一期可行性研究-贷款.docx

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1、中房集团（成都）尺度地产营销有限公司 “文殊院”一期建设项目投资可行性研究报告“文殊院”一期建设项目投资可行行性研究究报告中房集团团（成都都）尺度度地产营营销有限限公司20055年5月月目 录录一、项目目总说明明 -3二、项目目概况 -5三、投资资环境研研究 -111四、市场场研究 -155五、项目目地理环环境和附附近地区区竞争性性发展项项目 -117六、规划划方案及及建设条条件 -221七、投资资估算及及资金筹筹措 -222八、项目目评估基基础数据据的预测测和选定定 -28九、项目目经济效效益评价价 -28十、风险险分析 -311 十一、可可行性研研究的结结论 -332十二、附附件部分分一、

2、项目目总说明明“文殊院院”一期建建设项目目规划用用地面积积约合1112.98亩亩。规划划总建筑筑面积为为863352.34平平方米，其中地地上商业业部分总总建筑面面积为5513552.334平方方米，公公共配套套设施建建筑面积积20000平方方米，地地下建筑筑面积33.3万万平方米米。其余余C3、C5、C7、三宗地地约合334.884亩，用于拍拍卖。一一期详细细规划用用地指标标如下表表：项目用地地用地面积积容积率地上面积积地下面积积B3897000.95585211.5330000B4-11746000.859688B4-22625550.95559422.255B6158222.331.12

3、2177220.9976B9650001.06668900C670899.4550.89963099.61105C3947446C5808443C756677.67.3一期总用用地面积积合计112.9855亩拍卖土地地面积合合计34.8839亩亩地上建筑筑部分面面积合计计513552.333655一期平均均容积率率0.96617（一）投投资可行行性研究究依据中房集团团（成都都）尺度度地产营营销有限限公司对对“文殊院院”项目一一期进行行项目可可行性研研究评估估工作，并提交交投资可可行性研研究报告告用于项项目银行行贷款，其主要要研究依依据如下下：1、中中华人民民共和国国房地产产管理法法；2、中中华

4、人民民共和国国土地管管理法；3、中中华人民民共和国国城市规规划法；4、成成都市城城市总体体规划；5、房房地产开开发项目目经济评评价方法法、房地产产估价规规范；6、成都都市有关关房地产产开发、销售的的法规政政策；7、二年年四川川省建筑筑工程计计价定额额、全国统统一安装装工程预预算额四四川省估估价表及相应应的取费费标准；8、国家家及地方方关于营营业税、土地增增值税、所得税税和税收收管理条条例；9、委托托方提供供的相关关资料：10、成成都市220011年至20004年年统计计年鉴；11、其其他相关关资料。（二）投投资可行行性研究究假设前前提和限限制条件件1、本项项目土地地使用权权能合法法取得；且以本

5、本报告设设定的价价格取得得为本报报告的假假设前提提；2、本报报告设定定的使用用用途（商业）能够最最终通过过规划部部门的认认可批准准；3、政府府对周边边商业服服务设施施、基础础配套设设施有整整体规划划；4、本项项目建筑筑设计功功能完善善、布局局合理，配套设设施完善善、适度度，能引引导足够够客流量量并能满满足消费费者需求求；5、本项项目地质质状况较较好，工工程建设设能按计计划顺利利进行；6、本项项目单位位工程竣竣工验收收符合国国家相关关验收标标准，项项目综合合验收能能顺利通通过政府府规划部部门和其其他相关关职能部部门的验验收，项项目能及及时交付付使用;7、政府府的相关关政策、房地产产市场、经济环环

6、境保持持良好的的发展趋趋势，没没有较大大波动；8、委托托方提供供的资料料合法、真实可可靠。（三）项项目投资资可行性性研究结结论1.市场场分析结结论根据对“文殊院院”建设项项目的综综合分析析得知：该项目目的开发发建设具具有文化化内涵、区位、规模、品牌等等优势。旅游产产业作为为四川的的支柱产产业之一一，近年年来得到到了快速速、健康康、持续续的发展展，为本本项目奠奠定了较较好的市市场基础础。从市市场的角角度来开开，该项项目开发发的产品品符合市市场需求求，项目目开发建建设可行行。通过对该该区域内内房地产产市场状状况以及及房地产产市场发发展变化化的趋势势，结合合本项目目的具体体情况（包括实实物形态态、档

7、次次等）。在充分分考虑影影响项目目价格的的若干因因素和未未来变动动趋势的的前提下下，利用用房地产产价格评评估中的的市场比比较法、收益法法、长期期趋势法法等评估估方法原原理，对对开发完完成后的的该项目目各类房房屋的平平均销售售单价进进行了预预测。商业用房房：1770000元/（平均均价格）汽车停车车位：228000元/（按市市场价格格出售或或经营）2.财务务评价结结论通过对该该项目的的主要财财务指标标的分析析预测，本项目目在整个个运作期期内，销销售收入入将达到到11.44亿亿元（包包括商业业用房均均价销售售1000%，车车库市场场价格销销售300%，土土地拍卖卖）；产产生净利利润(税税后利润润)

8、0.93335亿元元；上交交销售税税金及附附加0.54441亿元元、所得得税0.53229亿元元，共计计上交税税金1.0777亿元。成本利利润率：10.16%，投资资利润率率11.90%，销售售利润率率8.116%。综上所述述，项目目在市场场和财务务上是可可行的。二、项目目概况“文殊院院”项目位位于人民民中路旁旁的成都都市文殊殊院历史史保护片片区，作作为成都都现代旅旅游休闲闲中心RRBD的的重要组组成部分分，与传传统城市市商务中中心CBBD相融融合。依依托省级级重点文文物保护护单位文殊殊院核心心保护区区5.773公顷顷，形成成东至北北大街、草市街街，南至至白家塘塘街、通通顺桥街街，西至至人民中

9、中路，北北至大安安西路规规模的协协调区，成为宗宗教和民民俗文化化的保护护区，总总规划用用地面积积为266.533公顷，将打造造成为城城市旅游游休闲的的顶级消消费商圈圈。“文殊院院”一期建建设项目目规划用用地面积积约合1112.98亩亩。规划划总建筑筑面积为为863352.34平平方米，其中地地上商业业部分总总建筑面面积为5513552.334平方方米，公公共配套套设施建建筑面积积20000平方方米，地地下建筑筑面积33.3万万平方米米。其余余C3、C5、C7、三宗地地约合334.884亩，用于拍拍卖。一一期详细细规划用用地指标标如下表表：项目用地地用地面积积容积率地上面积积地下面积积B3897

10、000.95585211.5330000B4-11746000.859688B4-22625550.95559422.255B6158222.331.122177220.9976B9650001.06668900C670899.4550.89963099.61105C3947446C5808443C756677.67.3一期总用用地面积积合计112.9855亩拍卖土地地面积合合计34.8839亩亩地上建筑筑部分面面积合计计513552.333655一期平均均容积率率0.96617（一） 项目所处处区域因因素分析析1.青羊羊区区域域位置、经济特特征、经经济发展展趋势分分析青羊区为为成都市市中心区

11、区，全区区面积667平方方公里，辖144个街道道办事处处、乡人人民政府府，常住住人口约约46万万人。区区内高等等院校、科研院院所云集集，职业业教育、基础教教育水平平较高，会计师师事务所所、律师师事务所所、人才才交流中中心等中中介机构构齐全。中国第第一个华华侨经济济技术开开发区-成都都华侨经经济技术术开发区区落户我我区。220000年，全全区实现现国内生生产总值值1144.866亿元。青羊区还还是成都都市重要要的商品品集散地地，专业业一条街街众多，尤以电电讯一条条街最为为著名。以金融融机构集集中、大大商厦、大宾馆馆云集为为特征的的骡马市市金融、商贸圈圈为投资资者提供供巨大的的商业机机会。全全区2

12、0000年年社会商商品零售售总额达达到777亿元。区内有四四川省人人民医院院、成都都中医院院大学附附属医院院、成都都市第三三人民医医院及杜杜甫草堂堂、青羊羊宫、文文殊院等等名胜古古迹。青羊区地地处成都都中心城城区，是是规划中中的成都都中央商商务区的的核心区区，人流流、物流流量大、交通发发达、信信息通畅畅。2.青羊羊区区域域交通状状况青羊区区区东西向向的新华华大道、羊市街街西沿线线、蜀都都大道、西大街街、江汉汉路和南南北向的的人民北北路、人人民中路路、顺城城街、解解放路、太升路路、同仁仁路、长长顺街、东城根根街、青青羊大道道及一环环路、二二环路、三环路路将区域域内连接接成方便便的城市市道路网网络

13、。区间道路路与干线线道路纵纵横交错错、四通通八达、公共汽汽车线路路网络覆覆盖，站站点交汇汇地段将将聚集消消费人流流，是开开发商业业物业的的理想地地段。3.城市市基础建建设改善善成都市旧旧城改造造已经进进入实施施阶段。城东近近年来通通过对东东大街、顺江路路、龙舟舟路、成成龙路、老成渝渝路等道道路的改改造与建建设，区区域内的的基础实实施明显显改善，成都市市以一、二环路路间的房房地产开开发逐渐渐接近尾尾声，二二环路以以内的地地块已经经成为成成都市房房地产开开发的绝绝版地块块。这些些区域内内的土地地以及开开发后形形成的物物业将具具有极高高商业和和保值、增值价价值。4.项目目所在区区域政策策环境旧城古迹

14、迹和历史史建筑最最能体现现出一个个城市的的地域文文化，成成都市政政府以“政府主主导，市市场化经经营”方针，拟定相相关政策策及系列列优惠措措施，积积极鼓励励和支持持投资商商参与成成都市旧旧城改造造和房地地产开发发建设。针对文文殊院片片区旧城城改造项项目政府府将给予予更加优优惠政策策，为保保障项目目顺利实实施，特特成立项项目专家家组指导导和监督督历史文文化保护护片区的的商业运运作。重重视文化化保护与与可持续续发展，“保护”有双重重意义，对于建建筑的保保护，并并不简单单是对建建筑的保保护，而而应该是是对保护护片区内内建筑文文化和精精神的浓浓缩和保保护，只只有这样样才有可可能实现现政府打打造都市市名片

15、的的战略目目标。对对于人文文的保护护，其主主要目的的是实现现对民风风、民俗俗的全面面挖掘和和再现。中房集团团成都开开发总公公司在成成功开发发了蜀风风花园之之后秉承承政府的的意图和和战略目目标，以以二十年年的开发发经验和和超前的的开发理理念，担担当起完完成大型型的片区区从拆迁迁、市政政配套设设施建设设、城市市文化价价值的发发掘与保保护等一一系列任任务。目前，该该项目所所处区域域无论从从现实的的宏观政政策、发发展状况况、经济济特征、发展趋趋势、交交通状况况还是从从城市规规划、城城市建设设、人文文环境等等方面都都处于一一个生活活、消费费和服务务活动将将日益成成熟的时时期。居居住、商商业物业业面临一一

16、个大好好的发展展机会。该区域域是开发发高档居居住物业业较为理理想的地地段，投投资商业业物业前前景较好好。5.项目目所在区区域的文文化环境境（1）、宗教文文化佛教传入入中国后后，经过过初传、开拓、传播等等阶段，逐渐与与我国的的传统文文化相溶溶合，逐逐步形成成了中国国佛教文文化。成成都佛教教文化经经历了东东晋南北北朝、隋隋唐时期期、宋元元明清时时期、中中华民国国及以后后四个时时演变和和发展，现在成成都地区区开放的的寺庙有有58座座。禅宗宗是中国国佛教史史上的大大宗派，也是中中国佛教教独有的的宗派。成都唯唯禅宗独独霸,成成都的文文殊院在在宗教界界有较高高的地位位，古有有“上有文文殊、宝宝光，下下有金

17、山山、高明明”禅宗四四大丛林林之说，文殊院院通过“五化”改造后后，将发发展成为为“文化型型、园林林式、多多元化功功能的国国际寺院院”。14000年古寺寺文殊院院文殊院坐坐北朝南南，建筑筑面积1116000平方方米。天天王殿、三大士士殿、大大雄殿、说法堂堂、藏经经楼庄严严肃穆，古朴宏宏敞，为为典型的的清代建建筑。寺寺院始建建于隋唐唐（公元元6055年），以康熙熙年间最最为兴盛盛，康熙熙帝御笔笔“空林”二字，钦赐“敕赐空空林”御印一一方，康康熙帝墨墨迹至今今仍存院院内。院院内3000余尊尊佛像，观音大大士像为为青铜铸铸造，可可称雕塑塑精品。护法神神韦驮像像，为清清道光九九年（118299年）第第七

18、代方方丈本圆圆用青铜铜翻砂而而成，工工艺精细细，童颜颜神态，体现了了“童子相相貌，将将军威仪仪”的风度度。还有有一尊列列为“空林八八观之一一”的缅甸甸玉佛，是院僧僧性鳞和和尚于民民国111年（119222年）历历尽艰辛辛，步行行募化到到缅甸请请回的。珍贵文文物、佛佛经、文文献上万万册，如如：院僧僧先宗等等3人于于每日清清晨刺舌舌取血书书写的“舌血经经书”；明神神宗的田田妃绣的的千佛袈袈裟；清清杨遇春春长女以以自己头头发绣制制的水月月观音。院内所所藏唐僧僧玄奘顶顶骨尤为为珍贵，因成都都是唐僧僧的受戒戒地。中国第一一都市禅禅林文殊院片片区所在在的城北北地区是是成都古古寺遗址址最集中中的区域域，这里

19、里是成都都宗教文文化的精精神中心心，不但但有文殊殊院传统统的“中中国四大大丛林”之一、全国十十大佛教教禅院之之一。文殊院的的佛教文文化在全全国乃至至国际上上都有重重要的影影响。曾曾经出了了四位世世界著名名高僧。有“中国第第一比丘丘尼”隆莲法法师修行行处爱道道堂，隆隆蓬法师师蜚声中中外，曾曾有泰国国、斯里里兰卡、日本、美国以以及不丹丹国王等等佛教人人士纷纷纷来访。另外，文殊片片区内还还有金沙沙庵、娘娘娘庙、椤伽庵庵、会庵庵堂、五五岳宫等等近十个个寺院，形成名名副其实实的宗教教文化大大观园，是全国国唯一的的都市禅禅林。（2）、城市文文化成都以历历史悠久久、文化化浓郁、风光秀秀美、景景点众多多而闻名

20、名于世，“窗含西西岭千秋秋雪，门门泊东吴吴万里船船”，是蓉蓉城当年年商贾如如云、车车水马龙龙的生动动写照；“九天开开出一成成都，千千户万户户入画图图”，描绘绘出了名名冠中外外的“锦绣天天府”。 多彩之都都浓缩了花花会、灯灯会、烧烧头香、赏花灯灯等川西西民风民民俗的成成都是一一座“多彩之之都”。拥有有独具魅魅力的巴巴蜀文化化，“蜀戏冠冠天下”，有川川剧、扬扬琴、清清音、评评书、金金钱板等等10余余种地方方戏；精精湛的传传统工艺艺蜚声海海外，蜀蜀锦、蜀蜀绣风靡靡天下，金银丝丝制品、瓷胎竹竹编名传传遐迩。美食之都都成都“美美食之都都”的独特特魅力吸吸引了多多方游客客，名扬世世界的川川菜首当当其冲，5

21、0000多种种川菜菜菜品、223种品品型、330多种种烹饪方方法，菜菜品丰富富、用料料拷就、文化丰丰富，现现在“品品味佳肴肴美食游游”成为为黄金假假日的一一大亮点点，在风和和日丽中中体验蓉蓉城美食之之都吃的的浪漫情情怀。休闲之都都在成都座座茶馆、品美食食，体味味农家小小院的恬恬淡闲适适，穿梭梭于川西西民俗文文化之中中，游览览山水风风光、进进行高山山滑雪、激流冲冲浪、享享受森林林氧吧、温泉疗疗养，感受现现代都市市的潮流流和时尚尚。（3）、旅游文文化 省会成都都是中国国历史文文化名城城，位于于长江上上游美丽丽的富饶饶的川西西平原，作为中中国重要要的旅游游城市，名胜古古迹中外外驰名，人文景景观177

22、2处，以文殊殊院、武武侯祠、杜甫草草堂、王王建墓、都江堰堰、二王王庙、青青城山最最具特色色；有全全国重点点文物保保护单位位和省级级保护单单位199处，有有世界唯唯一的大大熊猫繁繁育研究究基地和和全国旅旅游胜地地九寨沟沟、峨嵋嵋山、长长江三峡峡，也是是内地前前往西藏藏的主要要通道，由此形形成“蜀文化化”、“熊猫故故乡”、“天府风风光”三大特特色。全省旅游游外汇收收入突破破2亿美美元，国国内旅游游接待人人数跨越越7千万万大关，入境旅旅游增加加良好，有占446.22%的国国游外客客并以每每年133%增长长。而文文殊院每每年接待待的全国国各地游游客突破破了3000万人人次。（二）项项目自身身因素分分析

23、1.项目目所处地地理位置置、商业业区位本项目位位于成都都市青羊羊区府河河内侧，紧临草草市街、文武路路、人民民中路、大安西西路等成成都市的的交通要要道。距距成都市市传统商商圈春熙熙路约11.5公公里，距距骡马市市商圈约约0.55公里，距火车车北站约约1.55公里，属于成成都市220022年8月月7日公公布的成成都市基基准地价价住宅三三级、商商业二级级地段。据调查查显示，文殊院院周边商商业业种种共有442种之之多，近近2700家,总总经营面面积达1110000多平平方米。2.项目目所处区区域交通通便捷度度：1、公共共交通状状况：项项目所在在区域内内有166、999、644、755、3002、11、

24、555、333、733等多路路公交车车通过，该区域域距离成成都市火火车北站站约1.5公里里、距北北门汽车车站约11.2公公里，对对内对外外交通十十分方便便。2、道路路通达度度：项目目所在区区域内有有交通型型主干道道人民路路、文武武路、草草市街、北大街街通过，其他道道路有大大安西路路、珠宝宝街、西西珠市街街、五岳岳宫街、通顺桥桥街、灶灶君庙街街等多条条路、街街、巷分分布，道道路等级级和路网网密度较较高，道道路通达达状况较较好。该项目周周边公共共汽车线线路网络络覆盖面面广，站站点交汇汇地段将将聚集大大量消费费人流，便捷的的交通为为该区域域内居民民的生活活、工作作、出行行带来了了便利。3.自身身文化

25、底底蕴成都的文文殊院在在宗教界界有较高高的地位位，古有有“上有文文殊、宝宝光，下下有金山山、高明明”禅宗四四大丛林林之说，文殊院院通过“五化”改造后后，将发发展成为为“文化型型、园林林式、多多元化功功能的国国际寺院院”。文殊院位位于成都都市城北北文殊院院街，是是现存市市区保存存最完整整的一座座佛教寺寺院。四四川省和和成都市市的佛教教协会所所在地。文殊院始始建于唐唐代，宋宋代改名名为信相相寺，为为川西“四大丛丛林”之之一。传传说清朝朝康熙年年间，道道行高深深、智慧慧超凡的的慈笃海海月禅师师在此修修行时，有灵光光自其头头顶射出出，光照照城北，僧众视视之为文文殊菩萨萨化身。康熙三三十六年年遂改寺寺名

26、为文文殊院。公元117033年，康康熙皇帝帝亲笔题题写了“空林”匾额一一块赐给给文殊院院，因此此又名“空林堂堂”。文殊院占占地822亩，坐坐北朝南南，殿宇宇五重，布局严严谨。进进山门往往里走依依次是天天王殿、三大士士殿、大大雄宝殿殿、说法法堂、藏藏经楼。东西两两厢是钟钟鼓楼相相对，斋斋堂与客客堂对称称排列，各殿堂堂以长廊廊密柱相相连结。全院共共有房舍舍1900余间，建筑面面积2万万余方米米。房舍舍为木石石结构，雕饰精精美。文殊院是是佛教文文物荟萃萃之地，其中珍珍藏有唐唐玄奘的的头盖骨骨残片。（三）文文殊院片片区客观观条件决决定了其其发展的的基本方方向文殊院片片区地理理位置处处于城中中心北侧侧，

27、且拆拆迁成本本高，如如果将其其作为常常规项目目 进行开开发（土土地整理理后由开开发商自自行开发发），则则将受城城北房地地产经济济萎缩的的影响，无论是是开发何何种类型型的物业业都将面面临成本本难于收收回或回回收期过过长、利利润额低低于市场场平均利利润率，甚至无无法持续续经营。中国的城城市旧城城改造中中，还有有三个经经典的案案例，即即南京夫夫子庙及及上海新新 天地、上海城城隍庙。关于这这三大片片区中启启动方式式及经营营模式的的探讨已已经很多多，总结结起来主主要表现现在三方方面：规规模化开开发、综综合性经经营、特特色化营营销。而而其启动动的基础础也是相相似的：即改造造的片区区具备可可以深挖挖历史文文

28、化、地地缘文化化，在区区域内有有相当的的代表性性。如果将文文殊院片片区的文文化特征征及地理理位置与与上海城城隍庙及及南京夫夫子庙进进 行横横向比较较，可以以看出，这三者者同样具具备浓厚厚的宗教教文化特特征及地地方民俗俗文化特特征，地地理位置置都紧临临城市中中心区域域，正式式启动前前都有相相当的知知名度及及固定消消费群体体。而上上海城隍隍庙及南南京夫子子庙的成成功也证证明了文文殊院的的巨大潜潜力，改改造之后后的文殊殊院片区区理所当当然也应应成为具具备同样样性质的的地方旅旅游代表表区域。同时，值值得一提提的是，目前成成都已经经开发有有成规模模的、类类似的历历史文化化及川西西风情的的旅游片片区还有有

29、武侯祠祠和杜甫甫草堂。这两个个片区的的开发充充分依靠靠其核心心影响因因素：武武侯祠和和杜甫草草堂，从从建筑风风格、经经营业种种等方面面都力求求与片区区旅游区区特征的的特征相相符，营营造出让让旅游者者能够“留下来来”的气氛氛，从而而结合景景点形成成了整体体的旅游游片区，营造出出旅游商商圈，实实现了片片区价值值的提升升。目前，成成都市区区范围内内可以代代表川西西民俗风风情的旅旅游景点点主要有有宽窄巷巷子及文文殊院片片区。两两者相比比较，民民居古建建筑资源源是相似似的，宽宽窄巷子子优于文文殊院。但文殊殊院本身身即是清清代古建建筑群，是中国国十大禅禅林之一一，享有有较高的的声誉。同时，文殊院院片区规规

30、模较宽宽窄巷子子更大，并可以以将川西西民俗文文化与文文殊院宗宗教文化化相结合合，从而而形成卖卖点更多多，规模模更大，更具特特色的旅旅游片区区。（四）项项目最高高最佳使使用用途途定位1、本项项目所属属地块规规划用途途为文化化综合用用地、规规划容积积率见附附表、规规划建筑筑密度规规划、规规划建筑筑限高，规划绿绿地率等等规划指指标。2、通过过对项目目所在区区域内物物业业态态的调查查了解得得知：该该区域主主要物业业业态为为文殊院院配套的的商业用用房。3、项目目所处历历史文化化地位、内涵，景观较较好；道道路通达达度较好好，对内内对外交交通便捷捷；生活活配套设设施较为为齐全。由此，我们通通过研究究分析认认

31、为：项项目的在在达到法法律上允允许、技技术上可可能、经经济上可可行、价价值最大大化的前前提下的的最高最最佳用途途规划。（五）项项目开发发价值及及销售预预测据市场调调查显示示：文殊殊院临近近周边的的租金在在14002000元/平平方米左左右，而而外层租租金在445-1110元元/平方方米左右右，相对对比例下下降了550%左左右；而而就口岸岸效应，文殊院院临近周周边的街街道口比比街道中中段高出出501000元/平平方米，而在外外围无明明显的差差异性。通过对该该区域内内房地产产市场状状况以及及房地产产市场发发展变化化的趋势势，结合合本项目目的具体体情况（包括实实物形态态、档次次等）。在充分分考虑影影

32、响项目目价格的的若干因因素和未未来变动动趋势的的前提下下，利用用房地产产价格评评估中的的市场比比较法、收益法法、长期期趋势法法等评估估方法原原理，对对开发完完成后的的该项目目各类房房屋的平平均销售售单价进进行了预预测。商业用房房：1770000元/（平均均价格）汽车停车车位：228000元/平平方米（按市场场价出售售或经营营）三、投资资环境研研究（一）成成都市经经济、房房地产市市场发展展的宏观观环境1.成都都将在中中国经济济发展中中的作用用（1）在在中国经经济版图图上，出出现了三三大城市市圈：大大北京、大上海海、大广广州。这这三个城城市圈，是中国国城市化化进程中中起步最最早、发发展最成成熟、最

33、最具规模模化的地地区，在在相当长长时期内内，仍将将担负中中国城市市化领头头羊的角角色。（2）三三大城市市经济圈圈已经为为中国的的经济形形成了坚坚固的基基础，犹犹如一支支长弓，而长江江流域经经济带则则犹如一一支利箭箭，张弓弓搭箭，将确定定中国经经济整体体均衡发发展的新新格局。大北京城市圈大上海城市圈大广州城市圈长江流域经济带西部的致动点、发力点“1”在哪里？（3）要要实现中中国整体体均衡增增长与可可持续发发展，关关键在中中西部的的崛起。西部的的整体发发展，关关键还在在城市，特别是是大规模模城市经经济圈的的拉动。（4）在在这个引引弦蓄势势的格局局上，幅幅员广袤袤、发展展滞后的的西部亟亟需中心心城市

34、作作为发力力点！“3+11”的中中国区域域城市经经济发展展的新格格局呼之之欲出，“3+11”格局局的“11”，只只可能出出现在西西部！（5）这这是历史史给予的的一个巨巨大的天天时！以以重庆和和成都为为两极的的长江上上游（成成渝）城城市经济济圈最有有可能成成为：启启动西部部大发展展的龙头头，取得得进入“3+11”格局局的入场场券。（6） 成都市市新一届届市委市市政府的的战略目目标也确确定为：建设国国家级区区域中心心城市,担当成成渝经济济圈的领领导角色色,推进进“3+11”格局的的真正形形成！2.成都都经济发发展地位位和主要要城市的的比较城市居民民购买力力总体状状态：从从社会消消费品销销售总额额角

35、度判判断，成成都市居居民的购购买总体体实力位位居第四四位，其其相对发发展速度度与西安安并列排排第六位位；城市居民民潜在购购买力状状态：从从居民储储蓄余额额角度判判断，成成都市居居民潜在在购买力力排名第第四位，其相对对发展速速度排列列第六位位；城市对外外开发程程度状态态：从实实际利用用外资角角度，成成都市的的对外开开放程度度还相当当落后，保持倒倒数第三三位，但但其相对对发展速速度位居居前列，居第七七位；城市居民民收入状状况：就就人均城城镇居民民可支配配收入角角度，成成都市城城市居民民人均可可支配收收入水平平处于中中下游，城市居居民的收收入状况况还有待待于进一一步提高高；固定资产产投资状状况：成成

36、都市固固定资产产投资位位居第五五位，其其相对发发展速度度排第八八位；3.成都都市房地地产市场场发展的的宏观环环境成都市是是我国西西部地区区的科技技中心、商贸中中心、金金融中心心和交通通、通信信枢纽，四川省省政治、经济、文化中中心，国国家级重重要的旅旅游中心心城市和和国家级级历史文文化名城城，由于于成都得得天独厚厚的地理理位置与与迅猛发发展的经经济，成成都已成成为西南南五省市市的中心心，大型型外资企企业多把把西南区区总部设设在成都都，借以以辐射西西南地区区。在国家西西部大开开发的大大背景下下，成都都市正努努力改善善各种硬硬件配套套设施，力图创创造一个个更加良良好的投投资环境境。20002年年成都

37、市市规划部部门制定定和推出出“中心城城向东向向南发展展规划”、“沙河综综合整治治规划”等有关关旧城改改造的城城市总体体规划。上述城城市规划划的实施施以来，使成都都的城市市面貌焕焕然一新新，极大大地改善善成都市市的对外外交通，增强了了吸引外外来投资资的竞争争能力。由国家统统计局城城市社会会经济调调查总队队、中国国经济景景气监测测中心、中国信信息报社社共同举举办的中中国综合合实力百百强城市市评估结结果日前前发布，成都位位居20003年年百强城城市综合合实力排排名第111位，超过乌乌鲁木齐齐、西安安、重庆庆和昆明明，位居居西部第第一。220033年市辖辖区地区区生产总总值超过过2000亿元的的百强城

38、城市达到到68个个，其中中，上海海、北京京、深圳圳、广州州、天津津、南京京、大连连、杭州州、沈阳阳、哈尔尔滨位居居百强前前十位。（二）成成都市城城市总体体规划成都作为为四川省省的政治治、经济济和文化化中心，工业齐齐全，是是中国重重要的粮粮油和农农副产品品基地，金融、商业、交通、通信对对中西部地区有较较强的辐辐射能力力。成都都市坚持持以城市市规划为为“龙头头”，进进行旧城城改造、新区开开发和城城市道路路等基础础设施建建设，以以较快的速速度发展展，市容容、市貌貌发生了了较大的变变化。1.城市市发展战战略中心城布布局形态态逐步由由现在的的密集“圈层式式”发展为为疏密结结合的“扇叶式式”布局。优化城镇

39、镇体系结结构与布布局，淡淡化“中中心城”的概念念，形成成“一主主七卫”（市中中心及个外围围片区：新都片片区、青青白江片片区、龙龙泉片区区、华阳阳片区、东升片片区、温温江片区区、郫县县片区）的都市市区格局局。优化城市市产业结结构和用用地布局局，采取取有效措措施，引引导城市市向东部部、南部部发展城南新区区的规划划控制范范围为2205平平方公里里，建设设用地规规模约996.66平方公公里。城城南副中中心规划划占地面面积3.59平平方公里里，规划划建筑面面积达4460万万平方米米。南部部新区以以城南副副中心为为核心，主要发发展商务务、行政政办公、商贸金金融、生生态居住住及高新新技术产产业。东部新区区规

40、划面面积766平方公公里，定定位为以以生活居居住、旅旅游休闲闲、教育育科研等等功能为为主的生生态型城城市新区区。其总总体包括括一个副副中心、一个片片区中心心、六个个片区、十五个个居住区区、五纵纵五横的的干道系系统。城城东副中中心是成成都向东东向南发发展规划划的延续续，它将将“生活居居住”排在了了首要位位置。东东部新区区凭其独独有的环环境优势势，将成成为一个个绿色的的新区。“井”字字形道路路：东城城根街、红星路路、新华华路、滨滨江路（中心区区快速交交通路网网）； 环状状道路：内环路路、一环环路、二二环路、三环路路、外环环路； 放射射状道路路：成绵绵、成渝渝、成南南、成雅雅、成邛邛、川陕陕、成仁仁

41、、老成成渝等。 2.近期期成都房房地产市市场的基基本状况况成都市房房地产发发展形势势，无论论从投资资形势、消费现现状方面面目前正正处于理理性时期期；同时时，就最最新的房房地产发发展状况况的态势势来看，房地产产开发继继续保持持良性走走势，开开发投资资正从依依托型（主要依依赖银行行贷款）转向主主要依靠靠企业自自身力量量和市场场力量的的自主型型发展投投资形式式，而在在销售方方面也保保持原有有规模稳稳步扩大大。以房地产产开发、房屋买买卖、租租赁、房房地产抵抵押、典典当、互互换，以以及房地地产交易易代理、中介服服务、信信息咨询询和物业业管理等等为主要要内容的的房地产产市场体体系已形形成，各各级市场场交易

42、日日趋活跃跃，特别别是自220022年银行行接受二二手房按按揭以来来，有力力地推动动了房地地产业及及其他相相关产业业的发展展。目前成都都市房地地产市场场整体的的特点为为：外地实力力开发商商纷纷进进驻成都都，与本本土开发发企业形形成对垒垒的竞争争格局，竞争的的加剧促促使开发发商在产产品定位位上更加加注重市市场调研研环节，更加注注重研究究购房者者的消费费心理和和行为习习惯，以以及竞争争对手的的情况。大盘开发发逐渐成成为趋势势，由于于市区土土地资源源的相对对匮乏，使大盘盘开发的的热点区区域主要要集中在在郊区，尤以华华阳、龙龙泉、温温江为大大盘较密密集的区区域。个性化项项目越来来越多，新的房房地产营营

43、销概念念不断出出现。投资需求求促使城城市区城城性商业业、产权权酒店、小户型型等项目目日益增增多。大规模旧旧城改造造使小户户型项目目持续走走俏，同同时促进进了二手手房市场场、租赁赁市场日日益升温温。旧城城改造成成果显著著。郊外交通通、配套套的逐渐渐完善以以及人们们居住意意识的不不断提升升，使近近郊的房房产开发发热度随随之提高高，符合合环境需需求、满满足二次次置业的的产品的的市场前前景逐渐渐被看好好。3.成都都房地产产发展形形势的趋趋势预测测政府的三三大工程程改造及及相关规规划方案案，将进进一步促促进近期期房地产产产品的的消费力力度；同同时，就就远期相相关地产产经济预预测及远远期政府府规划显显示，

44、未未来200年内郊郊区化舒舒适型住住宅将成成为主流流消费意意识，成成都将形形成大成成都三圈圈六轴的的发展格格局；打打造规模模化都市市地产，房地产产开发投投资任重重道远。4、结论论此可以推推论，未未来本案案将在成成都市房房地产市市场的持持续、稳稳定、快快速增长长的整体体拉动下下得以攀攀升，尤尤其当作作为四川川、成都都的支柱柱产业之之一的旅旅游业的的进一步步发展，将带动动该项目目的整体体价值的的提升。四、市场场研究（一）成成都旧城城改造工工程各大大板块概概述1.与文文殊院片片区旧城城改造工工程同期期进行的的其他旧旧城改造造板块概概况综述述与文殊院院片区旧旧城改造造工程同同时进行行的，较较大规模模的旧城城改造工工程主要要有青石石桥片区区改造工工程、大大慈寺片片区改造造工程、东大街街片区改改造工程程。相比较而而言，青青石桥片片区的改改造更注注重于环环境的改改善，新新片区主主题是改改造前片片区主题题的强化化与扩展展。该片片区地理理位置优优越，其其本身所所形成的的青石桥桥商圈无无论从长长期以来来所形成成的片区区主题、商业业业态还是是固定消消费群体体量等方方面都有有明显的的优势。改造前大大慈寺片片区中的的“大慈寺寺”原为中中等规模模的成都都历史文文物博物物馆，具具备一定