我国房地产行业分析报告 页.docx

《我国房地产行业分析报告 页.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国房地产行业分析报告 页.docx（42页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、要点提示示：一季度度全国房房地产开开发总体体景气水水平基本本延续了了上年快快速发展展的势头头，但受受到土地地开发面面积和竣竣工面积积指标增增幅回落落的影响响，3月月份“国房景景气指数数”低于去去年同月月水平。房地产产百强企企业在全全国市场场占有率率普遍偏偏低，但百强强企业在在当地市市场的规规模化经经营模式式凸现，其竞争争力优势势主要体体现在市市场占有有、企业业信用和和品牌效效应三方方面。 20004年年将成为为房地产产开发企企业上市市年。究究其原因因主要有有两方面面：一是是去年“1211号”文件之之后，银银行信贷贷收紧，房地产产企业必必须在银银行信贷贷之外寻寻找新的的资金渠渠道；二二是2000

2、2年年8月房房企上市市解禁后后，想上上市和具具备上市市条件的的企业走走程序的的时间一一般都在在2年左左右，220044年正好好是这个个时间节节点。“188号”令第一一次将房房地产业业确立为为我国经经济发展展的支柱柱产业。20004年，沉寂多多时的股股票市场场将重新新回暖，投资者者可以重重点关注注房地产产板块中中的龙头头企业，如深万万科、招招商局、金地集集团等。目 录录基础数数据平台台2一、全国国房地产产开发投投资情况况2二、全国国房地产产土地开开发与销销售情况况2三、各地地区房地地产开发发投资情情况3四、各地地区商品品住宅销销售增长长情况44五、各地地区土地地开发与与购置增增长情况况6六、各地

3、地区房地地产开发发规模与与开、竣竣工面积积增长情情况7行业运运行状况况9一、“国国房景气气指数”小幅回回落9二、355个大中中城市房房地产市市场价格格快速上上涨133三、百强强企业开开发规模模和经营营业绩差差异较大大17四、行业业遭遇政政策紧缩缩企业面面临资金金压力119发展趋趋势预测测21一、房地地产投资资在二季季度开始始回落221二、主要要城市地地价仍将将保持上上升势头头21三、土地地政策将将出现重重大调整整23四、20004年年将成为为房地产产开发企企业上市市年244投资价价值分析析27一、市场场需求旺旺盛行业业前景看看好277二、不同同物业投投资风险险综合分分析29三、股市市渐趋回回暖

4、板块块轮动酝酝酿机会会32四、上市市公司研研究（深深万科）36 基础础数据平平台一、全国国房地产产开发投投资情况况单位：亿亿元，%主要指标标自年初累累计实际际完成投投资比去年同同期增长长比重（以以投资总总额为1100）自年初累累计去年同期期投资完成成额其中：国国有经济济控股商品房建建设投资资土地开发发投资18200.400439.9312411.055103.0341.1158.6639.8837.99100.024.2268.225.7100.021.5568.885.8一、按工工程用途途分：住宅其中：经经济适用用房12033.02270.00235.995.466.113.868.665.

5、2办公楼94.22768.005.24.3商业营业业用房228.8861.0012.6611.00其他294.2242.7716.2216.00二、按构构成分：建筑工程程11099.440.2260.9961.33安装工程程73.88447.884.13.9设备工器器具购置置25.66978.001.41.1其他费用用其中：土土地购置置费611.47383.0940.8845.2233.6621.0033.7720.55计划总投投资305449.66436.77本年计划划投资87055.19936.55新增固定定资产725.7547.88二、全国国房地产产土地开开发与销销售情况况单位：万万平方

6、米米，亿元元主要指标标实际完成成比去年同同期增减减自年初累累计去年同期期绝对数一、土地地开发与与购置情情况 本年购购置土地地面积71666.71153800.05517866.66633.22 完成开开发土地地面积37244.06628911.066833.0028.88 本年土土地成交交价款(万元)435.58二、商品品房建筑筑、销售售面积施工面积积700772.886527448.993173223.99332.88 其中：新开工工面积128999.554105228.55323711.01122.55竣工面积积36800.62230344.866645.7621.33销售建筑筑面积427

7、11.16631555.07711166.09935.44三、商品品房竣工工价值527.51449.5977.99217.33四、商品品房销售售额11433.344791.74351.6044.44 其其中：销销售给个个人10533.399702.45350.9450.00三、各地地区房地地产开发发投资情情况单位：亿亿元，%地区投资额比去年同期增长长住宅住宅经济适用用房经济适用用房全国总计计18200.40012033.02270.00241.1135.995.4一、东部部地区13333.300894.3638.00740.4433.66-5.22北京165.9076.5575.21140.6

8、616.00-25.8天津39.77720.2204.15530.44-18.5-67.1河北29.55020.3315.34443.0074.66123.4辽宁32.66619.6650.17758.3326.000.5上海188.05145.1034.5533.550.0江苏226.12164.489.11172.3366.6626.77浙江222.54170.065.84447.0055.5584.99福建76.33252.1131.63338.0051.55151.1山东94.00866.0043.97764.1163.6611.33广东252.35154.982.21114.00-1

9、.33-28.4海南6.0224.8440.38883.8867.4489.22二、中部部地区228.68149.9316.22362.2266.7742.55山西7.3883.5550.61131.9921.11-38.1吉林0.1550.12222.554.3黑龙江1.5660.7770.07739.5513.77-27.3安徽57.11240.1161.56669.5570.88-35.6江西35.55821.0002.58861.8876.9951.88河南35.55224.8842.74464.0055.3342.88湖北40.22727.4441.50076.2262.4455.9

10、9湖南51.11132.0077.17750.6678.55116.8三、西部部地区258.41158.7415.77229.6625.995.4内蒙古1.8550.8110.011129.9227.80.0广西29.88117.9920.30053.2241.11-10.8重庆63.33934.0023.40045.0046.0037.55四川87.99660.8862.9887.711.228.3贵州20.66710.9991.55533.7722.0068.77云南19.99712.2262.63338.9925.883.8西藏0.3110.1880.133陕西23.22115.7763

11、.18842.3332.44-32.7甘肃4.7662.9000.61147.4484.55107.7青海1.4550.8330.17718.55-9.00-53.5宁夏2.5441.5660.25536.4430.11255.0新疆2.4990.6660.511111.2-16.613.88四、各地地区商品品住宅销销售增长长情况单位：万万平方米米，亿元元，%地区销售面积积销售额比去年同同期增长长销售给个个人销售面积积销售额销售给个个人全国总计计38366.455951.65904.5736.3345.1148.22一、东部部地区23900.666739.90700.1131.9942.224

12、5.66北京248.57108.38105.313.50.310.22天津123.1434.33132.99233.4448.3343.44河北97.22212.55912.113112.886.0095.88辽宁77.99120.88119.888-7.44-0.88-1.77上海310.04160.77144.6137.7769.7760.22江苏425.6794.77692.00180.4499.3399.99浙江293.5275.77374.88912.0036.2237.33福建164.9539.99138.22242.3348.8842.99山东206.5135.00932.991

13、40.8835.6651.55广东432.41154.74144.4220.7740.7751.00海南10.7742.8112.81178.66190.5190.5二、中部部地区592.3885.99081.44847.6669.4469.99山西25.1193.7443.69997.66107.9128.2吉林7.4001.6221.62220.5531.3331.33黑龙江25.1194.4444.41134.6620.5526.77安徽156.3919.77019.00081.7778.7779.33江西65.3396.5886.2444.223.0018.00河南96.77113.1

14、1110.77031.0037.9922.33湖北107.6418.55018.00389.22129.5133.2湖南108.4418.22217.77828.7781.4492.22三、西部部地区853.43125.84123.0041.9948.5550.88内蒙古5.6000.6550.655-51.1-50.0-50.0广西106.4919.99419.99153.6666.6667.33重庆143.8720.44319.55730.7732.2228.44四川266.1934.99234.11525.4427.5528.00贵州71.7787.7997.68819.5530.992

15、9.66云南89.99314.55114.33493.8861.9972.88西藏0.5440.1110.111陕西67.00011.22410.99929.9947.8860.00甘肃24.9934.2993.68871.55167.5179.3青海3.2330.6550.65573.6660.770.0宁夏33.0065.3885.344248.2231.0229.2新疆40.8815.9335.933187.7139.2144.5五、各地地区土地地开发与与购置增增长情况况单位：万万平方米米，亿元元，%地区土地购置费本年购置置土地面积积完成开发发土地面积积比去年同同期增长长土地购置置费本年

16、购置置土地面面积完成开发发土地面面积全国总计计383.0971666.71137244.06645.2233.2228.88一、东部部地区290.6340877.09923288.21149.3351.4430.22北京32.44861.22136.99465.22-43.7-52.1天津7.18883.559121.9280.00-61.3-42.1河北4.788183.4251.33811.0025.44-33.2辽宁6.91199.11235.443118.912.55-29.8上海23.11780.00655.447154.934.00109.7江苏57.77512133.199575

17、.0435.33120.2143.7浙江83.334526.67326.6347.991.942.99福建14.666352.74286.4075.1149.00114.3山东21.552554.23360.5094.9936.9956.88广东38.881932.65458.518.9154.1-11.7海南0.0220.20020.000-95.2-95.2二、中部部地区50.88317566.055672.8370.7721.777.1山西1.39945.55115.88275.8816.77-35.8吉林黑龙江0.2554.2771.500262.4-23.5安徽15.332415.7

18、9135.0898.3366.119.0江西8.944278.96153.1065.660.941.99河南9.322303.4564.55510742.2217.99湖北6.700281.72120.14117.967.1157.77湖南8.922426.36182.638.9-13.3-23.5三、西部部地区41.66313233.577723.025.87.052.44内蒙古0.31118.5514.922-30.529.77广西4.099173.02161.7935.2252.2264.33重庆7.366243.88251.8125.118.0127.2四川18.662389.2166

19、.884-15.1-28.1-13.8贵州3.522161.6875.118106.337.8827.00云南3.966167.8180.11375.2278.11-1.33西藏0.333陕西2.22263.00555.551-8.00-4.66233.3甘肃0.69933.22914.332-22.7-7.77-13.4青海0.23310.3338.333-53.4-34.9-29.9宁夏0.22214.7719.3201.9新疆0.42248.0073.855六、各地地区房地地产开发发规模与与开、竣竣工面积积增长情情况单位：万万平方米米，%地区施工面积积竣工面积积比去年同同期增长长施工面积

20、积竣工面积积新开工面面积新开工面面积全国总计计700772.886128999.55436800.62232.8822.5521.33一、东部部地区462884.44179722.123066.95528.9925.6611.33北京53611.377337.65228.3622.110.522.33天津11255.100229.5591.33111.997.821.11河北10711.522304.9770.11331.0019.2295.44辽宁11755.322200.1032.11328.55-7.66-42.1上海60122.077752.34220.8829.449.632.33江

21、苏67733.90018455.877419.4074.99102.277.00浙江83399.14412833.044305.4234.9918.88-2.77福建35888.688460.73202.9419.118.515.22山东37599.366945.38128.2136.4416.22-0.11广东87188.05515988.522601.677.718.88-12.9海南359.9013.9956.50079.00-78.024.33二、中部部地区93477.44420788.711568.7449.5530.2250.55山西355.6866.11217.33426.99-

22、18.6118.6吉林3.1003.100黑龙江138.6118.66312.9911.44安徽21000.399482.17145.9452.5546.5526.00江西15111.633364.0179.22162.665.318.22河南19388.700353.0697.44248.1157.3339.77湖北15377.311404.8075.22053.8864.3366.00湖南17622.022389.91150.5342.7710.33112.1三、西部部地区144441.00128488.733804.9336.3310.3337.66内蒙古130.2935.1193.37

23、7131.167.550.0广西16122.699346.42136.8581.5572.8840.22重庆36666.955513.75163.8616.33-24.535.77四川42388.166849.75293.4124.33-15.122.44贵州15522.899369.1172.44935.1178.9996.88云南830.62264.1948.11535.5593.5513.22西藏1.011陕西12177.722198.7744.44564.2215.99151.1甘肃709.72153.9528.001210.874.00270.4青海107.8031.11910.33

24、-25.5宁夏249.1260.2288.33371.66152.137.55新疆124.0426.1136.0118.2110.4-63.1注：从220044年起，东、中中、西部部划分范范围按新新规定执执行，即即将原划划入东部部地区的的广西和和中部地地区的内内蒙古划划入西部部地区。 数据来源源：国家家统计局局 行业运运行状况况一、“国国房景气气指数”小幅回回落（一）房房地产开开发总体体景气水水平国家统计计局编制制的全国国房地产产开发景景气指数数结果表表明：今今年前33个月，“国房房景气指指数”继继续保持持在较高高水平，但随着着完成投投资等主主要指标标增幅的的回落，3月份份，“国国房景气气指数

25、”为1006.220，比比上月下下降1.46点点，比去去年同月月下降11.133点。表表明一季季度全国国房地产产开发总总体景气气水平基基本延续续了上年年快速发发展的势势头，但但受土地地开发面面积和竣竣工面积积指标增增幅回落落的影响响，3月月份“国国房景气气指数”低于去去年同月月水平。今年一季季度，全全国房地地产开发发继续保保持快速速发展的的主要因因素为：一是充充裕的资资金和相相对宽松松的土地地供应，是推动动房地产产开发投投资强劲劲增长的的重要动动力；二二是市场场需求旺旺盛，商商品房销销售面积积大于竣竣工面积积，平均均销售价价格涨幅幅加大，销售额额中个人人所占比比重高于于去年同同期，达达到922

26、.1%。图2-11：20003-20004年33月房地地产开发发景气指指数趋势势图数据来源源：国家家统计局局（二）主主要分类类指数走走势分析析1、本年年资金来来源分类类指数。3月份份，本年年资金来来源分类类指数为为1077.511，比上上月下降降3.116点，比去年年同月上上升2.87点点。一季季度，全全国房地地产开发发企业本本年资金金来源累累计达到到35995亿元元，同比比增长553.22%。其其中，国国内贷款款8755亿元，同比增增长300.7%，增幅幅比去年年同期回回落200.7个个百分点点，表明明央行采采取的紧紧缩房贷贷政策作作用开始始体现；企业自自筹资金金12225亿元元，同比比增长

27、661.55%，增增幅比去去年同期期提高114.77个百分分点；定定金及预预付款111944亿元，同比增增长644.5%；利用用外资557亿元元，同比比增长11.055倍。分分地区看看，东部部地区房房地产开开发企业业到位资资金的增增速明显显低于中中、西部部地区。 图2-22：20004年年1-33月房地地产开发发投资完完成额构构成情况况数据来源源：国家家统计局局2、房地地产开发发投资分分类指数数。3月月份，房房地产开开发投资资分类指指数为1108.28，比上月月下降11.799点，比比去年同同月上升升1.114点。一季度度，全国国累计完完成房地地产开发发投资118200亿元，同比增增长411.

28、1%，增幅幅比去年年同期提提高6.2个百百分点，但比今今年前22个月回回落了99.1个个百分点点。其中中，完成成住宅投投资12203亿亿元，同比增增长355.9%，占全全部投资资的比重重为666.1%，比去去年同期期下降22.5个个百分点点；办公公楼投资资94亿亿元，同同比增长长68%，所占占比重为为5.22%；商商业营业业用房投投资2229亿元元，增长长61%，所占占比重为为12.6%。 图2-33：20004年年一季度度全国房房地产开开发投资资完成额额及增长长情况数据来源源：国研研网财经经数据库库3、商品品房销售售价格分分类指数数。 33月份，商品房房销售价价格分类类指数为为98.28，比

29、2月月份上升升2.336点，比去年年同月上上升0.92点点。一季季度，全全国商品品房完成成销售面面积达到到42771万平平方米，同比增增长355.4%；商品品房销售售额累计计完成111433亿元，同比增增长444.4%；商品品房平均均销售价价格为226777元/平平方米，同比提提高6.7%。其中，商品住住宅平均均销售价价格为224811元/平平方米，提高66.5%；办公公楼和商商业营业业用房的的销售价价格分别别上涨了了24.8%和和9.11%。中中部8个个省份的的商品房房平均销销售价格格同比提提高166.3%，远远远高于全全国平均均上涨水水平。 图2-44：20003-20004年一一季度商商

30、品房销销售额及及增长情情况数据来源源：国研研网财经经数据库库4、商品品房空置置面积分分类指数数。 33月份，商品房房空置面面积分类类指数为为92.68，比2月月份上升升0.770点，比去年年同月下下降1.78点点。商品品房空置置面积分分类指数数的下降降，表明明空置面面积的增增幅与去去年同月月相比有有所回落落。一季季度，全全国商品品房空置置面积为为90008万平平方米，同比增增长5.3%，增幅尽尽管低于于去年同同期水平平，但明明显高于于20003年增增长2.2%的的水平。其中，空置一一到三年年的商品品房面积积为38883万万平方米米，占全全部空置置面积的的比重为为43.1%；空置三三年以上上的商

31、品品房面积积为11138万万平方米米，所占占比重是是12.6%。分地区区看，全全国有118个省省份空置置面积增增幅超过过10%。中、西部地地区商品品房空置置面积增增幅明显显快于东东部地区区。 5、竣工工面积分分类指数数。3月月份，竣竣工面积积分类指指数为1104.63，比2月月份下降降3.337点，比去年年同月下下降8.13点点，是影影响“国国房景气气指数”整体水水平低于于去年同同月的主主要因素素之一。一季度度，全国国累计完完成竣工工面积336811万平方方米，同同比增长长21.3%，增幅比比去年同同期减少少24.5个百百分点。其中，商品住住宅竣工工面积为为29881万平平方米，同比增增长19

32、9.5%；办公公楼和商商业营业业用房竣竣工面积积分别增增长了228.22%和330.22%。 图2-55：20003-20004年一一季度商商品房竣竣工面积积及增长长情况数据来源源：国研研网财经经数据库库6、土地地开发面面积分类类指数。 3月月份，土土地开发发面积分分类指数数达到1114.21，比2月月份下降降4.006点，比去年年同月下下降9.41点点，是88个分类类指数中中下降幅幅度最大大的分类类指数。一季度度，全国国完成开开发土地地面积337244万平方方米，同同比增长长28.8%，增幅比比去年同同期回落落37.8个百百分点。分地区区看，东东部地区区完成土土地开发发面积223288万平方

33、方米，同同比增长长30.2%；中部地地区完成成土地开开发面积积6733万平方方米，同同比增长长7.11%；西西部地区区完成土土地开发发面积7723万万平方米米，同比比增长552.44%。图2-66：20003-20004年一一季度全全国完成成开发土土地面积积及增长长情况数据来源源：国研研网财经经数据库库二、355个大中中城市房房地产市市场价格格快速上上涨据国家发发展改革革委、国国家统计计局对335个大大中城市市房地产产市场调调查显示示，一季季度房屋屋销售价价格比去去年同期期上涨77.7%，土地地交易价价格上涨涨7.55%，房房屋租赁赁价格上上涨0.6%。 表2-11：20004年年一季度度35

34、个个大中城城市房地地产价格格指数表表（以去年年同期价价格为1100） 地 区房屋销售售价格土地交易易价格房屋租赁赁价格全国7.77.50.6北京1.81.83.1天津14.2218.11-0.44石家庄2.20.00.1太原4.40.0-1.22呼和浩特特1.42.4-0.99沈阳19.6611.000.4大连3.411.88-2.77长春-2.553.50.4哈尔滨1.10.00.3上海28.3322.664.8南京12.113.26.8杭州10.5551.3310.00宁波11.9912.334.9合肥8.58.40.2福州2.42.0-0.99厦门8.06.2-4.33南昌6.97.40

35、.6济南10.224.73.3青岛16.001.7-1.33郑州2.00.0-1.88武汉5.92.40.1长沙1.21.71.7广州1.30.00.5深圳3.40.6-0.44南宁2.60.00.6海口8.91.7-3.11成都5.516.332.6贵阳2.10.40.6昆明0.10.00.3重庆14.554.04.7西安4.50.80.5兰州4.40.0-4.99西宁4.59.80.0银川3.93.33.7乌鲁木齐齐0.30.0-0.55数据来源源：国家家统计局局1、房屋屋销售价价格快速速上涨。一季度度，伴随随着房地地产投资资和销售售的快速速增长，房屋销销售价格格比去年年同期上上涨7.7%

36、，涨幅比比去年四四季度增增加2.6个百百分点。分地区区看，35个个大中城城市中有有9个城城市房屋屋销售价价格涨幅幅超过110个百百分点。分别是是上海涨涨幅为228.33%，沈沈阳199.6%，青岛岛16.0%，重庆114.55%，天天津144.2%，南京京12.1%，宁波111.99%，杭杭州100.5%，济南南10.2%。昆明和和乌鲁木木齐房屋屋销售价价格与去去年同期期基本走走平，而而长春房房屋销售售价格则则下降22.5%。分类类别看，在商品品房销售售价格中中，住宅宅价格上上涨7.6%。其中，经济适适用住房房和普通通住宅销销售价格格分别上上涨5.2%和和7.77%，豪豪华住宅宅销售价价格上涨

37、涨7.99%。非非住宅用用房销售售价格上上涨7.4%。其中，写字楼楼和商业业用房销销售价格格分别上上涨7.8%和和8.22%，其其他用房房销售价价格上涨涨1.11%。 2、土地地交易价价格涨幅幅减小。一季度度全国土地地交易价价格比去去年同期期上涨77.5%，涨幅幅比去年年四季度度低1.4个百百分点。分地区区看，335个大大中城市市中，有有7个城城市涨幅幅超过110个百百分点，分别是是，杭州州涨幅为为51.3%、上海222.66%、天天津188.1%，成都都16.3%，宁波112.33%，大大连111.8%，沈阳阳11.0%。广州、昆明、哈尔滨滨和兰州州土地交交易价格格与去年年同期均均持平。分类

38、别别看，在在土地交交易价格格中，居居民住宅宅用地交交易价格格上涨88.7%。其中中，豪华华住宅用用地价格格上涨77.0%，普通通住宅用用地价格格上涨88.8%；商业业旅游娱娱乐用地地交易价价格上涨涨4.77%；工工业用地地交易价价格上涨涨2.88%；其其他用地地交易价价格上涨涨0.77%。除除豪华住住宅用地地和工业业用地价价格涨幅幅较去年年四季度度增加外外，其他他各种用用地价格格涨幅均均有所减减小。 图2-77：20003-20004年一一季度全全国土地地交易价价格指数数对比情情况数据来源源：国研研网财经经数据库库3、房屋屋租赁价价格略有有上涨。一季度度房屋租租赁价格格比去年年同期上上涨0.6%，涨幅比比去年四四季度低低1.66个百分分点。其其中，住住宅租赁赁价格上上涨3.4%，涨幅比比去年四四季度减减小111.1个个百分点点，商业业用房租租赁价格格微涨00.2%，办公公用房和和厂房仓仓库租赁赁价格则则分别下下降0.7%和和0.11%。 图2-88：20002-20004年一一季度全全国房屋屋租赁价价格指数数变动情情况数据来源源：国研研网财经经数据库库三、百强强企业开开发规模模和经营营业绩差差异较大大“中国房房地产TTOP110研究究组”发发布了220044年“中中国房地地产百强强企