房地产楼盘权重定价方法表.doc

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1、楼盘定价方法一、成本导向定价法1、成本价成定价法：就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）2、目标收益定价法是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。3、售价加成定价法以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）二、需求导向定价1、理解值定价法是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。2、区分需求定价法是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取

2、不同的售价三、竞争导向定价1、随行就市定价法就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。2、追随领导者企业定价法有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。四、可比楼盘定价法根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。表一、定级因素、指标与分值 定级因素指标 分值位置 A、距所在片区中心区的远近，B、商业为临街或背街，C、写字A、最差（远）1，B、很差（远）2 ，C、一般 3，D 、很好楼为临街或背街，D、住宅为距所在片区中心区的远近（近）4，E、最好（近）5价格 A、百元以上为等级划分基础B、商铺、

3、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少 C、价格是否有优势A、最高 1， B、很高 2， C、一般 3，D 、很低 4，E 、最低 5配套 A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地A、最不完善 1，B、不完善2，C 、一般 3，D、很完善4，E 、最完善 5物业管理A、保安 B、清洁卫生 C、机电 D、绿化率及养护状况 E、物业管理费 F、是否人车分流 G、物业管理商资质A、最差 1， B、很差 2， C、一般 3，D 、很好 4，E 、最好 5建筑质量A、是否漏雨水 B、门窗封闭情况 C、内墙 D、地板 E、排水管道A、最差 1，

4、B、很差 2， C、一般 3，D 、很好 4，E 、最好 5交通 A、大中小巴士路线数量 B、距公交站远近 C、站点数量 D、大中小巴舒适程度A、最少（远）1，B、很少（远）2 ，C、一般 3，D 、很多（近）4 ，E、最多（近）5城市规划A、规划期限（远中近期）B、规划完善程度 C、规划所在区A、最不完善 1，B、不完善2，C 、一般 3，D、很完善域重要性程度 D、规划现状 4，E、最完善 5楼盘规模A、总建筑面积 B、总占地C、户数A、最小 1， B、很小 2， C、一般 3，D 、很大 4，E 、最大 5朝向 A、按方向 B、按山景 C、按海景 D、视野A、西（西北、西南）1， B、东

5、（东南、东北）2，C、北（东北、西北）3 ，D、南（东南、西南）外观 A、是否醒目 B、是否新颖C、是否高档 D、感官舒适程度A、最差 1， B、很差 2， C、一般 3，D 、很好 4，E 、最好 5室内装修A、高档 B、实用 C、功能是否完善 D、质量是否可靠A、最差（远）1，B、很差（远）2 ，C、一般 3，D 、很好（近）4 ，E、最好（近）5环保 A、空气 B、噪音 C、废物D、废水A、最差 1， B、很差 2， C、一般 3，D 、很好 4，E 、最好 5发展商实力及信誉A、资产资质 B、开发楼盘多少 C、楼盘质量 D、其他A、最差（少）1，B、很差（少）2 ，C、一般 3，D 、

6、很好（多）4 ，E、最好（多）5付款方式A、一次性付款 B、分期付款C、按揭付款 D、品牌A、最差（少）1，B、很差（少）2 ，C、一般 3，D 、很好（多）4 ，E、最好（多）5户型设计A、客厅与卧室的结构关系B、厨房和厕所的结构关系 C、是A、最差 1， B、很差 2， C、一般 3，D 、很好 4，E 、最好 5否有暗房 D、实用率大小销售情况A、销售进度 B、销售率 C、尾盘现状A、最差 1， B、很差 2， C、一般 3，D 、很好 4，E 、最好 5广告 A、版面大小 B、广告频率C、广告创意A、最差 1， B、很差 2， C、一般 3，D 、很好 4，E 、最好 5停车位数量A、

7、停车位数量 B、住户方便程度A、最差 1， B、很差 2， C、一般 3，D 、很好 4，E 、最好 5表二、可比楼盘综合因素量化统计表权重 序号 楼盘名称楼盘名称楼盘名称备注位置 0.5 1 价格 0.5 2 配套 0.4 3 物业管理0.34 建筑质量0.35 交通 0.3 6 城市规划0.37 楼盘规模 8 0.3朝向 0.3 9 外观 0.1 10 室内装饰0.211 环保 0.2 12 发展商信誉0.113 付款方式0.214 户型设计0.115 销售情况0.116 广告 0.1 17 停车位数量0.118 合计 楼盘因素定级公式P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格