关于河北师大旧校区利用策划分析报告.docx

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1、关于河北北师范大大学旧校校区利用用策划分析报告河北国大大房地产产经纪有有限公司司20100.5.111目录项目概况况.11地块分析析.2产品定位位.33本项目招招商策划划方案.44一 招商原则则.55二 招商策略略.66三 项目形象象定位.77四 实施方案案.88五 物业功能能区域布布局.99六 物业项目目租金预预测.100七 本物业项项目预期期租金收收益.111商业招商商策略.112一、 项目地概概括：河北师范范大学是是一所具具有百年年历史和和光荣传传统的省省属重点点大学。学校起起源于119022年创建建于北京京的顺天天府学堂堂和19906年年创建于于天津的北洋女女师范学学堂。119966年

2、6月月，原河河北师范范大学、河北师师范学院院与创建建于19952年年的河北北教育学学院、创创建于119844年的河河北职业业技术师师范学院院合并，组建成成新的河河北师范范大学，是我国国较早建建立、目目前规模模较大的的高等师师范院校校之一。河北师范范大学整整体搬迁迁后保留留了部分分旧校区区，该地地块位于于裕华路路以北，方北路路以南，体育大大街以西西，育才才街以东东，东西西宽3775米，南北长长3400米，占占地面积积12.7万多多平米。现存各各类地上上建筑332栋，包括办办公楼，学生公公寓，招招待所，图书馆馆，体育育馆，超超级市场场，餐饮饮中心，校医院院等设施施，总建建筑面积积14.07万万平米

3、。本项目地地距先天天下购物物商圈11公里，北国商商圈2.5公里里，怀特特商圈22公里。二、 地块分析析1、 优优势：园林式校校区， 面积大大、规划划布局合合理，适适合做成成酒店、商业、住宅、餐饮、娱乐、写字楼楼、广场场为一体体的城市市综合体体。校区位于于裕华路路景观大大道与体体育大街街交叉口口，交通通便捷，有6路路、344路、332路等等十余条条公交干干线直达达。商圈优势势：周围围有文化化广场商商圈、先先天下广广场商圈圈、海鲜鲜城及多多种大型型休闲娱娱乐餐饮饮场所，商业文文化氛围围十分浓浓厚。发发展前景景十分可可观。物业管理理优势：聘用金金牌物业业管理集集团，担担纲物业业管理工工作，享享受先进

4、进的物业业理念。发展优势势：本区区域是中中心城区区，集聚聚了大量量的商业业、文化化资源优优势，人人文环境境非常优优越。发发展前景景良好。2、 劣劣势：原有产品品结构较较为老式式，形式式比较单单一，对对改造有有一定的的难度。利用现有有建筑进进行规划划招商具具有一定定的局限限性。3 、机机会：对现有建建筑进行行装修改改建，总总体施工工成本较较低。足够的广广告预算算支持广广告及公公关活动动。市政府政政策的有有利倾斜斜。周围高档档的固定定消费群群体。周围已经经形成大大型饮食食、娱乐乐的消费费商圈。周围有写写字楼固固定的消消费群体体。4、威胁胁：周边方北北临街商商业已经经营3年年较为成成熟，方方北、万万

5、隆国际际等写字字楼已抢抢先入市市。三、 产品定位位通过对市市场的调调查研究究，对该该地块的的客观评评价，以以开拓创创新的思思想，以以独特的的眼光看看问题，解决问问题，建建议采取取综合开开发的方方式开发发本项目目。本项目可可做成集集酒店、商业、住宅、餐饮、娱乐、写字楼楼、广场场为一体体豪布斯斯卡（HHOPSSCA）。注：（集酒店店（HOOTELL）办办公（OOFFIICE）停车车场（PPARKKINGG）大大型综合合购物中中心（SSHOPPPINNG MMALLL）娱娱乐空间间（COONVEENTIION）中央央公寓（APAARTMMENTT）于一一体的复复合性大大型地产产项目复复合体 ）本项目

6、战战略定位位为：差差异性 稀缺性性 唯一一性 综综合性定位阐述述：豪布斯卡卡是一个个全新的的生活系系统，为为满足人人们休闲闲、娱乐乐、餐饮饮、购物物、居住住、商务务、旅游游、社交交、文化化等各种种形态的的高品质质生活需需求而专专业打造造，是集集假日酒酒店、公公寓、大大型停车车场、休休闲娱乐乐餐饮购购物街区区、会所所、广场场、公园园于一体体的城市市建筑群群和一站站式多元元化情景景化的优优质生活活空间。豪布斯卡卡更是一一种全新新的生活活观，多多元的文文化，开开放的心心态，闲闲暇的生生活，引引领人们们走进国国际化休休闲新时时代。豪布斯卡卡（HOOPSCCA）选选址与建建筑的要要求和标标准。首先，豪豪

7、布斯卡卡（HOOPSCCA）属属于综合合性物业业，由于于对其建建筑密度度及容积积率有特特定的要要求，所所以豪布布斯卡（HOPPSCAA）一般般分布于于城市次次中心，这样才才能使得得豪布斯斯卡（HHOPSSCA）建筑密密度降低低，以保保证有足足够的空空间实现现低密度度的建筑筑模式；同时，作作为豪布布斯卡（HOPPSCAA）必须须有大面面积的绿绿化作为为其营造造园林景景观的基基础；此外，HHOPSSCA豪豪布斯卡卡与城市市的经济济有着密密切的联联系，这这一切都都需要豪豪布斯卡卡（HOOPSCCA）与与城市之之间必须须有快速速便捷的的交通网网络做纽纽带，保保证在豪豪布斯卡卡（HOOPSCCA）社社区

8、内的的人员的的便利性性。四、 本项目招招商策划划方案第一、 招商原则则巧妙利用用逆向思思维，悬悬念传播播的各类类异手法法，让本本次招商商跳出其其他类型型物业招招商日趋趋同质化化的怪圈圈。这样样既可传传播与众众不同的的招商讯讯息，又又可在瞬瞬间达到到树立品品牌概念念的“一石二二鸟”的多元元效果第二、 招商策略略1、 物业功能能区划按按照承租租商的经经营互动动原则，进行局局部科学学规律整整合。2、 严格控制制招商品品牌的层层次，利利用自身身优势吸吸纳有影影响力的的承租商商，这是是保证 整整体层面面上档次次的先决条条件。3、 物业采用用定价租租赁制，运用灵灵活的定定价机制制来满足足不同类类型的承承租

9、商。4、 与政府相相关部门门合作，推出公公益事业业系列文文化活动动，为本本物业聚聚集人气气，培育育本商圈圈目标受受众的习习惯性消消费行为为，为承承租商提提供经营营成功的的有利保保障，为为树立品品牌形象象打造宣宣传基点点。第三、 物业形象象定位鉴于本项项目地原原有的文文化内涵涵和其建建筑物的的功能性性，可定定位为以以体育健健身、养养生休闲闲为主题题的形象象，突出出本项目目的社会会性、公公益性。第四、 实施方案案（分片片出租）1、 地段决定定原则。本物业项项目位于于文化广广场商圈圈、先天天下广场场商圈，距北国国商圈22公里，极其其方便的的城市交交通和大大量的人人流使得得本区域域具有一一定的商商业文

10、化化氛围。2、 互补原则则由于本项项目属于于旧校区区改造而而来的一一个社区区型商业业物业，和其它它专业型型的商业业物业不不同。因因此，不不能简单单的定位位于单一一类型的的商业物物业。我我们要做做综合性性的商业业休闲文文化消费费中心，引进高高端的专专业餐饮饮品牌店店，文化化娱乐休休闲的专专业店及及高档的的城市会会所是本本物业对对市场的的互补。3、 业态演变变原则随着人们们生活水水平的提提高和消费行行为的转转变，休休闲、娱娱乐、餐餐饮、文文化成为为消费主主流，并并且这样样潜在的的消费群群体规模模会越来来越大。4、 商圈扩大大原则因为本项项目的市市场定位位，只有有扩大服服务半径径和商圈圈吸引更更多的

11、优优质消费费群体，才能实现现本物业业的持续续繁荣。第五、 本项目业业态分布布：本物业布布局按招招商方案案暂定为为：住宿宿区、体体育文化化娱乐区区、办公公区、餐餐饮区、小型购购物区等等区域。依据本本项目的的原有建建筑和区区域划分分，大体体可分为为以下几几个区域域：（1） 篮球场、羽毛球球场等体体育场所所可作为为公益性性活动场场所，对对外开放放。（2） 图书馆可可根据内内部结构构装修为为购物广广场，经经营相对对应的产产品，顶顶层可招招租各大大型健身身中心加加盟。（3） 对教学楼楼进行包包装改建建，招租租有知名名度的中中高档餐餐饮名店店。（4） 宿舍楼可可装修分分割成精精装小公公寓，对对外出租租。（

12、5） 中心开放放式广场场，可供供市民休休闲娱乐乐，加以以便民健健身器材材，提高高全民健健身意识识。附图：第六、 本项目物物业租金金预测1、周边边文化办办公租金金水平项目名称称租金水平平（元/平方米米/日项目所在在地址项目定位位方北商务务楼0.71.00裕华路与与体育大大街东南南角商住先天下写写字楼1.42.00中山路与与育才街街西南角角写字楼万隆国际际0.81.22裕华路与与育才街街西南角角写字楼2、周边边休闲娱娱乐租金金水平项目名称称租金水平平（元/平方米米/日）项目所在在地址项目定位位方北商务务楼底商商56裕华路与与体育大大街东南南角底商万隆国际际底商6裕华路与与育才街街西南角角底商3、周

13、边边住宿餐餐饮租金金水平项目名称称租金水平平（元/平方米米/日）项目所在在地址项目定位位棉三生活活区0.40.66中山路与与育才街街东北角角住宅方北小区区（多层层、高层层）0.30.55裕华路与与体育大大街东南南角住宅 公寓中型餐饮饮类2.04.00主次干道道商业门脸脸沿街门脸脸第七、本本物业项项目预期期租金收收益本物业可可利用出出租面积积约为14.5万平平米1可利用用住宿面面积约77.533万平米米，依据据调查周周边住宿宿租金数数据为00.30.66元/平平米/日日。结合合本物业业项目情情况，按按0.33元/平平米/日日计算，收益大大约为8825万万元/年年。2可利用用办公面面积约22.3万

14、万平米，依据调调查周边边办公租租金数据据为0.722.0元元/平米米/日。结合本本物业项项目情况况，按00.7元元/平米米/日计计算，收收益大约约为5888万元元/年。3可利用用改造为为餐饮娱娱乐面积积约4.82万万平米，依据调调查周边边中型餐餐饮娱乐乐租金数数据为22.06.00元/平平米/日日。结合合本物业业项目情情况，按按2.00元/平平米/日日计算，收益大大约为335199万元/年。本物业预预期年收收益不包包含其他他运营费费用，仅仅指租金金收入为为49332万元元/年。商业物业业招商策策略第一：招招商原则则招商目标标的选择择企业招商商的目的的是为了了吸引知知名承租租商，出出租经营营场所

15、的的使用权权，更好好的提高高项目的的整体市市场吸引引力。因因此招商商目标的的选择要要根据项项目定位位和市场场需求情情况来确确定，具具体说应应该考虑虑以下因因素：（一） 项目自身身的市场场定位；（二） 项目所在在地的消消费状况况；（三） 投资商的的自身资资金状况况；（四） 拟引进商商家的市市场定位位，发展展战略。招商谈判判原则的的确定招商谈判判的目的的在于使使谈判的的商家能能符合招招商企业业的目标标和利益益需要。要达到到目的，招商谈谈判必须须针对谈谈判的特特点，确确定一些些基本原原则。（一） 招商谈判判的特点点1 谈判判对象的的广泛性性，多样样性和复复杂性2 谈判判条件的的原则性性与灵活活性3 谈判判口径的的一致性性（二）招招商谈判判的原则则根据招商商谈判的的特点，谈判双双方，促促使谈判判成功应应遵循以以下原则则：1 坚持持平等互互利的原原则2 平等等互利原原则，要要求谈判判双方在在适应对对方需要要的情况况下，公公平交易易，互惠惠互利，这是保保证谈判判成功的的重要前前提。3 坚持持信用原原则4 坚持持相容原原则第二：确确定招商商方式与与渠道商业物业业项目招招商的方方式1 项目目洽谈会会；2 项目目发布会会3 专题题合作交交流会4投资研研讨会5 登门门拜访第三：制制定谈判判策略（略）本项目案案名推荐荐：暮光光之城、雅苑广广场9