会计核算管理制度汇编.docx

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1、 目录第二部分会计核算管理31总则32中国会会计准则则下的会会计处理理33美国公公认会计计准则下下的会计计处理2284附则：开发成成本管理理办法3374.1开开发成本本核算原原则3774.2开开发成本本核算重重点项目目内容3375财务报报告制度度545.1适适用范围围545.2财财务分析析报告的的分类5545.3财财务分析析的内容容和方法法545.4财财务分析析的上报报556会计档档案管理理制度5556.1公公司的会会计档案案包括：556.2会会计档案案的保存存566.3会会计档案案的借用用。5666.4会会计档案案的销毁毁57第二部分分会计核核算管理理1 总则第1条 为了规范范鑫苑（中国）置

2、业有有限公司司（以下下简称“集团公公司”）会计计确认、计量和和报告行行为，根根据会会计法、企业会会计准则则及集团团公司财财务管理理制度，结合本本公司的具具体情况况，特制制定本制制度。第2条 集团公司司会计机机构设财财务管理理部，在在总经理理领导下下，开展展具体的的财务会会计工作作，并对对总经理理负责。各城市公公司及关关联公司司设财务务部，在在财务总总监（或或经理）和总经经理的领领导下开开展具体体工作。城市公公司及关关联公司司财务部部的业务务受财务务管理部部指导。第3条 集团公司司、城市市公司及及关联公公司须配配备合格格的财务务会计人人员处理财务务会计工工作。第4条 财务会计计人员须须严格履履行

3、会计计岗位职职责,遵遵守集团团公司的的各项规规章制度度。第5条 本制度适适用于集集团公司司、城市市公司及及关联公公司（以以下统称称各城市市公司）。2 中国会计计准则下下的会计计处理第6条 本公司执执行的会会计及财财务制度度为会会计法、企企业会计计准则等相关关的规定定。第7条 会计年度度自公历历月日起至至月月日日止。第8条 公司以权权责发生生制为基基础进行行会计确确认、计计量和报报告，实实行借贷贷记账法法。第9条 公司的会会计核算算以人民民币为记记账本位位币。第10条 会计反映映的信息息应以真真实的业业务为基基础，保保证会计计信息的的完整、清晰、有效，保证财财务报告告使用者者的正确确理解和和使用

4、。第11条 公司主要要的会计计政策应应保持前前后的一一致性。不同时时期发生生的相同同或者相相似的经经济业务务，应当当采用一一致的会会计政策策，不得得随意变变更。确确需变更更的，应应当在附附注中说说明。第12条 对经济业业务会计计的确认认、计量量和报告告应该保保持谨慎慎性原则则，不能能高估资资产或者者收入、低估负负债或者者费用。第13条 当经济业业务发生生时要及及时进行行会计确确认、计计量和报报告，不不得提前前或者延延后。第14条 公司合并并会计报报表按照照企业业会计准准则第333号合并财财务报表表编制制。第15条 预计负债债等或有有事项：需遵守守企业业会计准准则第113号或有事事项及及相关指指

5、南。第16条 资产减值值：需遵遵守企企业会计计准则第第8号资产减减值及及相关指指南。第17条 会计政策策、会计计估计变变更及会会计差错错更正：需遵守守企业业会计准准则第228号会计政政策、会会计估计计变更和和差错更更正及及相关指指南。第18条 资产负债债表日后后事项：需遵守守企业业会计准准则第229号资产负负债表日日后事项项及相相关指南南。第19条 关联方会会计处理理：需遵遵守企企业会计计准则第第36号号关联方方披露及相关关指南。第20条 所得税会会计处理理：需遵遵守企企业会计计准则第第18号号所得税税及相相关指南南。第21条 集团公司司依据企业会会计准则则、房房地产行行业的特特点以及及公司的

6、的具体情情况统一一制定会会计科目目编码和和名称清清单。第22条 各公司财财务部在在具体账账务处理理中必须须正确使使用会计计科目，在实际际工作中中可根据据实际情情况增设设三级或或四级科科目，特特殊情况况经财务务管理部部批准后后可增设设二级科科目。第23条 原始凭证证是记录录经济业业务、济济责任、具有法法律效力力的书面面证明。原始凭凭证的取取得必须须真实、有效、正确、完整。原始凭凭证的使使用应遵遵守以下下条款：(一) 原始凭证证的内容容必须具具备：凭凭证的名名称；填填制凭证证的日期期；填制制凭证单单位名称称或者填填制人姓姓名；经经办人员员的签名名或者盖盖章；接接受凭证证单位名名称；经经济业务务内容

7、；数量、单价和和金额(二) 从外公司司取得的的原始凭凭证必须须盖有填填制公司司印章，从个人人取得的的原始凭凭证，必必须有其其本人的的签名或或盖章，自制原原始凭证证必须有有经办人人和公司司主要领领导的签签名或盖盖章，对对外开出出的原始始凭证，必须加加盖公司司的印章章；(三) 凡填有大大写和小小写金额额的原始始凭证，大写和和小写金金额必须须相符；(四) 支付款项项的原始始凭证，必须有有收款公公司和收收款人的的收款证证明；(五) 一式几联联的原始始凭证，只能以以一联作作为报销销凭证；一式几几联的发发票和收收据，必必须用双双面复写写纸（发发票和收收据本身身具备复复写纸功功能的除除外）套套写，并并连续编

8、编号。(六) 原始凭证证不得涂涂改、挖挖补。发发现原始始凭证有有错误的的，应当当由开出出单位重重开或者者更正，更正处处应当加加盖开出出单位的的公章。第24条 按规定应应该使用用电子发发票、税税控机打打发票或或定额发发票的必必须按其其规定办办理。第25条 记账凭证证是根据据原始凭凭证的经经济内容容确定会会计科目目填制的的记账依依据。记记账凭证证的使用用应遵守守以下条条款：(一) 会计人员员应根据据审核无无误的原原始凭证证填制记记账凭证证；(二) 填制记账账凭证时时，应当当对记账账凭证进进行连续续编号，一笔经经济业务务需要填填制两张张以上记记账凭证证的，可可以采用用分数编编号法编编号；(三) 填制

9、记账账凭证应应包括日日期、凭凭证编号号、经济济业务摘摘要、会会计科目目、金额额、所附附原始凭凭证张数数以及填填制人、稽核人人、记账账人、财财务负责责人等内内容；(四) 除结转损损益的记记账凭证证可以不不附原始始凭证外外，其他他记账凭凭证必须须附有原原始凭证证。如果果一张原原始凭证证涉及几几张记账账凭证，可以把把原始凭凭证附在在一张主主要的记记账凭证证后面，并在其其他记账账凭证注注明附有有该原始始凭证的的记账凭凭证的编编号或者者附原始始凭证复复印件；(五) 一张原始始凭证所所列支出出需要本本公司以以外的其其他公司司共同负负担的，应将其其他公司司负担的的部分开开给对方方内部往往来通知知单并进进行结

10、算算；(六) 内部往来来通知单单必须具具备通知知方和接接收方的的名称、通知方方的记账账凭证号号、通知知金额、业务内内容、附附件名称称和附件件复印件件等基本本内容；(七) 当年内发发现已登登账的凭凭证填写写错误时时，应调调整相关关科目；发现以以前年度度记账凭凭证有错错误的，损益类类的应当当通过“以前年年度损益益调整”科目用用蓝字更更正。(八) 财务人员员应妥善善保管记记账凭证证，记帐帐凭证应应当连同同所附的的原始凭凭证或者者原始凭凭证汇总总表，按按照编号号顺序，折叠整整齐，按按期装订订成册，并加具具封面，注明单单位名称称、年度度、月份份和起讫讫日期、凭证种种类、起起讫号码码，由装装订人在在装订线

11、线封签外外签名或或者盖章章。第26条 根据公司司的具体体经营情情况，公公司设置置现金日日记账、银行存存款日记记账、总总分类账账、明细细分类账账、固定定资产卡卡片或固固定资产产台账、出租开开发产品品台账等等账册。第27条 年末结账账完成后后，应及及时打印印各种会会计账簿簿。打印印的会计计帐簿必必须连续续编号，经审核核无误后后装订成成册，并并由记帐帐人员和和会计机机构负责责人、会会计主管管人员签签字或者者盖章。第28条 资产资产是指指企业过过去的交交易或者者事项形形成的、由企业业拥有或或者控制制的、预预期会给给企业带带来经济济利益的的资源。(一) 符合上述述资产的的定义并并且同时时满足以以下条件件

12、时，确确认为资资产，并并在资产产负债表表列示：(1) 与该资源源有关的的经济利利益很可可能流入入企业；(2) 该资源的的成本或或者价值值能够可可靠地计计量。(二) 公司资产产按流动动性分为为流动资资产、长长期投资资、固定定资产、无形资资产和其其他资产产。第29条 流动资产产流动资产产是指可可在一年年内或超超过一年年的一个个营业周周期内变变现或耗耗用的资资产，主主要包括括：货币币资金、交易型型金融资资产、应应收及预预付款项项、待摊摊费用、存货等等。(一) 应收及预预付款项项是指公司司在经营营过程中中发生的的各项债债权，包包括应收收票据、应收账账款、其其它应收收款和预预付账款款。a.应收收及预付付

13、款项按按实际发发生额记记账，应收账账款按照照往来户户名和工工程项目目设置辅助助项目核核算进行行明细核核算，预预付账款款需要再再增加合合同辅助助核算；b.公司司发生的的债转股股、以非非现金资产产清偿债债务或收收到低于于应收债债权账面面价值等等业务按按企业业会计准准则第112号-债债务重组组的规规定进行行业务处处理；c.坏账账准备采采用备抵抵法，估估计坏账账准备的的方法采采用个别别认定法法：即计提提坏账准准备时，结合每每笔账项项的实际际、债务务单位情情况、账账龄分析析情况等等，个别别认定某某个债务务方或某某一笔账账是否有有难以收收回的风风险，对对风险大大的加大大坏账准准备金的的提取比比例，而而其实

14、没没有风险险或风险险不大的的应收账账款则可可以不提提坏账准准备，进进而确定定本期期期末应计计提的坏坏账准备备金额。系各城市市公司应应在季末末对本公公司应收收款项余余额逐一一进行审审阅（包包括预付付账款、应收账账款、其其他应收收款），对坏账账可能性性进行判判断，并并根据下下表计提提坏账准准备：坏账的可可能性对应的概概率区间间计提坏账账比例基本确定定大于955%但小小于1000%100%很可能大于500%但小小于或等等于955%80%可能大于5%但小于于或等于于50%30%极小可能能大于0但但小于或或等于55%0%d.集团团各公司司已支付付的诉讼讼索赔、诉讼代代理律师师费等相相关费用用支出，如经各

15、各城市公公司总经经办认定定或经集集团相关关主管部部门认定定需向施施工单位位追索的的，则需需列入其其他应收收款作为为债权管管理，但但同时应应根据上上述规定定考虑其其坏账可可能性，计提坏坏账准备备。在对对涉及诉诉讼的债债权估计计其坏账账可能性性时，可可参考律律师意见见。e.坏账账的确认认标准：（1） 债务人依依法宣告告破产、撤销、其剩余余财产确确实不足足清偿的的应收账账款；（2） 债务人死死亡或依依法被宣宣告死亡亡、失踪踪，其财财产或遗遗产确实实不足清清偿的应应收账款款；（3） 债务人遭遭受重大大自然灾灾害或以以外事故故，损失失巨大，以其财财产（包包括：保保险公司司赔款等等）确实实无法清清偿的应应

16、收账款款；（4） 债务人与与其为履履行偿债债义务，经法院院裁决，确实无无法清偿偿的应收收账款；（5） 逾期3年年以上仍仍未收回回的应收收账款；（6） 经国家税税务总局局批准核核销的应应收账款款。对符合上上述条件件之一的的应收款款项，由由财务部部提出核核销申请请，1000000元以内内的经本本公司总总经理签签字后，确认为为坏账，报财务务管理部部备案；100000元元以上的的还需经经审计监监察部和和财务管管理部审审批后，确认为为坏账。(二) 待摊费用用按收益益期分为为待摊费费用和长长期待摊摊费用。待摊费费用指已已经支出出但应由由本期和和以后各各期分别别承担、分摊期期在一年年以内(含一年年)的费费用

17、，如如广告费费、租赁赁费等；长期待待摊费用用指公司司已经支支出但应应由本期期和以后后各期分分别承担担、分摊摊期在一一年以上上（不含含一年）五年（含五年年）以下下的各项项资本性性费用，如装修修费、固固定资产产改良支支出等。待摊费用用应按其其收益期期限分期平平均摊销销计入成成本、费费用，按费用用种类设设置明细细账，进行行明细核核算。如如果某项项待摊费费用已不不能使企企业受益益，应将其其摊余价价值一次次全部转转入当期期成本、费用。(三) 存货包括括库存材材料、开开发成本本和开发发产品、投资性性房地产产、低值值易耗品品等。a) 公司存货货在取得得时，按按实际成成本计价价，领用用或发出出的存货货，按实实

18、际成本本计价；b) 公司发生生的投资资者投入入的存货货、接受受捐赠的的存货及及接受债债务人以以非现金金资产抵抵偿债务务取得存存货等业业务均按按企业业会计准准则122号-债债务重组组规定定进行业业务处理理；c) 盘盈的存存货按同同类或类类似存货货的市场场价格作作为实际际价格；d) 存货每半半年盘点点一次(具体按按公司盘盘点细则则执行)，盘点点结果如如与账面面记录不不符应及及时查明明原因，报批后后进行业业务处理理；e) 存货按房房地产开开发产品品和非开开发产品品分类。房地产产开发产产品包括括已完工工开发产产品、开开发成本本（在建建开发产产品）；非开发发产品包包括原材材料、低低值易耗耗品；f) 各项

19、存货货按可变变现净值值计价；低值易易耗品在在领用时时按一次次性摊销销；g) 开发成本本（在建建开发产产品）为为尚未建建成、以以出售为为开发目目的物业业，交付付时转入入开发产产品；h) 公共配套套设施按按实际成成本计入入开发成成本，应应在完工工时分清清属于营营业性配配套和非非营业性性配套。非营业业性配套套摊销转转入住宅宅等可售售物业的的成本；但如有有经营价价值且拥拥有收益益权的营营业性配配套设施施按照可可售物业业的收益益范围分分摊单独独计入“出租开开发产品品”或“配套开开发产品品”。(四) 低值易耗耗品的管管理依照照集团低低值易耗耗品的相相关管理理办法执执行。第30条 长期股权权投资(一) 长期

20、投资资包括公公司持有有时间准准备超过过一年(不含一一年)的的各种股股权性投投资。(二) 公司对外外投资必必须组织织人员对对项目进进行论证证，提出出可行性性研究报报告，并并上报董董事会批批准执行行。(三) 长期股权权投资在在取得时时按初始始投资成成本（含支付付的税金金、手续续费等相相关费用用）入账，实际际支付的的价款（包含已已宣告但但尚未领领取的现现金股利利）按实际际支付的的价款减减去已宣宣告但尚尚未领取取的现金金股利(或减去去已到付付息期但但尚未领领取的债债权利息息)后的的差额，作为投投资成本本。(四) 长期股权权投资应根据投资资性质分分别采用用权益法法和成本本法核算算。第31条 投资性房房地

21、产(一) 投资性房房地产，是指为为赚取租租金或资资本增值值，或两两者兼有有而持有有的房地地产。投投资性房房地产应应当能够够单独计计量和出出售。(二) 投资性房房地产含含以下内内容：(1) 已出租的的土地使使用权。(2) 持有并准准备增值值后转让让的土地地使用权权。(3) 已出租的的建筑物物。(三) 投资性房房地产同同时满足足下列条条件时，才能予予以确认认：(1) 与该投资资性房地地产有关关的经济济利益很很可能流流入企业业；(2) 该投资性性房地产产的成本本能够可可靠地计计量。(四) 投资性房房地产的的计量：(1) 外购投资资性房地地产的成成本，包包括购买买价款、相关税税费和可可直接归归属于该该

22、资产的的其他支支出。(2) 自行建造造投资性性房地产产的成本本，由建建造该项项资产达达到预定定可使用用状态前前所发生生的必要要支出构构成。(3) 以其他方方式取得得的投资资性房地地产的成成本，按按照相关关会计准准则的规规定确定定。(4) 与投资性性房地产产有关的的后续支支出，满满足本制制度第四四十七条条规定的的确认条条件的，应当计计入投资资性房地地产成本本；不满满足本制制度第四四十七条条规定的的确认条条件的，应当在在发生时时计入当当期损益益。(5) 对投资性性房地产产采用成成本模式式进行后后续计量量。第32条 固定资产产(一) 固定资产产是指企企业使用用期限超超过1年年单位价价值超过过2000

23、0元的的房屋、建筑物物、机器器、机械械、运输输工具以以及其他他与生产产、经营营有关的的设备、器具、工具等等。不属属于生产产经营主主要设备备、单位位价值在在20000元以以上并且且使用年年限超过过2年的的也应当当作为固固定资产产。如空空调、复复印机等等。(二) 固定资产产分为七七大类：(1) 房屋建筑筑物（自自用）；(2) 机器、机机械设备备； (3) 运输设备备：车辆辆等；(4) IT资产产：交换换机、服服务器、UPSS电源、磁盘柜柜等；(5) 办公电子子设备：台式电电脑、笔笔记本电电脑、打打印机、复印机机、扫描描仪、投投影仪、传真机机、复印印机、会会议视频频系统、电子白白板、黑黑莓手机机、会

24、议议及智能能电话等等。(6) 办公、后后勤等行行政用具具：保险险柜、柜柜子类、会议桌桌、板台台、办公公桌椅、沙发、电视、空调、洗衣机机、微波波炉、消消毒柜、冰柜、冰箱等等；(7) 其他为生生产商品品、提供供劳务、出租或或经营管管理而持持有的、价值在在20000元以以上的、并且使使用年限限超过11个会计计年度的的有形资资产。(三) 固定资产产以取得得时的实实际成本本计价入入账。外外购取得得的资产产成本包包含买价价、运费费和保险险费等相相关费用用以及为为使固定定资产达达到预定定可使用用状态前前所必要要的支出出。分期期付款取取得的固固定资产产，应当当以购买买价款的的现值为为基础确确定成本本。自行建造

25、造的固定定资产，在有关关建造的的资产达达到预定定可使用用状态之之前，发发生的与与购买或或建造固固定资产产有关的的一切直直接或间间接成本本（包括括在购建建期间利利用借款款进行购购建所发发生的借借款费用用应予以以资本化化）计入入“在建工工程”，在竣竣工验收收转入固固定资产产。(四) 固定资产产的折旧旧采用年年限平均均法计提提。折旧旧年限按按照预计计使用寿寿命确定定。固定定资产的的预计净净残值为为定义为为：固定定资产使使用预计计使用寿寿命已满满并处于于使用寿寿命终了了时的预预期状态态，进行行资产处处置中获获得的收收益扣除除处置费费用后的的余额。公司每每个会计计年度终终了对折折旧方法法、预计计使用年年

26、限和预预计净残残值率进进行复核核，如发发生变化化按会计计政策、会计估估计变更更和差错错更正的的有关规规定处理理。(五) 折旧年限限预计使使用年限限和净残残值率按按资产种种类分别别规定如如下：类别预计计使用年年限预计计净残值值率房屋及建建筑物220 5%机器、机机械设备备10 55%运输工具具4 5%IT资产产35%办公电子子设备33 5%办公、后后勤等行行政用具具 5 5%其他资产产 55 5%当月增加加的固定定资产，当月不不提折旧旧，从下下月起计计提折旧旧；当月月减少的的固定资资产，当当月照提提折旧，从下月月起不再再折旧。固定资资产提足足折旧后后，不管管能否继继续使用用，均不不再提取取折旧。

27、(六) 固定资产产的购建建、报废废、调入入、调出出、租出出及作为为对外投投资等应应按公司司固定定资产管管理办法法的有有关规定定办理。(七) 固定资产产应每年清查查一次，对盘盈盈、盘亏亏、毁损损固定资资产应查查明原因因并写出书书面报告告，如需需要，则则按照固固定资产产清理程程序审批批处理。(八) 在有关建建造的资资产达到到预定可可使用状状态之前前，发生生的与购购买或建建造固定定资产有有关的一一切直接接或间接接成本（包括在在购建期期间利用用专门借借款进行行购建所所发生的的借款费费用）予予以资本本化。在在建工程程在达到到预定可可使用状状态时转转入固定定资产。(九) 固定资产产应按照照资产类类别在每每

28、年末进进行减值值测试，并相应应计提减减值准备备。 第33条 无形资产产(一) 无形资产产是公司司为生产产商品、提供劳劳务或为为管理目目的而持持有的没没有实物物形态的的非货币币性长期期资产。如：软软件、商商誉、专专利权、商标使使用权等等。(二) 无形资产产在取得得时按实实际成本本计量。(三) 无形资产产自取得当当月起按按5年摊摊销平均均摊销，计入损损益。(四) 公司征用用土地的的使用权权费用是是为建造造商品房房的支出出应列入入商品房房成本中中，不能能作为无无形资产产。(五) 公司出售售无形资资产应将将所取得得价款与与该项无无形资产产的账面面价值之之间的差差额计入入当期损损益。第34条 负债(一)

29、 负债是指指企业过过去的交交易或者者事项形形成的、预期会会导致经经济利益益流出企企业的现现时义务务。(二) 同时满足足下列条条件时，确认为为负债：(1) 与该义务务有关的的经济利利益很可可能流出出企业；(2) 未来流出出的经济济利益的的金额能能够可靠靠地计量量。同时符合合负债定定义和确确认条件件的项目目才可以以在资产产负债表表列示。负债按按流动性性分为流流动负债债和长期期负债。第35条 流动负债债(一) 流动负债债是指将将在1年年(含11年)或或者超过过1年的的一个营营业周期期内偿还还的债务务，包括括短期借借款、应应付票据据、应付付账款、预收账账款、应应付工资资、应付付股利、应交税税金、其其他

30、暂收收应付款款项、预预提费用用和一年年内到期期的长期期借款等等。(二) 公司各项项流动负负债应按按实际发发生额入入账。(三) 公司以现现金或非非现金资资产清偿偿债务，支付的的现金或或非现金金资产小小于或大大于应付付债务账账面价值值差额的的计入当当期损益益。转让让的非现现金资产产公允价价值与其其账面价价值之间间的差额额，计入入当期损损益。(四) 债务转为为股本的的应当将将债权人人放弃债债权而享享有的股股份面值值总额确确认为实实收资本本，股份份的公允允价值总总额与实实收资本本之间的的差额确确认为资资本公积积。重组债债务的账账面价值值与股份份的公允允价值总总额之间间的差额额，计入入当期损损益。第36

31、条 长期负债债(一) 长期负债债是指偿偿还期在在1年或或者超过过1年的的一个营营业周期期以上的的负债，包括长长期借款款、应付付债券、长期应应付款等等。(二) 各项长期期负债应应分明细细进行核核算将于于一年内内到期偿偿还的长长期负债债，在资资产负债债表中应应作为一一项流动动负债，单独反反映。(三) 长期负债债应当按按照负债债本金和和债券面面值、确确定的利利率按期期计提利利息，并并按用途途分别计计入成本本或当期期财务费费用。第37条 借款费用用(一) 借款费用用，是指指企业因因借款而而发生的的利息及及其他相相关成本本。借款款费用包包括借款款利息、折价或或者溢价价的摊销销、辅助助费用以以及因外外币借

32、款款而发生生的汇兑兑差额等等。(二) 公司所开开发项目目的开发发贷款所所产生的的借款费费用在项项目交付付前应予予以资本本化。交交付后所所产生的的借款费费用确认认为费用用，计入入当期损损益。(三) 项目如果果分期交交付，交交付的部部分按面面积分摊摊的借款款费用停停止资本本化，已已经交付付部分的的借款费费用确认认为费用用，计入入当期损损益。未未交付部部分分摊摊的借款款费用继继续资本本化，直直至项目目全部交交付。第38条 所有者权权益为公公司投资资者所享享有的经经济利益益，包括括实收资资本、资资本公积积、盈余余公积和和未分配配利润。第39条 实收资本本是按照照公司章章程或合合同、协协议的规规定实际际

33、投入公公司的资资本。第40条 企业实收收资本在在下列情情况下可可以变动动：(一) 符合增资资条件并并经有关关部门批批准增资资的，在在实际取取得投资资者的出出资时登登记入账账；(二) 企业按法法定程序序报经批批准减少少注册资资本的，在实际际发还投投资时登登记入账账；采用收收购本企企业股票票方式减减资的，在实际际购入本本企业股股票时登登记入账账；(三) 企业应当当将因减减资而注注销股份份、发还还股款以以及因减减资需更更新股票票的变动动情况，在股本本账户的的明细账账及有关关备查簿簿中详细细记录；(四) 投资者按按规定转转让其出出资的，企业应应当于有有关的转转让手续续办理完完毕时将将出让方方所转让让的

34、出资资额在资资本(或或股本)账户的的有关明明细账户户及各备备查登记记簿中转转为受让让方。第41条 资本公积积包括资资本(股股本)溢溢价、其其他资本本公积。第42条 盈余公积积金按照照规定或或经股东东大会批批准从净净利润中中提取，包括法法定盈余余公积、任意盈盈余公积积；法定定盈余公公积按税税后利润润的100提取取，达到到注册资资本的550可可不再提提取。盈盈余公积积可以用用来弥补补亏损、转增资资本(或或股本)。第43条 收入是指指企业在在销售商商品、提提供劳务务及让渡渡资产使使用权等等日常活活动中所所形成的的经济利利益的总总流入，包括主主营业务务收入和和其他业业务收入入；收入不不包括为为第三方方

35、或者客客户代收收的款项项。企业应当当根据收收入的性性质按照照收入确确认的原原则合理理地确认认和计量量各项收收入。第44条 销售商品品的收入入应当在在下列条条件均能能满足时时予以确确认：(一) 企业已将将商品所所有权上上的主要要风险和和报酬转转移给购购货方；(二) 企业既没没有保留留通常与与所有权权相联系系的继续续管理权权，也没没有对已已售出的的商品实实施控制制；(三) 与交易相相关的经经济利益益能够流流入企业业；(四) 相关的收收入和成成本能够够可靠地地计量；第45条 销售商品品的收入入应按企企业与购购货方签签订的合合同或协协议金额额或双方方接受的的金额确确定。现现金折扣扣在实际际发生时时作为

36、当当期费用用；销售售折让在在实际发发生时冲冲减当期期收入。现金折扣扣是指债债权人为为鼓励债债务人在在规定的的期限内内付款而而向债务务人提供供的债务务减让；销售折折让是指指企业因因售出商商品的质质量不合合格等原原因而在在售价上上给予的的减让。现金折折扣应当当在实际际发生时时作为当当期费用用。第46条 企业已经经确认收收入的售售出商品品发生销销售退回回的，应应当冲减减退回当当期的收收入；年年度资产产负债表表日及以以前售出出的商品品在资产产负债表表日至财财务会计计报告批批准报出出日之间间发生退退回的，应当作作为资产产负债表表日后调调整事项项处理，调整资资产负债债表日编编制的会会计报表表有关收收入、费

37、费用、资资产、负负债、所所有者权权益等项项目的数数字。第47条 提供劳务务的总收收入应按按企业与与接受劳劳务方签签订的合合同或协协议的金金额确定定。第48条 让渡资产产使用权权而发生生的收入入包括利利息收入入和使用用费收入入。(一) 利息和使使用费收收入应当当在以下下条件均均能满足足时予以以确认：1. 与交易相相关的经经济利益益能够流流入企业业；2. 收入的金金额能够够可靠地地计量；(二) 利息和使使用费收收入应按按下列方方法分别别予以计计量：1. 利息收入入应按让让渡现金金使用权权的时间间和适用用利率计计算确定定；2. 使用费收收入应按按有关合合同或协协议规定定的收费费时间和和方法计计算确定

38、定。第49条 房地产销销售收入入应在以以下条件件均能满满足时予予以确认认：(一) 双方签署署了有效效的销售售合同；(二) 已通知业业主办理理交付入入住手续续；(三) 成本能够够可靠地地计量。按照项项目的结结算情况况，项目目的直接接建安成成本预算算中955%以上上的成本本支出金金额已经经确定，即认为为成本能能够可靠靠计量。第50条 出租物业业收入应应在以下下条件均均能满足足时予以以确认：(一) 具有承租租人认可可的租赁赁合同、协议或或其他结结算通知知书；(二) 履行了合合同规定定的义务务，开具具租赁发票票且价款款已经取取得或确确信可以以取得；(三) 出租开发发成本能能够可靠靠地计量量。第51条

39、经营租赁赁收入在在合同约约定的收收款日确确认为收收入。第52条 劳务收入入在合同同规定的的收款日日确认为为收入。第53条 资金使用用费收入入在合同同规定的的计息日日或收款款日确认认为收入入。第54条 其他收入入按照企业会会计制度度、企业会会计准则则中的的相关规规定合理理加以确确认，“标书工工本费”全部在在营业外外收入核核算。第55条 成本是指指企业为为生产产产品、提提供劳务务而发生生的各种种耗费。费用是是指企业业为销售售商品、提供劳劳务等日日常活动动所发生生的经济济利益的的流出；第56条 开发成本本费用包包括开发发成本和和开发间间接费用用。开发发成本包包括土地地使用权权取得费费、前期期工程费费

40、、建筑筑安装工工程费、基础设设施建设设费、公公共配套套设施建建设费、资本化化利息。开发间间接费用用是指企企业所属属直接组组织、管管理开发发项目发发生的费费用，包包括工资资、奖金金、折旧旧费、修修理费、办公费费、水电电费、劳劳动保护护费、周周转房摊摊销等。第57条 对工程项项目的成成本控制制按下列列规定执执行：(一) 参与项目目的可行行性研究究，根据据公司的的战略目目标、利利润计划划、销售售预测、成本预预测等资资料确定定目标收收入、目目标利润润、目标标成本，作为项项目规划划、设计计的根据据；(二) 严格审核核各项工工程支出出，按照照公司授授权、合合同办理理业务，对于不不符合合合同、付付款节点点的

41、事项项不予支支付，并并需查明明原因；(三) 对成本支支出进行行明细分分类核算算，及时时掌握各各成本项项目的发发生额及及余额状状况，准准确核算算各项产产品的成成本，进进行成本本项目分分析；(四) 各公司财财务部负负责应同同其他相相关部门门合作完完成竣工工决算工工作，正正确核算算各项完完工产品品成本。第58条 材料设备备采购成成本的管管理。(一) 严格按照照采购管管理制度度进行采采购，对对设备和和大宗材材料的采采购进行行招投标标；(二) 所购置的的材料设设备必须须到货并并且审验验无误后后才能凭凭合同、验货报报告、入入库单、货运单单据等有有效原始始凭证办办理付款款手续。合同约约定有预预付款的的按照合

42、合同执行行，同时时及时取取得合规规发票。第59条 期间费用用包括销销售费用用、管理理费用和和财务费费用。销销售费用用是指企企业在销销售产品品或者提提供劳务务等过程程中发生生的各项项费用，以及专专设销售售机构的的各项费费用。管管理费用用是指企企业行政政管理部部门为管管理和组组织经营营活动而而发生的的各项费费用。财财务费用用是指企企业为筹筹集资金金而发生生的各项项费用，包括应应作为期期间费用用的利息息净支出出、汇兑兑净损失失、调剂剂外汇手手续费、金融机机构手续续费，以以及企业业筹资发发生的其其它财务务费用。期间费费用直接接记入当当期损益益。第60条 公司对管管理费用用、营业业费用、项目管管理费实实

43、行预算算管理。第61条 公司对管管理费用用、营业业费用、项目管管理费进进行部门门日常核核算；对对营业费费用、项项目管理理费同时时进行项项目核算算。第62条 若为多项项目，分分配原则则为如能能直接归归属，则则直接计计入；否否则应按按照各项项目最新新版目标标收入做做为分配配计算依依据；第63条 项目管理理费，月月末时全全额进行行结转，按项目目分配到到“开发成成本-开开发间接接费-项项目”借方。多项目目情况下下的分配配原则:如能直直接归属属，则直直接计入入；否则则应根据据各项目目最新招招投标版版目标成成本中的的直接成成本（不不含管理理费和销销售费）进行分分配。第64条 销售费用用、管理理费用、项目管

44、管理费的的付款核核算均通通过“预付账账款费用类类（按供供应商核核算）”科目进进行过渡渡，然后后再列入入费用。对于零零星费用用供应商商可不用用通过该该科目过过渡，但但经常性性（2次及以以上）或或者大额额费用（1万元以以上）均均必须通通过该科科目核算算。第65条 “销售费费用-营营销服务务费”的计提提基数为为当月的的销售合合同额；各城市市公司财财务人员员务必按按照权责责发生制制的原则则对各公公司已发发生未支支付的营营销费用用及时预预提，如如佣金、办证费费、物业业费减免免等。第66条 销售推介介人佣金金在按销售推推介人管管理办法法规定定审批完完成后，可造表表发放，财务部部门发放放时按劳劳务报酬酬所得

45、代代扣个人人所得税税、营业业税及附附加，并并将余额额通过转转账方式式支付给给销售推推介人，不得通通过现金金支付，也不得得代领。财务部部门集中中一个月月一次到到当地税税务局代代缴该税税金，并并代开发发票，作作为财务务附件入入账。会会计处理理统一在在“销售费费用-项项目-销销售推广广类费用用-宣传传和活动动费”进行核核算。第67条 各公司每每年应根根据集团团公司制制定的战战略目标标、生产产经营任任务等编编制年度度利润计计划、确确定目标标利润，并建立立利润分分析制度度、明确确利润的的考核指指标以及及权责归归属。第68条 各公司按按照法律律、行政政法规的的规定按按净利润润提取法定定盈余公公积，按按董事

46、会会和股东东会的决决议提取取任意盈盈余公积积等。第69条 各公司所所得税采采用债务务法进行行核算。第70条 各公司当当期实现现的净利利润加上上年初未未分配利利润、以以前年度度损益调调整和其其他转入入后的余余额为可可供分配配的利润润。可供供分配的的利润减减去提取取的盈余余公积金金等后为为可供投投资者分分配的利利润。第71条 利润分配配按下列列原则执执行：(一) 各公司的的年度利利润分配配方案应应由董事事会拟订订并提请请股东会会批准；(二) （2）各各公司应应将根据据企业业会计制制度计计算确定定的当期期净利润润与年初初未分配配利润之之和，扣扣除公司司当期提提取的盈盈余公积积金后的的余额作作为当年年向股东东分配利利润的最最大限额额，在该该最大限限额内进进行利润润分配；(三) 以前年度度的亏损损没有弥弥补完，不得提提取盈余余公积金金；(四) 各公司不不得预分分利润，即无盈盈利年度度不得向向投资者者分配利利润；(五) 各公司的的利润分分配可以以采用多多种形式式发放，如现金金、股票票、财产产等。(六) 各公司决决定是否否分配利利润以及及以什么么形式分分配利润润时，应应充分