昆山花桥国际商务城人才公寓可行性报告.docx

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1、昆山花桥桥国际商商务城人人才公寓寓 可行行性研究究报告 建设单位位：昆山山花桥国国际商务务城资产产经营有有限公司司编制单位位：泛华华建设集集团有限限公司二00八八年六月月三十日日目录第一章项项目概况况第二章 项项目建设设基地条条件第三章 规规划设计计方案第四章环环境保护护、节能能及消防防第五章 技技术经济济第六章 投投资效益益评价第七章 项目目的结论论附件：1、昆山山市计划划经济委委员会号号文“关于同同意昆山山花桥国国际商务务城人才才公寓地地块建设设内容及及投资单单位”的批复复。2、昆山山市规划划局号文文核发昆昆山花桥桥国际商商务城人人才公寓寓建设用用地规划划许可证证的通知知。昆山花桥桥国际商

2、商务城人人才公寓寓可行性研研究报告告 委托单位位：昆山山花桥国国际商务务城资产产经营有有限公司司编制单单位：泛泛华建设设集团有有限公司司证书编编号：00100064-SJ项项目负责责人： 李宏总建筑师师：李宏总工程程师：杨杨延编制日期期：二000八年三三月概述 项目名称称：昆山山花桥国国际商务务城人才才公寓建设单位位：昆山山花桥国国际商务务城资产产经营有有限公司司项目位位置：江江苏省昆昆山市花花桥开发发区项目目性质： 公寓寓、商业业用地面面积：1154443.55平方米米 总建建筑面积积：6114755.777平方米米 总投投资：1169554.22万元 项目评评价：可可行 第一章项项目概况况

3、 1.1 项目目名称 本项目目的名称称为：昆昆山花桥桥国际商商务城人人才公寓寓1.2 建设设单位 建设设单位即即项目法法人为：昆山花花桥国际际商务城城资产经经营有限限公司地地址：法法定代表表人/负负责人：公司类类型：有有限责任任公司注注册资金金：万元元 1.3 建设设地点本本项目位位于江苏苏省昆山山市花桥桥开发区区建设用地地面积：154443.5平方方米。 1.4 项目目建设内内容 本项目目建设地地点为昆昆山市花花桥国际际商务城城核心区区东北角角A-222地块块，建设设用地面面积：约约154443.5平方方米。 昆山山花桥国国际商务务城人才才公寓，总建筑筑面积：614475.77平平方米，其中

4、： A楼楼地上建建筑面积积304422.66平平方米，地下建建筑面积积14888.991平方米。B楼地地上建筑筑面积2281995.22平方米米，地下下建筑面面积13369.0平方米。1.5 项目目建设进进度 本项目目前期咨咨询工作作已于 20008 年年初开始始，本项项目建设设周期计计划为 24 个月，其中现现场施工工周期为为20 个月，计划在在20008 年年12 月月开工，于20010 年年 111 月底底全部竣竣工。1.6 项目目投资估估算 本可行行性研究究对工程程建设投投资进行行了估算算， 经估算算：本项项目建设设总投资资为1669544.2 万元， 投资资分配表表单位：万元序号项目

5、投资数备注1工程建安安费用132889.4429002总体及设设备工程程622.862223其它费用用22344.566974基本预备备费807.343305建设工程程项目总总费用169554.220400本建设项项目所需需建设资资金由项项目法人人自筹1169554.22万元作作为项目目全部资本本金。1.7 项目目可行性性研究报报告编制制依据及及范围 1.7.1. 编制依依据 国国家、地地方相关关的法令令、法规规、政策策、技术术标准、规范、定额、税费等等有关文文件 国国家发改改委、建建设部建设项项目经济济评价方方法与参参数第第三版 建设单单位提供供的有关关技术基基础资料料 设计计单位提提供的初

6、初步建设设方案 1.7.2. 编制范范围 项项目的主主要建设设规模及及建设内内容 项项目总体体建设方方案 项项目投资资估算和和项目资资金筹措措 项项目经济济效益分分析 项项目社会会和环境境效益分分析 第二章 项目建建设基地地条件2.1 概况况 本项目为为高级人人才公寓寓一期，整体用用地面积积287764.88mm2，其中中一期为为152240.3m2，一期期总建筑筑面积约约为6114755.777m2；整体体形象要要求现代代简洁，可识别别性强。设计原原则贯彻彻以人为为本，促促进社区区的交流流与和谐谐、合理理保护和和利用原原有景观观。用地地内建设设完善的的服务，休闲设设施。2.1.1. 项目目建

7、设区区域现状状 项项目位于于昆山市市花桥国国际商务务城核心心区东北北角A-22地地块，东东临徐公公桥，南南靠光明明路，北北临沪宁宁高速，东临徐徐公河。2.1.2. 工程程内容及及规模 本项项目为花桥国国际商务务城核心心区东北北角A-22地地块拟建建高层公公寓两幢幢。总建建筑面积积：6114755.777平方米米，其中中： AA楼地上上建筑面面积3004222.666平方米米，地下下建筑面面积14488.91平平方米。B楼地地上建筑筑面积2281995.22平方米米，地下下建筑面面积13369.0平方米。2.2 自然然条件 2.2.1 气象条条件属北北亚热带带南部季季风气候候区。气气候温和和湿润

8、，四季分分明，光光照充足足，雨雨量充沛沛。年年平均气气温116.55；年年降水量量14447毫米米,年日日照时间间16997小时时，全年年无霜期期2399天。4.2.2 地地震 本本项目所所在地昆昆山市抗抗震设防防烈度77度。第三章 规规划设计计方案 33.1 技术术经济指指标 技技术经济济指标项目指标单位用地面积积154443.55 m2总建筑面面积614775.777m2建筑面积积A楼地上304222.666m2地下14888.911m2B楼地上281995.22m2地下13699.0m2占地面积积31655.377m2容积率3.800%停车位55辆3.2建建筑设计计3.2.1建筑筑设计依

9、依据1、民民用建筑筑设计通通则GB5503552-2200552、高高层民用用建筑设设计防火火规范GB5500445-9953、公公共建筑筑节能设设计标准准GBB501189-200054、相关关法律、法规3.2.2总平平面设计计 基地是平平行四边边形，本本案包括括两栋塔塔楼，临临徐公桥桥路向南南北布置置，在西西北侧，设置主主要机动动车出入入口，并并沿北侧侧道路安安排地面面停车555辆，供业主主及访客客停车，一期公公寓两幢幢单体，分别为为A座、B座，高度772米，层数221层，建筑退退界及间间距满足足规划要要求。3.2.3功能能配置 本方案AA楼二十十一层，其中三三层二二十一层层为高级级员工宿

10、宿舍，BB楼二十十一层，其中二二二十十一层为为高级员员工宿舍舍，在首首层设置置大堂，分别通通向两塔塔楼交通通核心。3.2.4立面面造型：本案所处处位置十十分重要要，为立立面要求求提出了了较高要要求，为为避免版版式高层层的沉闷闷感，设设计通过过体块的的切割和和穿插创创造现代代而简洁洁的体积积感，通通过天际际线处理理及丰富富的立面面细部处处理使建建筑更加加充满活活力，创创造令人人激动的的视觉效效果，同同时结合合阳台、共享空空间等建建筑功能能特有空空间，创创造亲切切、适宜宜的立面面尺度。3.2.5水平平与垂直直交通1、A、B楼地地下室除除设备用用房外均均为自行行车库，各分为为二个防防火分区区，每防防

11、火分区区均设两两个疏散散口，地地下室最最远疏散散距离1000采用热热镀锌无无缝钢管管，沟槽槽连接。3.4.6环保保1、 卫生洁具具采用节节水型。2、 泵房内水水泵采用用低噪音音水泵，每台水水泵基座座均采用用橡胶减减振垫，水泵进进出口均均安装橡橡胶软接接头。3.4.7主要要设备与与材料序号名称型 号号 性 能单位数量备注1消火栓泵泵XBD110.55/400-755-HYYQ=400L/ss，H=1055m，NN=755KW台2一用一备备2喷淋泵XBD112/22555-HY Q=225L/s，HH=1220m，N=555KWW台2一用一备备3屋顶消火火栓系统统增压设设备ZW（LL）-II-X-

12、13N=1.5KWW套2主泵两用用两备4屋顶喷淋淋系统增增压设备备ZW（LL）-II-Z-10N=1.5KWW套2主泵两用用两备5车库地面面冲洗潜潜水排污污泵JYWQQ80-43-13-12000-33.0 Q=443M33/H，H=113M，N=33KW台若干6泵房潜水水排污泵泵JYWQQ80-43-13-12000-33.0 Q=443M33/H，H=113M，N=33KW台6三用三备备7生活变频频给水冷冷水机组组HLS型型配套主主泵：880FLL36-90(N=115kWW)稳压泵：40SSFL66-900(N=4Kww)压力力罐：80000x223000(P=1.00MPaa气压罐罐)

13、套2每套配备备：主泵二用用一备，小泵一一台,一一只气压压罐8不锈钢生生活冷水水箱55T套29承压卧式式储水罐罐8T套610太阳能集集热循环环水泵FLGRR50-1600（I）Q=277m3/h，HH=300m，NN=4KKW台4两用两备备11热水炉循循环水泵泵FLGRR40-1000（I）Q=122.5mm3/hh，H=12.5m，N=11.1KKW台4两用两备备12热水管网网循环水水泵FLGRR25-1100Q=5mm3/hh，H=14mm，N=0.555KWW台4两用两备备3.4.8燃气气1)气源源拟采用用城市天天然气，选用77台BTTR-3338型型燃气热热水Q器器，每台台耗气量量为10

14、0.1mm3/h，共计770.77 m33/h。2) 燃燃气计量量表采用用57mm3/h。3.5电电气设计计3.5.1设计计依据：1. 民用建建筑电气气设计规规范 JGJJ T116-2200882. 10KKV及以以下变电电所设计计规范 GGB5000533-9443. 供配电电系统设设计规范范 GBB500052-954. 低压配配电设计计规范 GGB5000544-9555. 建筑防防雷设计计规范 GGB5000577-944（20000年年版）6. 高层民民用建筑筑设计防防火规范范 GB5500445-995（220055年版）7. 火灾自自动报警警系统设设计规范范 GBB501116

15、-9988. 智能建建筑设计计标准 GGB/TT503314-2000010.建筑节节能设计计标准 DDGJ008-1107-2000411.建筑照照明设计计标准 GGB 5500334-22004412.汽车库库，修车车库，停停车场设设计防火火规范 GB5500667-99713建建筑工程程设计文文件编制制深度规规定（220033年版）14. 建设单单位及本本院建筑筑，结构构，空调调，给排排水等专专业提出出的条件件和要求求。3.5.2设计计范围：1 变配电。2 电力及照照明。3 防雷与接接地。4 消防报警警及联动动控制系系统。5 公共广播播系统。6 综合布线线系统。7 有线电视视系统。8 闭

16、路监视视及门禁禁控制系系统。9 楼宇自动动化系统统。3.5.3变配配电系统统：、本工工程中消消防用电电负荷、事故照照明和网网络中心心电源为为一级用用电负荷荷；电梯梯、生活活水泵、排风机机等为一一级用电电负荷。本工程程由市供供电网引引来二路路10KKV高压压电源（二路高高压电源源来自不不同区域域变电站站，当一一个电源源发生故故障时，另一个个电源不不致同时时受到损损坏）。计量采采用高供供高计方方式。高高压柜采采用金属属铠装移移开式开开关柜，直流操操作。变变压器为为带外罩罩树脂浇浇注干式式变压器器，低压压柜采用用组合式式低压抽抽屉柜。低压配配电为单单母线分分段运行行并设联联络开关关。、本工工程的负负

17、荷情况况为总设设备容量量约70000kkw,计计算容量量约40000kkw；本本工程两两座变配配电室，分别设设在A楼楼、B楼楼一层。每座变变配电室室内设两两台16600KKVA变变压器及及相应高高低压配配电柜。变配电电室采用用大空间间布置方方式，高高压柜、低压柜柜、变压压器均布布置在一一起。功功率因数数补偿采采用低压压侧电容容自动补补偿装置置。补偿偿后高压压侧功率率因数为为0.95以以上、消防防泵、喷喷淋泵、生活泵泵、公共共照明、疏散指指示照明明、电梯梯、消防防报警设设备、通通讯网络络机房等等重要负负荷均采采用双电电源供电电，并在在末端自自动切换换。、在各各层配电电间内设设电力和和照明配配电柜

18、。从楼层层配电柜柜至分配配电箱或或用电设设备采用用树干式式或放射射式供电电。供消消防负荷荷使用的的线路采采用耐火火型线缆缆，其它它普通电电力及照照明线路路采用阻阻燃电缆缆WDZZA-YYJY-1KVV或WDDZD-BYJ-5500型型线缆。电气线线路均穿穿钢管埋埋地、楼楼板内及及吊顶内内暗设。当消防防管线敷敷设在吊吊顶内时时均外涂涂防火漆漆。、大容容量动力力配电箱箱选用 XGLL型，容容量小的的照明、电力配配电箱选选用小康康家系列列XSMM（A）型。空空调、风风机和水水泵等控控制设备备随机配配套提供供。3.5.4照明明：1、照明明以“绿色照照明”为主，提高照照度，节节约能源源。选用用电子镇镇流

19、器及及T8或T5型荧荧光灯。2、各房房间照度度标准为为：消防防中心、通讯机机房：5500LLx；地地下车库库：755Lx；卫生生间：1150LLx；走走廊：1100LLx；变变配电室室、弱电电配线间间：2000Lxx；水泵泵房、空空调机房房：1000Lxx。3、在地地下车库库、公共共走道、楼梯间间设疏散散指示照照明灯，在变配配电室、消防监监控室、排烟机机房和消消防电梯梯机房及及公共走走道等处处设应急急照明。3.5.5防雷雷接地及及弱电系系统的过过电压保保护：1、本工工程雷暴暴日按228.11d/aa计算，预计雷雷击次数数0.007966次/aa，按三三类防雷雷设置，屋顶装装避雷网网加避雷雷小针

20、，凡突出出屋面的的建筑物物构筑物物及金属属管道和和大型金金属门窗窗均应与与避雷系系统作可可靠连接接。2、本工工程600米以上上设有防防侧击雷雷措施。将建筑筑物外墙墙上的金金属栏杆杆、金属属门窗等等较大金金属物直直接或通通过多金金属门窗窗预埋铁铁与防雷雷装置相相连。3、利用用结构柱柱内主钢钢筋作为为防雷引引下线。4、高压压柜、低低压屏分分别设避避雷器，弱电系系统配电电箱进线线端装设设过电压压保护器器。为防防感应雷雷，所有有电源进进出线及及电信线线路均应应加装防防过电压压设备，所有进进出建筑筑物金属属管道均均应作等等电位连连接，并并在相应应配电箱箱主断路路器后设设置SPPD。5、充分分利用建建筑物

21、基基础做接接地体，基础内内二根以以上钢筋筋相互焊焊接，形形成接地地网。接接地电阻阻1。各系系统共用用一个接接地系统统。3.5.6配电电系统接接地：1、 采采用变压压器中性性点直接接接地,低压配配电系统统接地型型式采用用 TNN-S 系统方方式，设设专用 PE 接地保保护线，在变配配电室、强弱电电竖井、配电间间、电梯梯机房、消防控控制室、通讯网网络机房房等处均均设专用用接地端端子与引引下线可可靠焊接接并与建建筑物基基础内共共用接地地装置连连通。接接地电阻阻不大于于 1 欧姆。2、 通通讯网络络机房工工作接地地采用一一根BVV-5000，11x35mmm2导线穿穿VG332保护护直接引引至建筑筑物

22、基础础联合接接地极，接地电电阻不大大于 11 欧姆姆。3、 电电气设备备外露可可导电部部分均与与 PEE 线可可靠连接接。3.5.7消防防报警及及联动控控制系统统：（见见消防专专篇）3.5.8公共共广播系系统：1、根据据本建筑筑使用性性质及功功能要求求设置有有线广播播系统，平时为为业务性性广播或或播放背背景音乐乐，发生生火灾时时强切为为消防专专用。2、有线线广播控控制室与与消防控控制室合合用。3.5.9综合合布线系系统：1、本建建筑信息息传输主主要是语语音和计计算机数数据。2、通讯讯网络机机房设于于二层平平面。配配线架的的设计为为每个楼楼层均设设分配线线架（IIDF），网络络机房设设置总配配线

23、架（MDFF）。3、工作作区子系系统信息息点配置置原则：房间按按实际需需要配置置。水平平区全部部选用超超5类线线缆和信信息插座座。4、干线线子系统统语音线线缆采用用3类大大对数双双绞线电电缆作为为传输介介质，与与各楼层层分配线线架连接接，经竖竖井接到到一层网网络机房房的总配配线架（MDFF），然然后与电电话交换换机和网网络设备备连通。主干区区数据主主干采用用一根66芯多模模光纤作作为传输输介质，光缆使使用4芯芯，备用用2芯，与各楼楼层光缆缆配线架架和光电电转换设设备连接接到各楼楼层网络络管理系系统的服服务设备备。5、本系系统采用用联合接接地，接接地电阻阻1。在每每个楼层层配线间间均设接接地铜排

24、排，楼层层配线间间机架、屏蔽层层都应用用直径大大于6mm2的铜线线连接至至本层的的接地铜铜排上。各接地地铜排之之间采用用40XX4热镀锌锌扁钢作作为接地地干线，并引至至楼内的的联合接接地体上上。3.5.10有有线电视视系统：1、大楼楼内部设设置有线线电视系系统，电电视信号号来自市市有线电电视系统统，系统统只考虑虑分配网网络。2、系统统采用8860MMHZ邻邻频传输输模式。3、 传传输网络络主要有有RF放放大器、同轴电电缆等组组成。分分配网络络采用分分配-分分配-分分支形式式，将电电视信号号送至各各个终端端输出单单元。主主要由分分配放大大器，射射频同轴轴电缆，分配器器，分支支器，用用户盒等等。3

25、.5.11闭闭路监视视及门禁禁控制系系统：1、闭路路监视系系统采用用微机控控制，保保安监控控室设在在一层平平面与消消防监控控室合用用，监控控室内设设备有控控制器、监视器器、长时时间录像像机、字字符发生生器等。控制主主机基本本配置为为64路路输入，16路路输出。2、在主主要出入入口和通通道主要要部位、重要人人员办公公室、贵贵重物品品库房、及有防防盗需要要的场所所设置红红外/微微波双鉴鉴防盗报报警探测测器和紧紧急报警警按钮。3、在严严禁或限限制进出出的门设设门磁开开关、出出门开关关、门锁锁、密码码键盘带带磁卡阅阅读机。3.5.12楼楼宇自动动化系统统：1、本工工程BAAS系统统主要监监控设备备包括

26、高高低压配配电、公公共照明明、空调调、通风风、水泵泵、电梯梯等。2、BAAS控制制中心设设在建筑筑一层平平面，系系统采用用二级网网络结构构，各分分站采用用DDCC（直接接数字式式控制器器），具具有可编编程功能能，可独独立监控控机电设设备，不不需要经经过中央央管理计计算机的的处理，可就地地显示DDDC所所监视的的温度及及设备工工作状态态。当中中央主机机发生故故障时，各分站站DDCC仍能独独立工作作，实现现集散式式控制功功能。3.5.13车车库管理理系统：设置具有有即时卡卡、贵宾宾卡、储储值卡兼兼用收费费功能的的IC卡卡车库管管理系统统，具有有停车泊泊位显示示、出入入口收费费站对讲讲和通信信、防止

27、止非授权权者程序序修改和和操作人人员监守守自盗、进出口口设置摄摄像机进进行车型型识别等等功能，并与安安保系统统联动。3.5.14其其它本工程设设计综合合布线系系统，按按综合型型设计，弱电部部分设计计与甲方方协商后后进一步步强化。3.6暖暖通设计计3.6.1设计计依据1、采采暖通风风与空气气调节设设计规范范（GGB500019920003）2、高高层民用用建筑设设计防火火规范(GBB500045-20005)3.6.2设计计范围本专业设设计内容容为：地地下自行行车库及及设备房房的通风风；上部部建筑的的防烟系系统。3.6.3地下下室通风风系统两幢建筑筑的地下下室，建建筑均各各自设置置了两个个防火分分区，单单个防火火分区面面积约7700平平方米。由于是是自行车车库，仅仅考虑设设置机械械排风装装置，排排风量按按不小于于6次每每小时的的换气次次数计算算确定。每个防防火分区区均可通通过各自自的进出出口自然然补风。水泵房等等设备用用房设置置独立的的机械排排风系统统，通过过墙装的的防火风风口自然然补风。水泵房房换气次次数n=6。3.6.4上部部建筑的的防、排排烟系统统1、A楼楼和B楼楼的防烟烟楼梯间间及其前