可行性研究案例分析.docx

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1、1.项目背景大都体育育中心为为银都区区直接管管辖的区区级体育育活动场场地，拥拥有4000米跑跑道和可可供80000人人观看的的简易看看台，设设备简陋陋，不符符合国家家标准。在亚运运会期间间，虽由由国家投投资兴建建了举重重台、乒乒乓球练练习馆、游泳馆馆、运动动学校、办公楼楼等建筑筑，但由由于缺少少配套设设施，目目前任不不能满足足体育锻锻炼和比比赛的要要求。引引进外资资，充分分挖掘现现有土地地潜力，利用合合作的优优势，改改造旧房房屋，开开发完善善银都体体育中心心的配套套设施，兴建奥奥林体育育大厦，促进银银都城区区各项体体育工作作和第三三产业的的繁荣和和发展。2.项目目拟建规规模根据大都都市城市市规

2、划管管理局997规审字字02887“审定设设计方案案”通知，本项目目占地1105440.22平方米米，总建建筑面积积989975平平方米，其中地地上6665411.6平平方米，地下3324333.44平方米米。建设设高度662.44米。建建筑容积积率6.31（地上），建筑筑密度445%。项目工工期：119977年6月月至20000年年6月，历时33年。各建筑物物建筑面面积见表表2.11表2.11 建筑筑面积分分配表序号功能/项项目面积单位备注1写字楼247443平方米2公寓2969933体育设施施2969934餐饮及娱娱乐494995停车场494996设备层49499合计9897753.体育育

3、设施建建设内容容体育大厦厦的开发发建设充充分考虑虑了体育育设施的的配套作作用，体体育设施施建设内内容见表表3.11表3.11 体育育设施建建设内容容序号功能/项项目面积单位备注1大型乒乓乓球活动动馆35711平方米2银都区棋棋牌学校校428663台球活动动中心21433142294地郑球活活动馆285775保龄球活活动馆142996剑击馆114337武术学校校214338老年人体体育中心心8579综合健身身馆1143310藤球馆1143311拳击活动动房7549912辅助用房房296993合计4.市场场分析4.1体体育场馆馆4.1.1大都都市体育育场馆现现状大都市及及郊区县县现有2215个个（

4、含国国家和省省体委所所属），其中市市区1335个。现有场场馆中，长期用用于专业业训练和和比赛的的有300个。其其余场馆馆已经全全部用于于群众体体育健身身活动，每年开开放时间间超过3320天天。4.1.2本市市居民对对体育健健身活动动场馆的的需求19955年全全民健身身计划纲纲要颁颁布和实实施以来来，全市市加大向向社会开开放力度度。19995年年活动人人次为114万人人次/月月，19996年年增加到到70万万人次/月，活活动项目目也由118项增增加到220项。随着群群众健身身需求的的增加，现有场场馆设施施显得供供不应求求，许多多场馆和和场地都都出现群群众排队队等场地地、预约约场地的的情况。大都市

5、市尤其是是银都区区的供需需矛盾尤尤为突出出。4.2写写字楼市市场4.2.1写字字楼供给给状况19944年，大大都市写写字楼售售价迅速速攀升，与此同同时，受受高价位位、高利利润的驱驱动，大大都市写写字楼建建设及供供给也迅迅速增长长。19995年年大都市市写字楼楼供应量量进入了了高峰，写字楼楼中竣工工面积达达40万万平方米米。据统计，19995年本本市各楼楼可用于于办公的的设施总总量达2225万万平方米米，其中中：纯办办公楼接接近1000万平平方米；用于办办公的公公寓，近近55万万平方米米；饭店店常年用用于办公公约700万平方方米。4.2.2需求求分析19955年，大大都市新新批三资资企业较较上年

6、减减少422%，但但外资企企业进驻驻大都市市机构仍仍有所增增长，这这是大都都市的地地位和功功能所决决定的，据此预预测外资资机构对对写字楼楼的需求求仍有一一定的增增长。随着中国国经济的的发展，中资企企业经济济实力不不断增长长，在写写字楼需需求市场场中所占占份额逐逐年增长长，19990年年，中资资企业只只占当年年写字楼楼需求量量的100%左右右，到119955年已占占约1/3约为为14万万平方米米，中资资企业对对中高档档写字楼楼需求增增长速度度高于外外资企业业，年增增长率可可达255%。综合分析析，预测测大都市市今后几几年写字字楼需求求情况见见表4.2表4.22 19997年年20000年大大都市

7、高高档写字字楼总需需求量 单位：平方米米序号项目199771998819999200001外资需求求量374350582中资需求求量232936453其他20202020小计80921061234.3公公寓市场场公寓的需需求主要要是对三三资企业业和外方方驻大都都市机构构人员、中资企企业驻大大都市人人员等，公寓的的用途已已由原来来的单层层纯居住住发展为为居住、办公兼兼用。5建设地地点及市市政配套套条件5.1建建设地点点本项目位位于大都都市银都都区，项项目的四四至范围围：北起起银都工工人体育育馆南侧侧，南至至北四环环，西起起东方大大街东侧侧，南至至南方大大厦。5.2拆拆迁方案案5.2.1项目目用地

8、现现状在用地范范围内，有2885户居居民危房房和2户户商业、餐饮业业需进行行拆迁。5.2.2拆迁迁安置方方案用地范围围内，有有2855户居民民，需拆拆迁面积积为1223000平方米米。拟在在异地建建设居民民搬迁用用楼。用地范围围内的2285户户居民，需拆迁迁面积为为10000平方方米，由由建设单单位向上上述两个个被拆迁迁单位一一次性支支付拆迁迁费用，由其自自行解决决安置问问题。5.3市市政配套套条件5.3.1供电电本项目计计算供电电负荷为为46330千瓦瓦，考虑虑留有余余地，按按容载比比1.55选择变变压器，容量往往日70000千千伏安。供电方方案为自自安外110千伏伏电缆向向体育大大厦总配配

9、电室供供电，电电缆长度度约为00.6公公里。然然后在从从总配电电室引出出双路电电缆向各各变电室室供电。5.3.2供热热该项目负负荷约6600万万大卡/时，拟拟建锅炉炉房供热热。5.3.3工气气本项目日日所需煤煤气量约约11550立方方米，拟拟利用银银都体育育场内已已有煤气气管线，并建相相应的煤煤气调压压站。5.3.4供水水项目日所所需水量量9000吨左右右。东方方大街东东侧现有有一条现现状DNN6000毫米上上水管线线，拟在在东方街街新建一一条1.1公里里DN3000毫米米的上水水管线与与其相连连，即可可满足奥奥林体育育大厦的的供水需需求。5.3.5雨污污水排放放本项目每每日排放放污水量量约7

10、330立方方米。在在该大厦厦环形道道路下安安排布置置雨水管管线与内内部雨水水一并红红都大街街合流管管，然后后排入红红都大街街西侧雨雨水馆内内；内部部污水接接入新都都工人体体育馆外外大街东东侧污水水管内。5.3.6电信信本项目预预计需要要装机容容量30000门门程控交交机，拟拟由市话话局就近近解决。6环境保保护6.1废废水处理理本项目废废水主要要来自餐餐饮废水水，洗涤涤废水和和洗手间间废水，为可生生化有机机无毒水水。餐饮饮废水经经隔油池池除油后后与洗涤涤废水直直接排入入市政排排水道。6.2废废气处理理本项目自自建锅炉炉房，拟拟采取有有效措施施，使废废气排放放到达环环保标准准。6.3噪噪声处理理噪

11、声主要要来自机机电设备备运转时时发出的的机械声声，在设设备选型型事采用用低噪声声设备，并配减减震装置置，必要要时采用用隔音建建筑材料料。6.4施施工中的的环境保保护本项目在在施工过过程中，机械设设备噪声声及施工工中粉尘尘对周围围的人群群和环境境会造成成污染。因此施施工中对对产生噪噪声较大大的机械械设备需需加隔音音装置，对粉尘尘采用喷喷水降尘尘。7节能7.1为为节约用用水，空空调冷却却水采用用冷却塔塔循环使使用。对对洗涤用用水，安安装中水水处理设设备，使使其经过过回收处处理后二二次使用用（冲厕厕所）。7.2公公关出口口的外门门均设置置空气幕幕以减少少冷（热热）量损损失。7.3采采暖、供供电、供供

12、气，供供水系统统均采用用合理的的输送工工艺，尽尽可能降降低途中中消耗。7.4用用计算机机控制整整个大楼楼淡定照照明和空空调系统统，一方方面完善善服务，另一方方面也可可避免能能源的分分散消耗耗而带来来的浪费费。8投资估估算与资资金筹措措本项目估估算总投投资2448844.922万元，合29998.18万万美元。其中建建设投资资248809.92万万元，合合29889.115万美美元。流流动资金金75万万元，合合9.004万美美元。本项目系系中外合合资项目目，依照照有关规规定免征征固定资资产投资资方向调调节税；本项目目五贷款款，不记记建设借借款利息息。8.1建建设投资资本项目建建筑面积积中300%

13、为体体育场馆馆，依据据有关规规定该部部分建设设用地免免缴土地地出让金金，故项项目土地地出让金金按建设设用地面面积的770%，即73378.14平平方米，估算为为39003.882万元元。拆迁安置置补偿费费按拆迁迁2500户居民民所需面面积与不不同高层层住宅单单位造价价相乘，加每户户一次性性补偿费费和商业业餐饮一一次性拆拆迁补偿偿费计算算。项目的设设备购置置费为专专用体育育及设施施器材费费，估算算6500万元。基本预备备费按土土地费、前期工工程费、房屋开开发费、设备购购置费和和相关工工程费之之和的55%取，涨价预预备费用用按建设设安装工工程费用用的6%取。8.2流流动资金金流动资金金估算为为65

14、万万元。8.3资资金筹措措本项目注注册资本本10000万美美元，合合人民币币83000万元元，占总总投资的的33%左右，均由外外方投入入。其余余建设投投资由外外方以现现金方式式投入。9财务分分析9.1分分析测算算说明 本项目目测算根根据委托托方提供供的基础础数据，并经过过实际调调研和专专家咨询询对其进进行调整整。本测测算符合合有关部部门的规规定和要要求。本项目的的计算期期为155年，其其中建设设期为33年，经经营期为为12年年。本项目的的行业基基准收益益率取为为16%。本项目以以人民币币作为记记账本位位币。外汇汇率率按市场场汇率取取为1美美元兑换换8.33元人民民币。9.2财财务预测测9.2.

15、1营业业收入本项目营营业收入入包括房房产销售售收入、地下停停车场租租金收入入和体育育馆经营营收入三三部分。房产销售售收入：出售部部分计划划从建设设期第三三年开始始预售，预售11年，销销售2年年，即项项目短期期的第33年、44年、55年为销销售期。如表99.2.1表9.22.1房房产销售售收入测测算表序号项目建筑面积积（平方方米）售价（元元/平方方米）第3年220%第4年440%第5年440%合计1写字楼24744315155074977.1149994.33149994.33374885.662公寓29699311500068299.4136558.88136558.88341447.003商

16、业、餐餐饮、娱娱乐4949918300018111.336222.736222.790566.74总计593885161337.99322775.77322775.77806889.33停车场租租金收入入：停车车场租金金预计为为1元/（车位位小时），每车车位占地地25平平方米，出租率率记为990%，测得年年租金收收入为11.088*49949/25*24*3655*0.9=1156.07万万元体育场馆馆营业收收入见表表9.22.2表9.22.2 体育育馆营业业收入测测算表项目经营收入入合计4567155保龄球活活动中心心12015018022024300乒乓球活活动管1501802002402

17、6900台球活动动馆10012014015017100地郑球活活动馆30405060660棋类、桥桥牌馆709011012013500击剑馆10152540410拳击活动动馆8010012014015600藤球馆50709012012900综合健身身馆15023030040042800老年人活活动中心心8142030312总计7681009912355152001669929.2.2营业业税金及及附加本项目需需缴纳营营业税、城市维维护建设设和教育育附加等等营业税税；销售售房地产产及出租租停车场场5%的的税率缴缴纳营业业税，经经营体育育场馆按按3%的的税率缴缴纳营业业税，城城市维护护建设按按营业

18、税税的3%缴纳，教育费费附加按按营业税税的3%缴纳。土地增值值税：根根据土土地增值值税暂行行条例本项目目房产出出售期各各年销售售收入为为161137.9万元元、3222755.7万万元、3322775.77万元。扣除项项目有：（1） 取得得土地使使用权所所支付的的金额；（2）房地产产开放成成本；（3）房房地产开开发费用用；（44）与出让让房地产产有关的的税金；（5）1、22两项之之和的220%。经过计计算，销销售期各各年扣除除项目金金额分别别为67791.25万万元、1135886.008万元元、1335866.088万元，各年土土地增值值额分别别为1004944.755万元、209985.8

19、2万万元、2209885.882万元元，各年年土地增增值税分分别为442288.688万元、84554.999万元元、84451.99万万元。总成本费费用测算算：房产销售售成本：房产销销售成本本由房屋屋建造成成本构成成，按销销售比例例分摊至至销售期期各年。销售费费用按销销售收入入的100%记。体育场馆馆营业成成本：外外购燃料料及动力力按营业业收入的的20%计；预预计体育育馆工作作人员为为80人人，工资资标准人人均月工工资15500元元，职工工福利费费按工资资总额的的14%取，故故年工资资福利费费为15500*（1+14%）*112*880=1164.2万；维修费费按折旧旧的500%计提提；折旧

20、旧费，场场馆部分分折旧年年限为440年，残值率率10%；体育育器材部部分折旧旧年限为为10年年，均按按直线法法计提折折旧；本本项目无无形资产产摊销期期限为550年，递延资资产摊销销期限为为5年；土地使使用税按按场馆部部分占地地面面积积乘以每每平方米米年税额额4元计计算，房房产税由由两部分分组成，场馆部部分按其其原值一一次性减减出场00%的余余值乘以以税率11.2%测算，停车场场租金收收入按112%的的税率缴缴纳房产产税。利润测算算：本项目总总利润2251002.99万元；所得税税税率为为33%，以经经营所得得额为基基数缴纳纳；税后后利润为为168818.9万元元；职工工福利及及励志基基金、储储

21、备基金金、企业业发展基基金封闭闭按税后后利润的的5%、10%、5%计提。财务分析析：财务务清偿能能力分析析如表99.2.4表9.22.4 财务清清偿能力力分析表表项目所得税前前所得税后后财务内部部收益率率FIRRR（%）32.000%23.773%财务净现现值FNNPV（万元）（i=16%）88333.743211.2投资回收收期Ptt（年）3.8224.088本项目所所有投资资及经营营成本均均为自有有资金，不需要要进行清清偿能力力分析。不确定性性分析：对项目目进行敏敏感性分分析见表表9.22.5表9.22.5 财务敏敏感性分分析项目变化率内部收益益率（%）较基本方方案变化化率（%）财务净值值

22、分析（万元）较基本方方案变化化率（%）基本方案案23.77243211.2不确定因因素1.总投投资+10%19.880-16.522744.7-47.4-10%28.33719.6661700.242.882.房屋屋售价+10%28.99018.4465722.452.11-10%19.440-18.2118899.9-56.13.经营营成本+10%22.551-5.1136299.6-18.3-10%24.9925.149322.914.22综上所述述，本项项目具有有较好的的财务盈盈利能力力和抗风风险能力力，外汇汇平衡也也能解决决，项目目具有较较好的效效益，故故本项目目在财务务上是可可行的。