售房人隐瞒瞒抵押的事实实，导致合同同无效或解除除的，给购房房人造成损失失的，购房人人要求售房人人承担相应的的赔偿责任。具具体的赔偿可可由双方协商商在合同中约约定。 4 如何审核核或约定房屋屋共有权内容容 购房人应当要求求售房人声明明房屋是否存存在共有权人人，如存在共共有权人应当当保证签订本本合同前已经经征得了房屋屋共有权人的的书面同意出出售该房屋，并并要求共有权权人本人到场场签订同意出出售的证明。如如果售房人隐隐瞒事实真相相，共有权人人

44、主张权利导导致合同无效效、被撤销或或解除的，售售房人应当赔赔偿共有权人人。双方可约约定赔偿的数数额或约定损损失的计算方方式。 5 对产权纠纠纷的声明 购房人应要求售售房人保证所所售房屋在 签订前没有有设定抵押权权等他项权利利，没有被司司法机关查封封、无权属争争议或者其他他的债权债务务纠纷。售房房人还应保证证合同签订后后不得将房屋屋再次转让、赠赠与或者以其其他的方式处处分给任何第第三人。 6 对房屋租租赁的声明 售房人应当对所所售房屋租赁赁的事实予以以声明，否则则影响到房屋屋交付或承租租人要求优先先购买权时售售房人应承担担相应的违约约责任，具体体的违约责任任双方应的合合同中约定。 7 对特殊事事

45、件的声明 有些售房人卖房房的原因是因因为该房屋内内发生过刑事事案件，或者者其它治安案案件，或者其其它类似的事事件，如果购购房人知道后后肯定不会购购买，因此购购房人应当要要求售房人声声明该房屋未未发生过任何何异常事件，不不会导致购房房人做出错误误的判断。如如果购房人因因为重大误解解购买了该房房屋，购房人人可以撤销该该房屋买卖合合同。 8 签订未办办理产权证的的房屋买卖合合同应注意的的问题 房屋未办理产权权证即签订买买卖合同，所所签订的合同同可能被认定定为无效。因因此，未办理理产权证的房房屋买卖对于于买卖双方来来说都存在风风险。未办理理产权证的房房屋买卖至少少应注意下面面的问题： 约定售房人保证证

46、于某年某月月某日之前办办理完毕本人人名下的所售售房屋所有权权证，否则双双方可解除合合同。 将售房人所购房房屋的基本信信息在买卖合合同中注明，比比如购房合同同签订的日期期、开发商的的名称、合同同编号、房屋屋坐落位置、楼楼号、房号，实实测建筑面积积或暂测建筑筑面积、购房房方式及付款款金额、与开开发商买卖合合同的履行情情况等。并要要求售房人声声明对其所提提供的商品房房买卖合同、购购房款发票原原件、税费发发票原件的合合法性、真实实性及有效性性负责，否则则将承担具体体约定的违约约责任。 因新建商品房开开发商承担保保修责任或其其它义务，因因此买卖双方方转让时部分分开发商应当当履行的义务务也应当转让让给购房

47、人，因因此售房人与与购房人应在在合同中约定定，办理完毕毕房屋验收交交接手续之日日起，甲方将将享有的与开开发商签订的的商品房买买卖合同项项下的一切权权利一并转让让给乙方行使使，转让的权权利包括但不不限于： 11 、房屋质质量不合格时时要求其承担担违约责任的的权利； 22 、要求开开发商修复房房屋的权利。 9 如何约定定付款方式 购房人购买房屋屋的付款方式式主要有三种种，第一种是是一次性付款款，第二种是是分期付款，第第三种是贷款款方式付款。贷贷款方式付款款至少有两种种贷款方式可可供选择，一一是商业银行行贷款，二是是住房公积金金贷款。 三三种主要的最最常见的付款款方式表面看看没有什么太太大区别，都都是向售房人人付款，但这这几种方式对对购房人的影影响还是不一一样的，有时时影响还比较较大，决定着着买卖双方的的利益甚至风风险。购房者者在确定付款款方式时仍需需仔细考虑一一下几种付款款方式对自己己有什么影响响，以便争取取到将来对自自已有利的结结果。 选择一次性付款款可能会得到到售房人一定定幅度的房价价款优惠，但但购房者必须须以足够的资资金做后盾，对对资金尚不宽宽裕的购房者者会有一定难难度，这种付付