房地产开发全套流程 页.docx

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1、房地产开开发全套套流程目 录录第一章房房地产开开发程序序简介11第二章房房地产开开发公司司的设立立6第一步房房地产开开发公司司设立的的法律程程序6第一项房房地产开开发公司司设立的的相关税税费6第三章土土地使用用权取得得流程66第二步取取得开发发土地使使用权的的法律程程序6第二项取取得开发发土地使使用权的的相关税税费9第三步拆拆迁安置置阶段的的法律程程序9第三项拆拆迁安置置阶段的的相关税税费100第四章房房地产开开发阶段段10第四步立立项和可可行性研研究的法法律程序序10第四项立立项和可可行性研研究阶段段的相关关税费111第五步规规划设计计和市政政配套法法律程序序11第五项规规划设计计和市政政配

2、套的的相关税税费122第五章项项目建设设阶段112第六步项项目开工工、建设设、竣工工阶段流流程122第六项项项目开工工、建设设、竣工工阶段的的相关税税费144第六章销销售经营营阶段115第七步销销售经营营阶段的的法律程程序166第七项销销售经营营阶段的的相关税税费166第七章物物业管理理17第八步物物业管理理阶段的的法律程程序177第八项物物业管理理阶段的的相关税税费177附录：房房地产开开发专业业术语118第一节面面积类118第二节价价格类220第三节实实务类222第四节管管理政策策类30032第一章 房地地产开发发程序简简介房地产开开发是指指房地产产开发企企业，以以盈利为为目的投投资开发发

3、房地产产项目，从立项项、规划划、土地地出让或或转让、拆迁、建设、到销售售等一系系列经营营行为。我国城市房房地产管管理法第2条条对房地地产开发发下的定定义是“指在依依据本法法取得国国有土地地所有权权的土地地上进行行基础建建设，房房屋建设设的行为为”。房地地产开发发流程主主要包括括以下几几个程序序。1、前期期的准备备前期准备备工作主主要包括括由计委委对房地地产项目目进行立立项审批批，规委委对项目目进行规规划审批批，进行行设计施施工，土土地出让让或转让让等。此此阶段的的主要工工作是取取得项目目开工建建设的一一系列许许可证和和取得项项目建设设用地的的国有土土地使用用权。“五证”中的建设工工程规划划许可

4、证证、建设工工程开工工许可证证都是是在这个个阶段取取得的。国有有土地使使用权证证由于于开发商商支付土土地出让让金的时时间不同同，取得得的时间间也不尽尽相同。在房地产产开发中中，土地地的取得得是最重重要的。现阶段段，土地地的取得得有两种种方式：划拨和和出让。划拨是是指国家家将土地地无偿划划拨给使使用人使使用，划划拨出让让的土地地由于未未向国家家交纳土土地出让让金，不不允许作作开发利利用。一一般都是是划拨给给国家机机关、学学校等单单位使用用。出让让是指与与国家签签订土地地出让合合同，交交纳土地地出让金金获得国国有土地地使用权权的方式式。目前前的房地地产开发发除经济济适用房房外，都都属于这这种方式式

5、。同样样，如果果要在划划拨土地地上进行行开发，也要交交纳土地地出让金金，将划划拨土地地转为出出让土地地。出让让的土地地由于其其用途不不同，土土地的使使用期限限也不相相同。主主要分为为：居住住用地770年，工业用用地500年，商商业用地地40年年等。2、建筑筑施工阶阶段建筑施工工阶段是是开发商商委托建建筑公司司进行项项目建设设的阶段段。该阶阶段是房房地产开开发的重重要阶段段。在本本阶段，为了更更快的收收回成本本，回笼笼资金，实现赢赢利，开开发商通通常在建建筑阶段段采用项项目预售售的方式式对物业业进行销销售。3、销售售阶段销销售阶段段是开发发商出售售商品房房，回收收资金实实现赢利利的阶段段。销售售

6、分为预预售和现现房销售售两个阶阶段，预预售即通通常所说说的期房房销售，是指开开发商在在建设工工程竣工工之前进进行销售售，现房房销售即即开发商商在取得得竣工工证或或竣工验验收合格格文件后后进行销销售。1预售由于预售售可以提提前回收收资金，目前开开发商大大多采用用此种销销售方式式。预售售条件，城市市商品房房预售管管理办法法第五五条规定定：（1）已已交付全全部土地地使用权权出让金金，取得得土地使使用权证证书；（2）持持有建设设工程规规划和施施工许可可证；（3）按按提供预预售的商商品房计计算，投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的的25以上，并已经经确定施施工进度度和竣工工交付日日期。城市

7、商商品房预预售管理理办法第六条条规定：商品房房预售实实行许可可证制度度。开发发经营企企业进行行商品房房预售，应当向向城市、县房地地产管理理部门办办理预售售登记，取得商品房房预售许许可证。2）现售售商品房现现售，应应当符合合以下条条件：（1）现现售商品品房的房房地产开开发企业业应当具具有企业业法人营营业执照照和房地地产开发发企业资资质证书书；（2）取取得土地地使用权权证书或或者使用用土地的的批准文文件；（3）持持有建设设工程规规划许可可证和施施工许可可证；（4）已已通过竣竣工验收收；（5）拆拆迁安置置已经落落实；（6）供供水、供供电、供供热、燃燃气、通通讯等配配套基础础设施具具备交付付使用条条件

8、，其其他配套套基础设设施和公公共设施施具备交交付使用用条件或或者已确确定施工工进度和和交付日日期；（7）物物业管理理方案已已经落实实。对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书进行项目的初步可行性研究评估向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签计委、建委、首规委及各专业局审查

9、可研报告进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告旧城改造到区地政科结果报市房管局新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局政府下文批地据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人规划局办理建设用地规划许可证申请确定规划，设计条件单 冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后规划条件通知单 发拆迁许可证动迁会及拆迁安置委托进行规划方案设计单 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见1、 到园林局申请伐树许可证2、了解

10、线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案3、煤气、道路、上下水改造路4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。出市政会议纪要修改后送规委审图规委召开市政协调会进行个体设计（大公共建筑规委审查）领建筑工程规划许可证开节能证明出施工图到税务局取税单运用“营销策划展示设计系统”制作资料到计委申请，列入计划（建委会签）报价小组审查，领取预/销售许可证持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证到建委工程处领开工审批表建委、物价局下文批价进行销售到市政部门盖章证明市政条件落实四源费缴纳到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标填招标申申请书并并到市招

11、招标办登登记招标办看看现场运用“投投资项目目概预算算系统”编制标标底开标会定合同、写评标标报告，发中标标通知书书招标办盖盖章同意意施工单位同意施工质量总站受理质量监督市开发办秘书处登记来源及一切手续市审查局审核资金来源、任务市统计局落实任务 建委工程程处同意意开工，办理开开工许可可证施工单位位进场开开始施工工，小区区红线内内市政报报装上下下水、道道路、煤煤气、电电，委托托设计、施工1、小区区内线路路委托设设计；2、委托托施工3、配电电施工建建工程验验收4、设备备安装及及验收5、送电电1、通知知区园林林局绿化化办2、交绿绿化费3、绿化化施工1、按道道路方案案进行施施工2、市政政办事处处养路队队验

12、收1、到自自来水业业务科报报装委托托线路设设计、施施工及验验收2、到市市政监建建所下水水报装3、规划划设计4、竣工工验收1、到热热力公司司报装2、委托托线路设设计3、施工工及验收收（自建锅锅炉房）1、环保保局同意意锅炉房房位置2、委托托设计33、到劳劳动局报报建4、环保保局审查查消音除除尘设备备5、竣工工验收1、到煤煤气公司司报装2、到规规划科定定线路方方案3、设计计4、查看看现场规规划5、施工工6、业务务科检验验同意接接气7、凭通通气单到到管网所所办固定定资产转转移手续续及通气气手续8、凭接接气单到到液化气气公司办办各户通通气手续续9、通气气全部竣工工四方验收收、检验验单签字字盖章凭验收通知

13、书入库房屋确定房屋管理形式；房屋验收办理入住住手续、办理产产权证运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发第二章 房地地产开发发公司的的设立第一步 房地产产开发公公司设立立的法律律程序一、内资资房地产产综合开开发公司司的设立立：1、公司司设立准准备； 2、申申请资质质等级审审批； 3、申申请办理理企业名名称预先先核准； 4、办办理工商商注册登登记； 5、办办理税务务登记。二、外资资房地产产开发公公司的设设立：1、申请请批准项项目建议议书； 2、办理理企业名名称登记记； 3、送审审合资或或合作合合同、章章程； 4、申领领外商投投资企业业批准证证书； 5、

14、办理理企业登登记。第一项 房地产产开发公公司设立立的相关关税费1、企企业法人人开业登登记费； 2、企业法法人变更更登记费费； 3、企业法法人年度度检验费费； 4、补、换换、领证证照费。第三章 土地地使用权权取得流流程土地所有有权是指指国家或或集体经经济组织织对国家家土地和和集体土土地依法法享有的的占有、使用、收益和和处分的的权能。土地使使用权主主要有以以下三种种取得方方式见表表一。表一、土土地使用用权取得得方式土地获得得方式内 容容土地使用用权出让指国家以以协议、招标、拍卖的的方式将将土地所所有权在在一定年年限内出出让给土土地使用用者，由由使用者者向国家家支付土土地使用用权出让让金的行行为。土

15、地使用用权转让指土地使使用者通通过出售售、交换换、赠与与和继承承的方式式将土地地使用权权再转移移的行为为。土地使用用权划拨指政府无无偿将土土地拨发发给使用用者使用用，一般般没有使使用期限限的限制制。以无无偿划拨拨取得的的土地使使用权，其出让让须经政政府及土土地管理理部门同同意，交交补交出出让金后后方可进进行转让让、出租租和抵押押。土地相关关术语：一、 生地：指指空间地地、田地地、未开开垦地等等不具备备使用条条件的土土地。二、 熟地：指指三通一一平或七七通一平平，具备备使用条条件的土土地。三、 宗地：是是地籍的的最小单单元，是是指以权权属界线线组成的的封闭地地块。四、 宗地图：是土地地使用合合同

16、书附附图及房房地产登登记卡附附图。它它反映一一宗地的的基本情情况。包包括：宗宗地权属属界线、界址点点位置、宗地内内建筑位位置与性性质、与与相邻宗宗地的关关系等。五、 集体土地地：是指农农村集体体所有的的土地。六、 征用土地地：指国家家为了公公共利益益的需要要，可依依照法律律规定对对集体所所有的土土地实行行征用。土地的的使用年年限：凡与省省市规划划国土签签订土土地使用用权出让让合同书书的用用地，其其土地使使用年限限按国家家规定执执行。即即：居住住用地七七十年；工业用用地五十十年；教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地五十年年；商业业、旅游游、娱乐乐用地四四十年；综合用用地或者者其他用用地五

17、十十年。另另外，加加油站、加气站站用地为为二十年年。第二步 取得开开发土地地使用权权的法律律程序一、国有有土地使使用权的的出让：1、办理理建设用用地规划划许可证证； 2、办理建建设用地地委托钉钉桩； 3、办理国国有土地地使用权权出让申申请； 4、主管部部门实地地勘察； 5、土地估估价报告告的预审审； 6、委托地地价评估估； 7、办理核核定地价价手续； 8、办理土土地出让让审批； 9、签订国国有土地地使用权权出让合合同； 100、领取取临时国国有土地地使用证证； 111、领取取正式国国有土地地使用证证； 122、国有有土地使使用权出出让金的的返还。二、国有有土地使使用权的的划拨：1、国有有土地使

18、使用权划划拨用地地申请； 2、主管管部门现现场勘察察； 3、划拨拨用地申申请的审审核、报报批； 4、取得得划拨用用地批准准。 三、集体土土地的征征用：1、征用用集体土土地用地地申请； 2、到拟拟征地所所在区（县）房房地局立立案； 3、签订订征地协协议； 4、签订订补偿安安置协议议； 5、确定定劳动力力安置方方案； 6、区（县）房房地局审审核各项项协议；7、市政政府下文文征地； 8、交纳纳菜田基基金、耕耕地占用用税等税税费； 9、办理理批地文文件、批批地图；10、办办理冻结结户口； 111、调查查户口核核实劳动动力； 122、办理理农转工工工作； 133、办理理农转居居工作； 144、办理理超转

19、人人员安置置工作； 155、地上上物作价价补偿工工作； 166、征地地结案。第二项 取得开开发土地地使用权权的相关关税费1、地地价款（土地出出让金）； 2、资金占占用费； 3、滞纳金金； 4、土地使使用费； 5、外商投投资企业业土地使使用费； 6、防洪工工程建设设维护管管理费； 7、土地闲闲置费；8、土地权权属调查查、地籍籍测绘费费； 9、城镇土土地使用用税； 100、地价价评估费费；11、出让土土地预订订金； 122、征地地管理费费； 133、土地地补偿费费； 144、青苗苗及树木木补偿费费； 155、地上上物补偿偿费； 166、劳动动力安置置费； 177、超转转人员安安置费； 188、新菜

20、菜田开发发建设基基金； 199、耕地地占用税税。第三步 拆迁安安置阶段段的法律律程序1、委托托进行拆拆迁工作作； 2、办理拆拆迁申请请； 3、审批、领取拆拆迁许可可证； 4、签订房房屋拆迁迁责任书书； 5、办理拆拆迁公告告与通知知； 6、办理户户口冻结结； 7、暂停办办理相关关事项； 8、确定拆拆迁安置置方案； 9、签订拆拆迁补偿偿书面协协议； 100、召开开拆迁动动员会，进行拆拆迁安置置； 111、发放放运作拆拆迁补偿偿款； 122、拆迁迁施工现现场防尘尘污染管管理； 133、移交交拆迁档档案资料料； 114、房房屋拆迁迁纠纷的的裁决； 155、强制制拆迁。第三项 拆迁安安置阶段段的相关关税

21、费1、房屋屋拆迁补补偿费； 2、搬家补补助费； 3、提前搬搬家奖励励费； 4、临时安安置补助助费（周周转费）； 5、清理费费； 6、停产停停业综合合补助费费； 7、对从城城区位置置较好的的地区迁迁往位置置较差的的地区或或远郊区区县的居居民的补补助费； 8、一次性性异地安安置补助助费； 9、房屋拆拆迁管理理费； 100、房屋屋拆迁服服务费。第四章 房地地产开发发阶段第四步步 立项项和可行行性研究究的法律律程序1、选定定项目，签定合合作意向向书； 2、初步确确定开发发方案； 3、申报规规划要点点； 4、申报、审批项项目建议议书； 5、编制项项目可行行性研究究报告； 6、申报、审批项项目可行行性研究

22、究报告。第四项 立项和和可行性性研究阶阶段的相相关税费费1、可行行性研究究费； 2、建设工工程规划划许可证证执照费费。第五步 规划设设计和市市政配套套法律程程序一、房地地产开发发项目的的规划设设计程序序：1、申报报选址定定点；2、申报报规划设设计条件件；3、委托托作出规规划设计计方案；4、办理理人防审审核；5、办理理消防审审核；6、审定定规划设设计方案案；7、住宅宅设计方方案的专专家组审审查；8、落实实环保“三废”治理方方案；9、委托托环境影影响评价价并报批批；10、建建设工程程勘察招招、投标标；11、委委托地质质勘探；12、委委托初步步设计；13、申申报、审审定初步步设计。二、房地地产开发发

23、项目的的市政配配套相关关程序：1、征求求主管部部门审查查意见；2、落实实市政公公用设施施配套方方案；3、报审审市政配配套方案案；4、市政政各管理理部门提提出市政政配套意意见；5、市政政管线综综合。第五项 规划设设计和市市政配套套的相关关税费1、工程程勘察（测量）费；2、工程程设计费费；3、建设设工程规规划许可可证执照照费；4、竣工工档案保保证金；5、临时时用地费费；6、临时时建设工工程费；7、建设设工程勘勘察招标标管理费费；8、勘察察设计监监督管理理费；9、古建建园林工工程设计计费。第五章 项目目建设阶阶段第六步 项目开开工、建建设、竣竣工阶段段流程一、房地地产开发发项目开开工前准准备工作作：

24、1、领取取房地产产开发项项目手册册；2、项目目转入正正式计划划；3、交纳纳煤气（天然气气）厂建建设费；4、交纳纳自来水水厂建设设费；5、交纳纳污水处处理厂建建设费；6、交纳纳供热厂厂建设费费；7、交纳纳供电贴贴费及电电源建设设集资费费；8、土地地有偿出出让项目目办理“四源”接用手手续；9、设计计单位出出报批图图；10、出出施工图图；11、编编制、报报送工程程档案资资料，交交纳档案案保证金金；12、办办理消防防审核意意见表；13、审审批人防防工程、办理人人防许可可证；14、核核发建设设工程规规划许可可证；15、领领取开工工审批表表，办理理开工登登记。二、房地地产开发发项目的的工程建建设招投投标流

25、程程：1、办理理招标登登记、招招标申请请；2、招标标准备；3、招标标通告；4、编制制招标文文件并核核准；5、编制制招标工工程标底底；6、标底底送审合合同预算算审查处处确认；7、标底底送市招招标办核核准，正正式申请请招标；8、投标标单位资资格审批批；9、编制制投标书书并送达达；10、召召开招标标会，勘勘察现场场；11、召召开开标标会议，进行开开标；12、评评标、决决标；13、发发中标通通知书；14、签签订工程程承包合合同；15、工工程承包包合同的的审查。三、房地地产开发发项目开开工手续续的办理理程序： 1、办办理质量量监督注注册登记记手续； 2、建建设工程程监理； 3、办办理开工工统计登登记；

26、4、交交纳实心心黏土砖砖限制使使用费； 5、办办理开工工前审计计； 6、交交纳投资资方向调调节税； 7、领领取固定定资产投投资许可可证； 8、报报装施工工用水、电、路路； 9、协协调街道道环卫部部门；10、协协调交通通管理部部门；11、交交纳绿化化建设费费，签订订绿化协协议；12、领领取建设设工程开开工证。四、房地地产开发发项目的的工程施施工程序序：1、施工工场地的的“三通一一平”；2、施工工单位进进场和施施工暂设设；3、工程程的基础础、结构构施工与与设备安安装； 4、施施工过程程中的工工程质量量监督。五、房地地产开发发项目的的竣工验验收程序序：1、办理理单项工工程验收收手续；2、办理理开发项

27、项目的综综合验收收，领取取工程程质量竣竣工核验验证书；3、商品品住宅性性能认定定；4、竣工工统计登登记； 5、办办理竣工工房屋测测绘；6、办理理产权登登记。第六项 项目开开工、建建设、竣竣工阶段段的相关关税费1、三通通一平费费；2、自来来水厂建建设费；3、污水水处理厂厂建设费费；4、供热热厂建设设费；5、煤气气厂建设设费；6、地下下水资源源养蓄基基金；7、地下下热水资资源费；8、市政政、公用用设施建建设费（大市政政费）；9、开发发管理费费；10、城城建综合合开发项项目管理理费；11、建建筑行业业管理费费；12、绿绿化建设设费；13、公公园建设设费；14、绿绿化补偿偿费；15、路路灯维护护费；1

28、6、环环卫设施施费；17、生生活服务务设施配配套建设设费（小小区配套套费）；18、电电源建设设集资费费（用电电权费）；19、外外部供电电工程贴贴费（电电贴费）；20、建建安工程程费；21、建建设工程程招投标标管理费费；22、合合同预算算审查工工本费；23、质质量管理理监督费费；24、竣竣工图费费；25、建建材发展展补充基基金；26、实实心黏土土砖限制制使用费费；27、工工程监理理费；28、工工程标底底编制管管理费；29、机机电设备备委托招招标服务务费；30、超超计划用用水加价价；31、夜夜间施工工噪声扰扰民补偿偿费；32、占占道费；33、固固定资产产投资方方向调节节税。第六章 销售售经营阶阶段

29、商品房预预售须符符合的条件：（1）交付全全部土地地使用权权出让金金，取得得土地使使用权证证书；（2）有建设设工程规规划许可可证；（3）按提供供预售的的商品房房计算，投入开开发建设设资金达达到工程程建设总总投资的的25%以上，并已经经确定施施工进度度和竣工工交付日日期；（4）向县级级以上人人民政府府房产管管理部门门办理预预售登记记，取得得商品房房预售许可证明明。第七步步 销售售经营阶阶段的法法律程序序1、提交交完成建建设项目目投资证证明； 2、签署署预售内内销商品品房预售售款监管管协议； 3、办理商品房房预（销销）售许许可证；4、销售售项目备备案； 5、委托中中介代理理机构进进行销售售；6、与购

30、购房者签签订认购购书；7、与购购房者签签订买卖卖契约；8、办理理预售登登记；9、办理理转让登登记；10、办办理房地地产抵押押登记手手续；11、楼楼宇交付付入住；12、质质量保证证书和使使用说明明书；13、办办理产权权立契过过户手续续。 第七项 销售经经营阶段段的相关关税费1、营业业税；2、城市市维护建建设税；3、教育育费附加加；4、印花花税； 5、契税税；6、土地地增值税税；7、企业业所得税税； 8、个人人所得税税；9、房产产税；10、城城市房地地产税；11、房房屋产权权登记费费；12、房房屋所有有权证工工本费；13、房房产共有有权执照照费；14、房房屋他项项权利执执照费；15、房房屋买卖卖登

31、记费费；16、房房屋买卖卖手续费费；17、房房屋租赁赁审核备备案手续续费；18、房屋屋租赁登登记费；19、房屋屋估价手手续费；20、房屋屋公证估估价手续续费；21、房地地产价格格评估费费；22、房地地产中介介服务费费。第七章 物业业管理第八步物物业管理理阶段的的法律程程序1、物业业管理单单位经营营资质审审批；2、签署署物业管管理委托托合同；3、居住住小区的的物业接接管综合合验收；4、物业业使用、管理、维修公公约的核核准；5、安排排签订管管理公约约；6、制定定、提供供质量保保证书和和使用说说明书；7、物业业管理服服务基本本要求；8、物业业管理委委员会的的设立。第八项 物业管管理阶段段的相关关税费

32、1、居住住小区物物业管理理启动经经费；2、共用用部位共共用设施施设备维维修基金金；3、普通通居住小小区物业业管理费费；4、高档档住宅物物业管理理费；5、经济济适用住住房小区区物业管管理费；6、供暖暖费。附录： 房地产产开发专专业术语语第一节 面积类类1、建筑筑面积 住宅的建建筑面积积是指建建筑物外外墙外围围所围成成空间的的水平面面积，如如果计算算多、高高层住宅宅的建筑筑面积，则是各各层建筑筑面积之之和。建建筑面积积包含了了房屋居居住的可可用面积积、墙体体柱体占占地面积积、楼梯梯走道面面积、其其他公摊摊面积等等。2、使用用面积 住宅的使使用面积积，指住住宅各层层平面中中直接供供住户生生活使用用的

33、净面面积之和和。计算算住宅使使用面积积，可以以比较直直观地反反应住宅宅的使用用状况，但在住住宅买卖卖中一般般不采用用使用面面积来计计算价格格。计算使用用面积时时有一些些特殊规规定：跃跃层式住住宅中的的户内楼楼梯按自自然层数数的面积积总和计计入使用用面积；不包含含在结构构面积内内的烟囱囱、通风风道、管管道井均均计入使使用面积积；内墙墙面装修修厚度计计入使用用面积。计算住住宅租金金，都是是按使用用面积计计算。 3、公用用面积 住宅的公公用面积积是指住住宅楼内内为住户户出入方方便、正正常交往往、保障障生活所所设置的的公共走走廊、楼楼梯、电电梯间、水箱间间等所占占面积的的总和。开发商商在出售售商品房房

34、时计算算的建筑筑面积存存在公共共面积的的分摊问问题。4、实用用面积 是指建建筑面积积扣除公公共分摊摊面积后后的余额额。 5、居住住面积 住宅的居居住面积积是指住住宅建筑筑各层平平面中直直接供住住户生活活使用的的居室净净面积之之和。所所谓净面面积就是是要除去去墙、柱柱等建筑筑构件所所占有的的水平面面积（即即结构面面积）。一般作作为衡量量居住水水平的面面积指标标。6、套内内面积 俗称地地砖面积积。它是是在实用用面积的的基础上上扣除了了柱体、墙体等等占用空空间的建建筑物后后的一个个内容空空间的概概念。动动既有章章可循，也有利利可图，吸引居居民和机机构投资资住房租租赁市场场。7、公摊摊面积商品房分分摊

35、的公公用建筑筑面积主主要由两两部分组组成：1电梯梯井、楼楼梯间、垃圾道道、变电电室、设设备室、公共门门厅和过过道等功功能上为为整楼建建筑服务务的公共共用房和和管理用用房的建建筑面积积；2各单单元与楼楼宇公共共建筑空空间之间间的分隔隔以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的500。8、辅助助面积 辅助面积积是指住住宅建筑筑各层中中不直接接供住户户生活的的室内净净面积。包括过过道、厨厨房、卫卫生间、厕所、起居室室、贮藏藏室等。9、公用用建筑面面积分摊摊系数 将建筑物物整栋的的公用建建筑面积积除以整整栋楼各各套套内内建筑面面积之和和，得到到建筑物物的公用用建筑面面积分摊摊系数。即公用用建筑

36、面面积分摊摊系数公用建建筑面积积套内内建筑面面积之和和。10、公公用建筑筑面积 公用建筑筑面积不不包括任任何作为为独立使使用空间间租、售售的地下下室、车车棚等面面积，作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。一一般公用用建筑面面积按以以下方法法计算：整栋建建筑物的的面积扣扣除整栋栋建筑物物各套（单元）套内建建筑面积积之和，并扣除除已作为为独立使使用空间间销售或或出租的的地下室室、车棚棚及人防防工程等等建筑面面积，为为整栋建建筑的公公用建筑筑面积11、容容积率 容积率是是建筑总总面积与与建筑用用地面积积的比。12、得得房率 得房率是是指套内内建筑面面积与套套（单元元）建筑筑队面积积

37、之比。套内建筑筑面积=套内使使用面积积+套内墙墙体面积积+阳台建建筑面积积。套（单元元）建筑筑面积=套内建建筑队面面积 +分摊得得公用建建筑队面面积。13、建建筑密度度 建筑密度度是指在在居住区区用地内内各类建建筑的基基底总面面积与居居住区用用地的比比率（），它它可以反反映出一一定用地地范围内内的空地地率和建建筑密集集程度。 第二节 价格类类1、均价价 均价是指指将各单单位的销销售价格格相加之之后的和和数除以以单位建建筑面积积的和数数，即得得出每平平方米的的均价。均价一一般不是是销售价价，但也也有例外外。2、基价价 基价价也叫基基础价，是指经经过核算算而确定定的每平平方米商商品房基基本价格格。

38、商品品房的销销售价一一般以基基价为基基数增减减楼层，朝向差差价后而而得出。3、起价价 起价价也叫起起步价，是指某某物业各各楼层销销售价格格中的最最低价格格，即是是起价。多层住住宅，不不带花园园的，一一般以一一楼或顶顶楼的销销售价为为起价；带花园园的住宅宅，一般般以二楼楼或五楼楼做为销销售的起起价。高高层物业业，以最最低层的的销售价价为起步步价。4、预售售价 预售售价也是是商品房房预（销销）售合合同中的的专用术术语；预预售价不不是正式式价格，在商品品房交付付使用时时，应按按有批准准权限部部问核定定的价格格为准。5、一次次性买断断价 一次次性买断断价是指指买方与与卖方商商定的一一次性定定价。一一次

39、性买买断价属属房产销销售合同同中的专专用价格格术语，确定之之后，买买方或卖卖方必须须按此履履行付款款或交房房的义务务，不得得随意变变更。6、定金金 定金是指指当事人人约定由由一方向向对方给给付的，作为债债权担保保的一定定数额的的货币，它属于于一种法法律上的的担保方方式，目目的在于于促使债债务人履履行债务务，保障障债权人人的债权权得以实实现。根根据我国国发法通通则和担保法法八十十九条规规定，定定金应当当以书面面形式约约定，当当事人在在定金合合同中应应约定交交付定金金的期限限。定金金合同从从实际交交付定金金之日起起生效，定金的的数额由由当事人人约定，但不得得超出合合同标的的额的220%。如果购购房

40、者交交了定金金之后改改变主意意决定不不买，开开发商有有权以购购房者违违约为由由不退定定金；如如果开发发商将房房屋卖给给他人，应当向向购房者者双倍返返还定金金。 7、订金金 订订金不具具有定金金的性质质，交付付订金的的一方主主张定金金权利的的，人民民法院不不予支持持。一般般情况下下，交付付订金的的视作交交预付款款。双方方在签订订商品房房预售合合同或出出售合同同后，订订金应即即时返还还或抵充充房价。购房者者在支付付订金后后，不购购买预订订房屋的的，订金金按预订订协议约约定的办办法处理理，但属属下列情情况的，房地产产开发企企业应当当全额返返还购房房者支付付的订金金：（11）房地地产开发发企业未未签订

41、书书面协议议收取订订金的；（2）签订的的书面协协议对订订金的处处理未作作约定或或约定不不明确的的；（33）双方方对预售售合同或或出售合合同条款款存在分分歧、不不能协商商一致的的；（44）广告告、售楼楼书、样样品房与与实际善善不相符符合。8、预付付款 预预付款是是一种支支付手段段，其目目的是解解决合同同一方周周转资金金短缺的的问题。预付款款不具有有担保合合同履行行的作用用，也不不能证明明合同的的成立。收受预预付款一一方违约约，只须须返还所所收款项项，而无无须双倍倍返还。此外，法律对对预付款款的使用用有严格格规定，当事人人不得任任意在合合同往来来中预付付款项，而对定定金则无无此限制制。9、违约约金

42、 违约约金是指指违约方方按照法法律规定定和合同同的约定定，应该该付给对对方的一一定数量量的货币币。违约约金是对对违约方方的一种种经济制制裁，具具有惩罚罚性和补补偿性，但主要要体现惩惩罚性。只要当当事人有有违约行行为且在在主观上上有过错错，无论论是否给给对方造造成损失失，都要要支付违违约金。第三节 实务类类1、开间间住宅设计计中，住住宅的宽宽度是指指一间房房屋内一一面墙皮皮到另一一面墙皮皮之间的的实际距距离。因因为是就就一自然然间的宽宽度而言言，故又又称开间间。住宅宅开间一一般不超超过3.0米-33.9米米，砖混混结构住住宅开间间一般不不超过33.3米米。规定定较小的的开间尺尺度，可可缩短楼楼板的空空间跨度度，增强强住宅结结构整体体性、稳稳定性和和抗震性性。 开间