非公开发行股份募集资金投资项目可行性研究报告045845.pdf

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1、勿以恶小而为之，勿以善小而不为。刘备海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。林则徐 1 三湘股份有限公司 非公开发行股份募集资金投资项目可行性研究报告 为进一步做大做强公司房地产主营业务，加快公司现有房地产项目的开发，保证新增项目按计划完成，提升公司整体竞争能力和盈利水平，从而为投资者提供更好的投资回报，公司经过全面深入的论证，拟通过非公开发行股票募集资金投资于公司现有的房地产开发项目。三湘股份有限公司（以下简称“公司”）拟以非公开发行募集资金方式投资建设房地产开发项目和补充流动资金，本次募集资金投资项目的投资总额为376,760万元。本次非公开发行拟募集资金总额（含发行费用）不超过 12.5

2、 亿元，在扣除发行费用后，拟投入如下项目：募集资金用途 预计总投资额（万元）募集资金拟投资额（万元）三湘海尚名邸 233,574.16 70,000 虹桥三湘广场 123,185.84 30,000 补充流动资金 20,000.00 20,000 合计 376,760.00 120,000 若本次非公开发行实际募集资金净额低于上述项目拟投入募集资金资金，不足部分由公司自筹资金解决，超过部分将用于补充公司流动资金。在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以银行贷款、自

3、有资金等自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。本次募集资金投资项目的具体情况如下：一、三湘海尚名邸（一）开发公司简介 本项目法人为上海湘南置业有限公司，是公司的控股子公司，其基本情况如下：名称：上海湘南置业有限公司 丈夫志四方，有事先悬弧，焉能钧三江，终年守菰蒲。顾炎武百川东到海，何时复西归？少壮不尽力，老大徒伤悲。汉乐府长歌行 2 企业性质：有限责任公司（台港澳与境内合资）住所：上海市嘉定区沪宜公路 1188 号 19 幢 258 室 法定代表人：肖欢天 注册资本：120,000 万 成立时间：2012 年 12 月 6 日（二）项目概况 1、项目名称：三湘海尚名邸 2、项目位置

4、本项目地块位于上海市嘉定区南翔镇，地处上海西北，嘉定西南。本项目具体位于嘉定区南翔镇，北至纬二路，东界环东路，南到芳林南路，西侧邻宝翔公路及规划小学。3、项目建设期间 2013年5月至2015年12月 4、项目规划情况 项目四期占地面积85,588.5平方米，土地用途为居住用地，四期总建筑面积220,549.16平方米，其中地上建筑面积148,449.16平方米，地下建筑面积72100 m2；总户数1136户。产品有多层、高层、地下室等多种规划形态。项目整体容积率为1.6，建筑密度26%，绿化率达35%。一期开发项目主要多层住宅为主，建筑面积65,102.91平方米；二期和三期开发项目为高层，

5、建筑面积分别56,266.47平方米和41,680.01平方米；四期开发项目为地下室，建筑面积57,499.77平方米。5、资格文件取得情况（1）项目立项文件 项目已取得上海市嘉定区发展和改革委员会出具的“嘉发改核（2013）02号”、“嘉发改核（2013）10号”、“嘉发改核（2013）14号”、“嘉发改核（2013）17号”针对该项目的核准批复文件。（2）资格文件取得情况 公司于2012年10月10日通过公开招拍挂的方式竞得嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块土地，并于2013年1月10日与上海市嘉定区规划和土地管理局签订了上海市国有建设用地使用权出让合同（沪嘉规土2013出让合同第1号），

6、吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎？与朋友交而不信乎？传不习乎？论语志不强者智不达，言不信者行不果。墨翟 3 取得了该地的使用权，目前已取得以下证照：文件名称 文件编号 颁发时间 颁发单位 面积 土地使用权证 沪房地嘉字（2013）第 018904 号 2013 年 6 月 14 日 上海市规划和国土资源管理局 85,588.5M2 建设用地规划许可证 地字第沪嘉地（2013）EA31011420134078号 2013 年 1 月 25 日 上海市规划和国土资源管理局 85,588.5M2 建设工程规划许可证 建字第沪嘉建（2013）FA31011420134421号 2013 年 4 月 12

7、 日 上海市规划和国土资源管理局 62,525.58 M2 建筑工程施工许可证 1302JD0012D01 310114201301161219 2013 年 5 月 3 日 上海市嘉定区建设和交通委员会 62,525.58 M2（3）环境报告批复情况 本项目已取得上海市嘉定区环境保护局出具的“沪114环保许管20121516号”、“沪114环保许管20121517号”、“沪114环保许管20121518号”、“沪114环保许管20121519号”针对该项目的环境影响报告表的审批意见。根据该意见，上海市嘉定区环境保护局同意该项目的建设。6、项目的市场前景（1）上海商品房住宅市场前景较好 商品房

8、住宅开发投资情况 2009年以来上海商品房住宅投资增长迅速，2011年商品房住宅投资额1,229.83 亿元，同比增长33.90%，2011年商品房住宅投资额1,398.75亿元，2012年商品房住宅投资增速放缓，全年投资1,451.94亿元，同比增长3.8%；2013年1-6月，上海商品住宅投资额达到725.67亿元，同比增长9.50%。人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。刘鹗谋事在人，成事在天！增广贤文 4 数据来源：上海统计局 商品房住宅施工情况 2009-2011年，上海商品房住宅在建规模继续扩大，2010年、2011年全市商品房住宅施工面积为7,313.85万平方米和8,38

9、6.26万平方米，增速为11.6%和14.7%；2012 年受商品房住宅投资增速放缓影响，施工面积较上年下降了0.8%，为8,315.68 万平方米；2013年1-6月，商品房住宅施工面积继续下降，施工面积7,301.06万平方米，比去年同期下降了 5.2%。数据来源：上海统计局 商品房住宅新开工情况 2009年-2011年，上海商品房住宅新开工面积持续增长。2010年上海商品房百川东到海，何时复西归？少壮不尽力，老大徒伤悲。汉乐府长歌行以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。旧唐书魏征列传 5 住宅新开工面积2,111.11万平方米，同比增长22.7%；2011年商

10、品房住宅新开工面积仍然保持较高增幅，达到2,473.6万平方米，同比增长17.2%；2012年受房地产市场调控影响，商品房住宅新开工面积有了较大幅度的回落，全年新开工1,563.39万平方米，同比下降36.8%；2013年1-6月，商品房住宅新开工面积继续回落，为786.21万平方米，同比下降13.2%。数据来源：上海统计局 商品房住宅竣工情况 受商品房在建规模下降的影响，2010年上海市商品住宅竣工面积有所下降，全年竣工面积1,396.05万平方米，下降7.5%；2011年上海市商品房住宅竣工面积自二季度起扭转同比下降走势，全年竣工1,549.66万平方米，增长11%；2012年商品住宅竣工

11、面积1,609.13万平方米，小幅增长3.8%；2013年1-6月，商品房住宅竣工668.46万平方米，下降5.80%。人不知而不愠，不亦君子乎？论语天行健，君子以自强不息。地势坤，君子以厚德载物。易经 6 数据来源：上海统计局 商品住宅销售情况 2010年初以来国家陆续出台了多项宏观调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。上海市出台了关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见，以巩固房地产市场调控成果，保持房地产价格合理稳定。在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机投资需求得到有效遏制，房地产市场销售大幅下降。2010-2011年，商品住宅销售面

12、积分别为1,685.35和1,473.72万平方米，下降幅度为42.4%和12.6%；2012年，随着房地产价格企稳，供应增加，购房需求逐步释放，自5月份起，商品房当月销售量有所回升，10月份开始扭转了累计销售面积同比下降态势。2012年，上海市商品住宅销售面积1,592.63万平方米，增长8.1%，存量住宅交易面积1,136.17万平方米，增长7.3%。2013年1-6月，商品住宅销售952.70万平方米，同比增长35.50%。云路鹏程九万里，雪窗萤火二十年。王实甫宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒。洪应明 7 数据来源：上海统计局 住宅用地成交量情况 2013 年 1-6

13、月，上海共计出让 30 幅住宅用地，面积 144.28 平方米；出让金额方面，住宅土地出让金总金额为 208.57 亿元，同比增长 370%。2013 年上半年住宅用地交易情况 土地性质 土地交易量（宗）面积（平方米）土地出让金（亿元）出让金同比增幅 住宅 30 144.28 208.57 370%资料来源：CREIS 中指数据（2）区位优势明显 南翔位于上海的西北，属嘉定区，南翔总面积33.27平方公里，地理位置得天独厚，扼守大上海西北门户，紧靠外环线，距虹桥国际机场 12分钟车程，距人民广场18公里。轨道交通11线、中环线、外环线、沪嘉高速公路、华东地区最大的铁路编组站等组成四通八达的交通

14、网络，另有十多条公交路线通往市区和周边城镇，使其快速连动城市中心。南翔现辖8个行政村、8个社区居委会，户籍人口4.8万人，居住人口15万人。其中南翔镇是上海市四大历史名镇之一，曾有“小小南翔赛苏城”之美誉，历史悠久，人文荟萃，文物古迹众多，旅游资源十分丰富。南翔以南翔文化商务区、大型居住社区、历史风貌区为核心区域。目前，正在大力实施外向带动战略、民营赶超战略、服务跨越战略，现有一个与市级配套我尽一杯，与君发三愿：一愿世清平，二愿身强健，三愿临老头，数与君相见。白居易丈夫志四方，有事先悬弧，焉能钧三江，终年守菰蒲。顾炎武 8 的高科技园区，一个都市型工业园区，五个民营企业密集区。南翔发挥距离上海

15、中心城区较近的区位优势，以现代居住、传统古镇风貌和都市工业为特色，承接部分上海中心城区疏导人口；将形成环境优美、交通便捷、配套完善、各类城市用地布局合理、传统与现代景观风貌协调融合的现代化城区。嘉定城镇规划图 项目所在地南翔东部社区总用地面积461.64公顷，其中建设用地面积为412.51 公顷。规划居住用地215.62公顷（包含商住混合用地中的住宅组团用地20.95公顷），占建设用地的52.2%，包括住宅组团用地、社区级公共设施用地与基础教育设施用地。南翔东社区的功能定位为社区服务、居住生活，建成后将成为与上海大都市整体居住要求和发展趋势相适应，拥有高配套、低密度的社区环境和浑厚的人文底蕴，

16、面向全市的大型生态型居住区。近年来，嘉定南翔凭借上海西区近郊的地理位置，优越的自然条件和人文资源、四通八达的立体交通及国际化的整体性规划，加之众多知名房企的共同倾力打造，逐渐成为近年来沪上最热门的近郊置业区域之一，有望发展成为上海西区古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。苏轼忍一句，息一怒，饶一着，退一步。增广贤文 9 大型国际生活社区。在此背景下，三湘股份有限公司积极投入三湘海尚名邸项目的建设，本项目的规划建设是完善南翔城市化功能的必不可少的一环，其建设将大大提高和丰富居民的生活和娱乐、休闲环境，对当地经济、社会、文化发展能起到协同发展的作用。（3）设计优势 本项目立志打造一座时

17、代性、文化性、多功能的新型综合国际景观住宅小区。以“水园、绿园、家园”为设计主题，使小区将成为绿色葱茏、水色掩映、建筑清新的住区空间。该项目将从节地、节能、节材、节水、环境保护方面入手，采用了一系列绿色建筑技术手段，运用“四节”环保技术近 30 余项，包括外围护系统、外遮阳系统、太阳能系统、低温地板辐射采暖系统、置换式新风系统、净化空气系统、辐射/制冷/采暖系统等，住宅开发以节能省地型住宅建设为目标，坚持“节约能源、资源、环境保护、以人为本”的生态理念，积极运用高新节能环保技术。形成一套高效、节能的建筑集成系统。小区设计以生态条件优先，运用周边的天然景观来增加小区的生态灵动感，因地制宜积极采用

18、新技术、新工艺等理念，充分考虑各方面的综合效益。小区住宅以正南北向为主，建筑层数以4、18层为主，采用行列式和点式结合的方式，丰富居住区的景观层次和空间效果。小区整体布局以中心绿地为核心展开，商业配套集中布置在宝翔路、纬二路。宝翔路和纬二路周边设置地块的商业配套建筑，通过与相邻街坊公建配套的合理组织与有效控制，形成以商业、配套公建等社区主要服务性功能聚合，结合南翔大型居住社区的市政绿带、河道水系、景观通廊等公共资源，使之成为居民日常生活的核心区域，营造出新区高品质的人居环境。重视城市自然、人文特色的动态延续性 小区规划努力适应当地自然环境、历史文脉及居民生活模式，使小区融汇在城市的大环境中，成

19、为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观资源和区位，创造出一个自然景观资源丰富的居住环境。注重规划设计方案的经济可行性 以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。旧唐书魏征列传以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。管子牧民 10 满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅，以满足不同的居住需要。引入物业概念提高小区的方便性 规划根据物业管理需要确定组团规模和服务设施内容。服务

20、设施配套齐全，位置得当，符合居民生活要求和行为轨迹，便于在保安、清洁、绿化、水电、家政等方面推行规范化服务，为物业管理及服务提供便利条件，提高工作质量，降低管理成本。加强空间领域限定，提高居住安全性 充分考虑人车分流，消除人车混行的不安全因素。小区按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分成不同的空间序列，通过小区主入口标志性建筑以及组团、院落、单元入口的标志性景观进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高居住环境的安全性。坚持以人为本和生态环境保护原则 坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到

21、以人为本、为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。7、投资估算及筹资方式 类别 金额 占比 土地费用 119,277.09 51.07%前期费用 3,296.74 1.41%建安费用 88,190.35 37.76%配套工程费用 10,800.12 4.62%间接费用 4,768.20 2.04%不可预见费 1,829.74 0.78%财务费用 5,411.92 2.32%总投资 233,574.16 100%本项目建设预计总投资约为233,574.16万元，目前已投入125,387万元，主要用于土地费用及前期工程费

22、用等，拟募集资金投入70,000万元，项目资金不足部分，公司将利用自有资金和银行贷款相结合的形式筹措。8、项目经济评价 谋事在人，成事在天！增广贤文常将有日思无日，莫待无时思有时。增广贤文 11 该项目各项经济指标良好，经济性上可行。具体指标如下表所示：总建筑面积（平方米）220,549.16 总销售收入（万元）316,104.54 利润（万元）55,187.33 净利润（万元）38,229.45 项目投资净利润率（%）16.37 项目销售净利润率（%）12.09 9、项目的具体开发和进展情况 本项目已于 2013 年 5 月开工建设，目前已投入 125,387 万元，主要用于土地费用及前期工

23、程费用等，预计竣工日期为 2015 年 12 月。二、虹桥三湘广场项目（一）开发公司简介 本项目法人为上海湘虹置业有限公司，是公司的全资子公司，其基本情况如下：名称：上海湘虹置业有限公司 企业性质：有限责任公司（国内合资）住所：上海市闵行区宁虹路 1199 号 52 幢 3 楼 03 室 法定代表人：肖欢天 注册资本：6 亿 成立时间：2011 年 5 月（二）项目概况 1、项目名称：虹桥三湘广场 2、项目位置 本项目位于上海市虹桥商务区核心区一期，地块南侧紧邻舟虹路，北临锡虹路，东侧为申滨南路，西侧为新角浦河和嘉闵高架。3、项目建设期间 2012 年 5 月至 2014 年 12 月 4、项

24、目规划情况 本项目占地总面积为15,052.60平方米，平均容积率2.3，土地用途为商服用地，由III-D02-07、III-D08-03、III-D08-05共三块建设用地组成。先天下之忧而忧，后天下之乐而乐。范仲淹天行健，君子以自强不息。地势坤，君子以厚德载物。易经 12 III-D02-07地块总建筑面积为33,556.08平方米，其中地上建筑面积19,934.42平方米，地下建筑面积13,621.66平方米。III-D08-03地块规划总建筑面积为3,531.8平方米，其中地上建筑面积为2,975.6方米，地下建筑面积556.2平方米。III-D08-05地块规划总建筑面积29,149

25、平方米，地上建筑面积11,588平方米，地下建筑面积17,561平方米。整个建筑外观处理充分考虑与周边环境相协调，建筑自身功能和绿色建筑特性。整个方案采用多层次的屋顶绿化，形成都市中的“空中花园”，为都市商务区和交通枢纽提供生态空间。虹桥三湘广场项目效果图 5、资格文件取得情况（1）项目立项文件 本项目已取得上海虹桥商务区管理委员会出具的 上海市企业投资项目备案意见（沪虹商管建备201102 号、沪虹商管建备201103 号、沪虹商管建备201104号）。（2）项目资格文件取得情况 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。刘备谋事在人，成事在天！增广贤文 13 公司于2011年4月27日通过公开招拍挂

26、的方式竞得虹桥商务区09地块土地，并于2011年6月14日与上海市规划与国土资源管理局签订了上海市国有建设用地使用权出让合同（沪规土资2011出让合同第21号），取得了该地的使用权，目前已取得以下证照：文件名称 文件编号 颁发时间 颁发单位 面积 土地使用权证 沪房地闵字（2011）第 026658 号 2011年7月11日 上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局 6,303.7 M2 土地使用权证 沪房地闵字（2011）第 026709 号 2011年7月11日 上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局 1,861.5 M2 土地使用权证 沪房地闵字（2011）

27、第 026710 号 2011年7月11日 上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局 6,887.4 M2 建设用地规划许可证 地 字 第 沪 虹 桥 地（2011）EA3100422011186 8号 2011 年 12 月 12日 上海市规划和国土资源管理局 15,052.6 M2 建设工程规划许可证 建 字 第 沪 虹 桥 建（2012）FA31004220124736号 2012 年 9 月 7 日 上海市规划和国土资源管理局 34,118.98 M2 建设工程规划许可证 建 字 第 沪 虹 桥 建（2012）FA31004220124737号 2012 年 9 月 7

28、日 上海市规划和国土资源管理局 3,690.15 M2 建设工程规划许可证 建 字 第 沪 虹 桥 建（2012）FA31004220125108号 2012 年 12 月 14日 上海市规划和国土资源管理局 桩基规划许可证 非淡泊无以明志，非宁静无以致远。诸葛亮百学须先立志。朱熹 14 建筑工程施工许可证 11HSMH0009D01 310112201108052419 2012 年5月24日 上海市建筑业管理办公室 桩基施工许可证 建筑工程施工许可证 11HSMH0009D02 310112201108052419 2012 年9月21日 上海市建筑业管理办公室 地下14,033.24 M

29、2 建筑工程施工许可证 11HSMH0009D03 310112201108052419 2012 年11月8日 上海市建筑业管理办公室 地上20,085.74 M2、地 下14,033.24 M2 建筑工程施工许可证 11HSMH0008D01 310112201108052419 2012 年9月21日 上海市建筑业管理办公室 地下 558.15 M2 建筑工程施工许可证 11HSMH0008D02 310112201108052419 2012 年11月8日 上海市建筑业管理办公室 地 上 3,132 M2、地 下558.15 M2 建筑工程施工许可证 11HSMH0006D01 310

30、112201107072601 2012 年 12 月 19日 上海市建筑业管理办公室 桩基施工许可证（3）环境报告批复情况 本项目已取得上海市环境保护局出具的关于虹桥三湘商业广场项目环境影响报告表的审批意见（沪环保许评2012121号、沪环保许评2012122号、沪环保许评2012123号）。根据该意见，上海市环境保护局同意该项目的建设。6、项目的市场前景（1）上海经济发展情况良好，房地产投资回暖 上海是我国最大的沿海城市，全市土地面积 6,340.5 平方公里，2010 年末全市常住人口为 2,301.9 万人。上海市在区域以及全国经济发展中起到举足轻重的作用。在经济上，2012 年全年上

31、海实现国内生产总值（GDP）20,101.33 亿元，按可比价格计算，比上年增长 7.5%，其中，第一产业增加值 127.8 亿元，增长 0.5%；第二产业增加值 7,912.77 亿元，增长 3.1%；第三产业增加值 12,060.76 亿元，增人不知而不愠，不亦君子乎？论语丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。杜甫 15 长 10.6%；2012 年全年完成全社会固定资产投资总额 5,254.38 亿元，比上年增长3.7%。其中，第三产业投资 3,949.04 亿元，增长 5.1%，占全社会固定资产投资总额的比重达到 75.2%。2013 年一季度，全市生产总值为 4,937.50 亿元，同比增

32、长 7.8%。数据来源：上海统计局 2010 年以来，为了房地产市场长期稳定健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，从金融、土地、财税等各方加强规范管理，抑制地价、房价过快上涨。上海市也贯彻落实中央出台的一系列房地产调控政策，加大了保障性住房建设与控制房价的上涨；2011 年，受国家房地产调控影响，上海房地产投资额增长放缓，2012 年，上海房地产市场上投资投机性购房需求得到了一定抑制，房地产市场呈健康平稳的发展态势。2010 年上海房地产开发投资快速增长，全年完成开发投资 1,980 亿元，比上年增长 35.5%。2011 年，受调控政策影响，全年房地产开发投资额 2,170 亿元，同比增长

33、速度放缓，为 9.6%。2012 年，上海市房地产开发完成投资 2,381.36 亿元，比上年增长 9.7%。2013 年 1-5 月，房地产市场回暖，开发投资额达到 1,015.58亿元，比去年同期增长 23.7%。良辰美景奈何天，便赏心乐事谁家院。则为你如花美眷，似水流年。汤显祖志不强者智不达，言不信者行不果。墨翟 16 资料来源：上海统计局（2）区域优势明显 项目所得的虹桥商务区地理位置得天独厚，东起外环高速 S20，西至沈阳海口高速公路 G15，北起北京上海高速公路 G2，南至上海至重庆高速公路G50，,位于上海市中心城区西侧，紧邻江浙两省，地处长三角交通网络中心，是长三角城市群。虹桥

34、商务区总占地面积约 86.6 平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。其中，核心区为虹桥商务区中部商务功能集聚的区域，位于交通枢纽西侧，用地面积约 4.76 平方公里，包括核心区一期、北片区、南片区和中国博览会区域四个部分。虹桥商务区，规划构建“四横三纵”高（快）速路与“五横四纵”主干路网路，构建“两纵三横”城市轨道网络。就轨道交通而言，南北向规划 17 号线连接到枢纽，沿申长路和申贵路走行；东西向 2、10、20 号线连接到枢纽，2 号线建议向西延伸 1-2 站。除了虹桥枢纽外，结合轨道线网在虹桥枢纽外围形成 5 个主要换乘枢纽。云路鹏程九万里，雪窗萤火二十年。王实甫勿以恶小而为之，勿以

35、善小而不为。刘备 17 （3）区域商办市场规模与未来前景较好 根据规划，虹桥商务区核心区一期（中心片区）规划总用地 1.43 平方公里，规划总开发规模约 170 万平方米，包括商务办公、会议展览、酒店、公寓式酒店、文化娱乐、商业等功能。其中，商务办公约 95.6 万平方米，占总开发规模约 56.3%。核心区南北片区规划总用地面积约 2.24 平方公里，规划总建筑面积 166.7 万平方米，其中商业及商务办公总量约为 138.1 万平方米，占总开发规模的82.8%。志不强者智不达，言不信者行不果。墨翟非淡泊无以明志，非宁静无以致远。诸葛亮 18 随着上海正在加速发展的服务业和批发贸易行业、优越的

36、本地交通设施，加之国内外经济的预计好转，都将为虹桥商务区优质办公楼的需求提供坚实的基础。预计虹桥商务区未来在批发贸易和专业服务业这两个产业方面有很大的发展空间。就商业市场而言，目前虹桥交通枢纽的零售面积仅限于机场和高铁站内。在未来 3 到 4 年内，虹桥商务区核心区一期将建成总建筑面积约20 万平方米的零售商铺，在核心区的主题活动和会展片区，也将会有总建筑面积近 12 万平方米的零售商铺交付使用。随着区域居住人数的不断增加，新企业的不断入驻，零售商户对该区域商业项目的需求也将随之加大。总体而言，虹桥商务区建设的大力推进和日趋成熟，将会给上海房地产市场板块带来积极影响，尤其是上海西区市场板块。（

37、4）品质优势 本项目III-D02-07 地块打造符合国际甲级标准写字楼建造标准的高档写字楼，力争成为虹桥商务区核心区的地标性建筑。整个项目根据国家绿色、节能的推广政策和激励政策，打造“绿色”、“低碳”和“环保”建筑。III-D02-07地块建筑物按照绿色三星建筑标准设计与建设，III-D08-03和III-D08-05地块建筑物按照绿色两星建筑标准设计与建设，采用了一系列节能措施，比如自然通风、天古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。苏轼志不强者智不达，言不信者行不果。墨翟 19 然采光等被动式设计；屋顶绿化、外墙保温、外窗、遮阳等围护结构优化设计；冷热电三联供、热回收等节能技术

38、。建筑总体布局紧凑，整个建筑外观处理充分考虑与周边环境相协调，建筑自身功能和绿色建筑特性。整个方案采用多层次的屋顶绿化，形成都市中的“空中花园”，为都市商务区和交通枢纽提供生态空间。7、投资估算及筹资方式 类别 金额 占比 土地费用 54,075.00 43.90%前期费用 1,362.67 1.11%建安费用 40,182.51 32.62%配套工程费用 1,836.63 1.49%间接费用 2,526.60 2.05%不可预见费 830.90 0.67%财务费用 22,371.53 18.16%总投资 123,185.84 100%本项目建设预计总投资约为123,185.84 万元，目前已

39、投入62,399万元，主要用于土地费用及前期工程费用等，拟募集资金投入30,000万元，项目资金不足部分，公司将利用自有资金和银行贷款相结合的形式筹措。8、项目经济评价 项目竣工结算后，目前考虑用于对外出租，但不排除后续因公司整体资金统筹规划调整及市场情况部分对外出售。以下测算按全部出租测算，根据测算，项目各项经济指标良好，经济性上可行。具体指标如下表所示：总建筑面积（平方米）34,498.02 租金总收入（万元）513,008.79 租金纯收入（万元）360,901.69 静态投资回收期（含建设期）19.10 年 内部收益率（%）5.66 9、项目的具体开发和进展情况 本项目已于2012年5

40、月开工建设，目前已投入62,399万元，主要用于土地费用及前期工程费用等，预计竣工日期为2014年12月。三、补充公司流动资金 1、项目情况要点 公司拟将本次非公开发行股票募集资金中的20,000万元用于补充流动资金，以缓解公司营运资金紧张的局面、进一步节约财务费用并降低财务风险，提高公丈夫志四方，有事先悬弧，焉能钧三江，终年守菰蒲。顾炎武常将有日思无日，莫待无时思有时。增广贤文 20 司的抗风险能力。2、补充流动资金的必要性（1）补充流动资金以满足公司生产经营的需要 公司所处房地产开发项目一般投资大，开发周期长，属于资金密集型行业。为了保证公司现有项目及未来获得的新项目能够顺利运转，并加大开

41、发、建设和销售力度，也需要更多的流动资金用于这些项目的经营管理、市场营销和必要的开发配套工作。另一方面，由于房地产企业的经营容易受到宏观经济形势以及国家调控政策的影响，信贷政策、土地政策、税收政策等政策的变化，都会影响到企业的销售资金回笼速度以及信贷资金来源。（2）补充流动资金可以优化公司财务结构，降低财务风险和费用 报告期内，公司主要通过银行和关联方借款等方式募集资金，以满足公司经营发展对流动资金的需求。截至2012年12月31日，公司的银行借款余额为136，416万元，其中短期借款余额1,220万元，一年内到期的非流动负债21,496万元，长期借款113,700万元；关联方借款余额52,1

42、45万元；借款余额占净资产的135.50%，2012 年利息支出（含资本化利息）10,229.15万元。截至2012年底，公司速动资产为11.28亿元，流动负债为26.75亿元，速动比率约为0.42，2013年6月末和2012年末公司的合并报表资产负债率分别为76.56%和73.33%，均高于70%。2013年上半年，公司的经营活动产生的现金流量净额为负48,895.63万元。公司的财务风险和成本较高，公司的债务结构需要进一步优化。随着公司项目进一步快速发展需要较大规模的资金支持。在目前负债水平较高、财务风险和财务成本存在压力的情况下，公司难以通过债务融资和自身留存收益的积累满足扩大经营规模、

43、持续快速提升业绩水平的需要。通过本次非公开发行募集资金补充流动资金，将缓解公司的资金紧张，促进公司的经营发展。四、本次募集资金运用对公司财务状况及经营管理的影响 1、对公司财务状况的影响 本次非公开发行完成后，公司资本实力得到充实，净资产大幅提高，有利于优化公司资产结构，改善公司财务状况。由于公司募集资金投资项目产生的经营收益需要一定的时间才能体现，因此不排除公司每股收益被摊薄的可能性。2、对公司经营的影响 其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。论语以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。管子牧民 21 （1）缓解资金压力 由于公司主营的房地产业务对资金量需求较大，本次发行完成后，将有效缓

44、解公司发展房地产业务的资金压力，进而为公司发展房地产业务提供强有力的支持，将有效增强公司的运营能力。（2）优化公司资产结构 本次发行有利于优化公司资产结构，增加高收益持有型物业作为核心资产。本次发行完成后，公司将逐步增加持有型物业，提高业绩的稳定性，有效地促进公司价值及股东利益的快速稳健增长。五、结论 本次募集资金投资项目符合国家相关的产业政策以及公司整体战略发展方向，具有良好的市场发展前景和经济效益。项目完成后，能够有力促进公司房地产业务稳步发展，进一步提升公司房地产业务的区域影响力，提高盈利水平，募集资金的运用合理、可行，符合本公司及全体股东的利益。三湘股份有限公司董事会 2013年8 月8 日