“上岛郦舍”物业管理制度(标准版).docx

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1、“上岛郦郦舍”物业管理制度重 庆 智 捷捷 物 业 管管 理 公 司司二九九年五月月目录物业管理理协议 22页物管部组组织构架架 20页页部门管理理职责 211页物管部各各岗位职职责 223页内部日常常管理制制度 226页办公用品品、劳保保用品采采购管理理规程 277页材料物资资管理办办法 228页公司电话话使用管管理规定定 29页页考勤制度度300页例会制度度 31页页培训管理理标准作作业规程程 32页页人事管理理流程图图 35页页人事管理理制度 377页文书、档档案、资资料管理理办法 444页物业管理理公司文文明服务务规范 455页员工档案案管理办办法 550页员工奖惩惩管理条条例 552

2、页员工离职职手续办办理流程程图 556页员工离职职手续签签批表 577页招聘工作作程序 588页物管公司司人事招招聘流程程 60页页招聘工作作程序 622页特约服务务管理规规程 663页业主档案案管理规规程 665页保安部内内部管理理制度 666页保安部巡巡逻制度度 73页页保安部员员工指纹纹档案 744页火灾事故故处置规规程 775页门岗岗位位职责 777页停车场值值班员管管理规定定门 778页巡逻岗岗岗位职责责 79页页应急事件件处置规规程 880页交接班制制度 882页工程部物物资物品品管理条条例 883页工程部值值班制度度 87页页工程档案案借阅制制度888页员工综合合考核检检验标准准

3、 89页页保洁员工工作制度度 90页页保洁员轮轮值班制制度 991页员工手册册 92页页物业管理理协议重庆智捷捷物业管管理文件件版号A拟订日期期20099年5月第 1 页共18页页物 业 管 理理 协 议甲方：重重庆智捷捷物业管管理有限限公司 乙方：_根据城城市新建建住宅小小区管理理办法、重重庆市物物业管理理条例等政府府有关法法律、法法规，为为维护小小区各业业主之权权益及促促进小区区的管理理，甲、乙双方方同意遵遵守上上岛郦舍舍物业管管理协议议中的的各项条条款，承承担约定定的责任任和义务务，享有有相关权权利。甲方： 业业主： （签章章） 委委托代理理人：年月日 年月日签约地点点： 物业管理理协议

4、：重庆智捷捷物业管管理文件件版号A修订日期期20099年5月月第2页共18页页重庆“上上岛郦舍舍”物业管管理协议议第一章 总 则一、 本协议依依据中华华人民共共和国建建设部城市新新建住宅宅小区管管理办法法、重重庆市人人大常务务委员会会重庆庆市规划划管理条条例、重庆市市人民政政府重重庆市物物业管理理条例等政府府有关法法律、法法规，结结合“上岛郦郦舍”实际情情况制定定。二、 本协议制制定的目目的在于于：通过过本协议议的制定定，初步步明确各各业主对对“上岛郦郦舍”住宅小小区及其其设备、服务设设施的使使用、保保养及维维修所享享有的权权利及承承担的义义务和责责任，明明确各业业主在“上岛郦郦舍”的权益益份

5、额及及对“上岛郦郦舍”公共开开支所须须承担的的义务，达到对对该小区区的统一一管理，以保证证所有业业主能有有效地使使用其购购买的物物业。三、 “上岛郦郦舍”的所有有业主必必须签署署本协议议，本协协议自当当事人签签署后立立即生效效，本小小区的所所有业主主及其他他居留人人和物业业管理公公司均须须受本协协议条文文的约束束。四、 本协议的的解释权权和修改改权属业业主委员员会，业业主委员员会未成成立前属属重大高高科物业业公司，成立后后属业主主委员会会。第二章 定 义在本协议议中，除除文意另另有所指指而需作作另外解解释外，下列用用语将有有以下意意义：一、 “小区”指命名名为“上岛郦郦舍”的建筑筑物、配配套设

6、施施及其所所属区域域。二、 “开发商商”指重大大高科物物业公司司。三、 “公共区区域”指为该该小区的的业主及及用户而而设并供供其共用用的公共共地方，包括小小区内各各出入口口、通道道、服务务车辆及及垃圾收收集车辆辆起落货货位、电电梯（包包括客梯梯、货梯梯）、消消防楼梯梯间、走走廊、公公共卫生生间、清清洁间、电表房房、后备备发电机机房、泵泵房、消消防设备备控制室室、储水水箱（池池）、电电梯房（含电梯梯井）及及其它地地方或范范围，但但任何业业主拥有有独立使使用权的的地方及及开发商商保留地地方除外外。四、 “公共设设施”指为该该小区的的公众利利益而安安装的各各种机器器、设备备、仪器器、装置置及花木木，

7、包括括但不限限于供水水、排水水系统、消防系系统、电电梯、卫卫生间设设备、通通讯系统统、照明明系统、保安系系统、供供电系统统（包括括紧急发发电机）、污水水处理系系统，所所有供小小区使用用的沟渠渠、水道道、管道道槽沟、电线、电缆、公用通通告板及及其它机机械、卫卫生设备备等。以以上所列列的各类类设备，不论是是设置于于公共地地方或保保留地方方内，均均属公共共设施的的一部分分，物业管理理协议：重庆智捷捷物业管管理文件件版号A修订日期期20099年5月月第3页共18页页但任何只只供个别别业主或或租户使使用的设设施则不不包括在在内。五、 “开发商商保留地地方”指小区区内非其其他业主主所拥有有产权的的区域（公

8、共区区域除外外）和建建筑物。六、 “管理者者”指管理理该小区区的人士士或机构构，通常常指物业业管理公公司及其其授权的的管理人人员和员员工。七、 “业主”指对所所购买的的房屋拥拥有所有有权的自自然人及及法人等等组织体体，并包包括其后后的合法法继承人人或房产产转让的的受让人人及受赠赠人。如如果该房房屋已被被合法抵抵押，则则抵押权权人在实实现抵押押权后亦亦为“业主”。八、 “本协议议”指本管管理协议议及其附附件。九、 “业主（用户）守则”指管理理者根据据政府有有关法规规及本协协议的规规定制定定的当各各业主及及用户使使用其所所拥有的的房屋及及小区公公共区域域和公共共设施时时需要遵遵守的细细则。十、 “

9、管理费费用”指管理理者为组组织管理理小区而而发生的的保安、保洁、绿化、公共设设施设备备维修及及保养、上缴有有关部门门的各种种费用、员工工工资福利利、办公公费、公公共用水水用电、社区活活动费、公共保保险等费费用。 十一、 “空置房房”指自交交房后未未发生水水电气任任何一项项费用的的物业。凡曾发发生水电电气任何何一项费费用的，无论以以后是否否有人居居住，均均不认为为是空置置房。第三章 权 属1、 业主对小小区进行行管理的的权属份份额计算算方式为为：属于于住宅类类物业的的，一户户为一票票。属于于非住宅宅类物业业的，以以业主拥拥有的建建筑面积积每一百百平方米米计算为为一票；单户不不足一百百平方米米的，

10、计计为一票票。2、 “上岛郦郦舍”所有业业主的权权益份额额总和构构成“上岛郦郦舍”物业最最高权益益，在国国家、地地方法律律法规制制约下，通过选选举的业业主代表表大会和和业主委委员会行行使对小小区物业业管理的的决策权权。3、 小区未售售出之产产业归重重大高科科物业公公司所有有，故该该公司亦亦为业主主。第四章 物业管理理公司一、 一般事项项1、 本小区由由物业管管理公司司根据本本协议进进行管理理。由重重大高科科物业公公司首先先组建或或聘请物物业管理理公司予予以实施施，任期期三年（自上岛岛郦舍整整体竣工工，经有有关部门门检验合合格并交交房之日日起开始始计算）。2、 上述服务务期满后后，由业业主委员员

11、会考虑虑并召集集业主大大会决定定是否延延聘该物物业公司司，并应应至少提提前三个个月书面面通知该该物业公公司是否否终止或或继续其其服务。3、 受聘于本本小区的的物业管管理公司司应严格格管理和和维护本本小区的的所有公公用生活活、服务务设施和和场地，为业主主提供相相关服务务并受本本协议的的约束。4、 物业管理理公司一一旦受聘聘，将被被视为全全部业主主之集体体代理人人，而非非个别物业管理理协议：重庆智捷捷物业管管理文件件版号A修订日期期20099年5月月第4页共18页页代理，每每一业主主将被视视为已不不可撤销销地认可可该受聘聘物业管管理公司司为执行行协议的的指定代代理人。二、 权力及责责任在与业主主正

12、当权权益不抵抵触的前前提下，物业管管理公司司受聘后后即被授授权进行行本小区区的管理理、组织织和维护护工作。主要包包括以下下事项：(一) 管理工作作：1、 根据管理理协议制制订小区区用户守守则及其其它必要要的规章章制度，以各种种形式督督促业主主和用户户遵守规规约。2、 雇佣、培培训、解解雇职员员并对其其工作进进行管理理。3、 物业管理理公司办办公场所所、职员员制服、工作服服、工具具、器具具、材料料或其他他必要的的设备的的采买和和管理。4、 维护区内内邮政设设施，协协调邮政政部门为为小区业业主和居居民提供供的服务务工作。5、 小区自备备交通车车及候车车站的管管理。6、 处理所有有对小区区管理的的投

13、诉及及各项维维修，并并协助业业主委员员会调解解业主或或用户之之间因小小区管理理而引起起的纠纷纷与争执执。7、 聘请、撤撤换及付付酬予律律师、建建筑师、会计师师及其它它专业顾顾问、承承建商、工人、代理人人、清洁洁工人及及其它工工作人员员。8、 与小区有有关的政政府、职职能部门门、新闻闻媒体的的接洽工工作。9、 与业主委委员会的的协调和和被监督督。10、 在所有有有关小区区的法律律诉讼中中作为全全体业主主的代表表。11、 可以物业业公司名名义投保保，投保保项目包包括财产产险、公公众责任任险等险险种，但但业主应应对其属属下的房房屋内利利益自行行投保。12、 对小区公公共区域域进行管管理。13、 受所

14、有权权人委托托对小区区配套设设施如网网球场、游泳池池、会所所、茶室室、酒吧吧、图书书室等活活动场所所进行管管理。14、 受开发商商委托对对开发商商保留地地方进行行管理。(二) 保安工作作：1、 建立预防防性安全全防范体体系，配配合公安安机关进进行安全全监控和和巡视等等保安工工作，但但不含人人身财产产保险保保证保管管责任。2、 盘查控制制闲杂人人员和小小贩等进进入小区区。3、 对来访客客人必要要时确认认或登记记。4、 维持小区区的交通通秩序。5、 处理急病病、地震震、地陷陷、火灾灾等突发发事件的的组织疏疏导和施施救工作作。6、 定期或不不定期巡巡视、检检查小区区，必要要时包括括业主所所有房屋屋内

15、部，可采取取必要措措施以防防止任何何人未经经管理者者同意或或未按本本协议规规定占用用、变更更、损害害公共服服务设施施。(三) 工程维修修与维护护工作：1、 检查、巡巡视小区区，必要要时包括括业主所所有房屋屋内部。2、 每一位业业主及其其使用者者应严格格按照设设计及装装修指南南，完成成其所属属房屋的的装修工工程。如如果管理理者发现现该业主主聘用的的装修单单位及其其工人违违反装物业管理理协议：重庆智捷捷物业管管理文件件版号A修订日期期20099年5月月第5页共18页页修规则，管理者者有权拒拒绝该等等人士进进入小区区。或在在管理者者认为有有必要的的情况下下，将其其逐出小小区。装装修期间间，管理理者有

16、权权进入正正在装修修的房屋屋，以检检查并确确定装修修规则是是否得到到遵守。所有直直接或间间接因装装修工程程引起的的诉讼、索赔、要求及及费用完完全由该该业主单单独负责责，与其其它业主主及管理理者无关关。管理理者有权权在适当当时候对对装修规规则进行行修改。3、 建立小区区内公共共建筑设设备及业业主所属属房屋基基本状况况、维修修、异动动档案。4、 保持公共共区域之之水、电电、气、通讯、共用天天线、机机电设备备、电梯梯、消防防装置、路灯、道路、排污排排水系统统处于良良好运行行状态，并在发发生损坏坏时及时时修复（属于有有关职能能部门经经营管管辖权限限的，物物业公司司协调督督促其尽尽快修复复）。上上述区域

17、域及系统统设施大大修及更更新应在在业主委委员会授授权下进进行。5、 建筑及其其设施保保修期内内协调开开发商、承建商商进行对对业主所所有房屋屋内发生生的墙体体、水、电、气气、通讯讯、共用用天线、排污等等建筑体体系保修修；保修修期后实实施有偿偿服务或或协调专专业机构构或职能能部门有有偿维护护维修。6、 对配套系系统设备备进行日日常维护护修理。(四) 环境工作作：1、 保持小区区内公共共区域的的清洁卫卫生，定定时收取取生活垃垃圾并进进行垃圾圾清运工工作，保保证垃圾圾收集设设施处于于良好的的工作状状态。2、 按照政府府有关部部门的要要求对绿绿化区域域予以维维护、保保养，使使之处于于良好状状态。(五)

18、社区交流流组织：1、 设立发行行小区业业主通讯讯，加强强业主间间的沟通通和文化化交流。2、 设立信息息发布栏栏，加强强与业主主的联系系和消息息发布。3、 引导成立立社区性性协会，丰富业业主的生生活，加加强业主主之间沟沟通。4、 举办不定定期的社社区文化化活动，联系小小区内外外文化交交流。5、 适时举办办技能培培训。(六) 服务工作作：适时设立立以下服服务项目目，合理理取费，并可根根据需要要设立新新服务项项目：房房屋代管管、代租租、代售售；代办办电话安安装；钟钟点工服服务；商商品信息息服务；代育花花木；送送鲜花；代叫出出租车；代购机机船车票票等内容容。(七) 监察工作作：监察各业业主遵守守及履行

19、行本协议议条款，并采取取一切必必要措施施(包括括提醒、劝诫、警告、收取违违约金、滞纳金金、收取取额外劳劳（服）务费用用、张榜榜公告、限制或或中止服服务、提提起诉讼讼等)以以保证本本协议规规定的履履行。由由此而造造成的损损失由违违约人自自行承担担。(八) 财务工作作：1、 每月定期期向业主主(使用用人)收收取管理理费及各各项代收收费用。2、 定期复审审征收情情况以确确保所有有业主（使用人人）履行行其财务务责任；定期复复审欠款款，并于于发出适适当警告告后，可可执行但但不限于于监察工工作所涉涉及的适适用方法法。3、 就物业管管理公司司为履行行本协议议规定的的职责而而支付的的一切款款项，制制定明物业管

20、理理协议：重庆智捷捷物业管管理文件件版号A修订日期期20099年5月月第6页共18页页确无误的的账目记记录，并并在业主主委员会会监督下下每一会会计年度度向全体体业主公公布一次次。4、 物业公司司有权指指定专业业金融机机构进行行代收代代扣水、电、气气费及物物管费。(九) 其他工作作：物业管理理公司有有权在不不违背业业主整体体权益的的基础上上制定、修改管管理规则则，并公公布于小小区告示示栏，对对各业主主均有约约束力。第五章 业 主业主在享享有并行行使下述述权利和和使用其其所拥有有的房屋屋时，须须同时承承担并履履行本协协议约定定的责任任和义务务。一、 业主权利利、责任任和义务务：1、 依法享有有对自

21、己己所拥有有物业的的各项权权利。2、 可根据本本协议维维护自身身的合法法权益，并通过过业主委委员会行行使对小小区管理理的决策策权。3、 每个业主主对其产产权所属属的房屋屋具有完完全的所所有权，其可以以出售、转让、赠与、抵押、出租、批准享享用或以以其他方方式处置置，而无无须其他他业主同同意，所所有上述述异动须须在一个个月前书书面通知知物业管管理公司司。房产产出让后后，新业业主亦应应受本协协议约束束和保障障，若业业主出租租其所拥拥有的房房屋，须须保证该该承租人人遵守并并履行本本协议所所制定的的条款，并承担担连带责责任，业业主亦有有义务为为其拥有有的房屋屋购买有有关保险险，并保保持其连连续有效效性。

22、4、 可根据本本协议监监察物管管公司及及员工的的工作；对物业业管理公公司及员员工的工工作有监监督建议议权及投投诉权。5、 依法享有有使用或或有偿使使用房屋屋本体公公用设施施（楼梯梯、电梯梯、通道道、上下下水管道道、消防防设备等等）和社社区公用用设施、公共场场所（地地）、道道路、文文化娱乐乐场所、体育设设施、停停车场的的权利。6、 有权按有有关规定定在允许许的范围围内进行行室内装装饰和维维修。7、 有权自己己或聘请请他人对对房屋自自用部分分的各种种管道、电线以以及其他他自用设设施进行行合法维维修养护护。8、 有权根据据房屋的的外墙面面、楼梯梯间、通通道、屋屋面、上上下水管管道、机机电设备备、电梯

23、梯、消防防设施等等房屋本本体公用用设施的的状况，建议甲甲方及时时组织维维修养护护，若系系按住住宅使用用说明书书使用用的，其其费用按按政府有有关规定定支付，若系人人为造成成的，由由责任人人（责任任不明确确时由相相关责任任人）承承担。9、 有权要求求甲方对社社区内各各种有噪噪音的装装饰、建建筑行为为以及违违反物业业管理规规定的其其他行为为予以制制止、纠纠正。10、 有权参加加业主大大会，并并对社区区的各项项管理决决策拥有有表决权权。11、 有权对社社区物业业管理的的有关事事项向业业主委员员会或通通过业主主委员会会向甲方提出出质询。12、 有权要求求业主委委员会或或甲方按照照市政府府规定的的期限定定

24、期公布布社区物物业管理理收支帐帐目。物业管理理协议：重庆智捷捷物业管管理文件件版号A修订日期期20099年5月月第7页共18页页13、 有权对社社区的物物业管理理提出建建议、意意见或批批评，可可要求业业主委员员会会对对甲方的违违反合同同或有关关规定的的行为进进行干预预、处罚罚。14、 有权同其其他业主主依据业业主委员员会章程程就某一一议题要要求业主主委员会会召集业业主大会会。15、 有权就本本社区的的物业管管理向市市住宅主主管部门门和社区区管理部部门投诉诉或提出出意见与与建议。16、 由于毗连连部位或或公用部部位被损损坏或导导致相关关损失，有权要要求责任任人承担担赔偿维维修责任任直至追追究法律

25、律责任。二、 业主的义义务：1、 业主需按按期付清清因其拥拥有完全全产权的的房屋而而产生的的与物业业管理相相关的各各种税收收、费用用。费用用的计算算标准：产权部部门核定定面积批批复下达达之前以以销售合合同注明明的建筑筑面积计计算，批批复之后后以产权权部门核核定的建建筑面积积为准。面积核核定前后后物管公公司收取取费用的的差额无无须退补补。2、 各业主应应于每月月5日前前或每季季首月55日前到到物业管管理公司司缴纳物物管费、水电气气费及其其它应缴缴之费用用，而无无论该房房屋是否否空置、被占用用、出租租给其他他租户或或许可其其他人使使用（由由专业职职能部门门自行收收取的除除外）。特别指指明：物物业管

26、理理费收取取起始是是以售房房合同约约定的交交房日期期为准。业主应应按照售售房合同同的约定定交房时时间办理理交房手手续，并并开始支支付物业业管理费费等相关关费用。3、 除非在销销售时与与开发商商另有合合同约定定，该小小区内各各住宅房房屋不得得用于对对其他业业主产生生干扰的的其他用用途：如如办餐饮饮开日日杂商店店等改变变住宅用用途。4、 在未得到到物业管管理公司司书面同同意前各各业主不不得改动动其房屋屋的结构构，亦不不得对公公共区域域或公共共服务设设施进行行侵占、改动、破坏或或干扰。5、 在未得到到物业管管理公司司书面同同意前各各业主不不得在窗窗户或外外墙安装装空调、换气窗窗等装置置及其它它固定设

27、设施。在在小区建建设中均均在厨房房设置排排烟系统统，各业业主一律律不得自自行将排排烟系统统改道。6、 各业主不不得利用用走廊、楼梯或或其它公公共地方方晾晒衣衣物、悬悬挂或放放置垃圾圾桶、家家具或其其它任何何物品。7、 各业主及及其承租租人、受受许可使使用人、代理人人、来访访客及其其他使用用者在任任何时刻刻均应严严格遵守守装修修规则(附件件一)及及清洁洁与保洁洁管理规规定(附件二二)，附附件与本本协议具具有同等等约束效效力。8、 各业主不不得故意意扰乱小小区的管管理秩序序和生活活秩序，侵犯其其他业主主的合法法权益。如燃放放烟花爆爆竹，播播放大功功率音响响、鸣放放高音喇喇叭等。各业主主应遵守守治安

28、安管理规规定(附件三三)，车辆道道路管理理规定(附件件四)及及消防防管理规规定（附件五五），小区绿绿化管理理规定（附件件六），附件与与本协议议具同等等约束力力。9、 各业主对对毗连房房屋维修修时应积积极配合合，当相相邻业主主出现损损害的情情况，应应在获悉悉或应当当获悉后后，立即即停止损损害，采采取有效效措施维维修，限限期整改改，并主主动承担担责任，不得以以任何理理由阻碍碍维修工工作(例例如：上上层漏水水危及下下层，同同层厨卫卫从侧墙墙渗透到到共用墙墙另一方方)。因因阻碍维维修而额额外造物业管理理协议：重庆智捷捷物业管管理文件件版号A修订日期期20099年5月月第8页共18页页的损失和和后果应应

29、由该业业主或使使用人承承担责任任。10、 各业主不不得污损损一切公公用建筑筑及配套套设施，如水、电、气气、通讯讯、共用用天线、排污排排水系统统、路灯灯、电梯梯、电机机设备、消防设设施、绿绿化、所所有外墙墙及屋顶顶等。11、 除事先经经政府有有关部门门批准及及物业管管理公司司书面同同意，各各业主不不得饲养养任何家家畜家禽禽、以及及猫狗等等宠物。物管公公司的上上述同意意不表示示物管公公司应对对饲养家家禽或动动物对第第三人造造成的侵侵权损害害承担责责任，亦亦不表示示对业主主应负责责任的赦赦免。12、 各业主若若因本身身的疏忽忽及其它它原因而而造成水水、气、烟或其其它有关关物体外外溢，损损害他人人或其

30、财财产时，该业主主须对因因此产生生的所有有诉讼、索赔和和其它要要求负全全部责任任。13、 未向管理理人申报报并获书书面批准准，任何何业主不不得擅自自更改、迁移或或增大用用电、用用水、用用气装置置。14、 各业主有有义务教教育其雇雇员或亲亲友在进进入小区区时，遵遵守小区区管理规规定，并并对他们们违反协协议的行行为负连连带责任任。15、 各业主将将来若将将房产权权转移（包括但但不限于于出售、转让、馈赠或或互易），需在在房产转转移达成成前让承承让人（承租人人）签署署本物业业管理协协议，以以确保该该承让人人（承租租人）遵遵守该管管理协议议及附属属文件的的规定。在承让让人（承承租人）签署本本物业管管理协

31、议议前，如如上述承承让人（承租人人）有违违反管理理协议及及其附属属文件规规定的行行为，（包括但但不限于于拖欠管管理费或或有关费费用）其其法律责责任由原原业主共共同连带带承担。16、 各业主将将来若将将房产权权转移（包括但但不限于于出售、转让、馈赠或或互易），应在在房产转转移达成成前以书书面形式式通知开开发商及及物业管管理公司司关于房房屋拥有有人的变变更及承承让人（承租人人）的姓姓名，联联络地址址及其它它有关资资料。17、 经营小区区商铺的的业主或或承租户户，在权权属房屋屋内的广广告、商商号、橱橱窗等商商业展示示内容，须经物物业管理理公司审审查同意意，并服服从物业业管理公公司对该该区域商商业环境

32、境的统一一规划。特种行行业（如如餐饮业业、娱乐乐业等）的经营营，除应应取得主主管部门门的批准准外，还还必须采采取相应应措施如如安装油油烟滤除除装置、隔降噪噪音装置置等，以以符合环环保的要要求。18、 违反本章章各条款款的业主主须就所所引致的的损失负负责并支支付一切切有关开开支。三、 相关费用用及缴纳纳乙方应根根据本协协议的有有关条款款向甲方方按时交交纳管理理费用，并承担担逾期未未付的责责任。费用构成成：(一) 物业管理理费1、 楼宇公共共区域清清洁、保保洁服务务费2、 楼宇244小时保保安服务务费3、 楼宇公共共区域绿绿化养护护、管理理费4、 楼宇房屋屋共用部部位维修修（小修修）及保保养费5、

33、 楼宇防盗盗监控系系统维修修（小修修）及保保养费物业管理理协议：重庆智捷捷物业管管理文件件版号A修订日期期20099年5月月第9页共18页页6、 楼宇公共共娱乐设设施维修修（小修修）及保保养费7、 楼宇公共共设施设设备日常常运行、维修（小修）及保养养费8、 楼宇公共共区域的的除四害害费用9、 甲方用于于上缴有有关部门门的各项项费用10、 甲方用于于上缴有有关部门门管理费费、税费费11、 甲方用于于楼宇的的生活垃垃圾清运运费12、 甲方的办办公管理理费13、 甲方员工工薪酬金金及福利利14、 甲方为楼楼宇公共共利益所所投保的的公共责责任险15、 甲方用于于为业主主服务的的固定资资产折旧旧费16、

34、 甲方用于于为业主主公共利利益服务务而发生生的其他他费用(二) 大修及更更新基金金1、 用于楼宇宇防盗监监控报警警系统的的大修及及更新2、 用于楼宇宇配电房房的大修修及更新新3、 用于楼宇宇公共区区域土建建部分的的大修及及更新4、 用于楼宇宇公共区区域环境境绿化及及设施的的大修及及更新5、 用于楼宇宇内供电电、供水水系统的的大修及及更新6、 用于楼宇宇消防设设施的大大修及更更新7、 用于楼宇宇非盈利利性设施施的大修修及更新新8、 其他不在在上列内内但需由由大修及及更新基基金支付付的费用用(三) 费用及其其计算标标准的核核定1、 “上岛郦郦舍”住宅的的物业管管理费收收费标准准为： 。若有变变动，

35、以以相关文文件或通通知为准准，物业业管理费费经双方方签定本本协议后后由甲方方向重庆庆市物价价部门申申报或备备案。2、 大修和更更新基金金按国家家建设部部和市政政府有关关的管理理规定及及楼宇实实际情况况计收。3、 特约服务务实行明明码实价价、双方方自愿的的原则，阶段性性的详细细价目请请向甲方方索取，甲方工工作人员员亦会在在服务前前向被服服务方出出示收费费标准。4、 公用水电电费按国国家收费费标准据据实摊销销。(四) 缴费办法法1、 物业管理理费1） 物业管理理费按每每户的建建筑面积积计收，在产权权部门核核定面积积批复下下达之前前，按销销售合同同注明的的建筑面面积计算算；批复复之后，按产权权部门核

36、核定的建建筑面积积为准。面积核核定前后后的物业业管理费费差额不不作退补补。2） 物业管理理费按月月缴纳。乙方应应在当月月5日之之前（或或物业管管理公司司通知时时间前）将费用用金额缴缴清，逾逾期每天天按应交交金额的的3向甲方方交纳滞滞纳金。3） 物业管理理费收取取的起始始时间以以售房合合同约定定之交房房时间为为准。在在当月115日之之前（含含15日日）交房房的收取取当月全全月的物物管费，在当月月15日日之后交交房的收收取当月月半个月月的物管管费。物业管理理协议：重庆智捷捷物业管管理文件件版号A修订日期期20099年5月月第10页页共18页页4） 交房后，若发生生水电气气任何一一项费用用或已装装修

37、或已已入住，则当月月开始物物管费按按收费标标准全额额执行；在此之之前，该该物业视视为空置置房，物物管费按按收费标标准的550%执执行。2、 特约服务务费按月交纳纳。乙方在当当月5日日之前将将上月发发生的特特约服务务费用金金额一次次性缴清清，逾期期每天将将按应缴缴金额的的3向甲方方支付滞滞纳金。3、 大修及更更新改造造基金根据国家家建设部部和市政政府有关关管理规规定及楼楼宇实际际情况缴缴纳。甲甲方应根根据相关关规定进进行管理理、使用用，甲方方对于收收取的大大修和更更新基金金，将设设立大修修及更新新基金专专用帐户户，专款款专用。年终向向业主公公布费用用收支情情况，业业主代表表有权通通过业主主委员会

38、会对费用用开支进进行监督督查核。如政府府主管部部门出台台新的大大修基金金管理办办法，则则依据政政府规定定执行。4、 乙方可以以现金或或支票缴缴纳各项项费用，无论其其物业空空置、出出租或自自用，均均应缴纳纳。(五) 公摊用能能费1、 公共设施施用能分分摊内容容为：楼楼道路灯灯、庭园园灯、围围墙及道道路灯的的用电，冲洗公公共区域域的用水水、景观观水系用用水、用用电。2、 分摊标准准：按户户据实分分摊。物物管费减减半收取取，分摊摊用能亦亦减半。3、 物业管理理公司每每月定时时公告分分摊总量量。(六) 各项费用用的调整整如物业管管理费用用根据政政府有关关部门规规定进行行调整，物业管管理公司司可向业业主

39、按调调整后的的金额计计收。调调整计收收前相关关信息由由物业管管理公司司以通知知、公告告等形式预预先公布布。第六章 业主委委员会一、 重庆上岛岛郦舍物物业管理理公司按按照重重庆市物物业管理理条例和重重庆市业业主委员员会实施施办法适时召召集各业业主召开开业主大大会。考考虑到可可操作性性，按权权属比例例以重大大高科物物业公司司转移产产权的业业主中选选举获得得该组团团权属份份额支持持最多的的若干业业主，组组成业主主委员会会，代表表小区所所有之权权属份额额，重大大高科物物业公司司以未售售产业独独立推选选业主代代表参加加业主委委员会，行使小小区管理理决策权权。二、 社区应按按照国家家相关规规定，适适时成立

40、立业主委委员会，商讨小小区内重重大管理理事宜、改选业业主代表表及业主主委员会会等。三、 业主委员员会根据据物业管管理区域域的规模模由五至至七人组组成，无无薪酬，推举召集人一一名。业业主委员员会履行行以下职职责：1、 组织召开开业主大大会或业业主代表表大会报报告物业业管理的的实施情情况。物业管理理协议：重庆智捷捷物业管管理文件件版号A修订日期期20099年5月月第11页页共18页页2、 讨论本协协议修改改意见并并组织全全体业主主亲自投投票表决决。当总总权属份份额三分分之二以以上表决决通过后后即可修修改。3、 决定聘用用或辞退退物业管管理公司司。4、 支持、监监督、配配合物业业管理公公司的物物业管理理工作。5、 决定公共共设施、设备的的大、中中修，更更新改造造等物业业管理服服务的重重大事宜宜。6、 协调物业业产权人人、使用用人与物物业管理理公司之之间的关关系。7、 依照规定定设立物物业维修修基金，负责该该基金的的筹集、监督使使用和管管理。8、 本小区若若因火灾灾、地震震、地陷陷或其他他不可抗抗力原因因而遭破破坏，以以致公用用部分不不宜居住住或使用用时，组组织全体体业主商商讨修复复、重建建事宜，并按每每名业主主持有之之权属份份额比例例收取所所需费用用并组织织实施。9、 业主委员员会章