我国房地产行业季度分析管理报告.docx

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1、要点提示示 20004年年房地产产投资增增长幅度度逐月降降低，11-6月月份增长长幅度已已经低于于20002年和和20003年同同期的增增长水平平，表明明自去年年以来国国家采取取的一系系列控制制投资高高速增长长的政策策措施已已初见成成效。1-66月份，全国房房地产开开发企业业资金来来源增幅幅比一季季度降低低20.4个百百分点，特别是是流动资资金贷款款逐月负负增长。在资金金来源中中国内贷贷款和拖拖欠工程程款的比比重明显显下降，而由房房屋需求求较旺带带来的售售房定金金及预付付款的大大幅增长长，成为为房地产产开发企企业的重重要资金金来源。二季度度，全国国35个个大中城城市房屋屋销售价价格比去去年同期

2、期上涨110.44%，土土地交易易价格上上涨111.5%，房屋屋租赁价价格上涨涨1.00%。 宏观观紧缩政政策将加加剧行业业结构调调整；建建筑原材材料价格格上涨使使企业开开发成本本上升；开征物物业税有有利于平平抑房价价，降低低购房门门槛。预计220044年房地地产业投投资增幅幅在200%左右右，20005年年会回落落到155%左右右的水平平；未来来房价将将保持升升势，但但升幅不不大；与与此相对对应，行行业平均均盈利水水平将下下降；房房地产开开发公司司优胜劣劣汰加剧剧。目 录基础数数据3一、全国国房地产产开发投投资情况况3二、各地地区房地地产开发发投资情情况3三、全国国房地产产土地开开发与销销售

3、情况况5四、各地地区土地地开发与与购置增增长情况况5五、各地地区房地地产开发发规模与与开、竣竣工面积积增长情情况7六、各地地区商品品房住宅宅销售增增长情况况8市场运运行状况况10一、上半半年房地地产市场场综合景景气指数数呈回落落态势110二、上半半年房地地产市场场供给情情况分析析11（一）投投资增幅幅逐月降降低，增增速过猛猛势头得得到初步步遏制111（二）房房地产开开发和消消费贷款款增速放放缓，资资金来源源偏紧113（三）施施工面积积大幅增增长，竣竣工面积积增长缓缓慢144三、上半半年房地地产市场场需求情情况分析析16（一）商商品房销销售面积积同比增增长266.399%166（二）商商品房销销

4、售额同同比增长长40.9%116四、上半半年商品品房空置置面积增增幅比一一季度回回落5.11%177五、上半半年全国国房地产产市场价价格呈快快速上涨涨态势118（一）房房屋销售售价格上上涨100.4%19（二）土土地交易易价格上上涨111.5%21（三）房房屋租赁赁价格与与一季度度持平222热点问问题分析析23一、宏观观紧缩政政策将加加剧行业业结构调调整233二、建筑筑原材料料价格上上涨使企企业开发发成本上上升299三、开征征物业税税有利于于平抑房房价，降降低购房房门槛334下半年年趋势预预测399一、投资资增速将将继续回回落平均均盈利水水平降低低39二、房价价走势仍仍将以升升为主，但涨势势不

5、会过过大400三、有关关部门将将继续加加大信贷贷和土地地方面的的紧缩力力度411 基础础数据一、全国国房地产产开发投投资情况况单位：亿亿元，%主要指标标自年初累累计实际完成成投资比去年同期增长长比重（以以投资总总额为1100）自年初累累计去年同期期投资完成成额49233.69928.77100.0100.0其中：国国有经济济控股11544.53346.3323.4420.66商品房建建设投资资35422.25530.1171.9971.22土地开发发投资232.760.24.76.1一、按工工程用途途分住宅33622.35529.7768.3367.88其中：经经济适用用房236.984.24

6、.85.9办公楼245.0438.335.04.6商业营业业用房614.2133.6612.5512.00其他702.118.0014.3315.66二、按构构成分：建筑工程程31777.13333.7764.5562.11安装工程程198.9931.774.04.0设备工器器具购置置62.99831.771.31.3其他费用用14844.59918.9930.2232.77其中：土土地购置置费903.9520.4418.4419.66计划总投投资384559.77533.22本年计划划投资119447.22526.00新增固定定资产16922.89939.44二、各地地区房地地产开发发投资情

7、情况单位：亿亿元，%地区投资额比去年同期增长长住宅住宅经济适用用房经济适用用房全国总计计49233.69933622.355236.9828.7729.774.2一、东部部地区34466.35523999.377123.0926.4426.44-2.77北京490.15261.4326.88724.2219.556.5天津122.7187.99714.66522.4439.55-52.4河北113.4578.66116.11828.9936.5510.00辽宁197.52140.994.29922.1122.33-55.8上海502.77385.920.00020.4417.550.0江苏45

8、0.1329.4117.77136.2236.775.7浙江502.02384.2315.00040.3348.9955.11福建198.92131.144.92237.2242.77149.2山东288.98216.4617.99935.5542.9951.66广东557.11365.383.9779.90.5-19.5海南22.66217.8831.522116.9110.582.22二、中部部地区302.21475.1254.88741.5551.2213.00山曲37.55321.1113.83338.0058.77-33.2吉林48.99436.1123.39920.4428.44-

9、33.4黑龙江50.22033.1168.20030.2250.6648.66安徽132.8393.4454.02248.4451.77-26.0江西85.22153.7746.37732.6643.1125.88河南92.44168.7768.86642.0042.2227.66湖北118.2584.0063.88861.5567.11-4.22湖南136.8584.77116.33239.7759.7752.22三、西部部地区775.13487.8659.00228.7728.1112.44内蒙古37.44222.7793.16631.6650.8830.11广西75.88546.6670

10、.52239.1136.00-54.8重庆153.0883.0096.90035.8831.2229.44四川216.41153.698.67716.8820.661.0贵州44.99826.9993.56614.5523.7767.77云南57.11037.4426.63338.6636.22-16.1西藏1.5551.3110.72298.22106.113.77陕西89.33054.44011.44036.8821.880.7甘肃26.77118.9904.76635.7738.0040.88青海11.1176.6331.44425.1117.77-24.7宁夏21.22714.0092

11、.15523.1123.33160.2新疆40.22821.8889.11139.3343.5531.77三、全国国房地产产土地开开发与销销售情况况单位：万万平方米米，亿元元主要指标标实际完成成比去年同同期增减减自年初累累计去年同期期绝对数一、土地地开发与与购置情情况1、本年年购置土土地面积积154889.44150772.003417.382.82、完成成开发土土地面积积79200.23371033.644816.5911.553、本年年土地成成交价款款956.89二、商品品房建筑筑、销售售面积1、施工工面积977885.441777005.001200880.44025.88其中：新新开工

12、面面积280336.774243337.00436999.70015.222、竣工工面积95522.98882666.19912866.79915.663、销售售建筑面面积110009.88887177.55522922.33326.33三、商品品房竣工工价值13211.05511777.999143.0612.11四、商品品房销售售额29733.54421100.511863.0340.99其中：销销售给个个人27400.33319244.788815.5542.44四、各地地区土地地开发与与购置增增长情况况单位：亿亿元，万万平方米米，%地区土地购置费本年购置置土地面积积完成开发发土地面积积

13、比去年同同期增长长土地购置费购置土地地面积完成开发发土地面面积全国总计计903.95154889.44179200.23320.442.811.55一、东部部地区643.9479977.26646344.77717.770.48.3北京71.110248.88120.505.1-39.5-41.7天津11.440148.54270.0313.6681.55-39.8河北18.332527.87129.1825.4414.66-25.9辽宁39.009616.63455.3516.0027.1139.99上海67.668326.27185.877.4-34.720.44江苏102.2217011

14、.044930.3910.0038.5567.99浙江160.54900.49577.4232.00-26.215.22福建42.001740.88375.6849.7738.0035.66山东55.00314800.833776.1357.3320.1116.99广东73.88312500.188793.31-2.8817.66-18.5二、中部部地区133.6537611.69917322.32237.559.42.7山西5.699143.0749.33857.9986.00-8.99古林16.992211.4586.00634.5510.66-2.33黑龙江7.399213.03164.

15、750.818.5572.77安徽31.008734.45237.2646.0011.77-19.9江西15.557480.82280.9715.44-28.4-3.22河南18.334462.80140.7957.118.1-20.3湖北24.447696.19302.42158.375.4423.44湖南20.220819.87470.69-9.22-1.886.6三、西部部地区126.3637300.46615533.15518.441.836.66内蒙占8.222341.95133.582.617.0092.22广西10.229332.17213.5228.2225.3327.33重庆

16、15.220507.55424.7336.5512.00185.4四川50.770956.5659.88522.553.851.66贵州5.222259.99134.0416.9925.007.5云南10.001336.69171.811.6-56.731.55西藏陕西13.445181.38153.1022.994.8169.7甘肃3.01192.99361.11224.33-24.5-38.7青海1.71186.44361.223-8.5556.4487.44宁夏1.877113.2016.889-49.437.22-27.8新疆6.688521.63122.1837.5568.1138.

17、88五、各地地区房地地产开发发规模与与开、竣竣工面积积增长情情况单位：万万平方米米，%地区施工面积积竣工面积积比去年同同期增长长新开工面积施工面积竣工面积新开工面积全国总计计977885.441280336.77495522.98825.8815.2215.66一、东部部地区615331.554160554.55358888.23324.2215.5511.66北京72411.12211544.466712.8018.1112.5566.55天津17199.166490.94267.1813.1133.6625.66河北21655.699865.62181.5621.5516.2222.77辽

18、宁38499.77714377.844197.8119.4413.44-9.33上海74644.77714999.622718.1518.44-5.2212.77江苏82700.54430555.655892.7655.0047.8839.55浙江100776.11423466.222724.7936.6620.225.6福建44666.766895.24465.5125.002.017.99山东55366.08819244.522480.9627.6610.5521.22广东103004.44323055.28812311.4336.75.3-13.5海南437.0979.22415.229

19、46.44-5.1152.99二、中部部地区157991.66455577.19916188.30036.7726.1121.33山西824.30300.5167.00526.7726.4484.44古林868.49470.5651.1146.312.11249.6黑龙江14233.933619.5358.00146.6636.0032.88安徽28577.288975.82317.3342.4423.99-2.66江西20522.277688.14226.3841.770.214.11河南25911.199762.15258.1741.6655.1122.77湖北24699.099884.7

20、9255.5631.4442.4414.44湖南27055.088855.68384.6638.5521.1136.99三、西部部地区204662.22264244.92220466.45523.226.623.77内蒙占870.75497.6419.33531.8829.55-39.9广西20411.744622.63298.8348.0025.7730.11重庆44777.811986.06396.7818.44-6.2214.99四川53199.80015844.122694.9213.55-15.811.55贵州18366.422524.37191.3822.7728.99134云南1

21、1977.444481.78152.7421.7723.5541.33西藏27.77423.330119.884.66陕西18900.933499.10108.9044.1121.6653.00甘肃10611.588385.6984.33351.2254.55121.9青海293.84122.388.09931.1113.99290.9宁夏604.02281.7832.33533.1117.33-33.1新疆840.14416.0858.778-8.554.5-20.9六、各地地区商品品房住宅宅销售增增长情况况单位:万万平方米米，亿元元，%地区销售面积积销售额比去年同同期增长长销售给个人销售面

22、积销售额销售给个人全国总计计98311.24424455.03323555.19926.4438.8840.00一、东部部地区59977.68818755.12218011.38823.9938.0039.00北京659.25296.06291.5934.4440.3348.33天津318.8197.66896.88729.3361.8861.99河北254.2735.99434.99735.0034.9945.33辽宁448.94105.53102.8937.4442.3346.00上海789.40405.37381.4414.2236.1131.11江苏826.59187.23182.79

23、27.0041.2239.33浙江613.39158.9157.518.724.2225.88福建358.0781.99079.22026.6628.6629.88山东619.14117.23113.1033.4455.7762.77广东10655.266380.17352.0516.3333.1133.66海南44.5559.1228.988154.1138.4134.7二、中部部地区17766.100267.24255.7740.5561.7762.55山曲71.0049.9559.85561.0084.0094.99吉林99.44518.44518.22015.4437.7735.99黑

24、龙江140.8925.11724.33543.6646.0042.77安徽323.1545.2243.99421.2238.4440.99江西190.1821.33821.0029.238.5537.33河南292.4240.99539.77463.5575.5580.99湖北353.6864.33960.22762.1185.7787.55湖南305.2941.77438.44154.1180.6680.22三、西部部地区20577.477302.68298.0522.8827.7730.11内蒙古80.7759.2229.15513.5517.5517.00广西241.7343.44443

25、.33338.1143.9945.99重庆344.1449.99647.88625.5527.3323.11四川614.3481.55180.66311.2215.4416.11贵州155.8617.88717.55917.5516.1117.00云南184.7233.77533.66176.2281.8895.11西藏0.6770.1440.144陕西118.7119.55719.443-6.66-3.773.6甘肃70.66510.3399.80023.4457.7768.55青海19.2262.6882.599168.9129.6121.9宁夏71.22611.66111.66198.6

26、681.1199.11新疆155.3722.55422.33012.999.315.33数据来源源：以上上数据来来源于国国家统计计局 市场场运行状状况今年以来来，全社社会固定定资产投投资呈高高速增长长势头。一季度度全社会会固定资资产投资资同比增增长433%，增增幅比去去年同期期提高了了15.2个百百分点；钢铁、水泥投投资增长长一倍以以上；其其中房地地产开发发投资增增长411.1%，增幅幅比去年年同期提提高6.2个百百分点。针对这这种情况况，中央央采取了了一系列列宏观调调控措施施，连续续出台与与房地产产市场相相关的多多项重大大政策，如对房房地产项项目坚持持适度从从紧的供供地政策策、紧缩缩房地产产

27、开发信信贷政策策等，旨旨在从房房地产开开发的源源头土地和和金融两两方面来来对行业业进行调调控。上半年房房地产市市场运行行情况显显示，这这一系列列宏观调调控措施施已经取取得初步步成效：房地产产开发投投资增长长幅度逐逐月降低低，1-6月份份全国累累计完成成房地产产开发投投资增幅幅比去年年同期回回落5.3个百百分点，比今年年一季度度回落112.44个百分分点；房房地产开开发贷款款增速放放缓，资资金来源源偏紧；土地开开发面积积和商品品房竣工工面积增增速也持持续回落落。但这这种态势势导致了了房地产产市场供供需矛盾盾可能进进一步加加剧的预预期，并并推动了了房地产产价格的的上涨，二季度度房屋销销售价格格比去

28、年年同期上上涨100.4%，土地地交易价价格上涨涨11.5%，房屋租租赁价格格上涨11.0%。 一、上半半年房地地产市场场综合景景气指数数呈回落落态势国家统计计局最新新测算的的全国房房地产开开发景气气指数表表明：66月份“国房景景气指数数”为1105.18点点，比55月份回回落0.74点点，比去去年同月月回落11.866点，今今年以来来，全国国房地产产开发市市场呈现现明显的的“高开低低走”态势。1月份份“国房景景气指数数”达到1107.75点点，高于于20003年末末的水平平，此后后指数略略有回落落，特别别是3月月份以后后，由于于国家加加大了对对重点行行业投资资的宏观观调控力力度对房房地产开开

29、发市场场的影响响十分显显著。在构成“国房景景气指数数”的主主要分类类指数中，除除商品房房平均销销售价格格指数比比5月份份上升00.044点以外外，其他他分类指指数都呈呈现回落落势头。其中：房地产产开发投投资分类类指数为为1055.988点，比55月份回回落0.55点点；新开工工面积分分类指数数为1033.366点，比55月份回回落0.81点点；土地开开发面积积分类指指数为1108.92点点，比55月份回回落2.32点点；竣工面面积分类类指数为为1022.911点，比55月份回回落1.60点点；商品房房空置面面积分类类指数为为92.42点点，比55月份回回落0.60点点。图2-11：20003-

30、20004年66月房地地产综合合景气指指数及主主要分类类指数变变动情况况（%）数据来源源：国家家统计局局二、上半半年房地地产市场场供给情情况分析析（一）投投资增幅幅逐月降降低，增增速过猛猛势头得得到初步步遏制6月份，全国房房地产开开发投资资完成额额12220.88亿元，比上年年同期增增长199.6%，增幅幅降低119.11个百分分点。上上半年，全国累累计完成成房地产产开发投投资49924亿亿元，同同比增长长28.7%，增幅比比去年同同期回落落5.33个百分分点，比比今年一一季度回回落122.4个个百分点点。20044年房地地产投资资增长幅幅度逐月月降低，从图22-2中中可以看看出，11-6月月

31、份增长长幅度已已经低于于20002年和和20003年同同期的增增长水平平（20002年年和20003年年1-66月份房房地产投投资分别别增长332.99%和334%）。这表表明自去去年以来来国家采采取的诸诸如进一一步整顿顿土地市市场秩序序、暂停停农转非非用地审审批、提提高存款款准备金金和项目目资本金金比率、清理整整顿固定定资产投投资项目目等一系系列控制制投资高高速增长长的政策策措施已已初见成成效。图2-22：20002-20004年11-6月月房地产产投资增增长情况况（%）数据来源源：根据据国家统统计局中国经经济景气气月报整理分地区看看，东部部地区完完成投资资额34446亿亿元，比比去年同同期

32、增长长26.4%，中部地地区完成成投资7702亿亿元，同同比增长长41.5%，西部地地区完成成投资7775亿亿元，同同比增长长28.7%。中、西西部地区区投资额额增长速速度快于于东部地地区，主主要原因因是由于于年初以以来，东东部经济济发达地地区土地地资源偏偏紧、价价格高和和房地产产市场竞竞争激烈烈，使得得一些房房地产开开发商选选择开发发重点向向中、西西部转移移的战略略，房地地产开发发的地区区结构开开始发生生变化，中、西西部地区区房地产产开发比比重逐月月上升。表2-11：20004年年上半年年各地区区房地产产开发投投资额比比重变化化单位：%1-2月月1-3月月1-4月月1-5月月1-6月月东部7

33、3.66173.22472.00171.11670.000中部12.11112.55712.99113.22114.226西部14.22814.11915.00815.66315.774数据来源源：国家家统计局局分类别看看，在房房地产开开发完成成投资额额中，商商品住宅宅完成投投资33362亿亿元，同同比增长长29.7%；办公楼楼完成投投资2445亿元元，同比比增长338.33%；商商业营业业用房完完成投资资6144亿元，同比增增长333.6%。图2-33：按工工程用途途分上半半年房地地产累计计开发投投资及增增长情况况数据来源源：国家家统计局局从图2-3中可可以看出出，办公公楼和商商业营业业用房

34、的的投资增增幅明显显大于同同期住宅宅投资的的增长幅幅度，而而商业营营业用房房去年同同期的增增长幅度度更是达达到了550%，分析其其原因，可能有有三个方方面：一一是城市市第三产产业，包包括商业业业态发发展和变变化带来来的新需需求；二二是城市市改造加加快，大大量拆建建所致，如党政政机关大大楼、大大型购物物中心和和物流园园区、会会展中心心等项目目纷纷上上马；三三是自去去年以来来出现的的一股“商铺热热”至今热热度未减减。（二）房房地产开开发和消消费贷款款增速放放缓，资金来来源偏紧紧1-6月月份，全全国房地地产开发发企业到到位资金金76002.8亿元，比上年年同期增增长322.8%，增幅幅比一季季度降低

35、低20.4个百百分点。其中国国内贷款款16667.77亿元，同比增增长122.1%，比重重占全部部资金来来源的221.9%；企企业自筹筹资金223522.9亿元，同比增增长366.9%，比重重为300.9%。资金金来源中中国内贷贷款和拖拖欠工程程款的比比重明显显下降，而由房房屋需求求较旺带带来的售售房定金金及预付付款的大大幅增长长，成为为房地产产开发企企业的重重要资金金来源。据人民银银行调整整口径后后的最新新统计，今年55月，各金融融机构新新增房地地产开发发贷款117.33亿元，较上月月少增1145.1亿元元；截至至5月末末，房地地产开发发企业流流动资金金贷款余余额16684亿亿元，比比上月末

36、末净减少少43.8亿元元，比年年初减少少1444.3亿亿元。55月份新新增个人人住房贷贷款3551.33亿元，较上月月少增1113.3亿元元。房地产开开发贷款款和消费费贷款增增速放缓缓，特别别是流动动资金贷贷款逐月月负增长长，主要要原因是是由于年年初以来来，国家家陆续出出台了上上调银行行存款准准备金率率、提高高房地产产开发固固定资产产投资项项目资本本金比例例、对房房地产行行业贷款款进行重重点检查查等紧缩缩信贷的的调控措措施，对对房地产产行业的的资金来来源产生生了较大大影响，推动了了房地产产开发资资金来源源的结构构调整。表2-22：1-6月份份房地产产投资资资金来源源情况单位：亿亿元，%到位资金

37、金比重（以以本年资资金为1100）1-6月月同比增长长1-3月月1-6月月上年同期期本年资金金来源76022.8032.88100.0100.0100.0国内贷款款16677.6912.1124.3321.9926.00利用外资资99.8806.21.61.31.6其中：外外商直接接投资57.2271.40.90.81.0自筹资金金23522.9336.9934.1130.9930.00其中：自自有资金金12422.4934.6616.3316.11其他资金金来源34755.6743.9945.7742.22其中：定定金及预预付款29555.2046.7733.2238.9935.22各项应付

38、付款合计计954.2019.2212.6614.00其中：欠欠工程款款584.8613.447.79.0数据来源源：固固定资产产投资统统计快报报，国国家统计计局。（三）施施工面积积大幅增增长，竣竣工面积积增长缓缓慢1-6月月份，全全国累计计完成房房屋施工工面积9977885.441万平平方米，同比增增长 225.88%，其其中住宅宅施工面面积7557300.533万平方方米，同同比增长长25.2%。同期，完成房房屋竣工工面积995522.988万平方方米，同同比增长长15.6%，其中完完成住宅宅竣工面面积77799.48万万平方米米，同比比增长114.22%。竣竣工面积积增长幅幅度逐月月回落，

39、而且分分别比去去年同期期低244.8%和244.4%（20003年年1-66月份房房屋竣工工面积和和住宅竣竣工面积积分别增增长400.4%和388.6%）。图2-44：20004年年1-66月份房房屋市场场供给增增长情况况（%）数据来源源：根据据国家统统计局中国经经济景气气月报整理之所以出出现这种种房屋施施工面积积大幅度度增长，但竣工工面积却却增长缓缓慢的原原因主要要是由于于信贷收收缩、资资金偏紧紧；或是是年初赶赶着立项项，摊子子铺的太太大；电电力、运运输紧张张影响了了工程进进度；另另外一点点值得注注意的是是，按照照房地产产行业的的施工规规律，一一般情况况下是项项目年初初开工较较多，年年末竣工工较多，随着时时间的推推移，房房屋竣工工率会不不断提高高。 表2-33：2000220004年116月份份房屋竣竣工率对对比单位：%20022年20033年20044年1-2月月2.9223.9113.5221-3月月5.0555.6885.2551-4月月