兰州市房地产开发经营管理办法.docx

《兰州市房地产开发经营管理办法.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《兰州市房地产开发经营管理办法.docx（19页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、兰州市房房地产开开发经营营管理办办法第一章总则第一条为了规规范房地地产开发发经营行行为，加加强房地地产开发发经营活活动的监监督管理理，促进进和保障障房地产产业的健健康发展展，维护护房地产产权利人人的合法法权益，根据国国务院城市房房地产开开发经营营管理条条例及及有关法法律、法法规之规规定，结结合本市市实际，制定本本办法。第二条在本市市行政区区域内从从事房地地产开发发经营和和实施房房地产开开发经营营监督管管理，均均应遵守守本办法法。第三条本办法法所称房房地产开开发经营营，是指指房地产产开发企企业在本本市国有有土地上上进行基基础设施施建设、房屋建建设、房房地产开开发项目目转让和和在开发发项目建建设过

2、程程中预售售商品房房等行为为。第四条市建设设行政主主管部门门是本市市房地产产开发主主管部门门，负责责全市房房地产开开发经营营活动的的监督管管理工作作。市建设行行政主管管部门所所属的兰兰州市城城市建设设开发管管理处(以下统统称房地地产开发发管理机机构)具体负负责房地地产开发发经营活活动的日日常管理理工作，并直接接负责城城关、七七里河、西固、安宁四四区行政政区域内内房地产产开发经经营的监监督管理理。永登县、榆中县县、皋兰兰县和红红古区建建设行政政主管部部门负责责本辖区区房地产产开发经经营的监监督管理理工作，并接受受市房地地产开发发管理机机构的业业务指导导。土地行政政管理部部门依照照有关法法律、法法

3、规和规规章的相相关规定定，负责责与房地地产开发发经营有有关的土土地管理理工作。房地产行行政管理理部门依依照有关关法律、法规和和规章的的相关规规定，负负责商品品房预售售管理工工作。计划、规规划、工工商、物物价等其其他相关关行政管管理部门门应当依依照各自自的职责责分工，协同做做好房地地产开发发经营的的管理工工作。第五条房地产产开发应应当根据据城市规规划和土土地利用用总体规规划、年年度建设设用地计计划，实实行全面面规划、合理布布局、综综合开发发、配套套建设。房地产开开发应当当坚持旧旧城区改改造与新新城区建建设相结结合的原原则，保保护和改改善城市市生态环环境，保保护历史史文化遗遗产。第二章开发企企业第

4、六条房地产产开发企企业的设设立，应应当符合合相关法法律、法法规、规规章规定定的企业业设立条条件，并并具备国国家建设设行政主主管部门门规定的的资质条条件。设立房地地产开发发企业，应当向向工商行行政管理理部门申申请登记记。工商商行政管管理部门门在对设设立房地地产开发发企业的的申请登登记进行行审查时时，应当当听取同同级建设设行政主主管部门门的意见见。第七条房地产产开发企企业应当当自领取取营业执执照之日日起300日内，持下列列文件到到登记机机关所在在地的建建设行政政主管部部门备案案：(一)营营业执照照复印件件；(二)企企业住所所证明；(三)企企业章程程；(四)验验资证明明；(五)企企业法定定代表人人的

5、身份份证明；(六)专专业技术术人员的的资格证证书和聘聘用合同同；(七)法法律、法法规、规规章规定定的其他他文件。房地产开开发企业业分立、合并或或者变更更名称、法定代代表人、主要管管理人员员和技术术人员等等事项的的，应当当在工商商行政管管理部门门批准并并办理变变更手续续后的330日内内，到建建设行政政主管部部门备案案并办理理相应变变更手续续。第八条本市行行政区域域以外的的房地产产开发企企业进入入本市从从事房地地产开发发经营活活动，应应当到市市建设行行政主管管部门备备案。外商投资资设立房房地产开开发企业业，应当当符合本本办法第第六条第第一款的的规定，并依照照外商投投资企业业法律、行政法法规的相相关

6、规定定办理有有关手续续。第九条房地产产开发企企业资质质实行分分级管理理和年检检制度。建设行政政主管部部门应当当根据房房地产开开发企业业的资产产、专业业技术人人员、开开发经营营业绩等等，核定定或者审审核其资资质等级级。房地产开开发企业业资质等等级的确确定和资资质的管管理，按按照国家家建设行行政主管管部门的的相关规规定执行行。第十条房地产产开发企企业应当当按照资资质证书书确定的的资质等等级从事事房地产产开发业业务，不不得越级级承揽业业务。房地产开开发企业业承揽房房地产开开发业务务，应当当遵守下下列规定定：(一)一一级房地地产开发发企业承承担房地地产开发发项目的的建设规规模不受受限制；(二)二二级房

7、地地产开发发企业可可以承担担建筑面面积255万平方方米以下下的开发发项目；(三)三三级房地地产开发发企业可可以承担担建筑面面积100万平方方米以下下的开发发项目；(四)四四级房地地产开发发企业只只能承担担层数在在六层以以下且建建筑面积积不超过过1万平方方米的开开发建设设项目。第三章开发建建设第十一条条房地地产开发发应当按按照“先确定定项目、后开发发建设”的原则则进行。计划部门门应当会会同建设设行政主主管部门门编制房房地产开开发年度度计划，报经同同级人民民政府批批准后实实施；但但对全市市经济社社会影响响较大的的、跨行行政区域域的以及及其他重重点房地地产开发发项目计计划，还还应当报报经市人人民政府

8、府批准。经批准的的房地产产开发项项目，按按照国家家有关规规定需经经计划部部门核准准的，还还应当报报经计划划部门核核准，并并纳入全全市年度度固定资资产投资资计划。第十二条条房地地产开发发用地应应当符合合本市土土地储备备制度的的相关规规定，以以公开招招标、拍拍卖的方方式取得得。已确定的的房地产产开发项项目，应应当通过过公开招招投标的的方式确确定开发发企业。第十三条条土地地使用权权出让前前，规划划行政管管理部门门和建设设行政主主管部门门应当就就下列事事项编制制房地地产开发发项目建建设条件件意见书书，作作为土地地使用权权出让的的依据之之一：(一)房房地产开开发项目目的性质质、规模模和开发发期限；(二)

9、城城市规划划设计条条件；(三)基基础设施施和公共共设施的的建设要要求；(四)城城市规划划道路代代征、代代拆要求求；(五)基基础设施施建成后后的产权权界定；(六)项项目拆迁迁补偿、安置要要求；(七)其其他需要要明确的的事项。第十四条条土地地行政管管理部门门应当向向中标的的房地产产开发企企业核发发房地产产开发项项目中标标通知书书，规划划行政管管理部门门应当按按照国家家有关规规定向中中标的房房地产开开发企业业核发建建设用地地规划许许可证。第十五条条房地地产开发发企业在在收到开开发项目目中标通通知书之之后，应应当与土土地行政政管理部部门签订订土地使使用权出出让合同同，并按按规定期期限交清清全部土土地使

10、用用权出让让金。土地行政政管理部部门对按按规定期期限交清清全部土土地使用用权出让让金并符符合其他他规定条条件的房房地产开开发企业业，应当当核发国国有土地地使用权权证书；规划行行政管理理部门对对开发项项目规划划设计方方案已经经审定并并符合其其他规定定条件的的，应当当核发建建设工程程规划许许可证副副本。第十六条条房地地产开发发企业在在取得建建设用地地规划许许可证、国有土土地使用用权证及及建设工工程规划划许可证证副本之之后，应应当按照照国家规规定的相相关条件件申请领领取房地地产开发发项目建建设工程程施工许许可证，方可开开工建设设；未取取得房地地产开发发项目建建设施工工许可证证的，不不得开工工建设。第

11、十七条条房地地产开发发企业进进行开发发建设，应当遵遵守房房地产开开发项目目建设条条件意见见书规规定的内内容。第十八条条房地地产开发发项目竣竣工后，应当进进行竣工工验收；住宅小小区等群群体房地地产开发发项目竣竣工后，应当进进行综合合验收。经验收收合格的的，方可可交付使使用；未未经验收收或者验验收不合合格的，不得交交付使用用。房地产开开发项目目的竣工工验收和和综合验验收，由由房地产产开发企企业向建建设行政政主管部部门提出出验收申申请；建建设行政政主管部部门应当当自收到到验收申申请之日日起300日内，依照有有关法律律、法规规和规章章的规定定，组织织工程质质量监督督、规划划、消防防、人防防、房管管等有

12、关关部门或或者单位位，对涉涉及公共共安全的的内容和和城市规规划设计计条件的的落实、城市配配套设施施的建设设、单项项工程的的工程质质量以及及拆迁补补偿安置置、物业业管理等等综合内内容进行行验收。第四章监督管管理第十九条条房地地产开发发项目的的招、投投标双方方应当依依法签订订开发项项目建设设书面合合同，明明确各自自的权利利、义务务和责任任。第二十条条房地地产开发发企业应应当在与与房地产产开发项项目招标标方签订订合同之之日起55日内，到市房房地产开开发管理理机构领领取房房地产开开发项目目手册。房地产开开发企业业应当将将房地产产开发项项目性质质、占地地面积、建设工工程规划划许可证证号和开开工许可可证号

13、、商品房房预售许许可证号号、城市市规划道道路的代代征代拆拆完成情情况、拆拆迁补偿偿安置情情况、项项目建设设进度等等房地产产开发项项目建设设过程中中的主要要事项记记录在房地产产开发项项目手册册中，并定期期送房地地产开发发管理机机构备案案，接受受房地产产开发管管理机构构检查。建设行政政主管部部门应当当将房房地产开开发项目目手册记录的的内容作作为资质质审查和和年检的的依据。第二十一一条房房地产开开发企业业应当根根据开发发项目设设立项目目建设资资本金，资本金金占项目目总投资资的比例例不得低低于200。项目建设设资本金金应当存存入银行行专户，并在建建设行政政主管部部门的监监督下专专款用于于房地产产开发项

14、项目建设设。第二十二二条房房地产开开发企业业应当严严格按照照规划行行政管理理部门审审定的规规划方案案进行项项目开发发建设，统筹安安排配套套基础设设施建设设，承担担划定的的规划道道路代征征、代拆拆任务。城市规划划道路的的代征、代拆，应当接接受拆迁迁行政管管理部门门的拆迁迁统一管管理，并并接受建建设行政政主管部部门的监监督管理理。第二十三三条房房地产开开发企业业应当按按照土地地使用权权出让合合同约定定的土地地用途、动工开开发期限限进行项项目开发发建设。土地使用用权出让让合同约约定动工工开发期期限满11年未动动工开发发的，土土地行政政管理部部门应当当征收其其相当于于土地使使用权出出让金220的的土地

15、闲闲置费；满2年未动动工开发发的，土土地行政政管理部部门应当当无偿收收回土地地使用权权。但是是，因不不可抗力力或者政政府、政政府有关关部门的的行为或或者动工工开发必必需的前前期工作作造成动动工迟延延的除外外。第五章开发项项目转让让和商品品房预售售第二十四四条房房地产开开发企业业转让开开发项目目，应当当符合下下列条件件：(一)属属依照本本办法规规定中标标的开发发项目，并已交交清全部部土地使使用权出出让金、取得土土地使用用权证书书；(二)投投入开发发建设的的资金(不包括括土地使使用权出出让金)已达到到工程建建设总投投资的225以以上；(三)已已取得建建设用地地规划许许可证、建设工工程规划划许可证证

16、和房地地产开发发项目建建设工程程施工许许可证；(四)法法律、法法规、规规章规定定的其他他条件。第二十五五条房房地产开开发项目目有下列列情形之之一的，不得转转让：(一)权权属有争争议的；(二)地地上建筑筑物和其其他附着着物权属属不明，或者属属共有物物但未经经其他共共有人书书面同意意的；(三)所所承担的的城市规规划道路路代征、代拆任任务尚未未完成的的；(四)未未按规定定的进度度要求完完成城市市基础设设施和公公共设施施建设任任务的；(五)法法律、法法规、规规章禁止止转让的的其他情情形。第二十六六条转转让房地地产开发发项目，转让人人和受让让人应当当依法办办理土地地使用权权变更登登记，并并自土地地使用权

17、权变更登登记手续续办理完完毕之日日起300日内，持房地地产开发发项目转转让合同同到建设设行政主主管部门门备案。第二十七七条房房地产开开发企业业转让房房地产开开发项目目时，开开发项目目的相关关合同及及拆迁补补偿安置置协议载载明的权权利、义义务随之之转移给给受让人人；有拆拆迁补偿偿安置事事项的项项目，项项目转让让人还应应当书面面通知被被拆迁人人。第二十八八条房房地产开开发企业业预售商商品房，应当向向房地产产行政管管理部门门提出书书面申请请，并提提交下列列文件：(一)营营业执照照和资质质证书；(二)土土地使用用权证书书；(三)建建设工程程规划许许可证和和开发项项目建设设工程施施工许可可证；(四)按按

18、提供的的预售商商品房计计算，经经建设行行政主管管部门核核验的投投入开发发建设资资金达到到工程总总投资225以以上的证证明文件件；(五)经经登记备备案的房地产产开发项项目手册册；(六)建建筑工程程施工合合同；(七)商商品房预预售方案案及预售售商品房房平面图图；(八)法法律、法法规、规规章规定定的其他他文件。第二十九九条房房地产行行政管理理部门应应当自收收到商品品房预售售申请之之日起110日内内，做出出同意或或者不同同意的答答复；对对同意的的应当核核发商品品房预售售许可证证，不同同意的应应当书面面说明理理由。第三十条条房地地产开发发企业发发布商品品房预售售广告，应当载载明商品品房预售售许可证证的文

19、号号。房地产开开发企业业预售商商品房时时，应当当向预售售商品房房购买人人出示商商品房预预售许可可证。第三十一一条房房地产开开发企业业预售商商品房，应当与与预售商商品房购购买人签签订书面面合同，明确双双方的权权利、义义务和责责任。房地产开开发企业业为预售售商品房房所作的的宣传广广告，其其内容应应当作为为对预售售商品房房购买人人的承诺诺条款，写入预预售商品品房购买买合同。房地产开开发企业业应当自自商品房房预售合合同签订订之日起起30日内内，持商商品房预预售合同同到房地地产行政政管理部部门和土土地行政政管理部部门登记记备案。第三十二二条房房地产开开发企业业预售商商品房所所得价款款，应当当存入银银行专

20、户户，在房房地产行行政管理理部门和和建设行行政主管管部门的的监督下下专款用用于该项项目建设设，在支支付和清清偿该项项目的全全部建设设费用之之前不得得挪作他他用。第三十三三条预预售商品品房购买买人可以以将已预预购尚未未竣工的的商品房房转让，但相关关当事人人应当签签订转让让合同及及其他相相关协议议，明确确转让人人、受让让人与预预售人三三者之间间的权利利和义务务。第三十四四条预预售商品品房购买买人应当当自商品品房交付付使用之之日起990日内内，办理理土地使使用权变变更和房房屋所有有权登记记手续。房地产开开发企业业应当协协助预售售商品房房购买人人办理土土地使用用权变更更和房屋屋所有权权登记手手续，并并

21、提供必必要的证证明文件件。房地产开开发企业业应当在在预售商商品房建建成交付付使用时时，向预预售商品品房购买买人提供供住宅质质量保证证书和住住宅使用用说明书书。第三十五五条房房地产开开发项目目转让合合同备案案后，建建设行政政主管部部门应当当将备案案情况自自备案之之日起110日内内告知房房地产行行政管理理部门。商品房预预售许可可证核发发后，房房地产行行政管理理部门应应当将发发证情况况自核发发之日起起10日内内告知建建设行政政主管部部门。第六章法律责责任第三十六六条违违反本办办法规定定的下列列行为，由建设设行政主主管部门门按照管管理权限限，依照照国务院院城市市房地产产开发经经营管理理条例(国务院院第

22、2448号令令)和国家家建设部部房地地产开发发企业资资质管理理规定(建设部部第777号令)的相关关规定予予以处罚罚：(一)未未取得资资质等级级证书从从事房地地产开发发经营的的，责令令其限期期改正，处以55万元以以上100万元以以下的罚罚款；逾逾期不改改正的，提请原原登记发发证的工工商行政政管理部部门吊销销其营业业执照；(二)超超越资质质等级从从事房地地产开发发经营的的，责令令其限期期改正，处以55万元以以上100万元以以下的罚罚款；逾逾期不改改正的，按规定定程序吊吊销其资资质证书书，并提提请原登登记发证证的工商商行政管管理部门门吊销其其营业执执照；(三)无无正当理理由不参参加资质质年检的的，视

23、为为年检不不合格，按规定定程序注注销其资资质证书书；(四)隐隐瞒真实实情况、弄虚作作假骗取取资质证证书或者者涂改、出租、出借、转让、出卖资资质证书书的，按按规定程程序公告告其资质质证书作作废，收收回证书书，并处处以1万元以以上3万元以以下的罚罚款；(五)不不按规定定办理变变更手续续的，责责令其限限期改正正，并处处以50000元元以上11万元以以下的罚罚款；(六)开开发建设设的项目目工程质质量低劣劣，发生生重大工工程质量量事故的的，按规规定程序序降低其其资质等等级；情情节严重重的，按按规定程程序吊销销其资质质证书，并提请请原登记记发证的的工商行行政管理理部门吊吊销其营营业执照照；(七)将将未经验

24、验收的房房屋交付付使用的的，责令令其限期期补办验验收手续续；逾期期不补办办验收手手续的，组织有有关部门门和单位位进行验验收，并并处以110万元元以上330万元元以下的的罚款；(八)将将验收不不合格的的房屋交交付使用用的，责责令其限限期返修修，并处处以交付付使用的的房屋总总造价22%以下下的罚款款；情节节严重的的，提请请原登记记发证的的工商行行政管理理部门吊吊销其营营业执照照；给购购买人造造成损失失的，应应当依法法承担赔赔偿责任任；造成成重大伤伤亡事故故或者其其他严重重后果，构成犯犯罪的，提请司司法机关关依法追追究刑事事责任。第三十七七条违违反本办办法规定定的下列列行为，由有关关行政管管理部门门

25、按照管管理权限限，分别别依照国国务院城市房房地产开开发经营营管理条条例的的相关规规定予以以处罚：(一)未未取得营营业执照照擅自从从事房地地产开发发经营的的，由工工商行政政管理部部门责令令其停止止违法经经营活动动，没收收违法所所得，并并处以违违法所得得5倍以下下的罚款款；(二)擅擅自转让让房地产产开发项项目的，由土地地行政管管理部门门责令其其停止违违法行为为，没收收违法所所得，并并处以违违法所得得5倍以下下的罚款款；(三)擅擅自预售售商品房房的，由由房地产产行政管管理部门门责令其其停止违违法行为为，没收收违法所所得，并并处以已已收取的的预付款款1%以下下的罚款款。第三十八八条违违反本办办法规定定

26、，有下下列行为为之一的的，由建建设行政政主管部部门责令令其限期期改正，处以警警告；逾逾期不改改正的，处以11万元以以上3万元以以下的罚罚款：(一)房房地产开开发项目目中标企企业未按按规定领领取、填填写房房地产开开发项目目手册或不按按规定期期限备案案的；(二)房房地产开开发企业业不按规规定向预预售商品品房购买买人提供供质量保保证书和和住宅使使用说明明书的；(三)房房地产开开发项目目中标企企业未按按规定设设立或者者使用项项目建设设资本金金的；(四)房房地产开开发企业业未按规规定完成成城市规规划道路路代征、代拆任任务或者者未统筹筹安排配配套基础础设施和和公共设设施建设设的。第三十九九条当当事人申申请

27、办理理房地产产开发经经营有关关事项，有关行行政管理理部门在在规定的的期限内内不予办办理也不不予答复复，以及及受罚当当事人对对建设行行政主管管部门和和其他有有关行政政管理部部门依照照本办法法做出的的行政处处罚不服服的，可可以依法法申请行行政复议议或者提提起行政政诉讼。第四十条条建设设行政主主管部门门及其他他相关行行政管理理部门的的工作人人员，在在房地产产开发经经营管理理工作中中玩忽职职守、滥滥用职权权、徇私私舞弊的的，由其其所在单单位或上上级机关关给予行行政处分分；情节节严重构构成犯罪罪的，提提请司法法机关依依法追究究刑事责责任。第七章附则第四十一一条本本办法公公布前，市政府府和市政政府各部部门

28、发布布的有关关规定凡凡与本办办法不符符的，均均以本办办法为准准。第四十二二条本本办法自自20003年7月1日起施施行。119888年3月7日市人人民政府府兰政发发1998827号文文发布的的兰州州市城市市建设综综合开发发管理暂暂行办法法同时时废止。关于兰兰州市房房地产开开发经营营管理办办法的的说明一、制定定兰州州市房地地产开发发经营管管理办法法(以下简简称“办法”)的必要要性和紧紧迫性随着我市市经济体体制改革革和市场场经济的的不断完完善，特特别是119922年以后后，在土土地使用用制度、住房制制度和房房地产生生产方式式三项重重大改革革不断完完善的进进程中，兰州市市房地产产业得到到了迅猛猛发展，

29、已经初初步形成成了一个个包括土土地使用用权出让让和转让让、房地地产开发发经营、房地产产交易和和中介服服务等多多种经济济活动的的高附加加值的综综合性产产业。在房房地产业业的各项项经济活活动中，发展最最快的是是房地产产开发经经营，房房地产开开发经营营作为房房地产业业的重要环环节，直直接关系系到我市市房地产产业的健健康发展展，也对对我市经经济发展展产生了了重要的的影响。我市房地地产开发发经营的的不断发发展，不不仅带动动了土地地使用制制度改革革的深入入，而且且加快了了城市建建设速度度。据不不完全统统计，由由房地产产开发完完成的道道路代征征、代拆拆和拆迁迁补偿安安置等折折合人民民币约110亿元元，为政政

30、府节省省了大量量的城市市基础设设施投资资，给城城市建设设开辟了了重要的的资金渠渠道。房地产开开发经营营的不断断发展，进一步步改善了了城市面面貌和城城市环境境，带动动了相关关产业的的发展，提高了了城市居居民的居居住水平平，加快快了商贸贸城的建建设步伐伐。但是是，由于于管理制制度不够够健全、管理依依据不够够具体等等原因，我市房房地产开开发经营营上还存存在着一一些不容容忽视的的问题，如没有有取得房房地产开开发企业业资质证书的的企业和和单位开开发经营营房地产产及偷漏漏国家税税费的现现象仍比比较严重重，房地地产开发发商的土土地使用用权取得得方式不不尽合理理，一些些“皮包公公司”炒卖房房地产开开发项目目的

31、问题题依然存存在，有有些实为为房地产产开发项项目而却却以“联建”名义进进行建设设的项目目仍比较较普遍；土地使使用权出出让与房房地产企企业资质质脱节、与城市市基础设设施配套套建设脱脱节、与与拆迁补补偿安置置脱节以以及商品品房预售售管理与与房地产产开发项项目建设设管理脱脱节等现现象仍然然比较严严重；房房地产开开发项目目转让行行为不规规范，影影响被拆拆迁人和和预售商商品房购购买人权权益的现现象时有有发生；商品房房质量问问题仍然然比较突突出等等等。这些些问题都都需要依依法解决决。此外外，省、市人大大近两年年来在对对我市城城市建设设工作进进行视察察时，多多次对房房地产开开发建设设过程中中存在的的一些混混

32、乱无序序现象和和亟待规规范的行行为以及及管理上上存在的的有关问问题，提提出了尽尽快立法法、就上上位法的的有关规规定结合合我市实实际情况况予以细细化、对对我市的的房地产产开发经经营管理理依法予予以规制制的法律律监督建建议；同同时，新新闻媒体体多次呼呼吁依法法对房地地产开发发经营活活动加强强监督管管理，建建设行政政主管部部门也多多次提出出要求，希望为为这项管管理工作作提供可可操作性性和针对对性强的的具体依依据。张张志银市市长在220022年7月22日全全市整顿顿房地产产市场动动员大会会上的讲讲话中，也提出出要尽快快制定和和完善房房地产业业管理的的法规规规章。因因此，为为了依法法规制我我市房地地产开

33、发发经营行行为，加加强房地地产开发发经营活活动的监监督管理理，保障障房地产产权利人人的合法法权益，根据国国务院房地产产开发经经营管理理条例及有关关法律、法规的的相关规规定，尽尽快制定定出台兰州市市房地产产开发经经营管理理办法，不仅仅十分必必要，而而且非常常迫切。二、起草草“办法”的依据据1、主要要依据是是中华华人民共共和国房房地产管管理法、国务务院城城市房地地产开发发经营管管理条例例和甘肃省省城市房房地产管管理条例例；2、参照照了建设设部第777号令令房地地产开发发企业资资质管理理规定、955号令城市商商品房预预售管理理办法等有关关规章和和文件。此外，还参考考了兄弟弟城市关关于房地地产开发发经

34、营管管理的先先进经验验。三、“办办法”的主要要内容和和有关问问题的说说明本“办法法”共七章章四十二二条，分分别对制制定目的的、适用用范围、执法主主体、房房地产开开发企业业的设立立、房地地产开发发项目的的取得、房地产产开发建建设及管管理、房房地产开开发项目目转让、商品房房预售、房地产产开发项项目验收收、法律律责任等等作了相相关规定定。需要说明明的几个个问题是是：1、关于“办办法”调整的的行为。本“办法”只对房房地产开开发经营营管理从从开始设设立房地地产开发发企业到到房地产产开发项项目竣工工验收，包括期期间的商商品房预预售等房房地产开开发过程程中各种种主要行行为作了了规范性规定定；至于于房地产产开

35、发项项目竣工工验收以以后的商商品房销销售、出出租等房房地产二二级市场场行为以以及购房房者取得得房屋产产权证书书后的房房屋转让让、出租租、抵押押等房地地产三级级市场行行为，不不属本办办法调整整范围，因此未未作规定定。2、关于于不同资资质等级级的房地地产开发发企业承承揽开发发项目的的范围。办法”第十条条对此所所作的规规定是根根据建设设部的有有关规定定并参考考兄弟城城市已经经取得的的成功经经验做出出的，目目的是限限制房地地产开发发企业承承揽与其其开发建建设能力力不相适适应的房房地产开开发项目目。3、关于于房地产产开发企企业取得得房地产产开发项项目或开开发用地地的方式式。办法”第十二二条规定定：“房地

36、产产开发用用地应当当符合本本市土地地储备制制度的相相关规定定，以公公开招标标、拍卖卖的方式式取得。已确定定的开发发项目应应当通过过公开招招标的方方式确定定开发企企业”。其目目的是鼓鼓励实力力较大的的房地产产开发企企业和企企业集团团开发建建设房地地产，杜杜绝“空壳”企业炒炒卖房地地产开发发项目和和房地产产开发用用地。4、关于于商品房房预售。商品房房预售是是指房地地产开发发企业将将正在建建设中的的房屋预预先出售售给预售售商品房房购买人人，由预预售商品品房购买买人支付付定金和和房价款款的行为为。确切切地说，商品房房预售的的实质是是房地产产开发企企业在开开发建设设过程中中的融资资行为，它涉及及到预售售

37、商品房房购买人人的切身身利益，具有较较大的风风险性和和投机性性。依据据国务院院第2448号令令的规定定，市建建设行政政主管部部门作为为我市房房地产开开发主管管部门，负责房房地产开开发企业业的资质质管理、建设项项目施工工许可、建工程程招投标标、建筑筑工程质质量、房房地产开开发项目目建设、城市基基础设施施建设的的管理，并通过过房地地产开发发项目手手册，对房地地产开发发企业是是否按照照法律、法规和和规章的的规定、是否按按照房地地产开发发项目建建设条件件意见书书的要求求、是否否按照申申请商品品房预售售许可证证时承诺诺的时间间表进行行开发建建设和预预售款项项是否投投入该开开发项目目建设、配套基基础设施施

38、是否完完善、工工程项目目有无变变化等开开发建设设全过程程进行动动态管理理。因此此，本“办法”在规定定房地产产行政管管理部门门负责商商品房预预售的同同时，又又作了房房地产行行政管理理部门将将核发商商品房预预售许可可证的情情况及时时告知建建设行政政主管部部门，而而建设行行政主管管部门应应当将房房地产开开发项目目的转让让备案情情况及时时告知房房地产行行政管理理部门等等规定。这些规规定，对对于防止止出现因因建设项项目审批批手续不不全、资资金短缺缺、拖延延工期、配套基基础设施施不完善善、工程程质量不不合格以以及开发发商挪用用商品房房预售资资金而致致使项目目“烂尾”等情况况，都是是非常有有利的。5、关于于

39、房地产产开发项项目设立立资本金金和房地地产开发发企业预预售商品品房所得得价款的的监督管管理。房房地产开开发是一一种投资资活动，涉及拆拆迁补偿偿安置、预售融融资等行行为，一一旦开发发项目出出现问题题，当事事人双方方的权益益都将受受到损害害。从各各地实践践看，房房地产开开发企业业取得开开发项目目的同时时缺少必必要的资资本金，以及房房地产开开发企业业挪用商商品房预预售款，是导致致房地产产开发项项目出现现“烂尾工工程”和“半截子子工程”、严重重损害消消费者合合法权益益的主要要原因。为此，“办法”作了相相关规定定。6、关于于法律责责任。为为了实际际工作中中行政执执法人员员便于操操作和相相关当事事人便于于掌握，“办法”结合本本市实际际，对国国务院城市房房地产开开发经营营管理条条例和和建设部部房地地产开发发企业资资质管理理规定中已设设定了的的相关罚罚则，从从执法主主体和处处罚程序序上作了了相应归归类和明明确规定定；同时时，对违违反本“办法”规定的的其他行行为，设设定了相相应罚则则，所设设处罚种种类和额额度均在在市政府府的立法法权限之之内。