广州市物业管理暂行办法(正式施行稿).docx

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1、广州市物物业管理理暂行办办法广州市人人民政府府令第1100号号广州市市物业管管理暂行行办法已经220144年1月月27日日市政府府第144届1001次常常务会议议讨论通通过，现现予以公公布，自自20114年55月1日日起施行行。市长陈陈建华20144年3月月13日日第一章总则第一条为了规规范本市市物业管管理活动动，维护护业主和和物业服服务企业业的合法法权益，根据中华人人民共和和国物权权法、国务院院物业业管理条条例、广东东省物业业管理条条例等等法律、法规，结合本本市实际际，制定定本办法法。第二条本市行行政区域域内的物物业管理理活动适适用本办办法。本办办法所称称的物业业管理，是指业业主通过过选聘物

2、物业服务务企业，由业主主和物业业服务企企业按照照物业服服务合同同约定，对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养护、管理，维护物物业管理理区域内内的环境境卫生和和相关秩秩序的活活动。业主主通过选选聘其他他管理人人按照合合同约定定或者业业主通过过自行管管理等方方式,对对物业管管理区域域内的房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护相关区区域内的的环境卫卫生和秩秩序的活活动,参参照本办办法执行行。第三条对配套套设施不不齐全、环境较较差的旧旧住宅小小区，区区、县级级市人民民政府应应当结合合城市环环境综合合整治和和更新改改造工作作，完善善配套城城乡基础础

3、设施和和公共服服务设施施，逐步步改善旧旧住宅小小区综合合环境。旧住宅宅小区的的范围由由区、县县级市人人民政府府确定。未实实施物业业管理的的旧住宅宅小区需需要实施施物业管管理的，由物业业所在地地的街道道办事处处、镇人人民政府府征求相相关业主主意见后后，合理理确定物物业管理理区域，并指导导和协助助业主成成立业主主大会，选举产产生业主主委员会会，选聘聘物业服服务企业业。第四条市、区区(县级级市)人人民政府府应当将将物业服服务纳入入现代服服务业发发展规划划、社区区建设和和社区管管理体系系；建立立和完善善社会化化、市场场化的物物业管理理机制，鼓励采采用新技技术、新新方法提提高物业业管理和和服务水水平。第

4、五条市房地地产行政政主管部部门组织织实施本本办法，负责全全市物业业管理活活动的监监督管理理工作。市房地地产行政政主管部部门各区区分局(以下简简称区分分局)、县级市市房地产产行政主主管部门门负责本本辖区物物业管理理活动的的监督管管理工作作。街道道办事处处、镇人人民政府府会同区区分局、县级市市房地产产行政主主管部门门指导、协助本本辖区业业主大会会成立和和业主委委员会选选举工作作，监督督业主大大会、业业主委员员会和物物业服务务企业日日常活动动，调解解处理物物业管理理纠纷。居民民委员会会、村民民委员会会建立业业主、业业主委员员会和物物业服务务企业协协调机制制，协助助街道办办事处、镇人民民政府指指导和监

5、监督社区区内物业业管理活活动。第六条房地产产行政主主管部门门和街道道办事处处、镇人人民政府府应当组组织开展展物业管管理法律律、法规规、规章章的宣传传、教育育工作，增强业业主实施施自我管管理的能能力和意意识。区分分局、县县级市房房地产行行政主管管部门应应当定期期组织街街道办事事处、镇镇人民政政府、居居民委员员会、村村民委员员会的相相关工作作人员以以及业主主委员会会委员、业主监监事会监监事进行行物业管管理法律律知识培培训，所所需经费费列入同同级人民民政府财财政预算算。第七条房地产产行政主主管部门门和街道道办事处处、镇人人民政府府应当加加强对社社区物业业服务情情况的监监督检查查，对物物业服务务企业资

6、资质等级级、房地地产行政政主管部部门对物物业服务务企业实实施行政政处罚等等情况，应当及及时向社社会公布布。房地地产行政政主管部部门和街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当对物业业管理备备案、物物业服务务企业的的信用、处罚等等物业管管理信息息进行共共享。第八条房地产产、价格格、公安安、城市市管理、交通、工商、环保、质量监监督等行行政管理理部门和和城市管管理综合合执法机机关应当当按照法法定职责责加强物物业管理理区域内内房屋安安全、物物业收费费、治安安消防、公共秩秩序、环环境卫生生、房屋屋和设施施设备使使用等方方面的监监督管理理，建立立违法行行为投诉诉登记制制度，依依法处理理物业管管理区域域内的违违法

7、行为为。供水水、排水水、供电电、供气气、通讯讯、有线线电视等等专营服服务单位位应当按按照相关关规定和和合同约约定，做做好物业业管理区区域内的的专项服服务。第九条物业管管理行业业协会应应当加强强物业服服务企业业从业人人员培训训，协助助政府有有关部门门调解处处理物业业管理纠纠纷，建建立物业业服务企企业及其其从业人人员诚信信档案，对违反反法律、法规和和行业规规范的行行为给予予公开批批评，加加强行业业自律管管理，促促进行业业健康发发展。第十条建设单单位、物物业服务务企业、业主大大会及其其筹备组组、业主主委员会会、业主主监事会会或者街街道办事事处、镇镇人民政政府按照照有关规规定应当当向全体体业主公公告、

8、公公布、通通告或者者公示的的事项，可以通通过书面面通知、在物业业管理区区域内显显著位置置公告、业主决决策电子子投票系系统发布布或者管管理规约约、议事事规则约约定的其其他方式式告知全全体业主主；发布布人应当当选择一一种或者者几种便便于业主主查阅的的告知方方式。第二章物业管管理区域域第十一条条建设设单位、物业服服务企业业以及街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当根据广东省省物业管管理条例例第七七条的规规定划定定或者确确定物业业管理区区域，并并按照本本办法第第十二条条至第十十五条的的规定向向物业所所在地的的区分局局、县级级市房地地产行政政主管部部门申请请办理物物业管理理区域备备案手续续。报送送资料齐齐

9、全、符符合法定定要求的的，区分分局、县县级市房房地产行行政主管管部门应应当当场场出具加加盖印章章的书面面回执。建设设单位、物业服服务企业业以及街街道办事事处、镇镇人民政政府划定定或者确确定物业业管理区区域不合合理的，区分局局、县级级市房地地产行政政主管部部门应当当自收到到备案资资料之日日起5个个工作日日内提出出意见。第十二条条建设设单位在在开始前前期物业业管理招招标工作作之前，应当提提交下列列资料办办理物业业管理区区域备案案手续：(一一)物业业管理区区域备案案申报表表；(二二)建设设单位营营业执照照；(三三)建建设用地地规划许许可证及附图图；(四四)建设设项目修修建性详详细规划划或者建建设工程

10、程设计方方案总平平面图；(五五)物业业管理区区域内配配置的物物业管理理用房预预测绘或或者实测测绘报告告；(六六)地名名批复文文件。第十三条条已经经实施物物业管理理但未办办理物业业管理区区域备案案手续的的建成居居住区，物业服服务企业业应当提提交下列列资料办办理：(一一)物业业管理区区域备案案申报表表；(二二)物业业服务合合同；(三三)物业业服务企企业资质质证书；(四四)建建设用地地规划许许可证及附图图；(五五)建设设项目修修建性详详细规划划或者建建设工程程设计方方案总平平面图；(六六)物业业管理用用房坐落落位置、建筑面面积；(七七)地名名批复文文件。物业业服务企企业因客客观原因因无法提提供前款款

11、第(四四)项至至第(七七)项资资料的，物业服服务企业业应当书书面报告告已实施施物业管管理的区区域四至至范围、物业的的共用设设施设备备、社区区建设等等情况。第十四条条没有有实施物物业管理理的建成成居住区区需要实实施物业业管理的的，街道道办事处处、镇人人民政府府在确定定物业管管理区域域后，应应当提交交下列资资料办理理物业管管理区域域备案手手续：(一一)物业业管理区区域备案案申报表表；(二二)物业业管理区区域四至至范围说说明及附附图；(三三)确定定物业管管理区域域的理由由和依据据。前款款第(三三)项规规定的确确定物业业管理区区域的理理由和依依据应当当包括物物业管理理区域内内物业的的共用设设施设备备、

12、社区区建设情情况等。第十五条条已备备案且已已实施物物业管理理的一个个物业管管理区域域需要划划分为若若干物业业管理区区域的，应当对对原物业业管理区区域内的的共有道道路、绿绿地和物物业服务务用房等等共用部部位和共共用设施施设备的的使用、维护等等形成分分割方案案，且分分割方案案应当经经拟分割割的各物物业管理理区域内内专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主同意意。依照照前款规规定分割割后的若若干物业业管理区区域，由由物业服服务企业业提交以以下资料料办理物物业管理理区域备备案手续续：(一一)物业业管理区区域备案案申报表表；(二二)分割割后各物物业管理理区域四四至范围围

13、说明及及附图；(三三)分割割方案；(四四)已分分割各物物业管理理区域内内专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主同意意分割方方案的证证明材料料。第十六条条新建建物业出出售时，建设单单位应当当将经备备案的物物业管理理区域在在商品房房买卖合合同中明明示。物业业服务企企业或者者街道办办事处、镇人民民政府应应当将经经备案的的物业管管理区域域公告全全体业主主。前两两款所规规定明示示或者公公告的内内容包括括：(一一)物业业管理区区域的四四至范围围说明及及附图；(二二)公共共场所、公共绿绿地的面面积和位位置；(三三)公共共车位数数量和位位置；(四四)地下下室、底底层架空空层

14、、天天台的面面积及其其权属；(五五)物业业服务用用房和业业主委员员会用房房的面积积和位置置；(六六)共用用设施设设备名称称及权属属；(七)其其他需要要明示的的场所和和设施设设备。第三章业主大大会与业业主委员员会第一节一般规规定第十七七条业业主可以以成立业业主大会会，选举举业主委委员会。业主主大会根根据物业业管理区区域的划划分成立立，一个个物业管管理区域域成立一一个业主主大会。一个个物业管管理区域域内业主主人数较较少且经经全体业业主一致致同意，决定不不成立业业主大会会的，由由业主共共同履行行业主大大会、业业主委员员会的职职责。第十八条条业主主大会由由物业管管理区域域内的全全体业主主组成，代表和和

15、维护全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权利，依依法履行行职责。业主主委员会会由业主主大会依依法选举举产生，履行业业主大会会赋予的的职责，执行业业主大会会决定的的事项，接受业业主的监监督。业主主大会可可以设立立业主监监事会，履行业业主大会会赋予的的职责，代表全全体业主主监督业业主委员员会的工工作。业主主大会、业主委委员会、业主监监事会的的工作经经费以及及业主委委员会委委员、业业主监事事会监事事的工作作补贴经经业主大大会决定定后由全全体业主主承担。第十九条条本市市建立业业主决策策电子投投票系统统，法律律、法规规、规章章和规范范性文件件规定以以及管理理规约约约定需要要业主共共同决定定的事项项

16、，提倡倡业主通通过电子子投票系系统进行行决策。市房房地产行行政主管管部门负负责业主主决策电电子投票票系统的的统筹建建设和维维护，制制定电子子投票具具体操作作细则，为业主主参与物物业管理理区域内内的公共共事务提提供方便便、快捷捷的决策策方式。业主决策策电子投投票系统统建设、维护经经费由相相关部门门分年度度列入部部门预算算。第二节业主大大会筹备备组第二十条条物业业管理区区域内，符合下下列情形形之一的的，业主主可以联联名向街街道办事事处、镇镇人民政政府提出出成立业业主大会会的书面面要求：(一一)占已已交付使使用物业业业主总总人数220%以以上业主主联名的的；(二二)已交交付使用用的物业业建筑面面积达

17、到到物业管管理区域域或者先先期开发发部分建建筑面积积50%以上的的。符合合前款规规定的，街道办办事处、镇人民民政府应应当在收收到书面面申请后后7日内内会同联联名业主主将组建建首次业业主大会会筹备组组(以下下简称筹筹备组)的事项项公告全全体业主主，公告告时间不不少于115日，公告内内容应当当包括筹筹备组的的组成、业主代代表的条条件、产产生方式式以及业业主提交交资料的的方式和和期限等等。第二十一一条筹筹备组由由业主代代表5人人至133人的单单数、物物业所在在地街道道办事处处或者镇镇人民政政府代表表1人以以及建设设单位代代表1人人组成。筹备备组业主主代表由由业主联联名推荐荐产生，根据联联名推荐荐人数

18、多多少的顺顺序确定定；联名名推荐人人数相同同的，可可以抽签签确定排排名顺序序。街道道办事处处、镇人人民政府府应当书书面通知知建设单单位委派派1名代代表参加加筹备组组工作，建设单单位不参参加筹备备组工作作的，视视为弃权权。第二十二二条筹筹备组成成员应当当符合下下列条件件：(一一)具有有完全民民事行为为能力；(二二)本人人及其近近亲属未未在为本本物业管管理区域域提供物物业服务务的企业业及其关关联企业业任职；(三三)不存存在索取取、非法法收受建建设单位位、物业业服务企企业的利利益或者者报酬的的行为；(四四)不存存在泄露露业主资资料或者者将业主主资料用用于与物物业管理理无关活活动的行行为。除前前款规定

19、定条件外外，筹备备组成员员中的业业主代表表还应当当是物业业管理区区域内的的业主,街道办办事处、镇人民民政府代代表还应应当经过过房地产产行政主主管部门门组织的的物业管管理法律律知识培培训。筹备备组业主主代表不不符合本本条第一一、二款款规定的的，经11/2以以上筹备备组成员员签字确确认，由由筹备组组取消其其业主代代表资格格并公告告全体业业主。街道道办事处处、镇人人民政府府代表不不符合本本条第一一、二款款规定条条件，以以及因工工作变动动等原因因不能履履行职责责的，街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当更换。第二十三三条街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当将拟定定的筹备备组成员员名单、基本情情况、联联名

20、推荐荐人数等等情况向向全体业业主公示示，公示示时间不不少于115日。拟定定的筹备备组成员员名单公公示期满满，业主主无异议议或者异异议不成成立的，街道办办事处、镇人民民政府应应当向全全体业主主发布筹筹备组成成立的公公告并附附具筹备备组成员员名单。第二十四四条拟拟定的筹筹备组成成员名单单公示期期间，业业主对拟拟定人选选有异议议的，应应当以书书面形式式向街道道办事处处、镇人人民政府府提出。街道办办事处、镇人民民政府应应当自收收到书面面意见之之日起77日内进进行核查查，被核核查人员员应当回回避核查查工作。经核核实，拟拟定的街街道办事事处、镇镇人民政政府代表表不符合合本办法法第二十十二条第第一款、第二款

21、款规定的的，街道道办事处处、镇人人民政府府应当予予以更换换；拟定定的业主主代表不不符合本本办法第第二十二二条第一一款、第第二款规规定的，街道办办事处、镇人民民政府应应当取消消其业主主代表资资格并公公告全体体业主。更换换筹备组组成员的的，应当当按照本本办法第第二十三三条第一一款的规规定重新新公示。第二十五五条筹筹备组成成立后，街道办办事处、镇人民民政府应应当通知知建设单单位和物物业服务务企业在在物业管管理区域域内为筹筹备组和和业主大大会的活活动提供供相应的的人力、场地支支持，并并在规定定期限内内向街道道办事处处、镇人人民政府府提交下下列资料料：(一一)物业业管理区区域备案案回执；(二二)房屋屋及

22、建筑筑物面积积清册；(三三)业主主清册；(四四)修建建性详细细规划或或者建设设工程设设计方案案总平面面图；(五五)物业业管理区区域内配配置的物物业管理理用房测测绘报告告；(六六)已筹筹集的物物业专项项维修资资金清册册。建设设单位和和物业服服务企业业未在规规定期限限内提供供业主清清册等相相关文件件资料，经房地地产行政政主管部部门责令令限期提提供，逾逾期仍拒拒不提供供的，街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当向房屋屋登记机机构查询询业主姓姓名和房房屋面积积，房屋屋登记机机构应当当提供并并不得收收取费用用。第二十六六条筹筹备组应应当自成成立之日日起3日日内由成成员中的的街道办办事处、镇人民民政府代代表

23、召集集、主持持首次会会议推选选筹备组组组长，集体学学习筹备备成立业业主大会会和选举举业主委委员会的的相关规规则。筹备备组组长长由街道道办事处处、镇人人民政府府在筹备备组成员员中提名名，经过过半数筹筹备组成成员同意意后产生生。筹备备组组长长不履行行或者不不适当履履行职责责的，按按前款规规定程序序重新确确定。第二十七七条筹筹备组会会议由筹筹备组组组长召集集和主持持，也可可以由筹筹备组组组长委托托筹备组组其他成成员召集集和主持持。筹备备组组长长不召集集筹备组组会议的的，经11/3以以上筹备备组成员员同意，可以由由会议发发起人组组织召开开筹备组组会议。筹备备组成员员不能委委托代理理人参加加会议，但法人

24、人或者其其他组织织除外。筹备组组会议应应当有过过半数筹筹备组成成员出席席，作出出的决定定必须经经全体筹筹备组成成员半数数以上同同意。筹备备组会议议应当制制作书面面记录并并存档。筹备组组会议作作出的决决定，参参会成员员应当签签字确认认，并自自作出决决定之日日起3日日内向全全体业主主公告。第二十八八条筹筹备组可可以持街街道办事事处、镇镇人民政政府出具具的证明明向公安安机关申申请刻制制筹备组组印章，印章由由筹备组组组长或或者筹备备组组长长指定的的筹备组组成员保保管。筹筹备组印印章应当当根据筹筹备组会会议的决决定，用用于筹备备组公示示、公告告等筹备备文书的的发布。筹备备组解散散后，其其印章由由保管人人

25、交回街街道办事事处、镇镇人民政政府废止止。第二十九九条筹筹备组应应当做好好以下筹筹备工作作：(一一)确认认并公示示业主人人数以及及所拥有有的专有有部分面面积；(二二)确定定首次业业主大会会会议召召开的时时间、地地点、形形式和内内容；(三三)拟定定管理规规约草案案和业主主大会议议事规则则草案；(四四)确定定首次业业主大会会会议表表决规则则；(五五)确定定业主委委员会委委员候选选人(以以下简称称候选人人)人数数、名额额分配及及产生办办法，确确定候选选人名单单；(六六)制定定首届业业主委员员会选举举规则；(七七)完成成召开首首次业主主大会会会议的其其他准备备工作。前款款内容应应当在首首次业主主大会会

26、会议召开开20日日前公示示，公示示时间不不少于110日。首届届业主委委员会委委员候选选人产生生规则和和首届业业主委员员会选举举规则不不得与拟拟提交表表决的业业主大会会管理规规约和议议事规则则抵触和和冲突。第三十条条业主主对公示示的管理理规约、业主大大会议事事规则草草案有异异议的，应当在在公示期期间以书书面署名名形式向向筹备组组提出书书面意见见。筹备备组应当当自收到到书面意意见之日日起7日日内集体体讨论决决定是否否采纳并并书面答答复。需要要修改管管理规约约、业主主大会议议事规则则草案的的，应当当及时修修改，修修改后的的草案应应当按照照本办法法第二十十九条第第二款的的规定公公示。第三十一一条候候选

27、人由由业主自自荐或者者业主联联名推荐荐等方式式向筹备备组提出出。筹备备组应当当按照广东省省物业管管理条例例第二二十五条条的规定定核查候候选人的的资格，并保证证物业管管理区域域内的各各类型物物业至少少有1名名候选人人。第三十二二条筹筹备组应应当将拟拟定的候候选人名名单向全全体业主主公示，公示时时间不少少于7日日。公示示期间，业主认认为候选选人不符符合广广东省物物业管理理条例第二十十五条规规定条件件的，应应当以书书面署名名形式向向筹备组组提出；经筹备备组核查查确认的的，不再再列入候候选人名名单，并并告知全全体业主主。第三十三三条筹筹备组应应当自成成立之日日起6个个月内完完成筹备备工作，组织召召开首

28、次次业主大大会会议议。筹备备组自成成立之日日起6个个月内，组织召召开首次次业主大大会会议议但未形形成决议议的，其其工作期期限延长长6个月月；逾期期仍未召召开业主主大会表表决通过过管理规规约和业业主大会会议事规规则、选选举产生生首届业业主委员员会的，由物业业所在地地的居民民委员会会、村民民委员会会在街道道办事处处、镇人人民政府府的指导导和监督督下组织织召开业业主大会会表决通通过管理理规约和和业主大大会议事事规则并并选举产产生首届届业主委委员会。业主主大会自自首次业业主大会会会议表表决通过过管理规规约、业业主大会会议事规规则，并并选举产产生首届届业主委委员会之之日起成成立。业业主大会会成立之之日起

29、，筹备组组自行解解散。筹备组自自成立之之日起66个月内内，未能能组织召召开首次次业主大大会会议议的，筹筹备组自自行解散散。业主主可以按按照本办办法第二二十条的的规定，重新向向街道办办事处、镇人民民政府提提出成立立业主大大会的书书面要求求，再次次成立筹筹备组。第三节业主大大会第三十四四条业业主共同同决定以以下事项项：(一一)制定定和修改改业主大大会议事事规则；(二二)制定定和修改改管理规规约；(三三)选举举业主委委员会或或者更换换业主委委员会委委员；(四四)决定定是否设设立业主主监事会会；(五五)制定定物业服服务内容容、标准准以及物物业服务务收费方方案；(六六)选聘聘和解聘聘物业服服务企业业；(

30、七七)筹集集和使用用物业专专项维修修资金，制定物物业专项项维修资资金管理理制度；(八八)改建建、重建建建筑物物及其附附属设施施；(九九)改变变共用部部位、共共用设施施设备的的用途；(十十)决定定或者授授权业主主委员会会决定共共用部位位、共用用设施设设备的经经营方式式，管理理、使用用经营收收益；(十十一)听听取和审审查业主主委员会会的工作作报告和和收支预预算结算算报告、业主监监事会的的工作报报告；(十十二)改改变或者者撤销本本物业管管理区域域内部分分业主、业主委委员会作作出的与与业主大大会决定定相抵触触的决议议；(十十三)法法律、法法规或者者管理规规约确定定应由业业主共同同决定的的事项。决定定前

31、款第第(七)项和第第(八)项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积2/3以上上的业主主且占总总人数22/3以以上的业业主同意意；决定定前款其其他事项项，应当当经专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主同同意。第三十五五条管管理规约约应当对对下列主主要事项项作出约约定：(一一)物业业的使用用、维护护、管理理；(二二)物业业专项维维修资金金的筹集集、管理理和使用用；(三三)物业业共用部部位、共共用设施施设备的的经营与与收益分分配；(四四)业主主共同利利益的维维护；(五五)业主主共同管管理权的的行使；(六六)业主主应当履履行的义义务；(七七)违反反管理规规约应当当

32、承担的的责任。第三十六六条业业主大会会议事规规则应当当对下列列主要事事项作出出约定：(一一)业主主大会名名称；(二二)业主主委员会会的职责责；(三三)业主主委员会会议事规规则；(四四)业主主大会会会议召开开的形式式、时间间和议事事方式；(五五)业主主投票权权数的确确定方法法；(六六)业主主代表的的产生方方式；(七七)业主主大会会会议的表表决程序序；(八八)业主主委员会会委员、候补委委员的资资格、人人数、任任期和职职务终止止等；(九九)业主主委员会会换届程程序、业业主委员员会委员员补选规规则等；(十十)业主主委员会会终止但但未产生生新一届届业主委委员会时时，代为为履行业业主委员员会职责责的机构构

33、、人员员及其职职责范围围和期限限，但不不得违反反广东东省物业业管理条条例第第三十四四条第三三款的规规定；(十十一)业业主大会会、业主主委员会会工作经经费的筹筹集、使使用和管管理；(十十二)业业主大会会、业主主委员会会印章的的使用和和管理。业主主大会设设立业主主监事会会的，业业主大会会议事规规则还应应当对业业主监事事会职责责、议事事规则和和工作经经费，监监事的选选举规则则、监事事的资格格、人数数、任期期等事项项进行约约定。第三十七七条业业主大会会会议分分为定期期会议和和临时会会议。业主主大会定定期会议议按照业业主大会会议事规规则的规规定由业业主委员员会组织织召开，每年至至少召开开1次。业主主大会

34、定定期会议议召开前前，业主主委员会会应当向向业主公公告以下下内容：(一一)上一一年度物物业管理理情况报报告；(二二)上一一年度业业主委员员会工作作情况报报告；(三三)上一一年度业业主大会会收支情情况报告告；(四四)物业业管理的的其他有有关事项项。有下下列情形形之一的的，业主主委员会会应当组组织召开开业主大大会临时时会议，并于110日内内发布召召开临时时会议的的公告：(一一)经已已交付使使用物业业业主总总人数220%以以上业主主提议；(二二)经业业主委员员会决定定；(三三)经业业主监事事会提议议；(四四)发生生重大事事故或者者紧急事事件需要要及时处处理；(五五)管理理规约或或者业主主大会议议事规

35、则则约定的的其他情情形。第三十八八条业业主委员员会未按按照本办办法第三三十七条条的规定定组织召召开业主主大会定定期会议议、临时时会议的的，由物物业所在在地的街街道办事事处、镇镇人民政政府责令令业主委委员会限限期召开开，并公公告全体体业主；逾期仍仍不召开开的，由由业主监监事会组组织召开开；未设设立业主主监事会会的，由由物业所所在地的的居民委委员会、村民委委员会在在街道办办事处、镇人民民政府的的指导和和监督下下组织召召开。200%以上上业主或或者业主主监事会会提议召召开业主主大会临临时会议议的，业业主委员员会应当当在5日日内作出出召开业业主大会会临时会会议的决决定；业业主委员员会逾期期未作出出决定

36、的的，业主主可以向向物业所所在地的的街道办办事处、镇人民民政府书书面申诉诉，街道道办事处处、镇人人民政府府应当在在15日日内核查查。经核核查符合合召开业业主大会会临时会会议条件件的，由由街道办办事处、镇人民民政府按按照前款款规定予予以处理理。第三十九九条召召开业主主大会会会议，应应当于会会议召开开20日日前将会会议时间间、地点点、议题题、议程程形式及及表决规规则向全全体业主主公示，公示时时间不少少于100日，并并同时告告知物业业所在地地的居民民委员会会、村民民委员会会，但因因发生重重大事故故或者紧紧急事件件决定召召开业主主大会临临时会议议的除外外。公示示期间，业主可可以对业业主大会会会议拟拟表

37、决事事项提出出建议和和意见。组织召召开业主主大会会会议的机机构对业业主提出出的建议议和意见见应当受受理并予予以说明明，并可可以对拟拟表决事事项的具具体内容容进行修修改。拟拟表决事事项经修修改后应应当重新新公示，公示时时间不少少于100日。第四十条条业主主大会会会议可以以采用集集体讨论论、书面面征求意意见和电电子投票票等形式式，但应应当有物物业管理理区域内内专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主参加加。采用用书面征征求意见见形式的的，应当当将征求求意见书书送达每每一位业业主；无无法送达达的，应应当公告告，公告告时间不不少于77日。需需要投票票表决的的，表决决意

38、见应应当由业业主本人人或者业业主书面面委托的的代理人人签名。采用用电子投投票形式式的，应应当通过过业主决决策电子子投票系系统表决决。第四十一一条业业主大会会会议投投票期限限应当根根据具体体情况决决定。因因故需要要延长投投票期限限的，应应当按照照业主大大会会议议召开方方案或者者业主大大会议事事规则的的约定公公告全体体业主，延长期期限最长长不得超超过155日。第四十二二条采采用书面面征求意意见形式式的，业业主大会会会议投投票期限限届满，应当按按照公正正、公开开、透明明的原则则，统计计和查验验业主的的表决意意见，并并及时公公布表决决结果。采用集集体讨论论形式的的，应当当当场公公布表决决结果，可以邀邀

39、请业主主对计票票全过程程进行监监督。表决决结果应应当向全全体业主主公示。采用书书面征求求意见形形式产生生的表决决结果应应当公示示30日日以上，采用集集体讨论论形式产产生的表表决结果果应当公公示7日日以上。公示内内容应当当包括房房号和专专有部分分面积，业主对对表决事事项赞同同、反对对、弃权权的意见见，全体体业主对对表决事事项赞同同、反对对、弃权权意见的的汇总结结果等。业主主大会会会议的选选票、表表决票和和书面委委托书由由业主委委员会妥妥善保管管，保管管期限不不少于55年。未按按照本条条第二款款的规定定公示业业主大会会会议表表决结果果的，物物业所在在地的街街道办事事处、镇镇人民政政府可以以责令限限

40、期公示示并通告告全体业业主。第四十三三条业业主大会会会议表表决结果果公示期期间，业业主对表表决结果果有异议议的，组组织召开开业主大大会会议议的机构构应当记记录并及及时答复复。公示示期满，业主对对表决结结果没有有异议或或者异议议不成立立的，应应当公告告业主大大会决定定。采用用书面征征求意见见形式，业主对对表决结结果有异异议的，可以查查验本人人表决意意见，组组织召开开业主大大会会议议的机构构应当及及时提供供业主本本人表决决意见以以供查验验。查验验的业主主表决意意见与公公示的表表决结果果不一致致的，应应当重新新统计、公示表表决结果果。业主主查验本本人意见见，应当当提供本本人有效效身份证证明和有有效房

41、产产证明；业主委委托他人人查验表表决意见见，还应应当出具具书面委委托书，载明委委托事项项、委托托权限及及期限。第四十四四条业业主可以以幢、单单元、楼楼层为单单位，共共同决定定本单位位范围内内的物业业维修资资金使用用等物业业管理事事务，但但不得违违反法律律、法规规、规章章、规范范性文件件及业主主大会议议事规则则、管理理规约，不得与与业主大大会的决决定相抵抵触。第四十五五条业业主大会会确定业业主投票票权数，按照下下列方法法认定专专有部分分面积和和建筑物物总面积积：(一一)专有有部分面面积按照照不动产产登记簿簿记载的的面积计计算；尚尚未登记记的，暂暂按测绘绘机构的的实测面面积计算算；尚未未实测的的，

42、暂按按房屋买买卖合同同记载的的面积计计算。(二二)建筑筑物总面面积，按按照前项项的统计计总和计计算。第四十六六条业业主大会会确定业业主投票票权数，按照下下列方法法认定业业主人数数和总人人数：(一一)业主主人数按按照专有有部分的的数量计计算，11个专有有部分按按1人计计算。但但建设单单位尚未未出售和和虽已出出售但尚尚未交付付的部分分，以及及同一买买受人拥拥有1个个以上专专有部分分的，按按1人计计算。(二二)总人人数，按按照前项项的统计计总和计计算。第四十七七条11个专有有部分有有2个以以上所有有权人的的，其所所有权人人应当推推选1人人行使表表决权，但共有有人所代代表的业业主人数数为1人人。业主主

43、为无民民事行为为能力人人或者限限制民事事行为能能力人的的，由其其法定监监护人行行使表决决权。业主主为法人人的，由由其法定定代表人人或者法法定代表表人委托托的代理理人行使使表决权权。业主主委托代代理人参参加业主主大会会会议的，其代理理人应当当出具载载明委托托事项、委托权权限及期期限的书书面委托托书。第四十八八条业业主可以以按照广东省省物业管管理条例例第二二十条的的规定，以幢、单元或或者楼层层为单位位，推选选业主代代表参加加业主大大会会议议。业主主大会议议事规则则应当约约定未参参与表决决业主的的投票权权数是否否可以计计入已表表决的多多数票。业主大大会议事事规则未未约定的的，未参参与表决决业主的的投

44、票权权数不得得计入表表决的多多数票。第四十九九条业业主大会会设立业业主监事事会的，业主监监事会的的监事人人数为不不少于33人的单单数，每每届任期期不超过过5年，可以连连选连任任。业主主委员会会委员及及其利害害关系人人不得担担任业主主监事会会监事。业主主监事会会每年度度至少召召开1次次会议，应当有有过半数数监事出出席，作作出的决决定应当当经全体体监事半半数以上上同意并并签字确确认。第五十条条业主主监事会会主要履履行以下下职责：(一一)审核核业主委委员会的的工作情情况报告告及年度度工作计计划、业业主大会会收支情情况报告告及收支支预算；(二二)查阅阅业主委委员会财财务账薄薄及其他他会计资资料，检检查

45、业主主委员会会财务状状况和财财务活动动情况，包括筹筹集、管管理、使使用物业业专项维维修资金金情况，物业共共用部位位、共用用设施设设备经营营所得收收益情况况，业主主大会、业主委委员会工工作经费费的收支支情况等等；(三三)监督督业主委委员会执执行业主主大会决决定和决决议的情情况。对对违反物物业管理理法规和和规章、管理规规约和业业主大会会议事规规则、业业主大会会决定和和决议的的业主委委员会委委员向业业主大会会提出罢罢免建议议；(四四)对业业主委员员会委员员侵害全全体业主主共同利利益的行行为，要要求业主主委员会会委员予予以纠正正；(五五)要求求业主委委员会及及时召开开业主大大会临时时会议；(六六)就业

46、业主监事事会或者者监事职职权范围围内的事事项可以以向业主主大会会会议提出出提案；(七七)可以以列席业业主委员员会会议议，并对对业主委委员会决决议的事事项提出出质询或或者建议议；(八八)发现现业主委委员会财财务活动动情况异异常，可可以进行行调查；必要时时，可以以聘请会会计师事事务所、审计师师事务所所、律师师事务所所等专业业机构协协助其工工作；(九)定定期向业业主大会会报告业业主监事事会行使使职权的的情况并并通告全全体业主主。第四节业主委委员会第五十一一条划划分为一一个物业业管理区区域的分分期开发发的建设设项目，先期开开发部分分符合成成立业主主大会条条件的，首次业业主大会会会议应应当根据据分期开开发的物物业面积积和进度度等因素素，在业业主大会会议事规规则中明明确增补补业主委委员会委委员的办办法。第五十二二条业业主委员员会一般般由5人人至