广州市越秀区商业发展规划2439.docx

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1、广州市越秀区商业发展规划（20042010） 广州市越秀秀区商业业发展规规划（2004420110）2004年年11月月15日日第 98 页 共 95 页目 录导 言1一、项目缘缘起及背背景1二、项目预预期目标标1三、规划依依据2四、规划范范围与深深度3五、规划对对象3六、规划期期限3七、规划研研究框架架3八、规划要要点5第一章 越秀区区商业发发展现状状综合报报告6一、越秀区区概况6二、现状特特点6三、商业网网点发展展现状11四、越秀区区商业与与历史文文化、旅旅游结合合发展现现状12五、商业建建筑及其其配套设设施建设设现状13六、越秀区区商业发发展现状状综合评评价15第二章 相关规规划整合合1

2、9一、相关规规划要求求19二、相关规规划整合合30第三章 发展定定位与策策略研究究32一、整体商商业发展展定位32二、商业发发展策略略33第四章 商业网网点发展展布局规规划41一、总体格格局41二、分区论论述42三、商业网网点体系系规划61第五章 商业配配套规划划69一、规划总总则69二、土地利利用规划划69二、公共服服务设施施规划76三、道路交交通规划划81第六章 建设时时序规划划与保障障规划实实施的对对策和建建议86一、建设时时序规划划86二、保障规规划实施施的相关关对策和和建议92导 言一、项目缘缘起及背背景越秀区地处处广州市市腹地，东东接东山山区，西西联荔湾湾区，南南毗海珠珠区，北北临

3、白云云区，是是广州市市老城区的的重要组组成部分分。其历史史文化氛氛围浓郁郁，商贸贸业发达达，自然然人文景景点众多多，自古古以来就就是广州州市政治治、文化化、商业业的中心心，是广广州市“古城商商都”的典型型代表。近近几年，随随着城市市发展战战略的调调整，越越秀区在在商业发发展中原原有的优优势地位位渐显衰衰落，老老城区商商业布局局不尽合理、建建筑密度度大、交交通拥挤挤、公共共配套设设施不足足等问题题日益突突出，局局限了区区的经济济发展。做做好商业业发展规规划工作作对越秀秀区经济济的发展展、城区区的复兴兴和形象象的改善善具有积积极的意意义。为促进广州州市越秀秀区的商商业繁荣荣和商业业网点的的合理布布

4、局，改改善越秀秀区营商商环境，提提升城区区商贸功功能，焕焕发生机机，根据据中共越秀秀区委、区政府的要求并经过广州市城市规划局研究，决定开展“广州市越秀区商业发展规划（20042010）”工作。通过规划设计单位招标，组织专家评标，确定委托广州市城市规划自动化中心规划设计所协同广东三维发展策划有限公司承接编制工作。二、项目预预期目标标通过项项目的实实施，加加快越秀秀区商业业发展环环境的改改造，重重组区内内商业资资源，充充分发挥挥旅游、文文化等相相关资源源对商业业发展的的促进作作用，增增加新的的商业发发展亮点点和增长长点，最最终使传传统商业业中心区区焕发出出青春，特特色更加加鲜明，竞竞争力更更为强大

5、大且持久久，在广广州建设设发展成成为“辐射华华南、带带动全省省、影响响东南亚亚的现代代化大都都市”进程中中发挥更更大的作作用，最最终实现现“集聚文文化古城城、繁华华商都的的精髓；传统与与现代交交融；影影响南中中国，辐辐射东南南亚的国国际级商商业区”。 通通过项目目的实施施，统筹筹安排全全区的商商业网点点布局与与发展，减减少不合合理布局局，避免免恶性竞竞争，高高效优质质地利用用区内的的空间资资源、商商业资源源、旅游游资源、文文化资源源、人力力资源、资资本资源源等，并并吸引更更多的优优质企业业进入本本区从事事商务活活动。三、规划依依据1、广州城城市建设设总体战战略概念念规划纲纲要，2200112、

6、广州市市城市总总体规划划（2000020110）（送送审稿）3、广州市市商业网网点发展展规划（22003320012），2200334、广州市市越秀分分区规划划整合，220033（初审审稿）5、广州市市越秀分分区规划划（19997-20110）6、广州市市公共停停车场规规划（荔荔湾区、越越秀区），2200227、越秀区区商贸旅旅游发展展总体规规划（22001120010）8、广州市市骑楼街街保护与与开发规规划研究究9、地铁二二号线沿沿线土地地利用规规划，22003310、广州州市商业业发展“十十五”计计划11、广州州市旅游游业发展展十五计计划12、越秀秀区国民民经济和和社会发发展十五五计划13

7、、广州州市传统统城市中中轴线城城市设计计14、广州州市城市市干道网网络深化化方案，11999915、广州州市支路路网深化化调整方方案，22000016、广州州市城区区路边停停车近期期实施规规划，22002217、广州州市轨道道交通线线网规划划，2000318、广州州市路边边停车规规划，22002219、广州州市近期期建设规规划（22002220005），22002220、广州州市国民民经济和和社会发发展第十十个五年年计划纲纲要，22001121、广州州市商业业网点管管理条例例，1999722、批发发市场管管理办法法，1999423、广东东省委、省省政府关关于大力力发展现现代商贸贸流通业业的实施

8、施意见（粤粤发200021）24、关于于城市商商业网点点规划工工作的指指导意见见（国经经贸贸易易200017899号）四、规划范范围与深深度本次规划范范围为越越秀区行行政区划划范围，总总面积约约9.116平方方公里。设计深度参照分区规划深度执行，重要街区/地段达到控制性详细规划的深度。五、规划对对象越秀区行政政区划内内的商业业中心和和商业网网点，商商业网点点包括零零售、宾宾馆、餐餐饮、生生活服务务等网点点以及商商业街和和专业市市场。六、规划期期限1、近期：20004220066年2、中远期期：2000720110年七、规划研研究框架架商业用地及分布商业网点发展现状现状分析商文旅发展现状商业建筑

9、及配套设施建设现状相关规划整合上层次规划要求规划整合发展定位与策略研究发展思路发展定位发展模式发展策略发展重点商业网点发展布局规划三大商圈三大商务区两大特色商旅区商业网点 体系规划商业配套规划土地利用规划公共服务设施规划道路交通规划建设时序与实施对策八、规划要要点1、 北京路步行行街向南南延伸、向向西拓展展，形成成一个综综合性、多多功能的的国际性性商业区区。2、 流花地区服服装专业业市场群群的改造造建设。对对市场群群的硬件件设施进进行改造造，完善善配套设设施，改改善环境境，突出出特色，提提高档次次，丰富富功能。3、 状元坊的改改造。对对状元坊坊的商业业环境进进行整体体改造，保保持特色色，完善善

10、配套设设施，如如消防设设施。4、 沿江路的改改造。充充分利用用沿江路路传统特特色建筑筑、滨水水形成的的优越环环境、邻邻近北京京路、一一德路形形成的商商业氛围围，发展展旅游商商业。5、 大小马站书书院群的的改造。结结合北京京路步行行街的建建设，改改造大小小马站书书院群，使使其成为为一个集集历史文文化、休休闲游憩憩、购物物美食于于一体的的特色场场所。6、 大佛寺广场场的建设设。7、 起义路的改改造。对对作为广广州市传传统中轴轴线的主主要组成成部分的的起义路路进行全全面改造造，突出出传统特特色，赋赋予更多多的人文文元素。8、 地下商业街街的建设设。利用用地铁一一、二号号线开通通带来的的契机，结结合对

11、人人防工程程的建设设和利用用，加强强区内地地下商业业街的建建设。9、 建设发展越越秀（山山）公众众生态休休憩区。10、建设设发展六六榕（街街）宗教教文化旅旅游区。第一章 越秀区区商业发发展现状状综合报报告一、越秀区区概况越秀区地处处广州老老城区的的几何中中心，面面积9.16平平方公里里，是广广州市的的传统中心心城区之之一。至至20002年末末，全区户籍人口口为422.7万万人，人人口密度度为4.8万人人/平方方公里，在在广州市市十个区中密密度最高高。区内内有火车车站和省省市汽车车站等重重要交通通枢纽，地地铁一号号线和地地铁二号号线在区区内交汇汇，孕育育了巨大大商机。历史上，广广州就是是岭南地地

12、区重要要的商贸贸中心城城市，素素有“古城商商都“之称号号。改革革开放后后，广州州商贸业业加速发发展，商商贸产业业发达程程度名列列各城市市中的前前矛。越越秀区是是广州商商业精华华之所在在地，区区内商铺铺密度大大，经济济能量高高，每年年创造的的商业价价值位居居广州市市各区前前列。220033年，全全区生产产总值2289.37亿亿元，同同比增长长10.42%；全区区第三产产业增加加值2774.442亿元元，同比比增长110.55%，占占全区生生产总值值的955%，第第三产业业处于主主导地位位；社会消费费品零售售总额为为1766.255亿元，商商品销售总额额达5008.44万元，分分别比上上年同比比增

13、长33.1%和8.2%。二十十多年来来，越秀秀区商业业经济一一直保持持稳定的的发展，商商业设施施完善，商商业环境境优良，商商品种类类丰富齐齐全，信息灵灵通，市场活活跃。二、现状特特点经过长期的的历史演演变，越越秀区已已初步形形成六大大商业功功能区：以北京京路商业业街为核核心的国国际商贸贸区；以以长堤大大马路、一一德路干干果海味味食品和和玩具批批发市场场为主核核的沿江江商贸区区；以交交易会及及服装批批发为主主导的流流花展贸贸区；以以东风路路为主轴轴的东风风路商务务区；以以中山路路及解放放中路为为“T”形骨架架的中山山路商务务区；以以海珠广广场沿线线为核心心的海珠珠广场商商务区。1、内容与与功能特

14、特点根据业态及及设施内内容，可可以将越越秀区的的六大商商业功能能区分为为零售主主导型、服服务主导导型、批批发主导导型、商商务主导导型四种种类型。l 零售主导型型：指其其主要设设施及主主导功能能是零售售购物的的商业功功能区。北北京路国国际商贸贸区属于于此类型型。l 服务主导型型：指其其主要设设施及主主导功能能是餐饮饮娱乐的的商业功功能区。沿沿江商贸贸区属于于此类型型。l 批发主导型型：指其其主要设设施及主主导功能能是批发发贸易的的商业功功能区。流流花展贸贸区属于于此类型型。l 商务主导型型：指其其主要设设施及主主导功能能是提供供集聚的的高级商商务服务务，一般般拥有较较密集的的高级写写字楼、高高级

15、宾馆馆酒店及及众多的的金融机机构、公公司总部部或办事事处。东东风路商商务区、中中山路商商务区及及海珠广广场商务务区均属属于此类类型的商商业功能能区。2、规模等等级特点点根据商业功功能区的的影响力力程度及及购买力力构成进进行分类类，可将将越秀区区的六大大商业功功能区划划分为都都会级功功能区和和区域级级功能区区两个等等级。l 都会级功能能区：在在全市具具有中心心地位，影影响面涵涵盖全市市、周边边地区甚甚至国内内外更大大的范围围，一般般在此的的购买力力有500%以上上来自该该商业区区以外的的地区。区区内现有有的北京京路国际际商贸区区属于都都会级功功能区。l 区域级功能能区：其其影响力力低于都都会级功

16、功能区，但但也有较较大的辐辐射范围围，一般般在此的的外来购购买力在在50%以下。区区内现有有的沿江江商贸区区、流花花展贸区区、东风风路商务务区、中中山路商商务区及及海珠广广场商务务区均属属于区域域级功能能区。3、分布特特点越秀区商业业功能区区的分布布特点是是以北京京路国际际商贸区区、沿江江商贸区区、海珠珠广场商商务区、中中山路商商务区形形成本区区的主商商业核心心（包括括1个都都会级功功能区及及3个区区域级功功能区），向向北以东东风路商商务区、流流花展贸贸区形成成两个副副商业核核心。4、用地布布局特点点通过对越秀秀区六大大商业功功能区的的用地现现状平面面布局分分析，其其布局可可归纳为为三种：街型

17、、区区型、区区街结合合型。l 街型：其特特点是各各类商业业、服务务设施主主要沿街街道的两两侧呈线线型排列列，鳞次次栉比，形形成一字字形或十十字形，如如北京路路国际商商贸区、东东风路商商务区、中中山路商商务区。l 区型：一般般拥有几几个街坊坊，用地地范围比比较大，大大小街道道较多，形形成网状状，如流流花展贸贸区、海海珠广场场商务区区等。l 街区结合型型：各类类商业、服服务设施施不仅沿沿主要街街成线型型布局，而而且在大大街的某某一地段段扩展为为几个街街坊，形形成街型型、区型型相结合合的商业业区，如如沿江商商贸区。5、土地利利用特点点全区用地总总面积为为9.116平方方公里，除除了南面面珠江外外，其

18、余余用地均均为城市市建设用用地，以以居住、商商业、行政办办公和其其它配套套公建用用地为主主。其中中商业金金融业用用地总面面积622.9公公顷，占占总用地地的7%，主要要分布在在六大商商业功能能区范围围内。除除了六大大商业功功能区之之外，越越秀区其其他地方方也零星星分布着着一些商商业设施施，多数数为社区区级，相相对来说说，规模模比较小小，分布布零散，数数量也较较少。其其土地利利用主要要有以下下特点：l 呈现多功能能综合利利用的状状态垂直空空间中由由下至上上的功能能分布通通常为商商业、仓仓储和居居住；水水平空间间则是商商业、仓仓储和居居住多元元杂处。l 商业地块与与周边居居住、商商务办公公地块之之

19、间的关关系不尽尽合理，商商业地块块与周边边的商务务、办公公地块结结合不够够紧密，联联系方式式单一。l 用地不足，商商业发展展空间狭狭小、仓仓储用地地匮乏，需需加大土土地立体体化开发发力度，有有效利用用有限的的土地资资源。l 商务功能区区中行政政办公设设施用地地比重比比较大，商商务办公公比例比比行政办办公要小小，在发发展中应应增加商商务用地地。l 金融业用地地面积相相对偏少少，与商商业发展展的地位位不太相相称，主主要是因因为商业业用地与与居住用用地等大大量混杂杂，布局局不太合合理造成成的。 表11.1 六大大商业功功能区主主要用地地现状统统计功能区名称称主要用地名名称用地面积（公公顷）占各功能区

20、区总用地地比例（%）北京路国际际商贸区区行政办公用用地C113.035.05商业金融业业用地CC23.245.40文化娱乐用用地C330.761.27总用地60100沿江商贸区区行政办公用用地C111.815.17商业金融业业用地CC26.0817.377文化娱乐用用地C331.534.37总用地35100流花展贸区区行政办公用用地C115.194.33商业金融业业用地CC220.62217.188文化娱乐用用地C332.041.70总用地120100海珠广场商商务区行政办公用用地C111.295.16商业金融业业用地CC22.148.56文化娱乐用用地C330.020.08总用地25100中

21、山路商务务区行政办公用用地C110.882.93商业金融业业用地CC20.110.37文化娱乐用用地C3300.00总用地30100东风路商务务区行政办公用用地C1112.94414.388商业金融业业用地CC22.182.42文化娱乐用用地C330.480.53总用地90100表1.2 越秀秀区现状状用地构构成表类别代码类别名称用地面积（公顷）占用地比例例（%）大类中类R居住用地301.7733.522R2二类居住用用地301.7733.522C公共设施用用地19721.899C1行政办公用用地63.57.06C2商业金融业业用地62.97.0C3文化娱乐用用地12.71.41C4体育用地1

22、0.91.21C5医疗卫生用用地14.61.62C6教育科研用用地15.21.69C7文物古迹用用地17.21.91M工业用地6.220.69M1一类工业用用地3.440.38M2二类工业用用地2.780.31W仓储用地1.030.1144T对外交通用用地19.9992.22T1铁路用地16.4881.83T1公路用地3.510.39S道路广场用用地179.99720.0S1道路用地177.44219.711S2广场用地2.370.26S3社会停车场场用地0.180.03U市政公共设设施用地地9.881.10U1供应设施用用地0.360.04U2交通设施用用地2.950.33U3邮电设施用用地

23、6.570.73G绿地148.1116.466G1公共绿地140.6615.622G2生产防护绿绿地7.50.84D特殊用地32.9113.66D1军事用地32.9113.66E水域和其它它用地3.20.35E1水域用地3.20.35合 计900100 注：资资料来源源于广州州市越秀秀分区规规划（11997720010）。三、商业网网点发展展现状越秀区商业业网点发发展现状状可以简简单地概概况为：业态、业业制、业业种多样样化，大大中型、知知名、特特色网点点众多，网网点分布布高度密密集，与与旅游业业结合比比较紧密密，辐射射范围较较广，有有着较深深厚的文文化内涵涵和历史史基础，是是广州重重要的传传统

24、商业业中心。1、商业功功能区北京路国际际商贸区区：以北京路路步行街街为核心心，包括括了北京京路、中中山路、惠惠福路、西西湖路等等主要街街道，汇汇集了越越秀区主主要的大大型零售售百货商商店、密密集的专专卖店以以及各地地的美食食荟萃，同同时又拥拥有显示示广州古古老文化化的南越越王宫署署、千年古古道、大佛寺等等高品位位的旅游游资源，成成为引领领广州时时尚的现现代商业业窗口和和国内外外游客的的旅游观观光购物物胜地。沿江路商贸贸区：以以沿江路路、长堤堤大马路路、一德德路为主主体，集集商业贸贸易、观观光旅游游、休闲闲娱乐于于一体。流花展贸区区：以流花花地区服服装批发发市场群群和广交交会场馆馆形成双双核心，

25、以以服装批批发贸易易和会议议会展为为特色的的商圈。东风路商务务区：以东风路路沿线为为主轴，以以金融中中心、国国际银行行中心、健健力宝大大厦等为为核心的的传统商商务区。中山路商务务区：以中山五五路、中山六路路及解放路路沿线为为主轴的的区域，以以已建和和在建商商务写字字楼为主主体。海珠广场商商务区：在泰康康路以南南、北京京路以西西、解放放路以东东区域；以海珠珠广场周周边写字字楼为特特色的商商务区。2、重点商商业街越秀区的商商业街主主要分布布在本区区南部，共有特色商业街12条，分别是北京路步行街、沿江路酒吧街、长堤老广州风情街、天成路纸张油墨印刷器材专业街、濠畔皮革五金鞋材专业街、人民路商业街、状元

26、坊学生文化用品专业街、一德路干果海味及玩具精品特色商业街、泰康路装饰材料专业街、高第街服装专业街、大南路灯饰材料专业街、惠福东路风味美食专业街。这些特色商商业街的的商户数数量在几几十到几几百家不不等，但但都显示示出了极极强的经经营专业业性，其其辐射范范围很广广，很多多都对全全国甚至至整个东东南亚有有所影响响。3、专业市市场越秀区的专专业市场场主要分分布于各各商业街街内以及及本区北北部的流流花地区区，其中中流花地地区的服服装批发发市场规规模最大大，商户户数量达达到69913家家（20003年年），其次是是濠畔皮皮革五金金鞋材专专业街，商商户数量量也有8809家家（20000年年）之多多；4、零售

27、商商业网点点越秀区拥有有多间11万平方方米以上上的大型型商厦，如如广百百货、新新大新百百货公司司、白马马大厦、华联购物中心等。全市大型零售企业前5强中有2强位于越秀区，其中广百百货名列榜首，新大新百货公司名列第四。5、肉菜市市场和超超市越秀区共有有肉菜市市场177家，总总营业面面积3.5万平平方米。由由于地域域限制，越越秀区内内的大型型生鲜超市市较少，仅有4家，其中家谊超市（连锁）3家，分别位于海珠中路、小北路和北京路；百佳超市1家，位于中山五路。此外，社区超市和便利店发展较好，主要有连锁经营的胜佳、屈臣氏等超市以及7-11、快客等便利店。6、商务写写字楼据20033年4月月的统计计资料，全全

28、区共有有93栋栋写字楼楼，其中中建筑面面积1万万平方米米以上的的有433栋，平平均出租租率达到到了744.355%。写写字楼多多集中于于东风路路、中山山路、流流花路等等地，其其余在北北京路、德德政路、泰泰康路也也有分布布。四、越秀区区商业与与历史文文化、旅旅游结合合发展现现状越秀区为广广州市级级商业中中心区，是是游客购购物游览览的首选选地；同同时越秀秀区是旅旅游资源源、文化化内涵丰丰富的老老城区，旅旅游形象象定位为为“古城商商都发祥祥地”，在全全国范围围内评选选出“越秀区区十大优优秀旅游游景点”，推出出了“古城商商都一日日游”旅游线线路，并并设立旅旅游便利利店，出出版广广州市商商贸旅游游中心区

29、区旅游指指南，进进一步扩扩大商业业文化旅旅游的影影响力和和辐射面面。六大商业功功能区拥拥有越秀秀区重要要的旅游游景点，旅旅游业的的发展带带动了商商业的发发展。例例如越秀秀区的北北京路步步行街、沿沿江路酒酒吧街和和一德路路商业街街等呈现现出商旅旅互动发发展的良良好态势势。据统统计，北北京路步步行街人人流量日日均300万人次次，节日日更达440万人人次，人人流密度度超过上上海的南南京路和和北京的的王府井井，其中中广东省省内和省省外的国国内游客客分别为为44.49%和199.555%，境外外游客的的比例为为2.113%，广州州居民占占33.82%，游客客比例已已经占到到北京路路人流量量的三分分之二。

30、商贸业的发发展也带带动了旅旅游业及及相关服服务业的的发展。从1957年开始，每年两届的中国出口商品交易会（春交会和秋交会）在广州举办，吸引了大批的海内外客人。广交会的商务客源带动了广州“一日游”的发展，还带旺广州酒店、酒吧、餐饮等相关行业。如2001年春季广交会开幕时，爱群大厦客房入住率达到101，沿江路的酒吧街也吸引了大批商务客人。五、商业建建筑及其其配套设设施建设设现状1、商业建建筑建设设现状越秀区的商商业建筑筑主要包包括传统统骑楼建建筑和现现代式中中高层建建筑。传传统骑楼楼建筑主主要分布布在传统统商业街街，如北北京路、长长堤大马马路、一一德路、大大南路等等，历史史较长，是是富有岭岭南特色

31、色的建筑筑；其立立面处理理基本为为三段式式，从下下往上为为骑楼列列柱、楼楼层、檐檐口或山山花，具具有中西西合璧的的装饰风风格；其其建筑体体量较小小，相拼拼而建，形形成线形形连续流流动的街街道界面面和柱廊廊空间，而而不会形形成片状状或面状状的分布布；其功功能大多多数为商商住合一一，采取取前店后后居或下下店上居居的形式式；其街街景轮廓廓丰富，统统一中有有变化，富富有浓郁郁的商业业气息。现现代式中中高层建建筑主要要包括广广百百货货等大型型商场和和白马服服装市场场等批发发、展示示、贸易易为主的的专业商商厦，建建成时间间较短，建建筑质量量较好。越秀区的骑骑楼商业业街以专专业商业业街为主主，主要要分布在在

32、本区南南部，多多数地段段整体呈呈现致密密的旧城城肌理，物物质环境境陈旧衰衰败，加加建和搭搭建的现现象也较较为突出出，建筑筑密度较较高，卫卫生条件件也亟待待改善。2、交通及及配套设设施建设设现状越秀区作为为城市老老城区，存存在道路路网络不不完善，各各级别道道路衔接接不合理理，道路路断面过过窄等问问题，车车道数以以3-4条居居多，由由于空间间局限道道路拓宽宽改造的的难度较较大。停停车场也也非常缺缺乏。根根据调查查20000年越越秀区停停车泊位位共计1136111个，而而相应的的停车需需求为3328550个，停停车需求求满足率率只有441%。其中中公共停停车场的的供需矛矛盾更为为突出。例例如北京京路

33、地区区目前除除广州百百货大厦厦有配建建停车场场和大马马站的露露天停车车场外，区区内停车车问题主主要通过过西湖路路、惠福福东路、教育路路、大南南路的路路边停车车解决，停停车供求求关系紧紧张，是是广州中中心区非非法停车车、乱停停乱放严严重的地地区之一一。以上上交通问问题都对对商业发发展产生生非常不不利的影影响。地铁一号线线、二号号线、五五号线、六号线线和市郊郊列车线线穿过越越秀区。轨轨道交通通把到达达商业中中心的空空间距离离在时间上上缩短，使使火车站站、国际际机场这这两个城城市门户户与越秀秀区的商商业中心心相通，并全面加强了广州市其他地区与越秀区的联系。相关地铁出入口的设置都基本上处于越秀区商业中

34、心的边缘地带，也将促进商业设施的进一步发展与完善，地铁沿线的土地蕴涵着巨大的商业价值。表1.3 越秀区区相关轨轨道交通通规划情情况编 号路 由实施时间一号线西朗中山山路广广州东站站已实施二号线首期期工程三元里琶洲段段2003年年6月228日全全线开通通试运营营五号线滘口环市市路珠珠江新城城蟹山山开发发区正在开展项项目立项项与可行行性研究究工作，计计划于220044年底开开工，220099年7月月全线开开通运营营。六号线沙贝大坦坦沙沿沿江路沙河高塘石石正在进行项项目的前前期工作作市郊列车线线广州北站（花花都）新塘注：资料来来源于广州州市轨道道线网规规划。越秀区作为为广州市市的政治治、经济济、文化

35、化和娱乐乐中心，城城市级的的商业设设施及其其他公共共服务设设施较多多。越秀秀区商业业服务设设施比较较齐备并并已投放放市场运运行，但但仍需加加强社区区商业服服务设施施的配置置。越秀秀区商业业基础设设施、市市政公共共设施、商业配套设施则尚未适应未来发展的需要，例如商业街上比较缺乏公共厕所、公共电话、休闲设施等，今后要从数量、质量方面加强配套设施建设，以便满足商业、旅游业发展的要求。六、越秀区区商业发发展现状状综合评评价1、优势分分析l 商业发展基基础雄厚厚，商贸贸旅游资资源密集集，对外外辐射力力较强，知知名度高高，商业业形象鲜鲜明，感感知号召召力大。l 是广州市历历史最悠悠久的老老城区和和中心城城

36、区，历历史文化化底蕴深深厚，旅旅游景点点众多，有有丰富的的历史文文化旅游游资源，利利于形成成商旅互互动的良良性格局局。l 商业网点分分布密集集，越秀秀区每万万人拥有有商业网网点数为为6322.922个，远远高于市市平均水水平。特特色商业业网点众众多，综综合吸引引力较强强。l 商业经济特特色突出出，拥有有众多具具一定规规模、一一定知名名度的专专业街和和专业市市场。如如：一德德路干果果海味食食品专业业街、流流花地区区服装批批发市场场等。专专业街和和专业市市场专业业性强，具具一定集集聚规模模和特色色，形成成商业发发展的独独特优势势。l 是广州市交交通的中中心枢纽纽，区内内拥有与与市外联联系的重重要交

37、通通集散地地，也有有多条市市级交通通主干道道和地铁铁轨道线线交汇，加加上优越越的区位位优势，上上连下达达，具备备维系商商业中心心的自然然地理基基础。l 相比于同属属老城区区的荔湾湾区，越越秀区具具有更好好的区位位交通条条件，而而这是商商业发展展的关键键。相比比于东山山区，越越秀区的的商业氛氛围更好好，商业业与文化化、旅游游的结合合更紧密密，商业业发展潜潜力更大大。l 区内集聚政政府部门门、各大大银行总总部，跨跨国企业业总部进进驻，具具有发展展总部经经济、集集聚经济济的良好好基础。l 商贸活动频频繁，商商务经济济发展迅迅速。越越秀区有有承办“广交会会”等展销销展览、商商务洽谈谈、国际际商务活活动

38、的丰丰富经验验，频繁繁的大中中小型会会展节事事有利于于促进本本区商业业经济的的发展。l 社区商业发发展较快快，提高高了市民民的生活活质量。2、问题分分析l 城市发展的的扩展和和重心东东移、南南移使得得本区的的地位下下降以及及商业网网点客源源受到影影响。“广交会会”的外迁迁也对本本区商业业的发展展有影响响。l 城市空间的的扩大，居居住的郊郊区化，使使得出乘乘距离和和时间增增长，为为多元化化商业中中心的发发展带来来了契机机，本区区传统商商业中心心的地位位受到挑挑战。l 区内交通仍仍有不便便之处，尤尤其是因因为缺乏乏停车场场，不利利于吸引引以自驾驾车为出出行方式式、具有有较高消消费能力力的顾客客。l

39、 用地有限，发发展空间间较小，较较难为新新兴的大大型购物物中心等等提供足足够用地地，商贸贸网点的的更新改改造较困困难，且且地价高高昂，加加大了商商家的经经营成本本，影响响其竞争争能力。l 商务办公功功能分布布相对零零散，抑抑制区内内商贸的的整体发发展势头头。l 业态结构欠欠缺合理理。大中中型百货货商店发发展虽快快，但各各自的主主题、定定位不鲜鲜明，使使得经营营重复，竞竞争趋于于白热化化。而购购物中心心、大型型超市、专专业店的的发展较较慢。l 产业结构中中作为对对商业发发展相关关性较强强的金融融保险业业相对薄薄弱，有有“龙头”作用的的房地产产业增长长也相对对较低。l 商业环境有有待改善善。由于于

40、地处老老城区，建建筑密度度大，建建筑残旧旧，基础础设施负负荷重，绿绿地、公公共空间间较少。l 近年来旧城城改造工工作的开开展，对对商业环环境及商商家经营营造成一一定影响响，导致致一些高高质素商商户的流流失。l 商业网点建建设欠缺缺引导，一一方面表表现在商商业街、专专业市场场的改造造造成商商户的流流失和竞竞争能力力减弱，另另一方面面表现在在商业街街土地利利用强度度过高，不不利于综综合利用用城市资资源和形形成商业业街的个个性特色色。l 商业功能单单一，传传统商业业经营项项目难以以吸引新新一代消消费者，与与周边地地区的趋趋同化严严重，不不能满足足需求日日趋多样样化的消消费要求求，出现现“名店不不名、

41、特特色不特特”的情况况，部分分传统商商业街近近年来开开始走下下坡路，如如人民路路和长堤堤大马路路。l 在吸引国外外大型零零售业“巨鳄”进入本本区发展展商业方方面比较较迟缓。l 商业网点管管理滞后后，以传传统管理理为主，现现代化的的管理模模式尚未未完全引引入，在在经营、环环境、治治安等方方面还存存在一些些问题，影影响营运运水平和和整体档档次。 3、机遇遇分析l “20100年大变变”工程的的实施将将进一步步推动城城市环境境的改善善，有利利于使老老城区减减负，增增强其吸吸引力。l “旧城改造造”是在土土地利用用十分完完全的老老城区进进行用地地置换、业业态调整整与营造造商业空空间的发发展机遇遇。l

42、特色化、个个性化、不不断增加加的文化化需求已已成为商商业发展展的大趋趋势，越越秀区商商业基础础好，文文化内涵涵深厚，在在发展特特色商业业发展方方面有较较明显优优势。l 广州旅游业业的迅速速发展将将为越秀秀区的商商业带来来大量客客源。l 积极推进现现代商贸贸流通业业的发展展和流通通行业体体制的改改革是我我国当前前商业工工作的重重点，这这将有利利于越秀秀区商业业的发展展。l 新城区的快快速发展展使道路路交通日日趋完善善，这将将降低老老城区改改造的成成本，有有利于加加快商业业环境的的改善。l 城市景观工工程建设设的推进进（如五五仙观广广场、海海珠广场场的建设设）进一一步改善善越秀区区的整体体环境。l

43、 随着国内经经济，特特别是本本地经济济的继续续“全线飘飘红”，市民民和游客客的消费费水平将将会在量量和质两两方面都都会有进进一步的的提高，商商业市场场的总体体规模迅迅速增长长，从而而有利于于商业网网点的发发展。4、挑战分分析l 随着城市重重心转移移，新城城区的快快速发展展一定程程度上抑抑制了本本区的活活力。一一方面，新新城区陆陆续开发发一批交交通方便便、环境境较好的的专业街街（商业业街）、批批发市场场和购物物中心，将将分流越越秀区的的商业客客源；另另一方面面，新城城区的发发展使越越秀区在在全市中中的经济济地位不不断下降降，财政政实力难难以支持持老城区区对商业业环境的的改善，市市一级财财政对本本

44、区的扶扶持也非非常有限限。l 目前区人口口总量持持续下降降，人口口向外疏疏解；人人口老龄龄化，高高收入阶阶层向外外迁居，内内部消费费力下降降，使越越秀区商商业面临临挑战，尤尤其对社社区级零零售商业业产生不不利影响响。l 全市各区都都非常重重视商业业网点的的发展，努努力打造造本地区区的商业业中心，逐逐步形成成了“群雄并并起”、“诸侯争争霸”的态势势，商业业网点的的布点逐逐步趋于于均衡化化，改变变了原来来商业网网点偏集集于老城城区的状状况，形形成众多多商业中中心，使使市民可可选择的的余地越越来越大大，本区区商业发发展的竞竞争对手手越来越越多。l 本区传统的的国有、集集体商业业网点众众多，在在市场经

45、经济浪潮潮冲击下下，传统统百货商商店、专专业街等等形式的的业态和和比较陈陈旧的经经营模式式已不能能适应当当前的商商业发展展需求，成成为商业业发展的的薄弱环环节。因因此，在在今后几几年能否否积极地地实施、推推进商业业体制改改革，对对越秀区区商业的的发展也也是一个个很大的的挑战。第二章 相关规规划整合合一、相关规规划要求求本规划在制制定过程程中，调调研了下下列规划划对越秀秀区商业业发展的的指导要要求：1、广州城城市建设设总体战战略概念念规划纲纲要在20000年完成成的广广州城市市建设总总体战略略概念规规划纲要要中提提出“南南拓北优优、东进进西联”的的发展方方针，并并指出广广州在221世纪纪将发展展成为：“一个繁荣荣、高效效、文明明的国际际性区域域中心城城市；一一个适宜宜创业发发展、又又适宜居居住生活活的山水水型生态态城市。”2、广州市市商业网网点发展展规划（220033-20012）广州全市域域构建“四四线三圈圈、两轴轴一带”的的大商业业格局，实实施“东东推进、西西延伸、南南跳跃、北北培