万年花城社区商业策划案例（DOC 34）.docx

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1、万年花城城社区商商业案例例 整体体环境1区区位条件件：以万万年花城城为核心心，周边边社区现现有包括括育菲园园、育芳芳园，未未来周边边社区还还包括三三环新城城、国美美第一城城等多个个项目； 同时时， 万万年花城城将首都都经贸大大学围合合在项目目中央，周边还还有燕京京华侨大大学、国国家法官官学院、北京电电子工业业学校、铁路卫卫生学校校等大中中专院校校，多所所院校的的集中使使万年花花城成为为名副其其实的大大学区。2交交通状况况：贯穿穿社区的的“三横三三纵”六条市市政道路路预计于于20007年前前后投入入使用，其将贯贯通三环环、四环环，其中中东西横横向道路路分别为为丰台东东路（宽宽30米米，为两两上两

2、下下道路）、看丹丹路（宽宽40米米，为两两上两下下道路）、康辛辛路（宽宽50米米，为三三上三下下道路），南北北纵向道道路分别别为万寿寿路南沿沿（宽770米，为四上上四下道道路）、郭公庄庄路（宽宽40米米，为两两上两下下道路）和纪家家庙路（宽400米，为为两上两两下道路路）。3人人口构成成：区域域现有成成熟人口口6万人人左右，规划人人口规模模为122.388万人，调研结结果显示示，区域域未来居居民构成成将以年年轻的城城镇居民民为主，学历水水平与家家庭年收收入均明明显高于于北京市市平均水水平。万万年花城城业主调调研的结结果显示示，花城城未来业业主年龄龄集中在在35岁岁以下、同时家家庭月总总收入55

3、0000元以上上，学历历在大学学以上的的业主占占比高达达49.48%4人人均购买买力：由由于区域域整体定定位为丰丰台区经经济四大大板块之之一，花花城及周周边项目目定位为为丰台科科技总部部基地的的生活配配套区，众多高高科技人人士将进进驻该区区域，其其人均购购买力水水平极为为可观。万年花花城业主主调研的的结果显显示，花花城家庭庭可支配配收入平平均为6689440元，家庭平平均人口口2.887人，其家庭庭可支配配收入及及人均购购买力均均显著高高于北京京市平均均水平。5区区域未来来发展状状况：本本区域定定位为以以居住为为主，兼兼有教育育科研、商业服服务设施施等用地地的多元元综合性性区域。是北京京市及丰

4、丰台区大大力发展展的区域域之一，其未来来的发展展速度及及经济增增长速度度等均不不可小视视。 商业业概述1商商业总体体规模：约200万平方方米2商商业建筑筑形式：大型商商业中心心（其中中大型商商业中心心共8万万平方米米，地上上经营部部分5万万平方米米，地下下停车场场3万平平方米）中型型独体商商业（可可经营业业态丰富富、餐饮饮、娱乐乐等行业业均可从从事经营营）商业业街区（由底商商、独立立商业及及塔楼裙裙房构成成）酒店店、写字字楼等商商业设施施3商商业整体体定位：万年花花城商业业定位为为以社区区商业为为基础的的开放性性商业系系统4商商业设计计理念：万年花花城商业业以 “新都市市主义”作为商商业规划划

5、的指导导思想，遵循花花城整体体设计所所采用的的风格，商业作作为新都都市主义义生活的的重要组组成部分分，在设设计理念念上引入入了国际际先进的的“TODD-交通通导向布布局系统统”，将商商业、交交流中心心（广场场）、办办公及其其它公建建有机布布局，分分布在可可步行到到达公交交站点的的范围内内5商商业系统统设置：三级商商业设计计，即一一级商业业中心、二级商商业街区区、三级级便利组组合（按按居民55分钟步步行范围围设置）6商商业布局局情况：规划布布局：一一心五区区八模块块，即形形成“一个区区域商业业中心，五大主主题商业业街区（生活街街区、动动力街区区、商务务街区、情调街街区、时时尚街区区），八八组便利

6、利模块，十二条条特色商商街，二二百个专专营店铺铺”的商业业系统组组合功能能布局：主要从从未来区区域居民民的需求求考虑而而进行的的业态规规划布局局，满足足未来居居民生活活、办公公、教育育、休闲闲、娱乐乐等功能能方面的的需要7花花城商业业特点： 万年年花城商商业形成成了独具具特色的的“居民55分钟步步行生活活圈”，具体体在商业业规划设设计上，则遵循循了“综合性性”、“站点性性”、“便利性性”、“层次性性”的四大大特点进进行设计计8目目前进驻驻商家：万年花花城区域域的商业业正受到到国内外外大型商商业巨头头和投资资者的青青睐，家家乐福、乐华梅梅兰、北北京华联联、华堂堂、上海海联华、法国迪迪卡侬、麦当劳

7、劳、肯德德基等知知名商家家均有在在该区域域内进行行投资的的意向。并且已已有多家家签订了了合作意意向书，目前包包括国内内第一大大便利连连锁企业业-联联华快客客、新加加坡苏菲菲糕饼、嘉事堂堂、柯尼尼卡、荣荣昌洗衣衣在内的的多个知知名商家家签约进进驻。预预计不久久的将来来，伴随随着万年年花城对对整体区区域住宅宅的影响响与引领领，西南南区域的的商业新新势力将将逐步浮浮现。而而万年花花城无疑疑将扮演演西南商商圈领头头军的角角色。 规划划布局 基于万万年花城城的整体体定位，结合该该区域未未来发展展的需要要，填补补区域内内无大型型综合商商业设施施的空白白，在花花城商业业整体规规划布局局中，我我们规划划了一个

8、个大型的的区域性性商业中中心，同同时我们们规划了了适合于于满足业业主餐饮饮、休闲闲、娱乐乐、购物物等需求求的独立立商业设设施。 大型型商业用用房介绍绍1位位置3#地地商业用用房定位位为区域域性的商商业中心心，位于于万年花花城项目目的东部部，首都都经贸大大学的东东北方向向，是万万年花城城商业体体系的核核心部分分。2规规模3#地地商业用用房距离离西南三三环3000米，占地面面积约为为250000平平方米，建筑面面积约为为800000平平方米，包括地地下300000平方方米左右右的停车车场；其其地块长长约3000米，最宽处处1022米，最最窄处558米，限高分分别为224米和和18米米。3合合作方式

9、式3#地地商业用用房开发发方式为为订单式式开发，将采用用出租或或合作开开发等多多种形式式的合作作方式，目前处处在与多多家国内内外知名名商家的的合作洽洽谈过程程。4效效果示意意图 中型型商业用用房介绍绍（一）4#-1独立立商业用用房介绍绍11位置置4#-11独立商商业用房房位于万万年花城城的东北北端，是是万年花花城商业业系统中中的重要要组成部部分， 预计220055年9月月份交付付使用2规模4#-11商业用用房共计计三层，总面积积为42298平平方米，其中：地下一一层面积积为19998平平方米；地上两两层，每每层面积积约为111000平方米米。3合作方方式4#-11商业用用房拟采采用出租租或者出

10、出售的方方式，可可以整体体出售/出租或或分割进进行出售售/出租租。4#-1商商业用房房适合于于超市、大型中中餐、西西式快餐餐等餐饮饮企业及及银行等等服务设设施，同同时还适适合专业业卖场等等业。4效果示示意图（二）11#独立立商业用用房介绍绍1位置1#地商商业用房房位于花花城东南南端，首首都经济济贸易大大学东侧侧，紧邻邻张新路路和康辛辛路，由由四个独独体商业业用房构构成。2规模1#地商商业用房房总面积积约为993000平方米米，共计计4个独独立型商商业用房房，其中中：1#-133商业用用房地上上两层，总体面面积为113655平方米米；1#-144商业用用房地上上两层，总体面面积为9965平平方米

11、； 1#-155商业用用房地上上三层，总体面面积为553600平方米米；1#-166商业用用房地上上两层，总体面面积为116700平方米米。3合作方方式1#地的的4个商商业用房房均为独独体商业业，其合合作方式式极为灵灵活， 拟采用用整体出出售或分分割出售售的方式式。1#地商业业用房适适合于超超市、大大型中餐餐、西式式快餐等等餐饮企企业，同同时考虑虑其分割割性的特特点，适适合于装装饰用品品、饰品品店、精精品服装装店、宠宠物医院院等时尚尚业态。 红筹筹型商业业用房介介绍1位位置红筹型型商业用用房位于于2#地地看丹路路沿线，万年花花城东端端，对面面为花城城区域性性商业中中心，定定位为花花城的商商业示

12、范范区。22#-11、2#-2楼楼座均有有商业用用房，其其中，22#-11商业用用房为底底商形式式，2#-2商商业用房房为塔楼楼裙房形形式。2规规模2#地地近期推推出的红红筹型商商业用房房总面积积约为221700平方米米，共227套商商铺，其其中2#-1商商业用房房均为底底商地上上一层层，2#-2商商业用房房为塔楼楼裙房；预计于于05年年9月份份建成投投入使用用。3户户型2#-1商业业用房主主力户型型为600-800平方米米之间，最大户户型为2232.92平平方米，最小户户型为330.224平方方米。22#-22商业业用房面面积主力力户型为为70平平方米左左右，最最大面积积为1006平方方米。

13、效果示示意图综述述，2地商铺铺的优势势在于与与3地地大型商商业仅一一街之隔隔，可经经营类型型多样，而且相相对于其其他地块块的商业业而言，其开盘盘及交房房时间较较早，且且位于花花城一级级商业地地带，其其将来必必将是人人气聚集集之地，升值潜潜力巨大大，商机机无限。22#-11定位为为花城商商业示范范区，主主要招商商对象为为品牌商商家，目目前已有有乐华梅梅兰专卖卖、多样样屋、嘉嘉事堂、联华快快客、好好望角音音像图书书、新加加坡苏菲菲糕饼店店、荣昌昌洗衣、吉野家家等众多多意向商商家与万万年花城城洽谈合合作，拟拟在此地地开店。 升值值型商业业用房介介绍1位位置升值型型商业用用房位于于4#地地北区，为近期

14、期推出的的商业用用房，其其中，44#-22、4#-3、4#-5商业业用房均均为底商商形式，紧邻丰丰台东路路及4#-1独独体商业业，主要要功能定定位为花花城及周周边居民民日常消消费场所所。2规规模红筹型型商业用用房面积积总计约约为24400平平方米， 其中中4#-2商业业用房为为地上一一层底商商，共77套商铺铺，面积积总计为5514平平方米；4#-3商业业用房为为地上一一层底商商， 共共14套套商铺，面积约约为12228平平方米；4#-5商业业用房共共11套套商铺，面积总总计为6658平平方米，其中，4-2、44-33预计于于05年年底建成成投入使使用，44-55预计于于06年年投入使使用。3户

15、户型4#-2商业业用房的的户型面面积集中中在600-700平方米米，4#-3商商业用房房的主力力户型面面积集中中在800-1330平方方米，44#-5商商业用房房的主力力户型面面积集中中在500-600平方米米。综述述，4#地相对对其他地地块而言言，其位位于丰台台东路上上，丰台台东路是是未来三三环新城城、育芳芳园等社社区业主主从西南南三环进入所所居住社社区的必必经之路路。因此此，地理理位置好好，人流流量大是是4#地地最显著著的特点点。 其他他小型商商业用房房介绍万年年花城社社区规模模高达2200万万平米， 根据据花城商商业总体体规划以以及布局局情况，在其它它尚未建建设开发发的地块块还有部分小型

16、型商业，期待关关注中。 商铺铺投资知知识1商商铺投资资特点： 稳稳定性好好： 商商铺的租租约通常常为3至至5年或或更长，承租户户对商铺铺的装修修、投资资、赢利利预期及及长期规规划，决决定了商铺铺租约的的稳定性性。 增增值性强强： 商商铺投资资是一个个长期过过程，好好的商铺铺因其稀稀有性或或特定供供应条件件，会随随着商圈圈的发展展成熟不不断升值值，由此此带来的的租金增增长是必必然的。 回回报率高高： 成成熟商铺铺的投资资回报率率单租金金收益则则可能达达10%155%， 有的甚甚至达到到20%以上。购买社社区商铺铺的投投资者，随着业业主入住住，人气气上升，商铺价价值提升升成为必必然。 投投资潜力力

17、大： 成熟市市场下一一般商铺铺与住宅宅的价格格之比为为41551，商商铺价格格还有较较大的上上涨空间间。但是是要充充分考虑虑市场环环境、市市场供应应状况差差异等因因素，尤尤其是住住宅价格格透支，将对商商铺价格格的准确确定位位及判断断产生重重大影响响。 经经营方式式灵活：商铺可可出租、可经营营，方式式灵活。2商商铺投资资类型 据据调研显显示，商商铺投资资类型及及投资比比例分析析如下：从图图中不难难看出，社区型型商业投投资已经经成为目目前商业业投资者者们所选选择的主主要商业业投资类类型。社社区型商商业包括括社区类商商铺和住住宅底层层商铺。社区类类商铺指指位于住住宅社区区内的商商用铺位位，其经经营对

18、象象主要是是住宅社社区的居居民。社社区类商铺铺的表现现形式主主要是11-33层商业业楼，有有些铺面面可以直直接对外外开门营营业，但但多数属属于铺位位形式；住宅底底层商铺，指位位于住宅宅底层的的商用铺铺位。住住宅底层层商铺是是目前市市场极为为关注、投资者者热衷的的商铺投投资形式式，很多多房地产产开发商充充分认可可住宅底底层商铺铺的巨大大价值，不仅避避免了过过去住宅宅底层不不好卖的的尴尬局局面，而而且获得得了更大大的投资资收益。万年年花城同同时存在在上述两两种社区区型商业业类型，具有较较高的投投资价值值。3商商铺投资资步骤 11）准确确判断商商铺类型型首首先，判判断购买买商铺所所属的投投资类型型，

19、为选选择投资资行业及及进行客客群分析析等奠定定基础。就花城城而言，存在大大型商业业中心、中型独独体商业业及小型型商业等等多种上上铺类型型，选择择更大。 22）投资资行业选选择在在判断所所投资的的商铺是是否具有有良好的的行业背背景时，有3个个基本的的标准：此行行业的历历史及未未来的消消费增长长速度此行行业的竞竞争情况况呈良性性此行行业的利利润空间间投投资者可可通过搜搜集统计计数据和和实地调调研获得得这些指指标并进进行分析析，就花花城而言言，由于于其所属属地块将将作为北北京西南南区域的的重要节节点和战战略布局局区域，相对于于北京其其他较为为成熟区区域而言言，发展展空间较较大，各各业态均均存在较较高

20、的利利润空间间。 33）确定定目标收收益空间间商商铺投资资收益是是所有商商铺投资资者所关关注的问问题，但但一般的的投资者者对商铺铺投资收收益的理理解仅局局限在租租金收益益上。实实际情况况是，租租金收益益属于商商铺投资资收益中中常规的的收益项项目，而而商铺价价值升值值收益对对于像中中国商业业房地产产这种发发展中的的市场来来讲，无无疑成为为商铺投投资者创创造财富富的重要要手段。租租金方式式回收投投资也是是房地产产业投资资回报的的基本方方式，对对于商铺铺来讲也也不例外外。价值值升值收收益实际际上是商商铺二手手交易实实现的卖卖价和初初始买价价的差额额。实现现价值升升值收益益对于一一般的商商铺投资资者有

21、不不小的难难度，如如果选择择得当，虽然租租金收益益率不是是最高，但却可可以获得得买家飞飞涨的报报价；如如果选择择失当，不仅商商铺不好好出租，而且完完全有可可能被迫迫“挥泪降降价甩卖卖”。 44）商铺铺投资的的重要影影响因素素商铺投投资的88大外部部要素立立地商圈圈：指商商铺所在在区域商商业等级级、竞合合环境、客户群群规模及及购买力力等因素素综合构构成的商商业概况。其中客客流量是是一个极极为重要要的指标标，它意意味着经经过商铺铺的顾客客流量。客流量量与客单价价的乘积积是销售售额，因因此现实实客流量量意味着着商铺可可能获得得的现实实销售额额，而商商圈变化或或店铺影影响带来来的潜在在客流量量则决定定

22、了店铺铺的增长长空间。因此是是否临街街实际上上是对客流流的一个个重要要要求。可可 视 性：使使商铺尽尽可能多多的在平平面、立立体范围围内极容容易被消消费者看看到的程程度。通通 达 性：指指顾客到到达商铺铺的交通通条件的的难易程程度，它它意味着着顾客到到达商铺铺的可能能性。停停 驻 性：指指顾客到到达后能能够停留留或停驻驻的可能能性，通通常用商商铺门前前是否有有广场或或是否有有足够停停车场场来描述述上述指指标。商商铺类型型：按照照所在位位置划分分出的商商铺类型型。如商商场（商商业中心心）内商商铺、商商业街商商铺、市市场类商铺铺、独立立型商铺铺、底商商商铺、裙房商商铺等。商商铺环境境：指相相邻商铺

23、铺或商业业的关系系（包括括隶属项项目的类类型、运运营方式式、运营营状态、管理水水平等都对对商铺价价值起着着重要影影响）。商铺环环境是“微观意意义”上的“商圈的的概念。商铺的的价值值提升是是一个动动态的过过程，其其周边环环境的状状况及趋趋势对商商铺的价价值起到到关键作作用。商商铺结构构：商铺铺的坐落落、面宽宽、进深深、层高高、墙体体分割、开门开开窗、广广告牌及及楼层等等都对商商铺价值的的影响不不小，如如底商就就涉及到到很多禁禁止项目目。商商铺配置置：指商商铺基本本设施配配置，包包括商铺铺的上下下水、电电、采暖暖、燃气气等技术术性指标标的保证证，对商铺铺的功能能影响也也比较大大。商铺投投资的44大

24、内部部要素价价格空间间：投资资收益来来自于商商铺本身身的价值值增值与与经营收收益（出出租或自自营收入入），如如果商铺铺初始价格格高，就就会对增增值收益益与经营营收益进进行双重重打压。投投资模式式：主要要取决于于商铺采采取的付付款方式式，如一一次性、按揭贷贷款、分分期付款款、分次次付款、以租代买买等多种种方式的的初始投投入和资资金成本本均不同同。收收益模式式：主要要是取决决于商铺铺投资者者获取商商铺投资资收益的的方式，如带租租约销售售、返租租销售、自行出租租、代理理租赁、自行经经营、特特许经营营等。运运营模式式：是商商铺发售售者或出出租者的的商铺运运营管理理方式，个别情情况下，会成为为致命的的要

25、素。如分割产产权式销销售带来来的潜在在经营和和收益风风险。5）投资资收益分分析商商铺投资资者在清清洗判断断商铺类类型、明明确目标标收益空空间、熟熟知商铺铺投资内内外部要要素后，需要解解决的问问题就是是如何量量化收益益，商铺铺投资收收益包括括租金收收益和价价值升值值收益，租金收收益的水水平主要要取决于于商铺投投资的外外在要素素；价值值升值收收益水平平除考虑虑商铺投投资内部部要素外外，还要要考虑商商铺投资资的外部部要素，如未来来周边居居住、办办公类、房地产产及旅游游房地产产等的发发展趋势势。在在判断商商铺价值值的过程程中，必必须对商商铺所在在地方的的商业氛氛围有足足够的了了解：商商业氛围围的好坏坏

26、直接影影响商铺铺的价值值、租金金水平，以及价价值升值值空间。在进行行商铺投投资的过过程中，要同时时对商铺铺所在地地区现状状商情和和未来预预期商情情进行分分析，从从中发掘掘商铺价价值升值值收益的的趋势和和潜力。如如果按照照商铺所所处位置置等条件件的不同同将其分分为A，B，CC，D，E 55级，AA级：社社区型商商业设施施区域，同业项目目竞争程程度较高高，针对对的客户户群体以以社区内内居民为为主，消消费主体体的内容容比较复复杂；BB级：交交通设施施、商务楼楼、写字字楼商业业设施区区域；CC级：地地区性商商业设施施区域，如北京京十里河河建材街街、北京京大钟寺寺家具城城等；DD级：城城市大型型商业设设

27、施区域域，如北北京国贸贸商城、北京东东方广场场等；EE级：现现代改造造型、知知名大型型繁华商业业区，如如北京王王府井大大街，北北京西单单商业街街等。 以以上A，B，CC，D，E55个级别别商铺价价值升值值的空间间呈逐级级降低的的趋势，租金水水平按照照以上层层级依次次升高。租金收收益和价价值升值值收益的的矛盾性性是任何何商铺投投资者都都必须面面对的问问题,既既想有很很高的租租金收益益,又要保保证价值值升值收收益良好好的空间间，对于于普通的的投资者者来讲，是很困困难的事事情。相相比较而而言，花花城商业业属于AA级社区区型商业业设施区区域，是是商铺价价值升值值收益较较为巨大大的商业业类型。 商铺铺投

28、资分分析11商铺铺投资测测算（或或者以表表格形式式表现）方案一方案二方案三方案四房屋面积积 (平平方米)1001005050单价 (万元/平方米米)1.11.11.21.2总价 (万元)1101106060贷款比例例50%0%50%0%首付 (万元)551103060贷款额 (万元元)550300月还款 (元)613990334880租金单价价范围(元/平平方米/天)2-52-52-52-5租金均价价(元/平方米米/天)3.53.53.53.5月物业管管理费 (元)300 300150150月租金收收入 (元)105000 1050005250052500月租金盈盈余 (元)40600.910

29、200017511.451000年投资回回报率8.9%11.11%7.0%10.22%投资回报报期 (年)11.229.014.339.82商铺铺投资分分析 花城周周边目前前的商铺铺租金为为2-44元/平平方米/天，如如果考虑虑未来55年的租租金平均均水平，也就是是说万年年花城及及三环环新城等等大型社社区业主主全部入入住，周周边服务务人口达达到122万人次次以上，万年花花城商铺铺租金预预计与现现在东三三环同等等位置的的租金水水平相当当，目前前东三环环租金水水平在55元/平平方米/天7元/平方米米/天之之间，我我们保守守估计，至220088年万年年花城商商铺价格格为5元元/平方方米/天天，那么么

30、五年内内花城平平均租金金水平为为3.55元/平平方米/天。一般而而言，商商铺合理理的年投投资回报报率一般般为8%12%；合理理的投资资回收期期一般为为812年年，按照照最保守守估计，花城商商铺年投投资回报报率为77%-111%，投资回回收期最最长144.3年年，属于于较为合合理的范范围，花花城商铺铺具有较较高的投资资价值。 商铺铺经营知知识1经营行行业的选选择据调查查显示，社区类类商业经经营类型型所占比比例比较较靠前的的有餐饮饮/酒吧吧、专业业店、专专卖店、百货(日常百百货用品品)等投投资相对对较小，需求相相对较大大的业态态，所占占比重均均在100%以上上。各商商业经营营类型的的经营比比例如下

31、下：餐饮酒酒吧111.755%；专专业店110.442%、百货110.220%、专卖店店 100.200%、便便利店 5.776%、其他业业态：健健身服务务3.555%；娱乐乐 5.99%；美容容美发 3.777%；超级市市场 66.877%。2部分经经营业态态及选址址条件 专 业业 店：选址多多样化，多数店店设在繁繁华商业业区、商商店街或或百货店店、购物物中心内内；营业业面积根根据主营营商 品品特点而而定；商商品结构构体现专专业性、深度性性、品种种丰富，选择余余地大，主营商商品占经经营商品品 的的90%； 经经营的商商品、品品牌具有有自己的的特色；采取定定价销售售和开架架面售，从业人人员需具

32、具备丰 富富的专业业知识。 专 卖卖 店：选址在在繁华商商业区、商店街街或百货货店、购购物中心心内；营营业面积积根据经经营商品品的特点点而定；商 品品结构以以著名品品牌、大大众品牌牌为主；销售体体现量小小、质优优、高毛毛利；商商店的陈陈列、照照明、包包 装装、广告告讲究；采取定定价销售售和开架架面售；注重品品牌名声声、从业业人员必必须具备备丰富的的专业知知 识识，并提提供专业业知识性性服务。 便 利利 店：便利店店选址在在居民住住宅区、主干线线公路边边，以及及车站、医院、娱乐场场所、机机关、团团体、企企事 业业所在地地；营业业面积在在1OOO平方米米左右，营业面面积利用用率极高高；营业业时间一

33、一般在116小时时以上, 甚甚至244小时；商品结结构是以以速成食食品、小小包装商商品、文文具杂志志为主,有即时时消费性性、少容容量、 应应急性等等特点；目标顾顾客定位位为附近近居民,徒步购购物5分分钟可到到达,88O%顾顾客为有有目的的的购物； 便便利店在在时间上上、空间间上及品品项上都都是对其其它业态态的一种种弥补，随着人人们生活活水平的的提高及及 生生活节奏奏的加快快，有较较大的发发展空间间。 餐饮酒酒吧：大大型餐饮饮酒吧的的选址要要求为临临近交通通主干道道，至少少双向四四车道，且无（绿化带带立交桥桥）明显显 阻阻隔为佳佳；人口口构成的的要求为为商圈内内人口年年龄结构构以中青青年为主主，

34、收入入水平不不低于当当地平均均 水水平，项项目周边边人口众众多，道道路与项项目的衔衔接性比比较顺畅畅，公交交线路数数量越多多越好，车辆可可 以以顺畅的的进出停停车场。 经营营方式介介绍用什什么方式式开店？是单打打独斗自自个儿开开店好？还是邀邀亲友合合伙好？抑或是是加入加加盟体系系，由总总部提供供开店资资源好？开开店的成成功率到到底有多多高,美美国对开开店成功功率曾进进行过调调查,结结果显示示,加入入加盟体体系开店店成功者者约为880,独立开店店成功者者约为220。专家认认为，店店面经营营成功之之道，“技术”是基本本生存条条件；真真正让店店面落地地生根，充足的竞争争力是不不可或缺缺的；留留意市场

35、场动态及及尚未引引起或即即将引起起国内关关注的新新形态消消费文化化及特性性，这样样的店才才能立于不不败之地地。若所所开设的的店面业业务与经经营者过过去的工工作经验验有关，并担任任过经营营管理职职务,不不妨尝试试自己开开店,创创立品牌牌；若以前没没有开店店经历，或者没没有从事事过相关关业态的的经营管管理，不不妨选择择合适的的加盟体体系，从从中学习习管理技技巧，不不失为降低低经营风风险的好好方法。同时时需要了了解所开开设的店店面，是是否因为为经营的的品种需需要特殊殊能力，如：业业务开拓拓能力、表达能能力，并并对即将将投入经营营品种的的未来情情况做一一评估，如工作作时段、工作时时间及工工作进行行方式

36、等等。专家家建议在在尚未决决定开店店经营业业务前，多多听取不不同业态态经营者者的声音音，并亲亲自听听听开店的的酸甜苦苦辣。那那么我们们简单介介绍一下下自营型型商铺和和特许经经营型商铺铺需要注注意的相相关事项项。1自营型型商铺 自自营型商商铺，无无可厚非非，即自自己开店店,自己己当老板板。然而而,开什什么店？怎么开开？这不不是一念念之间就就能 搞定的的，其中中的学问问大着呢呢! 11）经营营内容 倘若问问你到底底想开什什么店时时，你能能马上作作答吗？要是还还没个谱谱，以下下的建议议，提供供给你参参考。 若你极极富热情情，活力力四射，可考虑虑经营自自助火锅锅店、传传统小吃吃店、便便当外送送等服务务

37、意识强强的餐饮饮 服务务业 若你酷酷爱精致致有品位位的物品品，二手手精晶店店、手工工艺材料料专营店店及小型型咖啡屋屋等需要要气氛烘烘托的商商 业类类型，能能让你一一展雄才才 若你极极度敏感感，有爱爱家、恋恋爱情结结，托儿儿所、幼幼儿园、或者幼幼儿培训训、玩具具屋等需需要耐心心与爱心心 的行行业将是是你的最最爱 若你你常常跟跟着感觉觉走，时时时设身身处地为为人着想想，宠物物店、花花店正需需要你这这种特性性 总之，了解个个人性格格特征、兴趣，清楚手手头上的的资金后后，才能能进一步步考虑经经营的内内容。要要想赚钱钱， 开店店地点的的调查，千万马马虎不得得。22）选址址虽然然不同经经营者选选择的经经营

38、行业业不同，商业圈圈属性也也不尽相相同，但但仍可从从下列通通则中找找寻到选选址的注注意意事项。人 流 量量：平常常、假日日及昼、夜来往往人次比比例。 车 流 量量：汽车车、摩托托车往来来流量。 交通通状况：目前及及未来可可能增减减的运输输工具。马路路情况：大小、单行道道、双行行道与停停车问题题。 区域域特性：商业圈圈情况、竞争店店、互补补店、金金融机构构、文教教、休闲闲设施等等。 人口口勘查：该区人人口数量量、消费费习性等等。 商业业圈勘查查：主要要及次要要商业圈圈范围、租金价价位。 正确确选择店店址，是是开店赚赚钱的首首要条件件。一个个经营项项目很好好的店铺铺，若选选错了店店址，小小则影响响

39、生意兴兴隆隆，大则则还可能能导致“关门大大吉”。开店店选址，绝非跟跟着感觉觉走，只只有理性性和感性性合二为为一，才才能成功功。33）开店店计划正式式开店前前，根据据资金情情况，做做好开店店前期的的各项工工作安排排，主要要包括用地地计划：购买或或租赁建设设计划： a. 店铺配配置及面面积计划划； b. 平面布布局的计计划； c. 建筑物物外立面面；设备备计划装潢潢计划商品品及配置置物计划划关联联设施建建设计划划简而而言之，一要根根据经营营内容来来选择地地址，二二是开店店前要有有详尽的的计划安安排，三三是多听听取一些些专业经经营营者的建建议。同同时要注注意选择择有广告告空间的的店面，有的店店面没有

40、有独立门门面，店店门前就就失去了了独立的的广告空空间间。除上上述因素素之外，还要有有“傍大款款”意识，即把店店铺开在在著名连连锁店或或强势品品牌店的的附近，甚至可可以开开在它的的旁边，这样不不仅可省省去考察察场地的的时间和和精力，还可以以借助它它们的品品牌效应应，“拣”些顾客客。2特许经经营型商商铺 特特许经营营是指通通过签订订合同，特许人人有权将将商标、商号、经营模模式等经经营资源源授予被被特许人人使用； 被特许许人按照照合同约约定在统统一经营营体系下下从事经经营活动动，并向向特许人人支付特特许经营营费。 特特许经营营方式实实际上是是品牌商商家（特特许人）想做品品牌的延延伸，想想利用品品牌影

41、响响进行跨跨区域经经营，从从 而达到到财富快快速增长长的目的的。但往往往受人人力、资资本的局局限，扩扩张速度度相对比比较慢，因此需需要加盟盟商（被被 特许人人）；作作为加盟盟商而言言，一是是可以利利用成熟熟的品牌牌，减少少顾客认认知品牌牌的时间间，二是是不需要要管产品品 问题，产品由由品牌商商家提供供或者由由品牌商商家直接接进行培培训，加加盟商所所要做的的是把更更多的精精力放在在如何经经 营上，如何把把自己的的优势发发挥得更更好，因因此赢利利空间也也相当不不错。（1）休休闲生活活小站注册商标标LOGGO品牌名称称休闲生活活小站中国连锁锁经营协协会会员员业务类型型复合式餐餐饮公司全称称北京休闲闲

42、小站餐餐饮管理理有限公公司总部地址址广东省东东莞市厚厚街镇北北环路寮寮厦路段段2号邮编5239962加盟联系系电话07699-588209988传真真07699-588195502企业成立立时间19922开始特许许经营时时间19977企业性质质中外合资资店铺总数数70直营店数数10加盟店数数60加盟条件件：1、 基本本投资额额/单店店： 990万元元； 22、 店店铺面积积要求： 3000平方方米以上上 3、 加盟盟金：77 万元元；4、 保证证金：55万元55、 合合同期限限： 44年；66、 连连锁店选选址要求求：混合合型大商商圈7、 多品品牌经营营：休闲闲小站、休闲生生活咖啡啡馆企业简介介：