上海春之韵花苑营销企划建议书.docx

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1、 上海春之韵花苑营销企划建议书 - 86 -www1. 目录第一章项目概况1. 开发单位2. 地理位置置3. 周边配套套设施4. 规划设计计5. 规划技术术指导第二章项项目地块块特征分分析1. 地块特征征2. 地块资源源3. 市场基本本面分析析4. 对本区域域房地产产市场发发展的预预估5. 项目竞争争环境分分析第三章本本案目标标客户分分析1. 本区域楼楼盘客户户分析2. 本案客户户群分析析第四章项项目定位位分析与与评价1. 项目定位位与评价价2. 关于春之之韵花苑苑产品定定位的描描述第五章产产品区隔隔及产品品修正1. 本案产品品区隔2. 项目机会会点3. 产品问题题点第六章关关于市场场推广作作

2、业1. 春之韵花花形象定定位2. 项目的市市场推广广定位3. 项目包装装4. 项目本身身素质提提升策略略5. 会所配套套建议6. 物业管理理建议7. 项目有关关提高附附加值的的建议第七章关关于项目目市场导导入策略略建议1. 推广主题题设计2. 市场推广广台阶3. 精品物业业的塑造造4. 项目推广广步骤第一章项项目概况况一、地理理位置航华一村村一街坊坊位于闵闵行区航航东路航航华一村村7175号地地块，该该地东临临航华一一村旧公公房，南南接新明明星花园园，西南南面是一一块未开开发的新新明星花花园地块块（与之之相隔接接航东路路），北北靠龙柏柏地段医医院。基基地位于于航华地地区中心心，周边边是成熟熟的

3、生活活小区，整个基基地总面面积为1120001.336m22。二、周边边配套设设施航华地区区是大面面积的市市区拆迁迁安置区区域，由由于几年年的积累累，周边边的生活活配套设设施已趋趋完备与与成熟。1. 交通方面面地理位置置优越，交通方方便，5519从从中山公公园地铁铁口直达达航华小小区，其其它有556部公交交车到莘莘庄地铁铁莲花站站、南方方商城、徐家汇汇、人民民广场都都很便利利，但由由于地处处虹桥机机场，直直线距离离较长，车程较较远。线路名称称起点终点925BB线航华新村村人民广场场709路路航华新村村延安西路路凯旋路路519路路航华新村村中山公园园739路路平吉新村村梅川新村村945路路航南路

4、新开河中卫线卫家角中山公园园莘华线莘庄华漕87路七宝龙华753路路莲花路地地铁站龙柏二村村911路路万科城市市花园老西门91路莘庄北新泾沪朱线朱家角西区汽车车站936路路龙柏人民广场场757路路虹古路莲花路地地铁站931新新桥路新桥路南浦大桥桥941 虹桥机场场上海火车车站57路龙柏新村村铜仁路48路连云路上海动物物园2. 购物方面面各种购物物条件一一应俱全全，生活活便利，大型菜菜场就在在本案的的近旁，人寿堂堂中药、捷强配配销总汇汇、家得得利超市市、梅林林正广和和、美亚亚音像、顶顶鲜鲜超市、东方证证券、白白玉兰小小吃、云云都海鲜鲜城、云云都温泉泉浴场、等日常常生活所所需及消消耗品的的购买不不成

5、问题题。且随随着地区区生活配配套的成成熟，现现位于航航中路吴吴中路口口的航华华轻纺建建材大市市场也刚刚开业。3. 教育方面面有博爱双双语幼儿儿园、小小学、中中学，航航华一小小、航华华二小、航华中中学均在在边上，同时市市重点中中学七宝宝中学也也距离本本案不远远。4. 公建配套套医院、邮邮局、银银行齐全全，附近近有人寿寿堂国药药、建行行、上海海银行、工行、浦发银银行、东东方证券券等。1. 规划设计计1. 整个项目目规划总总建筑面面积1220011.366m2，由五五栋多层层组成。其中774#、75#一层为为临街商商铺，商商铺面积积为8331.77m2。规划划设计理理念大体体可概括括为以下下几点：第

6、一：运运用园林林造景手手法进行行规划设设计。第二：清清晰便捷捷的行车车系统。第三：方方便、环环境优雅雅的人行行系统，人车分分流。第四：保保证良好好的住宅宅日照，保证消消防功能能。2. 具体而言言：其规规划结构构采用环环状车行行主干道道框架，使车辆辆方便抵抵达各住住户。环环状车道道围合出出的系统统是以步步行为主主的静态态区，不不受车辆辆影响，达到理理想的人人车分流流效果。住宅以以联排结结构为基基本结构构，充分分利用空空间，营营造环境境景观。景观设设计上呈呈现整体体自然主主义风格格，融古古典自然然主义的的浪漫、诗意与与现代造造园的手手法于一一身，注注意住户户私家花花园与公公共绿地地之间的的空间流流

7、动及人人流路线线的精心心安排，利用常常绿落叶叶树种进进行空间间分隔或或局部造造景。力力求营造造雅俗共共赏，同同时又时时尚现代代的居住住区环境境景观。3. 住宅户型型配合规规划结构构和环境境布局进进行了切切合地形形的整体体设计，在考虑虑户外景景观景色色的引入入的同时时，也保保证了户户型内部部的合理理性，做做到功能能分区明明确，动动静分离离。注意意小区中中高档的的定位，在功能能配置、采光条条件、私私密性方方面较目目前（主主流）房房型中有有所提高高，不仅仅做到明明厅、明明厨、明明卫、敞敞亮的餐餐厅，更更注意设设置合理理的贮藏藏空间。小区户户型以二二室二厅厅一卫、三室二二厅二卫卫为主，二房面面积控制制

8、在855.3mm21000.9mm2,三房面面积控制制在1009m221277.1mm2,合乎目目前流行行的小三三房、小小二房的的趋势。每个单单元顶层层都有跃跃层，面面积控制制在1222.99M21666.8MM2，由于于顶层配配送大面面积露台台，估计计不会形形成太大大抗性。4. 造型设计计以雅俗俗共赏，落落大大方为第第一宗旨旨。部分分采用坡坡屋顶形形式，积积极配合合小区优优美环境境，共同同构成高高品质的的小区外外部空间间景观。住宅建建筑采用用三段式式构图，并运用用简化的的建筑线线脚，古古典建筑筑精髓外外加折中中主义的的建筑手手法，更更大限度度地为渴渴望改善善生活品品质的中中产阶级级所接受受，

9、屋顶顶以坡屋屋顶形式式为主、结合屋屋顶平台台、装饰饰花架等等手法，形成丰丰富细腻腻的建筑筑轮廓线线，并增增加建筑筑的亲和和力。5. 整体建筑筑风格不不刻意堆堆砌，根根据建筑筑美学规规律反复复推敲每每一个建建筑构件件的比例例、尺度度、以及及构件空空间位置置关系，使其符符合人们们自然的的审美习习惯从而而产生一一种朴素素大方的的美感，不轻易易增加装装饰性建建筑构件件，尽量量利用平平窗、凸凸窗、窗窗台、檐檐口、空空调机平平台、阳阳台栏杆杆等功能能性元素素组合成成富有韵韵律和层层次的建建筑立面面。四、主要要技术经经济指标标如下：序号名称单位数量1基地面积积平方米120001.3362建筑面积积平方米17

10、0997.753商业面积积平方米4住宅面积积平方米159111.225容积率平方米1.4226户数户1357建筑密度度%23.448绿化率%359集中绿化化%1510停车位辆5011自行车棚棚面积平方米3991. 具体户型型如下：序号户型套数面积（mm2）比例序号户型套数面积（mm2）比例A(底)2+2+1286.551.488%B（跃）3+2+22145.91.488%A（标）2+2+1888.225.922%C（1底底）2+2+1385332.222A(跃)3+2+22122.91.488%C(2底底)3+2+23117.72.222%B（底）3+2+24118.12.966%C（1标标）

11、2+2+12088.1114.881B(标)3+2+222121.516.229%C(2标标)3+2+220122.214.881D（1标标）3+2+28120.95.922%C（2跃跃）3+2+25147.437%D(2标标)2+2+18100.95.922%C(1跃跃)3+2+25126.73.7%D(1跃跃)4+2+21157.70.744%E(1标标)3+2+28127.15.922%D（2跃跃）3+2+21137.70.744%E(2标标)3+2+28109.05.922%E(1跃跃)4+2+3216680.744%E(2跃跃)3+2+21152.60.744%第二章项项目地块块特征

12、分分析1. 地块特征征1. 该地块规规模不大大，但地地处航华华地区，其北面面为虹桥桥机场，该区域域被沪青青平公路路、延安安路高架架、七莘莘路、环环西大道道等各交交通要道道所包围围，地理理位置优优越。2. 本地块地地处航东东路有一一段距离离，周边边均为成成熟小区区，给人人较辟静静的感觉觉，十分分适合居居住。3. 由于本案案附近拥拥有的楼楼盘不是是很多，仅有地地理位置置不是很很优越的的沪青平平公路旁旁的新景景苑与本本案的施施工进度度相仿，且随着着本案附附近的复复泰华庭庭销售的的近半，龙柏地地区西郊郊龙柏香香榭苑销销售尾声声的到来来，本案案将成为为当地购购买的又又一焦点点。但是是，该地地块规模模较小

13、，物业管管理和小小区内部部环境的的塑造都都将是一一个抗性性较大的的问题，如何在在这两方方面作足足文章抵抵消不良良抗性将将是本案案成功销销售的重重要课题题。4. 地块资源源分析与与评价1. 具体而言言，航华华一村一一街坊地地处于航航华地区区中心，该地区区是由华华漕镇政政府所属属华漕房房地产开开发公司司开发的的大面积积拆迁安安置经济济房（航航华一村村至四村村），人人居密度度很高，小区整整体感观观印象不不是很好好。但经经过几年年的时间间积累，这一地地区已形形成成熟熟的公建建配套设设施，周周边有邮邮局、医医院、人人寿堂国国药号、工行、学校、东方证证券等公公建配套套，有十十余条通通往全市市各地的的公交线

14、线路，工工作、生生活均较较为便利利。2. 航华一村村的地理理位置资资源概括括而言，主要体体现在以以下方面面：1、地块块优点综综述：1. 相对较低低的居住住成本和和较高的的生活质质量。周边设施施配套较较齐全，公共交交通较方方便，相相较一些些市郊区区域新开开发的小小区，无无论从经经济成本本还是时时间成本本，都会会有较大大的节余余。再者者，由于于便捷，使居住住者在除除工作之之余的业业余生活活会更加加多采，社交活活动会更更加频繁繁，相对对生活质质量更高高。2. 地区人气气很旺，而周边边竞争个个案不多多，销售售压力相相对较小小。除复泰华华庭、新新景苑二二个面向向航华区区域客的的商品房房楼盘外外，该地地区

15、新盘盘上市很很少。现现存的航航华地区区老经济济房房型型陈旧，面积也也偏小，无法满满足当地地居民改改善生活活品质的的需要，因此这这一地区区的购房房潜在需需求很大大。3. 西郊地区区环境较较好，空空气污染染小。西郊地区区没有大大型的工工厂群，是大面面积的居居住社区区。周边边有云海海浴场、西郊动动物园等等，除虹虹桥机场场对其有有一定噪噪音污染染外，做做为居住住地，还还是比较较理想的的。而对对于当地地的区域域客来讲讲，机场场的大环环境，他他们已经经习以为为常，且且对航华华的周边边生活熟熟悉，他他们一般般会选择择留在航航华；对对于机场场方向的的客户群群来讲，由于距距离其工工作地点点近，上上班方便便，轻度

16、度噪音，都不会会形成太太大抗性性。4. 价格优势势，及升升值潜力力，明珠珠线由宝宝山路延延伸至虹虹桥路与与地铁二二号线由由中山公公园延伸伸至虹桥桥机场。1. 航华地区区近几年年的价格格走势如如下：航华三村村-三佳苑苑97年入入住24300-26650 元/平方米米航新路 - 景景丽苑98年110月入入住23300-27730元元/平方米米航北路-鸿禧花花园98年111月入入住（外外销）61000-76600元元/平方米米丹桂花园园（三期期）99年110月入入住33000-40000元元/平方米米航华四村村三街坊坊已销完均价30000元元/平方米米新明星花花园（航航北路1180弄弄地块）2000

17、0年6月入住住27800-43380元元/平方米米嘉丰新苑苑（一期期）20000年6月入住住27400-33370元元/平方米米新明星花花园（航航东路2258号号地块）已入住31100元-43380元元/平方米米嘉丰新苑苑（二期期）已入住29300-35530元元/平方米米航华沪青青平路3391号号已入住均价23300元元/平方米米复泰华庭庭热销至550%以以上29000-35500元元/平方米米新景苑与本案施施工进度度相仿未定1. 龙柏地区区走势如如下西郊龙柏柏热销至995%37000-48800元元/平方米米锦绣江南南热销至885%以以上41000-50000元元/平方米米韵动时代代200

18、22年7月入住住42000-55500元元/平方米米龙兴苑20022年5月交房房41800-46650元元/平方米米金汇名人人苑仅剩两套套45000-54400元元/平方米米金虹大厦厦20022年2月交房房31000-41100元元/平方米米2. 七宝地区区中较有有实力的的为万兆兆家园二二期莱茵茵清境开开盘价为为32000-336000元/平方米米。3. 根据市场场调查情情况及各各小区不不同品质质综合分分析，航航华一村村一街坊坊地块与与复泰华华庭的可可比性最最大，但但本案的的地理位位置优势势与复泰泰华庭不不具可比比性，且且复泰华华庭的地地块取得得有政府府手段，价格相相对较为为便宜，所以本本案以

19、其其为参照照的基础础上进行行合理的的调整，均价定定为36600地地/平方米米。而由由于莘庄庄、闵行行两地的的双辐射射的影响响，及地地铁二号号线的开开通，随随着对该该地块关关注率的的不断提提升，楼楼盘有升升值的空空间。4. 潜在交通通优势：根据20001年年上海市市重大工工程建设设计划排排定，地地铁二号号线西沿沿伸工程程（中山山公园虹桥机机场9.5公里里）将于于年内完完成，同同时轨道道交通明明珠线也也由宝山山延伸至至虹桥路路。航华华地区凭凭借地铁铁交通优优势，将将大大改改观目前前至市中中心时间间长的缺缺憾。2、地块块劣势综综述：1）地区区商业不不发达，交通目目前相对对落后。航华地区区处于西西郊偏

20、远远地区，周边无无大型的的购物场场所，吴吴中路、虹梅路路附近的的易初莲莲花，七七莘路、吴中路路附近的的乐购、及古北北地区的的家乐福福，与航航华都有有一段距距离，而而航华内内除日常常生活必必需物购购买较为为方便外外，家电电、衣物物、饰品品等都得得到吴中中路易初初莲花超超市和沿沿线其大大型配销销中心、人民广广场或徐徐家汇购购买，航航华有9925BB线直达达人民广广场，到到徐家汇汇得先坐坐7099路到虹虹桥路转转72路天天钥桥路路下，而而无论能能否直达达，其直直线距离离、车程程都很长长。2）小区区规模小小由于小区区总面积积仅为1120001.336m2，可做做景观的的空间不不大，小小区物业业服务项项

21、目投资资有限，只可能能在一定定范围内内尽量显显示小区区特色，向精致致方向，而非大大气方向向发展。因此，特别强强调小区区外立面面及环境境规划的的精心细细凿，定定位为品品位楼。与新明明星花园园、及嘉嘉丰新苑苑（一二二两期）总体规规划相比比，都显显出我们们的不足足。当然然，从另另一角度度而言，由于体体量较小小，只要要在房型型、价位位、外立立面、小小区环境境上趋于于合理，去化的的风险不不大。3）开发发商知名名度不大大本地块的的开发商商不是本本市知名名企业，且在航航华地区区没有开开过盘，因此知知名度不不大。第三章关关于项目目的市场场定位与与产品定定位1. 市场基本本面分析析 1、宏观市市场分析析2001

22、1年上海海市房地地产市场场总体上上供求平平衡，土土地一级级市场供供应严格格控制，商品房房销售增增势强劲劲，存量量房屋交交易快速速攀升。1. 20011年下半半年开始始土地出出让逐步步采用招招标、拍拍卖方式式。20001年年全年新新增经营营项目土土地出让让面积为为10550万平平方米，较去年年同期增增加200.255%。2. 20011年和去去年比较较，房地地产开发发投资额额增加99.6%，商品品房新开开工面积积、商品品房竣工工面积分分别增加加7.55%和7.00%，完完成土地地开发面面积则增增加488.9%.3. 20011年商品品房批准准预售面面积比去去年增加加7.115%，其中商商品房住住

23、宅批准准预售面面积比去去年增加加21.2%，商品房房批准销销售面积积比去年年同期增增加100.1%。4. 20011年与去去年同期期比较，预售面面积增加加26.1%，达18832万万平方米米，销售售登记面面积增加加16.3%，达20020万万平方米米。全年年商品批批准预售售面积和和实际销销售面积积之比达达到1：1.004，实实际预售售面积大大于批准准预售面面积。5. 住宅成为为商吕房房销售的的主体，20001年预预售商吕吕房中住住宅占997.99%，销销售商品品房中住住宅占993.00%.6. 20011年非本本市人员员购买商商品房明明显增加加，商品品房销售售登记中中属外地地人士购购买面115

24、244套，比比去年增增加544.6%，属国国外和境境外人士士购买面面6399套，比去去年增加加1066.3%，属国国外人士士购买229377套，比比去年增增加2004%。7. 20011年个人人购买商商品房比比重继续续攀升，商品房房预售登登记中属属个人购购买19906778套，占955.3%，比去去年上升升1.77个百分分点，预预售中属属个人购购买14466888套，占977.9%，比去去年上升升1.33个百分分点。8. 20011年内销销商品房房销售排排名为浦浦东、闵闵行、普普陀、徐徐汇、宝宝山、分分别占全全市销售售量的118.33%、15.6%、8.22%、7.2%、6.55%。而而内销商

25、商品房预预售排名名为浦东东、闵行行、普陀陀、长宁宁、宝山山、分别别占全市市预售总总量的118.55%、12.3%、9.11%、8.00%、6.99%。9. 20011年存量量房交易易继续快快步上升升，比去去年增加加82.7%，为14422.4万平平方米，已达到到商品房房销售量量的644.1%，其中中住宅占占72.5%。10. 20011年已售售公房上上市出售售成交6698332套，交易面面积地664万平平方米，占总存存量交易易面积的的25.6%，比去年年增加661.88%。上上市平均均出售价价为133.877万元/套，平平均出售售单价为为26443元/平方米米，比去去年增加加3011元，平平均

26、建筑筑面积为为52.13平平方米。11. 20011年已备备案的全全市差价价换房总总成交户户数为1108888户，总成交交面积332.88%，其其中转让让81006户，面积119.22万平方方米，金金额5.3亿元元，交换换你7882户，面积113.55万平方方米。12. 20011年全市市房地产产抵押建建筑面积积达85500万万平方米米，比去去年同期期增加884.55%,商商品房抵抵押贷款款金额为为15333亿元元，其中中期房抵抵押建筑筑面积为为28997万平平方米，约133.3万万件，个个人（私私有财产产）抵押押12.9万件件，18884万万平方米米，抵押押贷款金金额为3366亿亿元。上海房

27、地地产市场场得以发发展归结结为以下下几个条条件：1. 理念、市市场化程程度高，有广阔阔的消费费市场基基础。2. 作为经济济发达的的中国龙龙头城市市拥有无无以比拟拟的优越越投资条条件3. 有较高素素质的一一批开发发商群体体。4. 当地政府府的支持持与良好好的自然然经济环环境。 2闵行地地区市场场概述航华滋养养在闵行行的大环环境内，闵行区区位于上上海西南南城郊结结合部，拥有广广阔的腹腹地。它它作为上上海新崛崛起的房房产市场场，以其其优越的的自然条条件、地地理环境境、便捷捷的交通通、良好好的生活活环境和和适中的的房价，使闵行行区成为为中心城城区能量量辐射和和吸收的的黄金区区域。119922年至199

28、98年年，中心心城区大大批动迁迁居民迁迁入闵行行，出现现数以万万计的安安置性普普通住宅宅，使闵闵行人气气渐旺。“九五五”期间间，大量量资金的的投入，使基础础设施和和生态环环境得到到进一步步的改善善，19998年年到19999年年一直独独占上海海房产销销售面积积排行第第一位，领衔上上海楼市市风云。闵行区区已获得得“国家家环境保保护模范范城区”、“国国家园林林城区”称号，并正努努力创建建“国家家卫生城城区”。这一切切，为闵闵行住宅宅建设的的腾飞创创造了条条件，也也为住在在闵行打打下较好好的基础础。闵行区房房地产开开发在全全区中扮扮演了具具有极有有重要的的角色，9年来，住宅竣竣工面积积达到11759

29、9万平方方米，建建成拨点点小区一一个，建建成555个城市市，区级级完整街街坊。涌涌现了一一批名都都城、上上海万科科城市花花园、君君临天下下花园、紫藤新新苑等布布局合理理，质量量上乘、环境优优美的高高档生活活小区，使闵行行区人均均居住面面积20000年年达到115.330平方方米，高高于市人人均9.3平方方米的水水平。伴随大量量住宅的的交付使使用，居居住区公公建配套套设施完完成1777万平平方米，累计公公建配套套率111%以上上。其中中，完成成教育配配套投资资2.88亿元，竣工交交付面积积17.6万平平方米。建成中中学8所，小小学122所，幼幼儿园223所，文化娱娱乐设施施完成投投资1.5亿元元

30、，竣工工交付面面积6.8万平平方米。地区公公建完成成投资22.8亿亿元。居居住区内内绿化面面积达5508公公顷，小小区集中中绿化1152公公顷，全全区人均均公共绿绿地100.6平平方米，城区绿绿化率达达31%。未来闵行行人均居居住面积积规划如如下：20055年，为为16万平平方米。住宅建建设基本本完成一一线四点点中旧区区改造任任务，居居住水平平达到小小康型。住宅开开发向花花园住宅宅、高档档公寓的的方向发发展。新新开工住住宅总量量约为7750万万平方米米，平均均每年开开工面积积约1550万平平方米。20110年，人均居居住面积积在8平方米米。住宅宅类型以以花园住住宅、高高档公寓寓为主，居住水水平

31、达到到舒适型型。新开开工住宅宅面积约约7200万平方方米平均均每年住住宅新开开工约1140多多万平方方米。220155年，人人均居住住面积的的0平方米米，面积积约7220万平平方米，平均每每年住宅宅新开工工面积约约7200万平方方米，平平均每年年住宅新新开工面面积约1140多多万平方方米。根据闵行行区政府府的规划划，未来来五年发发展总体体目标：建设以以吴中路路“现代代消费专专业卖场场通道”、虹中中路的“现代时时尚文化化闲通道道”为中中心的发发展框架架，体现现现代综综合消费费新时尚尚的创意意中心之之一，展展示国际际多元文文化连接接中外文文化的重重要场所所之一，具有发发达的商商贸流通通功能、优雅的

32、的休闲服服务功能能、高品品质的现现代居住住功能相相融合的的新兴城城区之一一。其中最主主要的是是未来居居住区规规划，即即在“十十五”时时期兴建建1000万平方方米高品品质现代代化住宅宅小区。其中以以吴中路路为轴线线，两则则重点开开发“锦锦绣江南南”、“明申花花园”、“湘府府花园”、“古古北新城城二期”等新型型备用，以此全全面提升升吴中路路居住区区的品制制裁，使使之成为为上海地地区最现现代化的的居住区区之一。闵行“金金虹桥”地区目目前正在在高起点点规划、高标准准设计，争取未未来五年年形成现现代化新新型城镇镇，成为为闵行区区一颗闪闪亮的明明珠。二、项目目市场区区域分析析位于闵行行与长宁宁两区交交界线

33、的的航华地地区，北北接虹桥桥国际机机场、上上海动物物园，南南望莘庄庄，东靠靠虹桥开开发区，西临青青浦。莘庄地区区的楼市市，在某某种程度度上已成成为楼市市奇迹的的代名词词。而虹虹桥地区区在900年代则则发生了了翻天覆覆地的变变化，成成为上海海富有的的现代居居住区之之一。虹虹桥地区区东近中中山路，北接延延安路，西至新新泾港，南临漕漕宝路，区域范范围不大大，如此此看虹桥桥，即便便反吴中中路沿线线的楼盘盘划开，这里也也应有不不少楼盘盘，且大大多在金金汇花园园地区，其中，宝虹房房产开发发的金汇汇花园是是整个虹虹桥地区区最大的的居住小小区，由由于地块块分阶段段开发，金汇地地区的建建筑风格格有所不不同，建建

34、筑水平平也有高高有低，但作为为最邻近近虹桥开开发区和和古北新新区的环环外居住住区，这这里也多多多少少少受到了了外销住住宅重视视规划和和品味的的景响，另外这这里距中中心城区区最近，经多家家开发商商连年开开发后，这里的的住宅土土地越来来越少，这说明明，今后后这里新新的高质质量楼盘盘会显得得日益珍珍贵，其其地价，地级的的含金量量上涨空空间较大大。虹桥开发发区在上上海人的的心目中中是上档档次的地地区象征征，900年代初初期虹桥桥地区所所开发的的物业大大部分以以外销房房为主，所面对对的客源源群体多多为境外外人士，其主力力价格也也在1330028000美元元/平方米米之间，内地居居民和本本地居民民所占的的

35、比例极极小，990年代代后，市市场客源源情况则则出现向向境内客客源和本本地客源源倾斜的的状态，地区内内销房价价格大部部分保持持稳定在在40000元/平方米米左右。虹桥地地区房地地产开发发蒸蒸日日上，城城高面积积不断更更新。房房地产开开发总建建筑面积积2000多万平平方米，近期正正在建设设的项目目约700多万平平方米，其中绝绝大多数数为中高高档楼盘盘，销售售率达880%。上海东东苑房地地产开发发的紫京京苑短短短几个月月内就销销售一空空。上海海金斯置置业开发发的金斯斯花园融融公寓与与别墅为为一体先先后荣获获98年上上海十佳佳房型奖奖和977、98年度度“上海海市房地地产销售售百强企企业的荣荣誉称号

36、号。独特绿化化景观颇颇具特色色的复鑫鑫苑、明明申花园园五楼电电梯房、著名的的金汇花花园，以以现代运运动题材材为主的的韵动时时代，以以江南园园林风格格为的锦锦绣江南南等楼备备用均受受上海市市民与海海外人士士的喜爱爱。另外一些些高档涉涉外出租租别墅，如虹梅梅别墅、虹桥别别墅、豪豪嘉府邸邸等，由由于品位位高、地地理位置置优越、服务良良好深受受驻流外外籍人士士青睐，出租率率达900%以上上。未来五年年内，这这一板块块将实施施金汇南南路、虹虹井南路路、虹泉泉路、姚姚虹路、合川路路、红松松路等十十余条市市政道路路工程，全长约约14公里里。19988年美国国总统克克林顿在在访问上上海期间间，走访访了金汇汇某

37、个小小区的一一个业主主家庭，整个金金汇、整整个虹桥桥都为之之轰动一一时。转转眼四年年过去了了，克林林顿访问问这户居居民的原原因，我我们仍然然不知道道，但是是金汇的的时尚品品味应该该是他选选择这个个区域的的原因之之一吧。金汇地区区占地面面积约550公顷顷，位于于闵区东东北，属属虹桥镇镇，北起起延安西西路，西西到吴中中路，与与龙柏新新村隔路路相望，是”新虹桥桥生活圈圈”中更能能代表时时尚的居居住区域域。金汇地理理位置十十分优越越，与上上海西区区中的重重要地段段-“虹桥经经济开发发区”亲密相相邻，这这些都是是赋予金金汇地区区时尚的的具体表表现。周周边簇拥拥着的上上海舞蹈蹈学校、芭蕾舞舞团、刘刘海粟美

38、美术馆、上海油油画塑馆馆等知名名艺术团团体和文文教基地地使这里里弥漫着着厚重的的历史人人文气息息;虹桥经经济开发发区和漕漕河泾经经济技术术开发区区，使这这里融入入了科技技的的现现代气息息，这里里离虹桥桥机场、仙霞网网环中心心以及大大卖场易易初莲花花只不过过几公里里的路程程，居民民生活出出行都十十分便捷捷，无论论是想购购物、娱娱乐还是是学习，居民们们都可轻轻松到达达目的地地，这一一切都促促使这块块土地日日益成为为一个在在古典与与现代中中脱颖而而出的”时尚的的居住区区域。如念，这这里已成成为时尚尚运动爱爱好者的的天地，足球俱俱乐部，高尔夫夫俱乐部部，卡丁丁车馆等等新潮运运动，使使这个地地段的品品质

39、有了了进一步步的提高高，著名名的金汇汇幼儿园园、新基基础实验验以及法法国及德德国的国国际学校校、日本本学校等等高档次次学校，也为此此地注入入了文化化气息。因为虹桥桥开发区区和古北北地区的的带动，也因为为金汇自自身历来来的地域域品质，建造出出高质量量的真正正符合现现代人生生活品味味的时尚尚楼盘便便是在此此投资的的开发商商所追求求的目标标，开发发商也为为此动足足了脑筋筋。金汇韵动动时代的的开发商商-复复地集团团在做好好楼盘质质量的同同时，把把”运动时时尚的概念念融入到到楼盘中中去，推推出了”乡村俱俱乐部的的主题会会所，斥斥巨资建建设了具具国际标标准的会会员制220000足球俱俱乐部，提倡以以球会友

40、友，这个个集比赛赛，观赏赏，社交交，健身身为一体体的会所所吸引了了国足大大腕们前前来热身身，也给给球迷们们提供了了在自己己的球场场上一展展身手的的机会，小区的的品质也也为此提提升不少少。如今，金金汇已成成为时尚尚运动爱爱好者的的天地，除了足足球俱乐乐部，卡卡丁车馆馆的陆续续建成，都让喜喜爱运动动和追逐逐新潮的的人们过过足了瘾瘾。而锦绣江江南则在在此推出出了另一一种居住住时尚，追求复复古和回回归自然然，在建建筑风格格上开商商推出了了中国传传统的园园林与现现代居住住品味融融合的理理念，在在小区规规划上，则别具具一格地地把平地地做成不不平地，追求丘丘陵地带带的效果果，也为为居住品品味展示示了都市市园

41、林的的另类时时尚。这里的开开发商认认准了主主这了块块土地，一直在在这里做做项目，这块土土地给了了他们信信心，也也给了他他们很大大的责任任感，他他们中的的大多数数已经爱爱上了这这个地方方，他们们说，如如果要让让他们出出资作一一些市政政改造，只要是是有这个个需要的的，只要要是用在在金汇的的，我们们肯定毫毫不犹豫豫。受虹桥经经济开发发区和机机场经济济带的辐辐射，虹虹桥地区区聚集了了大量的的白领人人士和外外籍人士士，这部部分人在在购房和和租房时时都有着着独特的的参考标标准，相相对于房房子本身身而言，他们似似乎更注注重房子子的附加加值，极极佳的房房型或外外立面不不一定会会成为这这些人购购房动机机，但便便

42、捷时尚尚的生活活氛围对对他们来来讲却是是个不小小的的诱诱惑。而金汇周周边的金金融设施施，各种种会员俱俱光部，便捷的的商娱设设施以及及一大批批高尚住住宅小区区都樗着着这里的的高尚的的生活品品味，这这些都成成为这批批购房者者倾心此此个的原原因，因因而，金金汇会成成为他们们购房的的首选区区域，他他们对金金汇认可可也是开开发商开开发优秀秀楼盘他他大力改改善周边边设施的的动力，这样的的互动对对金汇楼楼市的活活跃与提提升起着着极其重重要的作作用。金汇地区区成为房房产热点点的重要要原因之之一，这这里紧邻邻漕河泾泾等开发发区，和和海的几几个经济济房你都都很热，所以金金汇个区区的兴旺旺也不足足为奇，这里的的白领

43、为为方便工工作，都都得附近近买房，而且这这批人有有很强的的经济实实力，促促使个区区楼市升升温。在上海高高档住宅宅中，有有这样一一句话，叫东有有汤臣，西有虹虹桥，虹虹桥在上上海乃至至港台地地区的消消费已经经形成了了高尚商商住聚集集地的口口碑。它它独特的的区位和和潜在含含金量将将会有充充分的开开发，一一个崭新新的金汇汇将会在在此崛起起。古时时候为们们就喜欢欢用”三足鼎鼎力”来形容容势态的的稳定，而独特特的优秀秀个理位位置，颇颇具开发发理念的的投资他他崇尚时时尚生活活的入住住为群，便成不不支持金金汇成为为高尚生生活区的的三支实实力之足足。受莘庄及及虹桥地地区楼市市的影响响与辐射射，和航航华地区区自身

44、的的人气，航华地地区逐渐渐被业内内人士看看好。周周边西郊郊龙柏香香榭苑、龙柏城城市花园园、新明明星花园园、丹桂桂花园、嘉丰新新苑、鸿鸿禧花园园等楼盘盘的销售售情况可可以说明明。周边在已已售或在在售楼盘盘:虹桥金俊俊苑虹井井路3668号，宝虹公寓寓：红松松路、金金江路口口，明申花园园：吴中中路4229弄17号，古北首席席：吴中中路4229弄17号，龙柏金铃铃公寓：红松路路4777号，金汇-华光城城：金汇汇路5888号，虹桥世家家花园：中山西西路1779号，龙柏西郊郊公寓：红松路路6888号，龙柏金悦悦公寓：青杉路路1155号虹桥金斯斯花园：金雨路路88弄西郊龙柏柏香榭花花苑：青青杉路1169弄弄

45、虹桥明珠珠公寓：伊犁南南路344弄3号虹桥光大大花苑：程家桥桥路2669弄金汇名人人苑：金金汇路117号公交线路路：中卫卫线：中中山公园园-久事事西郊花花园 9366路：龙龙柏-外外高桥936BB线：龙龙柏-人人民广场场757路路：虹古古路-莲莲花路地地铁站721号号：上海海体育馆馆-绿苑苑路911路路：万科科城市花花园-老老西门753路路：绿苑苑咱-莲莲花路地地铁站57路：龙柏新新村-铜仁路路87路：华星路路-龙龙华931路路：虹桥桥机场-火车车站925路路：虹桥桥机场-人民民广场91路：莘沥路路-北北新泾48路：连去路路-上海海动物园园超市：易初莲花花超市：吴中路路12118号家得利：黄桦路路2699号上海市农农工商超超市：吴吴中路6623号号捷强连锁锁超市：吴中东东路5007号好美家吴吴中店：吴中