产品定位分析4.docx

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1、第六章、项目产产品定位位分析一、项目目产品和和投资组组合总体体方案根据项目目市场定定位、规规划控制制条件以以及产品品功能设设计的要要求，以以“项目规规划设计计方案一一”为基础础，确定定四个项项目产品品组合可可能性方方案：技术经济济指标方案A（）方案B（）方案C（）方案D（）总体安排总建筑面面积1983300198330021444002240000多层公寓寓182000012399001036600936000高层公寓寓364000560000情景洋房房316000316000316000叠加别墅墅265000265000265000公共建筑筑等合计1630001630001630001630

2、00会所20000200002000020000幼儿园21000210002100021000商业服务务39000390003900039000农贸市场场25000250002500025000小户型公公寓28000280002800028000错复式商商住300003000030000车库100000120000130000140000一期总建筑面面积481000481000481000481000多层公寓寓339000339000339000339000公共建筑筑等142000142000142000142000车库18000180001800018000二期总建筑面面积655000630

3、000630000630000多层公寓寓655000314000314000314000情景洋房房316000316000316000车库36000380003800038000三期总建筑面面积492000482000482000482000多层公寓寓471000196000196000196000叠加别墅墅265000265000265000幼儿园21000210002100021000车库26000420004200042000四期总建筑面面积355000390000551000647000多层公寓寓35500039000018700087000高层公寓寓364000560000车库200

4、00220003200042000备注：车车库层高高按2.18米米，不计计入建筑筑面积二、构建建投资分分析模型型1、项目目产品定定位工作作流程项目前期期研究市场定位位的可行行性方案案项目用用地潜力力分析项目产品品组合分分析投资效益益分析与与测算项目产品品定位规划设计计建议2、投资资效益分分析工作作模型项目开发发计划投资成本本测算销销售收入入预测分期投资资计划分分期销售售收入静态投资资效益评评介动态投资资效益评评介各方案效效益指标标比较提出产品品定位方方案三、投资资分析相相关参数数1、依据据安徽省省建筑和和装饰工工程预算算定额；巢湖市市同类工工程竣工工决算的的指标；主要设设备和材材料的现现行价格

5、格。文件规规定的相相关报建建规费2、投资资成本构构成与支支付遵循循原则项目土土地费，期初支支付土地地费1000%；前期费费用，勘勘察设计计费、工工程前期期费项目目开始时时支付费费用总价价的300%，至至正式开开始动工工前支付付剩余的的70%；项目目报建费费按工程程量每期期初分别别支付；建安工工程费，按分期期实施进进度付款款，期中中支付550%，完工支支付500%；基础设设施费，按主体体工程封封顶后半半年完成成，其款款项支付付进度与与工程进进度基本本相同； 管理费费用，按按工作的的进展分分期适当当增加； 财务费费用，按按2年本本金一次次偿付，利息分分期支付付； 不可预预见费，按2-4项费费用当期

6、期发生额额占其费费用总额额比例的的3%； 销售费费用，按按营销前前半年占占30%，其余余按时均均摊；营业税税金及附附加，按按销售收收入分期期支付。四、A方方案投资资效益测测算1、投资资成本测测算序号项目名称称单位数量费用单价价(元)金额(万元)备注1土地费用用64355.5土地出让让金亩238260000061888.0契税4%247.52前期工程程费26300.9勘察设计计费万3935地堪费万15.887115.99规划方案案费万19.8836119.0施工图设设计费万19.8838158.6景观设计计费万10.0010100.0相关报建建费20877.4城市基础础设施配配套费万19.883

7、40793.2人防费万19.88330594.9白蚁防治治费万19.8832.549.66规划技术术服务费费万19.883239.77散装水泥泥基金万19.8831.529.77档案管理理万19.8830.59.9图纸抗震震审查费费万19.883119.88质检费万19.883239.77监理费万元147225.551.2%176.7招投标费费万元147225.55688.44墙改基金金万19.8838158.6土地登记记及测量量费19.8834.487.22工程前期期费150.0按建安工工程费11%取3建安工程程费万19.883147225.55多层砖混混指多层层公寓；多层框架架包括情情景洋

8、房房、叠加加别墅及及公建。多层砖混混万18.22700127440.00多层框架架万1.63385013855.5高层住宅宅万10000半地下车车库万1.0600600.04基础设施施费万19.88310019833.05直接建设设成本257774.996管理费用用580.0按2-44项3%7财务费用用贷款50000万万元2年年，年利利率6%600.08不可预见见费580.0按2-44项3%9销售费用用762.0销售收入入2.00%10营业税与与附加20955.8销售收入入5.55%11总成本费费用303992.77单方成本本14888按可售面面积200.422万2、投资资计划 时时间项目20

9、05520066200772008820099合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计68233.513655.534522.163122.660477.442833.819022.2205.6303992.77直接建设设投资888.927722.953300.051622.935411.714800.0257774.99管理费用用70.0070.0075.0075.0080.0080.0080.0050.00580.0财务费用用150.0150.0150.0150.0600.0不可预见见费5.026.6683.22159.9154.8106.244.33580.0销售费用用2

10、30.090.0090.0090.0090.0090.0082.00762.0营业税与与附加281.0507.7559.7465.9207.973.6620955.8 单位:万元3、预计计销售收收入序号项目名称称单位数量销售单价价（元/MM2）合计总计万20.44218666381006.001多层公寓寓万18.22018000327660.002高层公寓寓万200003情景洋房房万220004叠加别墅墅万250005底层商业业万0.3994500017555.06小户型公公寓万0.28822000616.07错复式住住宅万0.300850.0住宅部分分万0.20020000400.0商业部分

11、分万0.10045000450.08农贸市场场万0.25525000625.09半地下车车库万1.0001500015000.0单位:万万元4、分期期销售收收入 时间间项目20066200772008820099合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计51099.092300.4101776.6684711.437800.613388.0381006.00一期51099.030655.420433.6102118.00二期61655.036999.024666.0123330.00三期44344.026600.417733.688688.0四期33455.020077.013388.

12、066900.0单位:万万元5、静态态投资效效益评价价项目预预计实现现销售总总额3881066万元项目总总成本3303993万元元项目所所得税前前利润777133万元所得税税前投资资利润率率为（777133303393）1000%=225.44%项目实实现净利利润51168万万元所得税税后投资资利润率率为（551688303393）1000%=117.00%6、动态态投资效效益评价价项目现现金流量量分析 时时间项目2005520066200772008820099合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、现金金流入51099.092300.4101776.6684711.4378

13、00.613388.0381006.00销售收入入51099.092300.4101776.6684711.437800.613388.0381006.00二、现金金流出68233.513655.534522.163122.660477.442833.819022.2205.6303992.77直接建设设投资888.927722.953300.051622.935411.714800.0257774.99管理费用用70.0070.0075.0075.0080.0080.0080.0050.00580.0财务费用用150.0150.0150.0150.0600.0不可预见见费5.026.6683

14、.22159.9154.8106.244.33580.0销售费用用230.090.0090.0090.0090.0090.0082.00762.0营业税与与附加281.0507.7559.7465.9207.973.6620955.8三、税前前净现金金流量-68223.55-13665.5516566.929177.841299.241877.618788.411322.477133.3四、税前前累计净净 现金金流量-68223.55-81889.00-65332.11-36114.33514.947022.565800.977133.3五、所得得税169.913811.9619.9373.7

15、25455.4六、税后后净现金金流量-68223.55-13665.5516566.929177.839599.328055.712588.5758.751677.9七、税后后累计净净 现金金流量-68223.55-81889.00-65332.11-36114.33345.031500.744099.251677.9项目财财务评价价指标所得税前前财务内内部收益益率 339.22%所得税前前财务净净现值（Ic=8%） 53447万元元所得税后后财务内内部收益益率 228.00%所得税后后财务净净现值（Ic=8%） 32884万元元五、B方方案投资资效益测测算1、投资资成本测测算序号项目名称称单

16、位数量费用单价价(元)金额(万元)备注1土地费用用64355.5土地出让让金亩238260000061888.0契税4%247.52前期工程程费26588.7勘察设计计费万393.5地堪费万15.887115.99规划方案案费万19.8836119.0施工图设设计费万19.8838158.6景观设计计费万10.0010100.0相关报建建费21055.2城市基础础设施配配套费万19.88340793.2人防费万19.88330594.9白蚁防治治费万19.8832.549.66规划技术术服务费费万19.883239.77散装水泥泥基金万19.8831.529.77档案管理理万19.8830.5

17、9.9图纸抗震震审查费费万19.883119.88质检费万19.883239.77监理费万元157117.001.2%188.6招投标费费万元157117.00694.33墙改基金金万19.8838158.6土地登记记及测量量费19.8834.487.22工程前期期费160.0按建安工工程费11%取3建安工程程费万19.883157117.00多层砖混混指多层层公寓；多层框架架包括情情景洋房房、叠加加别墅及及公建。多层砖混混万12.33970086733.0多层框架架万7.44485063244.0高层住宅宅万10000半地下车车库万1.2600720.04基础设施施费万19.88310019

18、833.05直接建设设成本267994.226管理费用用610.0按2-44项3%7财务费用用贷款50000万万元2年年，年利利率6%600.08不可预见见费610.0按2-44项3%9销售费用用830.0销售收入入2.00%10营业税与与附加22833.9销售收入入5.55%11总成本费费用317228.11单方成本本15388按可售面面积200.622万2、投资资计划 时时间项目2005520066200772008820099合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计68266.513922.634444.064966.365222.147166.120844.6245.9

19、317228.11直接建设设投资66011.5895.927555.554711.455499.438944.516266.0267994.22管理费用用70.0070.0075.0080.0080.0080.0080.0075.00610.0财务费用用150.0150.0150.0150.0600.0不可预见见费5.026.7782.55164.0166.4116.748.77610.0销售费用用250100.0100.0100.0100.090.0090.00830.0营业税与与附加281.0530.9626.3524.9239.980.9922833.9单位:万万元3、预计计销售收收入序

20、号项目名称称单位数量销售单价价（元/MM2）合计总计万20.66220144415225.001多层公寓寓万12.33918000223002.002高层公寓寓万200003情景洋房房万3.1662200069522.04叠加别墅墅万2.6552500066255.05底层商业业万0.3994500017555.06小户型公公寓万0.28822000616.07错复式住住宅万0.300850.0住宅部分分0.20020000400.0商业部分分0.10045000450.08农贸市场场万0.25525000625.09半地下车车库万1.2001500018000.0单位:万万元4、分期期销售收

21、收入 时间间项目20066200772008820099合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计51099.096522.4113887.3395444.743611.614700.0415225.00一期51099.030655.420433.6102118.00二期65877.039522.226344.8131774.00三期53911.532344.921566.6107883.00四期36755.022055.014700.073500.0单位:万万元5、静态态投资效效益评价价项目预预计实现现销售总总额4115255万元项目总总成本3317228万元元项目所所得税前前利润9

22、97977万元所得税税前投资资利润率率为（997977317728）1000%=330.99%项目实实现净利利润65564万万元所得税税后投资资利润率率为（665644317728）1000%=220.77%6、动态态投资效效益评价价项目现现金流量量分析 时时间项目2005520066200772008820099合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、现金金流入51099.096522.4113887.3395444.743611.614700.0415225.00销售收入入51099.096522.4113887.3395444.743611.614700.0415225.

23、00二、现金金流出68266.513922.634444.064966.365222.147166.120844.6245.9317228.11直接建设设投资66011.5895.927555.554711.455499.438944.516266.0267994.22管理费用用70.0070.0075.0080.0080.0080.0080.0075.00610.0财务费用用150.0150.0150.0150.0600.0不可预见见费5.026.7782.55164.0166.4116.748.77610.0销售费用用250100.0100.0100.0100.090.0090.00830

24、.0营业税与与附加281.0530.9626.3524.9239.980.9922833.9三、税前前净现金金流量-68226.55-13992.6616655.031566.148655.248288.622777.012244.197966.9四、税前前累计净净 现金金流量-68226.55-82119.11-65554.11-33998.0014677.262955.885722.897966.9五、所得得税484.215933.4751.4403.932322.9六、税后后净现金金流量-68226.55-13992.6616655.031566.143811.032355.215255

25、.6820.265644.0七、税后后累计净净 现金金流量-68226.55-82119.11-65554.11-33998.00983.042188.257433.865644.0项目财财务评价价指标所得税前前财务内内部收益益率 447.66%所得税前前财务净净现值（Ic=8%） 70884万元元所得税后后财务内内部收益益率 335.88%所得税后后财务净净现值（Ic=8%） 44550万元元六、C方方案投资资效益测测算1、投资资成本测测算序号项目名称称单位数量费用单价价(元)金额(万元)备注1土地费用用64355.5土地出让让金亩238260000061888.0契税4%247.52前期工

26、程程费28900.3勘察设计计费万416.0地堪费万15.887115.99规划方案案费万21.4446128.6施工图设设计费万21.4448171.5景观设计计费万10.0010100.0相关报建建费22944.3城市基础础设施配配套费万21.44440857.6人防费万21.44430643.2白蚁防治治费万21.4442.553.66规划技术术服务费费万21.444242.99散装水泥泥基金万21.4441.532.22档案管理理万21.4440.510.77图纸抗震震审查费费万21.444121.44质检费万21.444242.99监理费万元179996.001.2%216.0招投标

27、费费万元179996.006108.0墙改基金金万21.4448171.5土地登记记及测量量费21.4444.494.33工程前期期费180.0按建安工工程费11%取3建安工程程费万21.444179996.00多层砖混混指多层层公寓；多层框架架包括情情景洋房房、叠加加别墅及及公建。多层砖混混万10.33670072522.0多层框架架万7.44485063244.0高层住宅宅万3.6441000036400.0半地下车车库万1.3600780.04基础设施施费万21.44410021444.05直接建设设成本294665.886管理费用用690.0按2-44项3%7财务费用用贷款50000万

28、万元2年年，年利利率6%600.08不可预见见费690.0按2-44项3%9销售费用用906.0销售收入入2.00%10营业税与与附加24911.6销售收入入5.55%11总成本费费用348443.44单方成本本15600按可售面面积222.33万2、投资资计划 时时间项目2005520066200772008820099合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计68622.314411.634544.065011.367211.859799.234388.4444.8348443.44直接建设设投资66311.5908.427555.554711.457388.551144.5

29、28466.0294665.88管理费用用75.0080.0080.0080.0080.00100.0100.095.00690.0财务费用用150150150150600.0不可预见见费5.827.2282.55164.0172.0153.385.22690.0销售费用用276.0105.0105.0105.0105.0105.0105.0906.0营业税与与附加281.0530.9626.3506.4302.2244.824911.6 单位:万元3、预计计销售收收入序号项目名称称单位数量销售单价价（元/MM2）合计总计万22.33320288453001.001多层公寓寓万10.33618

30、000186448.002高层公寓寓万3.6442000072800.03情景洋房房万3.1662200069522.04叠加别墅墅万2.6552500066255.05底层商业业万0.3994500017555.06小户型公公寓万0.28822000616.07错复式住住宅万0.300850.0住宅部分分0.20020000400.0商业部分分0.10045000450.08农贸市场场万0.25525000625.09半地下车车库万1.3001500019500.04、分期期销售收收入 时间间项目20066200772008820099合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合计510

31、99.096522.4113887.33114332.7754944.422255.2453001.00一期51099.030655.420433.6102118.00二期65877.039522.226344.8131774.00三期53911.532344.921566.6107883.00四期55633.033377.822255.2111226.00单位:万万元5、静态态投资效效益评价价项目预预计实现现销售总总额4553011万元项目总总成本3348443万元元项目所所得税前前利润1104558万元元所得税税前投资资利润率率为（1104558348443）1000%=330.00%项目

32、实实现净利利润70007万万元所得税税后投资资利润率率为（770077348843）1000%=220.11%6、动态态投资效效益评价价项目现现金流量量分析 时时间项目2005520066200772008820099合计下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、现金金流入51099.096522.4113887.33114332.7754944.422255.2453001.00销售收入入51099.096522.4113887.33114332.7754944.422255.2453001.00二、现金金流出68622.314411.634544.065011.367211.85

33、9799.234388.4444.8348443.44直接建设设投资66311.5908.427555.554711.457388.551144.528466.0294665.88管理费用用75.0080.0080.0080.0080.00100.0100.095.00690.0财务费用用150150150150600.0不可预见见费5.827.2282.55164.0172.0153.385.22690.0销售费用用276.0105.0105.0105.0105.0105.0105.0906.0营业税与与附加281.0530.9626.3506.4302.2244.824911.6三、税前前净现金金流量-68662.33-14441.6616555.031511.146655.554533.520566.017800.4104557.66四、税前前累计净净 现金金流量-68662.33-83003.99-66448.99-34997.8811677.766211.286777.2104557.66五、所得得税385.31