房地产开发工程建设流程管理13994.docx

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1、第一部分 房地产开发工程建设流程管理第一章 施工准备阶阶段工作流流程管理房地产开发发建设过程程中，工程程建设工作作早在开发发报建时即即已展开，在在企业取得得建设用用地规划许许可证和和国土证证后工程程口即可介介入。第一节 施工准备阶阶段工作流流程开发部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总经理主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建 工程部组织0.000以下图纸会审总规、详规、小区综合管线规划批复出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图）开发部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流程编制监理规划基础工

2、程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计取得规划许可证施工图审查、节能审查质监登记安监登记余泥排放证取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案第二节 施工准备阶阶段主要节节点工作内内容详述一. 围蔽工程1. 围蔽前应进进行的准备备工作：（1） 开发中心办办理齐全的的收地手续续后(取得得国土证及及建设用地地规划许可可证)，由由工程部进进行收地围围蔽工作。围围蔽工程可可按零星工工程的委托托办法委托托施工单位位施工。对对征收地块块的围蔽应应做到围蔽蔽范围准确确，围蔽速速度快捷，避避免或减少少与当地群群众的纠纷纷。（2） 明确征地红红线。工程程部根据

3、国国土局提供供的红线控控制坐标点点，按征地地红线图放放出征地红红线，做好好标记。若若征地红线线图中给出出的坐标点点与国土局局提供的红红线控制坐坐标点出入入较大，应应联系开发发部协调相相关部门解解决。（3） 测算围蔽工工程量、办理围蔽蔽工程委托托、做好围蔽蔽工程的实实施方案、做好围蔽蔽工程的材材料准备、做好围蔽蔽工程的人人员准备、做好机械械设备的进进场准备。2. 围蔽工程注注意事项（4） 积极与当地地政府部门门沟通，取取得当地政政府部门的的支持。（1） 按已制定的的实施方案案组织施工工。（2） 工程部应与与企发部（开开发部）、保保安部等部部门协同做做好解决突突发事件的的应急处理理措施。（3） 围

4、蔽完成后后，应安排排保安部门门巡视，防防止围蔽遭遭受恶意破破坏。二. 申报临水临临电（5） 申报临水临临电时，应应会同总工工室确定临临水临电的的容量，同同时了解申申报流程及及办理周期期。临电系系统尽可能能有足够的的富余容量量，在条件件容许的情情况下，应应考虑首期期交楼可能能采用临时时供电的需需要，根据据广州的经经验，很多多楼盘交楼楼后较长一一段时间小小业主的生生活用电仍仍使用临电电系统供电电。三. 现场查勘，进进一步清理理场地收地后，工工程部应对对场地内的的情况进行行详细的了了解。正常常情况下，已已收地块内内的拆迁、坟坟地迁移、青青苗补偿、高高压线的迁迁移等都应应在企发部部的协调督督促下由当当

5、地政府相相关部门完完成。然而而往往因各各种原因的的影响，收收地后仍有有部分迁移移工作尚未未完成，影影响工程建建设进度，因因此，工程程部进场后后，也应积积极协助企企发部（开开发部）协协调当地相相关部门解解决，进一一步清理场场地。企发部应向向工程部通通报原有地地下管网的的概况，工工程部应探探明地块内内电信、煤煤气、给排排水管，特特别是军用用光缆的分分布、走向向情况，如如影响工程程施工，应应及时协调调相关部门门解决。所收地块内内的林木砍砍伐，须协协调开发部部取得砍伐伐证后，根根据总工室室下发的砍砍伐图组织织砍伐，并并根据实际际地形与总总规进行比比较，砍伐伐如果对周周边环境破破坏大，应应及时反馈馈并进

6、行调调整后，再再实施砍伐伐。四. 工程部组织织详勘1. 取得总规批批复后，工工程部可组组织勘察单单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。2. 勘察单位根根据总工室室提供的详详勘方案、总规图上上的坐标点点定出孔位位，工程部应应复核。3. 根据公司工工期要求，督督促勘察单单位组织足足够的钻机机进场。一一般一台钻钻机一个工工作日可钻钻一个孔（30米计）。4. 所有钻孔工工程量必须须有两名监监理人员进进行验收，并并在验收记记录上签字字，及时存存档。5. 现场钻孔取取样完成后后，应督促促勘察单位位在详勘开开钻后155天内出柱柱状图并按按合同要求求提供勘察察报告。五. 小区分区开开发综合策

7、策划小区分区开开发综合策策划，是小小区开发、建建设、销售售的总纲，须须由各外地地公司总经经理主持，召召开由分管管开发、招招标、设计计、工程、销销售、资金金、合同管管理、物业业管理的副副总经理和和各部门负负责人参加加的小区分分区开发综综合策划会会，策划会会讨论和确确定的内容容包括：分分区开发目目标、融资资目标、销销售目标、工工程建设目目标，并根根据这些目目标制定招招标计划、图图纸需求计计划、工程程开工及竣竣工计划、物物业移交计计划。六. 综合策划方方案编制综合策划方方案包含以以下内容：1. 施工给水系系统：给水水管道走向向规划、管管道管径、用用水量及用用水计量等等。2. 施工排水系系统：排水水管

8、道走向向规划、管管道管径、排排水量等。3. 施工用电系系统：施工工用电线路路走向规划划、用电总总容量、用用电计量等等。4. 施工道路系系统：满足足施工需要要、安全文文明施工需需要、与永永久规划路路的关系等等。5. 施工场地划划分、围蔽蔽及临时设设施的规划划：满足安安全文明施施工需要、满满足销售需需要等。6. 施工场地的的土方平衡衡：考虑场场地的竖向向布置及标标高协调、挖挖方与填方方尽量平衡衡等。（适适当考虑分分期开发之之间的土方方平衡）7. 小区的公用用工程（供供电、备用用电源、电电信、消防防、供水、供供暖、污水水处理等）的的建设是否否能满足首首期交楼的的使用要求求。8. 制定各期开开发楼盘的

9、的分批销售售计划。9. 制定各期开开发楼盘的的分批移交交物业管理理计划。10. 制定图纸需需求计划。11. 制定合同需需求计划, 制定主主体总包、详详勘、土方方施工、基基础检测等等前期合同同提交计划划。其中除第88项和9项方案的的内容外，其他的是属属于工程建建设范畴，具具体由工程程部负责编编制。七. 综合策划方方案会审时间：新开开发项目在在详规批复复后的一周周内组织者：工工程部负责人：外外地公司总总经理参加人员：建筑设计计院（总工工室）、工工程部、招招投标中心心、开发中中心、合同同管理部、营营销中心、物物业公司部部门负责人人（项目负负责人）。内容：对各各部门编制制的综合策策划方案进进行审查，审

10、审定后明确确落实时间间。八. 0.0000以下图图纸会审基础开工55天前，工工程部必须须组织召开开由主管工工程的公司司领导主持持的，由总总工室、预预决算部、开开发部、工工程部、质质量监督部部、当地设设计院、施施工单位参参加的0.0000以下图图纸会审。工工程部在图图纸会审77天前通知知参加会审审的单位和和工程管理理中心，并并收集和汇汇总各部门门图纸审查查意见，在在图纸会审审24小时时前将意见见提交设计计院。九. “三通一平平”的实施1. “三通”开发部应及及时办理临临水、临电电的报批及及施工手续续，临时道道路出入口口报批手续续（包括市市政道路绿绿化迁移报报批手续）、办办理余泥排排放证等。工工程

11、部应马马上组织场场地平整、临临时道路的的施工。2. “一平”（1） 场地平整的的主要步骤骤：a. 场地地标高根据据审定后的的综合策划划方案确定定。b. 场地地及边坡土土方量计算算场地土方量量计算的方方法有两种种：方格网网法和断面面法。场地地比较平坦坦时，一般般采用方格格网法；场场地地形较较为复杂或或挖填深度度较大、断断面不规则则时，一般般采用断面面法。c. 土方方调配对挖土的利利用、堆弃弃和填土的的取得三者者之间关系系进行综合合处理，确确定挖填方区的的调配方向向和数量，使使土方工程程的施工费费用最小、工工期短，施施工方便。土土方调配步步骤包括：划分调配配区、计算算土方调配配区之间的的平均运距距

12、（或单位位土方运价价或单位土土方施工费费用）、确确定土方的的最优调配配方案、绘绘制土方调调配图表。（2） 场地平整需需注意的问问题：a.注意勘勘察地下已已有给排水水管道、电电线电缆的的情况。b.场地的的挖方与填填方尽量平平衡，避免免在短期内内既有土方方外运又要要土方外购购。c.根据总总规进行放放线，如存存在开挖过过大影响了了周边环境境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整。十. 编制项目总总进度节点点控制计划划综合策划会会后一周内内，工程部部应编制项项目总进度度节点控制制计划，根根据该计划划编制图纸纸需求计划划和合同需需求计划，并并将综合策策划会会议议纪要、总总进度节点点控制计划划报工程管管理中

13、心备备案。1. 编制进度节节点计划需需要收集的的信息：（1） 收集图纸信信息。（2） 地下室层数数、层高，裙裙楼层数、层层高，总层层数，屋面面做法，外外墙做法，交交楼标 准（若主主体图纸未未下发，可可向总工室室了解）。（3） 现场已收图图纸，所欠欠图纸种类类。（4） 了解合同信信息。（5） 主体合同范范围、工期期（合同未未下发时可可向定标部部了解）。（6） 现场已有合合同，所欠欠合同。（7） 了解当地政政府的验收收要求，如如：基础检检测、材料料检测、土土壤氡浓度度检测、防防雷检测、专专项方案审审查、中间间验收、竣竣工验收等等。（8） 了解公司制制度要求。2. 编制方法：详细列出工工程从开工工到

14、完工的的各项节点点工作，结结合图纸要要求、合同同需要、工工序搭接、公公司制度要要求等编排排节点开工工、完工时时间，从而而编制确保保节点计划划实现的合合同需求计计划、图纸纸需求计划划和材料配配送需求计计划。合同同需求计划划、图纸需需求计划编编制完成后后，召集总总工室、定定标部讨论论商定后执执行，并报报综合计划划部考核。十一. 编制审查监监理规划、监监理细则和和旁站方案案详见监理理规划编制制规定、监理理实施细则则编制规定定、旁站站监理规定定。十二. 审查施工组组织设计和和施工方案案项目主体开开工前，工工程部应督督促施工单单位提交施施工组织设设计，并负负责组织由由建筑设计计院（总工工室）、工工程部、

15、营营销中心、施施工单位等等参加的施施工组织设设计审查会会。施工组织设设计审查应应重点审查查场地布置置是否满足足安全文明明施工、销销售通道和和销售环境境、后续工工程的施工工要求。审审查总进度度计划的重重大节点是是否满足公公司开发和和销售要求求，总进度度计划应明明确专业分分包单位的的插入时间间节点，审审查时应充充分考虑专专业分包单单位的合理理施工工期期。施工组织设设计的审查查内容主要包包括施工方方案（技术术工艺方法法、手段、流流程），施施工进度计计划，施工工平面图，施施工措施，各类材料料采购供应应计划，各各类施工设设备进场计计划。施工组织设设计的审查查要点详见见施工组组织设计审审核制度。专项施工方

16、方案的编制制和审核应符合合建设部建建质200042213号 危险性性较大工程程安全专项项施工方案案编制及专专家论证审审查办法的的通知）要要求。十三. 前期的其他他准备工作作1. 督促施工单单位按已审审批的临时时设施搭设设方案搭设设临设。2. 工程部办公公环境及办办公条件的的规划。（1） 资料文件柜柜标准统一一，数量满足足全过程需需要；柜内内文件夹应应分阶段，按类型分分类。（2） 工程所需的的各类表格格应准备齐齐全，应配配备本工程程需要的工工程建设标标准书籍或或电子图书书。（3） 上墙文件应应符合集团团公司统一一要求，内内容包括：质量方针针、质量目目标、质量量体系认证证、项目组组织架构、岗岗位职

17、责、规规划许可证证、施工许许可证、规规划总平图图、综合管管线总平面面图、晴雨雨表等。（4） 应按公司制制度设置样样板库。（5） 办公室周围围要做到美美观，整洁洁，有绿化化。3. 工程监理例例会详见工程程例会规定定4. 熟悉工程图图纸、编制制各种台帐帐在熟悉工程程图纸的基基础上，根根据工程的的构成事先先编制好隐隐蔽验收台台帐和检验验批验收台台帐，这既既是对施工工验收工作作的规划，也也为施工阶阶段的工作作做好了铺铺垫，既减减少了施工工过程中台台帐登记的劳动动，也使台台帐一目了了然，便于于统计和检检查。5. 放线点的及及时复核和和保护（1） 对于规划局局提供或认认可的建筑筑物定位放放线点，工工程部应

18、进进行复核并做好保护措措施。（2） 监理工程师师应要求施施工承包单单位，对建建设单位给给定的原始始基准点、基基准线和标标高等测量量控制点进进行复核，并并将复测结结果报监理理工程师审审核，经批批准后施工工承包单位位方能进行行准确的测测量放线，建建立施工测测量控制网网，并应对对其准确性性负责，同同时做好基基桩的保护护。（3） 复测施工测测量控制网网。抽检建建筑方格网网、控制高高程的水准准网点以及及标桩埋设设位置等。6. 审查施工单单位的组织织架构及质质量保证体体系、安全全文明施工工保证体系系。7. 审查施工单单位人员资资质及特种种作业人员员资格证，对对于施工单单位的主要要管理人员员，应到其其总公司

19、进进行核查，核核查内容包包括其工资资单、社保保等。8. 审查施工单单位进场设设备数量满足施施工组织设设计及施工工进度要求求；性能满满足工程特特点及地质质条件要求求；设备状状况能满足足连续工作作及施工安安全要求。9. 验收进场施施工材料。（按公司的材料验收制度）10. 了解当地政政府及行业业的相关要要求，各分分部分项工工程的验收收标准和验验收要求。172第二章 施工阶段工工作流程管管理第一节 施工阶段总总工作流程程施工阶段工工作流程（图图2-1-1）（以带一一层地下室室32层的的高层住宅宅为例）主体竣工验收毛坯交楼阶段砌体毛坯装修施工阶段及配套施工阶段标准层结构及样板装修施工阶段裙楼转换层施工阶

20、段0.000以下施工阶段施 工 准 备桩基础施工桩基础检测土方开挖、基坑支护桩头处理地下室垫层施工底板防水施工地下室底板施工地下室墙柱施工裙楼结构施工0.00板施工地下室外侧壁防水施工转换层结构施工回填首个标准层结构施工标准层结构施工至10层完成三层砌体施工三层会验确定销售样板豪装样板、前室、大堂装修结构施工至2/3售楼环境施工、验收销售临时电梯安装、调试销售结构封顶屋面结构施工主体竣工砌筑门窗栏杆安装外墙装修及排水立管安装外墙清洗排栅垂设备拆除室外管网施工安装水电消防燃气电梯安装分户验收毛坯交楼豪华装修施工豪装分户验收竣工验收豪装竣工验收豪装交楼图2-1 施工阶段工作流程图屋面防水隔热施工园

21、林施工卫生间沉箱施工室内地面清理、场地移交入户门框安装电梯前室装修强弱穿线放线维修、备案、结算场地硬化场区整理外排栅搭设豪装验收交楼阶段豪华装修施工阶段维修备案结算阶段抹灰第二节 施工阶段主主要节点工工作要点一. 0.000以下施工阶阶段工作要要点1 施工准备（1） 放线、复核核。对于规规划局提供供或认可的的建筑物定定位放线点点，工程部部应进行复复核和做好好保护措施施。 （2） 施工计划编编制。（3） 施工方案审审查。（4） 质量、安全全技术交底。（5） 检查施工单单位施工用用电、机械械、人员等等的到位情情况。（6） 了解当地政政府及行业业的要求：（7） 桩基础检测测要求，钢钢筋、混凝凝土、防

22、水水材料见证证取样送检和和监督检验验要求，土土壤氡浓度度检测要求求，土壤承承载力检测测要求，防防雷施工、检检测及验收收要求，0.000以下部分分中间验收收要求，资资料整理归归档要求。（8） 需要签订的的合同：桩基础检测测合同（含含土壤承载载力检测合合同），土土壤氡浓度度检测合同同，防雷施施工合同，人人防工程施施工合同，基基坑沉降观观察委托合合同、消防防工程施工工合同。2 基础施工详见房地地产开发建建设管理流流程3 基础检测（1） 检测方案编编制（应结结合国家规规范和当地地政府文件件要求进行行编制）。（9） 检测方案审审查。（建建设、勘察察、设计、监监理、施工工等单位签签字盖章后后报质监站站）（

23、2） 签订检测合合同。（3） 检测准备工工作。（4） 检测结果咨咨询。4 基坑开挖（1） 边坡支护方方案审批。（2） 基坑开挖时时，应检查查土方开挖挖流程、边边坡支护及及基坑观测测是否按审审批的专项项方案进行行施工。5 地下室施工工注意事项项（1） 基坑土方开开挖时，根根据承台的的方量适当当考虑超挖，以以使承台土土方开挖时时不需外运运，加快进进度。（2） 地下室地板板施工前应应做好塔吊吊基础的施施工及塔吊吊安装，并并取得准用用证或办理理备案。塔塔吊的安装装位置应考考虑销售的的要求，不不应将塔吊吊设置在样样板房所在在的塔楼外外。塔吊基基础面的标标高应考虑虑室外管网网的敷设，塔塔吊基础面面或平地下

24、下室底板标标高或低于于附近室外外管网标高高。（3） 施工缝止水水带安装、检检查。（4） 底板防爆地地漏、预留留孔洞预留留、预埋、检检查。（5） 侧壁钢筋安安装：人防防设备构件件、给排水水管、线管管预留孔洞洞预留、预预埋、检查查。（10） 地下室顶板板防水施工工应在后浇浇带完工后后立即穿插插进入。（11） 地下室顶板板后浇带完完工模板拆拆除后，应应穿插进入入泵房、高高低压房等等土建的施施工。（12） 化粪池的施施工应在地地下室顶板板（0.000）完工时时同时完工工。（6） 专业协调：地下室施工工完成后，应应组织外电电、外水、泵泵房设备、消消防、人防防、发电机机组设备、泳泳池设备、通通风、空调调、

25、机械车车库设备等等施工单位位到现场实实地勘查，要要求总工室室与专业施施工单位沟沟通，深化化机房布置置平面设计计，土建施施工应以总总工室审查查的专业分分包单位的的图纸为准准，不可盲盲目按照建建筑图施工工，上述功功能房的土土建施工和和场地移交交应作为重重要节点加加以控制。6 基础、地下下室中间验验收（13） 按公司制度度要求在基基础、地下下室实体施施工完成后后三个月内内取得中间间验收登记记表。二. 裙楼结构施施工阶段工工作要点1. 准备工作（1） 开工前组织织0.0000以上大规模图图纸会审。（2） 涉及高支模模施工的，督督促施工单单位提交高高支模方案案报审。（3） 督促施工单单位外排栅栅搭设方案

26、案报审。（4） 协调总工室室取得沉降降观测测点点布置图；了解当地地沉降观测测的具体规规定，需实实行第三方方观测的，应应协调定标标部签订沉沉降观测合合同。（5） 转换梁厚大大体积混凝凝土浇筑专专项施工方方案报审。2. 控制要点：（1） 首层墙、柱柱位置放线线后，项目目监理部应应组织测量量工程师进进行复核，外外边线应符符合规划要要求。（2） 首层墙柱捣捣砼前，联联系沉降观观测单位设设置沉降观观测点。（3） 高支模搭设设必须严格格按照已审审批的搭设设方案进行行。验收时时视当地要要求确定是是否通知安安监人员进进行验收。（4） 二层楼面钢钢筋经监理理工程师验验收合格后后，应根据据当地要求求，确定是是否通

27、知设设计，质监监站监督员员参加验收收。（5） 模板、钢筋筋、混凝土土等分项工工程验收除除应符合国国家规范规规定外，还还应符合集集团公司的的相关制度度要求。（6） 首层施工的的天数应控控制在集团团公司计划划管理要求求的10天天以内。（7） 砼泵送管道道立管的设设置位置应应考虑样板板房施工，宜宜设置在塔塔楼建筑外外围位置，不不得设置在在拟设样板板房的塔楼楼内，不得得已时，应应在外围绕绕开样板房房所在楼层层。（8） 本阶段安全全文明施工工控制要点点：地下室室外壁防水水施工完成成后，应及及时进行土土方回填，后后浇带部位位未进行回回填的，应应在坑边做做好围护措措施；材料料堆放，钢钢筋加工场场，施工道道路

28、等布置置，场地硬硬化等应根根据施工组组织设计方方案进行完完善，各种种安全标牌牌应及时督督促施工单单位挂设。外外排栅的搭搭设应按已已审批的搭搭设方案进进行，外排排栅内侧立立柱与建筑筑物之间的的距离应综综合考虑安安全规范要要求及裙楼楼外墙总装装饰工作面面预留位置置的要求，在在保证安全全的前提下下避免因外外墙装饰操操作面不足足而重新搭搭设。三. 标准层结构构施工阶段段工作要点1. 模板的安装装质量应能能达到模板板分项工程程的验收要要求，若夹夹板模板脱脱皮、疏松松、变形严严重，应督督促施工单单位及时更更换新模板板，以免影影响混凝土土浇筑质量量。2. 外排栅卸荷荷钢丝的设设置应尽量量避开飘窗窗台位置，以

29、以免影响以以后飘窗安安装，影响响外墙收边边收口。3. 督促施工单单位提交砌砌筑砂浆配配合比，水水泥、砂、砌砌块检验报报告。4. 为达到集团团公司5.5天/层层的进度要要求，必须须督促施工工单位至少少准备三套模模板。5. 7层楼面模模板安装完完成时，应应督促施工工单位进行行3层砌体体施工，33层室内给给水管、电电线管、开开关底盒安安装，并按按公司制度度要求组织织3层会验验。6. 当主体结构构上至56层时，应应督促施工工单位安装装调试钢井井架或人货货笼等垂直直运输设备备，尽早验验收合格投投入使用，以以利拆模板板的各楼层层清运建筑筑垃圾，运运输砌体材材料，促进进现场文明明施工及砌砌体施工进进度。7.

30、 电梯在主体体结构封顶顶前三个月月给电梯生产厂家下下单排产。8. 主体结构的的屋顶结构构在主体结结构完工后后两个月内内完工。9. 市政管网（排排污、排水水、给水）应应在主体结结构至六层层时穿插进进入施工，至至单体时可可预留接驳驳井，主体体的外排栅栅应尽量避避免市政管管网的位置置。10. 外电（含高高压管网）的的施工应在在主体结构构封顶前插插入施工。11. 施工现场平平面布置及及文明施工工管理必须须完全达到到施工组织织设计要求求。12. 砂浆机、提提升机、人人货梯、塔塔吊等机械械设备的安安全装置维维护、保养养，人员操操作情况等等的检查。13. 三宝”的使使用，“四口”“五临边边”的防护，用用电管

31、理，防防火器材配配置等。四. 砌体施工施施工阶段工工作要点1. 准备工作 施施工前应向向当地有关关部门了解解以下事项项：墙体材料的的使用及施施工工艺、验验收标准，节能方面的要求、验收标准。2. 应注意的事事项（1） 根据主体施施工进度，适适时地安排排施工单位位完成三层层（通常是是第二个标标准层）砌砌体的施工工，并通知知总工室组组织三层会会验，根据据三层会验验的决议进进行大面积积砌体的施施工。（2） 混凝土小型型空心砌块块特别容易易出现裂缝缝现象，22004年年建设部新新出了混混凝土小型型空心砌块块建筑技术术规程JJGJ/TT14-22004，工工程管理中中心编制了了混凝土小小型空心砌砌块墙体防

32、防开裂措施施，各公司司应认真组组织学习并并贯彻落实实。（3） 门洞孔洞预预留在以往往的工程中中常常出现现问题，导导致装修阶阶段出现大大面积打凿凿。主要原原因，一是是各个阶段段施工图纸纸门洞尺寸寸矛盾，二二是施工单单位预留门门洞时没有有准确放线线。所以砌砌体施工时时，一定要要结合装修修施工图进进行。五. 样板房及销销售环境施施工工作要要点1 销售环境策策划、样板板房位置的的确定完成0.000前前，落实综合策策划和施工工组织设计计审查有关关销售环境境的内容，并并联系销售售策划部进进一步核实实销售环境境及样板房房的布置要要求。2 图纸会审3 材料定板4 场地移交5 样板房的门门窗、外墙墙砖的施工工应

33、考虑与与上下楼层的对对应，避免免样板房使使用完成后后拆除重新新装修。6 样板房所在在楼层的上上一楼层的的水电、卫卫生间、厨厨房、内墙墙天花批荡荡等应在样样板房装修修完工前施施工完毕，楼楼地面宜施工防水水砂浆，以以免后续的的施工影响响样板房的的正常使用用。六. 毛坯装修施施工阶段工工作要点1. 准备工作 施施工前应向向当地有关关部门了解解以下事项项：外墙装装修有关节节能方面的的要求，施施工工艺、验验收标准，铝铝合金门窗窗、阳台栏栏杆安全及及节能方面面的要求、验验收标准，防防火门的验验收要求及及验收标准准等，消防防验收要求求及验收标标准。2. 应注意的事事项（1） 外墙饰面工工程，应考考虑铝合金金

34、门窗安装装位置及门门窗尺寸是是否与外墙墙砖的模数数相匹配。事前应组组织主体施施工单位及及铝合金门门窗安装单单位召开专专题会议，做做到施工难难点解决于于施工前，施施工质量问问题解决于于施工中。（2） 室内各安安装和装修修分部分项项工程（如如电梯安装装、入户门门安装、阳阳台门安装装、防火门门安装、消消防栓安装装、电梯前前室地面施施工、户内内地面施工工、消防楼楼梯地面施施工、电梯梯前室的各各种强弱电电及消防的的开关按钮钮底盒安装装、户内强强弱电底盒盒安装）施施工前，应应以统一的的标高控制制线及相关关图纸确定定各部位标标高，并逐逐层以书面面形式向各各专业施工工单位进行行交底。防防止标高控控制不准确确，

35、导致电电梯门、入入户门、阳阳台门、防防火门的标标高及消防防箱、开关关插座的高高度不符合合要求。（3） 外墙饰面砖砖、铝合金金窗、拦杆杆等的施工工应安排施施工单位先先做样板；（4） 外墙清洗时时，应检查查清洗单位位所使用的的外墙清洗洗液，严禁禁有腐蚀液液体。清洗洗时，不得得污染和腐腐蚀外墙上上安装的排排水管道、煤煤气管道、消消防管道及及管道支架架，不得污污染和腐蚀蚀铝合金门门窗、空调调百叶窗、阳阳台栏杆。（5） 塔吊、提升升机等垂直直运输设备备拆除前，工工程部应审审批施工单单位的专项项拆除方案案及拆除计计划，拆除除时应安排排监理人员员对拆除施施工的安全全措施进行行检查。3. 应协调的问问题（1）

36、 抹灰施工前前应先进行行打点、冲冲筋，水电电专业根据据打点、冲冲筋在墙体体内预埋线线管和底盒盒。否则将造造成：一来来重新开槽槽，浪费了了大量的人人工，也会会导致现场场文明施工工搞不好；二来提前安装装线管和底底盒，会导导致底盒突突出墙面，或或凹进去很很深，不符符合精品工工程的要求求。（2） 本阶段涉及及到的场地地移交工作作很多，一一方面要了了解后续安安装专业的的实际场地地需求，另另一方面要要按计划督督促各施工工单位按时时移交场地地和施工作作业面。涉涉及场地移移交的主要要有：电梯梯机房、发发电机房、高高压开关房房、变压器器房、低压压配电房、水水泵房、风风机房、混混凝土结构构水箱、消消防控制中中心（

37、兼监监控中心）、电电梯底坑、电电梯井、水水管井、强强电管井、弱弱电管井等等。涉及到到主体施工工单位与其其它专业分分包单位进进行工作面面移交的有有：防火门门安装、铝铝合金门窗窗安装、阳阳台栏杆安安装入户门门安装、销销售样板房房、电梯前前室、首层层大堂豪华华装修等。七. 装修施工阶阶段工作要点1. 准备工作（1） 豪华装修开开工前，项项目监理部部应对室内内部分土建建交工质量量进行全数数检查验收收，并要求求主体施工工单位和豪豪装施工单单位办理场场地移交手手续。检查查内容包括括混凝土结结构外形质质量，砌体体质量，抹抹灰质量，铝铝合金门窗窗安装和塞塞缝质量，预预留门洞口口尺寸及位位置，阳台台栏杆的安安装

38、质量，电电气线管和和底盒预埋埋质量，给给排水管道道安装和保保护质量，空空调套管安安装质量。避避免装修施施工完成后后或进行中中，由于主主体或毛坯坯的施工质质量问题，使使装修的观观感达不到到要求，不不得不对主主体或毛坯坯进行返工工处理，这这样既对主主体施工单单位和豪装装施工单位位造成了经经济损失，也也对豪装工工期产生影影响。（2） 豪华装修各各工序施工工前，工程程部应向施施工单位进进行质量标标准交底。（3） 交接验收时时，应对已已施工的给给水管道重重新试压。2. 应注意的事事项（1） 在豪华装修修中，实行行样板先行行制度。样样板施工完完毕，涉及及施工工艺艺做法、施施工质量标标准的，应应报主管工工程

39、的公司司领导审批批。而涉及及外观效果果的，应报报主管设计计的公司领领导审批，特特殊部位报报总裁审批批。未经批批准不能大大面积铺开开施工。（2） 项目监理部部应对所有有进场的装装修及安装装材料进行行质量验收收和书面验验收，质量量验收包括括检查材料料是否与样样板相符、板板材和型材材的厚度（壁壁厚）是否否与设计文文件相符，书书面验收应应检查材料料的检验报报告和出厂厂合格证，检检验报告要要求在有效效期内，复复印件复印印后应盖有有材料生产产厂家的章章印，必要要时应做破破坏性实验验。（3） 木门的入场场验收应检检查整体外外观质量、尺尺寸、厚度度，骨架的的材质，饰饰面板的材材质、厚度度，制作工工艺。（4）

40、卫生间和厨厨房墙身和和地面瓷片片施工完成成后应办理理工序验收收手续。 （5） 门套安装木木线前，应应对门套的的安装质量量和塞缝质质量进行隐隐蔽验收。（6） 木地板饰面面地面，在在木地板施施工前，应应对地面找找平层进行行隐蔽验收收。（7） 装修施工期期间应做好好公共区域域、电梯轿轿箱、入户户门、阳台台铝合金门门及门框的的成品保护护工作。严禁在已已装修好的的首层大堂堂、电梯厅厅、电梯前前室使用金金属轮毂的的手推车，大大堂及首层层电梯厅通通道应采用用夹板、纸纸板或石膏膏板等板材材覆盖保护护，电梯轿轿箱、电梯梯门套、入入户门及门门套应采用用夹板包裹裹，阳台铝铝合金门及及门下框应应有保护措措施。（8）

41、散体物料及及垃圾应采采用袋装搬搬运，严禁禁高空抛物物，施工污污水必须在在塑料桶内内静置沉淀淀后方可通通过地漏排排放，严禁禁直接向排排水管道、排排污（粪）管管道倾倒施施工污水。（9） 地面砖铺贴贴完成后应应立即采用用夹板、纸纸板或石膏膏板等板材材覆盖保护护，严禁在在铺好砖的的地面堆沙沙。（10） 木地板铺贴贴完成后应应立即用塑塑料薄膜或或彩条布覆覆盖，并在在四周用胶胶带固定。（11） 油漆施工和和焊接施工工应有防止止门套、铝铝合金门窗窗、木地板板、窗台石石地面砖、开开关面板、洁洁具、灯具具等的污染染措施。八. 配套施工主主要控制要点1. 施工插入点点（1） 靠近建筑物物的化粪池池、隔油池池等地下

42、构构筑物宜在在建筑物基基础（地下下室）的施施工过程中中插入，有有利于节省省工期和减减少投资。（2） 在工期紧张张的情况下下，应注意意路网施工工后，种植植土、大型型苗木运输输的需要。2. 工程部必须须组织各安安装施工单单位进行综综合管线平平衡现场交交底，并形形成书面记记录。3. 配套场地移移交园林施施工前，应应完成室外外给排水管管道和燃气气管道安装装及功能性性试验，完完成强弱电电套管敷设设，并办理理场地移交交手续，做做好地下管管线成品保保护交底工工作。九. 竣工验收及及交楼阶段段主要工作作要点详见工程程质量分户户验收制度度 第二部分 工程管理制制度及标准准汇编房地产开开发建设管管理考核制制度（恒

43、地司管管字20007第0633号，签发人人：蔡春萌萌，2007年6月22日）第一条 公司各相相关部门在在每月277日17:00前（22月份相应应提前至225日），将将下两个月月工作计划划经部门负负责人签字字后，报综综合计划部部，并在公公司计划例例会上予以以核定，否否则，扣罚罚相关部门门负责人1100元。第二条 新开发项项目在详规规批复一周周内，由建建筑设计院院牵头，主主管工程公公司领导主主持召开项项目开发建建设综合策策划方案审审查会，参参加人员为为建筑设计计院、工程程技术部、招招投标中心心、开发中中心、合同同管理部、营营销中心、物物业公司部部门负责人人。未按时时召开会议议的，扣罚罚设计中心心总

44、经理2200元。此综合策划划方案未审审定，不得得开工。否否则，扣罚罚工程部经经理2000元。编制的综合合策划方案案出现漏编编、错编的的，每项扣扣罚工程部部经理1000元。第三条 工程部必必须在每期期地下室、主主体工程、装装修及园林林工程开工工前，组织织召开由主主管工程的的公司领导导主持的，由建筑设计院、设计成本质量控制中心、工程技术部、招投标中心、预决算部、质量监督部参加的大规模图纸会审，否则，扣罚工程部经理100元。第四条 自行设计计图纸进行行施工图会会审时，单单位工程中中：建筑、结结构、园林林、装修专专业错误数数量各专业业不得超过过10处，其其它专业错错误数量各各专业不得得超过5处处。错误

45、数数量超过上上述数量1110处处的，每超超一处，扣扣罚设计师师月工资的的1%、校校对人月工工资的0.5%。错错误数量超超过上述数数量10处处以上的，每每超一处，扣扣罚设计师师月工资的的2%、校校对人月工工资的1%。施工图会审审后，未经经审批不得得变更。因因设计差错错确需变更更的，经审审批后，每每变更一次次，扣罚设设计师月工工资的0.6%、校校对人月工工资的0.3%，扣扣罚参加施施工图会审审的相关责责任部门工工程师月工工资的0.4%。而而应出设计计变更，未未出设计变变更的，工工程完工后后，造成严严重损失的的，每出现现一次，扣扣罚设计师师月工资的的10%、校校对人月工工资的5%。未经审审批下发设设

46、计变更的的，每单变变更扣罚设设计师10000元、校校对人5000元。第五条 建筑设计计院下发的的施工图纸纸必须经设设计成本质质量控制中中心总经理理审核、签签发，下发发未经审核核签发的设设计图纸，每每项扣罚设设计中心总总经理2000元。第六条 涉及总平平面、单体体外立面、单单体平面功功能调整、小小区管线及及小区园林林平面图纸纸的设计变变更下发前前，建筑设设计院应交交给开发中中心会签。已已销售部分分的设计变变更下发前前，建筑设设计院应交交给开发中中心及营销销中心会签签。未经会会签的设计计变更，不不得施工。未经会签下发设计变更的，扣罚设计中心总经理200元，实施未经会签的设计变更，扣罚工程部经理20

47、0元。第七条 在不影响响工程造价价、美观和和使用功能能的前提下下，图纸上上的错误和和明显不合合理之处，由由工程部经经理现场处处理解决。除除此之外的的设计问题题，工程部部传真至设设计中心，设设计中心按按以下要求求处理：传真时间起起24小时时内设计中中心必须有有明确的处处理意见传传真至现场场，每超一一小时，扣扣罚设计中中心总经理理15元。传真时间起起48小时时内设计中中心必须下下发变更图图纸或处理理意见，不不得影响现现场施工，每每影响施工工或下发每每超一小时时，扣罚设设计中心总总经理155元。传真时间起起7天内设设计中心必必须下发正正式变更图图到现场，每每延迟一天天，扣罚设设计中心总总经理155元。第八条 营