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1、物权法物权法综述l物权法体现了宪法精神。它体现了对不同物权主体实行平等保护的原则，既尊重了国有财产，也保障着城市富裕人群和农村贫困人口的利益，有利于构建社会主义和谐社会。立法意义11/20/20222上海市华诚律师事务所物权法综述l市场经济是法制经济。l需要完备的法律体系，民法是组成部分。l物权法是民法的组成部分。l民法通则、担保法、土地法、物业管理条例 等均有物权的内容规定。l现实问题：农民集体土地征收，城市房屋动迁，物业小区道路 场地车库车位归属，不动产相邻关系，住宅建设用 地使用权年限等。立法背景11/20/20223上海市华诚律师事务所物权法基本内容l物权：权利人依法对特定的物享有的支

2、配和排他权利。物权法第2条l特点：绝对权：以不特定人为义务主体民事权利。法定性：种类，设立，变动方式法定。支配内容：占有、使用、收益或处分。基本概念与特点11/20/20224上海市华诚律师事务所物权法基本内容l物权法 1、广义的物权法，是指以人对物的支配关系为内容的法规范的总称（担 保法、土地管理法、房地产法、森林法、草原法、渔业法、矿产资源 法、水法、文物保护法等）。2、狭义的物权法，则是指专门以人对物的支配关系为内容的法规范，即 民法典中的物权编。3、在我国，原指民法通则第五章第一节财产所有权和与财产所 有权有关的财产权，现指物权法。基本概念与特点11/20/20225上海市华诚律师事务

3、所物权法基本内容l物权法在我国法律体系中的地位基本概念与特点法 律宪 法行政法刑 法民商法诉讼法民 法商 法物权法债权法婚姻家庭法继承法知识产权法社会保障法人格权法11/20/20226上海市华诚律师事务所物权法基本内容 物权法共247条，分为五编：l总则：138条。l所有权：39116条。l用益物权：117169条。l担保物权：170240条。l占有：241245条。物权法体例11/20/20227上海市华诚律师事务所物权法基本内容l不动产：登记 第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登 记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第14条：不动产物权的设立、变更、

4、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自 记载于不动产登记簿时发生效力。第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法 律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记 的，不影响合同效力。物权设立、变更、转让、消灭11/20/20228上海市华诚律师事务所物权法基本内容物权设立、变更、转让、消灭买卖合同房屋过户登记债权行为物权行为11/20/20229上海市华诚律师事务所物权法基本内容l动产：交付 第23条：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的 除外。动产的登记采取的是登记对抗模式。第24条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转

5、让和消灭，未 经登记，不得对抗善意第三人。物权设立、变更、转让、消灭11/20/202210上海市华诚律师事务所物权法基本内容l异议登记 第19条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动 产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当 予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构 予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登 记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。作用：与申请查封的功能类似，都是把房子固定在现状，不允许争议的双方把房子处分，把

6、它 卖掉或者抵押。只要利害关系人都可以申请异议登记，为保护个人权利增加了更加便利 的渠道。异议登记和预告登记11/20/202211上海市华诚律师事务所物权法基本内容l案例：王阿姨育有一子一女，女儿长期居住在外地。王阿姨去世后，留下一套以其为权利人的二室户，其子借机将该房屋过户至自己名下，王阿姨的女儿回沪处理丧事时发现该行为后，即向房地产登记中心申请异议登记，并提供了相应的证明。房地产登记中心在王阿姨儿子没有提出任何证明的情况下，依法对该房屋权利人进行了更正。异议登记和预告登记11/20/202212上海市华诚律师事务所物权法基本内容l预告登记 第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的

7、协议，为保障将来实现物 权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登 记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申 请登记的，预告登记失效。作用：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不 动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可 以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售 或者进行抵押，有效抑制房屋买卖中“一女二嫁”的欺诈现象。异议登记和预告登记11/20/202213上海市华诚律师事务所物权法基本内容l案例：甲购买某开发商的房屋，双方

8、签订了房屋预售合同，约定一年后交房。甲缴纳两万元定金，后来房价上涨较快，开发商又将此房以高价卖给了乙，办理过户手续。请问：谁能取得房屋所有权？乙（物权大于债权）。有何法律对策？预告登记。异议登记和预告登记11/20/202214上海市华诚律师事务所物权法基本内容 第28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收 决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律 文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第29条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时 发生效力。第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。物权的其他获得11/

9、20/202215上海市华诚律师事务所物权法基本内容l案例：1、A公司因破产，其所有的办公房被法院拍卖。B公司经过合法程序拍得该房屋后，由法院出具裁定书，将该房屋过户给B公司，虽然B公司尚未办理该房屋产权登记，但其自裁定书生效之日起已经取得该房屋所有权。2、老王与其子小王共同居住在一房屋内，该房屋权利人是老王。老王去世后，小王并未办理房屋产权变更手续，房产证上依然是老王的名字，但实际上该房屋已经由小王继承，属于小王所有。（小王可以一直不办理过户手续，但如果欲将该房屋出售，则必须办理从老王到小王之间的过户手续后才能进行）。3、某厂在其获得使用的土地上建造平房，某栋房屋刚刚结构封顶，就被一失控的卡

10、车撞塌，该房屋虽然尚未经过登记，但某厂仍然有权向卡车司机和卡车所有人主张损失。物权的其他获得11/20/202216上海市华诚律师事务所物权法基本内容物权的种类物 权所有权：占有、使用、处分、收益他物权用益物权担保物权：抵押权、质权和留置权 土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权 11/20/202217上海市华诚律师事务所物权法基本内容l国家所有权：矿藏、水流、海域、无线电频谱、国防 资产、土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂 、文物、铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道。l集体所有权：土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、建筑物、生产设施、农田水利设施、教育科学文化卫生体育设施，其他。l

11、私人所有权：收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料、合法储蓄、投资、收益。物权的种类所有权：对自己的物，占有使用受益处分权利所有权：对自己的物，占有使用受益处分权利11/20/202218上海市华诚律师事务所物权法基本内容l专有权：l共有权：按份共有：按照份额享有 共同共有：家庭财产，遗产，夫妻财产 区别：处分方式不同：2/3；全体 前提不同：合同；亲属关系 管理费用：按照份额；共同 对外债权债务：按照份额；共同所有权：对自己的物，占有使用受益处分权利所有权：对自己的物，占有使用受益处分权利物权的种类11/20/202219上海市华诚律师事务所物权法基本内容l案例：王和张是夫妻，家里养的狗咬伤

12、邻居李，必须赔偿医疗费3000元。那么李问王要医疗费，还是问张要？共同债务。王和张是好朋友，各自出了一半钱养了一只狗，咬伤邻居李，必须赔偿医疗费3000元。那么李问王要医疗费，还是问张要？按份债务。所有权：对自己的物，占有使用受益处分权利所有权：对自己的物，占有使用受益处分权利物权的种类11/20/202220上海市华诚律师事务所物权法基本内容l区分所有权：业主对其建筑物的住宅，经营性用房专有部分所有权对专有部门以外共有部分 享有共有和共同管理权利（第6章）。1、小区道路归属业主共有。2、小区绿地业主共有明示属于个人除外。3、公共场所、公用设施、物业用房归业主共有。4、车位车库：首先满足业主需

13、要。规划停放归属可以通过出售附赠出租方式。占有业主共有的道路停放车位属于业主共有。5、筹集和使用维修资金：改建重建建筑物或附属设施：2/3以上业主，占人数2/3以上业主 其他：过半数业主，专有部分占建筑总面积过半数业主。所有权：对自己的物，占有使用受益处分权利所有权：对自己的物，占有使用受益处分权利物权的种类11/20/202221上海市华诚律师事务所物权法基本内容l物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。l业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，

14、物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”l关于业主的投票权，物权法不再强调业主大会的形式，原由业主大会决定的事项改由业主共同决定，其意义在于无论小区成立业主大会与否，业主均可投票表决小区的公共事务。l有利害关系的业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。这一规定可从一定意义上纠正“物业公司有执法权”的错误认识，为业主之间、业委会、业主大会解决此类问题提供了法律依据。关于业主关于业主物权的种类11/20/202222上海市华诚律师事务所物权法基本内容l据2008年7月26日新闻晨报，房地部门通过在商品房小区、售后房小区试点，形成了业主大会议事规则、临时管理规约

15、、管理规约、维修资金使用规约示范文本。购房目的多元化和业主身份的国际化，使住宅小区组建或召开业主大会遭遇表决票“送达”困挠。一些小区因很多业主长期居住在外省市甚至国外，小区业主大会组建或召开会议往往因无法联系到相关业主而长期搁浅。针对这一问题，为促进业主大会会议有效召开，选票表决票送达增加了“按照业主提供的联系地址、通讯方式发送和投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内”并附相关证明和公告的方式，只要合乎上述规则，业主大会照样能够召开。小区里遇到重大问题需要召开业主大会会议集体研究决定，却往往因为这样或那样的原因导致会议无法正常召开。由此而引发的业主与业委会、业主与业主之间的矛盾和问题日积月累

16、。业主大会会议召开难逐渐成为小区业主难以解除的“群众心结”。针对部分业主委员会主任、副主任因故不能召开会议致使业委会工作无法正常开展的情况，增加了三分之一委员联合召集会议的新型会议召集方式。关于业主关于业主物权的种类11/20/202223上海市华诚律师事务所物权法基本内容关于业主关于业主物权的种类业主大会 业主委员会业 主停止侵害 消除危险 排除妨害 赔偿损失侵权行为提起诉讼对侵权决定 提起诉讼诉讼主体？法律未明确规定，上海有相关判例可以作为诉讼主体11/20/202224上海市华诚律师事务所物权法基本内容l物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对

17、现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。l对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，根据法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。关于车位关于车位物权的种类11/20/202225上海市华诚律师事务所物权法基本内容l业主、业委

18、会可以成为制止群租问题的主体。按照物权法的规定，业主大会、业委会对任意弃置垃圾等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。l据2008年7月26日新闻晨报，房地部门通过在商品房小区、售后房小区试点，形成了业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约、维修资金使用规约示范文本，新的管理规约第五条规定，居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。不得擅自改变房屋原设计功能和布局，不得对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。该管理规约一旦获得业主大会通过，那么该小区业主

19、转让或者出租物业时，须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。关于群租关于群租物权的种类11/20/202226上海市华诚律师事务所物权法基本内容l业主有权委托并更换物业服务企业管理建筑物及附属设施，并有权对此进行监督。l物业公司是业主请来为小区服务的“管家”，但不少物业公司有“趾高气扬”的架势，物权法改“物业管理”为“物业服务”，再次明确了双方的合理关系。虽然“物业管理”已成为习惯用语而被许多人所接受，修改后的“物业服务”才是更准确的表述。“管理”更多体现的是物业企业与房屋、设施、场地等“人与物”的关系

20、，而“服务”才能真正体现“人与人”的关系。物权法将物业管理企业定性为物业服务企业，不是“不要管理，只要服务”，而是更加强调物业服务的作用。关于物业关于物业物权的种类11/20/202227上海市华诚律师事务所物权法基本内容l善意取得：无权处分他人的动产的人，将其占有动产非法交付买受人，买受人取 得动产时出于善意，即取得动产所有权。条件：1、转让人合法占有 2、转让人无权处分 3、受让人善意 4、合理价格转让 5、转让为动产 注明：物权法中第106条规定：可以是不动产，且无合法占有前提条件。另外关于 盗赃遗失物有偿返还如通过拍卖或公开市场购买取得。所有权特别规定物权的种类11/20/202228

21、上海市华诚律师事务所物权法基本内容l案例：王从张借录音机，卖给李。李支付3000元购买。张是否有权从李要回录音机？无权。l不动产善意取得的情形：夫妻共有房屋登记在一方名下的，该登记者将该房屋出售，可能会形成买者善意取得的情形。所有权特别规定物权的种类11/20/202229上海市华诚律师事务所物权法基本内容l征收征用和补偿规定：第42条：为了公共利益的需要，按照法律规定的权限和程序可以征收集体所有 的土地、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不 动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人 住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。第44条：因抢险救灾紧急需要，可以依

22、据法律规定的程序和权限现征用单 位个人的不动产或动产，毁损灭失的应当给予补偿。例：汶川大地震征用帐篷、食物等。但是”公共利益“无明确定义和范围（借公共利益之名行敛财之实）。所有权特别规定物权的种类11/20/202230上海市华诚律师事务所物权法基本内容l土地承包经营权：土地经营承包权人对依法承包经营的耕地、林地、草 地依法占有、使用和收益权利。l建设用地使用权：依法对国家所有的土地占有、使用、收益的权利。（70年，变为自动续期）l宅基地使用权：依法对集体所有的土地占有、使用、收益的权利。l地役权：按照合同约定，利用他人的不动产，提高自己不动产效益权利。l采矿权、取水权、探矿权、养殖捕捞权。用

23、益物权：对他人的动产或不动产依法占有、使用和收益权利物权的种类11/20/202231上海市华诚律师事务所物权法基本内容l抵押权：不转移占有，将财产抵押给债权人，优先受偿权利。1、建筑物（包括正在建立），土地附着物，建设用地使用权，土地承包经 营权登记时抵押权成立。2、交通运输工具、船舶、航空器合同生效时成立，但未登记不得对抗 第三人。3、土地所有权，集体土地使用权，公益为目的事业单位社会团体教育设施 医疗卫生设施，不得抵押。4、设立抵押权应当采用书面合同。5、不得约定到期抵押财产归债权人。担保物权：以确保债务为目的，在债务人不履行到期债务或发生当事人实现担保物权的情形，依法享有财产优先受偿权

24、利物权的种类11/20/202232上海市华诚律师事务所物权法基本内容l质权：动产转移占有出质给债权人的担保物权。应当订立书面合同，转移交付时成立。权利质权：汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单 交付权利凭证成立；无凭证，登记成立 可转让基金、股权、知识产权财产权、应收帐款 登记成立担保物权：以确保债务为目的，在债务人不履行到期债务或发生当事人实现担保物权的情形，依法享有财产优先受偿权利物权的种类11/20/202233上海市华诚律师事务所物权法基本内容l留置权：不履行到期债务，债权人可以留置合法占有的债务人动产，并有权就该动产优先受偿。特点：留置动产与债权同一法律关系；留置财产相当于债

25、务金额；留 置优先抵押和质权。担保物权：以确保债务为目的，在债务人不履行到期债务或发生当事人实现担保物权的情形，依法享有财产优先受偿权利物权的种类11/20/202234上海市华诚律师事务所物权法基本内容l案例：甲借乙钱50000元，用车做抵押。甲的私家车出了问题，送到汽车修理厂进行修理。半个月后，汽车修理完毕，需要甲支付5000元修理费。在约定的支付修理费期限届满后，甲没有支付这笔费用，汽车修理厂留置了甲的汽车，并要求甲在3个月内支付修理费，否则将变卖汽车偿还修理费用。在此期限内，甲仍未支付修理费，汽车修理商随即变卖了汽车，获款5万元。如果在此期间甲和乙约定还钱日期到期后，甲没还钱，那么乙主

26、张抵押权，要求用买车钱还款。那么乙能获得5万元还款吗？不能。担保物权：以确保债务为目的，在债务人不履行到期债务或发生当事人实现担保物权的情形，依法享有财产优先受偿权利物权的种类11/20/202235上海市华诚律师事务所物权法基本内容 指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有并非一种民事权利，也不是一种物权，而是属于一种单纯的事实。占有无权占有（拾得遗失物、小偷盗窃他人物品等）有权占有（用益物权、质权、留置权、租赁、借用、保管、运输等）善意占有占 有恶意占有11/20/202236上海市华诚律师事务所物权法基本内容占有l区分善意占有和恶意占有的意义在于：第一，占有人因使用占有的不动产或者动产，

27、致使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担损害赔偿责任；恶意占有人则须承担损害赔偿责任。第二，无权占有人在返还占有物时，应返还原物及其孳息。但善意占有人有权要求扣除其因维护该不动产或动产支出的必要费用，恶意占有人则没有此项权利。第三，依据物权法草案的规定，如果无权占有人占有的不动产或者动产毁损、灭失的，无权占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人，仍不能弥补权利人损失的，善意占有人无须承担赔偿责任；恶意占有人有过错的，仍须承担赔偿责任。”11/20/202237上海市华诚律师事务所物权法经典案例l“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有

28、”。依据物权法规定，上海市南汇区康达公寓业主龚女士成功要回此前用于购买小区汽车停车位的1万元钱及相应利息。据悉，这也是上海市法院首次运用物权法所作出的判决。上海物权法第一案宣判 业主成功拿回车位购买费11/20/202238上海市华诚律师事务所物权法经典案例l花3.3万元买下车位和车库 此案中的原告为龚女士一家4人。龚女士在诉状上称，2005年2月，一家子花了50余万元购买了位于上海市南汇区惠南镇城东路759弄康达公寓的一套房子。随后，龚女士又支付了3.3万元，向房产商购买了一个小区汽车停车位以及一间地下自行车库。去年5月19日，在办理了房屋交接手续后龚女士一家获得了该部位使用权。记者在现场看

29、到，龚女士车位为露天停放，标注编号为20，位于地下的自行车库是从居民楼一侧进入，过道两边为分隔独立的停车空间。但在今年9月，龚女士将公寓开发商上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭。理由是“地面停车位以及地下自行车库属业主共有，兴吉公司无权予以销售”。龚女士一家要求兴吉公司返还购买钱款，并支付因此产生的430元利息。上海物权法第一案宣判 业主成功拿回车位购买费11/20/202239上海市华诚律师事务所物权法经典案例l开发商能否出售车位和车库成焦点 法庭认为，本案双方争议焦点在于兴吉公司是否有权出售地下自行车库和地面停车位。龚女士认为，根据相关规定，自己向兴吉公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车

30、库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权。被告兴吉公司承认，小区内并没有设置位于地面上的自行车停车位，而且车位和地下车库的使用权均卖给了龚女士，并且是开发商收下了这笔款项。“我们认为地下自行车车库不是公用部位，而是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干意见，我们出售所有权的做法是有充分法律依据的。”兴吉公司的代理人称，即便地下车库是公用部位，根据规定也要求予以出租，不得闲置。在兴吉公司看来，自己不但有权销售地下车库和地面停车位，而且也不存在3.3万元不当得利之说，所以不同意予以返还。但龚女士一方对兴吉公司辩称的依据提出异议。“规定中所描述的是机动车车库，

31、即便包括非机动车车库，也不能说明对方有权利出售，”龚女士代理人强调，“现在谈的是业主共有，而非公用。”至于对方的“使用权出售”一说，龚女士代理人表示，除了房屋以外，即车库和停车位是无法出售使用权的，原因在于使用权归属于所有权。但兴吉公司坚持认为，作为“专用”部分的地下车库，其所有权和使用权都可以转让。“本案中的合同没有约定地下车库归业主所有。”兴吉公司的代理人称。上海物权法第一案宣判 业主成功拿回车位购买费11/20/202240上海市华诚律师事务所物权法经典案例l可售地下自行车库无权卖地面车位 对于争议焦点，法院审理后认为，根据上海市住宅物业管理规定，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归

32、全体业主所有。但由于本案引发争议的地下自行车车库，为兴吉公司利用地下空间投资建造，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用公共设施，其所有权应归兴吉公司所有，因此有权出售自行车车库。至于业主龚女士要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据中华人民共和国物权法相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现房地产公司将小区汽车停车位出售给龚女士，与法有悖，兴吉公司应当将收取的款项退还龚女士，并承担相应利息损失。据此，法院依法作出一审判决，即兴吉公司退还龚女士地面汽车停车位转让款1万元，以及相应的利息损失。昨日，原告龚女士表示，认可地面停车位判决结果，但对“地下车库”

33、判决并不赞同。“地下车库虽是开发商建设，但也应视为业主共有部分，而且地下车库作为独立使用的构筑物，属性上并不构成可以销售的不动产。”龚女士坚持自己的观点。据悉，龚女士一方将向上海市一中院提起上诉。上海物权法第一案宣判 业主成功拿回车位购买费11/20/202241上海市华诚律师事务所物权法经典案例l观点 l原告龚女士 根据相关规定，龚女士向兴吉公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权。兴吉公司应返还购买钱款，并支付因此产生的430元利息。至于对方提出的“使用权出售”一说，龚女士代理人表示，除了房屋以外，即车库和停车位

34、是无法出售使用权的，原因在于使用权归属于所有权。l被告兴吉公司 地下自行车车库不是公用部位，而是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干意见，出售所有权的做法是有充分法律依据的，兴吉公司的代理人称，即便地下车库是公用部位，根据规定也要求予以出租，不得闲置。在兴吉公司看来，自己不但有权销售地下车库和地面停车位，而且也不存在3.3万元不当得利之说，所以不同意予以返还。作为“专用”部分的地下车库，其所有权和使用权都可以转让。上海物权法第一案宣判 业主成功拿回车位购买费11/20/202242上海市华诚律师事务所物权法经典案例l观点 l法院 本案引发争议的地下自行车车库，为兴吉公司利用地下空间投资建造，

35、且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用公共设施，其所有权应归兴吉公司所有，因此有权出售自行车车库。至于龚女士要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据规定，占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现房地产公司将小区汽车停车位出售给龚女士，与法有悖。l律师说法 天成律师事务所黄毅律师：对于已经承租地下车库的业主，其拥有的是车库的使用权。如仍在租赁合同期内，开发商无权擅自中止租赁合同，而将车位出售。正在承租车位的业主拥有优先购买权。开发商不得在小区开盘初就规定“地下车位只售不租”。物权法规定，处于闲置的地下车位，开发商有义务将其出租。上海市申房律师事务所孙洪林：根据物权法，

36、没有事前约定归属权的地下停车位，其归属全体业主所有。但一些产权清晰的地下车库，开发商有权将车位出租或出售。但开发商必须首先满足小区内业主的需要，开发商不得将地下停车位出售给本小区业主以外的买主。上海物权法第一案宣判 业主成功拿回车位购买费11/20/202243上海市华诚律师事务所物权法宗旨l英国首相威廉皮特在演讲中曾这样表达对个人财产权的敬畏：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，暴雨可以打进这所房子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是英王不能踏进这所房子，他的千军万马不敢踏进这间烂了门槛的破房子”。风能进、雨能进、国王不能进，这个经典的宪政寓言强调私有财产应受到至高无上的保护。风能进,雨能进,国王不能进11/20/202244上海市华诚律师事务所谢 谢上海城投置地（集团）有限公司法律顾问此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢