二手房买卖流程概述.docx

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1、二手房流程一、买房房源查询客户可通通过211世纪不不动产网网站、电电话、就就近加盟盟店查询询如果没有有客户所所需的房房源可填填写求购购登记表表实地看房房1、加盟盟店经纪纪人与房房主联系系，约定定好看房房时间。2、经纪纪人开据据看房确确认单给给客户，留存客客户联系系方式，以便追追踪回访访3、有钥钥匙的房房屋，提提倡经纪纪人陪同同看房.二、卖房房1、客户户需要出出示房本本或权属属证明原原件，房房主本人人的身份份证，不不是本人人到场的的代理人人也需要要提供身身份证。2、按照照权属证证明或房房本上的的内容如如实填写写房屋屋勘验表表留下下联系方方式。3、与客客户协商商该房屋屋的委托托价格。价格有有分歧时

2、时，经纪纪人要结结合专业业知识对对客户分分析该房房屋，和和客户协协商此套套房屋的的最终委委托价格格和委托托形式。4、签定定代理协协议，留留存房本本或权属属证明原原件、房房主及代代理人的的身份证证复印件件。同时时讲明收收取的中中介费。5、协议议严格按按照权属属原件或或房本原原件填写写，注明明此价格格是否包包户，注注明此价价格包含含下的配配套及附附属设施施，注明明企业产产的房屋屋（或房房管局过过不了的的房屋）卖方需需自行办办理过户户手续，明确腾腾房时间间。6、经纪纪人根据据勘验表表的内容容详细、准确的的上网录录入房源源信息（房屋坐坐落地址址要和房房本上一一致，画画清楚房房型图，标明朝朝向等房房屋其

3、他他相关条条件），同时用用JPGG文件录录入房型型图。录录完后将将合同交交与店秘秘存档。7、加盟盟店经纪纪人积极极促成买买卖双方方成交。起到中中介（居居间见证证）与谈谈判的作作用。三、成交交1、 约定买卖卖双方到到加盟店店签约，卖方携携带自己己的身份份证、房房本原件件、中介介费，买买方携带带自己的的身份证证、定金金、中介介费。2、 签定房房屋买卖卖（置换换）合同同并签签字、盖盖章。同同时交纳纳各自的的中介费费用，开开立相应应的收据据；同时时买卖双双方确定定好付款款方式及及过户时时间。（注意要要确保买买卖双方方的风险险的能够够由我方方控制）3、 签约后收收回卖方方代理合合同，留留存卖方方房本原原

4、件，买买方支付付定金或或房款，店秘开开立相应应的收据据。4、 双方签好好武汉汉市存量量房合同同。5、 留存买卖卖双方身身份证及及房本复复印件以以备挡。6、 预收费用用（一次次性付款款：评估估费；贷贷款：评评估费、保险费费、公证证费、工工本费）7、 企业产除除外，公公产或私私产需要要公司代代办过户户手续的的房屋，需向买买卖双方方发放过过户需知知。8、 加盟店统统一安排排买卖双双方办理理过户手手续。9、 签写任何何合同和和需客户户签字的的单据，买卖双双方须本本人签字字，如本本人无法法到场，应出具具经公证证的授权权委托书书并由代代理人签签署自己己的名字字并在旁旁边注明明“代某某某”。10、买买卖双方

5、方自行办办理房屋屋其他附附属设施施及相关关配套的的过户手手续四、过户户须知A、签定定房屋屋买卖（置换）合同后，由经经纪人按按照过户户须知准准备过户户所需相相关的证证件等装装入档案案袋，并并填写过过户管理理表格。具体资资料如下下：1、房房屋所有有权证和土地地使用权权证（卖方）2、武武汉市存存量房买买卖合同同 （双方方）注：一式式四份，买卖双双方、房房产局、土地局局各一份份；如需需贷款，合同一一式六份份，另两两份为房房产局抵抵押部门门和银行行存档。3、产权权人身份份证和户户口复印印件 （卖方方）注：产权权人为已已婚需提提供结婚婚证、配配偶的身身份证和和户口复复印件；共两份份，房产产局、土土地局各各

6、一份；如需贷贷款，另另需再提提供一份份，银行行存档4、产权权人及配配偶不能能到房地地局现场场的，需需提供委委托公证证书 （卖方）5、产权权人配偶偶已死亡亡的提供供继承公公证书 （卖卖方）6、产权权人无配配偶需提提供单身身证明 （卖卖方）7、产权权人离异异的需提提供离婚婚证 （卖方方）8、填写写交易易申请表表 （双方方）注：产权权过户和和土地使使用权过过户申请请表各一一份。9、买方方身份证证复印件件 （买方方）注：共两两份，房房产局、土地局局各一份份；如需需贷款，另加一一份，银银行存档档10、非非本市人人员购房房需提供供全国流流动人口口计划生生育证（买方）注：复印印件一份份，在户户口所在在地计生

7、生部门开开具， 11、产产权证图图纸复印印件注：共两两份（在在江汉、江岸局局过户需需提前到到局测绘绘队申请请测绘，江汉局局一周后后方可领领取图纸纸，费用用为1.36元元/平米米）B、过户户前的准准备工作作，成交后应应做以下下准备工工作:1、与评评估公司司联系，通过传传真将房屋所所有权证证、土地使使用权证证及产产权人联联系方式式一并传传至评估估公司(或通过过电子邮邮件传递递)。评评估公司司应在224小时时内将评评估报告告送至指指定地点点。2、同时时应与买买卖双方方取得联联系，确确定具体体过户日日期，通通知客户户按客户户须知携携带相关关证件原原件到房房产部门门办理产产权过户户手续。C、办理理产权过

8、过户手续续（进件件）此手续需需买卖双双方同时时到房产产部门，如产权权人已婚婚，其配配偶也需需到场。在办理理过户登登记手续续之前应应先交纳纳土地使使用税，进件后后过户人人员领取取收件单单，收件件单由加加盟店保保管D、领取取产权证证（取件件）在交件后后根据各各局的办办证时间间，在确确认新证证已办理理完毕后后，由过过户人员员约买方方携带身身份证到到房产局局领取产产权证。E、过户户交费时时间及具具体费用用说明时间：各各房产局局的税费费收取时时间略有有不同，市局、硚口局局、江岸岸局、武武昌局是是在办理理交易手手续，进进件时交交纳过户户费用，其它局局都在取取房产证证时交纳纳过户费费用。过过户人员员应根据据

9、各局要要求告之之客户具具体交费费时间和和费用。简单计算算方法：评估价价*2.8%费用： 买方综合合服务费费 2.5元（5.55元）/平米*建筑面面积契税2%*评估估值印花税 0.1%*评估值值登记费 855元/户户土地证 388元/户户卖方综合合服务费费2.55元（55.5元元）/平平米*建建筑面积积评估费 0.3%0.55%（贷贷款）*评估值值土地收益益金 占占地面积积*相应应的土地地等级营业税及及附加 5.8%*评估值值（对个个人购买买并办证证时间超超过5年年的普通通住宅，出售时时免征。）个人所得得税 11%*评评估值（对个人人购买办办证时间间超过55年并是是家庭生生活唯一一住房的的普通住

10、住宅，出出售时免免征。）江岸房产产局、江江汉房产产局在过过户前需需先到测测绘窗口口进行测测绘，并并向测绘绘窗口交交纳测绘绘费。测测绘费用用为：11.366元/平平米建筑面面积。江江岸局当当时出具具测绘图图纸，江江汉局三三个工作作日后出出具测绘绘图纸。土地使用用税 11元/平平米*土土地使用用面积（城区） 00.5元元/平米米*土地地使用面面积（郊郊区）F、办理理土地证证过户（交件）在领取产产权证的的当日，可协助助买方到到土地局局办理土土地过户户手续。土地收收件单由由过户人人员保管管。资料及费费用说明明：资料：11土地证证原件2过户后后的产权权证复印印件一份份3买方身身份证复复印件一一份4契税及

11、及土地收收益金发发票复印印件一份份（费用用已在房房产局办办理过户户时交纳纳）5房屋买买卖合同同一份6申请表表一份（全市统统一格式式，各土土地局领领取）以上资料料除新房房产权复复印件、契税及及土地收收益金发发票复印印件是在在领取房房产权后后复印外外，其它它资料公公司均已已提前收收取，交交易时应应由过户户人员向向土地局局提供。费用：手手续费333元/户 、印花税税5元/户注：1.东西湖湖区金银银湖土地地所办理理土地使使用权过过户，费费用为1108元元/户，2.常青青花园小小区在办办理土地地使用权权过户时时，需买买卖双方方到场，除1008元/户外另另需交纳纳转让费费（500元*占占地面积积）3.将军

12、军花园地地区在办办理土地地使用权权过户时时，除1108元元/户外外另需交交纳转让让费（335元*占地面面积） G、领取取土地证证（取件件）根据各局局办证时时间，客客户自行行取证。需准备备的证件件：产权权证原件件、身份份证原件、土地地局收件件单H、特殊殊地区过过户流程程说明汉阳沌口口经济开开发区私私房过户户，需双双方先到到开发区区公证处处办理公公证手续续，然后后再到开开发区管管委会房房产部门门办理产产权、土土地使用用权过户户手续，两证过过户手续续同时办办理，需需提交的的资料除除公证书书外，其其它资料料和其它它局相同同，过户户费用相相同，在在交件两两个月后后，本人人凭收件件单交纳纳税费后后，领取取

13、两证。东湖高新新技术开开发区私私房过户户，两证证同时办办理，交交易时间间一个月月，取证证时交费费。公房过户户流程一、 资料的收收集在确定交交易的当当日，由由加盟店店按照过过户须知知准备过过户所需需相关的的证件。具体资料料如下：1、使用用权证 （卖方）2、双方方买卖合合同 （双方方）注：合同同一式三三份，买买卖双方方及房管管部门各各一份3、三方方合同 （三方方）注：合同同一式三三份，买买卖双方方及公司司各一份份4、承租租人身份份证和户户口复印印件 （卖卖方）注：承租租方已婚婚需提供供配偶的的身份证证和户口口复印件件；共二二份，房房管部门门及公司司各一份份5、承租租方已死死亡的，过户后后的使用用权

14、证明明 （卖方）6、产权权人无配配偶需提提供单身身证明 （卖卖方）7、产权权人离异异的需提提供离婚婚证明 （卖卖方）8、买方方身份证证复印件件 （买方方）注：共二二份，房房管部门门及公司司各一份份9、非本本市人员员购房需需提供流流动人口口计划生生育证明明 （买方）注：在户户口所在在地计生生部门开开具二、买卖卖双方确确定好付付款时间间及付款款方式。三、过户户前的准准备工作作在加盟店店收到过过户资料料后，与与交易房房产所属属的房管管部门取取得联系系，确定定具体办办理过户户日期。并通知知买卖双双方按客客户须知知，携带带相关证证件及过过户费用用，到具具体经办办房管部部门办理理手续。四、 理过户手手续此

15、手续需需买卖双双方同时时到房管管部门，如承租租人已婚婚，其配配偶也需需到场，签定有偿转转让、受受让申请请书，领取收收件单。收件单单由权证证部门保保管五、 领取使用用权证资料收齐齐核对身身份后，房管所所将对交交易房产产进行打打分，确确定分值值，然后后通知交交纳费用用。在房管部部门收件件后的33-5个个工作，通知买买方凭身身份证原原件领取取新的房房屋使用用权证。领证时时权证部部门人员员一同前前往。 企 业 产 过过 户 流 程程企业产房房屋过户户程序同同私产，但准备备资料不不同，具具体资料料如下：申请表、房屋所所有权证证、买卖卖合同正正本、房房地产评评估报告告、主管管部门批批示、董董事会决决议、职

16、职代会决决议、法法人资格格证明、法定代代表人身身份证复复印件、法人授授权委托托书及代代理人身身份证复复印件、土地使使用权证证（查验验证件）合 同同 房房 过过 户户 说说 明明如所售房房屋为合合同房（未办理理房屋所所有权证证和土地地使用权权证），在过户户前应先先办理所所售房屋屋的两证证（客户户自行办办理），具体操操作如下下：一、 办理产权权登记产权人携携带以下下材料及及身份证证原件到到房产局局初始登登记窗口口办理登登记手续续，领取取收件单单所需材料料：1购购房合同同2移交凭凭证（开开发商提提供并盖盖公章）3购房发发票4权属证证明（开开发商提提供）5产权人人身份证证明复印印件6图纸（向房产产局测

17、绘绘队申请请测绘，并在办办理登记记手续前前领取图图纸）7申请表表（开发发商提供供并盖公公章）所需费用用：契税税 119977年100月1日日前 6%19977年100月1日日后-119999年8月月1日 44%19999年8月月1日后后 2% 维修基基金 22% (19999年年8月11日后个个人购买买的普通通住宅办办证时需需交纳) 登记费费 80元元/户 印花税税 0.005%交费时间间：市局局、武昌昌局、桥桥口局、江岸局局在办理理登记时时交纳，其它局局均在领领证时交交纳二、 取证根据各局局承诺的的取证时时间，产产权人携携带收件件单、身身份证原原件到领领证窗口口领取产产权证三、 办理土地地登

18、记产权人携携带以下下资料及及身份证证原件到到各区土土地规划划局登记记窗口办办理登记记手续。所需材料料：1、身份证证原件及及复印件件2、产权权人身份份证复印印件3、土地地登记申申请表（当时填填写）4、契税税发票复复印件5、产权权证原件件及复印印件所需费用用：388元 /户四、 取证根据各局局承诺的的取证时时间，产产权人携携带收件件单、身身份证原原件和产产权证原原件到领领证窗口口领证。五、 按私房过过户流程程办理过过户手续续上述程序序是合同同房过户户的正常常流程，还有一一种操作作方式，可节省省一定费费用和时时间，但但属违规规操作，即开发发商提供供合同更更名手续续，客户户向开发发商交纳纳一定的的费用

19、（无规定定），将将原购房房合同和和购房发发票的购购房人姓姓名更改改为现在在购房人人的姓名名，直接接办理两两证，但但不能保保证一定定能按此此方法过过户。（如该房房屋有贷款款则注意意不能办办理转按按揭，须须还完贷贷后才能能办理更更名。）提前还款款流程按揭房的的情况有有两类，一类为为两证按按揭的，一类为为合同按按揭的。这两类类房产转转让的前前期准备备工作应应按以下下程序办办理：一、两证证按揭房房1、要求求卖方将将所欠贷贷款提前前还清，银行将将出具一一个结清清贷款的的回执和和办注销销抵押手手续所需需证明交交给卖方方。 22、卖方方携带两两证原件件及本人人身份证证及银行行提供的的资料到到房产局局填写注注

20、销抵押押申请表表，房产产局抵押押部门会会在当时时办理完完抵押注注销手续续。 33、其他他程序按按正常二二手房过过户办理理。二、合同同按揭房房 11、要求求卖方将将所欠贷贷款提前前还清，银行将将合同抵抵押时办办理的期期权证及及合同、回执等等一套资资料全部部交给卖卖方，但但期权证证当时不不能拿到到，银行行会在还还款后的的两天内内交还。 22、卖方方将所有有银行提提供的资资料和购购房合同同及本人人身份证证原件复复印件到到房产局局填写注注销抵押押申请表表，房产产局抵押押部门会会在当日日办理完完抵押注注销手续续。 3、按按合同房房登记办办证程序序办理初初始登记记，领取取产权证证和土地地证。 44、按二二

21、手房过过户的正正常程序序办理过过户手续续。贷 款 手 册册一、 业务品种种l 个人二手手房银行行贷款l 个人二手手房公积积金贷款款二、 贷款资格格（1） 18-65周周岁的具具有完全全民事行行为能力力、城镇镇居民常常住户口口或合法法有效的的居留身身份证明明;（2）交交齐首期期购房款款;（3）有有稳定合合法收入入，有还还款付息息能力；（4）提提出借款款申请时时，购房房者有不低于于购房价价款300%的自自由资金金;（5）借借款人同同意以所所购房屋屋及其权权益作为为抵押物物； （6）所所购二手手房的产产权明晰晰，符合合武汉市政政府规定定的可进进入房地地产市场场流通通的条件件； （7）所所购房屋屋不在

22、拆拆迁公告告范围内内;（8） 贷款银行行要求的的其他条条件。 （9） 如申请公公积金贷贷款，申申请人应应是正常常缴存住住房公积积金三、 受理的房房产类型型（1） 房屋结构构：混合合结构以以上，厅厅室结构构（2） 房龄：不不超过115年（3） 已购公有有住房、经济适适用房并并符合上上市条件件或履合合了合法法批准程程序（4） 未被政府府列入拆拆迁公告告或城市市改造规规划范围围四、 贷款成数数和期限限l 二手房银银行贷款款：一般般不超过过总房价价70%，房龄龄+贷款款年限之之和不超超过300年非武汉市市户口不不超过总总房价660%。l 二手房公公积金贷贷款：不不超过总总房价660%，年限115年，贷

23、款额额度不超超过155万元，并不得得长于借借款人距距法定退退休年龄龄l 二手房组组合贷款款：不超超过总房房价700%，年年限不超超过155年五、 还款方式式l 贷款期不不到一年年的，采采用一次次还本付付息方式式l 贷款期一一年以上上的，采采用等额额本金和和等额本本息两种种方式六、 贷款流程程（1） 三方签署署21世世纪不动动产统一一印制的的个人人二手住住房贷款款委托合合同；加盟店代代收服务务费；加加盟店经经纪人实实地看房房拍照。加盟店店将客户户贷款申申请表传传真区域域金融部部（每天天下午117：000之前前）传真真号：55950039777（2） 客户申请请，准备备贷款资资料：客客户申请请二手

24、房房贷款，在加盟盟店签定定合同前前，除准准备过户户所需资资料外，还应准准备第七七条中的的相关材材料。加加盟店经经纪人提提前将收收入证明明及公积积金申请请表格、公积金金缴存证证明表格格提供给给客户（3） 加盟店收收集买卖卖双方的的资料（三个工工作日）（4） 加盟店经经纪人收收到资料料当日联联系评估估公司，24小小时内出出具交易易、抵押押评估报报告（一一个工作作日）（5） 如为公积积金贷款款，在客客户签字字，银行行收件前前，过户户人员应应将客户户贷款资资料送至至资金管管理中心心进行审审批，按按中心规规定时间间领取审审批回复复（6） 区域金融融专员协协助客户户填写相相关贷款款资料并并代收保保险费、公

25、证费费、公本本费、抵押押费等（7） 约定时间间、地点点，银行行审核贷贷款人身身份及资资料，签签定借款款合同（8） 银行审批批，银行行将审批批后通知知区域金金融部（审批时时间为一一个工作作日）（9） 区域权证证专员收收到审批批资料当当日联系系买卖双双方，约约定办理理过户手手续时间间； 将公证资资料交至至公证处处，办理理公证手手续（10） 办理产权权交易过过户手续续，领取取收件单单（房证证15个个工作日日，土地地证5个个工作日日）（11） 见房屋屋买卖收收件单银行放放款，银银行划款款至房屋屋卖方，买卖双双方领取取存折。（一个个工作日日）（12） 办理公证证书，对对按揭房房屋投保保，办理理抵押登登记

26、。（抵押五五个工作作日）（13） 领取房产产证：借借款人领领取两证证、公证证书、保保险单副副本，区区域金融融部将客客户资料料归档。证件名称称原件复印件1借款人夫夫妻双方方身份证证各2份2借款从夫夫妻双方方常住户户口各2份3婚姻证明明或结（离）婚婚证，未婚的要要单位或或居委会会出具未未婚证明明各2份4夫妻双方方经济收收入证明明各1份l若借款人人是临时时聘用人人员，由由聘用单单位证明明其收情情况1份l若是私营营业主，则须提提交1、 营业执照照 22、税务务登记证证3、财务务报表 44、近22个月的的税票1份l若私营业业主没有有营业执执照的须须提交推位牌及及银行存存折1份l若借款人人以营运运车辆（含

27、客运运、货运运）收入入须提交交 11、驾驶驶执照 2、行车执执照 33、营运运证 4、车车辆来源源证明1份l若借款人人以出租租房屋收收入支持持还贷则则须提交交经房管管站鉴定定的房房屋租赁赁合同1份6售房人夫夫妻双方方或房屋屋共有人人户口2份7售房人婚婚姻状况况证明或或房屋共共有人同同意出售售的证明明2份8售房人房屋所所有权证证2份9售房人国有土土地使用用权证2份七、二手手房商业业贷款需需提交的的资料二手房公公积贷款款需提交交的资料料证件名称称原件复印件1借款人夫夫妻双方方身份证证、户口口及婚姻姻状况证证明2份2借款人夫夫妻双方方单位出出具的经济收收入证明明及公积金金缴交情情况证明明 （单位位、

28、银行行盖章）各1份3公积金金个人住住房委托托贷款申申请审批批表2份4存量房房合同2份贷款银行行要求提提供的其其它证明明材料商业性贷贷款利率率表公积金贷贷款利率率表年限年利率月利率每月还款款额年利率月利率朤月还款款额15.26654.38875到期一次次还本付付息4.1443.455到期一次次还本付付息25.42274.52225440.634.1443.455434.8735.42274.52225301.634.1443.455295.8645.50084.599232.604.1443.455226.4255.50084.599191.054.1443.455184.8065.75514.

29、79925164.564.5993.8225159.1575.75514.79925144.894.5993.8225139.4285.75514.79925130.214.5993.8225124.6695.75514.79925118.834.5993.8225113.21105.75514.79925109.774.5993.8225104.07115.75514.79925102.414.5993.822596.663125.75514.7992596.3304.5993.822590.445135.75514.7992591.1174.5993.822585.224145.75514

30、.7992586.8804.5993.822580.779155.75514.7992583.0054.5993.822576.996165.75514.7992579.7794.5993.822573.662175.75514.7992576.9934.5993.822570.770185.75514.7992574.4424.5993.822568.111195.75514.7992572.2204.5993.822565.881205.75514.7992570.2214.5993.822563.775215.75514.7992568.4444.5993.822561.990225.7

31、5514.7992566.8844.5993.822560.224235.75514.7992565.4404.5993.822558.772245.75514.7992564.1104.5993.822557.335255.75514.7992562.9924.5993.822556.110265.75514.7992561.8844.5993.822554.995275.75514.7992560.8854.5993.822553.889285.75514.7992559.9954.5993.822552.992295.75514.7992559.1124.5993.822552.0033

32、05.75514.7992558.3364.5993.822551.220八、款 利 率率 表个人商业业用房贷贷款（抵抵押贷款款）利率率及万元元还款额额对照表表（单位位：元）年限个人商业业用房贷贷款年利率月还款额额16.033到期一次次还本付付息26.033443.3436.033304.3646.122235.4056.122193.89九、办理理贷款所所需费用用收费项目目收费标准准收费单位位抵押登记记费85元/户房产局保险费贷款金额额0.005%贷款年年限保险公司司评估费评估价值值0.330.5%评估公司司公证费150元元（办理理商业贷贷款时需需交纳）公证处工本费20元（商贷） 440元（

33、公积金金、组合合）银行房屋建筑筑基础知知识索引：房房屋的分分类建筑物的组成房地产常识返回目录第一节.房屋建建筑分类类房屋建筑筑从不同同的角度度可以进进行不同同的分类类。1、按建建筑物使使用性质质分类：居住建建筑、公共建建筑、工业建建筑、农业建建筑民用建筑筑：居住住建筑和和公共建建筑通常常又被称称为民用用建筑。2、按建建筑物（住宅）的层数数分类、平房房建筑：1-33层 、多层层建筑：466层、小高高层建筑筑：79层、 、高层层建筑：10层层以上 5、超高层层：1000米以以上3、按建建筑结构构分类 建筑结构构：指建建筑物中中由承重重构件（基础、墙体、柱、梁梁、楼板板、屋架架等）组组成的体体系。、

34、砖木木结构描述：这这类建筑筑物的主主要承重重构件是是用砖、木做成成。其中中，竖向向承重构构件的墙墙体和柱柱采用砖砖砌，水水平承重重构件的的楼板、屋架采采用木材材。特点：层层数较低低，一般般在3层层以下。19449年以以前建造造的城镇镇居民住住宅，220世纪纪5060年年代代建建造的民民用房屋屋和简易易房屋，大多为为这种结结构。、砖混混结构描述：这这类建筑筑物的竖竖向承重重构件采采用砖墙墙或砖柱柱，水平平承重构构件采用用钢筋混混凝土楼楼板、屋屋顶板，其中也也包括少少量的屋屋顶采用用木屋架架。特点：建建造层数数一般在在6层以以下，造造价较低低，但抗抗震性能能较差，开间和和进深的的尺寸及及层高都都受

35、到一一定的限限制。所所以，这这类建筑筑物正逐逐步被钢钢筋混凝凝土结构构的建筑筑物所替替代。、钢筋筋混凝土土结构描述：承承重构件件如梁、板、柱柱、墙（剪力墙墙）、 屋架等等，是由由钢筋和和混凝土土两大材材料构成成。其围围护构件件如外墙墙、隔墙墙等，是是由轻质质砖或其其他砌体体做成。特点：结结构适应应性强抗抗震性能能好，耐耐用年限限较长。、钢结结构描述：主主要承重重构件均均是用钢钢材制成成。特点：建建造成本本较高，多用于于高层公公共建筑筑和跨度度大的工工业建筑筑，如体体育馆、影剧院院、跨度度大的工工业厂房房4、按建建筑施工工方法分分类：、现浇浇、现砌砌式建筑筑：建筑筑物的主主要承重重构件均均是在施

36、施工现场场浇筑和和砌筑而而成。、预制制、装配配式建筑筑：建筑筑物主要要承重构构件在加加工厂制制成预制制构件，在施工工现场进进行装配配而成。、部分分现浇现现砌、部部分装配配式建筑筑：这种种建筑物物的一部部分构件件（如墙墙体）是是在施工工现场浇浇筑或砌砌筑而成成，一部部分构件件（如楼楼板、楼楼梯）是是采用在在加工厂厂制成的的预制构构件。建筑物的的组成：幢建筑筑物一般般是由基基础、墙墙体（或或柱）、楼地层层（或梁梁）、楼楼梯、屋屋顶、门门窗等六六大部分分组成。1、 基础：是是建筑物物地面以以下的承承重构件件，它支支撑着其其上部建建筑物的的全部荷荷载，并并将这些些荷载及及自重传传给下面面的地基基。地基

37、基不是建建筑物的的组成部部分，是是基础下下面的土土层，它它承受着着由基础础传下来来的荷载载。2、地基基：分为为天然地地基和人人工地基基。基础础按构造造形式不不同，可可分为：条形基础础：是指指呈连续续的带形形基础，包括墙墙下条形形基础和和柱下条条形基础础。独立基础础：是指指基础呈呈独立的的块状，形成有有台阶形形、锥形形、杯形形的等。筏板基础础：是一一块支承承着许多多柱子或或墙的钢钢筋混凝凝土板，板直接接作用于于地基上上，一块块整板把把所有的的单独基基础连在在一起，不仅使使地基上上的单位位面积压压力减小小，也使使整个地地基的承承载力增增大。箱形基础础：主要要是指由由底板、顶板、侧板和和一定数数量内

38、隔隔墙构成成的整体体刚度较较好的钢钢筋混凝凝土箱形形结构。对于抵抵抗地震震荷载的的作用极极为有利利。桩基础：由设置置于土中中的桩和和承接上上部结构构的承台台组成。3、墙体体和柱：是竖向向承重构构件，它它支撑着着屋顶、楼板等等，并将将这些荷荷载及自自重传给给基础。、墙体体的分类类、按在在建筑物物中的方方向，分分为：外墙：位位于建筑筑物四周周，是建建筑物的的围护构构件。内墙：位位于建筑筑物内部部，主要要起分隔隔空间的的作用。、按在在建筑物物中的方方向，分分为：纵墙：沿沿建筑物物长轴方方向布置置的墙称称为纵墙墙。横墙：沿沿建筑物物短轴方方向布置置的墙称称为横墙墙。外横横墙通常常称为山山墙。、按接接受

39、力情情况，分分为：承重墙：凡直接接受梁、楼板、屋顶等等传下来来的荷载载的墙称称为承重重墙。非承重墙墙：不承承受外来来荷载的的墙称为为非承重重墙。、柱：是独立立支撑结结构的竖竖向构件件。柱承承担、传传递梁和和板两种种构件传传来的荷荷载。4、楼地地层和梁梁：楼地地层包括括楼板和和地面（首层地地面），是分隔隔建筑空空间的水水平承重重构件，主要作作用是承承受人、家具等等荷载，并把这这些荷载载及自重重传给承承重墙、柱或基基础。、楼板板：楼板板的基本本构造层层是面层层、结构构层、顶顶棚。、首层层地面：是指建建筑物底底层的地地坪。、梁：是跨过过空间的的横向构构件。 5、楼楼梯：楼楼梯一般般由3部部分组成成：

40、楼梯梯段、休休息平台台和栏杆杆扶手。按楼层层间楼梯梯的数量量和上下下楼层方方式的不不同，可可分为直直跑式楼楼梯、双双跑式楼楼梯、多多跑式楼楼梯等。6、屋顶顶：既是是建筑物物顶部起起覆盖作作用的围围护构件件，又是是建筑物物顶部的的承重构构件。屋屋顶由屋面、承承重结构构层、保保温隔热热层和顶顶棚组成成。常见见的屋顶顶类型有有平屋顶顶、坡屋屋顶。7、窗：门和窗窗都是建建筑物的的围护构构件。房地产常常识容积率建建筑密度出房率住宅居居住面积积绿地率率住宅的的层高和和净高住住宅的进进深住宅宅的开间间商品房房销售面面积计算算及公用用建筑面面积分摊摊规则 商品房房面积误误差的处处理方式式住宅商商品房交交付商品

41、品房现售售和商品房房预售商品房房销售须须具备以以下五证容积率：是反映映和衡量量建筑用用地使用用强度的的一项重重要指标标，是指指地块内内建筑物物的总建建筑面积积与地块块面积的的比值，即：容容积率总建筑筑面积建筑用用地面积积。其中中，总建建筑面积积是地上上所有建建筑面积积之和。这个比比值越小小，意味味着小区区容纳的的建筑总总量越小小，居住住生活质质量就会会越高。建筑密度度：规划划地块内内各类建建筑基底底占地面面积与地地块面积积之比。出房率：是指住住宅净使使用面积积占销售售面积的的百分比比。由于于住宅销销售面积积的计算算是以楼楼为单位位的，所所以相同同的房型型在不同同的楼号号内，虽虽然使用用面积相相

42、同，但但销售面面积会有有不同。住宅居住住面积：是指小小区住宅宅分户门门内的卧卧室和起起居室等等的净面面积的总总和。绿地率：是指规规划建设设用地范范围内的的绿地面面积与规规划建设设用地面面积之比比。目前前规定新新建小区区绿化率率应在330以以上。住宅的层层高和净净高：层层高是指指住宅高高度以“层”为单位位计量，每一层层的高度度国家在在设计上上有个要要求，这这个高度度就叫层层高。具具体地说说，层高高是指下下层地板板面或楼楼板上表表面（或或下表面面）到相相邻上层层楼板上上表面（或下表表面）之之间的竖竖向尺寸寸。住住宅建筑筑模数协协调标准准（GGBI1100-87）中规定定，住宅宅的层高高采用下下列参

43、数数：2.6米米、2.77米、2.88米。净净高则是是指层高高减去楼楼板厚度度的净剩剩值。 住宅的进进深：住住宅的长长度和进进深，在在建筑学学中是指指一间独独立的房房屋或一一幢居住住建筑内内从前墙墙的定位位轴线 到到后墙的的定位轴轴线之间间的实际际长度。根据住宅建建筑模数数协调标标准（GBII1000-877）规定定，住宅宅的进深深采用下下列常用用参数：3.00米、3.33米、3.66米、3.99米、4.22米、4.55米、4.88米、5.11米、5.44米、5.77米、6.00米。住宅的开开间：在在住宅设设计中，住宅的的宽度是是指一间间房屋内内一面墙墙的定位位轴线到到另一面面墙的定定位轴线线之间的的实际距距离。因因为是就就一自然然间的宽宽度而言言，故又又称开间间。住