企业管理中海名城项目发展策划书.docx
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1、【中海名名城】项项目策划划书 项 目 发 展展 策 划 书书1. 项项目概况况1.1 地理理位置及及素质【中海名名城】位于成成都市南南部的高高新技术术开发区区内,处处于二环环路与三三环路之之间,西西临高新新大道,北临紫紫荆西路路,东临临元华路路和肖家家河,南南临机场场路西延延线和体体育公园园。项目目所处的的高新区区始建于于19888年,19991年33月被国国务院批批准为国国家高新新技术产产业开发发区。经经过十年年建设,该区形形成了一一区多园园的管理理模式,初步形形成电子子与信息息技术、生物医医药工程程与现代代食品三三大主导导产业,是一个个新型的的高科技技产业园园区。但但由于初初始规划划的局限
2、限性,该该园区内内尚无与与园区建建设相适适应的生生活配套套设施。【中海名名城】的开发发建设,正好填填补这一一空白。1.2 项目宗宗地及周周边环境境项目用地地的西北北部现在在是电缆缆厂的主主厂区,目前正正在生产产;用地地的北面面(即紫紫荆西路路北侧)有倍特特幼儿园园(对外外接收学学生)、高新区区实验学学校(含含小学、初中及及高中部部)、高高新区电电信局、农贸市市场;用用地东侧侧的肖家家河神仙仙树段目目前尚未未整治(位于高高新实验验学校东东侧的肖肖家河已已整治成成示范段段,景观观尚可),枯水水季节景景观较差差,丰水水季节水水流较急急,景观观良好。用地内内有部分分厂房和和旧民房房需要拆拆迁,根根据用
3、地地协议,高新区区政府将将于今年年9月330日前前完成首首期用地地的拆迁迁并交供供我司约约1000亩土地地。南面:规规划路尚尚未形成成,该规规划路将将由高新新区政府府按照用用地协议议的时间间要求逐逐段完成成,且不不影响我我司的分分期开发发计划;体育公公园正在在建设中中。北面:紫紫荆西路路已完成成大部分分,尚未未修建的的路段(约1550米)居民已已经搬迁迁,但房房屋尚未未拆除,根据“用地协协议”的规定定,高新新区政府府将于220000年122月311日前完完成该路路段的建建设并确确保通车车,紫荆荆西路元元华路东东侧路段段正在建建设中。紫荆西西路北侧侧的倍特特小区除除“金叶苑苑”(约11.5万万平
4、方米米的低档档住宅)外已全全部建成成并已入入伙。东面:元元华路已已形成并并通车,但有部部分道路路仍为原原郊区道道路(长长约2000米)。根据据“用地协协议”,高新新区政府府将于220011年3月月31日日前完成成该路的的市政化化改建及及肖家河河神仙树树段的治治理(包包括其两两侧各宽宽5米的的防护绿绿地建设设)。高高新区的的商业配配套(如如农贸市市场等)位于该该路的北北段。元元华路东东侧有部部分旧房房(已列列入拆迁迁范围,其用地地性质为为住宅小小区),【中海名名城】隔元华华路与东东边的银银都花园园、紫荆荆小区相相望。西面:高高新大道道已建成成,新道道路也是是成雅高高速公路路的入口口,三期期地块西
5、西侧临近近高架桥桥的起点点。隔路路相望有有地奥、恩威、西门子子、机电电设备等等现代化化新型工工业厂房房。1.3 交通状状况及市市政建设设1.3.1交通通状况根据目目前状况况,用地地周边公公共交通通较为便便利,有有26路路、288路、778路共共三条公公交线路路经过地地块,其其中,226路公公共汽车车由红照照壁开往往国防乐乐园,停停靠神仙仙树公交交车站;28路路公共汽汽车电缆缆厂发车车,穿行行红星路路开往火火车北站站;788路公共共汽车由由电缆厂厂发车,经天府府广场后后穿行蜀蜀都大道道开往西西部的金金沙汽车车客运站站。用地周周边道路路通畅,驾车出出行可以以很方便便地到达达市中区区、火车车南站、机
6、场、乐山、峨眉山山、雅安安等地。出地块块后延高高新大道道向北穿穿过二环环路(距距离地块块两分钟钟路程)和一环环路(距距地块四四分钟路路程)可可便利达达到市中中心内各各地(十十五分钟钟到华西西医大附附属医院院,二十十五分钟钟到达天天府广场场)。成成雅、成成乐及机机场高速速入口紧紧邻地块块,二十十分钟内内可到机机场,五五十分钟钟内可到到乐山,交通极极为便利利。1.3.2市政政建设高新区通通过十年年建设,市政配配套设施施较为完完备。但但具体到到用地周周边道路路两侧的的市政管管网,就就目前情情况来说说并不完完善,需需要由高高新区政政府按照照用地协协议的时时间及内内容要求求及时配配套到位位。目前前状况如
7、如下: 给水情况况:沿紫紫荆西路路现有3000供水管管线,高高新大道道现有6000供水管管线,元元华路的的北段已已埋设3000供水管管线。 污水情况况:沿紫紫荆西路路现有8000污水管管线(沿沿紫荆西西路排向向三瓦窑窑方向),高新新大道现现有8000污水管管线。 雨水情况况:沿紫紫荆西路路现有12000雨水水管线(沿紫荆荆西路排排往肖家家河),高新大大道现有有12000雨水水管线。 供电情况况:沿紫紫荆西路路现有110千伏伏架空供供电线路路,高新新大道现现有100千伏架架空供电电线路,元华路路现无供供电线路路。 燃气情况况:紫荆荆西路上上无燃气气管道,高新大大道西侧侧现有1599天气气气管道且
8、且在东侧侧有预留留接口。 供热情况况:南星星热电厂厂可提供供供热条条件,主主管道已已经敷设设到紫荆荆西路电电缆厂大大门口附附近,电电缆厂目目前正在在使用。 电话及有有线电视视情况:紫荆西西路北侧侧有电信信营业厅厅,高新新大道已已埋设22.5万万门通信信电缆;高新大大道已埋埋设光纤纤电缆。1.4 肖家河河现状及及滨河公公园的规规划1.4.1肖家家河现状状 源头:肖肖家河发发源于清清水河,清水河河流过西西二环路路清水河河桥后,主流流流往府南南河,支支流形成成肖家河河。分支支处有铁铁栏过滤滤漂浮垃垃圾,栏栏后有一一水闸,控制肖肖家河水水量。从从水闸处处了解及及堤上水水纹高度度,其控控制水位位在2.5
9、米左左右 污染情况况:肖家家河主要要流经居居住小区区,无工工业污染染源。但但因流经经地段新新开发小小区较多多,以及及市政路路大量修修建,导导致建筑筑垃圾增增多,并并长期堆堆放在河河岸边,导致河河水污染染,这也也是河水水在枯水水季节发发出臭味味的主要要原因。 水量:肖肖家河河河道宽约约10米米,河堤堤宽47米,堤堤高一般般在44.55米,从从河堤水水纹线看看,水位位高时不不超过22.5米米。每年年510月月份为丰丰水季节节,河水水流量较较大,神神仙树段段水流较较急,河河水无臭臭味;111月至至次年44月份为为枯水季季节,河河水流量量很小,神仙树树段水流流缓慢,河水臭臭味明显显。 高新区管管委会为
10、为了改善善高新区区的环境境,已计计划对肖肖家河神神仙树段段进行彻彻底治理理,并已已经在高高新实验验学校东东侧形成成了约11KM的的示范段段,神仙仙树段的的河道治治理会在在20001年33月份完完成。1.4.2滨河河公园的的规划按规划肖肖家河神神仙树段段西侧高高新区拟拟兴建沿沿肖家河河长约9900米米、800米宽(防护绿绿地宽55米+河河道宽110米+防护绿绿地宽55+公园园60米米)的滨滨河公园园,拟做做成开放放的、可可供市民民健身、休闲的的带状绿绿化空间间。河堤堤设计成成生态性性、自然然状、活活泼的绿绿化小环环境,肖肖家河神神仙树段段将彻底底整治。1.5 项目所所在区域域经济发发展状况况1.
11、5.1高新新区域经经济状况况高新区已已从起步步区的22.5平平方公里里发展成成规划440平方方公里; “九五”末实现现GDPP1000亿元;工业总总产值2200亿亿元(现现有外资资企业2240多多家,高高新技术术企业2275家家,年产产值过千千万元企企业700多家,过亿元元企业220家。区内目目前人口口约200万);20110年计计划实现现GDPP4500亿元,工业总总产值110500亿元,建成中中国重要要的科技技创业区区,中国国西部经经济的高高地,成成都市经经济发达达、社会会文明、环境优优美的现现代化新新城区。1.5.2高新新区战略略地位及及人才战战略中央制定定西部大大开发战战略,从从趋势分
12、分析,西西安、成成都、重重庆将是是重点和和快速发发展的区区域,针针对成都都,高新新区则是是发展的的重中之之重。在在人才战战略上,从20000年年7月起起,进入入成都高高新区企企业博士士后科研研工作站站工作的的博士,两年将将获得110万元元的政府府补助经经费。高高新区每每年还将将拿出3300万万元创新新奖励基基金奖励励有突出出贡献的的各类人人才。在在户口、职称评评定及税税收政策策等方面面也将对对引进的的高级人人才大开开“绿灯”。据悉,按按成都高高新区的的最新规规定,从从外地进进入高新新区工作作的饿高高级人才才及配偶偶、子女女一律优优先办理理成都市市城区常常住户口口,本人人落户之之前,其其子女入入
13、托或就就学即享享受区内内户籍待待遇。户户口、人人事行政政关系、人事档档案不在在成都的的高级人人才,在在高新区区工作满满一年即即可申报报专业技技术职称称,不受受工龄、出国前前职称和和任职时时间限制制;正式式调入高高新区的的高级人人才取得得突出业业绩者可可破格申申报高一一级职称称,不受受学历、资历、任职时时间限制制。高新新区财政政每年拿拿出1000万元元作为高高级人才才创办企企业的启启动经费费(留学学人员、博士另另有渠道道),每每年拿出出3000万元给给在高新新区技术术产业发发展中贡贡献突出出的高级级人才。其所获获奖励和和股权收收益如用用于再投投入高新新区技术术成果产产业化项项目或投投资新办办企业
14、的的,免征征个人所所得税。海外留留学人员员在区内内工作期期间的工工薪收入入,个人人所得税税起点按按境外人人员对待待,入区区定居者者其出国国前工龄龄和回国国后的养养老保险险缴费年年限合并并计算。进入高高新区区区域性博博士后科科研工作作站工作作的博士士,高新新区管委委会每年年给予每每人补助助5万元元(共两两年),由其个个人自行行支配。据最新了了解,339家博博士公司司已入住住高新区区。这些些博士中中包括一一名中国国工程院院院士、一名美美国科学学院院士士和133名博士士后,大大部分系系从美、德、日日、英、加等国国归来的的留学生生。2成都都房地产产市场现现状及发发展趋势势2.1 房地产产市场的的现状调
15、调查2.1.1投资资情况统计显示示,19999年年成都房房地产共共完成投投资933.977亿元,较988年增长长17.5%,其中完完成住宅宅投资555.44亿元,增长221.77%。999年新新开商品品房5993.445万mm2,同比比增长117.88%,新新开工项项目比重重为444.7%。20000年年13月成成都市房房地产开开发完成成投资112.33亿元,同比增增长344%,其其中住宅宅8.223亿元元,同比比增长227.88%,新新开工面面积1882.334万mm2,同比比增长996.22%。2.1.2开竣竣工情况况19999年 新新开工总总规模中中,住宅宅面积为为4600万平方方米,占
16、占84.8%;19999年商商品房竣竣工总量量达4444.224平方方米,同同比增长长36.77%。2.1.3销售售情况19999年全年年销售商商品房3370.5万平平方米,同比增增长111.7%。其中中,住宅宅销售3336.9万平平方米,同比增增长8.4%(在住宅宅销售面面积中,普通住住宅为2216.56万万平方米米,占664.33%,安安居房为为1044.7万万平方米米,占331.11%;别别墅、高高档公寓寓为155.655万平方方米,占占4.66%);写字楼楼8.998万平平方米,同比增增长166.2%;商业业用房222.228万平平方米,同比增增长866.1%。个人人购房大大幅上升升是
17、999年房市市最显著著特点,去年个个人购房房2788.9万万平方米米,同比比增长225.11%,占占住宅销销售的882.88%,比比重较998年上上升了111.11个百分分点。99年实实现商品品房销售售额688.266亿元,同比增增长388.8%,其中中住宅销销售544.433亿元,同比增增长266.2%。20000年年7月市市统计局局对成都都市城镇镇居民住住房条件件、消费费状况等等进行的的专项调调查显示示:今年年有122.2%,即99万家庭庭打算购购房。2.1.4空置置情况19988年末空空置商品品房1336.99万平方方米,其其中住宅宅空置面面积911.422万平方方米;119999年末空
18、空置商品品房1224.883万平平方米,同比减减少8.88%,其中中住宅空空置面积积79.35万万平方米米,同比比下降113.22%;220000年5月月末空置置商品房房1199.466万平方方米,比比19999年同同期增加加7.888%,比今年年一季度度末的1107.93万万平方米米扩大22.6个个百分点点,其中中住宅空空置量为为82.59万万平方米米,比119999年同期期(700.311万平方方米)增增加177.477%,比比今年一一季度末末的722.077万平方方米增加加14.6%。另外,根根据了解解,商品品住宅的的空置情情况有一一定的区区域性。其中市市东面和和北面房房屋空置置率居高高
19、;96697年年成都房房地产热热潮中位位于老城城区商住住楼和西西面别墅墅区空置置率高,而我们们集中了了解的城城区南面面和西南南面新开开发的小小区因注注重小区区环境和和户型设设计,其其空置率率则较低低。数据表明明,虽然然商品住住宅的销销售量在在稳步增增加,但但随着供供应量的的进一步步增加,商品房房的空置置率特别别是住宅宅的空置置情况不不容乐观观,房地地产市场场特别是是住宅市市场的竞竞争将趋趋于白热热化。从近期成成都市220000年房地地产交易易会看:20000年成都都夏季房房地产交交易会首首日共成成交各类类房屋110733套,成成交金额额3.22亿元.其中商商品房成成交10046套套,面积积11
20、万万平方米米。为期7天天的交易易会上,共有557.006万人人次到会会咨询,成交各各类房屋屋达655.188万平方方米,成成交金额额达18.9亿元元。参与与人数、房屋成成交面积积、成交交金额创创历次房房交会之之最。2.2 房地产市市场发展展趋势预预测成都商品品住宅将将是房地地产发展展主流,而且住住宅市场场的竞争争也是最最为激烈烈的。预预计成都都市的住住宅市场场会有以以下几方方面的发发展趋势势:2.2.1价格格趋势价格的两两级分化化将加剧剧,高档档精品住住宅和低低价优质质楼盘可可能会成成为市场场的主流流。主要要表现在在:高档档精品住住宅能满满足市场场高收入入者,而而低价楼楼盘面向向广大中中低收入
21、入人士,潜力巨巨大。220000年1月月成都市市住宅项项目综合合价格226599元/平平方米,与999年末226588元/平平方米的的价格水水平相比比略有上上升。2.2.2面积积趋势中高档住住宅的户户型面积积将会有有所下降降,平面面设计更更加合理理,小区区环境优优美但价价格适中中,“价廉物物美”是销售售成功的的关键。相同面面积的房房屋,用用户更多多选择错错层式,强调动动静分离离和丰富富的空间间感,如如“新绿季季节”推出两两室和三三室的房房屋在户户型平面面上,既既有跃式式的功能能,又有有3.99 m的层层高;“丽阳天天下”推出的的全跃层层小户型型商务式式公寓,4.33米层高高,为客客户提供供了不
22、同同层高的的空间,气派而而不浪费费。2.2.3配套套趋势住宅功能能将更加加健全,物业管管理严谨谨、周到到、方便便。小区区商业配配套既功功能齐全全,又不不影响居居住环境境,将是是住宅小小区(特特别是成成片开发发的大规规模住宅宅小区)的急待待解决的的问题。2.2.4规模模及品牌牌趋势小区规模模开发以以及品牌牌效应越越来越受受到重视视,也是是未来成成都地产产界着重重努力的的方向。特别是是因为房房地产投投资大,周期长长,规模模和品牌牌对房屋屋预售和和加速资资金周转转较为有有利。西部大开开发战略略的实施施,成都都房地产产开发将将再掀热热潮,发发展水平平将迅速速提高,竞争更更趋白热热化。2.3 项目所在在
23、地房地地产现状状调查项目所在在区域是是成都住住宅小区区发展的的集中地地区,特特别是近近年推出出的环境境好,规规模大,质素佳佳的小区区集中周周围,都都取得不不俗的销销售业绩绩,被誉誉为成都都的“富人区区”。其中中定位高高档小区区有:中中华园、丽都花花园、银银都花园园、锦官官新城等等(空壳壳售价440000元/ m2以上);中档档小区有有:紫荆荆嘉园、盘古花花园、雅雅园、紫紫竹苑、芳草地地、大世世界商业业广场等等(售价价在33300元元/ mm2以上)。列表表如下:项目名称称项目类型型占地面积积(亩)建筑面积积(万平米米)入伙日期期折实均价价(元/平平米)装修情况况销售率(%)银都花园园多层、小小
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