案例解析：层高系数法在土地增值税清算中的应用185312.pdf

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1、志不强者智不达，言不信者行不果。墨翟一寸光阴一寸金，寸金难买寸光阴。增广贤文案例解析：层系数法在地增值税清算中的应、什么是层系数法？层系数法本质上也是种成本的分摊法，就是在计算扣除时考虑到不同开发业态产品的层情况对其成本进调整的法。举个例说明下，住宅层3，商业层4.5，那么商业层是住宅层的1.5倍，这个层系数就是1.5，在做成本分摊时，商业成本就应该在建筑积的基础上做 1.5倍的倍数分摊。假设住宅积2万平，商业1万平，成本1.5亿元，如果不考虑系数，住宅商业平均单成本就是1.5/3万=5000元/平。如果考虑层系数，住宅和商业分摊成本例就发变化：住宅应分摊例为：2/（2+1*1.5）=57%住

2、宅应分摊成本为：1.5亿*57%=8550万元住宅单成本为：8550/2万=4275元/平商业应分摊例为：1.5/（2+1*1.5）=43%商业应分摊成本为：1.5亿*43%=6450万元商业单成本为：6450/1万=6450元/平可以常明显的看到，层系数法可以使得更多的成本分配到层更的商业产品中去。且可以看到，层系数法本质上是建筑积法的种变化形式，是在原有建筑积法基础上层系数法本质上是建筑积法的种变化形式，是在原有建筑积法基础上增加了个系数调整。、层系数法是会计核算法吗？作为种特殊的成本分摊法，层系数法是种会计核算认可的法吗？我们来看看相关规定：1、会计核算中的成本分摊法企业产品成本核算制度

3、中对于这个问题的表述如下：房地产企业发的有关费，由某成本核算对象负担的，应当直接计成本核算对象成本；由个成本核算对象共同负担的，应当选择占地积例、预算造价例、建筑积例等合理的分配标准，分配计成本核算对象成本。这列举了三种法，也的确是实务中最常见的法，但这并未提到层系数法，实务中我们也认为会计处理通常不能使层系数法。2、所得税税前扣除中的成本分摊法房地产开发经营业务企业所得税处理办法对于计税成本核算中的成本分摊法有严格的界定，只列出了四类法：占地积法、建筑积法、实际成本法、预算造价法，且明确规定所得税税前扣除中地成本只能使占地积法，公共配套设施只能使建筑积法，利息只能使实际成本法或预算造价法。这

4、依然，没有层系数法的出现，也就意味着所得税并不认可层系数法。3、地增值税清算中的成本分摊法前总局件中关于增清算成本分摊问题只有三个件做过说明：中华民共和国地增值税暂条例实施细则（财法字19956号）纳税成受让地使权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项额的确定，可按转让地使权的积占总积的例计算分摊，或按建筑积计算分摊，也可按税务机关确认的其他式计算分摊。百学须先立志。朱熹好学近乎知，力行近乎仁，知耻近乎勇。中庸关于房地产开发企业地增值税清算管理有关问题的通知（国税发 2006187号）属于多个房地产项共同的成本费，应按清算项可售建筑积占多个项可售总建筑积的例或其他合理的法，计算确定清算项的扣

5、除额。关于印发地增值税清算管理规程的通知（国税发 200991号），三个件纳税分期开发项或者同时开发多个项的，或者同项中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采合理的分配法，分摊共同的成本费。三个件都陈述了个共同观点：1、只有共同成本费才需要分摊；2、根据受益原则采合理分配法；3、只提到了占地积法和建筑积法两种明确的法，也并未提到层系数法。层系数法的出现主要是在各地税务机关关于地增值税清算的相关件规定中，前能够找到的少有个省份做了相关规定，如新疆、湖北、湖南、河北、福建、西、东、浙江等。即使如此，关于层系数法的说法、规定也不尽相同，实际应中的确让困惑。总结总结下，我的看法是层系数法仅仅是应于地

6、增值税清算中的成本分摊，会计处理和所得税计税成本扣除不能使层系数法。且，层系数法的运仅限于已经做出规定的省份，未做出规定的省份不可盲使。三、各省层系数法的关键点分析1、层系数法通常只在同建筑物的不同产品中适关于这点很多省都明确，必须是单个建筑物或者同建筑物出现了住宅和其他类型商品房，且双层不同，才可以采层系数法，如果不是同建筑物，成本就可以单独核算清楚，不需要层系数法。2、层系数法适的是增的全部扣除项还是开发成本，还是仅仅适于建安程费？这个问题是有不同意见的，浙江、湖南、新疆认为只能对建安程费适层系数法调整；南宁、州认为适于所有扣除项；河北认为适于开发成本（不含地）。我个的意见是由于层系数主要

7、影响的是建安部分，因此应只能适于建安程费，于公共配套设施费、基础设施建造费、开发间接费等不应适层系数法。3、层系数多少合适？这也出现三种观点，浙江直接按照1.4处理，新疆税务机关只认可层系数于1.5的层系数，其他地税务机关多数是按照实际计算出来的层系数处理。不难看出，层系数法即使是在能够认可的各省中也是存在诸多争议。四、不认可层系数法的区域房企如何分摊成本？这是个很复杂的问题，我仅谈谈我的观点：1、地增值税清算分摊法并不定要和会计处理完全样，但往往会参考会计处理法，或者直接认可会计处理的法；2、企业如果在增清算中没有结转收和结转成本，增清算倾向于统使建筑积法，或者地使总占地积法，其他成本统统认定为共同成本适建筑积法。3、成本分摊的前提是共同成本，意味着如果是直接成本则不需要分摊，直接归成本对象即可，只有共同成本才需要分摊，什么是直接成本，什么是共同成本实务中是需要财务员认真判断和设计的。谋事在人，成事在天！增广贤文良辰美景奈何天，便赏心乐事谁家院。则为你如花美眷，似水流年。汤显祖4、如果财务员已经做了真实合理的成本分摊，客观的分摊了各项成本，增清算当然可以采信并直接使相关数据。专栏板必修：决策者的财税风险管控