某市商业物业招商计划书.docx

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1、 沧州会馆馆商业物物业招商商计划书书一、沧州州市简介介& 行政区划划 总计：22个市辖辖区，44个县级级市，110个县县，2个个管理区区，共设设73个个镇，994个乡乡，200个街道道办事处处，57741个个村民委委员会。 市辖区：新华区区、运河河区管理区：沧州临临港经济济技术开开发区原中捷捷友谊农农场、沧州市市南大港港管理区区原南南大港农农场县级市：泊头市市、任丘丘市、黄黄骅市、河间市市县：沧县县、青县县、东光光县、 海兴县县、盐山山县、肃肃宁县、南皮县县、吴桥桥县、献献县和孟孟村回族族自治县县。人口概况况20055年末，沧州市市总人口口为6884.775万人人，其中中农业人人口5336.0

2、08万人人，非农农业人口口1488.677万人；人口自自然增长长率6.8%。20055年人口口统计一一览表地区总户数（户）总人口（人）非农业人人口性 别年 龄男女18335岁35660岁沧州市196663888684774655148666977349446644335228011191886566245777666市辖区1375578498887946522142505506248337316877941437745新华区6966662241149190448411566991084450726338879664运河区7791122747730274773013488071399923961

3、556557881& 城市建设设概况： 市区面积积已达1191.8平方方公里，人口449.889万，已初步步形成集集农业科科技、化化工、机机械、商商贸等为为一体的的中等发发展城市市，是沧沧州市党党政机关关所在地地和全市市政治、经济和和文化中中心； 20055年城市市建设成成效显著著。投资资28.2亿元元，实施施了“一拓三三通”等七项项城建重重点工程程，是历历年来城城市建设设投资最最多的一一年； 迎宾大道道、御河河路西段段、黄河河路西段段、浮阳阳大道南南段建成成通车；南湖公公园改造造及水系系整治工工程，切切实加强强城市建建设和管管理； 七项城建建重点工工程，即即：“一纵三三横”道路工工程（经经四

4、大街街、解放放西路新新区段、解放东东路开发发区段和和黄河东东路）；迎宾大大道及关关闭自备备井配套套工程；报业大大厦、绿绿洲大厦厦等重点点建筑物物工程；水月寺寺大街改改造等热热点工程程；一线线及七条条道路绿绿化工程程；城中中村改造造工程；鼓楼小小区、盛盛泽花园园等精品品生活小小区工程程。二、沧州州商业市市场总体体分析（一）总总体经济济水平分分析 11、经济济因素分分析 20055年沧州州市国民民经济承承接前年年快速增增长的良良好态势势，继续续保持较较快增长长。初步步测算，全年实实现地区区生产总总值（含含华北油油田）110833亿元，是20000年年（现价价）的22.3倍倍，比上上年增长长18%。

5、一、二、三三次产业业增加值值分别完完成1333亿元元、6552亿元元和2998亿元元，比上上年增长长4.88%、223.33%和112.99%。平稳、协协调、增增长是220055沧州市市经济运运作的主主要特征征，自从从20000年以以来沧州州市经济济运行持持续增长长，主要要经济指指标增长长较快，相关指指标出现现了稳中中上升的的迹象，表明沧沧州市经经济正处处于高速速的发展展周期。从三大需需求情况况看，出出口、投投资、消消费出现现了全面面、较快快增长的的格局：& 全年全市市累计完完成出口口总值66.1亿亿美元，同比增增长266.2，对外外经济合合作不断断加强，签定境境外承包包工程和和劳务合合 同额

6、10000万万美元，外派出出国劳务务10550人次次；& 投资继续续保持高高速增长长。20005年年，我市市完成全全社会固固定资产产投资3354.5亿元元，较上上年增长长了455.5%；& 消费市场场逐步升升温。城城乡市场场趋于活活跃，市市场物价价温和上上扬。在在城乡居居民收入入增长加加快和农农村消费费环境不不断改善善的推动动下，220055年全市市实现社社会消费费品零售售总额2250.1亿元元，同比比增长115.11；& 沧州市金金融机构构人民币币存款余余额7773亿元元，比年年初增加加79亿亿元，其其中城乡乡居民储储蓄存款款6111亿元，比年初初增加559亿元元。全市市金融机机构贷款款余额

7、4456亿亿元。其其中，中中长期贷贷款余额额1044亿元，短期贷贷款余额额2888亿元；& 城乡居民民收入大大幅提高高，消费费支出同同步增长长。20005年年，城市市居民人人均可支支配收入入为85593元元，同比比增长116.44%；& 从宏观经经济上状状况看，沧州市市经济呈呈明显发发展态势势。 22、房地地产市场场概况20055年我市市商品房房预销面积积为20006000平方方米，实实际销售售面积为为19220000平方米米，共销销售17766套套（不包包括未办办理产权权交易），成交交均价为为19005元/平方米米；存量量房面积积为88800平平方米；二手房房市场交交易活跃跃，销售售面积达达

8、到78885000平方方米，共共销售330744套，成成交均价价为11160元元/平方方米。位位置优越越的高品品质住宅宅和低价价位住宅宅销售率率都能达达到700%以上上。沧州市住住宅以多多层为主主，近两两年小高高层物业业逐渐兴兴起，在在沧州市市住宅楼楼盘的价价格方面面： 经济技术术开发区区住宅以以多层为为主，销销售价格格在14460元元/平方方米至118000元/平平方米； 新华区住住宅价格格在14480元元/平方方米至226000元/平平方米； 运河区住住宅均价价为16680元元/平方方米至228000元/平平方米； 新区住宅宅物业类类型多样样，均价价为15500元元/平方方米至229000

9、元/平平方米。3、投资资环境分分析沧州的发发展得益益于在环环渤海地地区中的的区位优优势、交交通优势势和土地地劳动力力资源比比较优势势，发展展潜力较较大；站站在前所所未有的的高度审审视沧州州，沧州州将成为为一个立立足冀中中东部，融入首首都圈，步入更更广泛区区域合作作的城市市；极化化功能，产业特特色突出出，竞争争力强大大的活力力城市。4、沧州州市各类类型土地地基准地地价 沧州州市人民民政府公公布实施施沧州市市土地定定级与基基准价表表 （单单位：元元/平方方米）土地级别别土地用途途一级二级三级四级五级六级商业2100014000890485170175住宅13000800520280160（二）商商

10、业发展展概况1、中国国商业物物业发展展状况随着中国国零售业业的全面面对外开开放，目目前几乎乎中国所所有的大大中城市市都已经经或计划划建设大大型的购购物中心心，这就就为商业业地产商商的发展展留下了了巨大市市场发展展空间。我国商商业地产产将掀起起新一轮轮的投资资热潮，商铺地地产、购购物中心心地产、酒店地地产、写写字楼、工业地地产都成成为了220055年商业业地产投投资的亮亮点。国家统计计局统计计快报显显示，220055年16月年年我国完完成开发发土地面面积81190.5万平平方米，与20004年年同期相相比增长长了3.0。房地产产开发投投资额为为61993.11亿元，比20004年年同期增增长23

11、3.5，其中商商业物业业占到地地产投资资的近330%；根据国家家统计局局的数据据分析，20006年22月份住住宿和餐餐饮业实实现零售售额8225.77亿元，比上年年同期增增长9.8，比1月月份下降降11.6,占当月月社会消消费品零零售总额额的比重重为133.8，比社社会消费费品零售售总额增增幅高出出0.44个百分分点。 12月月份，住住宿和餐餐饮业零零售额合合计17760.2亿元元，比上上年同期期增长113.11，其其增幅高高出社会会消费品品零售总总额0.6个百百分点，占社会会消费品品零售总总额的113.99，拉拉动社会会消费品品零售总总额增长长1.881个百百分点，对社会会消费品品零售总总额

12、的增增长贡献献率为114.55。同同期住宿宿和餐饮饮业新设设立外商商投资企企业1332家，同比增增长111.866%,合合同外资资金额3399882万美美元，同同比增长长48.27%，实际际使用外外资金额额133301万万美元，同比增增长1441%。2、沧州州市商业业物业发发展概况况沧州市城城市发展展定位为为环渤海海地区重重要港口口城市和和化工工工业基地地，冀中中东部中中心城市市，在今今后几年年中政府府将增加加投入，进一步步加大商商业基础础设施和和商品市市场的投投资和建建设力度度，推动动全市商商贸经济济的发展展。沧州的商商业物业业发展较较为落后后，主要要以本地地商家企企业为主主，经营营形式以以

13、小型连连锁便利利店为主主，沧州州好日子子超市、富达日日化超市市为其代代表，商商场分布布较为集集中，以以南北大大街、新新华路为为主要区区域且规规模相对对较小。近两年年来，随随着经济济的不断断发展，商业开开放度的的不断扩扩大，商商业物业业已向规规模化、集成化化、开放放化方向向发展。商业经经营的集集聚效应应已经使使商家有有所认识识，规模模比较大大的集中中商业物物业就是是这种意意识的产产物。使使一批有有实力的的商业集集团开始始兴建大大规模的的商业物物业（华华北商厦厦二期、颐和广广场、南南门商业业步行街街等）为为繁荣消消费市场场，带动动商业经经营水平平的提高高产生了了积极影影响。3、 商商业规划划 沧沧

14、州市商商业主要要集中在在火车站站周边两两公里范范围内及及运河沿沿岸，根根据沧沧州市城城市总体体规划（2000320220年），新区区的规划划建设将将商务商商贸区分分布在京京沪高速速火车站站两侧。根据沧州州市“十一五五”规划，沧州市市商业以以发展好好日子、富达、爱华、黄骅信信誉楼等等连锁经经营企业业为突破破口，推推动连锁锁经营规规模化和和集约化化。以超超市和便便利店为为重点，积极向向专业店店、专卖卖店、大大卖场等等多业态态延伸，并向县县市和农农村地区区拓展，到20010年年，连锁锁企业门门店达到到7500个，销销售额达达到155亿元；建立44个连锁锁门店超超过1000家的的连锁企企业集团团。一是

15、是坚持“为民、便民、利民”的指导导思想，以中等等收入的的工薪阶阶层为基基本顾客客，以满满足人民民群众基基本生活活需求为为经营宗宗旨，以以大众化化生活用用品和食食品为商商品主体体，以社社区网点点建设为为重点，大力发发展连锁锁超市和和便利店店。二是是在巩固固零售业业连锁经经营的基基础上，积极向向餐饮、装饰装装修、修修理、药药品、图图书、音音像制品品等多领领域发展展，扩展展连锁经经营的范范围。三三是连锁锁经营要要向具备备条件的的县级城城镇发展展。着重重抓好好好日子、富达等等连锁经经营企业业连锁经经营规模模的扩张张，逐步步实现城城乡一体体化、区区域一体体化，拓拓展市场场延伸力力，建成成具有区区域影响响

16、和竞争争力的连连锁经营营企业集集团。正在建设设和即将将建设的的主要商商业项目目一览表表项目名称称规 模模华北商城城二期经营面积积约5000000平方米米，停车车位3000个颐和广场场占地1550亩，总建筑筑面积220万平平方米，停车位位10000个宏宇财富富广场总建筑面面积75500平平方米，13层为为商业，45层为为公寓，10000平方方米的停停车场人民商场场总建筑面面积约为为55000平方方米小南门商商业步行行街总占地面面积6万万平方米米，总建建筑面积积10万万平方米米新建大型型综合超超市经营面积积预计11.52万平平方米，门前停停车场面面积50000平平方米（三）沧沧州市场场商业物物业情

17、况况3.1宾宾馆、酒酒店类中捷石化化迎宾馆馆宾馆概况况中捷石化化迎宾馆馆隶属于于河北中中捷石化化集团，成立于于19997年88月200日，现现有职工工1800余人,总资产产20000万元元，于220011年3月月份进行行股份制制改造。宾馆占占地面积积220000多多平方米米，服务务功能配配套、齐齐全，宾宾馆共有有60多多间标准准型、豪豪华型、超豪华华型等多多种类型型客房及及商务套套房。经营范围围：主要要以餐饮饮娱乐、度假休休闲、经经理培训训为主，集住宿宿、餐饮饮、娱乐乐、商务务于一体体。配套设施施：中餐厅、酒吧、保龄球球、会议室室、停车场场、商务中中心、货币兑兑换、美容美美发、西餐厅厅、按摩、

18、健身房房、商场、洗衣房房、放影厅厅、商务车车队、有线上上网、送餐服服务、咖啡厅厅、桑拿、网球场场、婴儿室室、信用卡卡代客泊泊车、票务服服务、像片冲冲印、游泳池池、网吧、台球室室、歌舞厅厅、闭路电电视、射击中中心、棋牌室室。浮阳大酒酒店地理位置置：新华华中路669号，与荷花花池公园园相毗邻邻交通状况况：1路路、2路路、6路路、166路公交交车经过过，交通通便利星级标准准：三星星级标准准的现代代化涉外外酒店 宾宾馆概况况占地面积积133300，主营营业楼共共11层层，营业业面积1168000，年销售收收入6112万元元，客房房共有单单人间、标准间间、豪华华套间，总统套房房1355套，店店内有220

19、余个个不同风风格和提提供不同同菜式的的餐饮厅堂堂；配套设施施：中央央空调、IDDD、DDDD直拨拨电话、小冰柜柜、闭路路电视、商场、商务中中心、会会议室、多功能能厅、歌歌舞厅、健身房房等；资产状况况：注册册资本：人民币币8233万元，资产总总额为772155万元，其中流流动资产产9966万元，固定资资产60070万万元，无无形及递递延资产产1499万元；经营状况况：负债债经营，负债总总额63304万万元，其其中流动动负债662399万元，长期负负债655万元。其中:工行债债权46680万万元。花园酒店店地理位置置：沧州州市西环环中路227号管理单位位：沧州州市烟草草专卖局局服务范围围：住宿宿、

20、餐饮饮宾馆概况况沧州花园园酒店(原名烟烟草宾馆馆)隶属属沧州烟烟草专卖卖局，是沧沧州市首首家三星星级宾馆馆。花园园酒店作作为中国旅游饭饭店协会会会员单单位及定定点涉外外宾馆，连续三届被评评为“省消费费者信得得过单位位”及“省级卫卫生宾馆”等等荣誉称称号。酒店拥有有标准间间、三人人间、豪豪华套房房1099套。内内部采用用中央空空调，装装有卫星星及有线线电视接接受线路路。并拥拥有各种种类型会会议室、休息室室。国际际票务中中心可以以办理机机票、车车票订购购服务。餐饮部部能提供供京、津津、鲁、粤、川川等各大大菜式及及欧陆式式西餐；配套设施施：歌舞舞厅、保保龄球馆馆、台球球室、健健身房、桑拿浴浴、按摩摩

21、室及室室内游泳泳池；周边配套套：火车车站、汽汽车站、人民公公园、人人民商场场、狮城城供销大大厦。沧州迎宾宾馆地理位置置：新华华中路886号宾馆简介介沧州迎宾宾馆（沧沧州市人人民政府府招待处处）是一一座具有有四十多年年历史的的宾馆。是沧州州市各类类重要内内外事务务活动的主主要接待待单位，宾馆设设备完善善的高、中档各各类套房、标准客客房2110套，有风格格各异的的大、中中、小型宴会会厅和清清真餐厅厅，可同同时为8800名名宾客提提供餐饮服务务，并并设有7720平平方米的的歌厅和和具有全全部进口设备备的保龄龄球馆，有12200平平方米的的会议中中心，分分大、中中、小会会议厅，还有商商务中心心、商品品

22、部、美美容美发发室等服服务项目目。交通状况况：是沧沧州市最最繁华区区域，交交通便利利，距火火车站、长途汽汽车站11.5公公里周边配套套：沧州州商城、沧州渤渤海商业业大厦。附：沧州州市宾馆馆、酒店店一览表表名称地址电话沧州鸿信信宾馆新华中路路(03117)沧州市花花园酒店店西环中街街(03117)沧州市浮浮阳大酒酒店新华中路路(03117)沧州市洋洋帆大酒酒店西环北街街(03117)沧州饭店店新华中路路(03117)沧州市迎迎宾馆新华中路路(03117)颐和大酒酒店颐和庄园园内（03117）3.2商商场类沧州商城城地理位置置：新华华中路，华北商商城对面面商城概况况：总建建筑面积积3.55万平方方

23、米，地地下一层层地上四层层，内设设商位221800个业态分布布：负一一层：食食品超市市和地下下品牌家家具市场场、一层：小小商品市市场、二二层：大大众服装装市场三层：名名品直销销市场、四层：仓储区区经营方式式：以租租赁为主主，既进进行商位位、仓储储、老板板办事处处广告位等等项目的的租赁，又兼营营国际标标准122道保龄龄球馆租金价格格：1.5元/平方米米/天发展战略略：近期期：形成成相对固固定的科科学管理理模式，适时调调整市场场结构和和引进先先进业态态， 建建设具有有自身特特色的批批零市场场文化。中期期：发展展、提高高。用三三年时间间完成公公司的二二期扩建建工程，形成七七万平方方米的大大市场。在沧

24、州州市取得得比较稳稳固的垄垄断地位位，其主主要标志志是集购购物、休休闲、娱娱乐、服服务、会会展于一一体，在在全市同同行业中中做到规规模最大大，服务务最佳，价位最最低，功功能最全全。长期期：向集集团化方方向发展展 在实实现市场场经营产产业化的的基础上上，进一一步跨部部门、跨跨行业经经营，组组建集团团公司，争取在在六年左左右的时间成成为上市市公司，通过市市场机制制的作用用搞好资资本运做做和扩张张，实现现公司的的滚动式式和跳跃跃式发展展。顺城商厦厦地理位置置：解放放路与南南北大街街交口西西北角商城概况况：商业业部分总总建筑面面积3万万余平方方米，是是沧州市市迄今为为止规模模最大、配套设设施最为为完备

25、的的大型综综合性商商厦。整整个商厦厦共分33层（地地下一层层、地上上两层），每层层面积约约1万平平方米；地下室室部分为为近万平平米的沧沧州市目目前为止止最大的的购物超超市，经经营商品品300000多多种。铺位租金金：1.0元2.00元/平平方米/天配套设施施：中央央空调、两部滚滚梯、一一部电梯梯、实时时监控、消防安安全设施施配有烟烟感、喷喷淋、手手动报警警等配套套设施。（四）商商业市场场预测u 作为环渤渤海经济济圈重要要的城市市，沧州州的商业业还比较较落后，但随着着沧州经经济的不不断发展展，城市市交通的的日趋便便利、西西部新区区的规划划、政府府的大力力支持以以及诸多多利好因因素使沧沧州市商商业

26、物业业的发展展前景更更加广阔阔；u 沧州房地地产市场场加速发发展趋势势带来了了社区商商铺的异异军突起起，随着着城中村村和旧城城改造项项目启动动，大量量城中村村将会改改变成为为城市的的高尚社社区，这这一部分分社区的的建立必必将加大大城市的的商业容容量业也也必将给给商业带带来巨大大的发展展空间；u 沧州市政政府加大大整治城城市环境境力度后后，拆除除违章建建筑带来来了市场场空间。（五）综综述u 沧州的商商业物业业正朝着着规模化化、集成成化的方方向发展展，具有有总体定定位及特特色的商商业物业业投资前前景看好好；u 沧州商业业物业正正进入一一个持续续快速发发展的阶阶段；u 沧州的商商业具有有广阔的的发展

27、空空间，适适合发展展高档品品牌、大大型综合合社区百百货、大大型综合合超市及及购物中中心、专专卖店等等将成为为沧州零零售业的的主流发发展方向向；u 沧州会馆馆处于沧沧州市重重点规划划发展方方向的西西部新区区，并处处于以解解放路与与西外环环路两条条主要交交通干道道交汇处处，是未未来新区区商贸区区的中心心位置，是绝佳佳的商业业领地；u 沧州会馆馆的商业业定位是是基于上上述内容容的指导导下而确确定的，符合社社会经济济发展趋趋势。第二部分分 项目目区域板板块分析析（一）新新区发展展规划 根根据沧沧州市城城市总体体规划，确定定城市发发展的主主要方向向是向西西，规划划将东起起西二环环大街，西至拟拟建的京京沪

28、高速速铁路，北起朔朔黄铁路路，南至至3077国道范范围作为为沧州市市新的发发展区域域。新区区作为沧沧州市城城市规划划区的一一部分，依托老老城区，中间由由林带、快速路路、水系系相隔离离，相对对独立。 根据城城市发展展规划的的理念，在新区区逐步形形成“一环两两轴九宫宫格”的城市市功能结结构布局局。其中中一环为为绿色生生态的环环城水系系公园；两轴指指纵贯文文化公园园、博物物馆、行行政中心心、高等等教育园园区的南南北自然然人文景景观轴与与横贯京京沪高速速火车站站、商务务商贸区区、行政政中心、会展中中心的公公共活动动建筑景景观轴；九宫格格则是由由行政中中心、会会展中心心、公务务员小区区等所组组成的新新区

29、核心心区域。目前，新新区商业业配套设设施还不不完善，还没有有形成完完整的商商贸体系系。本项项目处于于新区与与主城区区的交界界处，借借此可以以依托这这一发展展趋势，充分发发挥其独独特的商商业优势势，建成成一条新新的经济济“生命线线”推进“高新区区商埠核核心区”建设进进程。附：沧州州市商业业规划图图备注：上上图红色色代表商商业规划划区域，目前，商业主主要集中中在主城城区（火火车站周周边）（二）新新区商业业市场现现状新区地形形平整，面积较较大，位位于沧州州市西部部区域，是未来来城市发发展的重重点方向向，是发发展商贸贸业的黄黄金板块块和创业业者理想想的投资资宝地，随着政政府加大大对旧城城、城中中村改造

30、造的力度度，近两两年来，该区域域出现了了一大批批大型住住宅项目目。 解放路、迎宾路路两侧将将是未来来政府各各职能部部门的行行政办公公区，加加之大批批住宅小小区的出出现，人人口密度度和繁华华程度将将迅速增增加，但但与之相相配套的的商务商商贸发展展滞后，除正在在施工建建设的颐颐和广场场等商业业项目外外，目前前该区域域暂无大大型休闲闲、购物物场所，为适应应城市向向西发展展的战略略，本项项目的出出现弥补补了西部部区域无无大型商商业项目目的局面面，在推推动沧州州市经济济发展的的同时，使传统统的商业业格局开开始转变变。综述：u 本项目所所在区域域商业基基础设施施还不完完善，本本项目的的开发可可以弥补补西部

31、区区域无大大型商业业项目的的空白，其商圈圈影响力力足以辐辐射沧州州市新区区；u 临近本项项目的颐颐和广场场正在建建设当中中，它的的出现必必将更加加巩固这这一区域域的CBBD；u 项目周边边存在大大量的成成熟社区区，消费费者来源源广泛，尤其是是随着城城中村改改造陆续续完成后后形成的的成规模模社区必必将加大大这一区区域的商商业空间间。（三）新新区消费费力分析析1、本项项目周边边2公里里范围内内住区情情况本项目周周边2公公里所辖辖范围解解放西路路、西外外环、迎迎宾西路路、光荣荣路、朝朝阳大街街。项目地周周边主要要住宅区区一览表表楼盘名称称备注楼盘名称称备注万泰阳阳光在建，部部分已封封顶大和庄新新区已

32、经全部部入住万泰豪豪景部分已经经入住，共3000户一城枫景景在建颐和庄园园部分入住住，一期期3311户朝阳小区区已经全部部入住锦绣家园园小区已经全部部入住光荣小区区已经全部部入住上述本项项目周边边2公里里以内的的代表性性小区建建筑面积积合计约约80余余万平方方米，入入住人口口达到万万余人。该区域域大型社社区较多多，分布布密集，周边居居住氛围围浓厚。（四）综综述 目前新新区商业业发展还还比较落落后，暂暂无成型型的大规规模商业业物业，给本项项目提供供了开发发的有利利空间，项目地地周边居居住氛围围浓厚，行政事事业单位位较多，是未来来城市发发展的重重点方向向，本案案的开发发填补了了西部新新区的商商业空

33、白白，同时时也将推推动西部部区域经经济的发发展。第三部分分 项目目商业物物业分析析（一）项项目概况况1、项目目位置及及周边配配套本项目位位于沧州州市新区区，北临临解放路路，西临临西外环环路，119路公公交车途途经此地地、随着着西区的的规划、发展，交通将将更加便便捷。线路名称称起点途经主要要街道终点1路火车站沧州商城城、中心心医院、西体育育场、迎迎宾大酒酒店张子庄本项目配配套完善善，购物物、休闲闲、餐饮饮、娱乐乐、银行行、通讯讯和酒店店等一应应俱全，与本项项目同期期开发的的大型购购物中心心、高档档写字楼楼即将开开工建设设，东方方商务中中心近在在咫尺，万泰阳光花花园小区区、万泰泰锦绣家家园、大大和

34、庄新新一区、一城枫枫景等大大型成熟熟社区环环伺周边边，市交交通局、市公安安局、市市检验检检疫局等等多个政政府行政政服务部部门林立立周边，外部环环境卓越越，为项项目建成成高档次次的商业业物业提提供了基基础。2、相关关经济技技术指标标 项目总占占地面积积：588亩（含含10亩亩绿化带带） 商业建筑筑面积：宾馆预预计2880000平方米米，写字字楼预计计300000平平方米，购物中中心预计计300000平平方米，可依据据商家、业主的的需求面面积具体体而定 容积率：2.227 绿化率：17.3% 停车位：地上、地下停停车位（可满足足大量汽汽车同时时停车）。（二）项项目优劣劣势分析析1、优势势分析 地理

35、优势势：高新新区是沧沧州市重重点发展展方向，本项目目处于新新区的黄黄金位置置，石黄黄高速、京沪高高速两条条公路交交汇处，距离高高速公路路出口约约15分分钟的车车程，三三条主干干道解放放路、西西外环街街、迎宾宾路在其其周边，交通便便捷； 区域优势势：区域域内道路路宽阔，大型成成熟社区区及多个个政府行行政服务务部门分分布周边边，使本本区域形形成了浓浓厚的居居住和办办公氛围围； 机会优势势：该区区域暂无无成型的的大型购购物中心心、高档档餐饮及及宾馆，为本项项目提供供了有利利的发展展空间； 规划优势势：项目目规划设设计体现现以商家家为本的的理念，充分满满足商家家的需求求； 管理优势势：统一一规划，错位

36、经经营，着着力营造造一流的的经营环环境和商商业气氛氛，这是是其他同同类物业业所无法法比拟的的； 经营优势势：经营营模式先先进，业业态上以以“高档宾宾馆、酒酒店”、“高档写写字楼”、“大型超超市”为主，发展“知名品品牌连锁锁”经营， 各种业态态互为补补充的辅辅助经营营模式； 服务优势势：项目目提供优优质、系系统的服服务，提提供信息息交流的的环境平平台，达达到区域域商业的的网络资资源共享享。 配套优势势：地上上地下停停车场车车位充足足，室外外广场可可容纳大大量客流流；中央央空调、电梯、扶梯、安防等等设施完完善。2、劣势势分析 项目距离离市中心心相对较较远，目目前直达达项目地地的公交交线路相相对较少

37、少； 区域内商商业项目目较少，商业氛氛围较淡淡。第四部分分 项目目定位与与招商方方向（一）整整体商业业定位：建在商商业中心心的专业业超市u 本项目拥拥有大量量的商业业面积，预计购购物中心心建筑面面积为3300000平方方米，宾宾馆建筑筑面积为为280000平平方米，写字楼楼建筑面面积为3300000平方方米，如如此大面面积的商商业项目目在沧州州市位居居前列，项目附附近乃至至整个沧沧州市也也没有可可比性项项目。u 本项目所所在区域域是沧州州市高新新区的黄黄金地段段，在高高档酒店店、宾馆馆的基础础上建成成一个大大规模综综合性的的专业超超市必将将成为商商业中心心的一个个新的商商业亮点点。（二）招招商

38、方向向大型购购物中心心 招商（租售）方向：大型综综合性超超市，如如：河北北保龙仓仓集团、世纪联联华、家家世界等等高档餐餐饮、宾宾馆招商（租租售）方方向：独独具特色色的商业业城，如如：新燕燕春集团团、上海海锦江饭饭店等附项目区区位图（三）招招商对象象根据以下下业态进进行招商商1、 购物中心心、超市市类2、 酒店、餐餐饮类3、 住宿、宾宾馆类（四）招招商原则则1、国内内外实力力雄厚的的知名商商业机构构2、国内内外著名名品牌3、独家家经营且且品牌属属本区域域独家的的4、特色色项目及及优先拥拥有特色色项目经经营权的的商业机机构注：符合合以上条条件者将将优先招招商并给给予一定定优惠政政策（五）招招商政策

39、策1、统一一进行业业态规划划，统一一对外宣宣传2、合作作方式：租售均均可3、一次次性交纳纳一年以以上租费费的客户户，免费费在项目目网站上上提供一一年品牌牌宣传。（六）招招商要求求1、各商商家及商商业机构构须具有有符合国国家有关关规定的的相关资资质2、经营营范围中中涉及国国家法律律、法规规特殊规规定的，须提交交有关部部门的批批准文件件3、实行行商品保保质经营营，严禁禁假冒伪伪劣商品品入场4、所有有业主经经营户或或经营机机构均须须按本公公司招商商管理规规定入场场第五部分分 物业业租售方方案比较较租售比较较方案(按3000000平米商商业建筑筑面积计计算)（超市）出租方案案（承租租10年）出售方案案

40、（400年产权权）租金1元/平平米天售价50000元/平米总租金108000万元元总房款150000万元元首期款55年租金金45000万元首付款440%60000万元年租金10800万元贷款总额额(十年年期)90000万元月租金90万元元月还款额额95.664万元元十年租金金额（按1元元/平米米天计算算）108000万元元十年总支支出成本本114776.22万元十五年租租金额(按2元元/平米米天计算算)324000万元元十年后收收回产权权每年纯纯收益(按租金金2元/平米天计算算)23400万元十五年后后产权纯纯收益(按租金金2元/平米天计算算)117000万元元三十年产产权纯收收益(按租金金2元/平米天计算算)702000万元元分析：以以上两种种物业的的租售方方式进行行比较，以十年年的租售售方案为为例，租租赁物业业的费用用为1008000万元，以出售售产权方方式为例例，十年年总支付付的房款款为1114766.2万万元，结结合两种种方式综综合比较较，物业业租赁方方式对商商家相对对合理。