大庆香榭丽舍广场项目报告.docx

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1、北京莲禾房产 大庆市香榭丽舍广场项目报告大庆市项香目榭报麗告舍廣場第一部分分：市场场篇壹、大庆庆市况概概述一、区域域环境二、经济济运行三、国民民收入状状况四、国民民消费状状况五、20010年年远景规规划六、重大大项目建建设贰、大庆庆商业运运行现状状叁、区域域商用房房市场分分析一、百货货大楼二、商场场三、沿街街商铺1、东风风新村地地区2、萨尔尔图火车车站地区区3、让胡胡路地区区肆、大庆庆房地产产住宅市市场总体体分析一、年市市场总体体推案量量统计二、年市市场总体体去化量量统计三、大庆庆房地产产总体市市场概述述伍、大庆庆房地产产住宅市市场细分分第二部分分：基地地篇壹、基地地四至贰、项目目区位概概述叁

2、、项目目SWOOT分析析（住宅宅为主）第三部分分：商场场规划篇篇（原则则）壹、产品品属性贰、产品品规划原原则第四部分分：商场场开发篇篇壹、开发发定位与与构想研研拟一、基地地发展潜潜力和限限制二、开发发策略研研拟与分分析三、开发发策略建建议四、市场场定位建建议五、单元元划分建建议六、业态态划分建建议七、商场场道路建建议贰、出售售与出租租对比分分析叁、运营营方向分分析第五部分分：商场场业务篇篇销售策策略一、“商商场百分分百引爆爆式销售售行动”二、商场场引爆式式销售活活动酝酿期期（2个月）三、商场场引爆式式销售活活动引导期期（2 33个月）四、商场场引爆式式销售活活动开盘引引爆五、商场场百分百百引爆

3、式式销售活活动优势势点第六部分分：住宅宅规划篇篇附录一：项目商商圈分析析一、圆形形商圈二、以都都市人口口、商业业量及距距离设定定商圈三、城市市中心层层级发展展四、商圈圈设定附录二：大庆市市消费分分析第一部分分：市场场篇壹、大庆庆市况概概述区域环境境1、地理理位置大庆市位位于黑龙龙江省西西部，松松嫩平原原中部。地理位位置北纬纬4546至4655，东经经124419至125512之间，东南距距哈尔滨滨市1559公里，西北距距齐齐哈哈尔市1139公公里。2、气候候条件大庆市地地处祖国国北疆，四季气气候分明明，年平平均气温温4.77摄氏度度，无霜霜期1334天，日照226588.1小小时，年年降水量量

4、3511毫米，蒸发量量14221.66毫升。气候总总体特征征为：冬冬季寒冷冷有雪；春秋季季风多。3、历史史人文大庆是新新中国最最年青的的城市之之一，119599年发现现大油田田，19979年年建市。目前大大庆是世世界上年年产原油油5千万吨吨以上的的11个特特大油田田之一，同时也也是我国国重要的的石油及及石油化化工基地地，是具具有石油油特色文文化的国国线旅游游重要城城市，又又是黑龙龙江省规规划的电电子产业业城。交交通便利利，物产产丰富，经济发发达，历历来有“世界石石油名城城”和“鱼米之之乡”的美誉誉。4、行政政区划大庆市现现辖萨尔尔图、龙龙凤、让让胡路、红岗、大同等等五个行行政区和和肇州、肇源、

5、林甸和和杜尔柏柏特四县县。总面面积2.1万平平方公里里，其中中市区551077平方公公里。5、区域域人口（19999年底底） 大庆全市市常住居居民共计计71.9万户户，总人人口2442万； 大庆市区区居民共共计355.4万万户，人人口1008.99万人； 大庆市区区中男性性共计555万人人，约占占总人口口的511%；女女性共计计53.8万人人，约占占总人口口的499%； 萨尔图区区总户数数700012户户，占全全市总户户数的99.733%，占占市区总总户数的的19.77%；总人人口211.755万人，占全市市总人口口的8.85%，占市市区总人人口的119.998%；其中女女性100.5万万人，

6、占占48.56%，男性性11.2万人人占511.444%； 让胡路区区总户数数11.03万万户，占占市区总总户数的的15.33%，占市市区总户户数的331.116%，总人口口32.8万人人，占全全市总人人口的113.334%，占市区区总人口口的300.122%；其其中女性性16.39万万人，占占49.97%，男性性16.5万人人，占550.003%； 大庆全市市人口密密度为1116人人/平方公公里；市市区人口口密度为为2177人/平方公公里，其其中萨尔尔图区4431.6人/平方公公里，让让胡路区区275.2人/平方公公里。经济运行行1、国内内生产总总值（亿亿元）大庆市220000年初国国内生产

7、产总值达达到7114.11亿元，比上年年增长88.9%,高于全全省平均均水平11.4个个百分点点，约占占全省比比重的224.66%。在在全国国国内生产产总值超超百亿元元的城市市评比中中，大庆庆排名第第10位；其中，第第一产业业增加值值28.8亿元元，比上上年增长长32%，第二二产业增增加值5595.2亿元元，比上上年增长长6.55%，第第三产业业增加值值90.1亿元元，比上上年增长长13.1%；2、国内内生产总总值构成成比较（%）以上数据据说明：第二产产业在大大庆的国国民生产产总值中中占据着着极其重重要的地地位，但但其近几几年的增增速已放放慢，而而第三产产业的发发展较为为迅速，比重逐逐年上升升

8、，显示示大庆市市的“二次创创业”战略已已初见成成效。3、人均均国内生生产总值值（元）大庆市220000年初人人均国内内生产总总值达到到290049.7元，比上一一年增加加了166.1%，位列列全国第第一。国民收入入状况1、城市市居民人人均可支支配收入入（元）大庆城市市居民220000年初人人均可支支配收入入8，9699元，比比上年增增长6.3%.(剔除除物价因因素，实实际年人人均收入入为9，0011元)国民消费费状况1、城市市居民人人均消费费性支出出（元）大庆城市市居民人人均消费费性支出出56662.11元，比比上年增增长7.8%(剔除物物价因素素,实际增增长9.7%)2、恩格格尔系数数（%）

9、大庆市城城镇居民民恩格尔尔系数为为29.85%，较上上年下降降了3.4%。3、城市市居民人人均消费费支出分分类统计计4、城市市居民消消费统计计（去年年同比）5、城市市居民消消费行为为分析 居住和设设备用品品的消费费比重大大幅上升升，显然然居民已已开始追追求舒适适、享受受的物质质化新生生活。但但此两项项消费占占总消费费支出的的比重仍仍然较小小，显示示了大庆庆居民在在这方面面的消费费意识仍仍然刚刚刚起步。 居民的服服装消费费占总消消费比重重已达到到23.7%,显示其其衣着观观念已逐逐步趋向向于时尚尚化，追追求档次次，讲究究款式。 医疗保健健用品的的消费比比重呈现现大幅下下降，但但仍是目目前大庆庆居

10、民主主要的消消费项目目之一。 通讯消费费比重的的大幅上上升，除除了家庭庭电话已已经普及及的原因因外，亦亦显示了了移动电电话的便便捷性，已受到到了越来来越多大大庆居民民的青睐睐。20100年远景景规划至20110年为为止的大大庆市发发展预期期目标是是：1. 到20110年，市区长长住人口口达到1130万万人，其其中非农农业人口口1100.377万人，占市区区总人口口的844.9%。2. 到20110年，国内生生产总值值力争达达7300亿元，人均GGDP达达到市域域50000美元元，市区区100000美美元以上上。3. 工业化进进程和产产业结构构升级加加快，三三次产业业结构到到20110年年为5:

11、65:30。4. 到到20110年，人均住住宅居住住面积达达到155平方米米。重大项目目建设1、“一一路二桥桥”工程建建设（东东干路立立交桥、凤阳桥桥工程）。2、新建建两个国国家4AA级旅游游区创业追追踪园（红岗区区解放南南村村）、湿湿地公园园（龙凤凤区北二二十里泡泡）。目目前，这这两个项项目正正在做总总体规划划，将在在明年启启动。贰、大庆庆商业运运行现状状商业运行行1、社会会消费品品零售总总额（亿亿元）大庆市社社会消费费品零售售总额774.88亿元，比上年年增长88.6%。2、消费费品零售售行业构构成（%）3、消费费品零售售行业升升降统计计（去年年同比）叁、区域域商用房房市场分分析百货大楼楼

12、名称称新玛特广广场秋林商厦厦昆仑购物物中心营业面积积549550.44 m22125223.668 mm2138999.66 m22公共走道道环行走道道3.554mm主走道333.5m辅助走道道222.5mm 主走道11.8mm.辅助走道道1m环行走道道3.55-4mm.十字型走走道3mm辅助走道道1.552mm电梯配置置（客）自动x22，观光光x2自动x22自动x22单层净高高3.5米米3.2米米3.3米米“磁场”麦当劳、多功能能广场、大型超超市大型超市市平面配置置1F超市、化化妆品、黄金珠珠宝、婚婚纱摄影影食品、钟钟表眼镜镜、皮鞋鞋、首饰饰、化妆妆大型超市市典型“雅芳”、“飘柔”吻猫2F内

13、衣、毛毛衣、男男女服装装、咖啡啡厅男、女装装小家电、钟表、图书、服装典型鄂尔多斯斯雅克、高高朋、大大维格兰仕、海尔3F体育用品品、家电电、通讯讯、图书书、童装装女士用品品、保暖暖内衣、羊毛衫衫、羽绒绒服、裘裘皮高档男女女服装典型耐克、双双星波司登报喜鸟、杉杉4F影院、游游艺厅、网吧、风味美美食广场场休息区大厅、餐餐饮广场场（座椅椅）楼梯厅（座椅）来人量13566人/小时（4：00055：00）12488人/小时（11：3012：30）356人人/小时（11：0012：00）提袋率12.77%17.88%18.99%经营现状状由于内部部装修、设计、经营管管理、品品牌导入入和开业业造势等等方面在在

14、大庆市市都属极极为罕见见，因而而吸引了了大量人人流。但但由于经经营档次次过高，真正购购物者却却并不多多。四楼餐饮饮广场、网吧、游艺厅厅较为火火爆。靠近火车车站，人人流量较较大，在在大庆具具有较高高的知名名度，经经营状况况良好。地处让胡胡路区，临近大大庆石油油管理局局家属院院，购买买力较强强，经营营状况良良好。商场名称称中央商城城金田商厦厦庆莎商厦厦昆仑商贸贸中心营业面积积200110 mm2191552 mm2111337 mm2124774 mm2公共走道道环行走道道3.55m十字走道道3m辅助走道道2m环行走道道2.55m 主走道22m辅助走道道1.22m环行走道道3m十字走道道2m辅助走

15、道道1.55m环行走道道2.44m十字走道道2m辅助走道道1.44m电梯配置置自动x 4自动xx 2自动x 2自动x 2单层净高高3米3.2米米3.5米米3.2米米磁场设置置德克士炸炸鸡肯德基德克士炸炸鸡平面配置置1F男女服装装服装、皮皮鞋、眼眼镜、医医药女装装、箱包包、钟表表、鞋、首饰、化妆品品服装、医医药、小小吃、书书店2F服装、皮皮鞋、皮皮包服装、皮皮鞋服装百货货服装3F空置高档服装装服装、百百货4F家具5F家具休息区楼梯口无无楼梯厅（座椅）来人量872人人/小时（星期二二中午112：001：00）372人人/小时（星期三三下午33：304：30）576人人/小时（星期三三中午112：0

16、01：00）768人人/小时（星期三三中午112：301：30）提袋率36.558%2.333%11.447%28.77%经营现状状由于新玛玛特刚开开业，吸吸引走了了大批人人流，稍稍显萧条条。相信信不久会会恢复正正常。客流量稀稀少，三三楼大面面积空置置，经营营情况一一般。一、二、三楼经经营状况况良好，明年将将全部改改为自营营。地处让胡胡路区中中心地带带，周边边是大庆庆市最繁繁华的地地段之一一。经营营情况良良好。名称称百货大楼楼京和百货货天马商厦厦营业面积积56622.5 m250688.8 m237266 m22公共走道道环行走道道3.55m十字走道道2.55m辅助走道道1.55m环行走道道3

17、m十字走道道2.55m辅助走道道1.22m环行走道道2.55m十字走道道5m辅助走道道1.22m电梯配置置（客)自动x 2自动x 1无单层净高高3.4mm3.3mm5m“磁场”设计肯德基二层大型型超市平面配置置1F烟酒副食食、日用用百货、化妆洗洗涤、大大家电男女服装装、毛衣衣毛裤、钟表、化妆品品医疗、家家电五金金、钟表表、图书书、皮鞋鞋、首饰饰典型长虹、荣荣事达鄂尔多斯斯、拉芳芳安踏、双双星2F针织布料料、医疗疗保健、小家电电、床上上用品超市时装、羊羊毛衫、箱包典型鳄鱼、金金利来、鹿王3F内衣、床床上用品品、儿童童服装、布艺典型婷美来人量672人人/小时（星期二二下午44：305：30）105

18、人人/小时（星期三三上午110：3011：30）336人人/小时（星期二二下午22：303：30）提袋率26.555%5.122%21.442%经营现状状紧靠火车车站广场场，客流流量较大大，经营营情况良良好。临近火车车站，在在庆莎后后面，稍稍显孤立立，经营营情况不不太理想想。处于中央央商城对对面，但但客流量量明显下下降，内内部无电电梯，设设施、布布局较落落后。沿街商铺铺1、东风风新村地地区以下数据据统计了了东风新新村地区区的各类类商铺共共计1661家。图1-11：图1-22：图1-33：2、萨尔尔图火车车站地区区以下数据据统计了了萨尔图图火车站站地区的的各类商商铺共计计76家。图2-11：图2

19、-22：图2-333、让胡胡路地区区以下数据据统计了了让胡路路地区的的各类商商铺共计计1455户。图3-11：图3-22图3-33肆、大庆庆房地产产住宅市市场总体体分析一、年市市场总体体推案量量统计大庆市119999全年房房地产开开发投资资17.8亿元元（住宅宅投资99.5亿亿元），较去年年增长33.8倍倍。房屋屋施工面面积3779.55万平方方米，较较去年增增长355.2%。二、年市市场总体体去化量量统计大庆市119999全年商商品房销销售面积积（建面面）644.8万万平方米米，商品品房销售售总额达达到100.6万万元。三、大庆庆房地产产总体市市场概述述由于受矿矿区经济济影响，大庆市市已形成

20、成了东西西城区并并举的城城市格局局。大庆庆的商品品房开发发虽仅有有五六年年的历史史，其房房地产市市场格局局却也可可以按东东西两区区划分；东城区房房产近年来来，东城城区的住住宅开发发规模远远远超过过了西城城区。不不少房地地产开发发项目通通过置换换的形式式获取了了廉价的的土地（如世纪纪广场以以建人民民医院而而获得土土地；万万宝小区区因开发发万宝屯屯而取得得土地），从而而为本区区域的房房地产开开发步入入高端市市场创造造了必要要条件。位于本区区域的“世纪广广场”和“时代丽丽景”两个楼楼盘，为为目前大大庆楼市市品位和和档次最最高的个个案，其其开发商商义耕房房产无论论是开发发经验、管理水水平还是是经济实实

21、力都较较强，已已在大庆庆市建立立了良好好的市场场口碑，具有了了一定开开发品牌牌。该区域物物业价格格落差较较大，一一些无明明显特色色的住宅宅的均价价多在115000元/平方米米以下，而具有有较好品品质的住住宅价格格均在220000元/平方米米以上，部分已已近30000元元/平方米米。西城区区房产从目目前的市市场行情情来看，西城区区总体平平均房价价要高于于东城区区。这主主要由于于西城区区房地产产开发市市场仍未未健全，商品房房投放量量小，多多是一些些较小的的公司在在开发商商品房市市场，不不具有规规模开发发的优势势，再加加上其管管理费用用较大，增加了了成本，这些都都让西城城区的房房价整体体攀高。除此以

22、以外，另另一主要要原因，也是由由于西城城区居民民整体收收入普遍遍高于东东城区，能够接接受较高高的商品品房价格格。伍、大庆庆房地产产住宅市市场细分分一、大庆庆市商品品房面积积配比分分析二房面积60770m2271880m2281990m22911100mm21011100m21111200m2套数98套102套套126套套/7套/比例29%31%38%/2%/三房面积80990m22911100mm21011100m21111200m21211300m21311400m2套数152套套380套套251套套212套套142套套56套比例13%32%21%18%12%5%四房及复复式面积150160

23、0m21611700m21711800m21811900m22012100m2230mm2以上套数186套套10套7套4套6套7套比例84%5%3%2%3%3%说明：以以上数据据统计了了“时代丽丽景”、“世纪家家园”、“明湖苑苑二期”等大庆庆市目前前可售的的较新个个案后得得出。共计总户户数为117466户，其其中三房房为绝对对主力，共计111933户，占占总户数数的688%，主主力面积积集中在在901100 m2之间，占三房房总户数数的533%；两房相对对较少，共计3333户户，占总总户数的的19%，主力力面积集集中在880990m2之间，占两房房总户数数的388%；四房及及复式房房型共222

24、0户户，占总总户数的的12%，主力力面积集集中于11501600 m2。二、房型型销售去去化分析析1、 目标客源源对房型型面积需需求低于于全国平平均水平平，所需需房型偏偏小化特特征明显显，两房房7080平平方米，三房9901110平平方米销销售去化化情况良良好。2、 两房大多多为动迁迁户回搬搬用房，对外商商品房供供应量较较少。3、 四房及复复式房供供应量较较大，与与两房比比重几乎乎相当，显示“舒适型型”房源有有一定市市场。三、典型型个案分分析案名名明湖苑（二期）北辰小区区世纪家园园工地位置置让区乘北北十街一一号经三街与与纬十路路交汇处处让区西柳柳北街118号发展商大庆市大大图房地地产大庆北辰辰

25、房地产产大庆油田田新型集集团营销企划划自售自售自售可售户数数480户户（二期期）450户户10000余户基地面积积5.3万万平方米米18万平平方米25万平平方米总建面积积5万平方方米（二二期）29万平平方米22万平平方米平均售价价23200元/平方米米12500元/平方米米24000元/平方米米管理费49.996元/平方米米49.996元/平方米米29元/平方米米规划面积积781189平平方米501180平平方米702260平平方米主力面积积951114平平方米881106平平方米701120平平方米主力总价价22-226万元元11-14万万元17229万元元容积率0.91.60.888工程进

26、度度现房现房现房销售率近50%85%50%广告诉求求“园中家家园、世世纪经典典”“寻找你你永远的的家”“新世纪纪、新生生活”优劣势分分析析优势A、周边边配套较较齐全；B、世界界石油文文化公园园，森林林公园，北国江江南水上上公园及及远望小小区近在在咫尺；C、双语语幼儿园园，小博博士学校校；D面积配配比较为为合理A、 小区配套套较齐全全，学校校、超市市、菜市市场一应应俱全；B、 以经济适适用房为为主，价价位较低低；C、 免费安装装电话；D、 交通方便便。A、小区区整体环环境不错错，在大大庆市很很少见；B、高绿绿化、低低容积，适合居居住；C、主力力房型为为三房，面积配配比比较较合理；劣势A、 距市区

27、较较远；B、 好户型、好朝向向已基本本售完，其余较较难销售售；A、 距市中心心较远；B、 周围有许许多工厂厂，影响响住宅品品质。A、交通通及生活活机能略略显不足足；电话045995999255380459946667228804599533905562备注二期以经济适适用房为为主沿街有部部分商服服案名时代丽景景工地位置置热源街与与文化广广场之间间发展商黑龙江省省义耕房房地产营销企划划自售可售户数数165户户（一期期）基地面积积8万平方方米总建面积积15万平平方米，（一期期7万）平均售价价29000元/平方米米管理费19.339元/平方米米.年规划面积积107.242422.177平方米米主力面

28、积积108.331499.966平方米米主力总价价36440万元元容积率1.7工程进度度现房销售率50%广告诉求求“新世纪纪，新家家，新生生活”优劣势分分析优势A、地段段得天独独厚，紧紧靠规划划中的文文化街及及文化广广场，与与市政府府等行政政事业单单位数步步之遥；B、周边边商服配配套设施施齐全；C、 未来有一一定升值值潜力；D、 开发商义义耕在大大庆有一一定的品品牌影响响力。劣势A、户型型过大，导致总总价过高高；电话04599666871117备注该项目是是大庆市市最高档档的楼盘盘之一。第二部分分：基地地篇壹、基地地四至东侧经六街街南侧纬七路路西侧经五街街北侧纬八路路贰、项目目区位概概述1、“

29、地地理”位于于大庆市市东城区区。2、“地地域”位于于萨尔图图区东部部的东风风新村地地区，为为大庆市市重要商商业区和和萨区的的形象区区之一。3、“地地区”基地地东侧紧紧邻的经经六街，为东风风新村地地区的商商业主轴轴，商业业气氛浓浓厚，配配套设施施齐全，地区形形象良好好，且正正处于进进一步完完善中。叁、项目目SWOOT分析析（住宅宅为主）优势点 项目位于于萨尔图图区东部部的东风风新村地地区，为为大庆市市重要商商业区和和萨区的的形象区区之一，在整个个大庆市市区的居居民中具具有一定定的客观观认同基基础。（商业、住宅） 基地东侧侧紧邻的的经六街街，为东东风新村村地区的的商业主主轴，商商业气氛氛浓厚，交通

30、便便捷，配配套设施施齐全，地区形形象良好好，且正正处于进进一步完完善中，从而使使本项目目具有了了相当良良好的相相邻小环环境。（商业、住宅） 基地与已已建成“世纪广广场”为邻，由于前前者已拥拥有了良良好的市市场口碑碑和社会会形象，因而无无形中对对本案的的形象推推广和品品质提升升大有助助益。（住宅） 本案发展展商在开开发本项项目前已已成功开开发了“菜库综综合楼”，如善善加广告告包装，将使本本案具有有一定的的品牌效效应。（住宅） 本案底层层的商场场裙房设设计，犹犹如带给给了未来来居民一一个全功功能的会会所，极极大的方方便了其其各类需需求。（住宅） 本案的建建筑外立立面充满满现代感感，在大大庆市尚尚属

31、独一一无二，具有较较强的视视觉冲击击力和吸吸引力。（商业业、住宅宅）劣势点 本案所处处区域下下岗工人人较多，又多为为新村居居民区，区域居居民的整整体消费费能力普普遍有限限，从而而使本案案缺乏足足够而稳稳定当地地客源。（商业业、住宅宅）机会点 由于大庆庆市房地地产市场场才刚刚刚起步，目标受受众对各各种广告告包装和和营销技技巧（SSP）抗抗性极小小，易于于接受。（住宅宅、商业业） 本案底层层的商场场裙房设设计，犹犹如带给给了未来来居民一一个全功功能的会会所，极极大的方方便了其其各类需需求，可可以从中中倡导出出各种居居家的新新生活理理念。（住宅） 本案的建建筑外立立面充满满现代感感，在大大庆市尚尚属

32、独一一无二，具有较较强的视视觉冲击击力和吸吸引力，可成为为大庆标标志性的的建筑。（商业业、住宅宅）威胁点 由于大庆庆市区内内商业区区分布的的独立性性较强，如萨尔尔图火车车站、让让胡路区区等都有有各自独独立的商商业区，很难吸吸引其跨跨区置业业或消费费，从而而使本案案难以吸吸引外区区（新村村区以外外）客源源。（商商业、住住宅） 本案所处处区域下下岗工人人较多，又多为为新村居居民区，区域居居民的整整体消费费能力普普遍有限限，从而而使本案案缺乏足足够而稳稳定当地地客源。（商业业、住宅宅） 由于大庆庆市产业业单一等等原因，造成外外来人口口较少，这点在在操盘时时须作慎慎重考量量。（商商业、住住宅）第三部分

33、分：商场场规划篇篇（原则则）壹、产品品属性从目前大大庆的零零售业态态构成看看，百货货、商场场业在本本地段区区域内已已呈饱和和状态，因此建建议本案案规划为为Shooppiing Malll的产产品形式式，形成成商业空空间差异异化，吸吸引消费费群体。Shopppinng MMalll是由一一家大型型及数家家小型“磁场型型”核心店店并结合合其它品品牌商店店街，以以及各类类都市生生活、餐餐饮、休休闲、娱娱乐等配配套项目目组成的的“一站式式”生活广广场。大型Shhopppingg Maall区区别于一一般的购购物商场场、百货货商厦，最重要要特点在在于应用用了“都会休休闲购物物与生活活娱乐”的新商商业概念

34、念，其除除购物、餐饮之之外，配配套项目目涉及大大都会生生活每一一个细节节，例如如：电信信服务；文化礼礼品类的的书店、花卉园园艺、品品牌饰品品店；形形象保养养类的美美容、塑塑身以及及影印彩彩扩服务务；医药药店；洗洗衣中心心等。从规划特特质上看看，一般般的“shooppiing malll”将重点点集中在在如何集集客，即即人潮与与钱潮的的汇集。其内部部环境的的规划上上充分体体现闲庭庭散步式式的，购购物消费费与生活活娱乐兼兼顾的，轻松、休闲的的购物环环境。贰、产品品规划原原则1、磁场场策略大磁磁场策略略：营建整整个商场场乃至整整个区域域最具核核心号召召力的磁磁场。诸诸如：乐乐购、家家乐福的的大型量量

35、贩店。小磁磁场策略略：已吸引引人消费费为目的的、通过过低单价价的快餐餐、速食食、简餐餐类的商商铺来达达到这个个目的。2、集客客广场：兴兴建门庭庭广场，在寸土土寸金的的市中心心营建一一个大的的公共空空间，使使之成为为举办各各类公共共活动、商业宣宣传活动动，聚集集人潮的的大庆市市地标性性广场所所在。建建议它的的命名与与商场的的命名一一致，并并依据商商场界的的不变法法则-“人潮即即钱潮”，以使使这一广广场的建建设不仅仅能成为为城市的的客流量量中心，更可带带来可观观的经济济收益和和社会效效益。3、沿街街、外界界商铺的的立面沿街商铺铺宜采用用菜单式式（可选选择）的的玻璃橱橱窗。沿沿街招牌牌按统一一规划的

36、的格式排排放，灯灯光、广广告牌、橱窗、沿街铺铺面均应应有一定定的设计计规范，以使整整个商场场内同场场不同业业的商铺铺尽可能能显得统统一而和和谐，富富于整体体美感。4、电动动扶梯为提高商商场的繁繁荣景象象和客户户的拥挤挤热闹感感，建议议商场的的电动扶扶梯避免免直上直直下的“之”字形布布局，宜宜采用适适当增加加客流途途径商业业面积的的引导路路线来规规划电梯梯走向，加长顾顾客在商商场内购购物的路路线距离离，制造造商业人人气，促促使消费费动机的的产生。5、单元元面积规规划从未未来客户户的需求求出发：建议尽尽量精减减商铺单单元的出出售面积积，通过过利用商商铺“高单价价低总价价”的价格格策略，吸纳更更广大

37、的的客源，使之对对自用型型、投资资型或保保值型客客户皆能能吸引，并创造造出附加加价值之之商业百百货形态态。总的的来说，本案力力求为买买家创造造“低投入入低风险险高回报报”的投资资价值，以较低低的总价价和灵活活的付款款方式，创造出出引发大大庆市抢抢购风潮潮之必要要条件。在以上上基础上上，我们们建议本本案较为为合理的的单元销销售面积积为20035平方方米左右右，可供供客户自自由组合合，以收收灵活多多变的效效果。6、单元元平面规规划为满满足未来来客户的的销售心心理（自自用或投投资）：建议单单元商铺铺的“面宽及及进深”比例控控制在11：2.5，至至多不超超过1：3。合理理比例的的面宽与与进深，可使产产

38、品具有有更高的的升值空空间。7、公设设比规划划为使使商场达达到良好好的营业业绩效：建议尽尽量减少少每层楼楼面公共共部分的的分摊面面积，以以使单元元实际尽尽面积使使用率达达到600%以上上。希望望能在整整体规划划上能体体现出本本案使用用率高、设计风风格独特特、装修修标准高高档三大大优势，凌驾于于大庆其其他商场场之上。同时，经营业业态的管管理要求求达到百百分之百百的信任任度，以以此共同同创造三三赢三局局面。（三赢即即大业主主、小业业主、消消费者）8、功能能规划因为为自购经经营的小小业主和和租赁经经营的小小业主同同时存在在，商场场内经营营内容的的不一致致是显而而易见的的。因此此建议出出售铺位位前将商

39、商场功能能分区分分片，规规划设置置形成同同种业态态集中分分布的经经营格局局，并在在销控上上利用预预付之反反应做反反复之检检讨，务务必达到到既满足足经营管管理布局局之需要要，又兼兼顾销售售目的之之要求。9、物业业管理以以及公共共水电成功功销售后后，随之之而来的的各项公公共设备备的维护护和修理理、保养养等。建建议聘请请有大型型商场管管理经验验的物业业公司来来进行管管理。水水电等费费用的收收取原则则建议采采用：分分层计量量或分摊摊。即若若采取分分摊方案案则以底底层最高高，二楼楼次之，三楼再再次，四四楼最低低这样的的序列来来收取并并与各层层的流量量的多寡寡挂钩。叁、经营营管理计计划一、经营营方式1、商

40、用用不动产产经营方方式之替替代方案案拟定及及分析2、经营营方式之之建议3、招商商规划A. 协助业主主订定及及寻找立立力承租租B. 拟定招商商策略二、管理理计划1、拟定定承租户户管理规规章在日后后商场的的经营管管理方面面，我们们必须先先拟订一一套完善善可行的的承租户户管理规规章，于于租约议议定之际际，便可可使租户户充分了了解有关关商场之之各项规规定与办办法，避避免日后后产生管管理上之之困扰。在拟定定承租户户管理规规章部分分，将依依本商场场之特性性与各相相关代表表人员之之共识，就下列列各层面面研拟：AA：商场场管理组组织的权权利义务务BB：行业业管理及及营运方方针CC：促销销活动的的举办与与配合D

41、D：广告告、文宣宣的制作作与规范范EE：营业业时间之之制定与与相公办办法FF：商场场实际经经营管理理之各项项规定GG：工作作及服务务人员之之规范HH：施工工装潢管管理之各各项规定定II：清洁洁维护办办法JJ：管理理费用分分摊及收收缴规定定KK：违规规罚则及及其他附附加事项项2、拟定定设施管管理之厂厂商遴选选办法对对本商场场各项设设施管理理维护厂厂商，必必须经由由特定之之遴选办办法产生生，以确确保各服服务提供供者在价价格与服服务品质质上均受受到严密密之控管管，杜绝绝潜在弊弊端。建建议以采采购控管管的角度度，相互互遴选办办法，拟拟定本商商场设施施管理厂厂商。第四部分分：商场场开发篇篇壹、开发发定位

42、与与构想研研拟一、基地地发展潜潜力和限限制1.基地地发展潜潜力与机机会（1）基基地地形形方正，地势平平整，土土地利用用率极高高。（2）大大庆市区区范围小小，交通通可及性性强，如如项目定定位、规规划得当当，未来来不但可可望成为为大庆生生活圈的的消费中中心，亦亦有机会会扮演目目的性消消费之角角色。（3）相相对于大大庆市区区传统的的单一，功能分分离的购购物空间间，本案案可望成成为大庆庆生活圈圈最舒适适的、规规模最大大的，集集休闲、娱乐、购物服服务为一一体的地地区生活活中心。（4）基基地周边边区域的的大规模模商业开开发将有有利于本本区域的的商业地地位和品品位的提提升，再再加上临临近市政政府的得得天独厚厚优势，本区域域成为大大庆市最最大、最最繁华的的中央生生活区（“CLDD”地区），已是是指日可可待。2.基地地发展限限制与威威胁（1）由由于本案案的周边边区域不不久后将将要兴建建多处大大型商业业设施，从而会会使不少少投资客客和自用用客认为为未来经经商竞争争过