注会 税法 第八章土地增值税法.doc

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1、第八章土地增值税法 考情分析本章在注册会计师税法考试中属于小税种中的重点章节。近三年在试卷中分值有所上升，除选择题、判断题之外，2006年税法考试综合题中、2007年和2008年税法考试计算题中均涉及本章内容。本章在近三年的税法考试中平均分值为6分，题量一般为3题左右。 最近三年本章考试题型、分值分布年份单项选择题多项选择题判断题计算分析题综合题合计2008年1分1分-3分-5分2007年1分1分-4分-6分2006年1分1分- 3.5分（与企业所得税结合）5.5分 第一节纳税义务人（了解）土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、

2、行政事业单位、中外籍个人等。【例题多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业【答案】ABCD 第二节征税范围（熟悉）一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。标准之三：转让房地产是否取得收入。二、对以下具体事项的征税情况，列表判定如下：有关事项是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不

3、征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3.出租不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。6.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。9.代建房不征（无权属转移）。10.房地产重新评估不征（无收入）。【例题多选题】（2007年）下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。

4、A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.个人之间互换自有居住用房地产C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产【答案】ABD【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。【例题多选题】（2006年）下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产【答案】CD 第三节税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：增值额占扣除项目金额比例税

5、率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%100%（含100%）40%5%3超过100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%【例题单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】A【解析】增值额占扣除项目金额比例（50004200）4200100%19%，适用第一级税率，即30%。 第四节应税收入与扣除项目（熟悉）计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： 转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1

6、.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格 重置成本价成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。一、应税收入二、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。2.房地产开发成本3.房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够

7、按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内这里的利息注意两点：不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内4.与转让房地产有关的税金【例题单选题】（2005年）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税【答案】

8、C5.财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%【例题单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元【答案】D【解析

9、】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”1000010%1000020%3000（万元）（二）对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。【例题单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。A.400万元 B.1485万元C.1490万元D.200万元【答案】B【解

10、析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率1200070%8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%115（万元）。增值额转让收入-扣除项目金额=1000084001151485（万元） 第五节应纳税额的计算（熟悉）一、增值额（计税依据）土地增值额转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提

11、供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及房地产的转让。二、应纳税额计算应纳税额增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数【例题单选题】 （2005年）2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元

12、D.3080.5万元【答案】B【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额4800480010%770480020%7010（万元）；计算土地增值额1400070106990（万元）；计算增值率69907010100%99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税699040%70105%2445.5（万元）。 第六节税收优惠 一、建造普通标准住宅的税收优惠二、国家征用收回的房地产的税收优惠三、个人转让房地产的税收优惠【例题多选题】（2004年）下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目

13、金额20%的，减半征收土地增值税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税【答案】BD 第七节征收管理二、房地产开发企业土地增值税清算（二）土地增值税的清算条件【例题多选题】（2008年）下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的B.房地产开发项目全部竣工完成销售的C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的D.取得销售（

14、预售）许可证满2年仍未销售完毕的【答案】ABC【解析】取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（四）土地增值税的扣除项目【例题单选题】（2007年）对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的

15、是（）。A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%【答案】A【例题计算题】（2007年）某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务：（1）1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期

16、限的利息40万元；（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：（1）计算公司应缴纳的房产税；（2）计算公司应缴纳的营业税：（3）计算公司缴纳土

17、地增值税时应扣除的土地使用权的金额；（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；（6）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金（7）计算公司应缴纳的土地增值税。【答案】（1）外商投资企业不适用房产税，所以应缴纳的房产税0（2）应缴纳的营业税150005%+2505%762.5（万元）（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额（6000+240）2/362402/34160（万元）（4）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额3000+4803480（万元）（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目（300-40）+（3000+62403）5%+（480+62403）10%+（3480+4160）20%2298（万元）（6）公司缴纳土地增值税时应扣除的税金150005%750（万元）（7）增值额15000-（4160+3480+2298+750）15000-106884312（万元）增值率431210688100%40.34%，适用30%的税率应纳土地增值税431230%1293.60（万元）本章把握的要点：1.征税范围2.扣除项目3.土地增值税应纳税额计算4.房地产企业的清算