广州市物业管理暂行办法.docx

《广州市物业管理暂行办法.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州市物业管理暂行办法.docx（30页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、广州市人人民政府府令第1000号广广州市物物业管理理暂行办办法已已经20014年年1月227日市市政府第第14届届1011次常务务会议讨讨论通过过，现予予以公布布，自220144年5月月1日起起施行。市长陈陈建华20144年3月月13日日广州市物物业管理理暂行办办法第一章总则第一一条为为了规范范本市物物业管理理活动，维护业业主和物物业服务务企业的的合法权权益，根根据中中华人民民共和国国物权法法、国国务院物业管管理条例例、广东省省物业管管理条例例等法法律、法法规，结结合本市市实际，制定本本办法。第二二条本本市行政政区域内内的物业业管理活活动适用用本办法法。本办办法所称称的物业业管理，是指业业主通

2、过过选聘物物业服务务企业，由业主主和物业业服务企企业按照照物业服服务合同同约定，对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养护、管理，维护物物业管理理区域内内的环境境卫生和和相关秩秩序的活活动。业主主通过选选聘其他他管理人人按照合合同约定定或者业业主通过过自行管管理等方方式,对对物业管管理区域域内的房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护相关区区域内的的环境卫卫生和秩秩序的活活动,参参照本办办法执行行。第三三条对对配套设设施不齐齐全、环环境较差差的旧住住宅小区区，区、县级市市人民政政府应当当结合城城市环境境综合整整治和更更新改造造工作，完善配配套

3、城乡乡基础设设施和公公共服务务设施，逐步改改善旧住住宅小区区综合环环境。旧旧住宅小小区的范范围由区区、县级级市人民民政府确确定。未实实施物业业管理的的旧住宅宅小区需需要实施施物业管管理的，由物业业所在地地的街道道办事处处、镇人人民政府府征求相相关业主主意见后后，合理理确定物物业管理理区域，并指导导和协助助业主成成立业主主大会，选举产产生业主主委员会会，选聘聘物业服服务企业业。第四四条市市、区(县级市市)人民民政府应应当将物物业服务务纳入现现代服务务业发展展规划、社区建建设和社社区管理理体系；建立和和完善社社会化、市场化化的物业业管理机机制，鼓鼓励采用用新技术术、新方方法提高高物业管管理和服服务

4、水平平。第五五条市市房地产产行政主主管部门门组织实实施本办办法，负负责全市市物业管管理活动动的监督督管理工工作。市市房地产产行政主主管部门门各区分分局(以以下简称称区分局局)、县县级市房房地产行行政主管管部门负负责本辖辖区物业业管理活活动的监监督管理理工作。街道道办事处处、镇人人民政府府会同区区分局、县级市市房地产产行政主主管部门门指导、协助本本辖区业业主大会会成立和和业主委委员会选选举工作作，监督督业主大大会、业业主委员员会和物物业服务务企业日日常活动动，调解解处理物物业管理理纠纷。居民民委员会会、村民民委员会会建立业业主、业业主委员员会和物物业服务务企业协协调机制制，协助助街道办办事处、镇

5、人民民政府指指导和监监督社区区内物业业管理活活动。第六六条房房地产行行政主管管部门和和街道办办事处、镇人民民政府应应当组织织开展物物业管理理法律、法规、规章的的宣传、教育工工作，增增强业主主实施自自我管理理的能力力和意识识。区分分局、县县级市房房地产行行政主管管部门应应当定期期组织街街道办事事处、镇镇人民政政府、居居民委员员会、村村民委员员会的相相关工作作人员以以及业主主委员会会委员、业主监监事会监监事进行行物业管管理法律律知识培培训，所所需经费费列入同同级人民民政府财财政预算算。第七七条房房地产行行政主管管部门和和街道办办事处、镇人民民政府应应当加强强对社区区物业服服务情况况的监督督检查，对

6、物业业服务企企业资质质等级、房地产产行政主主管部门门对物业业服务企企业实施施行政处处罚等情情况，应应当及时时向社会会公布。房地地产行政政主管部部门和街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当对物业业管理备备案、物物业服务务企业的的信用、处罚等等物业管管理信息息进行共共享。第八八条房房地产、价格、公安、城市管管理、交交通、工工商、环环保、质质量监督督等行政政管理部部门和城城市管理理综合执执法机关关应当按按照法定定职责加加强物业业管理区区域内房房屋安全全、物业业收费、治安消消防、公公共秩序序、环境境卫生、房屋和和设施设设备使用用等方面面的监督督管理，建立违违法行为为投诉登登记制度度，依法法处理物物业管理

7、理区域内内的违法法行为。供水水、排水水、供电电、供气气、通讯讯、有线线电视等等专营服服务单位位应当按按照相关关规定和和合同约约定，做做好物业业管理区区域内的的专项服服务。第九九条物物业管理理行业协协会应当当加强物物业服务务企业从从业人员员培训，协助政政府有关关部门调调解处理理物业管管理纠纷纷，建立立物业服服务企业业及其从从业人员员诚信档档案，对对违反法法律、法法规和行行业规范范的行为为给予公公开批评评，加强强行业自自律管理理，促进进行业健健康发展展。第十十条建建设单位位、物业业服务企企业、业业主大会会及其筹筹备组、业主委委员会、业主监监事会或或者街道道办事处处、镇人人民政府府按照有有关规定定应

8、当向向全体业业主公告告、公布布、通告告或者公公示的事事项，可可以通过过书面通通知、在在物业管管理区域域内显著著位置公公告、业业主决策策电子投投票系统统发布或或者管理理规约、议事规规则约定定的其他他方式告告知全体体业主；发布人人应当选选择一种种或者几几种便于于业主查查阅的告告知方式式。第二章物业管管理区域域第十十一条建设单单位、物物业服务务企业以以及街道道办事处处、镇人人民政府府应当根根据广广东省物物业管理理条例第七条条的规定定划定或或者确定定物业管管理区域域，并按按照本办办法第十十二条至至第十五五条的规规定向物物业所在在地的区区分局、县级市市房地产产行政主主管部门门申请办办理物业业管理区区域备

9、案案手续。报送资资料齐全全、符合合法定要要求的，区分局局、县级级市房地地产行政政主管部部门应当当当场出出具加盖盖印章的的书面回回执。建设设单位、物业服服务企业业以及街街道办事事处、镇镇人民政政府划定定或者确确定物业业管理区区域不合合理的，区分局局、县级级市房地地产行政政主管部部门应当当自收到到备案资资料之日日起5个个工作日日内提出出意见。第十十二条建设单单位在开开始前期期物业管管理招标标工作之之前，应应当提交交下列资资料办理理物业管管理区域域备案手手续：(一一)物业业管理区区域备案案申报表表；(二二)建设设单位营营业执照照；(三三)建建设用地地规划许许可证及附图图；(四四)建设设项目修修建性详

10、详细规划划或者建建设工程程设计方方案总平平面图；(五五)物业业管理区区域内配配置的物物业管理理用房预预测绘或或者实测测绘报告告；(六六)地名名批复文文件。第十十三条已经实实施物业业管理但但未办理理物业管管理区域域备案手手续的建建成居住住区，物物业服务务企业应应当提交交下列资资料办理理：(一一)物业业管理区区域备案案申报表表；(二二)物业业服务合合同；(三三)物业业服务企企业资质质证书；(四四)建建设用地地规划许许可证及附图图；(五五)建设设项目修修建性详详细规划划或者建建设工程程设计方方案总平平面图；(六六)物业业管理用用房坐落落位置、建筑面面积；(七七)地名名批复文文件。物业业服务企企业因客

11、客观原因因无法提提供前款款第(四四)项至至第(七七)项资资料的，物业服服务企业业应当书书面报告告已实施施物业管管理的区区域四至至范围、物业的的共用设设施设备备、社区区建设等等情况。第十十四条没有实实施物业业管理的的建成居居住区需需要实施施物业管管理的，街道办办事处、镇人民民政府在在确定物物业管理理区域后后，应当当提交下下列资料料办理物物业管理理区域备备案手续续：(一一)物业业管理区区域备案案申报表表；(二二)物业业管理区区域四至至范围说说明及附附图；(三三)确定定物业管管理区域域的理由由和依据据。前款款第(三三)项规规定的确确定物业业管理区区域的理理由和依依据应当当包括物物业管理理区域内内物业

12、的的共用设设施设备备、社区区建设情情况等。第十十五条已备案案且已实实施物业业管理的的一个物物业管理理区域需需要划分分为若干干物业管管理区域域的，应应当对原原物业管管理区域域内的共共有道路路、绿地地和物业业服务用用房等共共用部位位和共用用设施设设备的使使用、维维护等形形成分割割方案，且分割割方案应应当经拟拟分割的的各物业业管理区区域内专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主同意。依照照前款规规定分割割后的若若干物业业管理区区域，由由物业服服务企业业提交以以下资料料办理物物业管理理区域备备案手续续：(一一)物业业管理区区域备案案申报表表；(二二)分割割后各物物业

13、管理理区域四四至范围围说明及及附图；(三三)分割割方案；(四四)已分分割各物物业管理理区域内内专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主同意意分割方方案的证证明材料料。第十十六条新建物物业出售售时，建建设单位位应当将将经备案案的物业业管理区区域在商商品房买买卖合同同中明示示。物业业服务企企业或者者街道办办事处、镇人民民政府应应当将经经备案的的物业管管理区域域公告全全体业主主。前两两款所规规定明示示或者公公告的内内容包括括：(一一)物业业管理区区域的四四至范围围说明及及附图；(二二)公共共场所、公共绿绿地的面面积和位位置；(三三)公共共车位数数量和位位置；(四四)

14、地下下室、底底层架空空层、天天台的面面积及其其权属；(五五)物业业服务用用房和业业主委员员会用房房的面积积和位置置；(六六)共用用设施设设备名称称及权属属；(七七)其他他需要明明示的场场所和设设施设备备。第三章业主大大会与业业主委员员会第一节一般规规定第十十七条业主可可以成立立业主大大会，选选举业主主委员会会。业主主大会根根据物业业管理区区域的划划分成立立，一个个物业管管理区域域成立一一个业主主大会。一个个物业管管理区域域内业主主人数较较少且经经全体业业主一致致同意，决定不不成立业业主大会会的，由由业主共共同履行行业主大大会、业业主委员员会的职职责。第十十八条业主大大会由物物业管理理区域内内的

15、全体体业主组组成，代代表和维维护全体体业主在在物业管管理活动动中的合合法权利利，依法法履行职职责。业主主委员会会由业主主大会依依法选举举产生，履行业业主大会会赋予的的职责，执行业业主大会会决定的的事项，接受业业主的监监督。业主主大会可可以设立立业主监监事会，履行业业主大会会赋予的的职责，代表全全体业主主监督业业主委员员会的工工作。业主主大会、业主委委员会、业主监监事会的的工作经经费以及及业主委委员会委委员、业业主监事事会监事事的工作作补贴经经业主大大会决定定后由全全体业主主承担。第十十九条本市建建立业主主决策电电子投票票系统，法律、法规、规章和和规范性性文件规规定以及及管理规规约约定定需要业业

16、主共同同决定的的事项，提倡业业主通过过电子投投票系统统进行决决策。市房房地产行行政主管管部门负负责业主主决策电电子投票票系统的的统筹建建设和维维护，制制定电子子投票具具体操作作细则，为业主主参与物物业管理理区域内内的公共共事务提提供方便便、快捷捷的决策策方式。业主主决策电电子投票票系统建建设、维维护经费费由相关关部门分分年度列列入部门门预算。第二节业主大大会筹备备组第二二十条物业管管理区域域内，符符合下列列情形之之一的，业主可可以联名名向街道道办事处处、镇人人民政府府提出成成立业主主大会的的书面要要求：(一一)占已已交付使使用物业业业主总总人数220%以以上业主主联名的的；(二二)已交交付使用

17、用的物业业建筑面面积达到到物业管管理区域域或者先先期开发发部分建建筑面积积50%以上的的。符合合前款规规定的，街道办办事处、镇人民民政府应应当在收收到书面面申请后后7日内内会同联联名业主主将组建建首次业业主大会会筹备组组(以下下简称筹筹备组)的事项项公告全全体业主主，公告告时间不不少于115日，公告内内容应当当包括筹筹备组的的组成、业主代代表的条条件、产产生方式式以及业业主提交交资料的的方式和和期限等等。第二二十一条条筹备备组由业业主代表表5人至至13人人的单数数、物业业所在地地街道办办事处或或者镇人人民政府府代表11人以及及建设单单位代表表1人组组成。筹备备组业主主代表由由业主联联名推荐荐产

18、生，根据联联名推荐荐人数多多少的顺顺序确定定；联名名推荐人人数相同同的，可可以抽签签确定排排名顺序序。街道道办事处处、镇人人民政府府应当书书面通知知建设单单位委派派1名代代表参加加筹备组组工作，建设单单位不参参加筹备备组工作作的，视视为弃权权。第二二十二条条筹备备组成员员应当符符合下列列条件：(一一)具有有完全民民事行为为能力；(二二)本人人及其近近亲属未未在为本本物业管管理区域域提供物物业服务务的企业业及其关关联企业业任职；(三三)不存存在索取取、非法法收受建建设单位位、物业业服务企企业的利利益或者者报酬的的行为；(四四)不存存在泄露露业主资资料或者者将业主主资料用用于与物物业管理理无关活活

19、动的行行为。除前前款规定定条件外外，筹备备组成员员中的业业主代表表还应当当是物业业管理区区域内的的业主,街道办办事处、镇人民民政府代代表还应应当经过过房地产产行政主主管部门门组织的的物业管管理法律律知识培培训。筹备备组业主主代表不不符合本本条第一一、二款款规定的的，经11/2以以上筹备备组成员员签字确确认，由由筹备组组取消其其业主代代表资格格并公告告全体业业主。街道道办事处处、镇人人民政府府代表不不符合本本条第一一、二款款规定条条件，以以及因工工作变动动等原因因不能履履行职责责的，街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当更换。第二二十三条条街道道办事处处、镇人人民政府府应当将将拟定的的筹备组组成员

20、名名单、基基本情况况、联名名推荐人人数等情情况向全全体业主主公示，公示时时间不少少于155日。拟定定的筹备备组成员员名单公公示期满满，业主主无异议议或者异异议不成成立的，街道办办事处、镇人民民政府应应当向全全体业主主发布筹筹备组成成立的公公告并附附具筹备备组成员员名单。第二二十四条条拟定定的筹备备组成员员名单公公示期间间，业主主对拟定定人选有有异议的的，应当当以书面面形式向向街道办办事处、镇人民民政府提提出。街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当自收到到书面意意见之日日起7日日内进行行核查，被核查查人员应应当回避避核查工工作。经核核实，拟拟定的街街道办事事处、镇镇人民政政府代表表不符合合本办法法

21、第二十十二条第第一款、第二款款规定的的，街道道办事处处、镇人人民政府府应当予予以更换换；拟定定的业主主代表不不符合本本办法第第二十二二条第一一款、第第二款规规定的，街道办办事处、镇人民民政府应应当取消消其业主主代表资资格并公公告全体体业主。更换换筹备组组成员的的，应当当按照本本办法第第二十三三条第一一款的规规定重新新公示。第二二十五条条筹备备组成立立后，街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当通知建建设单位位和物业业服务企企业在物物业管理理区域内内为筹备备组和业业主大会会的活动动提供相相应的人人力、场场地支持持，并在在规定期期限内向向街道办办事处、镇人民民政府提提交下列列资料：(一一)物业业管理区

22、区域备案案回执；(二二)房屋屋及建筑筑物面积积清册；(三三)业主主清册；(四四)修建建性详细细规划或或者建设设工程设设计方案案总平面面图；(五五)物业业管理区区域内配配置的物物业管理理用房测测绘报告告；(六六)已筹筹集的物物业专项项维修资资金清册册。建设设单位和和物业服服务企业业未在规规定期限限内提供供业主清清册等相相关文件件资料，经房地地产行政政主管部部门责令令限期提提供，逾逾期仍拒拒不提供供的，街街道办事事处、镇镇人民政政府应当当向房屋屋登记机机构查询询业主姓姓名和房房屋面积积，房屋屋登记机机构应当当提供并并不得收收取费用用。第二二十六条条筹备备组应当当自成立立之日起起3日内内由成员员中的

23、街街道办事事处、镇镇人民政政府代表表召集、主持首首次会议议推选筹筹备组组组长，集集体学习习筹备成成立业主主大会和和选举业业主委员员会的相相关规则则。筹备备组组长长由街道道办事处处、镇人人民政府府在筹备备组成员员中提名名，经过过半数筹筹备组成成员同意意后产生生。筹备备组组长长不履行行或者不不适当履履行职责责的，按按前款规规定程序序重新确确定。第二二十七条条筹备备组会议议由筹备备组组长长召集和和主持，也可以以由筹备备组组长长委托筹筹备组其其他成员员召集和和主持。筹备组组组长不不召集筹筹备组会会议的，经1/3以上上筹备组组成员同同意，可可以由会会议发起起人组织织召开筹筹备组会会议。筹备备组成员员不能

24、委委托代理理人参加加会议，但法人人或者其其他组织织除外。筹备组组会议应应当有过过半数筹筹备组成成员出席席，作出出的决定定必须经经全体筹筹备组成成员半数数以上同同意。筹备备组会议议应当制制作书面面记录并并存档。筹备组组会议作作出的决决定，参参会成员员应当签签字确认认，并自自作出决决定之日日起3日日内向全全体业主主公告。第二二十八条条筹备备组可以以持街道道办事处处、镇人人民政府府出具的的证明向向公安机机关申请请刻制筹筹备组印印章，印印章由筹筹备组组组长或者者筹备组组组长指指定的筹筹备组成成员保管管。筹备备组印章章应当根根据筹备备组会议议的决定定，用于于筹备组组公示、公告等等筹备文文书的发发布。筹备

25、备组解散散后，其其印章由由保管人人交回街街道办事事处、镇镇人民政政府废止止。第二二十九条条筹备备组应当当做好以以下筹备备工作：(一一)确认认并公示示业主人人数以及及所拥有有的专有有部分面面积；(二二)确定定首次业业主大会会会议召召开的时时间、地地点、形形式和内内容；(三三)拟定定管理规规约草案案和业主主大会议议事规则则草案；(四四)确定定首次业业主大会会会议表表决规则则；(五五)确定定业主委委员会委委员候选选人(以以下简称称候选人人)人数数、名额额分配及及产生办办法，确确定候选选人名单单；(六六)制定定首届业业主委员员会选举举规则；(七七)完成成召开首首次业主主大会会会议的其其他准备备工作。前

26、款款内容应应当在首首次业主主大会会会议召开开20日日前公示示，公示示时间不不少于110日。首届届业主委委员会委委员候选选人产生生规则和和首届业业主委员员会选举举规则不不得与拟拟提交表表决的业业主大会会管理规规约和议议事规则则抵触和和冲突。第三三十条业主对对公示的的管理规规约、业业主大会会议事规规则草案案有异议议的，应应当在公公示期间间以书面面署名形形式向筹筹备组提提出书面面意见。筹备组组应当自自收到书书面意见见之日起起7日内内集体讨讨论决定定是否采采纳并书书面答复复。需要要修改管管理规约约、业主主大会议议事规则则草案的的，应当当及时修修改，修修改后的的草案应应当按照照本办法法第二十十九条第第二

27、款的的规定公公示。第三三十一条条候选选人由业业主自荐荐或者业业主联名名推荐等等方式向向筹备组组提出。筹备组组应当按按照广广东省物物业管理理条例第二十十五条的的规定核核查候选选人的资资格，并并保证物物业管理理区域内内的各类类型物业业至少有有1名候候选人。第三三十二条条筹备备组应当当将拟定定的候选选人名单单向全体体业主公公示，公公示时间间不少于于7日。公示示期间，业主认认为候选选人不符符合广广东省物物业管理理条例第二十十五条规规定条件件的，应应当以书书面署名名形式向向筹备组组提出；经筹备备组核查查确认的的，不再再列入候候选人名名单，并并告知全全体业主主。第三三十三条条筹备备组应当当自成立立之日起起

28、6个月月内完成成筹备工工作，组组织召开开首次业业主大会会会议。筹备备组自成成立之日日起6个个月内，组织召召开首次次业主大大会会议议但未形形成决议议的，其其工作期期限延长长6个月月；逾期期仍未召召开业主主大会表表决通过过管理规规约和业业主大会会议事规规则、选选举产生生首届业业主委员员会的，由物业业所在地地的居民民委员会会、村民民委员会会在街道道办事处处、镇人人民政府府的指导导和监督督下组织织召开业业主大会会表决通通过管理理规约和和业主大大会议事事规则并并选举产产生首届届业主委委员会。业主主大会自自首次业业主大会会会议表表决通过过管理规规约、业业主大会会议事规规则，并并选举产产生首届届业主委委员会

29、之之日起成成立。业业主大会会成立之之日起，筹备组组自行解解散。筹备备组自成成立之日日起6个个月内，未能组组织召开开首次业业主大会会会议的的，筹备备组自行行解散。业主可可以按照照本办法法第二十十条的规规定，重重新向街街道办事事处、镇镇人民政政府提出出成立业业主大会会的书面面要求，再次成成立筹备备组。第三节业主大大会第三三十四条条业主主共同决决定以下下事项：(一一)制定定和修改改业主大大会议事事规则；(二二)制定定和修改改管理规规约；(三三)选举举业主委委员会或或者更换换业主委委员会委委员；(四四)决定定是否设设立业主主监事会会；(五五)制定定物业服服务内容容、标准准以及物物业服务务收费方方案；(

30、六六)选聘聘和解聘聘物业服服务企业业；(七七)筹集集和使用用物业专专项维修修资金，制定物物业专项项维修资资金管理理制度；(八八)改建建、重建建建筑物物及其附附属设施施；(九九)改变变共用部部位、共共用设施施设备的的用途；(十十)决定定或者授授权业主主委员会会决定共共用部位位、共用用设施设设备的经经营方式式，管理理、使用用经营收收益；(十十一)听听取和审审查业主主委员会会的工作作报告和和收支预预算结算算报告、业主监监事会的的工作报报告；(十十二)改改变或者者撤销本本物业管管理区域域内部分分业主、业主委委员会作作出的与与业主大大会决定定相抵触触的决议议；(十十三)法法律、法法规或者者管理规规约确定

31、定应由业业主共同同决定的的事项。决定定前款第第(七)项和第第(八)项，应应当经专专有部分分占建筑筑物总面面积2/3以上上的业主主且占总总人数22/3以以上的业业主同意意；决定定前款其其他事项项，应当当经专有有部分占占建筑物物总面积积过半数数的业主主且占总总人数过过半数的的业主同同意。第三三十五条条管理理规约应应当对下下列主要要事项作作出约定定：(一一)物业业的使用用、维护护、管理理；(二二)物业业专项维维修资金金的筹集集、管理理和使用用；(三三)物业业共用部部位、共共用设施施设备的的经营与与收益分分配；(四四)业主主共同利利益的维维护；(五五)业主主共同管管理权的的行使；(六六)业主主应当履履

32、行的义义务；(七七)违反反管理规规约应当当承担的的责任。第三三十六条条业主主大会议议事规则则应当对对下列主主要事项项作出约约定：(一一)业主主大会名名称；(二二)业主主委员会会的职责责；(三三)业主主委员会会议事规规则；(四四)业主主大会会会议召开开的形式式、时间间和议事事方式；(五五)业主主投票权权数的确确定方法法；(六六)业主主代表的的产生方方式；(七七)业主主大会会会议的表表决程序序；(八八)业主主委员会会委员、候补委委员的资资格、人人数、任任期和职职务终止止等；(九九)业主主委员会会换届程程序、业业主委员员会委员员补选规规则等；(十十)业主主委员会会终止但但未产生生新一届届业主委委员会

33、时时，代为为履行业业主委员员会职责责的机构构、人员员及其职职责范围围和期限限，但不不得违反反广东东省物业业管理条条例第第三十四四条第三三款的规规定；(十十一)业业主大会会、业主主委员会会工作经经费的筹筹集、使使用和管管理；(十十二)业业主大会会、业主主委员会会印章的的使用和和管理。业主主大会设设立业主主监事会会的，业业主大会会议事规规则还应应当对业业主监事事会职责责、议事事规则和和工作经经费，监监事的选选举规则则、监事事的资格格、人数数、任期期等事项项进行约约定。第三三十七条条业主主大会会会议分为为定期会会议和临临时会议议。业主主大会定定期会议议按照业业主大会会议事规规则的规规定由业业主委员员

34、会组织织召开，每年至至少召开开1次。业主主大会定定期会议议召开前前，业主主委员会会应当向向业主公公告以下下内容：(一一)上一一年度物物业管理理情况报报告；(二二)上一一年度业业主委员员会工作作情况报报告；(三三)上一一年度业业主大会会收支情情况报告告；(四四)物业业管理的的其他有有关事项项。有下下列情形形之一的的，业主主委员会会应当组组织召开开业主大大会临时时会议，并于110日内内发布召召开临时时会议的的公告：(一一)经已已交付使使用物业业业主总总人数220%以以上业主主提议；(二二)经业业主委员员会决定定；(三三)经业业主监事事会提议议；(四四)发生生重大事事故或者者紧急事事件需要要及时处处

35、理；(五五)管理理规约或或者业主主大会议议事规则则约定的的其他情情形。第三三十八条条业主主委员会会未按照照本办法法第三十十七条的的规定组组织召开开业主大大会定期期会议、临时会会议的，由物业业所在地地的街道道办事处处、镇人人民政府府责令业业主委员员会限期期召开，并公告告全体业业主；逾逾期仍不不召开的的，由业业主监事事会组织织召开；未设立立业主监监事会的的，由物物业所在在地的居居民委员员会、村村民委员员会在街街道办事事处、镇镇人民政政府的指指导和监监督下组组织召开开。200%以上上业主或或者业主主监事会会提议召召开业主主大会临临时会议议的，业业主委员员会应当当在5日日内作出出召开业业主大会会临时会

36、会议的决决定；业业主委员员会逾期期未作出出决定的的，业主主可以向向物业所所在地的的街道办办事处、镇人民民政府书书面申诉诉，街道道办事处处、镇人人民政府府应当在在15日日内核查查。经核核查符合合召开业业主大会会临时会会议条件件的，由由街道办办事处、镇人民民政府按按照前款款规定予予以处理理。第三三十九条条召开开业主大大会会议议，应当当于会议议召开220日前前将会议议时间、地点、议题、议程形形式及表表决规则则向全体体业主公公示，公公示时间间不少于于10日日，并同同时告知知物业所所在地的的居民委委员会、村民委委员会，但因发发生重大大事故或或者紧急急事件决决定召开开业主大大会临时时会议的的除外。公示示期

37、间，业主可可以对业业主大会会会议拟拟表决事事项提出出建议和和意见。组织召召开业主主大会会会议的机机构对业业主提出出的建议议和意见见应当受受理并予予以说明明，并可可以对拟拟表决事事项的具具体内容容进行修修改。拟拟表决事事项经修修改后应应当重新新公示，公示时时间不少少于100日。第四四十条业主大大会会议议可以采采用集体体讨论、书面征征求意见见和电子子投票等等形式，但应当当有物业业管理区区域内专专有部分分占建筑筑物总面面积过半半数的业业主且占占总人数数过半数数的业主主参加。采用用书面征征求意见见形式的的，应当当将征求求意见书书送达每每一位业业主；无无法送达达的，应应当公告告，公告告时间不不少于77日

38、。需需要投票票表决的的，表决决意见应应当由业业主本人人或者业业主书面面委托的的代理人人签名。采用用电子投投票形式式的，应应当通过过业主决决策电子子投票系系统表决决。第四四十一条条业主主大会会会议投票票期限应应当根据据具体情情况决定定。因故故需要延延长投票票期限的的，应当当按照业业主大会会会议召召开方案案或者业业主大会会议事规规则的约约定公告告全体业业主，延延长期限限最长不不得超过过15日日。第四四十二条条采用用书面征征求意见见形式的的，业主主大会会会议投票票期限届届满，应应当按照照公正、公开、透明的的原则，统计和和查验业业主的表表决意见见，并及及时公布布表决结结果。采采用集体体讨论形形式的，应

39、当当当场公布布表决结结果，可可以邀请请业主对对计票全全过程进进行监督督。表决决结果应应当向全全体业主主公示。采用书书面征求求意见形形式产生生的表决决结果应应当公示示30日日以上，采用集集体讨论论形式产产生的表表决结果果应当公公示7日日以上。公示内内容应当当包括房房号和专专有部分分面积，业主对对表决事事项赞同同、反对对、弃权权的意见见，全体体业主对对表决事事项赞同同、反对对、弃权权意见的的汇总结结果等。业主主大会会会议的选选票、表表决票和和书面委委托书由由业主委委员会妥妥善保管管，保管管期限不不少于55年。未按按照本条条第二款款的规定定公示业业主大会会会议表表决结果果的，物物业所在在地的街街道办

40、事事处、镇镇人民政政府可以以责令限限期公示示并通告告全体业业主。第四四十三条条业主主大会会会议表决决结果公公示期间间，业主主对表决决结果有有异议的的，组织织召开业业主大会会会议的的机构应应当记录录并及时时答复。公示期期满，业业主对表表决结果果没有异异议或者者异议不不成立的的，应当当公告业业主大会会决定。采用用书面征征求意见见形式，业主对对表决结结果有异异议的，可以查查验本人人表决意意见，组组织召开开业主大大会会议议的机构构应当及及时提供供业主本本人表决决意见以以供查验验。查验验的业主主表决意意见与公公示的表表决结果果不一致致的，应应当重新新统计、公示表表决结果果。业主主查验本本人意见见，应当当

41、提供本本人有效效身份证证明和有有效房产产证明；业主委委托他人人查验表表决意见见，还应应当出具具书面委委托书，载明委委托事项项、委托托权限及及期限。第四四十四条条业主主可以幢幢、单元元、楼层层为单位位，共同同决定本本单位范范围内的的物业维维修资金金使用等等物业管管理事务务，但不不得违反反法律、法规、规章、规范性性文件及及业主大大会议事事规则、管理规规约，不不得与业业主大会会的决定定相抵触触。第四四十五条条业主主大会确确定业主主投票权权数，按按照下列列方法认认定专有有部分面面积和建建筑物总总面积：(一一)专有有部分面面积按照照不动产产登记簿簿记载的的面积计计算；尚尚未登记记的，暂暂按测绘绘机构的的

42、实测面面积计算算；尚未未实测的的，暂按按房屋买买卖合同同记载的的面积计计算。(二二)建筑筑物总面面积，按按照前项项的统计计总和计计算。第四四十六条条业主主大会确确定业主主投票权权数，按按照下列列方法认认定业主主人数和和总人数数：(一一)业主主人数按按照专有有部分的的数量计计算，11个专有有部分按按1人计计算。但但建设单单位尚未未出售和和虽已出出售但尚尚未交付付的部分分，以及及同一买买受人拥拥有1个个以上专专有部分分的，按按1人计计算。(二二)总人人数，按按照前项项的统计计总和计计算。第四四十七条条1个个专有部部分有22个以上上所有权权人的，其所有有权人应应当推选选1人行行使表决决权，但但共有人

43、人所代表表的业主主人数为为1人。业主主为无民民事行为为能力人人或者限限制民事事行为能能力人的的，由其其法定监监护人行行使表决决权。业主主为法人人的，由由其法定定代表人人或者法法定代表表人委托托的代理理人行使使表决权权。业主主委托代代理人参参加业主主大会会会议的，其代理理人应当当出具载载明委托托事项、委托权权限及期期限的书书面委托托书。第四四十八条条业主主可以按按照广广东省物物业管理理条例第二十十条的规规定，以以幢、单单元或者者楼层为为单位，推选业业主代表表参加业业主大会会会议。业主主大会议议事规则则应当约约定未参参与表决决业主的的投票权权数是否否可以计计入已表表决的多多数票。业主大大会议事事规

44、则未未约定的的，未参参与表决决业主的的投票权权数不得得计入表表决的多多数票。第四四十九条条业主主大会设设立业主主监事会会的，业业主监事事会的监监事人数数为不少少于3人人的单数数，每届届任期不不超过55年，可可以连选选连任。业主委委员会委委员及其其利害关关系人不不得担任任业主监监事会监监事。业主主监事会会每年度度至少召召开1次次会议，应当有有过半数数监事出出席，作作出的决决定应当当经全体体监事半半数以上上同意并并签字确确认。第五五十条业主监监事会主主要履行行以下职职责：(一一)审核核业主委委员会的的工作情情况报告告及年度度工作计计划、业业主大会会收支情情况报告告及收支支预算；(二二)查阅阅业主委

45、委员会财财务账薄薄及其他他会计资资料，检检查业主主委员会会财务状状况和财财务活动动情况，包括筹筹集、管管理、使使用物业业专项维维修资金金情况，物业共共用部位位、共用用设施设设备经营营所得收收益情况况，业主主大会、业主委委员会工工作经费费的收支支情况等等；(三三)监督督业主委委员会执执行业主主大会决决定和决决议的情情况。对对违反物物业管理理法规和和规章、管理规规约和业业主大会会议事规规则、业业主大会会决定和和决议的的业主委委员会委委员向业业主大会会提出罢罢免建议议；(四四)对业业主委员员会委员员侵害全全体业主主共同利利益的行行为，要要求业主主委员会会委员予予以纠正正；(五五)要求求业主委委员会及及时召开开业主大大会临时时会议；(六六)就业业主监事事会或者者监事职职权范围围内的事事项可以以向业主主大会会会议提出出提案；(七七)可以以列席业业主委员员会会议议，并对对业主委委员会决决议的事事项提出出质询或或者建议议；(八八)发现现业主委委员会财财务活动动情况异异常，可可以进行行调查；必要时时，可以以聘请会会计师事事务所、审计师师事务所所、律师师事务所所等专业业机构协协助其工工作；(九九)定期期向业主主大会报报告业主主监事会会行使职职权的情情况并通通告全体体业主。第四节业主委委员会