店铺选址调查的分析报告.doc

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1、店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。店铺选址调查报告第一步了解该地段家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其

2、消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。店铺选址调查报告第二步 人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加

3、便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。店铺选址调查报告第三步 客流量的统计*一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：1.各站上下车乘客人数历年来的变化。2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。*根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：1.居住人口集聚区。如新建小区

4、、居民居住集中区等。2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。4.体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。店铺选址调查报告第四步 分析消费者的购买力商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本 2000 个。经过汇总分析，这 2000 户居民中，人均收入在月千元左右的约占50， 500100

5、0 元的占 20，10001500 元的占 20，人均月收入 500 元以下的10；人均月收入 2000 元以上的约占 10。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 店铺选址调查和评估方法(1)商圈的调查商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的

6、结果。商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的 55一 70。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的 15一 25。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来。有效商圈范围的调查对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、

7、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉雷利提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则( 定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客

8、具有同等吸引力的两家商店位置上。雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则 A 城镇的商圈范围为 15 公里，B 城镇的商圈范围为 5 公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批

9、购买，商圈范围可达到 50 公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到 15-20 公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为 5 公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为 13 公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有 500米左右。商圈的顾客群调查商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是：a指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。b将几个时段内测定的流动人口数平均，得到每

10、小时平均人数。c预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一个顾客的购买金额。d预估入店率，即流动人口中进入店铺的人数比例。住户测定的方法是：（a）按商圈范围分层测定住户效。当前资料可从居民住宅区的居委会获得，未来资料可从政府有关部门获得。（b）根据远近距离估计入店串，第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低。（c）客单价预估则与入店率成反比，距离近、常上门的顾客，其购买单价通常不会太高，而距离远、上门次数少的顾客，其购买的单价通常较高。住户的情况调查是耗时最大的调查项目，而且了解的越详细越好。有关资料的收集可借助问卷调查表，调查表可通过 4 条渠道发送：委托专业人员上门分送；与居委会合作分送；与学

11、校合作，通过中小学生送达到家庭；邮寄或直接送人住宅区的信箱内。无论采取何种方式，都必须有必要的诱导，如重要性说明，赠送小礼品，按问卷编号开奖等等。店址调查及其评估方法商圈内的竞争店调查在作商圈内竞争店调查时，必须考虑到下列因素：现有同种业态店铺的数量，规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能处于商店过少、过多或饱和的情况。过小的商圈内只有很少的商店，提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务，以至每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈内的商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明，一个商圈所能支持的商店不可能超过一个

12、固定数量，饱和指数可由下式求得：C*REIRS=-RF式中：IRS某商圈的零售饱和指数RE某商圈内消费者人均消费支出C某商圈内的顾客数RF某商圈内的商店数目例有三个地区，它们的顾客与商店情况如表 31 所示：表80000*10IRSA=-=32(元/平方米 )2500050000*15IRSB=-=25(元/平方米)3000030000*20IRSc=-=60(元 /平方米)10000若考虑到近期开业的经营同类商品的商店面积，则80000*10IRSA=-=24.24(元)25000+800050000*15IRSB=-=20.83(元)30000+600030000*20IRSc=-=35.

13、29(元)10000+7000一般来说，应选择饱和指数较高的商圈开店。因为饱和指数越大，这意味着改善圈内的饱和度越低；饱和指数越小，商圈的饱和度越高。开业后营业额估算营业额的估算应考虑：商圈内常住居民的购买量；商圈范围内企事业单位的购买量；流动顾客群的购买量；超级市场在商圈范围内的市场占有率等。对于商圈内常住居民的营业额估计，可采用下式：住户营业额估计；户数*人店率*客单价则：第一商圈：80*45%*50=1800( 元)第二商圈：350*25%*58=5075(元)第三商圈：600*10%*70=4200(元)住户总营业额：1800+5075+4200=11075( 元)对于商圈内流动人口的

14、营业额估计，可采用下式：流动人口营业额估计(元时) ；每小时平均人数*客单价*入店率将不同年龄层加总的预估营业额(元时) 乘上一个“常数”，即为每日流动客的营业额。便利店该常数值可设为 20，而超市则可根据营业时间的长短来确定，如营业时间为 12 小时，则常数可设为 10，原因是每天都会有一段离峰时间，扣除离峰时间，才比较接近事实，举例如表 32 所示。表 12营业额预估合计：245090 元时 X20=49018(元日 )则总营业额为：11075+49018=60093(元日)合适的卖场面积确定连锁超市一般对某种业态的店铺都定有卖场面积标准及卖场结构标准。这一方面是为了树立统一的企业形象；另

15、一方面也是为了使商品的平面布置、立体陈列、设备安置等店铺设计项目套用标准化的模式，以降低设计费用；也是为了使各连锁店的商品结构的基本一致性而使采购成本和流动资金降低。所以，要实现经营的标准化，首先必须做到卖场面积及结构的标准化。但是，由于完全标准化的店铺往往难以找到，所以对于不同业态的店铺可以设定一个范围，各公司在选址时，可根据预估的营业额指标，做一相应调整。例假定目前国内中小型超市平均每天每平方米销售额为 90 元，则超市的卖场面积为60093 90：667 720(平方米) 。一般来说，卖场与后场(仓库和办公室等) 的比例为 8：2，则这家超市的总的营业面积为 667 7008 ：834

16、63(平方米) ，后场面积为 16693 平方米。另外，企业还可根据预选地址周围环境(包括道路交通条件等) 的实际变化，对店铺面积做一相应调整，以使其更接近于实际情况。投资收益调查通过商圈调查可以估算店铺的营业额，但该店铺是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。这项评估要注意长远性的考虑，如 10 年以上。开店投资预估。开店投资主要包括：a设备，如冷冻、冷藏设备、空调设备、收银机系统、水电设备、车辆、后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。b工程，如内外招牌、空调工程、水电工程、冷冻、冷藏工程、保安工程等。c包装材料，如营业性和保沽性消耗晶等。d设计费用，对连锁公司来说，这

17、笔费用可大大节约。连锁公司总部应事先确定设备及工程投资项目、供应厂商、数量及金额。经营费用预估。经营费甩可分为固定费用与变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；变动费用是指随商品销售额的变化 96 变化韵费用, 如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。上述各项费用究竟要控制在多少之内，无统一的标准，但最基本的前提是：毛利率要大于费用率。同时要注意以下各项：贷损控制在 04以店员薪资总额不得超过总费用的一半；人事费用与销售额的比钶须小于 7；总费用与销售额的比例便利店要在 18以内(以 25的毛利率为基础)

18、 ，超市要在 12以内(以 17的毛利率为基础)；总费用与总利润之比要维持在 80之内；固定费用占总费用的比例应为 85以上。店址调查及其评估方法损益平衡点分析。损益平衡点是指店铺收益与支出相等时的营业额，超过此点，店铺即有盈利，低于此点即表示亏损。a损益的计算方法如下：实际攒益税前损益分担总部费用税前损益销售毛利变动费用固定费用销售毛利营业收人销售成本b损益平衡点的计算方法如下：固定费用损益平衡点销售额：-毛利率-变动费用率c经营安全率的计算方法如下损益平衡点销售额经营安全率=(1-)X100预期销售额这一比例是衡量店铺经营状况的重要指标，一般测定的标准为：安全率在 30%以上为优秀店；20

19、一 30%为优良店；1020为一般店；10% 以下为不良店。(2)店址调查的评估方法店址在进行了立地调查，对某些指标进行了估算后，还不能确定是否适合开店，只有对这些指标进行评估后，才能做出决定。本节只给出两种基本的方法，以供读者参考。比较法即将本店的各种条件与销售业绩良好的商店比较，看看其优于本店的条件有哪些，劣于本店的条件有哪些。这样，企业就可以了解本店铺在同类市场上的地位以及不足之处。通过逐步改善，提高企业在市场上的竞争地位.市场占有率法对于任何一个店铺来说，都有一个损益平衡点销售额的估计若此销售额所要求的商圈必要市场占有率比较低，则风险不高；反之，要求的市场占有率越高，风险越高。假设预选

20、地的商圈规模为 100 万，只要销售额达 30 万即可达损益平衡点，即 30的商圈占有率，风险便不高。若销售额需达 70 万元才可达损益平衡点，而 70的商圈占有率是非常高难度的指标，万一有任何失误，极易蒙受损失。因而，在该地开店的风险就过高。一般来说，某店铺的必要市场占有率越低越好。某店铺的必要市插占有率；损益平衡点销售额市场规模市场规模：商圈内户数*每户支出连锁便利店的选址调查一、调查背景安徽百大合家福连锁超市股份有限公司是由合肥百货大楼集团股份有限公司投资控股的大型综合超市连锁企业，是百大集团调整商业经营格局，发展新型零售业态重要战略举措下诞生的。公司于 2000 年 5 月成立以来，依

21、托合肥百货大楼集团的品牌、人才、信誉和资金优势，在集团公司连锁化、规模化、集约化和多角融合的战略引导下，不断致力于大型综合超市、标准超市、社区超市的发展，取得了良好的信誉和经营绩, 销售额、利税总额等各项经营指标均名列全省超市业前列。在合肥大小超市遍地开花的大环境下，合家福将新一轮的目标群体定位在了社区，力求为消费者提供更实惠的便利。二、调查目的1.选择合适开社区便利店的地域2.详细了解目标区域的消费概况以及竞争者情况，为门店选址提供正确依据。三、调查对象及抽样根据第二手资料及初步消费分析，加上专业人员的实地考察，选定某小区居民为调查对象。由于家庭经济背景的差异，小区居民收支也会有差别，从而导

22、致消费购买习惯的差异性。为了准确快速的得出调查结果，此次调查决定采用随机抽样法。四、调查内容:1.哪些地域适合开便利店2.目标区域的周边环境3.消费者收入调查4.竞争者调查五、调查方法实地考察、现场问卷调查六、样本量：5000 份 七、调查执行控制:1.资料收集分析：通过查询、交换、购买、索取、委托情报网收集等方法获取相关二手资料，注意资料来源并对其进行效度评估，筛选有用信息。2.实地考察：对第一步得出的几个区域进行考察，包括消费潜力、周边环境及竞争者。3.对目标区域进行消费者情况调查要求：立地条件：（1）坐落于“生活道路” 所谓“牛活道路” 是指商店所处的道路不是一条单纯的交通道路，周围应该

23、有定的住家和单位。这样可以保证有一定数量的固定顾客。 （2）紧挨车站 这里的车站主要指地铁车站。或者多部公文车汇集、客流量大的公共汽车车站。紧挨车站可以为商店带来较多的流动顾客。 （3）商圈内有足量的生活人口 一般情况下商圈内应保证有 3000 人以上的生活人口存在(徒步 57 分钟之内) 、这样才能有利于发挥便利店的便利功能。 （4）靠近集聚人的场所 能集聚人的场所主要指政府机构、影剧场、警署、医院、学校、游览地等。它们可以为商店带来大量的客流。 （5）附近有办公楼街 有办公楼存在就有客流存在，办公楼内的客流又是以购买力水平比较高的白领为主，他们对便利店往往具有比较旺盛的即时需求。 （6）附

24、近有单身宿舍或单身公寓 单身宿舍或单身公寓里的居住者对便利的追求特别明显，这就为便利店的销售带来了极大的机会。 （7）房租应在一天的销售额以下 便利店的运转必须建立在低成本的基础之上，房租太高将阻碍便利店的规模扩张。适宜的月房租最好控制在一天的营业额之内。 （8）竞争者较少 商圈内应尽量没有竞争者、因为有了竞争对手将使商店的顾客分流，从而影响到经济效益。 不适合便利店发展的因素：（1）商圈内人口极少 （2）车流的动线很少 车流的动线指车辆行走时的移动路线。如商店所在的位置车流的动线很少，则意味着商店的流动顾客会受影响。 （3）地下店铺 设在地厂室的便利店由于不能充分发挥便利店的特殊功能，因此客流会受到影响。主要缺点是：顾客进出不方便； 店铺位置不醒目而难以招徕流动顾客。（4）要登楼梯的店铺 和前者一样、要登楼梯进入商店，会给顾客带来不方便，从而违背了便利店主要提供方便的原则。 （5）不能设店招与灯箱的店铺 商店由于受到环境条件的制约不能设立店招或灯箱，意味着商店的醒目与一目了然会大打折扣，而便利店的醒目与一目了然是保证客流的重要手段。