商业地产可行性研究实际操作.docx

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1、 前言房地产业业是基础础性和先先导性产产业，是是国民经经济发展展的基础础和推动动力，同同时，房房地产业业又具有有较强的的产业关关联性，住宅的的发展能能够促进进相关产产业的兴兴起和发发展，从从各国房房地产业业发展的的历史和和我国房房地产业业发展的的实践来来看，我我国的房房地产业业必将成成为居民民的消费费热点和和推动国国民经济济发展新新的经济济增长点点。由于目前前房地产产业涉及及到土地地管理、城市规规划、建建设管理理、市政政管理、房地产产管理等等政府部部门，关关系复杂杂，使房房地产项项目在运运作过程程中感到到阻力重重重，为为此，我我们对济济南市房房地产开开发程序序进行了了专门的的考察与与分析，以求

2、删删繁就简简、提纲纲携领形形成基本本的、高高效的、可操作作性良好好的开发发程序体体系，用用于指导导、开展展房地产产项目开开发的业业务。本课题研研究的主主要内容容：从项目前前期的市市场调研研、项目目立项到到后期的的土地使使用权的的取得、房屋拆拆迁、规规划、建建设、营营销等方方面，对对房地产产项目进进行全过过程的系系统描述述。对房地产产开发各各个环节节中交纳纳（支付付）的相相关税费费的依据据（以济济南为例例）进行行研究分分析。本次编写写的房地地产开发发程序是是工作经经验的总总结，主主要用于于指导房房地产开开发的具具体工作作，因此此未涉及及房地产产开发的的理论及及学术方方面的问问题，本本程序研研究侧

3、重重基础概概念、基基本方法法、基本本办事程程序的介介绍。对对于近年年来新出出现的概概念、有有争议的的理念以以及理论论探讨如如社区、心理学学、社会会学的概概念涉及及较少。编写中中公司内内部的办办事程序序没有涉涉及；对对于国家家、地方方政府的的政策法法规、办办事程序序等不再再附文件件。由于编者者的学识识水平所所限，难难免有错错误或不不妥之处处，请读读者批评评指正。第四节 房地产产项目开开发程序序概述 房地产产项目开开发是指指在依法法取得国国有土地地使用权权的土地地上进行行基础设设施、房房屋建设设，并进进行出售售的行为为。房地地产项目目开发程程序是指指进行房房地产开开发过程程中应遵遵循的法法律、法法

4、规及办办事程序序。对房房地产项项目开发发一般应应遵循下下列程序序：项目目开发前前期调研研程序、项目立立项过程程程序、土地使使用权的的取得程程序、征征地拆迁迁程序、项目规规划程序序、工程程建设程程序、房房地产项项目经营营程序。1项目开开发前期期调研程程序项目目的前期期调研程程序，就就是通过过开发商商对拟投投资地区区房地产产市场的的调查，搜集大大量市场场信息，来探询询投资的的可能性性，寻找找投资机机会的过过程。 2.项项目立项项程序 项目立立项程序序，就是是上报项项目建议议书或项项目可研研报告，取得政政府批复复（项目目立项），使项项目取得得合法的的开发建建设资格格。 3土土地使用用权取得得的程序序

5、 土地地使用权权取得的的程序，就是开开发商在在项目立立项通过过(取得得建议书书批复,可行性性研究批批复)，并取得得建设用用地规划划许可证证后,办办理取得得土地使使用权手手续的程程序。 4.项项目规划划程序 项目规规划程序序，工程程规划许许可证的的就是开开发商取取得建设设用地规规划许可可证、建建设途径径。据国国家和济济南市有有关城市市规划的的规定,在济南南市城市市规划区区内开发发建设的的项目,必须符符合城市市规划的的要求,必须向向市规划划局办理理项目规规划的申申报手续续,在取取得“两两证”(建设用用地规划划许可证证、建设设工程规规划许可可证)后后,方可可开工建建设。项项目规划划申报的的基本程程序

6、如下下： （1）在在可行性性研究报报告（项项目建议议书）报报批之前前,开发发商要向向规划局局申报规规划要点点,规划划局对项项目的用用地范围围、规划划条件等等提出初初步意见见,形成成项目建建设选址址的初审审意见，作为计计划部门门进行批批复时的的参考依依据。（2）在在可行性性研究报报告批复复后,开开发商可可向规划划局申报报项目定定点规划划局向申申请单位位下发规规划定点点通知书书和设计计规划要要求通知知书，对对项目用用地的位位置、面面积、范范围等提提供较详详细的意意见。（3）根根据规划划局提出出的规划划设计条条件,委委托有资资质的设设计机构构进行规规划方案案设计，取得四四图一书书（总平平面图、定位图

7、图、竖向向设计图图、管线线综合图图、说明明书）。开发商商在完成成方案设设计后,应向规规划部门门提出审审查申请请。（4）经经审定通通过的设设计方案案,是编编制初步步设计或或施工图图的依据据,也是是取得建建设用地地规划许许可证的的必备文文件。 （5）开开发商依依据设计计规划要要求通知知书和可可行性研研究报告告批复,即可向向规划局局申领建建设用地地规划许许可证,该证是是取得土土地使用用权的必必备文件件。 （6）申申领建设设工程规规划许可可证,是是在项目目列入年年度正式式计划后后,申请请办理开开工手续续之前,需要验验证工程程建设是是否符合合规划要要求的最最后法定定程序,该证是是申办开开工的必必备文件件

8、。 55.征地地拆迁程程序 征征地是指指项目选选址用地地为集体体土地时时,要按按照法定定的程序序和依据据报请有有批准权权限的政政府审批批以后,对集体体土地及及地上物物等依法法补偿，补助后后，将集集体土地地转为国国有土地地的一种种行为。 拆迁迁是指项项目选址址在城市市规划区区国有土土地上,为达到到施工要要求的场场地条件件,拆除除建设用用地上原原有房屋屋及其附附属物,并对原原用地者者进行补补偿、安安置的行行为。 征地在在领取建建设用地地规划许许可证后后即可进进行，拆拆迁在取取得建设设拆迁临临时用地地许可证证或土地地使用权权证件后后即可提提出申请请。征地地、拆迁迁都是项项目开工工前的重重要工作作。征

9、地地、拆迁迁工作的的完成是是申请项项目开工工的必备备条件之之一。66.工程程建设程程序 工工程建设设阶段，是指房房地产开开发项目目从列入入年度施施工计划划起，到到项目施施工全部部完成,通过工工程竣工工综合验验收,达达到业主主使用条条件的过过程。 在项目目完成规规划程序序并且具具备开工工条件后后，向市市建委提提出开工工申请,取得报报建证;同时，与市政政相关部部门（自自来水、热力公公司、管管道煤气气公司、供电部部门、城城管局）洽谈签签订协议议,支付付有关费费用；办办理招标标批准手手续；选选择施工工、监理理单位;办理工工程建设设质量监监督手续续；缴纳纳各种费费用；开开工建设设；项目目竣工后后，由主主

10、管部门门（市质质检站、市开发发办）进进行综合合验收，交付使使用。 7.房房地产经经营程序序 房地地产经营营,是开开发商通通过对所所开发房房地产的的销售、出租,实现自自己预期期投资收收益的行行为。该该项工作作从取得得土地使使用权起起，一直直延续到到房地产产交付使使用。房房地产开开发商,既可以以自己销销售和出出租开发发的房地地产，也也可以委委托给专专业的中中介机构构。销售售和出租租的房地地产都可可以有期期房和现现房两种种，但都都必须在在取得政政府主管管部门颁颁发的预预售许可可证之后后方可进进行,且且买卖契契约和租租赁契约约都必须须经过政政府主管管部门鉴鉴证方为为有效。第二章 房地产产项目开开发程序

11、序 第一一节 项项目立项项 一、概述发发项目立立项，是是房地产产项目开开发的第第一步，即取得得的政府府主管部部门（省省市计划划发展委委员会）对项目目的批准准文件。对于房房地产商商来说，在本阶阶段的主主要工作作是：起起草并向向市计委委或市房房地产开开发管理理办公室室报送项项目建议议书,取取得批准准项目建建议书的的批复;依据项项目建议议书批复复,编制制可行性性研究报报告报计计委审批批获准,并列入入本年度度固定资资产投资资计划。（国家家计委已已取消了了房地产产项目立立项制度度，实行行备案制制。山东东省及济济南市暂暂延续原原立项制制度。） 二、实施程程序 1.工工程建设设项目立立项审批批 （1）承承办

12、部门门：济南南市计划划发展委委员会投投资处 （2）申申报资料料：书书面申请请；提提供资金金落实证证明；土地使使用权证证明；由具有有相应资资质的工工程咨询询单位编编制的可可行性研研究报告告。可行行性研究究报告应应具有以以下附件件：规划划部门对对项目建建设选址址的初审审意见；土地管管理部门门对建设设用地的的初审意意见；环环保部门门的环评评报告；有关部部门对供供电、供供水、供供热、供供气以及及地震的的审查意意见；依依法必须须招标项项目的招招标总体体方案；房地地产开发发公司的的资质证证明. （3）申申办程序序：有行行政主管管部门的的开发商商，由主主管行政政部门转转报项目目立项申申报资料料；无行行政主管

13、管部门的的开发商商，可直直接报市市房地产产开发管管理办公公室，项项目立项项申报资资料由该该办转报报市计委委。纳入入土地收收购出让让的项目目，开发发商在通通过招标标、拍卖卖方式取取得开发发土地使使用权后后，凭中标确确认书或拍拍卖成交交确认书书和国有土土地使用用权出让让合同。与其其它申报报材料一一起上报报。市计计委在收收到申报报资料后后，根据据具体情情况，进进行现场场勘察，对符合合条件的的，市计计委予以以批复。对属上上级发展展计划部部门审批批权限内内的项目目，由市市计委负负责转报报。 （4）办办结时限限：在收收到申报报资料后后，5个个工作日日内予以以批复可可研报告告。 （5）收收费标准准：如在在开

14、发办办办理立立项，须须缴纳22元/平平方米的的开发管管理费。 2.建设项项目年度度投资计计划审批批 （1）承承办部门门：济南南市计划划发展委委员会投投资处 （）申报报资料：书面面申请；国家家或省、市计委委批复项项目可行行性研究究报告；规划划部门出出具的建建设项目目规划许许可意见见；跨跨年度建建设项目目，需提提供市计计委上年年度下达达的年度度投资计计划。 （3）申申办程序序：有行行政主管管部门的的开发商商，由主主管行政政部门转转报申报报资料；无行政政主管部部门的开开发商，可直接接上报市市房地产产开发管管理办公公室，申申报资料料由该办办转报市市计委。市计委委在收到到申报资资料后进进行审查查，对符符

15、合条件件的，市市计委予予以批复复。 （4）办办结时限限：在收收到申报报资料后后，5个个工作日日内予以以批复可可研报告告。 （三）项项目立项项审批程程序图（见程序序图一）第二节 五证两两书的取取得 第一小节节 土地地使用权权证的取取得开发发商在项项目立项项通过后后，须取取得建设设用地规规划许可可证,方方可办理理取得土土地使用用权的手手续。在在现阶段段根据的有有关规定定,房地地产开发发用地的的取得方方式有三三种：一一是通过过国家出出让方式式获得（即通过过土地一一级市场场取得）；二是是通过转转让方式式获得（即通过过土地二二级市场场取得）；三是是通过与与当前的的土地的的使用者者合作等等方式（即通过过土

16、地三三级市场场取得）。 通通过出让让方式取取得使用用权的法法律凭证证是国有有土地使使用权证证;通过过划拨取取得土地地使用权权的临时时证件是是建设用用地批准准书国有有土地使使用权出出让，是是指国家家将国有有土地使使用权在在一定年年限内出出让给土土使用者者，由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为。征地是是指项目目选址用用地为集集体土地地,按照照法定的的程序报报请有批批准权限限的政府府机关审审批以后后,对集集体土地地及地上上物等依依法补偿偿，将集集体土地地转为国国有土地地的一种种行为。 拆迁迁是指项项目选址址在城市市规划区区国有土土地上,为达到到施工要要求的场场地条件件,拆除除建

17、设用用地上原原有房屋屋及其附附属物,并对原原用地者者进行补补偿、安安置的行行为。根根据国土土资源部部第111号令，房地产产开发经经营性用用地均由由土地储储备中心心以招标标拍卖挂挂牌等方方式出让让，出让让的地块块均为熟熟地，不不需要土土地受让让方进行行征地拆拆迁。若若因特殊殊原因，必须进进行征地地拆迁的的，该工工作原则则上是在在国土资资源局取取得建设设拆迁临临时用地地许可证证或土地地使用权权证即可可提出申申请。实实际操作作中只要要与土地地出让方方达成协协议，即即可进行行拆迁。征地、拆迁都都是项目目开工前前的重要要工作。 二、实施程程序（一一）国有有土地使使用权划划拨手续续的办理理办部门：济南市市

18、国土资资源局 2.申申报资料料：用地地申请；计委批批复的当当年投资资计划；建设用用地规划划许可证证；建设设用地规规划意见见；用地地范围图图；土地地权属证证明；工工程项目目总平面面图。 3.申申办程序序： 审审核有关关申报资资料（22个工作作日）；现场勘勘测定界界（100个工作作日）；制定一一书三方方案（建建设用地地项目呈呈报说明明书、农农用地转转用方案案、补充充耕地方方案、征征用土地地方案）（155个工作作日）；缴纳征征地管理理费、复复垦费、新增建建设用地地使用费费（2个个工作日日）；依依照规定定办理土土地登记记，领取取土地使使用证书书。 44.收费费标准：征地管管理费、复垦费费、新增增建设用

19、用地使用用费的收收取标准准参见附附录六土土地开发发费用一一览表。 5.应注意意的事项项：划拨拨土地的的范围仅仅限于：1.国国家机关关用地和和军事用用地；22.城市市基础设设施用地地和公益益事业用用地；33.国家家重点扶扶持的能能源、交交通、水水利等项项目用地地；4.法律、行政法法规规定定的其他他用地。对开发发商来说说，可以以通过划划拨方式式取得的的开发用用地，主主要是经经济适用用房项目目建设用用地。 （二）国有土土地使用用权出让让手续的的办理国国土资源源部第111号部部令规定定：凡各各类经营营性用地地（含房房地产开开发建设设），均均必须以以招标、拍卖或或者挂牌牌方式出出让。承承办部门门均为：济

20、南市市土地收收购储备备中心。现分述述如下： 国有有土地使使用权招招标、拍拍卖或者者挂牌出出让活动动，是有有计划地地进行的的。济南南市国土土资源局局根据社社会经济济发展计计划、产产业政策策、土地地利用总总体规划划、土地地利用年年度计划划、城市市规划和和土地市市场状况况，编制制国有土土地使用用权出让让计划，报经济济南市政政府批准准后，向向社会公公开发布布。济南南市土地地收购储储备中心心根据招招标拍卖卖挂牌出出让地块块的情况况，编制制招标拍拍卖挂牌牌出让文文件。招招标拍卖卖挂牌出出让文件件应当包包括招标标拍卖挂挂牌出让让公告、投标或或者竞买买须知、宗地图图、土地地使用条条件、标标书或者者竞买申申请书

21、、报价单单、成交交确认书书、国有有土地使使用权出出让合同同文本。济南市土土地收购购储备中中心在投投标、拍拍卖或者者挂牌开开始日前前 200 日发发布招标标、拍卖卖或者挂挂牌公告告，公布布招标拍拍卖挂牌牌出让宗宗地的基基本情况况和招标标拍卖挂挂牌的时时间、地地点。招招标拍卖卖挂牌公公告包括括下列内内容：出让人人的名称称和地址址出让宗宗地的位位置、现现状、面面积、使使用年期期、用途途、规划划设计要要求；投标人人、竞买买人的资资格要求求及申请请取得投投标、竞竞买资格格的办法法；索取招招标拍卖卖挂牌出出让文件件的时间间、地点点及方式式；招标拍拍卖挂牌牌时间、地点、投标挂挂牌期限限、投标标和竞价价方式等

22、等；确定中中标人、竞得人人的标准准和方法法；投标、竞买保保证金；济南市市土地收收购储备备中心对对投标申申请人、竞买申申请人进进行资格格审查。对符合合招标拍拍卖挂牌牌公告规规定条件件的，应应当通知知其参加加招标拍拍卖挂牌牌活动。 1.投投标、开开标依照照下列程程序进行行： 投标人人在投标标截止时时间前将将标书投投入标箱箱。招标标公告允允许邮寄寄标书的的，投标标人可以以邮寄，但出让让人在投投标截止止时间前前收到的的方为有有效；标标书投入入标箱后后，不可可撤回。投标人人应对标标书和有有关书面面承诺承承担责任任。由投标标人或者者其推选选的代表表检查标标箱的密密封情况况，当众众开启标标箱，宣宣布投标标人

23、名称称、投标标价格和和投标文文件的主主要内容容。评标小小组进行行评标。评标小小组由出出让人代代表、有有关专家家组成，成员人人数为五五人以上上的单数数。招标人人根据评评标结果果，确定定中标人人。2.拍卖卖会依照照下列程程序进行行： 主持人人点算竞竞买人；主持人人介绍拍拍卖宗地地的位置置、面积积、用途途、使用用年期、规划要要求和其其他有关关事项；主持人人宣布起起叫价和和增价规规则及增增价幅度度。没有有底价的的，应当当明确提提示；主持人人报出起起叫价；竞买人人举牌应应价或者者报价；主持人人确认该该应价后后继续竞竞价；主持人人连续三三次宣布布同一应应价而没没有再应应价的，主持人人落槌表表示拍卖卖成交；

24、主持人人宣布最最高应价价者为竞竞得人。买人不不足三人人，或者者竞买人人的最高高应价未未达到底底价时，主持人人应当终终止拍卖卖。 3.挂挂牌依照照以下程程序进行行： 在挂牌牌公告规规定的挂挂牌起始始日，出出让人将将挂牌宗宗地的位位置、面面积、用用途、使使用年期期、规划划要求、起始价价、增价价规则及及增价幅幅度等，在挂牌牌公告规规定的土土地交易易场所挂挂牌公布布；符合条条件的竞竞买人填填写报价价单报价价；出让人人确认该该报价后后，更新新显示挂挂牌价格格；出让人人继续接接受新的的报价；出让人人在挂牌牌公告规规定的挂挂牌截止止时间确确定竞得得人。挂挂牌时间间不少于于 100 个工工作日。挂牌期期间可根

25、根据竞买买人竞价价情况调调整增价价幅度。 挂牌牌期限届届满，按按照下列列规定确确定是否否成交：在挂牌牌期限内内只有一一个竞买买人报价价，且报报价高于于底价，并符合合其他条条件的，挂牌成成交；在挂牌牌期限内内有两个个或者两两个以上上的竞买买人报价价的，出出价最高高者为竞竞得人；报价相相同的，先提交交报价单单者为竞竞得人，但报价价低于底底价者除除外；在挂牌牌期限内内无应价价者或者者竞买人人的报价价均低于于底价或或均不符符合其他他条件的的，挂牌牌不成交交。在挂挂牌期限限截止时时仍有两两个或者者两个以以上的竞竞买人要要求报价价的，出出让人应应当对挂挂牌宗地地进行现现场竞价价，出价价最高者者为竞得得人。

26、 4. 成交确确认书 以招标标、拍卖卖或者挂挂牌方式式确定中中标人、竞得人人后，出出让人应应当与中中标人、竞得人人签订成成交确认认书。交确认书书应当包包括出让让人和中中标人、竞得人人的名称称、地址址，出让让标的，成交时时间、地地点、价价款，以以及签订订国有有土地使使用权出出让合同同的时时间、地地点等内内容。成成交确认认书对出出让人和和中标人人、竞得得人具有有合同效效力。签签订成交交确认书书后，出出让人改改变竞得得结果，或者中中标人、竞得人人放弃中中标宗地地、竞得得宗地的的，应当当依法承承担责任任。中标人、竞得人人应当按按照成交交确认书书约定的的时间，与出让让人签订订国有有土地使使用权出出让合同

27、同。中中标人、竞得人人支付的的投标、竞买保保证金，抵作国国有土地地使用权权出让金金，其他他投标人人、竞买买人支付付的投标标、竞买买保证金金，出让让人必须须在招标标拍卖挂挂牌活动动结束后后 5 个工作作日内予予以退还还，不计计利息。招标拍拍卖挂牌牌活动结结束后，出让人人应在 10 个工作作日内将将招标拍拍卖挂牌牌出让结结果予以以公布。 出让让人公布布出让结结果，不不得向受受让人收收取费用用。受让让人依照照国有有土地使使用权出出让合同同的约约定付清清全部国国有土地地使用权权出让金金后，应应当依法法申请办办理土地地登记，领取国国有土地地使用权权证书。 5.收收费标准准：济南南市城区区国有土土地基准准

28、地价及及政府出出让土地地纯收益益标准，参见附附录五土土地开发发费用一一览表。 （三三）土地地确权登登记手续续的办理理 1.承承办部门门：济南南市国土土资源局局 2.申报资资料： ）土地地登记需需要的资资料 计划立立项批文文；建设用用地规划划许可证证和用地地意见；土地登登记申请请书；地籍调调查表（含土地地登记法法人代表表身份证证明书、土地登登记法人人代表委委托书、四邻指指界签名名单、宗宗底座落落图）；土地登登记审批批表；土地登登记卡。（2）土土地转让让登记需需要的资资料 国有土土地使用用权转让让申请审审批表；出让人人土地使使用权证证书；土地使使用权评评估报告告；土地转转让协议议；转让双双方法人人

29、证明；出让人人原出让让批文；出让方方土地登登记申请请 3.申申办程序序： 申请：开发商商持所需需材料提提出土地地登记申申请，有有关人员员对申请请材料进进行审查查，并给给予答复复。地籍调调查：区区国土局局对受理理的宗地地进行权权属调查查和地籍籍测量，本宗地地及邻宗宗地法人人或其委委托人在在确认的的地籍调调查上签签字。区区局填写写初步意意见后报报市局审审批。审核：市局对对土地登登记申请请人、宗宗地自然然状况、土地权权属状况况进行全全面审核核。注册登登记颁发发证书：市局对对批准的的土地登登记进行行登记卡卡装簿，土地权权利人领领取证书书。 4.办办结时限限：对符符合登记记条件的的，7个个工作日日以内完

30、完成审核核和登记记发证。 通过过招标、拍卖或或者挂牌牌出让的的土地均均为熟地地，即做做好三通通一平的的用地，开发商商可直接接利用地地块进行行开发建建设。若若因实际际情况要要求需要要拆迁的的，则需需要按下下列程序序办理。（一）建设拆拆迁临时时用地许许可证的的取得 1.承承办部门门：济南南市国土土资源局局 2.申报资资料：用地申申请；建设用用地规划划许可证证；建建设工程程设计规规划要求求通知书书及附图图；建建设用地地规划意意见。 3.申申办程序序：持用用地申请请及相关关申报资资料报市市国土资资源局，经审查查，符合合条件的的，7个个工作日日内核发发建设拆拆迁临时时用地许许可证。 4.收费标标准：此此

31、阶段，须缴纳纳土地开开发管理理费8000元/亩。 （二）拆迁手手续的办办理 1.承承办部门门：济南南市拆迁迁办 22.申报报资料：拆迁迁申请书书；项项目立项项批文；建建设用地地规划许许可证及附图图、附件件；国国有土地地使用证证；建建设拆迁迁临时用用地许可可证；拆迁补补偿、安安置资金金证明；拆迁迁计划和和拆迁方方案；产权调调换和安安置用房房证明。 3.申办程程序： 审查申申请，并并于收到到申请后后2日内内作出是是否准予予拆迁立立项的决决定；批批准拆迁迁立项的的，拆迁迁人应自自批准立立项之日日起3日日内办理理委托拆拆迁或自自行拆迁迁备案手手续，缴缴纳拆迁迁管理费费；拆迁迁立项批批准之日日起5日日内

32、，核核发房房屋拆迁迁许可证证。 定拆迁范范围，发发布拆迁迁公告，进行户户口登记记、房屋屋勘测等等拆迁准准备工作作；拆迁迁机构与与被拆迁迁单位签签订拆迁迁协议；实施拆拆迁，核核发拆迁迁验收证证明，取取得拆拆迁验收收合格证证；征征地办、拆迁办办、规划划局现场场测量定定线，核核定用地地范围、拆迁面面积。 4. 拆迁程程序图（见程序序图二） 5.收费标标准： 拆迁管管理费的的收费标标准为，安置一一次到位位8元/平方米米，实行行过渡安安置122元/平平方米。二小节 规划许许可证的的取得（一）概概述为加加强城市市规划管管理，保保证济南南市整体体规划的的实施，对新建建、改建建、扩建建项目实实施建设设工程规规

33、划许可可证制度度。开发发商在办办理建设设工程规规划许可可证时，应持当当年的建建设计划划、土地地使用证证件、建建设工程程用地规规划许可可证、建建设工程程拟建位位置的地地形图、建设工工程总平平面图、符合审审定设计计方案的的施工图图及消防防、设计计质监部部门对施施工图的的批复意意见、建建设工程程用地规规划许可可证，向向市规划划管理部部门提出出建设申申请，经经审查批批准后，核发建建设工程程规划许许可证。（二）施程序序 1.建设用用地规划划许可证证的取得得 (11)承办办部门： 济南南市规划划局 22)申报报资料：书面面申请（含建设设要求和和内容）；计计委年度度计划投投资批文文；11：5000地形形图；

34、已批准准的可行行性研究究报告。 (33)申办办程序： 持所所需材料料向市规规划局提提出申请请；规划局局现场勘勘察，审审查、核核对相关关规划，在155个工作作日内给给予答复复；规规划局对对符合城城市规划划的申请请签发建设用用地规划划许可通通知书，开发发商凭该该通知书书向国土土资源局局申请办办理建设设用地计计划批准准手续；需制制订详细细规划的的，在77个工作作日内签签发规规划设计计要求通通知书；委委托有资资质的设设计单位位作总平平面规划划设计；规划划局审查查规划设设计方案案；到到市规划划局规划划管理处处办理建设用用地规划划许可证证。对对具备审审批条件件且符合合详细规规划的，7个工工作日内内核发建设

35、用用地规划划许可证证和建设用用地规划划意见。 22.建设设工程设设计招投投标程序序 （1）承承办部门门：开发发商或其其代理机机构 22）申报报资料：建设设项目计计划批文文；建建设工程程设计规规划要求求通知书书及附图图；招招标投标标工作计计划及方方案；设计任任务书；招标标人或代代理机构构工作能能力证明明材料及及资格证证书；委托代代理协议议或合同同。 （3）申申办程序序：招招标人或或其代理理机构按按规定提提交申报报材料（包括：计划批批文、设设计规划划要求通通知书、设计任任务书等等）；填报工程设设计招标标投标申申报表；审审核项目目情况及及招标条条件，登登记备案案；对对发标、评标及及方案评评审等活活动

36、实施施现场监监督；中标方方案确定定后，招招标人提提交招投投标情况况报告；签发发工程程设计招招标投标标意见书书。 （4）办办结时限限：2个个工作日日。 （5）应应注意的的事项：单体1100000平方方米以上上的建筑筑工程，必须进进行设计计招标，行政监监督部门门为市建建委设计计处。 3.施工工图设计计消防审审批 11）承办办部门：济南市市公安消消防分局局建审科科 （2）申申报资料料：计计委立项项批文；市规规划局建建设工程程设计规规划要求求通知书书、定点点红线图图、建设设工程设设计方案案规划审审查意见见书；有关关部门审审核意见见表（加盖开开发商公公章）；施工工图1套套（含建建施、结结施、设设施、电电

37、施）；室内装装饰工程程需正式式装饰设设计图纸纸1套；设有有自动消消防设施施的建筑筑物应备备有图纸纸光盘。 （3）申申办程序序：开发发商领取取并填报报建筑筑工程设设计防火火审核申申报表、自自动消防防设施设设计防火火审核申申报表或建建筑内部部装修设设计防火火审核申申报表，并将将申报表表连同设设计图纸纸向市公公安消防防分局送送审办理理建筑消消防设计计审批手手续。 4）办办结时限限：自收收到图纸纸资料之之日起，一般工工程100个工作作日内；国家、省重点点工程220个工工作日内内审核完完毕。 （5）收收费标准准：执行行鲁政发发2000116号号的有关关规定，按建筑筑面积计计，收取取消防设设施设备备费2元

38、元/平方方米。 4.施施工图设设计质量量审查 （1）承承办部门门：济南南市建设设工程勘勘察设计计质量监监督站 （2）申申报资料料：施施工图设设计文件件2套（含建施施、结施施、设施施、电施施）；计委立立项批文文；市市规划局局建设工工程设计计规划要要求通知知书及附附图；工程勘勘察、设设计合同同（原件件）；地质勘勘察报告告2份（原件）；设设计招标标的相关关证明；结构构计算软软件名称称和热工工计算书书；房房屋鉴定定报告（仅限于于加层、改造项项目）。 3）申办程程序：开开发商领领取、填填报开开发商报报审施工工图设计计文件登登录表；将登登录表连连同施工工图及其其它申报报资料送送勘察设设计质量量监督站站进行

39、技技术性审审查，并并出具审审查意见见；勘察察、设计计单位对对审查意意见进行行答复；勘察设设计质量量监督站站向市建建委提交交技术性性审查报报告；核核发施施工图设设计文件件审查批批准书。 44）办结结时限：自收到到图纸资资料，并并缴纳设设计质量量审查费费用之日日起，115个工工作日内内，提出出图纸审审查意见见。 （5）收收费标准准：执行行国家计计委、建建设部计计价格20002110号文文件和省省物价局局、鲁价价费发20002445号文文件的有有关规定定，按建建筑面积积计，分分为住宅宅、商住住楼、办办公写字字楼、医医院、托托幼、中中小学教教学楼、高等院院校教学学楼、综综合楼、商场、宾馆、酒店、超市、

40、工业项项目、仓仓库等99类建筑筑按不同同标准计计取。收收费标准准详见附附表一。 6）应注意意的事项项：该项项审查的的该项办办结时限限是155个工作作日内提提出图纸纸审查意意见，然然后由设设计、勘勘察单位位根据其其意见对对施工图图作相应应的修改改。整个个手续办办理通常常需要330个工工作日。 5.地下下人防工工程设计计与审查查 （1）承承办部门门：济南南市人民民防空办办公室 （2）申申报资料料：施施工图设设计文件件2套（地下人人防部分分）；计委立立项批文文；市市规划局局建设工工程设计计规划要要求通知知书及附附图；人防结结建手续续证明。 （3）申申办程序序：地下下人防工工程的设设计应由由具有相相应

41、资质质的设计计单位来来承担，如由济济南市人人防设计计院或省省人防设设计院来来设计，达到人人防保护护等级，并办理理了人防防结建手手续证明明，则无无须再缴缴纳人防防易地建建设费。如为人人防系统统以外的的设计院院设计，则须经经过市人人防办设设计处的的审查后后方可通通过。 4）办办结时限限：如办办理了人人防结建建手续证证明，则则无须办办理人防防设计审审查手续续；如未未办理人人防结建建手续证证明，图图纸审查查时限在在10个个工作日日以内。 （5）收收费标准准：根据据鲁价费费发（220011）1881号关于调调整人防防建设收收费的通通知和和济价费费字（220011）2559号市物价价局、财财政局、人防办办

42、转发省省物价局局、财政政厅、人人防办的通知知的规规定，人人防易地地建设费费的标准准为，按按总建筑筑面积计计，300元/平平方米计计取。 .规划划许可证证的办理理 （1）承承办部门门：济南南市规划划局 （2）申申报资料料： 申请阶段段：书面申申请（含含建设要要求和内内容）；1：5500地地形图；已批批准的详详细规划划； 取证阶段段：建设设工程规规划许可可证申申报表一一式两份份；建筑工工程总平平面图（加盖工工程设计计单位证证书专用用章）一一份；建筑和和结构施施工图的的主要部部分、室室外工程程平面图图，装订订成册，一式两两套；当年年年度投资资计划；有关部部门的审审核手续续；已取得得建设设用地规规划许

43、可可证的的，须附附土地使使用权批批准文件件。涉及及房屋拆拆迁的，须附拆拆迁验收收证明；按规定定由专业业主管部部门审查查的，应应附其书书面审查查意见。（3）申申办程序序： 申请阶段段：持申申报材料料向市规规划局提提出申请请；到市市规划局局规划管管理处办办理建建设工程程设计规规划要求求通知书书；省省会规划划专家组组评审；到市规规划局规规划管理理处办理理建设设工程设设计方案案规划审审查意见见书。取证阶段段：开发发商领取取、填报报建设设工程规规划许可可证申报报表，并将申申报表连连同施工工图及其其它申报报资料送送规划局局办理审审批手续续。资料料审核完完毕，执执由规划划局开具具的济南南市城市市建设基基金管

44、理理办公室室收费联联络单，到基金金办缴纳纳市政设设施配套套费。同同时，在在市规划划局缴纳纳城市规规划技术术咨询服服务费和和建筑放放线费。在缴纳纳上述费费用后，方可领领取建设设工程规规划许可可证。（4）办办结时限限：批批准办证证申请，15个个工作日日内；办理建设工工程设计计规划要要求通知知书，7个工工作日内内；办办理建建设工程程设计方方案规划划审查意意见书，7个个工作日日内；办理施施工图审审查，220个工工作日内内。（方方案或施施工图修修改时间间不计入入办结时时限内） （5）收收费标准准：根据据济价非非字（119966）1554号文文的规定定，市政政设施配配套费的的收费标标准为：自建自自用项目目

45、，1111元/平方米米；房地地产开发发项目，1800元/平平方米；根据鲁鲁建规字字2000133号号文的规规定，城城市规划划技术咨咨询服务务费的收收费标准准按建筑筑类别的的不同，分别计计取不同同的费用用。（详详见表三三）；根根据国家家测绘局局测绘产产品价目目表，建建筑放线线费的收收费标准准为6449元/点。 （6）规规划许可可证办理理程序图图（见程程序图三三） （7）应应注意的的事项：涉及到到跨年度度的工程程，要在在年底到到投资计计划批复复部门办办理年度度结转计计划。第三小节节 施工工许可证证的取得得 一、概述述申领建设设工程施施工许可可证,是是在办理理建筑筑工程规规划许可可证后后,需要要进行

46、的的验证工工程建设设符合开开工要求求的最后后法定程程序,该该证是申申办开工工的必备备文件。 在市建委委办理报报建证后后,开发发商可在在济南市市建筑有有形市场场办理施施工、监监理招投投标、质质量监督督、安全全监督、造价、劳保统统筹等手手续后，向市建建设管理理部门提提出开工工申请，经审查查批准，核发施施工许可可证。二、实施施程序（一）项项目报建建1.承办办部门：济南市市建设委委员会 2.申报报资料：计委委批准的的当年投投资计划划；市市规划局局建设工工程设计计规划要要求通知知书、定定点红线线图、建建设工程程设计方方案规划划审查意意见书；工程程建设项项目报建建申请表表。 3.申办办程序：到市市建设行行政主管管部门领领取报建建申请表表，根据据投资计计划填写写清楚并并加盖单单位公章章。持持投资计计划及申申请表报报市建设设行政主主管部门门，取得得工程程建设项项目报建建证。 4.办结结时限：1个工工作日。 5.收费费标准：报建建证工工本费：10元元。 （二）济济南市建建筑市场场需办理理的手续续1.建设设工程施施工、监监理招投投标 （1） 承承办部门门：招标标代理公公司或开开发商、市招标标办（监监督职责责） （2）申申报资料料：计计委计划划批文；市规规划局建建设工