南国新城前期调研定位策划案.docx

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1、南国新城城前期调调研定位位策划案案目录第一节长长沙市房房地产发发展形势势及政策策分析11一、20005年年长沙房房地产市市场运行行基本情情况1二、20006年年我国房房地产业业发展的的政策导导向6三、20006年年房地产产发展趋趋势展望望8第二节区区域结构构调查与与城市发发展规划划调查110一、地理理位置及及概况110二、公共共设施状状况100三、交通通道路体体系状况况110四、区域域性质与与功能特特点111五、规划划展望111第三节区区域个案案调查111第四节 项目SWWOT分分析229第五节 市场需求求分析331第六节 项目思路路339第七节 项目定位位440一、项目目定位之之基准440二

2、、项目目市场定定位原则则442三、市场场定位（开发档档次）442四、价格格定位445五、客户户细分445六、客户户定位449七、功能能定位552八、建筑筑规划设设计建议议553九、户型型定位661第八节 开发经营营指导思思想664第一节长长沙市房房地产发发展形势势及政策策分析从全国来来看，220055年房地地产市场场调控初初见成效效，房地地产开发发投资过过快的增增长势头头得到一一定的遏遏制。以以3月17日央央行调整整个人商商品住房房贷款利利率为起起点，以以随后出出台的“国八条条”为标志志，长沙沙市房地地产业进进入了一一个调整整发展的的新时期期。在国国家宏观观调控政政策的影影响下，长沙房房地产市

3、市场投机机苗头得得到抑制制，普通通住宅商商品房政政策优势势初现，商品房房交易量量大幅增增长，商商品房价价格涨幅幅平稳，二手房房成交增增幅减缓缓，房地地产抵押押登记继继续攀高高，房屋屋拆迁量量下降，国家宏宏观调控控效果开开始显现现。随着着中央稳稳定住房房价格各各项调控控政策的的逐步落落实，我我市房地地产市场场正朝着着遏制投投机、控控制投资资、引导导合理消消费、稳稳定房价价的预期期目标健健康发展展。一、20005年年长沙房房地产市市场运行行基本情情况 1、务务实基础础，固定定资产投投资稳步步增长长沙市固固定资产产投资从从19998年的的1488.433亿元，大幅上上升到220055年的8881.4

4、44亿元元（20000年年后平均均增长率率为511.8%），成成为推动动长沙经经济增长长的强大大动力。长沙市市加大固固定资产产投资力力度，交交通、市市政、电电力、邮邮电通讯讯等城市市基础设设施日趋趋完善，城市功功能明显显增强，城市规规模初见见雏型。固定资资产投资资的增长长，改变变了城市市面貌，也推动动了房地地产业的的发展。2、居民民收入的的提高为为房地产产发展提提供了支支撑在整体经经济发展展的同时时，长沙沙市城市市居民生生活水平平持续提提高，年年均增幅幅10%左右。20004年长长沙市城城市居民民人均可可支配收收入达到到110000元元，远远远高出武武汉、海海口、河河北、郑郑州、成成都、兰兰州

5、等其其它同等等城市，已处于于中西部部同类城城市前列列。根据据长沙市市十一五五规划，预计到到20110年末末，城市市居民人人均可支支配收入入将达到到201170元元。收入入的提高高，为房房地产的的发展注注入了持持续的动动力，成成为房地地产发展展的最大大动力。3、房地地产投资资依然高高歌猛进进自20000年以以来，房房地产开开发投资资迅速增增长，经经济的发发展和固固定资产产投资的的增长，为房地地产业的的发展奠奠定了坚坚实的基基础，房房地产投投资逐年年增长，保持了了良好的的发展势势头。虽虽然受国国家宏观观调控的的影响，20005年开开发投资资为2556.335亿元元，同比比增长446.004。说明投

6、投资者普普遍看好好长沙市市场，对对未来市市场充满满信心。4、竣工工面积首首次出现现负增长长2000020004年后后长沙房房屋施工工面积和和竣工面面积呈现现同步增增长的趋趋势，220055年施工工面积继继续保持持了稳步步增长，房屋施施工面积积19113.557万平平方米，其中新新开工面面积7779.554万平平方米，同比分分别增长长30.85、255.211；但但竣工面面积首次次出现负负增长，竣工面面积5115.116万平平方米，同比下下降了112.997。出现此种种情况的的主要原原因，一一是由于于近两年年新开工工项目较较多，商商品房施施工量较较大且多多为大盘盘，施工工周期较较长，同同时银行行

7、贷款门门槛提高高，造成成相关增增长速度度放慢。二是国国家宏观观经济调调控对市市场的牵牵制作用用。宏观观调控使使很多市市民持观观望态度度，宏观观调控的的不确定定性，在在市场不不明朗的的情况下下开发商商对进入入市场十十分谨慎慎。预计20006年年商品房房竣工面面积将有有较大幅幅度增长长。同时时预示着着未来几几年长沙沙商品房房供应量量逐年大大幅增加加，将会会有一个个大的放放量期，未来商商品房将将面临较较大的销销售压力力，市场场竞争将将日趋激激烈。5、销售售面积首首次超过过竣工面面积长沙市房房地产销销售面积积数量一一直呈平平稳增长长的态势势，但增增长率波波动较大大，呈波波峰波谷谷交替的的现象。2000

8、5年长长沙市共共有5884.119万平平方米商商品房批批准预售售，同比比增长229.994。成交面面积6339.002万平平方米，比去年年同期增增长411.944，而而竣工面面积5115.116万平平方米，销售面面积首次次超过竣竣工面积积。出现此种种现象的的原因，一是受受国家宏宏观调控控的影响响；二是是20004年开开发过大大，尚有有很大部部分未消消化；三三是随着着经济的的发展，居民收收入的不不断提高高，市场场需求旺旺盛，需需求量大大幅增长长。以上数据据说明了了长沙市市的房地地产开发发缺乏理理性，跟跟风趋势势较为明明显。市市场火热热时，开开发商就就盲目的的增加市市场供应应量，造造成市场场供大于

9、于求或暂暂时饱和和，就会会出现相相应的停停滞消化化期。旺旺盛的需需求，将将会又一一次刺激激市场，导致市市场的火火热。可可以预见见，066年长沙沙房地产产市场将将会迎来来另一个个高峰。6、商品品房价格格平稳上上升长沙市商商品房销销售均价价在20001年年与20002年年之间，出现停停滞不增增。在220022年后，市场供供求矛盾盾发生变变化，导导致20003年年商品房房销售均均价增长长幅度较较大，摆摆脱了220022年以前前的弱势势形态。20002年以以后，商商品房交交易依然然保持了了强劲上上升的劲劲头，市市场需求求量旺盛盛。20005年年商品房房销售均均价为330300元/平方米米，同比比上涨1

10、10.667。受国家宏宏观调控控政策的的影响，20005年上上半年商商品房市市场供应应总量受受到了一一定程度度的压缩缩，商品品房销售售量大于于商品房房竣工量量，加之之建材价价格的上上涨，商商品房品品质不断断提高，导致长长沙市商商品房价价格保持持了健康康合理的的上扬。从目前在在售的商商品房产产品来看看，小高高层产品品是市场场主流产产品，占占总数的的 400，其其次是多多层和高高层，所所占比例例分别是是24和和22，高层基基本上集集中在市市中心地地带，从从城市中中心向外外延展，其产品品依次为为高层、小高层层、多层层和别墅墅，符合合市场发发展的一一般规律律。7、二手手房市场场增速放放缓二手房市市场是

11、房房地产市市场的重重要组成成部分，也是房房地产市市场成熟熟的一个个重要标标志之一一，二手手房地产产市场与与一手房房市场相相互依存存、彼此此影响，二手房房市场活活跃能促促进一手手房市场场的良性性发展，一手房房市场发发展变化化反作用用于二手手房市场场。自19998年以以来，长长沙二手手房市场场交易在在60万平平方米左左右徘徊徊五年之之后，220033年终于于实现了了突破，冲破1100万万平方米米大关，之后成成交面积积一路高高歌猛进进，20005年年嘎然而而止，与与20004年基基本持平平。20005年年二手房房交易面面积1887.554万平平方米，比上年年同期增增长2.67，增幅幅有所下下降。究其

12、原因因，一是是上市房房源减少少，新购购商品房房二年内内上市全全额征收收营业税税，使得得进入二二手市场场的房源源减少。二是新新政的实实施，使使许多人人认为房房价会下下跌，持持币待购购的风气气日浓，造成成成交量增增速明显显放缓。 20005年二二手房和和商品房房成交面面积比为为0.229：1，当这这个比例例达到11：1时，说说明房地地产市场场已经非非常成熟熟，而220055年长沙沙市的这这个比率率离1：1还有很很大距离离，这说说明二手手房市场场仍有巨巨大的发发展空间间。长沙沙今后的的房地产产市场要要实现历历史性的的突破，必须要要刺激二二手房的的发展，否则将将会抑制制新商品品房的发发展。二、2000

13、6年年我国房房地产业业发展的的政策导导向中央央经济工工作会议议在全面面总结了了我国220055年经济济工作的的同时，明确了了宏观调调控的继继续加强强和改善善仍是确确保“十一五五”期间我我国经济济进入良良性循环环的重要要方法和和必要条条件。1、我国国将加大大中小户户型商品品房供地地明年年国土资资源部将将继续严严把土地地“闸门”，进一一步增强强参与宏宏观调控控的针对对性和有有效性。为进一一步地稳稳定房价价，明年年国家将将继续加加大对中中小户型型、中低低价位商商品房、经济适适用房和和廉租房房的土地地供应。我国明明年将继继续做好好各地开开发区清清理整顿顿的相关关工作，巩固土土地市场场治理整整顿成果果。

14、进一一步贯彻彻“有保有有压、区区别对待待”的土地地供应原原则，严严格新增增建设用用地的审审查报批批。同时时，适时时出台新新的禁止止供地和和限制供供地的项项目录，严格控控制大户户型、低低密度高高档住宅宅土地供供应，继继续停止止别墅类类用地的的土地供供应。2、我国国将规范范土地出出让合同同和程序序国土土资源部部将在220066年继续续完善国国有土地地使用权权出让的的细化规规定，考考虑将土土地后期期开发的的时间进进度等写写入合同同，以防防止开发发商囤积积土地；而在上上海，随随着商业业用地完完全实行行公开招招标以后后，有关关政府部部门已基基本明确确了工业业用地也也须进行行公开的的招投标标。国土土资源部

15、部的有关关领导在在20005年地地博会上上就明确确指出：国有土土地使用用权出让让制度依依旧需要要完善，还有一一些程序序性的深深入要求求需要继继续细化化规定，特别是是考虑将将出让土土地的后后期开发发进度要要求这个个时间表表都一一一写进出出让合同同里面。3、银行行业放宽宽房贷业业务的同同时加大大房贷罚罚息20066年银行行业为了了发展和和经营的的需要将将加大对对诚信度度高和项项目符合合市场需需求房地地产商的的贷款规规模，对对诚信度度和还款款能力强强的商品品房购买买者也将将加大房房贷的投投资比率率和提高高消费者者购买时时的贷款款比例。而与此此同时，20006年银银行业上上调房贷贷罚息的的利率，逾期不

16、不还将实实行“利滚利利”的计息息。按照照央行规规定：银银行个人人房贷新新老客户户的贷款款逾期罚罚息均要要调整，由现行行按日00.211计收利利息改为为在借款款合同载载明的贷贷款利率率水平上上加收330%至至50%。各商商业银行行可在规规定的范范围内自自主浮动动罚息利利率。提提高罚息息的主要要目的是是起到警警示作用用，同时时罚息记记录还将将进入个个人的金金融诚信信系统。4、我国国将实施施投资资性房地地产会计计准则为了了规范房房地产金金融的发发展，我我国财政政部日前前颁发了了投资资性房地地产会计计准则的征求求意见稿稿，该征征求意见见稿中明明确了企企业除了了拥有自自身长期期使用的的房产和和短期内内出

17、售的的房产外外，还存存在用于于出租和和长期持持有获取取增值收收益的投投资性房房地产，并允许许用公允允价值模模式核算算投资性性房地产产，从而而改变了了过去统统一按成成本法核核算投资资性房地地产的方方式。采采用公允允价值模模式核算算投资性性房地产产的两大大特点：其一是是投资性性房地产产不计提提折旧和和摊销；其二是是投资性性房地产产每年公公允价值值的变动动将计入入经营损损益。从从根本上上改变房房地产业业的格局局，使我我国的房房地产商商从建造造商转为为开发商商，从注注重住宅宅销售转转为关注注所开发发项目的的整体增增值和长长远增值值。5、我国国将推出出住宅宅性能评评定标准准建设设部将从从20006年3月

18、1日开始始实施国国家标准准的住住宅性能能评定标标准。该国家家标准适适用于我我国城镇镇新建和和改建住住宅的各各项相关关的性能能评定，而不是是单纯的的评优标标准，反反映的是是住宅的的综合性性能水平平，体现现了新时时期我国国的节能能、节地地、节水水和节材材等的产产业技术术政策，倡导一一次装修修，引导导住宅开开发和住住房理性性消费，鼓励我我国的房房地产开开发商提提高住宅宅性能等等。三、20006年年房地产产发展趋趋势展望望1、大长长沙的城城市规划划，将促促进长沙沙房地产产的全面面升级。近年年来，大大长沙的的城市规规划为房房地产的的全面升升级提供供了更高高的平台台。长株株潭经济济的一体体化，带带动了南南

19、长沙房房地产的的全面启启动与升升温；湘湘江沿江江风光带带和橘子子洲远景景规划逐逐步带动动了江岸岸板块的的发展；河西大大学城片片区、长长沙东区区开发的的升级换换代，为为近郊大大盘的大大显身手手提供了了绝佳的的机遇。2、大动动作调控控政策将将暂时告告一段落落，但仍仍将出台台一系列列规范市市场的政政府监管管细则。20055年出台台的政策策主要以以“稳定房房价”为导向向，预计计20006年将将继续贯贯彻落实实加强房房地产调调控的政政策，以以调整供供应结构构为重点点，控制制房地产产投资规规模，切切实稳定定房价。大动作作调控政政策将暂暂时告一一段落，但仍将将会有一一系列规规范市场场、促进进房地产产市场健健

20、康发展展的文件件陆续出出台。3、商品品房供应应量将有有较大幅幅度增长长，商品品房销售售面临一一定压力力。由于于去年新新开工项项目较多多，商品品房施工工量较大大且多为为大盘，且有部部分开发发商因为为资金问问题造成成施工周周期变长长，有很很大一部部分项目目将于220066年竣工工，商品品房的上上市量将将比20005年年有较大大幅度增增长，商商品房销销售可能能会面临临一定压压力。4、市场场需求继继续坚挺挺，房地地产发展展前景广广阔。根据据20003至至20220年长长沙总体体规划纲纲要，长沙的的城市规规模将达达到3110平方方公里，年均将将增加城城市面积积10平方方公里；长沙进进城人口口年均增增长6

21、万人，外来人人口的购购房比例例为155%（据据统计局局数据），按33人/户，每每户住房房面积1100平平方米计计算，每每年将增增加300万平方方米住房房需求；20000年至至20005年长长沙市人人均居住住面积从从18.6平方方米增长长至277.2平平方米，人均住住房面积积提高88.6平平方米，改善住住房条件件的需求求将成为为市场需需求的一一大重点点；虽然然近年来来长沙城城市拆迁迁呈下降降趋势，但旧城城改造、城市化化带来的的拆迁所所增加的的刚性需需求不可可小视；房产的的保值、增值、投资功功能也将将促使一一部分居居民新购购商品房房。综合合以上需需求，预预计长沙沙20006年商商品房有有效需求求在

22、5000万平平方米以以上，房房地产发发展前景景广阔。5、商品品房价格格仍将稳稳中有升升。20066年，受受国家宏宏观调控控和市场场需求及及国内大大环境影影响，长长沙市价价格较高高、面积积较大的的高档住住房价格格有下降降的趋势势，表现现为房价价震荡；价格较较低、小小面积的的中低档档住房、商业用用房价格格将稳中中有升。6、二手手房成交交增幅将将会大于于去年，成交价价格仍将将上涨。20055年受“国八条条”等政策策波动的的影响，长沙二二手房成成交量虽虽略有增增长，但但增幅明明显小于于20004年。随着220066年政策策的逐步步稳定， 588号文件件的继续续深入执执行，促促进住房房二级市市场新政政策

23、的出出台，二二手房成成交增幅幅将有较较大幅度度的增长长，成交交价格也也会稳步步上升。7、“品品质住宅宅”建设将将成为220066年房地地产开发发的重点点。20066年将以以“品质住住宅”建设为为契机，提高住住宅质量量，同时时改善小小区环境境、物管管等综合合配套，从整体体上提高高长沙房房地产开开发水准准，为老老百姓提提供物美美价廉的的居所。第二节区区域结构构调查与与城市发发展规划划调查一、地理理位置及及概况南国新城城案位于于新开铺铺路西侧侧。东起起新开铺铺路，西西至液化化气公司司，南距距二环线线高架桥桥约1000米，北靠湖湖南有色色地质医医院。毗毗邻南郊郊公园，远眺湘湘江及岳岳麓山美美丽风景景。

24、本案在长长沙城区区11个板板块中隶隶属于南南郊公园园板块。本板块块曾是长长沙的南南大门，随着城城市的发发展这里里已成为为新城与与老城的的交界。其自然然环境优优美，交交通设施施方便，既没有有老城的的喧哗吵吵闹，也也没有新新城的寂寂静空旷旷，有着着平实的的生活气气息。特特别是近近年来随随着城市市基础设设施建设设力度的的不断加加大、城城市经济济实力不不断提高高、“拓南”的发展展格局不不断升温温，板块块已改变变了人们们心中脏脏、乱、差的形形象，取取而代之之的是万万事佳景景园、翡翡翠林居居、白沙沙花园、湖凯逸逸景苑、华丽家家族、金金碧文华华等十多多个个案案的开发发与建成成，使板板块迅速速成为大大众楼盘盘

25、最集中中的片区区。但板板块内金金融商务务、商业业贸易相相对落后后，且其其平实的的个性使使得各盘盘的价格格偏低。总体来说说，本案案位于板板块交通通最便利利，人气气最旺盛盛，环境境最优美美的核心心位置。二、公共共设施状状况 商业业贸易：兴万家家超市、新一佳佳超市、万事佳佳超市、金沙超超市、金金盆岭超超市 金融融机构：中国建建设银行行、中国国工商银银行、交交通银行行、中国国邮政储储蓄 文化化教育：理工大大学、铁铁道学院院、新开开铺小学学、第四四十二中中学 医疗疗保健：有色金金属地质质医院、长沙1195医医院 餐饮饮酒店：联天宾宾馆、新新开大酒酒店、顺顺心山庄庄 休闲闲娱乐：南郊公公园、沿沿江风光光带

26、、理理工大学学旁众多多小型娱娱乐场所所 企业业实体：湖南二二机厂、湖南开开关厂、长沙客客车厂、湖南线线材厂等等三、交通通道路体体系状况况书院路、新开铺铺路段自自20004年开开始拓宽宽改建，现已全全线完工工，已成成为长沙沙南北定定向的一一条主干干道。二二环线环环绕城区区，连接接东西两两岸，出出行及其其便利。公交线路路：9002、1500、4、1344、1044、1222、9122、8044、6033、1522路等近年来长长沙公交交打破垄垄断，涌涌入了许许多新的的生力军军，如本本路段的的9022、9122等。公公交线路路的增多多使业主主出行更更为方便便。四、区域域性质与与功能特特点本区域为为大众

27、楼楼盘最为为集中的的片区，其定位位为平实实的日常常生活区区。区域内设设施主要要是为满满足居民民日常生生活的小小型购物物场所及及小型娱娱乐场所所。五、规划划展望由于区域域开发是是朝着大大型生态态生活区区迈进，因此将将来区域域居民将将会越来来越多。物质需需求也会会日渐增增多，为为了满足足居民的的日常生生活需求求，部分分大型的的生活超超市及一一些专卖卖场将会会进驻本本区域。而大的的金融商商务场所所、娱乐乐休闲场场所等将将不会太太受重视视。第三节区区域个案案调查目前，在在项目周周边有万万事佳景景园、翡翡翠林居居、富绿绿新村、湖凯.逸景苑苑、华丽丽家族、金碧文文华、华华菱香墅墅美地、湘银佳佳苑、华华盛家

28、园园、天翔翔新新家家园等已已建或在在建项目目。这些些项目一一方面是是本项目目的营销销推广的的竞争对对手，另另一方面面则与本本项目一一起营构构成熟的的住宅小小区的区区域氛围围，形成成板块的的整体吸吸引力。项目周边边的楼盘盘是本项项目定位位的主要要参考和和研究对对象，为为此，我我们对周周边项目目进行专专项研究究与分析析，以为为本项目目定位提提供参考考依据。一、万事事佳景园 项目目背景：长沙华华昌房地地产开发发有限公公司开发发长沙土木木建筑工工程有限限公司建建设 项目目位置：长沙市市天心区区新开铺铺路1778号 建筑筑规模：a、占地地面积：331172.5 bb、建筑筑面积： 9338311 cc、

29、规划划8栋12FF 规划划用途：普通住住宅商业业楼 销售售价格：起价：20880元/均价：222000元/银行按揭揭：工商商银行7成20年折扣：99.8折折 面积积户型：面积范范围：标准层9941500、复复式：11492800、商商业房：963000主力面积积：13301500户型：22*2*1 3*2*22 4*22*2等等总供应量量：6228 建筑筑装修标标准：外墙：-进口口高级外外墙涂料料、局部部面砖内墙：-8888涂料料地面：-水泥泥找平楼梯间：-高级级防滑地地面砖门： -入户户门为名名牌豪华华防火防防盗门窗： -塑钢钢窗镶配配淡绿色色玻璃阳台： -生生活阳台台和观景景阳台水水泥砂浆

30、浆找平地地面，艺艺术造型型玻璃栏栏板厨房： -水水泥砂浆浆卫生间：-水泥泥砂浆空调位：-每户户所有卧卧室与客客厅都设设有空调调机位 配套套设施：电梯：-韩国国现代电视：-客厅厅、主卧卧室设有有插口电话：-客厅厅、主卧卧均设预预留电话话接口宽带网：-宽带带网入户户液化气： -管道煤煤气入户户供水： -新新型PVVC，预预留接口口供电： -每每户均设设IC磁卡卡电表安全系统统：-家庭安安防报警警系统停车：-有独独立车库库和停车车位 小结结：万事佳景园由由长沙华华昌房地地产公司司开发，周边自自然环境境优美，交通便便利。作作为独立立的生活活小区，其拥有有区域浓浓厚的生生活氛围围，和较较完善的的生活机机

31、能；区区内多个个生活小小区相辅辅相成，人气聚聚升。本本案先由由深圳怡怡安信GG-ESSTAEE策划代代理，后后由盛意意廊广告告代理整整合推广广。20002年年开始销销售，至至20004年完完工时以以基本售售磬，销销售情况况较为理理想；能能有如此此销售情情况主要要有以下下原因：自然环环境优美美、景观观好：可可俯视南南郊公园园、湘江江美景；可远眺眺麓山景景色；周周边绿色色植被也也比较多多。其18880元元/的起起价，折折后仅116000多元/，作作为此中中规模较较大的小小高层个个案单价价偏低，市场吸吸引力强强。其9331500/2*2*114*22*2的的面积和和户型，基本适适合消费费市场的的需求

32、。其区别别于其它它个案水水泥阳台台的全玻玻璃阳台台结构，颇具现现代感，新颖别别致。商业用房房分为两两层，11F为沿沿街店面面，2FF可商可可住，置置业者购购买时须须两层一一起购买买。项目立面面采用墙墙漆，几几年之后后将褪色色变旧，将严重重影响个个案档次次。其户户型设计计不佳，动静不不太明确确，且通通风采光光不太好好。开发发商由于于资金问问题，导导致售楼楼部等受受到破坏坏，给销销售带来来了严重重的负面面影响。二、翡翠翠林居 项目目背景：湖南省省天心润润丰园置置业有限限公司开开发沙坪建筑筑公司建建设 项目目位置：长沙市市天心区区新开铺铺路1774号 建筑筑规模：占地面面积：4424110 建筑面积

33、积：12211880 规划211栋611FF 规划划用途：普通住住宅、商商业楼 销售售价格：住宅：起价：17448元/均价：220200元/银行按揭揭：银行行7成20年商业用房房：起价价：54488元元/均价：554888元/银行按揭揭：银行行5成10年 面积积户型：面积范范围：标准层：941422、商商业房：963000户型：22*2*2 3*2*22 4*22*2等等总供应量量：8008 建筑筑装修标标准：外墙：-高级级瓷砖内墙：-砂浆浆抹面地面：-水泥泥砂浆找找平楼梯间：-花岗岗岩地面面、高级级地板砖砖地面门： -高级级防火防防盗入户户门窗： -塑钢钢玻璃窗窗阳台： -封封闭阳台台 配套

34、套设施：电梯：-有电视：-有线线电视入入户电话：-电话话线预埋埋宽带网：-广达达液化气： -煤气管管道安全系统统：-电子对对讲，224小时时保安停车：-地下下停车场场 小结结：翡翠林居居由湖南南省天心心润丰园园置业有有限公司司开发，是一个个由住家家和商业业用房构构成的中中档住家家个案，位于新新开铺，其区域域环境较较好，周周边生活活气息浓浓厚，居居住环境境较好，日常生生活配套套设施齐齐全，各各生活机机能较完完善。本案由鼎鼎嘉企划划代理销销售，自自20003年公公开销售售至今以以全部售售磬。之之所以有有如此好好的情况况，主要要因为其其面积、户型设设计合理理，适合合目前区区域人居居需求。多层以以14

35、888元/的起起价、小小高层以以15888元/的起起价，针针对个案案来说，相对校校低，对对市场有有一定吸吸引力。且其规规模较大大、市场场竞争力力强。项目两面面临路和和一座立立交桥，噪声严严重，灰灰尘也较较多；其其立面设设计呈暗暗红色，现代感感不强。广告主诉诉求：新新长沙，新方向向三、湖凯凯逸景苑苑 项目目背景：湖南湖湖凯房地地产开发发有限公公司开发发湖南省朝朝辉建设设开发有有限公司司建设 项目目位置：长沙市市书院南南路788号 建筑筑规模：占地面面积：1110000 建筑面积积：3881288 规划2栋栋13、17FF 规划划用途：普通住住宅 销售售价格：住宅：起价：25880元/均价：227

36、500元/银行按揭揭：银行行7成20年 面积积户型：面积范范围：标准层：892277户型：22*2*2 3*2*22 5*33*2等等总供应量量：2446建筑装装修标准准：外墙：三三层采用用仿麻石石面砖，其它主主墙面采采用浅色色面砖或或外墙涂涂料；天花及内内墙：8888仿仿瓷涂料料刮白地面：-水泥泥砂浆找找平楼梯间：-地面面砖、铁铁栏杆门： -新型型高级防防火防盗盗入户门门，户内内预留门门洞；窗： -高档档名牌喷喷塑铝合合金窗阳台：采采用铁艺艺栏杆 配套套设施：电梯：奥奥的斯有线电视视：-客厅、主卧室室预埋接接口电话：外外线入户户，客厅厅卧室均均有接口口可接驳驳IDDD数据点点，每户户10MM

37、宽带信信息网信箱：为为住户配配备高级级私家信信箱水表：独独立水表表电表：独独立电表表燃气：管管道燃气气入户公共设施施：小区区内设背背景音乐乐及紧急急广播系系统保安设施施：1、四周周围墙增增设050MM红外线线报警系系统；22、公共共区域及及电梯间间增设电电视监控控系统；3、增设设停车场场智能化化管理系系统；44、增设设电子门门禁系统统；5、设可可视/非可视视对讲系系统，可可视线路路到户，但可视视机住户户自备供电：专专用变压压器双电电源供电电，每户户容量（小户型型6KWW，大户户型8KKW12KKW）；室内电电路采用用多回路路设计供水：大大型水池池及自来来水加压压泵房变变频供水水 小结结：湖凯逸

38、逸景苑是是由湖南南湖凯房房地产开开发有限限公司开开发，位位于芙蓉蓉南路，地理位位置优越越，周边边环境优优雅，交交通便利利生活配配套设施施齐全，居家方方便。本案开始始由长沙沙零点商商务咨询询有限公公司策划划销售，后由大大匠企画画进行策策略推广广。项目目于20003年年开始建建设至今今，销售售率为990。项目定定位为环环保型伴伴山亲水水雅宅，建筑风风格简约约现代，大量使使用了节节能、环环保材料料，并引引进了家家庭供暖暖系统德德国威能能，在长长沙尚属属首家；户型设设计得体体，复式式户型带带有空中中花园，赢得部部分置业业者喜爱爱。其地地势高，却作为为了主卖卖点之一一，但距距离小区区大门过过长的路路和过

39、高高的坡度度同样使使得销售售受到影影响。项项目面积积、户型型为8992277、2*2*225*33*2选选择空间间较大，但大面面积的户户型较多多，超出出了区域域人居需需求，因因此使得得销售受受到影响响，房屋屋至今仍仍未全部部售磬。其25580元元/的起起价和227500元/均价价也相对对同地段段、同档档次基本本持平。广告主诉诉求：芙芙蓉南半山亲水社社区座拥都市市繁华,俯看山山水湘城城四、华丽丽家族 项目目背景：湖南天天晟房地地产开发发有限公公司开发发湖南省华华龙建筑筑工程总总公司、长沙友友仁建筑筑工程有有限公司司、长沙沙建设工工程集团团有限公公司建设设 项目目位置：新开铺铺路2227号 建筑筑

40、规模：占地面面积：1180778 建筑面积积：5334000 规划9栋栋716FF 规划划用途：普通住住宅、商商业楼 销售售价格：住宅：起价：19888元/均价：227788元/银行按揭揭：农业业银行77成20年商业用房房：起价价：57700元元/均价：660000元/银行按揭揭：农业业银行55成10年写字楼：均价：40000元/ 面积积户型：面积范范围：住宅：7741388、商商铺：11803100、写写字楼：58005900户型：22*2*1 3*2*22 等等总供应量量：3339 建筑筑装修标标准：外墙：高高级外墙墙砖地面：水水泥砂浆浆找平楼梯间：大理石石门：入户户高级防防火防盗盗门、室

41、室内预留留门洞窗：塑钢钢玻璃推推拉窗阳台：高高级铁艺艺护栏厨房：水水泥砂浆浆卫生间：水泥砂砂浆,预留给给排水管管道接口口空调位：预留 配套套设施：电梯：上上海永大大日立电电梯有线电视视：国安安电话：电电信宽带网：电信液化气：新奥燃燃气安全系统统：高级级电子对对讲门铃铃供水：市市政供水水供电：市市政供电电 小结结：华丽家族族有由湖湖南天晟晟房地产产开发有有限公司司开发，是较大大型居住住个案，带有少少量商铺铺和写字字楼。其其设计较较好，物物业管理理及配套套设施完完善，其其周边生生活、文文化气息息浓厚，交通便便利，生生活机能能完善，是居家家的好场场所。个案由长长沙凹凸凸广告策策划有限限公司进进行整合

42、合推广，自20003年年开始推推出一期期6栋多层层已全部部售磬，现在正正推出二二期三栋栋高层和和多层，销售情情况良好好。其建建筑风格格融典雅雅的湖湘湘文化及及儒雅的的欧式后后现代于于一体；面积、户型以以741388/2*2*11、3*22*2为为主，符符合目前前区域人人居需求求，且其其户型设设计大胆胆考究，空间布布局理性性明快，全方位位的立体体景观阳阳台与功功能阳台台给置业业者带来来了观景景休闲等等多种享享受；且且其起价价：19988元元/和均价价：27778元元/均不不算太高高，符合合其尊贵贵不贵的的口号，受到了了置业者者的青睐睐，这些些都是赢赢取市场场的重要要原因。但由于临临近马路路，导致

43、致灰尘较较多，影影响了空空气质量量；且项项目所在在新开铺铺路段的的坡度过过大，给给人们出出行带来来了较大大不便。广告主诉诉求：温温馨典雅雅，尊贵贵不贵五、金碧碧文华 项目目背景：湖南恒恒业房地地产开发发有限公公司开发发湖南六建建金大建建筑工程程有限责责任公司司、湖南南洞井建建筑有限限公司建建设 项目目位置：赤岭路路3488号 建筑筑规模：占地面面积：6678118 建筑面积积：19966331 规划111栋716FF 规划划用途：普通住住宅、商商业楼 销售售价格：住宅：起价：23550元/均价：228000元/银行按揭揭：银行行7成20年商业用房房：均价价：78800元元/ 面积积户型：面积范范围：住宅：8831144、商商铺：11351766户型：22*2*1 3*2*22 等等总供应量量：18880 建筑筑装修标标准：外墙：采采用三色色面砖，及高级级涂料内墙：二二遍8888仿瓷瓷涂料地面：水水泥砂浆浆找平搓搓毛楼梯间：水泥地地面找平平，表面面压光。墙面：