企业会计准则第3号-投资性房地产.ppt

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1、企业会计准则第企业会计准则第3 3号号投资性房地产投资性房地产 财政部会计司制度一处 冯卫东 2006年11月企业会计准则-投资性房产一、投资性房地产定义及特征一、投资性房地产定义及特征二、投资性房地产范围二、投资性房地产范围三、投资性房地产确认和初始计量三、投资性房地产确认和初始计量四、投资性房地产后续计量四、投资性房地产后续计量五、投资性房地产转换与处置五、投资性房地产转换与处置六、投资性房地产列示与披露六、投资性房地产列示与披露企业会计准则-投资性房产一一.投资性房地产定义及特征投资性房地产定义及特征 1.1.定义定义 投资性房地产投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值是指为赚取租金或资

2、本增值,或或者两者兼有而持有的房地产者两者兼有而持有的房地产 2.2.特征特征 目的是为赚取租金或资本增值目的是为赚取租金或资本增值,或两或两者兼有者兼有;载体是房屋载体是房屋 建筑物建筑物 土地使用权土地使用权;能够单独计量和出售能够单独计量和出售 转让转让企业会计准则-投资性房产二二.投资性房地产范围投资性房地产范围 1.1.下列项目下列项目,属于投资性房地产属于投资性房地产 已出租的建筑物已出租的建筑物 已出租的土地使用权已出租的土地使用权n已出租的建筑物已出租的建筑物 土地使用权租赁期届满土地使用权租赁期届满,因暂时空置但继续用于出因暂时空置但继续用于出租的租的,仍作为投资性房地产仍作

3、为投资性房地产 持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权n闲置土地不属于闲置土地不属于企业会计准则-投资性房产二二.投资性房地产范围投资性房地产范围(续续)2.2.下列项目下列项目,不属于投资性房地产不属于投资性房地产 自用房地产自用房地产,适用适用 n出租给本企业职工居住的宿舍出租给本企业职工居住的宿舍 作为存货的房地产作为存货的房地产,适用适用 销售收入适用销售收入适用 企业代建的房地产企业代建的房地产,收入和费用的确认和计量适用收入和费用的确认和计量适用 其他情形其他情形,如如:用途不明确用途不明确企业会计准则-投资性房产二二.投资性房地产范围投资性房地产范围(续

4、续)3.3.下列房地产下列房地产,是否属于投资性房地产是否属于投资性房地产,视具体情况判断视具体情况判断 部分自用部分自用(用于生产商品用于生产商品 提供劳务提供劳务 经营管理场所经营管理场所),),部分用出租或部分用出租或资本增值资本增值.如用于出租或资本增值的部分能够单独计量和出售的如用于出租或资本增值的部分能够单独计量和出售的,则确则确认为投资性房地产认为投资性房地产;否则不可否则不可.企业拥有并自行经营的旅馆饭店企业拥有并自行经营的旅馆饭店,不属于投资性房地产不属于投资性房地产企业会计准则-投资性房产 二二.投资性房地产范围投资性房地产范围(续续)3.3.下列房地产下列房地产,是否属于

5、投资性房地产是否属于投资性房地产,视具体情况判断视具体情况判断(续续)企业将建筑物企业将建筑物(如办公楼如办公楼)出租出租,并按出租协议向承租人提供物业并按出租协议向承租人提供物业(如维如维修修 保安保安)等其他服务等其他服务,如提供的其他服务在整个协议中不重大的如提供的其他服务在整个协议中不重大的,可以可以将其确认为投资性房地产将其确认为投资性房地产;如其他服务在整个协议中是重大的如其他服务在整个协议中是重大的,则应视则应视其为企业的经营场所其为企业的经营场所,应当确认为自用房地产应当确认为自用房地产企业会计准则-投资性房产二二.投资性房地产范围投资性房地产范围(续续)3.3.下列房地产下列

6、房地产,是否属于投资性房地产是否属于投资性房地产,视具体情况判断视具体情况判断(续续)关联企业之间租赁房地产关联企业之间租赁房地产,出租方应将出租的房地产确出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产认为投资性房地产.但在编制合并财务报表时但在编制合并财务报表时,应将其作为应将其作为企业集团的自用房地产企业集团的自用房地产n 例如例如:母公司以经营租赁方式出租给子公司一房地产母公司以经营租赁方式出租给子公司一房地产,应应当作为母公司的投资性房地产当作为母公司的投资性房地产,但在编制合并财务报表时但在编制合并财务报表时,作为企业集团的自用房地产作为企业集团的自用房地产企业会计准则-投资性房产房地产是

7、在正常经营活动中持有待售的吗?是自用房地产吗?该房地产处于建造或开发中吗?该房地产是投资性房地产应用企业会计准则第1号存货应用企业会计准则第4号固定资产和第6号无形资产应用企业会计准则第15号建造合同是是是否否否企业会计准则-投资性房产三三.投资性房地产确认和初始计量投资性房地产确认和初始计量 1.1.投资性房地产确认条件投资性房地产确认条件 经济利益很可能流入企业经济利益很可能流入企业 成本能够可靠计量成本能够可靠计量 2.2.初始计量初始计量 按成本进行初始计量按成本进行初始计量 外购外购自建自建其他方式其他方式,如非货币性资产交换如非货币性资产交换企业会计准则-投资性房产四四.投资性房地

8、产后续计量投资性房地产后续计量 (一一)后续计量原则后续计量原则 1.1.通常应当采用成本模式进行后续计量通常应当采用成本模式进行后续计量 2.2.只有符合规定条件的只有符合规定条件的,可以采用公允价值模式进行后续可以采用公允价值模式进行后续计量计量 3.3.计量模式一经确定计量模式一经确定,不得随意变更不得随意变更 且只能采用一种且只能采用一种 (1)(1)成本模式转为公允价值模式的成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变应当作为会计政策变更更,将转换时公允价值与账面价值的差额将转换时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收调整期初留存收益益(未分配利润未分配利润)(2)(2)已采用公

9、允价值模式的已采用公允价值模式的,不得转为成本模式不得转为成本模式企业会计准则-投资性房产 四四.投资性房地产后续计量投资性房地产后续计量(续续)(二二)采用成本模式后续计量采用成本模式后续计量 1.1.成本模式下成本模式下,应对投资性房地产计提折旧或摊销应对投资性房地产计提折旧或摊销.计提折旧或摊销适计提折旧或摊销适用用 准则准则.2.2.如存在减值迹象如存在减值迹象,应按应按 准则进行减值测试准则进行减值测试,并计提相应减并计提相应减值准备值准备企业会计准则-投资性房产四四.投资性房地产后续计量投资性房地产后续计量(续续)(三三)采用公允价值模式后续计量采用公允价值模式后续计量 1.1.前

10、提条件前提条件 有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的的,才可以对投资性房地产采用公允价值计量才可以对投资性房地产采用公允价值计量 2.2.采作公允价值模式必须同时满足的条件采作公允价值模式必须同时满足的条件 房地产所在地存在活跃的房地产交易市场房地产所在地存在活跃的房地产交易市场 房地产交易市场上有同类或类似房地产的市场价格及房地产交易市场上有同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息其他相关信息,从而能对其公允价值作出合理的估计从而能对其公允价值作出合理的估计企业会计准则-投资性房产四四.投资性房地产后续计量投资性房地产后续计量

11、(续续)(三三)采用公允价值模式后续计量采用公允价值模式后续计量(续续)3.3.公允价值模式下的会计处理公允价值模式下的会计处理 不计提折旧或摊销不计提折旧或摊销,以资产负债表日的公允价值为基础以资产负债表日的公允价值为基础,公公允价值与原账面价值的差额计入当期损益允价值与原账面价值的差额计入当期损益n例如例如:如资产负债表日房地产市价上涨如资产负债表日房地产市价上涨,高于账面价值高于账面价值 借借:投资性房地产投资性房地产(公允价值变动公允价值变动)贷贷:公允价值变动损益公允价值变动损益 如下跌如下跌,则作相反分录则作相反分录企业会计准则-投资性房产四四.投资性房地产后续计量投资性房地产后续

12、计量(续续)投资性房地产对投资性房地产选择哪种模式？应用企业会计准则第4号固定资产和第6号无形资产进行后续计量和披露应用企业会计准则第3号投资性房地产进行后续计量和披露成本模式符合规定条件时,可采用公允价值模式企业会计准则-投资性房产五五.投资性房地产转换与处置投资性房地产转换与处置 (一一)投资性房地产转换条件及转换日的确定投资性房地产转换条件及转换日的确定 1.1.投资性房地产开始自用投资性房地产开始自用,其转换日为房地产达到自用状态其转换日为房地产达到自用状态 企业开始企业开始将房地产用于生产商品将房地产用于生产商品 提供劳务或者经营管理的日期提供劳务或者经营管理的日期 2.2.作为存货

13、的房地产，改为出租作为存货的房地产，改为出租,其转换日为租赁期开始日其转换日为租赁期开始日 3.3.自用建筑物停止自用，改为出租自用建筑物停止自用，改为出租,其转换日为租赁期开始日其转换日为租赁期开始日 4.4.自用土地使用权停止自用，改为出租自用土地使用权停止自用，改为出租,其转换日为租赁期开始日其转换日为租赁期开始日 5.5.自用土地使用权停止自用，改为资本增值自用土地使用权停止自用，改为资本增值,其转换日为已停止将该其转换日为已停止将该项土地使用权用于生产商品项土地使用权用于生产商品 提供服务或经营管理提供服务或经营管理,且该土地使用权能够且该土地使用权能够单独计量和转让的日期单独计量和

14、转让的日期企业会计准则-投资性房产五五.投资性房地产转换与处置（续）投资性房地产转换与处置（续）(二二)投资性房地产转换的会计处量投资性房地产转换的会计处量 1.1.成本模式成本模式,均以账面价值入账均以账面价值入账,即以转换前的账面价值作即以转换前的账面价值作为转换后的入账价值为转换后的入账价值 2.2.公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产-投资性转自用投资性转自用 以转换日公允价值以转换日公允价值,作为自用房地产的账面价值作为自用房地产的账面价值,公允价公允价值与其账面价值的差额值与其账面价值的差额,-,-计入当期损益计入当期损益-公

15、允价值变动公允价值变动损益损益 企业会计准则-投资性房产五五.投资性房地产转换与处置（续）投资性房地产转换与处置（续）(二二)投资性房地产转换的会计处量投资性房地产转换的会计处量(续续)3.3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产-自用转投资性 (1)(1)投资性房地产按照转换日的公允价值计量投资性房地产按照转换日的公允价值计量 (2)(2)转换日的公允价值小于原账面价值的转换日的公允价值小于原账面价值的,其差额作为营业外支出其差额作为营业外支出,计入计入当期损益当期损益 (3)(3)转换日的公允价值大于原账面价值的转

16、换日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积其差额作为资本公积(其他资其他资本公积本公积),),计入所有者权益计入所有者权益 (4)(4)在处置该项投资性房地产时在处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入当原计入所有者权益的部分应当转入当期损益期损益企业会计准则-投资性房产五五.投资性房地产转换与处置（续）投资性房地产转换与处置（续）(三三)投资性房地产处置投资性房地产处置 出售出售 转让转让 报废投资性房地产或者发生投资性房报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损地产毁损,将处置收入扣除其账面价值和相关税费后将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益的金额计入

17、当期损益企业会计准则-投资性房产 六六.投资性房地产列示与披露投资性房地产列示与披露 (一一)列示列示 投资性房地产投资性房地产(二二)披露披露 1.1.种类、金额和计量模式种类、金额和计量模式 2.2.折旧或摊销、减值准备计提（成本模式）折旧或摊销、减值准备计提（成本模式）3.3.公允价值确定依据、方法、变动对损益的影响公允价值确定依据、方法、变动对损益的影响 4.4.转换情况、理由、对损益或所有者权益的影响转换情况、理由、对损益或所有者权益的影响 5.5.当期处置的投资性房地产及其对损益的影响当期处置的投资性房地产及其对损益的影响 企业会计准则-投资性房产 提问与讨论企业会计准则-投资性房产 敬请批评指正 谢 谢！