房地产开发流程指导手册.docx

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1、n 当前文文文件修改改密码：836628339n 更多数据据请访问问精品数数据网(.)房地产开开发作业业指导书书试行稿上海XXX（集团团）公司司目录1. 土土地投标标（商务务） 42. 土土地投标标（技术术） 63. 土土地状况况调研 84. 编编制可行行性研究究报告 1105. 建建立公共共建筑和和住宅小小区数据据库 146. 建建立优秀秀设计师师信息库库 1557. 编编制设计计任务书书 1668. 建建筑方案案招标 1199. 规规划方案案报审 22210.申申报计划划立项 22411.申申办建建设用地地规划许许可证 25512.编编制房地地产开发发流程计计划 2613.双双代号坐坐标网

2、络络计划（房地产产开发企企业项目目管理通通用范例例） 3014.设设计委托托 31115.建建筑设计计优化 33316.日日照分析析报告的的编制和和报送 33617.编编制营销销策划书书 38818.选选择和确确定营销销代理 44019.召召开扩初初设计审审批会 44220.扩扩初设计计送审 44321.委委托现场场地质勘勘探 4622.结结构设计计优化 44923.三三通一平平跟踪管管理 5124.土土地接管管 52225.工工程报建建 54426.申申办建建设工程程规划许许可证 56627.工工程安全全质量报报监 5828.申申领施施工许可可证 66029.投投资监理理委托 66230.施

3、施工总承承包招标标 64431.现现场管理理台帐 66832.图图纸管理理 70033.施施工日记记 71134.编编制会议议纪要 77235.施施工图内内审 7336.施施工图设设计交底底 75537.临临水、临临电配套套 77738.申申办开工工复验红红线 7939.施施工技术术方案优优化 8140.委委托勘丈丈 83341.楼楼书及宣宣传资料料制作 88542.选选择首届届物业管管理单位位 86643.申申办预预售许可可证 88844.组组织房展展会 9045.商商品房销销售合同同的网上上备案和和登记 99146.商商品房定定金合同同的网上上备案 99347.编编制工程程预算 99448

4、.编编制项目目计划书书 96649.审审核验工工月报 99850.工工程拨款款 100051.甲甲方采购购 102252.施施工安全全管理 100553.施施工安全全巡视 100854.施施工图修修改 111055.工工程例会会 112256.现现场签证证 114457.工工程质量量事故处处理 111658.索索赔 111859.样样板引路路和封样样验收 122260.隐隐蔽工程程验收（土建） 124461.隐隐蔽工程程验收程程序（安安装） 122662.竣竣工备案案制验收收 128863.公公建配套套 133364.供供电配套套 135565.供供水配套套 139966.排排水配套套 142

5、267.消消防配套套 144468.燃燃气配套套 147769.环环卫配套套 149970.卫卫生防疫疫报批 155171.通通信配套套 153372.有有线电视视配套工工程 115573.绿绿化配套套 157774.邮邮政配套套 159975.安安全技术术防范配配套 116076.门门牌报批批 162277.申申办“使用粘粘土砖”核定 116378.结结建民防防工程建建设管理理 164479.工工程竣工工档案编编制验收收和报送送 168880.申申办规划划验收 177281.公公司内部部验收 177482.申申办入户户许可证证 175583.申申办大产产证 117784.编编制工程程决算 1

6、77985.物物业移交交和接管管 181186.预预售商品品房的物物业交付付 183387.代代办小产产证 118588.项项目总结结 186689.项项目资金金管理 188890.项项目贷款款 190091.项项目经济济效益测测评 119292.成成本管理理 194493.成成本核算算 201194.课课题组研研究成果果报告摘摘要 220695.课课题组研研究成果果评审意意见 2209土地投标标(商务)1作业业目的土地投标标分为商商务标和和技术标标两大部部分。其其中商务务标包括括投标报报价、开开发企业业资质、企业简简介、从从业业绩绩、银行行资信、可行性性报告等等内容。由于商商务标在在整个投投

7、标评分分系统中中所占的的比重往往往达770%左左右，因因此能否否编制好好商务标标是投标标成败的的关键。2作业业依据政府土地地管理部部门发布布的土地地公开招招投标信信息，公公司年度度开发计计划，地地区地形形图。3.决策策岗位 总经经理：负负责土地地投标书书（商务务）的批批准和签签发。主管岗位位总经经济师： 负责责投标书书的最后后通稿，向总经经理和董董事长汇汇报并商商量决定定投标报报价。协管岗位位总会计计师：对对财务部部提供信信息数据据的真实实性负责责，对筹筹资方案案的可靠靠性负责责。 主办办岗位土地开开发：负责向向各相关关岗位提提出投标标书所需需信息数数据收集集的具体体要求，并负责责按时汇汇总，

8、编编制商务务标的标标书，校校核商务务标和技技术标的的连贯性性和一致致性。协办岗位位营销策策划，成成本控制制，成本本核算，融资会会计：按按土地开开发岗位位的要求求，按时时提供书书面的数数据信息息，并对对其的真真实性和和客观性性负责。4.紧前前工作条条件获得土地地招标档档和相关关技术指指标要求求。5.作业业描述5.1 组织现现场踏勘勘由总经济济师召集集，本主主办岗位位组织，由建筑筑师，各各协办岗岗位参加加（详见见作业指指导书土地状状况调查查）。其中营营销策划划重点对对现时周周边市场场情况进进行详细细调查，完成市市场分析析、市场场预测，以及未未来开发发项目的的产品定定位（总总经济师师认为有有必要时时

9、，市场场调研业业务可安安排营销销策划岗岗位委托托专业咨咨询公司司进行）。土地地开发重重点对地地块及四四周一定定范围内内的道路路交通、建筑朝朝向、市市政及公公建配套套状况、城市建建设规划划等情况况进行详详细调查查，初步步确定规规划设计计方案的的技术指指标。5.2 投标准准备会议议总经济师师召集上上述所有有岗位举举行投标标准备会会议，按按投标期期限制订订工作计计划并布布置任务务，各岗岗位明确确责任、分工，在限定定期限内内把编写写的档经经本部门门主管审审核后汇汇总到本本主办岗岗位。本本主办岗岗位应参参加招标标地块的的答疑会会，做好好详细记记录。5.3 各岗位位责任和和分工营销策划划：负责责编制可可行

10、性报报告。根根据周边边市场情情况进行行市场需需求预测测和平均均售价预预测；研研究客户户和产品品的定位位，据此此对规划划方案（技术标标）提出出设计要要求；提提交初步步营销方方案、销销售成本本和资金金回笼计计划。土地开发发：向各各负责部部门催办办其部门门和岗位位负责提提交的投投标文件件数据，按照招招标文件件规定的的格式编编制商务务标。负责汇总总项目总总投资和和预期收收益，编编制项目目开发经经济测算算书，测测估本公公司的投投标报价价范围，并对土土地投标标价格作作敏感性性分析。通过各种种途径了了解竞标标对手的的情况，收集与与该土地地招投标标有关的的各项信信息，及及时回馈馈给各负负责部门门。向土建设设计

11、管理理岗位催催办技术术标。成本控制制：负责责编制现现场建设设成本。成本核算算：负责责编制内内部管理理成本和和税费。融资会计计：负责责提供有有关银行行资信（信誉等等级、存存款证明明）等方方面的文文字材料料。公司办公公室：负负责提供供有关开开发企业业资质级级别、净净资产等等资质方方面的文文字内容容，近两两年开发发量、近近三年综综合素质质等从业业业绩方方面的文文字内容容；负责责投标档档封面、封底和和内容排排版的设设计，印印刷和装装订；负负责各类类需提交交的投标标文件的的盖章、存盘。总经济师师：审阅阅土地开开发岗位位整理提提交的投投标文件件并组织织修改。在向总总经理和和董事会会汇报和和商讨后后于投标标

12、前一天天签定最最终投标标报价，密封档档。5.4投投标（商商务标）档内容容：投标申请请表；投投标书；投标文文件目录录、提要要；投标保保证金；企业资资质证明明、从业业业绩等等资料；法定代代表人证证明及身身份证复复印件；参加当当日投标标人员的的授权委委托书；可行性性研究报报告等。投标档应应留有备备份，以以便投标标应急使使用和公公司存盘盘。5.5参参加投标标：投标标授权委委托人（通常即即为本主主办岗位位）应参参加当日日的开标标，开标标当日将将投标档档装入指指定文件件袋，骑骑缝盖章章，投入入土地招招投标现现场指定定的投标标箱。投标当日日现场应应备有应应急的通通讯和交交通工具具。被委委托人必必须密切切关注

13、评评标过程程，及时时向上级级领导汇汇报。5.6投投标工作作全过程程的保密密纪律：5.6.1 所所有参与与投标的的岗位人人员，其其个人计计算机必必须设置置开机密密码，收收集和编编写的文文件数据据必须集集中在一一个目录录内并设设置加密密。5.6.2 文文件数据据向本主主办岗位位汇总时时应通过过内部局局域网传传送，未未经授权权不准打打印和复复制。5.6.3 各各岗位对对自用计计算机内内的投标标信息承承担保密密责任，总经济济师对最最终报价价承担保保密责任任。土地投标标（技术术）1.作业业目的土地投标标的技术术标部分分即为征征集规划划设计方方案，是是土地投投标书的的主要组组成部分分。也可可作为中中标后甲

14、甲方深化化设计任任务书的的基础。2.作业业依据从政府土土地管理理部门取取得的土土地开发发招标书书。3 决策岗位位 总总经理：负责土土地投标标书（技技术）的的批准和和签发。主管岗位位总建建筑师：布置本本作业任任务，主主持内部部评选会会议，向向总经理理推荐首首选方案案。主办岗位位 土土建设计计管理：按时完完成以下下作业描描述中各各节点作作业。4紧前前工作条条件已获悉政政府公布布的土地地公开招招标信息息，并已已办理了了投标申申请手续续，取得得地块的的规划参参数。5 作作业描述述5.1 编制工工作进度度计划因为投标标期限往往往都很很紧张，工作量量又十分分巨大，而且绝绝对不容容许延误误时间，所以必必须从

15、公公司决定定参加投投标时起起，本主主办岗位位就应立立即与土土地开发发岗位一一起启动动“土地地投标”工作程程序，确确定其中中各事件件的分工工和工作作截止期期限，注注意进度度计划应应比投标标截止日日期提早早1至2天，留有一一定的时时间余地地。5.2 委托概概念方案案设计主办岗位位按照项项目的规规模和特特点从优优秀设计计师信息息库中选选择2至至3名分属不不同设计计单位的的合适人人选，并并通过选选中的设设计师与与其注册册的设计计单位联联系委托托设计事事宜。向向设计师师提供地地形图复复印件和和规划指指标各一一份，并并在限定定完成的的截止时时限前收收齐各人人的设计计数据。5.3 编写设设计任务务书草稿稿详

16、见作业业指导书书编制制设计任任务书。此项项作业应应在概念念方案设设计阶段段内同时时完成，其中主主要内容容应尽早早与设计计单位沟沟通。5.4概概念方案案的设计计成果必须严格格遵照招招标档中中的规划划成果要要求和文文本格式式。通常常的要求求为：5.4.1 规规划设计计成果：A3文本本格式的的规划说说明书和和图纸，与投标标档综合合装订成成册。5.4.2 规规划内容容与深度度规划说明明书：包包括现状状条件分分析，规规划总体体构思，规划总总体布局局，主要要空间组组织和景景观特色色，道路路绿化设设计，主主要市政政设施综综合考虑虑；用地地平衡表表，主要要技术经经济指标标（总用用地面积积、总建建筑面积积、住宅

17、宅建筑面面积、公公建建筑筑面积、容积率率、建筑筑密度、绿地率率、集中中绿地率率等）。还可根根据方案案构思的的特点建建议画龙龙点睛的的物业名名称。规划总平平面图：包括小小区住宅宅建筑布布局、公公建与市市政设施施设置、建筑层层数、建建筑间距距、绿化化布局（集中绿绿地面积积）、道道路布局局、停车车泊位数数量（停停车库面面积）、周边情情况反映映、比例例尺、指指北针、日照分分析等。小区公建建设施：应按土土地招标标书相关关要求配配置，招招标书中中未提及及则在出出让范围围内按城市居居住区公公共服务务设施设设置标准准（DDGJ008-555-220022/J1101889-220022）要求求为小区区配置。表

18、达规划划设计意意图的效效果图：如总体体鸟瞰图图，总体体景观效效果，建建筑单体体效果图图等。5.5 内部评评选 一侯方方案数据据收全，本主办办岗位立立即组织织内部评评选，会会议由总总建筑师师主持，由本主主办岗位位组织会会务，包包括确定定参会人人员名单单（以本本公司和和本系统统的营销销策划为为主），分发会会议通知知，落实实设计师师介绍方方案思路路。由总总建筑师师确定首首选方案案后，报报总经理理批准。5.6签签订设计计咨询合合同与内部批批准方案案的设计计单位签签订设计计咨询合合同，如如是格式式化合同同，应在在专项说说明中补补充保密密责任和和知识产产权归属属等条款款。如对对方提出出要求，还可承承诺同意

19、意将对方方作为甲甲方推荐荐单位参参加规划划方案招招投标。5.7 内部审审核 本主办办岗位对对批准方方案再次次仔细核核对是否否符合土土地招标标书的要要求，包包括规划划参数，匿名要要求，方方案的完完整性，图纸和和模型的的一致性性等。发发现问题题必须限限定设计计师在投投标截止止日期前前修改完完成，如如时间尚尚许可，应把内内部评议议的优化化意见与与设计单单位沟通通，由设设计单位位酌情修修改。5.8 资料移移交在投标截截止日期期之前把把装帧成成册的方方案移交交土地开开发岗位位，作为为技术标标并入土土地投标标档。5.9 保密责责任本主办岗岗位承担担投标方方案的保保密责任任。过程程中的往往来档和和方案成成果

20、均需需妥善保保密保管管，复印印资料的的分发应应严格登登记并加加盖密级级印戳，无保留留价值的的数据随随时粉碎碎销毁，严禁向向无关人人员透露露投标方方案的内内容。一一旦查实实有泄密密现象，不管是是否中标标，均要要追究本本主办岗岗位的责责任。土地状况况调研1.作业业目的取得直观观的地块块信息，为决定定是否参参加投标标和编制制土地投投标书作作好前期期资料准准备。2.作业业依据公司年度度开发计计划，土土地招标标书，地地区地形形图，地地区管线线图。3.主管管岗位总经济济师：熟熟悉现场场内外环环境情况况，纠正正调研报报告中的的错误。 协管管岗位总建筑筑师，总总工程师师：熟悉现现场内外外环境情情况及地地质情况

21、况。主办岗位位土地地开发：负责现现场调研研的组织织工作，编制调调研报告告。协办岗位位营销销策划：熟悉现现场内外外环境情情况。4.紧前前工作条条件已获取相相关土地地将要招招标的信信息。5作业业要求5.1踏踏勘现场场需要组组织多次次，每次次踏勘的的重点有有所不同同，本岗岗位可根根据需要要组织不不同的专专业人员员，从以以下内容容中选择择调研项项目。5.2踏踏勘现场场必须编编制调研研报告，形式为为摄影照照片和文文字说明明组成，可以是是纸质照照相簿，也可以以是cood电子子相册文文件。报告经经多次踏踏勘得到到不断补补充直至至包含以以下全部部内容，在建筑筑方案招招投标结结束之前前整理完完成。5.3本本作业

22、形形成的调调研报告告的编制制质量接接受总经经济师的的检查和和评价。6作业业描述：6.1调调研外部部环境：6.1.1生活活环境：包括地地理位置置、周边边商业、教卫、公交、娱乐设设置等布布局情况况。评估估是否有有拾遗补补缺的需需要甚至至创建特特色街区区的可能能。6.1.2能源源环境：包括供供电，供供水，供供燃气等等能源容容量现状状和与本本地块最最理想的的接口位位置。6.1.3市政政环境：包括周周边道路路级别，有否拓拓路计划划；雨水水和排污污管径，有否改改造计划划，与本本地块最最理想的的接口位位置。6.1.4建筑筑环境：特别注注意地块块南北两两侧原有有建筑的的用途性性质、层层数、总总高度等等是否存存

23、在日照照的相互互影响。周边建建筑的风风格，色色彩，档档次标准准。对贴贴近规划划红线的的区外建建筑还需需调查其其建造年年代，结结构稳固固状况，是否是是政府命命名的保保护性建建筑。6.1.5 地地质水文文环境：了解地地块地貌貌的历史史变迁，是否有有淹涝的的历史记记载，是是否存在在高成本本的地基基处理可可能性。6.2调调研内部部环境：6.2.1地面面障碍物物：动拆拆迁进展展情况或或场地平平整情况况，有否否需要保保留的大大树、古古树、水水面、建建筑。如如地形图图上没有有标记的的应补上上。6.2.2 对对于基本本平坦的的地块须须粗估场场地现状状与周边边主要道道路的标标高差。对于坡坡地起伏伏的地块块须向当

24、当地测绘绘部门申申领标有有等高线线的地形形图。6.2.3 空空中障碍碍物：有有否途经经和穿越越本地块块的架空空线路，如地形形图上没没有标记记的应补补上。6.2.4 地地下障碍碍物：对对照地区区管线图图，核实实地块内内有否需需要搬迁迁或改道道的管线线。6.2.5 本本小区比比较理想想的出入入口位置置。6.2.6 对对于流经经本地块块的河流流，须了了解其上上游的水水质和下下游的通通畅程度度，常年年的水位位，打听听有没有有淹涝的的历史纪纪录。编制可行行性研究究报告1.作业业目的项目可行行性研究究按时间间和要求求的不同同分为初初步可行行性研究究和深度度可行性性研究。项目初初步可行行性研究究是获取取开发

25、土土地前最最重要的的技术性性工作之之一，是是投资者者进行投投资决策策的主要要依据。在土地地使用权权正式获获取后，项目开开发者还还需进行行更为详详尽的深深度可行行性研究究，为随随后的项项目方案案设计提提供依据据。过去去计划经经济体制制下的项项目可行行性研究究报告在在某种意意义上只只是投资资决策层层既定意意志的体体现，然然而在现现时市场场经济条条件下，项目可可行性研研究报告告必须真真正体现现市场的的趋势，遵循市市场规律律，反映映市场现现实，为为项目的的投资寻寻找到真真正的可可行之路路。2.作业业要求为保证可可行性研研究报告告的质量量，应切切实作好好编制前前的准备备工作，占有充充分信息息数据，进行科科学分析析比选论论证，做做到编制制依据可可靠、结结构内容容完整、文本格格式规范范、附表表附