《武汉市《物业服务收费管理办法实施细则》.docx

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1、武汉市物物业管理理条例，20111年11月1日日起施行行第一章 总则第二二章 新新建物业业与前期期物业管管理第一一节 物物业管理理区域第二二节 附附属设施施设备的的配置第三三节 前前期物业业管理第四四节 新新建物业业的交付付使用第三三章 业业主、业业主大会会及业主主委员会会第一一节 业业主第二二节 业业主大会会筹备组组第三三节 业业主大会会第四四节 业业主委员员会第四四章 物物业管理理服务第一一节 一一般规定定第二二节 物物业服务务合同第五五章 物物业的使使用与维维护第一一节 物物业的使使用第二二节 车车位的使使用管理理第三三节 物物业的维维护第六六章 法法律责任任第七七章 附附则第一一章 总

2、总则第一一条 为为了规范范物业管管理活动动，维护护业主、物业使使用人和和物业服服务企业业的合法法权益，改善人人民群众众的生活活和工作作环境，根据中华人人民共和和国物权权法、物业业管理条条例等等法律、法规，结合本本市实际际，制定定本条例例。第二二条 本本条例适适用于本本市行政政区域内内的物业业管理活活动。第三三条 本本条例所所称物业业，是指指房屋和和与其相相配套的的共用设设施、设设备和场场地。本条条例所称称物业管管理，是是指业主主大会选选聘物业业服务企企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及其配套套设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护和管管理，维维护物业业

3、管理区区域内的的环境卫卫生和秩秩序的活活动。本条条例所称称物业服服务企业业，是指指依法取取得法人人资格，具有相相应资质质，从事事物业服服务的企企业。第四四条 市市房屋主主管部门门负责全全市物业业管理活活动的监监督管理理工作。区房房屋主管管部门按按照职责责负责本本辖区内内物业管管理活动动的监督督管理工工作。规划划、土地地、建设设、城管管、价格格、民政政、环保保、水务务、工商商行政管管理、园园林等主主管部门门按照各各自职责责协同实实施本条条例。街道道办事处处、乡（镇）人人民政府府指导、协助本本辖区内内业主大大会成立立及业主主委员会会的选举举工作，指导、监督业业主大会会和业主主委员会会的日常常活动，

4、配合调调解处理理物业管管理中的的投诉，协调物物业管理理与社区区管理、社区服服务的关关系。武汉汉东湖新新技术开开发区、武汉经经济技术术开发区区、武汉汉市东湖湖生态旅旅游风景景区管理理委员会会按照本本条例关关于区人人民政府府及其有有关部门门管理职职责的规规定，负负责各自自管理范范围内物物业管理理活动的的监督管管理工作作。第二二章 新新建物业业与前期期物业管管理第一一节 物物业管理理区域第五五条 物物业管理理区域的的划分，应当遵遵循相对对集中、便于管管理的原原则，并并考虑物物业共用用设施设设备、建建筑物规规模、社社区建设设等因素素，按照照下列标标准执行行：（一一）以建建设项目目国有有土地使使用证宗地

5、图图用地范范围线为为准，一一个项目目视为一一个物业业管理区区域；但但规模过过大、划划分为一一个物业业管理区区域不便便于管理理的，或或者已分分割成多多个自然然街坊或或者封闭闭小区的的，可以以分别划划分为独独立的物物业管理理区域；（二二）分期期建设项项目或者者两个以以上单位位开发建建设的项项目，其其配套设设施设备备共用的的，划分分为一个个物业管管理区域域；（三三）已建建成、共共用设施施设备比比较齐全全、相对对集中的的项目，划分为为一个物物业管理理区域。第六六条 开开发建设设单位应应当在取取得建设设工程规规划许可可证后三三十日内内，按照照本条例例第五条条规定划划分物业业管理区区域，并并将划分分方案报

6、报送区房房屋主管管部门；区房屋屋主管部部门认为为符合第第五条规规定要求求的，予予以备案案并在有有关图纸纸上予以以注记。开发发建设单单位应当当在物业业销售前前将经备备案的物物业管理理区域向向物业买买受人明明示。老旧旧城区没没有实施施物业管管理的建建成居住住区需要要实施物物业管理理的，由由街道办办事处、乡（镇镇）人民民政府、社区居居民委员员会征求求业主意意见后，确定物物业管理理区域，并报区区房屋主主管部门门备案。第二二节 附附属设施施设备的的配置第七七条 新新建物业业，开发发建设单单位应当当按照规规定无偿偿配置物物业服务务用房，物业服服务用房房包括物物业服务务企业办办公用房房和业主主委员会会议事活

7、活动用房房。配置置物业服服务用房房按照国国家有关关居住区区规划设设计规范范的要求求执行；没有规规定的，配置物物业服务务用房的的建筑面面积不低低于建设设工程规规划许可可证载明明的房屋屋总建筑筑面积的的千分之之二，并并不少于于八十平平方米，其中业业主委员员会议事事活动用用房建筑筑面积不不少于十十五平方方米。物业业服务用用房应当当具备水水、电等等基本使使用功能能，有明明确的坐坐落、房房号，并并且具备备办理房房地产权权属登记记的条件件。开发发建设单单位在申申请办理理建设工工程规划划许可证证时，其其提交的的规划设设计方案案中应当当注明物物业服务务用房的的具体位位置。物业业服务用用房属于于全体业业主共有有

8、，专用用于物业业管理服服务工作作。第八八条 新新建物业业内的供供水、供供电、供供气等计计量装置置应当实实行专有有部分一一户门号号一结算算表，共共有部分分独立计计量表；安全防防范、消消防、环环卫、邮邮政、通通信等设设施设备备的配置置应当符符合物业业使用的的基本条条件。第九九条 新新建物业业内规划划用于停停放汽车车的车位位、车库库与房屋屋套数的的最低比比例标准准，按照照市人民民政府制制定的有有关技术术规范的的规定核核定。第三三节 前前期物业业管理第十十条 住住宅及同同一物业业管理区区域内非非住宅的的开发建建设单位位，应当当按照国国家及本本市相关关规定，通过招招投标方方式选聘聘具有相相应资质质的物业

9、业服务企企业，并并与之签签订前期期物业服服务合同同。有下下列情形形之一的的，经物物业所在在地区房房屋主管管部门批批准，可可以采取取协议方方式选聘聘物业服服务企业业：（一一）投标标人少于于三人；（二二）多层层物业总总建筑面面积少于于五万平平方米，或者单单栋高层层（含小小高层）物业总总建筑面面积少于于三万平平方米，或者多多层、高高层混合合物业总总建筑面面积少于于四万平平方米。招标标人应当当在发布布招标公公告或者者发出投投标邀请请书十日日前，持持招标公公告或者者投标邀邀请书、招标文文件等有有关资料料，向物物业所在在地区房房屋主管管部门备备案。第十十一条 开发建建设单位位与物业业买受人人签订的的房屋买

10、买卖合同同，应当当包括前前期物业业服务合合同约定定的内容容，并明明确物业业管理区区域内属属于全体体业主共共有共用用的配套套设施设设备。前期期物业服服务合同同应当对对物业服服务内容容、服务务标准、收费标标准、收收费方式式及收费费起始时时间、合合同终止止情形等等内容进进行约定定；涉及及物业买买受人共共同利益益的，其其约定应应当一致致。第十二条条 房屋屋交付使使用前（含当月月）所发发生的物物业服务务费用,由开发发建设单单位承担担。房屋屋交付使使用后所所发生的的物业服服务费用用,由业业主承担担，但房房屋交付付后一年年内无人人入住的的，空置置期间由由业主按按百分之之七十的的比例承承担物业业服务费费用。房

11、屋通过过竣工验验收达到到交付条条件，业业主收到到书面交交付通知知并办理理完相应应手续的的，即为为交付；业主收收到书面面交付通通知后一一个月内内无正当当理由不不办理相相应手续续的，视视为交付付。第十十三条 开发建建设单位位在出售售物业前前，应当当制定临临时管理理规约并并到区房房屋主管管部门备备案。物物业买受受人在与与开发建建设单位位签订房房屋买卖卖合同时时，应当当对遵守守临时管管理规约约予以书书面承诺诺。第四四节 新新建物业业的交付付使用第十十四条 新建物物业交付付使用前前，开发发建设单单位应当当向房屋屋主管部部门办理理竣工交交付使用用备案手手续，并并提供建建设项目目竣工验验收文件件以及符符合法

12、律律、法规规、规章章规定和和房屋买买卖合同同约定的的交付使使用条件件的相关关文件、资料。第十十五条 开发建建设单位位在与前前期物业业服务企企业办理理物业承承接验收收手续时时，应当当向区房房屋主管管部门和和前期物物业服务务企业移移交下列列资料：（一一）竣工工总平面面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地下管管网工程程竣工图图等竣工工验收资资料；（二二）设施施设备的的安装、使用和和维护保保养等技技术资料料；（三三）物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件；（四四）业主主名册；（五五）物业业管理必必需的其其他资料料。区房房屋主管管部门、前期物物业服务务企业应应当接受受前款规规

13、定的资资料，并并妥善保保管。前前期物业业服务合合同终止止时,前前期物业业服务企企业应当当将上述述资料移移交给业业主委员员会。业主主有权查查阅开发发建设单单位向区区房屋主主管部门门、物业业服务企企业移交交的资料料。第三三章 业业主、业业主大会会及业主主委员会会第一一节 业业主第十十六条 本条例例所称业业主，是是指物业业的所有有权人。尚未未登记取取得所有有权，但但基于买买卖、赠赠与、拆拆迁补偿偿等法律律行为已已经合法法占有该该房屋的的人，在在物业管管理活动动中享有有法律法法规规定定的业主主的权利利，并承承担相应应的义务务。业主主可以依依法委托托物业使使用人行行使业主主权利，履行业业主义务务。第十十

14、七条 业主在在物业管管理活动动中，享享有下列列权利：（一一）按照照物业服服务合同同的约定定，接受受物业服服务企业业提供的的服务；（二二）提议议召开业业主大会会会议，并就物物业管理理的有关关事项提提出建议议；（三三）提出出制定和和修改管管理规约约、业主主大会议议事规则则的建议议；（四四）参加加业主大大会会议议，行使使投票权权；（五五）选举举业主委委员会成成员，并并享有被被选举权权；（六六）监督督业主委委员会的的工作；（七七）监督督物业服服务企业业履行物物业服务务合同；（八八）对物物业共用用部位、共用设设施设备备和相关关场地使使用情况况享有知知情权和和监督权权；（九九）监督督物业共共用部位位、共用

15、用设施设设备专项项维修资资金（以以下简称称专项维维修资金金）的管管理和使使用；（十十）法律律、法规规规定的的其他权权利。第十十八条 业主在在物业管管理活动动中，履履行下列列义务：（一一）遵守守管理规规约、业业主大会会议事规规则；（二二）遵守守物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公共秩秩序和环环境卫生生的维护护等方面面的规章章制度；（三三）执行行业主大大会的决决定和业业主大会会授权业业主委员员会作出出的决定定；（四四）按照照国家有有关规定定交纳专专项维修修资金；（五五）按时时交纳物物业服务务费用；（六六）法律律、法规规规定的的其他义义务。第二二节 业业主大会会筹备组组第

16、十十九条 一个物物业管理理区域成成立一个个业主大大会。符符合下列列条件之之一的，应当召召开首次次业主大大会会议议，成立立业主大大会：（一一）专有有部分交交付使用用的建筑筑面积达达到建筑筑物总面面积百分分之五十十以上；（二二）首次次交付使使用专有有部分之之日起满满两年且且交付使使用的专专有部分分建筑面面积达到到建筑物物总面积积百分之之二十以以上。业主主总人数数在二十十人以内内且经全全体业主主一致同同意，决决定不设设立业主主大会的的，由全全体业主主共同履履行业主主大会和和业主委委员会的的职责。第二二十条 专有部部分面积积和业主主人数按按照下列列方式确确定：（一一）专有有部分面面积，按按照不动动产登

17、记记簿记载载的面积积计算；尚未进进行物权权登记的的，暂按按测绘机机构的实实测面积积计算；尚未进进行实测测的，暂暂按房屋屋买卖合合同记载载的面积积计算；建筑物物总面积积，按照照上述面面积的统统计总和和计算；（二二）业主主人数，按照专专有部分分的数量量计算，一个专专有部分分按一人人计算，但建设设单位尚尚未出售售和虽已已出售但但尚未交交付的部部分，以以及同一一买受人人拥有一一个以上上专有部部分的，按一人人计算；总人数数，按照照上述人人数的统统计总和和计算。业主主身份的的确定，以不动动产登记记簿或者者其他能能够证明明其权属属的合法法有效文文件为依依据。第二二十一条条 物业业管理区区域符合合本条例例第十

18、九九条第一一款规定定条件，开发建建设单位位或者前前期物业业服务企企业应当当书面报报告区房房屋主管管部门和和街道办办事处、乡（镇镇）人民民政府。开发发建设单单位或者者前期物物业服务务企业未未及时予予以书面面报告的的，百分分之二十十以上的的业主可可以联名名向区房房屋主管管部门和和街道办办事处、乡（镇镇）人民民政府提提出设立立业主大大会的书书面要求求。街道道办事处处、乡（镇）人人民政府府应当在在收到报报告或者者要求之之日起六六十日内内会同区区房屋主主管部门门组织业业主成立立业主大大会筹备备组（以以下简称称筹备组组），筹筹备召开开首次业业主大会会会议。第二二十二条条 筹备备组由业业主和街街道办事事处、

19、乡乡（镇）人民政政府、开开发建设设单位派派员组成成，其中中业主所所占比例例不得低低于筹备备组总人人数的三三分之二二。筹备备组组长长由街道道办事处处、乡（镇）人人民政府府派员担担任。筹备备组应当当自成立立之日起起七日内内在物业业管理区区域内书书面公告告其成员员名单和和工作职职责，并并有权要要求开发发建设单单位提供供下列文文件资料料：（一一）物业业管理区区域划分分证明；（二二）业主主名册；（三三）建筑筑规划总总平面图图；（四四）附属属设施设设备交付付使用备备案证明明；（五五）绿化化竣工总总平面图图；（六六）物业业服务用用房配置置证明；（七七）专项项维修资资金交存存证明；（八八）成立立业主大大会必需

20、需的其他他文件资资料。第二二十三条条 筹备备组履行行下列职职责：（一一）确定定召开首首次业主主大会会会议的时时间、地地点、形形式和内内容；（二二）草拟拟管理规规约、业业主大会会议事规规则、业业主委员员会工作作规则；（三三）确认认业主身身份、核核实业主主人数和和专有部部分面积积；（四四）确定定业主委委员会委委员候选选人产生生方案和和名单，并公开开征询意意见；五）完成成召开首首次业主主大会会会议的其其他准备备工作。前款款所列内内容，筹筹备组应应当在召召开首次次业主大大会会议议十五日日前以书书面形式式在物业业管理区区域内予予以公示示。第二二十四条条 筹备备组应当当自成立立之日起起九十日日内组织织召开

21、首首次业主主大会会会议。自自业主大大会依法法成立之之日起，筹备组组职责自自行终止止。召开开首次业业主大会会会议所所必需的的宣传、文印资资料等经经费由开开发建设设单位承承担。第三三节 业业主大会会第二二十五条条 业主主大会自自首次业业主大会会会议表表决通过过管理规规约、业业主大会会议事规规则并选选举产生生业主委委员会之之日起成成立。业主主大会依依法成立立后三十十日内，业主委委员会应应当就业业主大会会成立事事项向区区房屋主主管部门门和街道道办事处处、乡镇镇人民政政府备案案，并依依法刻制制和使用用业主大大会（业业主委员员会）印印章。第二二十六条条 业主主大会履履行下列列职责：（一一）制定定和修改改业

22、主大大会议事事规则、管理规规约、业业主委员员会工作作规则；（二二）选举举业主委委员会、更换业业主委员员会委员员，决定定业主委委员会任任期；（三三）监督督业主委委员会工工作，听听取业主主委员会会的工作作报告，改变或或者撤销销业主委委员会不不适当的的决定；（四四）决定定选聘、解聘物物业服务务企业;（五五）依法法决定专专项维修修资金筹筹集、使使用、管管理事项项；（六六）根据据管理规规约的约约定，对对违反管管理规约约的业主主进行告告诫；（七七）决定定业主委委员会工工作经费费的筹措措方式；（八八）决定定物业管管理区域域内涉及及业主利利益的其其他物业业管理事事项。第二二十七条条 业主主大会会会议分为为定期

23、会会议和临临时会议议，由业业主委员员会组织织召开。业主大大会定期期会议按按照业主主大会议议事规则则的规定定召开。有下列列情形之之一的，业主委委员会应应当及时时组织召召开业主主大会临临时会议议：（一一）经专专有部分分占建筑筑物总面面积百分分之二十十以上且且占总人人数百分分之二十十以上业业主提议议的；（二二）发生生重大事事故或者者紧急事事件需要要及时处处理的；（三三）业主主大会议议事规则则或者管管理规约约规定的的其他情情况。业主主委员会会不依法法或者不不依约履履行召开开业主大大会会议议职责的的，区房房屋主管管部门应应当责令令其在三三十日内内召开；逾期不不改正的的，街道道办事处处、乡（镇）人人民政府

24、府应当会会同区房房屋主管管部门在在三十日日内组织织业主召召开业主主大会会会议。除前前两款规规定外，任何单单位和个个人不得得组织召召开业主主大会会会议。第二二十八条条 业主主大会会会议以采采用集体体讨论的的形式为为主，也也可以采采用书面面征求意意见的形形式。采采用书面面征求意意见的形形式时，应当将将征求意意见书送送达每一一位业主主；无法法送达的的，应当当在物业业管理区区域内公公告；业业主在规规定期限限内未反反馈意见见的，视视为弃权权。第二二十九条条 业主主可以幢幢、单元元或者楼楼层为单单位，推推选业主主代表参参加业主主大会会会议。业主主代表参参加业主主大会会会议的，业主代代表应当当在参加加业主大

25、大会会议议三日前前，就业业主大会会会议拟拟讨论的的事项书书面征求求其所代代表的业业主意见见；需要要投票表表决的，业主的的赞同、反对及及弃权的的具体票票数经本本人签字字后，由由业主代代表在业业主大会会投票时时如实反反映。第三三十条 业主大大会对业业主投票票权的计计算，按按照下列列规定确确定：（一一）按照照业主人人数计算算的，一一人计算算为一票票；建设设单位未未售出的的专有部部分，计计算为一一票；（二二）按照照建筑面面积计算算的，每每一平方方米建筑筑面积计计算为一一票；建建筑面积积不足一一平方米米的按一一票计算算。第三三十一条条 业主主大会会会议应当当有物业业管理区区域内专专有部分分占建筑筑物总面

26、面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主参加方方可举行行。第三三十二条条 业主主大会决决定筹集集和使用用专项维维修资金金、改建建或者重重建建筑筑物及其其附属设设施的，应当经经专有部部分占建建筑物总总面积三三分之二二以上的的业主且且占总人人数三分分之二以以上的业业主同意意；决定定其他有有关共有有和共同同管理权权利重大大事项的的，应当当经专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主同同意。第三十三三条 管管理规约约应当对对下列事事项作出出约定：（一一）建筑筑物及其其附属设设施设备备的使用用、维护护、管理理；（二二）专项项维修资资金的筹筹集、使使用方案案；（三

27、三）共有有部分的的经营与与收益分分配、使使用；（四四）物业业管理区区域内有有关环境境卫生、噪声、宠物饲饲养、安安全管理理等业主主的权利利与义务务；（五五）违反反管理规规约应当当承担的的责任。管理理规约自自业主大大会表决决通过之之日起生生效，对对全体业业主及使使用人均均具有约约束力。第四四节 业业主委员员会第三三十四条条 业主主委员会会是业主主大会的的执行机机构，由由业主大大会会议议选举产产生，向向业主大大会负责责并报告告工作，受业主主、业主主大会监监督。业主主委员会会实行任任期制，每届任任期不超超过五年年，可连连选连任任，业主主大会议议事规则则另有规规定的从从其规定定。业主主委员会会委员具具有

28、同等等表决权权。业主主委员会会应当自自选举产产生之日日起七日日内召开开首次会会议，推推选业主主委员会会主任和和副主任任。业主主委员会会会议由由主任召召集和主主持，主主任因故故不能履履行职责责，可以以委托副副主任召召集。第三三十五条条 业主主委员会会讨论、决定物物业管理理公共事事项，应应当召开开委员会会会议，并于会会议召开开三日前前在物业业管理区区域内以以书面形形式公告告会议议议程，听听取业主主的意见见和建议议。业主主委员会会决定事事项，应应当经全全体委员员半数以以上签字字同意通通过。业主主委员会会应当将将业主大大会、业业主委员员会的决决定在作作出之日日起三日日内以书书面形式式在物业业管理区区域

29、内予予以公告告。第三三十六条条 业主主委员会会委员应应当忠实实履行职职责，接接受街道道办事处处、乡（镇）人人民政府府以及房房屋主管管部门的的指导与与监督，房屋主主管部门门应当加加强对业业主委员员会委员员的培训训。业主主委员会会委员不不得在为为本物业业管理区区域提供供物业服服务的物物业服务务企业中中任职，其近亲亲属在为为本物业业管理区区域提供供物业服服务的物物业服务务企业中中任职的的，应当当在本物物业管理理区域内内显著位位置予以以公告说说明。第三三十七条条 业主主委员会会委员有有下列情情形之一一的，其其委员资资格自行行终止：（一一）不再再是该物物业管理理区域内内的业主主；（二二）丧失失民事行行为

30、能力力，不能能履行委委员职责责；（三三）被依依法限制制人身自自由半年年以上；（四四）以书书面方式式向业主主大会提提出辞职职请求；（五五）法律律、法规规以及管管理规约约规定的的其他情情形。第三三十八条条 业主主委员会会委员有有下列情情形之一一的，由由业主大大会决定定是否终终止其委委员资格格：（一）拒拒不履行行委员职职责；（二二）业主主委员会会半数以以上委员员或者百百分之二二十以上上业主提提议撤销销其委员员资格；（三三）在本本物业管管理区域域内违章章搭建、拒付物物业服务务费等侵侵害他人人合法权权益；（四四）因其其他原因因不适合合继续担担任委员员的。第三三十九条条 业主主委员会会任期届届满三个个月前

31、，应当召召开业主主大会会会议进行行换届选选举。业主主委员会会任期届届满仍未未进行换换届选举举的，区区房屋主主管部门门应当责责令其在在三十日日内改正正；逾期期不改正正的，街街道办事事处、乡乡（镇）人民政政府应当当会同区区房屋主主管部门门、社区区居民委委员会在在三十日日内组织织召开业业主大会会会议进进行换届届选举。第四四十条 业主大大会会议议选举产产生出新新一届业业主委员员会之日日起十日日内，前前业主委委员会委委员应当当在街道道办事处处、乡（镇）人人民政府府监督下下，将其其保管的的有关凭凭证、档档案等文文件资料料、印章章以及其其他属于于全体业业主共有有的财物物，移交交给新一一届业主主委员会会，并完

32、完成交接接工作。业主主委员会会委员资资格届内内终止的的，应当当在终止止之日起起三日内内向本届届业主委委员会移移交由其其保管的的前款所所列文件件资料及及财物。第四四十一条条 业主主委员会会不得从从事物业业服务经经营活动动。业主主委员会会的工作作经费和和利用业业主共有有部分经经营的收收益属于于全体业业主所有有，具体体使用办办法由业业主大会会决定，其收支支情况业业主委员员会应当当定期书书面公告告，并接接受业主主大会、业主的的监督。第四四十二条条 两个个以上物物业管理理区域共共用附属属设施设设备的，应当建建立业主主委员会会联席会会议制度度。业主主委员会会联席会会议由街街道办事事处、乡乡（镇）人民政政府

33、、社社区居民民委员会会和区房房屋主管管部门、相关物物业管理理区域的的业主委委员会、物业服服务企业业组成。联席会会议由街街道办事事处、乡乡（镇）人民政政府负责责召集。第四四章 物物业管理理服务第一一节 一一般规定定第四四十三条条 业主主大会可可以根据据所在物物业管理理区域的的实际情情况，通通过公开开、公平平、公正正的市场场竞争机机制，依依法选聘聘具有相相应资质质的物业业服务企企业提供供物业服服务。第四四十四条条 物业业服务企企业应当当在其资资质等级级许可范范围内提提供物业业管理服服务。从事事物业服服务咨询询、顾问问、代理理、认证证等经营营活动的的机构和和在本市市行政区区域内从从事物业业服务活活动

34、的外外地企业业，应当当向市房房屋主管管部门备备案。第四四十五条条 本市市实行物物业服务务项目经经理责任任制，物物业管理理区域的的物业服服务负责责人应当当由有资资质的物物业服务务项目经经理担任任。物业业服务企企业应当当按规定定聘请相相应专业业服务人人员从事事相关专专业服务务工作。第四四十六条条 本市市实行物物业服务务重大事事件报告告制度。物业管管理区域域内发生生下列情情形之一一的，物物业服务务企业应应当按照照有关规规定及时时向相关关主管部部门、专专业经营营单位报报告：（一一）发生生火灾、水患、爆炸或或者自然然灾害等等造成人人身伤亡亡或者危危及建筑筑物安全全；（二二）建筑筑物及其其附属设设施设备备

35、发生安安全隐患患，且在在八小时时内难以以排除，严重危危及业主主、物业业使用人人及建筑筑物安全全；（三三）物业业服务人人员撤离离物业管管理区域域，造成成物业服服务中断断，严重重影响业业主和物物业使用用人正常常生活；（四四）发生生群体性性事件；（五五）发生生业主、物业使使用人重重大伤亡亡事件；（六六）其他他严重影影响业主主、物业业使用人人正常生生活的隐隐患或者者事件。第四四十七条条 业主主委员会会、物业业服务企企业应当当分别建建立并妥妥善保管管业主大大会与业业主委员员会档案案以及物物业服务务档案，按照有有关规定定向房屋屋主管部部门报送送统计报报表。第四四十八条条 市房房屋主管管部门应应当加强强对物

36、业业服务质质量的监监督检查查，组织织开展物物业服务务质量等等级考核核，并将将考核结结果向社社会公布布。业主主对物业业服务质质量的评评价是物物业服务务质量等等级考核核的主要要依据。业主对对物业服服务质量量的评价价办法，由市房房屋主管管部门制制定。区房房屋主管管部门应应当会同同街道办办事处、乡（镇镇）人民民政府建建立物业业服务企企业信用用档案，并向公公众提供供查询服服务。第二二节 物物业服务务合同第四四十九条条 物业业服务合合同由业业主委员员会与业业主大会会选聘的的物业服服务企业业签订。合同中中的下列列内容应应当事先先提交业业主大会会会议表表决通过过，但业业主大会会已授权权业主委委员会决决定的除除

37、外：（一一）物业业服务事事项；（二二）物业业服务质质量及服服务费用用；（三三）物业业管理区区域内安安全保障障事项；（四四）合同同期限；（五五）违约约责任。第五五十条 物业服服务企业业应当按按照合同同约定履履行下列列物业公公共服务务事项：（一一）物业业管理区区域内共共用部位位及共用用设施设设备的使使用、管管理和维维护；（二二）公共共绿化的的维护；（三三）公共共区域环环境卫生生的维护护；（四四）公共共区域的的秩序维维护和安安全协防防；（五五）物业业使用中中对禁止止行为的的告知、劝阻、报告等等义务；（六六）物业业维修、更新、改造费费用的账账务管理理；（七七）物业业服务档档案和物物业档案案的保管管；（

38、八八）其他他物业公公共服务务事项。第五五十一条条 普通通住宅、经济适适用房和和廉租房房物业服服务费、车辆停停泊服务务费实行行政府指指导价，其他物物业的物物业服务务费、车车辆停泊泊服务费费实行市市场调节节价。确确定和调调整物业业服务费费、车辆辆停泊服服务费政政府指导导价时，应当采采取座谈谈会、论论证会、听证会会等形式式，广泛泛听取意意见。实行行政府指指导价的的，市物物价主管管部门应应当会同同市房屋屋主管部部门，根根据物业业种类、服务内内容、服服务质量量等级和和物价指指数变动动情况，制定相相应的基基准价，确定不不超过基基准价百百分之二二十的上上浮幅度度，并向向社会公公布。具具体收费费标准由由业主与

39、与物业服服务企业业根据基基准价和和浮动幅幅度在物物业服务务合同中中约定。第五五十二条条 物业业服务企企业应当当对物业业服务事事项、内内容、标标准和相相应的收收费项目目、标准准在物业业管理区区域内的的显著位位置予以以书面公公布。第五五十三条条 业主主应当按按照物业业服务合合同的约约定，按按时交纳纳物业服服务费用用。违反反物业服服务合同同约定，业主逾逾期不交交纳物业业服务费费用的，业主委委员会应应当督促促其限期期交纳；物业服服务企业业也可以以依法向向人民法法院起诉诉或者依依法申请请仲裁。第五五十四条条 物业业服务企企业应当当按照有有关规定定与开发发建设单单位或者者业主委委员会办办理物业业档案和和物

40、业服服务档案案、业主主名册等等资料的的移交手手续。物业业服务企企业应当当自办理理移交手手续之日日起三十十日内，持相关关资料向向区房屋屋主管部部门备案案。第五五十五条条 业主主委员会会应在物物业服务务合同期期限届满满六十日日前组织织召开业业主大会会会议，对是否否续聘物物业服务务企业进进行表决决。双方方续约的的，应当当重新签签订物业业服务合合同；不不再续约约且需以以委托方方式管理理的，业业主大会会应当及及时依法法选聘其其他物业业服务企企业或者者其他管管理人。业主大会会选聘物物业服务务企业前前，应当当召开业业主大会会会议，对选聘聘方式、具体实实施者、物业服服务合同同的主要要内容等等进行表表决。物业业

41、服务合合同期限限届满，业主大大会没有有作出选选聘或者者续聘决决定，原原物业服服务企业业可以按按照原合合同约定定继续提提供服务务，物业业服务合合同自动动延续至至业主大大会作出出选聘或或者续聘聘决定为为止。第五五十六条条 有下下列情形形之一的的，物业业服务企企业应当当退出物物业管理理区域的的物业服服务，不不得以物物业服务务中的债债权债务务纠纷未未解决、阶段工工作未完完成等为为由拒绝绝退出：（一一）物业业服务合合同依法法、依约约解除；（二二）除第第五十五五条第三三款规定定的情形形外，物物业服务务合同期期满未续续约；（三三）法律律、法规规、规章章规定物物业服务务企业不不得继续续从事物物业服务务活动的的

42、其他情情形。第五五十七条条 物业业服务企企业退出出物业管管理区域域的物业业服务，应当在在办理退退出手续续的同时时，履行行下列义义务：（一一）移交交保管的的物业档档案、物物业服务务档案等等资料和和物业服服务用房房，实行行酬金制制的，还还应当移移交服务务期间的的财务档档案；（二二）撤出出物业管管理区域域内的物物业服务务人员；（三三）清退退预收、代收的的有关费费用；（四四）法律律、法规规、规章章规定的的其他义义务。第五五章 物物业的使使用与维维护第一一节 物物业的使使用第五十八八条 物物业管理理区域内内禁止下下列行为为：（一一）损坏坏或者擅擅自变动动房屋承承重结构构、主体体结构；（二二）将不不具备防

43、防水条件件的房间间或者阳阳台改为为卫生间间、厨房房，或者者将卫生生间改在在下层住住户的卧卧室、起起居室（厅）、书房或或者厨房房的上方方；（三三）破坏坏或者擅擅自改变变房屋外外观；（四四）未取取得建设设工程规规划许可可证或者者未按照照建设工工程规划划许可证证的规定定建设建建筑物、构筑物物或者其其他设施施；（五五）在住住宅区堆堆放易燃燃、易爆爆、剧毒毒、放射射性等危危险性物物品，排排放有毒毒、有害害物质；（六六）乱丢丢垃圾，高空抛抛物；（七七）饲养养国家禁禁止饲养养的大型型犬类等等宠物；（八八）发出出超过规规定标准准的噪声声，影响响邻居采采光、通通风；（九九）法律律、法规规、规章章及管理理规约禁禁

44、止的其其他行为为。物业业管理区区域内发发生上述述行为时时，业主主大会、业主委委员会及及相关业业主有权权依照法法律、法法规以及及管理规规约，要要求行为为人停止止侵害、消除危危险、排排除妨害害、恢复复原状、赔偿损损失。第五五十九条条 物业业交付使使用后，业主、物业使使用人应应当按照照权属登登记用途途使用物物业。业业主因特特殊情况况需要将将住宅改改变为经经营性用用房的，应当遵遵守法律律、法规规、规章章以及管管理规约约的规定定，并经经有利害害关系的的业主书书面同意意，必要要时应当当进行听听证。物业业管理区区域内按按照规划划建设的的配套建建筑及设设施设备备，不得得改变使使用性质质，因特特殊情况况需要改改

45、变使用用性质的的，应当当遵守法法律、法法规、规规章以及及管理规规约的规规定，经经业主大大会及有有利害关关系的业业主同意意，并依依法办理理相关手手续。规划划用途为为住宅的的住宅楼楼底层和和住宅楼楼内不得得设立产产生油烟烟、噪声声、异味味污染以以及安全全隐患的的餐饮、加工、娱乐、宾馆等等经营场场所。第六六十条 物业服服务企业业、业主主委员会会发现有有违反本本条例第第五十八八条、第第五十九九条规定定行为之之一的，应当予予以劝阻阻；劝阻阻无效的的，应当当及时告告知有关关主管部部门，有有关主管管部门应应当依法法及时处处理。第六六十一条条 业主主或者物物业使用用人装饰饰装修房房屋的，应当事事先向物物业服务务企业登登记。物物业服务务企业应应当将装装饰装修修的禁止止行为和和注意事事项告知知业主或或者物业业使用人人。物业业服务企企业应当当加强物物业管理理区域装装饰装修修安全事事项的巡巡查，业业主、物物业使用用人应当当予以配配合。第六六十二条条 因物物业维修修、公共共利益需需要临时时占用或或者挖掘掘物业管管理区域域内道路路、场地地的，施施工单位位应当采采取措施施保障安安全，并并在约定定的期限限内恢复复原状；造成损损失的，应当予予以赔偿偿。第二二节 车车位的使使用管理理第六六十