房地产工程项目管理流程.docx

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1、一、前言言易建建科技凭凭借自身身深厚的的行业背背景与丰丰富的实实施经验验，在充充分研究究房地产产行业的的管理模模式与特特点基础础上，提提出针对对房地产产行业项项目全过过程管理理的整体体解决方方案，借借此帮助助房地产产企业解解决高速速增长中中面临的的项目管管理瓶颈颈，促进进企业实实现从传传统项目目管理向向现代项项目管理理的转变变。解决方案案的特点点优势从宏观的的角度管管理项目目实施过过程，实实现投资资、进度度、资源源、成本本、质量量等的综综合管理理。涵盖项目目生命周周期的全全过程项项目管理理，从项项目可行行性研究究、项目目前期、设计规规划、投投资管理理、项目目施工到到项目验验收的全全过程管管理。

2、以市场关关系管理理的思想想管理项项目全过过程，从从市场与与客户的的需求分分析出发发，以实实现客户户价值为为目标，管理项项目全过过程的价价值活动动。基于互联联网建立立全天候候的项目目管理平平台，使使信息的的沟通与与交流更更加快捷捷方便。为项目决决策人随随时提供供多方位位的价值值评估和和分析, 高效效解决高高层领导导最关心心的宏观观总体问问题二、解决决方案构构成体系系1、项目目前期阶阶段管理理1.1、投资机机会研究究投资资机会研研究的核核心是通通过市场场调研与与市场信信息分析析，发现现最佳的的投资机机会，具具体功能能包括： 市场调研研 竞争争地位调调研 开发土土地调研研 市市场环境境调研 市场场特

3、点调调研 消费者者调研 促促销情况况调研 地产产信息调调研 专案调调查调研研市场分析析 以往往楼盘销销售信息息分析 客户户分析 以往楼楼盘业主主反馈分分析 促销情情况分析析 地产信信息分析析1.2、项目策策划管理理在对对市场信信息进行行充分调调研与分分析的基基础上，将项目目的投资资方案转转换成为为定义明明确、系系统清晰晰、目标标具体的的项目策策划，实实现策划划过程的的规范化化、科学学化，策策划内容容的全面面化、综综合化，策划成成果的共共享化、知识化化。具体体的功能能包括：策划过程程管理按照企业业的实际际业务流流程，科科学地规规范项目目策划阶阶段的各各项工作作，提供供策划过过程的计计划编制制模板

4、。策划内容容管理项目的策策划内容容既有总总体的策策划也有有局部的的策划，包括： 项目目构思策策划 项目实实施策划划编制项目目策划报报告与项项目建议议书根据项目目策划的的具体内内容，按按照企业业自定义义的策划划报告模模板与项项目建议议书模板板，高效效生成项项目具体体的策划划报告与与项目建建议书。1.3、项目可可行性研研究项目目可行性性研究是是项目前前期工作作的重点点与核心心，系统统将从流流程、内内容、方方法等多多方面保保证可行行性研究究的规范范性、科科学性与与充分性性。具体体功能包包括：方案设计计与优选选管理依据项目目的策划划报告与与项目建建议书，编制项项目的多多个可选选方案，通过可可选方案案的

5、分析析比较，从中选选择和推推荐最优优方案。具体功功能包括括： 编制制可选方方案 可可选方案案的比较较分析 选选择推荐荐最优方方案经济分析析与评价价采用先进进科学的的经济评评价工具具对推荐荐方案的的各类经经济指标标进行评评估，从从而为项项目的投投资决策策提供高高效支持持，经济济评估内内容主要要有财务务评估与与不确定定性分析析，具体体功能包包括： 财务务评估 不不确定性性分析编制可行行性研究究报告按照有关关规定建建立规范范的项目目可行性性研究报报告模板板，并可可以依据据企业与与项目的的实际情情况对模模板进行行管理。 开发发项目用用地的现现场调查查及拆迁迁安置 市场场分析和和建设规规模的确确定 规划

6、设设计影响响和环境境保护 资源供供给 环境影影响和环环境保护护 项目开开发组织织机构、管理费费用的研研究 开发建建设计划划 项目经经济及社社会效益益分析 结论论及建议议可行性研研究报告告评审按照科学学规范的的评审流流程与内内容对可可行性研研究报告告进行评评审，具具体评估估内容包包括： 建设设必要性性评估 方案案评估 建设设生产条条件评估估 项项目效益益评估 项项目投资资决策1.4、项目立立项管理理对项项目立项项的流程程按照不不同的建建设项目目类型进进行规范范化管理理，并提提供相应应的工作作计划模模板。同同时对各各类关键键性的政政府批文文与许可可证进行行统一管管理。2、项目目实施阶阶段管理理2.

7、1、项目实实施阶段段的PDDCA循循环在项项目的实实施阶段段，采用用PDCCA（PPlann计划Do执执行CChecck检查查Acctioon处理理）循环环，通过过在项目目组织的的各层次次中应用用PDCCA概念念来保持持持续改改进管理理过程的的能力。PDCCA循环环主要由由以下过过程构成成：计划（PPlann） 执行行（Doo） 检查查（Chheckk） 处理理（Acctioon）2.2、工程招招标管理理按照照国家、地区及及行业主主管部门门的工程程招标程程序和规规定，对对工程招招标过程程进行全全面管理理。并可可帮助企企业建立立招投标标信息沟沟通平台台，统一一管理项项目的设设计、施施工、监监理、

8、材材料采购购等招标标工作，从而使使项目的的招投标标更加高高效与科科学。具具体功能能包括：招标信息息发布管管理 招标标文件编编制管理理投标单单位报名名管理 投标标单位资资质审查查管理招招标文件件发送管管理 施工工图预算算及项目目标底价价格确定定（针对对施工与与监理招招标）投投标文件件管理 开标标、截标标管理方方案评审审管理 中标标单位确确定中标标合同管管理2.3、项目设设计管理理限额设计计管理 设计计内容管管理 制制定限额额指标 概算管管理 限限额控制制 设计变变更管理理通过挂接接行业、地区与与企业定定额实现现资源的的精确分分析与计计算，在在此基础础上进行行资源计计划的编编制、优优化与追追踪管理

9、理。设计过程程管理提供项目目设计过过程的全全面综合合管理，具体功功能包括括： 设计计目标管管理 设计进进度管理理 设设计质量量管理 设计计成本管管理 设计文文档管理理设计审核核提供全面面的设计计审核管管理功能能，以保保障项目目的设计计成果符符合策划划阶段确确定的项项目整体体构思与与目标体体系，具具体功能能包括： 设计计评审管管理 设设计变更更管理2.4、项目施施工管理理项目范围围管理通过范围围管理，明确项项目施工工阶段管管理的目目标与边边界，主主要包括括： 建立立项目目目标体系系 建立立项目分分解结构构 建立立项目编编码体系系项目合同同管理按照建建设工程程施工合合同范本本、FIDDIC土土木工

10、程程施工合合同范本本等要要求全面面管理工工程项目目的各类类合同。具体功功能包括括： 合同同编制 合同同信息管管理 合同文文档管理理 合合同事务务管理 合同同变更索索赔管理理 合同费费用管理理 合同自自动跟踪踪与预警警 合合同履约约分析项目投资资管理投资管理理是房地地产项目目实施管管理的重重点与核核心，系系统提供供了全过过程的投投资管理理与控制制功能，具体功功能包括括： 工程程四算对对比分析析 投资资计划管管理 资金金筹措管管理 资金使使用管理理 投资过过程检测测 投资综综合统计计分析项目进度度管理依据项目目实际情情况，建建立项目目业主管管理总承包包管理分包包管理实施施层管理理的完整整分级计计划

11、体系系，施工工单位和和监理单单位依据据总体控控制计划划编制具具体的实实施性计计划。具具体功能能包括： 进度度计划编编制 进度计计划的优优化 进进度追踪踪管理 进度度统计与与分析项目资源源管理主要实现现对甲供供材料与与设备的的全面管管理，同同时可以以与易建建供应链链管理系系统（SSCM）结合，实现对对材料设设备的计计划、采采购、库库存、使使用等的的全过程程管理，具体功功能包括括： 材料料需求计计划管理理 材料料采购管管理 材料库库存管理理 材料使使用统计计与分析析项目质量量管理以ISOO90000质量量标准和和国家行行业的质质量规范范为基础础进行全全面的质质量管理理，具体体功能包包括： 建立立质

12、量体体系 质量体体系文件件管理 质量量费用管管理 建立质质量控制制分解结结构 质质量控制制点管理理 质量事事件记录录项目信息息管理对项目中中的各类类文档信信息进行行分级、分类归归档管理理，并可可与知识识管理系系统紧密密结合。 项目目文档分分类组织织与查询询 国国家行业业规范及及标准分分类组织织与查询询项目组织织协调对项目中中的各类类组织协协调活动动进行统统一的管管理，确确保项目目的正常常稳定运运作与目目标的顺顺利实现现。具体体功能包包括： 工作作会议管管理 会议议纪要管管理 对外外事务管管理3、项目目验收阶阶段管理理3.1、项目验验收流程程管理按照照企业的的工程项项目流程程管理，合理的的规划与

13、与管理验验收阶段段的各项项工作，提供验验收阶段段的计划划编制模模版。3.2、项目验验收内容容管理分项工程程验收管管理 专业业工程验验收管理理 竣工工综合验验收管理理验收记记录统计计与分析析管理 竣工工验收的的各项证证明管理理3.3、项目竣竣工移交交管理项目设备备设施移移交管理理 工程程技术档档案移交交管理 竣工工资料移移交管理理3.4、项目保保修维护护管理对工工程保修修期内的的各项保保修与维维护工作作进行统统一管理理，并进进行统计计分析，以反映映项目的的工程质质量。3.5、项目总总决算管管理编制制并审定定项目的的总决算算报告，并通过过与项目目的概预预算进行行比较分分析，确确定项目目决算是是否达

14、到到总成本本目标的的要求。3.6、项目验验收文档档及资料料管理对项项目验收收阶段涉涉及的各各类国家家与行业业的工程程验收标标准规范范、各类类技术文文档资料料、各类类竣工验验收资料料等进行行分类组组织与管管理，以以方便用用户查询询。房地产工工程项目目管理系系统房地地产企业业信息化化建设不不仅极大大提高房房地产企企业的市市场竞争争力，而而且大大大减少人人力，提提高效率率，加快快信息处处理速度度，提高高信息的的准确性性和可靠靠性。同同时，房房地产企企业信息息化可以以通过辅辅助管理理和辅助助决策，准确及及时地把把握市场场信息，从而获获得更多多商机。房地产产企业信信息化还还可以提提高企业业对市场场反应能

15、能力，提提高决策策的正确确性和预预见性，从而大大大提企企业的市市场竞争争力。所所以，我我国房地地产企业业如何适适应激烈烈的国际际市场竞竞争，采采用信息息化技术术武装企企业将是是一条重重要的途途径。 因为为信息技技术可以以使房地地产商开开发的房房屋功能能得到改改善，使使传统的的房地产产经营管管理方式式得到改改善。目目前，从从房地产产的项目目管理方方面来说说，国外外从项目目的立项项、设计计、招投投标、采采购、施施工、财财务管理理等方面面采用的的信息技技术比较较普遍，所带来来的效益益很明显显。据统统计，由由于信息息技术的的实施，能降低低项目的的成本约约1015左右；在传统统的物业业销售和和房地产产经

16、纪方方面，发发达国家家已建成成传统的的物业销销售数据据库和网网络系统统，拥有有一个统统一的综综合信息息平台，用户通通过网上上能查到到所需物物业的详详细资料料，并通通过网上上完成物物业经纪纪的所有有手续，节省了了房屋销销售的成成本和经经纪费用用。 盟友友万通公公司采用用科学的的、先进进的信息息化手段段，构建建一个房房地产的的电子商商务平台台和目前前流行的的数字神神经系统统，实现现全面的的信息化化管理，使房地地产开发发公司具具备管管理创新新、制度度创新、业务创创新的的能力，拉开房房地产企企业之间间的距离离，在本本质上加加强企业业竞争优优势，提提升核心心竞争力力。 主要模块块包括：一、文件件收发管管

17、理对房房地产部部门的收收文、发发文单据据电子存存储，使使对外对对内的文文件往来来内容、时间、收发单单位等清清楚明确确，以备备将来快快速查找找，从细细微处把把握工程程管理，减少自自身纰漏漏。二、工程程综合信信息管理理通过过对工程程综合信信息的管管理，提提高房地地产部门门的知识识管理能能力，提提高工作作效率。 可把把一些不不能在其其他模块块归类的的信息存存放于此此，此处处还有用用户可自自由划分分文件类类别功能能。用户户可按照照规定自自建文件件类别。 三、施工工前期文文档管理理施工工前期的的准备工工作对工工程能否否顺利进进展起决决定作用用。此处处对施工工前期工工作文档档进行存存储，辅辅助业主主监督工

18、工程施工工准备情情况，文文件分类类存放，用户按按照自己己的权限限查看相相应目录录的内容容。四、图纸纸管理目前前正式图图纸往往往不能及及时送达达，引发发准备图图和正式式图不同同，图纸纸历次版版本变更更等一系系列问题题。处理理不好，就会给给业主带带来不必必要损失失。利用用微机实实现图纸纸管理电电子化非非常有必必要。五、招标标管理招标标是业主主选择工工程项目目实施单单位的手手段，招招标给了了业主优优选承包包商的机机会，是是项目成成功实施施非常关关键的一一环，但但招标牵牵涉到合合同编制制资料难难查、资资审环节节多导致致招标时时间长、费用高高等一些些问题，信息化化具有数数据充分分共享、信息及及时等优优势

19、，业业主通过过利用信信息化辅辅助招标标工作非非常有必必要。六、合同同管理合同同管理是是企业在在经济活活动中保保证企业业利益的的重要环环节，应应有条不不紊、动动态控制制、掌握握全局。系统应应采用目目录树结结构，层层次分明明，文档档资料一一目了然然；分为为编辑合合同、分分析合同同、合同同支付等等逻辑模模块；可可生成多多种报表表供用户户使用。七、合同同签审管管理通过过此模块块完成合合同的签签审、流流转管理理。八、施工工进度管管理施工工进度管管理是对对施工计计划文件件汇总管管理，使使进度状状态明了了清晰。九、质量量管理项目目质量是是业主非非常关心心的问题题，施工工质量控控制由监监理主要要管理，房地产产

20、部门只只是起监监督指导导作用。故质量量管理同同监理数数据紧紧紧联系起起来。 由监理理报送相相关质量量数据，达到对对质量的的内业管管理。从从业主的的管理需需要出发发，本模模块只涉涉及人、材、物物的资质质管理和和重大的的验收记记录管理理。 十、物资资管理对项项目甲供供材管理理，包括括物资前前期寻价价管理，供应商商查询，物资所所属供应应商查询询等。项项目需求求计划和和物资采采购数量量联系，动态更更新。十一、文文档管理理对房房地产部部门的一一些需要要共享的的文档进进行管理理，分为为公共区区和个人人区两个个部分。 可行性性报告项目策划划也就是是房地产产开发项项目的可可行性研研究。 一一、可行行性研究究的

21、内容容 可行性性研究的的根本目目的是实实现项目目决策的的科学化化、民主主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提高项项目开发发建设的的经济、社会和和环境效效益。 可可行性研研究的主主要内容容有： (1)项项目概况况； (22)开发发项目用用地的现现场调查查及动迁迁安置； (3)市场分分析和建建设规模模的确定定; (44)规划划设计影影响和环环境保护护; (55)资源源供给； (6)环境影影响和环环境保护护； (77)项目目开发组组织机构构、管理理费用的的研究； (8)开发建建设计划划； (99)项目目经济及及社会效效益分析析; (110)结结论及建建议。 二二、可行行性研究究的工作作阶段 投投

22、资机会会研究。该阶段段的主要要任务是是对投资资项目或或投资方方向提出出建议，即在一一定的地地区和部部门内，以自然然资源和和市场的的调查预预测为基基础，寻寻找最有有利的投投资机会会。 投资资机会研研究相当当粗略，主要依依靠笼统统的估计计而不是是依靠详详细的分分析。该该阶段投投资估算算的精确确度为30%，研究究费用一一般占总总投资的的0.22%00.8%。如果果机会研研究认为为可行的的，就可可以进行行下一阶阶段的工工作。 初初步可行行性研究究，亦称称“预可可行性研研究”。在机会会研究的的基础上上，进一一步对项项目建设设的可能能性与潜潜在效益益进行论论证分析析。初步步可行性性研究阶阶段投资资估算精精

23、度可达达200%,所所需费用用约占总总投资的的0.225%1.55%。 详详细可行行性研究究，即通通常所说说的可行行性研究究。详细细可行性性研究是是开发建建设项目目 投资资决策的的基础，是在分分析项目目在技术术上、财财务上、经济上上的可行行性后作作出投资资与否决决策的关关键步骤骤。 这一一阶段对对建设投投资估算算的精度度在110%，所需费费用，小小型项目目约占投投资的11.0%3.0%，大型复复杂的工工程约占占0.22%11.0%. 项目目的评估估和决策策，按照照国家有有关规定定，对于于大中型型和限额额以上的的项目及及重要的的小型项项目，必必须经有有权审批批单位委委托有资资格的咨咨询评估估单位就就项目可可行性研研究报告告进行评评估论证证。未经经评估的的建设项项目，任任何单位位不准审审批，更更不准组组织建设设。 三、可行性性研究步步骤 可行行性研究究按5个个步骤进进行： (1)接接受委托托； (22)调查查研究； (3)方案选选择与优优化； (4)财财务评价价和国民民经济评评价； (5)编编制可行行性研究究报告。