房地产税费计算(营改增).ppt
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1、1,01 营改增,02 增值税计算,03 土地增值税计算,2,PART 1,营改增,3,营改增| 对比分析,自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增,价内税全额计征税率5%,营业税,价外税差额计征(销项-进项)不同行业税率不同(服务业6%,房地产业11%,采购材料17%等),增值税,注:应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ,是小规模纳税人,适用3%的增值税率,1、税种不同,2、征收范围不同,3、税率不同,4,例:某代理项目合同金额1000万,期间发生广告费20万,人工成本300万,计算营业税和增值税,营改增| 对比分析,明确两个概念:销项税: 销售业务产生的增值税(开出发票
2、) 1000/(1+6%)6%=56.6万进项税: 采购业务产生的增值税 (接受发票) 20/(1+6%)6%=1.1万,应缴营业税为:10005%=50万,应缴增值税为: 1000/(1+6%)6%- 20/(1+6%)6%= 56.6-1.1=55.5万,价内税,价外税,销项税,进项税,5,PART 2,增值税计算,6,房地产项目增值税基本知识,7,对于房地产行业,备注:房地产老项目指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目,1、新项目采用一般计税方式,房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式,房地产老项目一经选择简易计税方式,36个月不得变更计税
3、方法。2、采用简易计税方法,按5%的征收率计征,进项税不予抵扣。3、产生收入时预缴增值税,产权发生转移时,清算应纳税款,影响现金流量表。,增值税计算房地产项目,8,例:某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元,2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。,增值税计算房地产项目,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,无论是一般计税项目还是简易计税项目,均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,应预缴税款=预收款(1+适用税率)3%,简易计税方法:2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万2
4、016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万,一般计税方法:2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万,1、计算方式比较,2、对现金流的影响,9,经济测算中增值税具体算法,10,应缴增值税=(销售收入-当期允许扣除的土地金额)/(1+11%)11%-抵扣税额,允许扣除的土地金额=土地价款(不含契税)*(当期销售建筑面积/总建筑面积),法律依据1: 关于允许扣除的金额,依据财税【2016】36,房地产企业营改增后,土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据,扣除11%。当期允许扣除的土地价
5、款=(当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积)支付的土地价款,允许抵扣的外购项目主要有:建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。,法律依据2:1.关于前期工程费,根据财税【2016】36号文件的规定,设计费等前期工程费按6%缴纳增值税2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费,依据财税【2016】36号文件,建筑服务11%,原材料采购17%,市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税,计算公式,备注,增值税计算房地产项目,11,例:某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开
6、发两栋住宅楼,支付土地出让金3亿元,地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月,交付日期为2016年12月。2016年5月后销售6万方,取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工,一次性支付给施工方3亿元工程价款,同月,企业自行采购采购材料并委托乙公司装修,采购材料1亿元,支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票300万。计算2016年12月应缴增值税。(施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%,采购材料征收率17%),1、销售收入和当期允许扣除的土地价款:预售房款6亿元,土地价款3亿元2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款=土
7、地价款(本期销售建筑面积总可售建筑面积)=30000土地价款(600002016年5月后销售的6万方200000总建筑面积)=9000万元,3、2016年5月预缴增值税:= 600002016年5月后销售6亿(1+11%房地产增值税率11%)3%预缴3%=1622万元,2、计算抵扣税额(工程价款、采购材料、装修费、其余增值税发票)=30000工程价款(1+3%)3%小规模纳税人增值税率3%+10000采购材料(1+17%)17%销售或进口货物增值税率17%+5000装修费(1+3%)3%小规模纳税人3%+300进项税发票=2772万元,应缴增值税=(销售收入-当期允许扣除的土地金额)/(1+1
8、1%)11%-抵扣税额,案例信息整理:1、预售收入6亿元2、土地总建面20万方,当期销售6万方,出让金3亿元3、可抵扣项:3亿工程价款(征收率3%),装修费5000万元(征收率3%),自行采购材料1亿元(征收率17%),其余增值税进项发票300万元,增值税计算房地产项目,12,增值税计算房地产项目,例:某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼,支付土地出让金3亿元,地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月,交付日期为2016年12月。2016年5月后销售6万方,取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工,一次性支付给施工方3亿元工程价款,同月,
9、企业自行采购采购材料并委托乙公司装修,采购材料1亿元,支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票300万。计算2016年12月应缴增值税。(施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%,采购材料征收率17%),13,除了经济测算,对咨询业务还有什么启示?,14,增值税计算| 其他启示,代理及咨询业务适用增值税率6%营改增后的合同谈判:合同中明确合同价款是否含税;转移部分税负,谈判的筹码:我们为其开具的增值税专用发票可以抵扣,降低其缴纳的增值税;若开发商选择的是5%的征收率,则无法抵扣进项税,会增加谈判难度,15,PART 3,土地增值税计算,16,土地增值税| 计算公式,土
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