影响房价价格因素分析.docx

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1、金融数学课程论文影响房地产价格因素的模型分析影响房地产价格因素的模型分析前言中国人民历来有“安家立业”的说法，既然要安家，当然需要买一套自己的房子。随着中国这几年的经济高速的发展，人民的生活水平也在不断的提高，对住宅房的需求也越来越大。城镇居民住房观念发生的重大转变、住房消费的有效启动、住房商品化新体制的基本确立、房地产投资的持续快速增长，以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业。既然房地产业作为支柱产业，其重要性自然不言而喻，但近年来，我国各城市住宅价格持续上涨，城市商品住宅价格也是节节攀升，相互追涨。从2003年至今，全国房价经过了连续四年的快速上涨，2003年全国商品住宅平均销

2、售价格指数上涨幅度为5.70%，2004年涨幅高达9.40%，2005年为8.40%，2006年为6.4%。房屋销售价格的快速增长也由东南沿海扩大到全国大部分区域。由此可以看出当前我国房地产市场发展还很不平衡，在房地产业快速发展的同时出现许多如房地产泡沫现象等问题需要进行调控，所以研究房地产价格影响因素，对于提高人民的生活水平，缓解社会矛盾，保持经济稳定发展有重要意义。1.分析影响房地产价格的因素1.1 供给因素影响房地产价格的供给因素即是指房地产市场供给的数量。由于区域发展的不平衡，房地产商对不同区域的供给偏好也不同。同时消费者也是分层次次的，不同层次的消费者的支付能力也有巨大的差异，对此，

3、房地产商会采取价格歧视的策略-对不同收入等级的消费者开发不同的房地产，并对不同的人群设定不同的价格，这样可以使得房地产的开发商获得更多的利润。1.2需求因素需求因素主要分为两种，一种是自住需求，一种是投资需求。自住需求是指消费者购买房产后用于解决自身的居住需求，是房地产主要需求和最终需求。而投资需求则是一部分投资者看涨房地产价格预期，从而购买房产并希望从它的升值中获得投资收益。投资需求是房地产市场的中间需求，是造成目前房地产价格虚高的重要原因。 1.3人口因素近年来中国不断的进行城镇化建设，以及高等教育的普及。越来越多的大学毕业生涌向城市就业，城市周边大量的劳动力向城市转移以及外来经商人员等因

4、素使得中国的城镇人口急速增长。据统计，2011年中国大陆城镇人口已经超过农村人口，城镇人口比例51.27%。人口的增加必然带来巨大的住宅需求，而且不同的人员群体对房地产需求也不同，这又会影响到房地产的供给，产生了一个循环效应。 1.4竣工面积在完全竞争的房地产市场上，房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。年竣工面积上升时，房地产供给量自然就会上升，价格就会下降；相反，如果竣工面积下降，供给就会下降，房地产价格自然就会上升。但在中国，竣工面积有时候并不能很好的影响价格，高空置率和高房价并存的局面就很好的说明了这一点。1.5 房地产的投资规模中国房地产市场近年的高速发展，从中获取的高额利润回

5、报让许多投资商都趋之若鹜。房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。因此，就社会总投资来说，社会总投资和房地产业规模成正相关关系。投资的部门结构与房地产业的相关程度越高，对房地产的刺激作用也就越大；反之，相关程度越低，这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就越小。房地产开发投资的变化与房地产的供给是正相关的，但是房地产开发投资的增加并不一定导致房地产价格的下降。因为投资额的增加一方面可能导致增加房地产供给的面积，导致供大于求，在这种情况下，房地产价格可能会下降；而有时投资额的增加则可能是增加了房地产的品质和层次，

6、例如房屋质量、结构、服务设施等，只有这样才能增加房地产的价格。1.6人民的收入水平收入是影响人们消费的行为的重要原因，只有收入高了，人民的消费才会更加积极。随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会随之增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构，随着收入水平的提高，一方面人们对于居住标准的要求会不断提升，住宅会向面积更大、结构更合理、配套服务更全面的趋势发展；另一方面，部分原来没有购买力的需求通过收入的增加，转化为有效需求。因此，可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。同时随着可支配收入的增加，会增加人们的投资需求。房地产作为一种特殊的商品，既具有供人居住、商用的消费功能，也具有投

7、资价值。1.7国家经济的发展水平国家经济发展水平是国家综合实力的一个重要因素。一般国家经济发展水平较好的国家人民的收入也会较高，资金也会较为充足。整个国家的基础设施较为完善的话，是有利于房地产的投资的，也会吸引更多的消费者对房地产产品消费。1.8其他因素影响房地产价格的因素远不止以上所说的几种。（1）国家政策对房地产市场起着宏观调控的作用，国家根据需要要求房地产商供给经济适用房占总数的百分比不得低于某个标准。（2）利率因素，房地产作为一个前期需要巨大资金投入且而购买产品的的消费者也需要大量的资金产业，供求双方大多需要银行的贷款融资，所以利率因素会在很大程度上影响供求关系。（3）土地供给的及土地

8、价格，从社会资源的角度分析，土地是不可再生资源，土地价格是组成房地产成本重要部分，土地的价格高低能直接影响到房地产成本大小，从而影响价格。（4）社会安定情况，如果现行政权稳固、社会安定，那么人们会乐于对住宅进行房地产投资。相反，如果发生重大的政策变动甚至是社会动荡或者战争，则会严重影响人们投资房地产的比例，而转向投资黄金、珠宝等便于携带和变现的资产，从而会造成房地产价格低落。2模型建立2.1模型设立假设房地产价格与其他因素为线性关系，建立简单的线性回归模型：Y= 1X1 +2X2 + 3X3 +4X4 +5X5+t2.2选取参数根据上述各因素对房地产价格的影响，选取以下几个参数：Y 商品房平均

9、销售价格（元/每平方米）， x1 城镇住宅投资（亿元），x2 商品住宅房屋竣工面积（万平方米）， x3 城镇居民人均可支配收入（元）， x4国内生产总值（亿元），x5 城镇人口数量（万人）。表一 各项参数数值 采用软件计算参数系数表二 回归分析结果可得到各参数系数：Y = -9793.6 + 0.099*X1 - 0.0121*X2 + 0.550*X3 - 0.036*X4 + 0.231*X52.3模型分析模型拟合度分析：运用判定系数概括模型的对数据的拟合度，判定系数R2越接近1则表示模型对样本的拟合越好，通常都要求R2在0.8以上的模型才算比较好。计算结果显示R2=0.9867，接近于1

10、，这说明模型和数据与实际数据拟合度是比较好的。t值检验：首先查表可知 t0.25（8）=0.706 ，从表二可以看出，除X2外，其他参数的t检验值绝对值都大于0.706，即除X2外其他的参数对y均有显著影响。3结果分析结合图表和模拟的函数公式可以知道模拟的程度是很好的，商品房平均销售价格与城镇住宅投资、城镇居民人均可支配收入、城镇人口数量是正相关的，当这三个参数数值上涨时，商品房平均销售价格也会随之上涨。商品房平均销售价格与商品住宅房屋竣工面积、国内生产总值呈负相关关系，即当两个参数上涨时，商品房平均销售价格将会下降。但这却与现实中的情况有不相符之处，正常情况下商品房平均销售价应该与国内生产总

11、值呈正相关关系，当国内生产总值增加时，商品房平均销售价格应该也会增加。这个结果应该是因为参数选取有重复性，国内生产总值与与城镇居民人均可支配收入存在相关性，使得二者在模型中产生了多重共线性。而商品住宅房屋竣工面积经t值检验显示结果为影响不显著，说明商品住宅房屋竣工面积对商品房平均销售价格影响并不明显。4结论（1）随着我囯城市化进程的加快，越来越多的人口将集中在城市，房地产市场将高速发展，问题也将越来越多。人民的收入和房地产投资额，以及城镇人口都是都是影响房价上涨的客观因素。国家在宏观调控的时应该充分考虑这方面的这些因素的作用。（2）对房地产的调控应该是多样化的，不能仅限于利率调控、提高经济适用房比例，以及限购等，应该通过更多的方法对过热的房地产进行降温，如改善其他产业的投资环境，不让过多的热钱进入房地产，产生过多的泡沫经济。（3）国家在城市化过程中，应该根据基本国情，合理规划布局，要考虑到区域发展的长远目标，毕竟土地资源时不可再生资源，房地产也是一个长期投资产品，若是规划不合理会影响到国家的长远发展。参考文献1周建明房地产价格影响因素的定量分析与预测基于济南市住宅市场的实证分析 （D）山东：山东大学，20082 刘树合中国房地产价格变动问题分析 （D）河北：河北大学，2008