房产公司管理制度汇编.docx

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1、管理制度度汇编AAAAA房地产产开发有有限公司司二O一一一年三月月目录第一章 设计计管理11 施工图图设计任任务书编编制办法法12 面积核核算办法法13 设计图图纸资料料档案管管理制度度14 图纸会会审制度度附件1、参会签签到记录录附件2、修改记记录附件3、专家咨咨询会议议报告15 图纸内内部会审审制度16 设计变变更管理理17 设计环环节的成成本控制制办法18 景观设设计任务务书编制制办法19 配套工工程设计计任务书书编制办办法1100 设计计方案评评审办法法1111 房产产开发集集团与房房产营销销工作对对接制度度附件1、土地购购置工作作分工及及流程附件2、AA营销销AA房产产开发项项目前期

2、期规划对对接流程程附件3、AA营销销AA房产产开发项项目园林林与销售售配套对对接流程程附件4、AA营销销AA房产产开发项项目综合合配套对对接流程程第二章 工程程施工管管理21 质保期期内的房房屋维修修管理办办法附件1、质保期期内房屋屋维修申申请单附件2、质保期期内房屋屋维修竣竣工验收收单22 项目管管理实施施细则23 工程管管理实施施细则24 房产开开发集团团与物业业管理工工作对接接制度附件1、AA房产产开发与与物业管管理交接接验收流流程图附件2、竣工资资料表附件3、房屋图图纸移交交登记表表附件4、房屋钥钥匙登记记表附件5、房屋设设备移交交清单附件6、整改通通知单附件7、房屋设设备登记记表附件

3、8、整改通通知回执执附件9：房屋验验收登记记表第三章 造价价管理31 开发建建设项目目结算核核算办法法32 开发建建设项目目资金管管理办法法33 工程保保修金清清算管理理办法3. 44 折抵抵业务管管理办法法第四章 质量量安全管管理4. 11 工程程实施阶阶段的工工程质量量管理制制度第五章 招标标采购管管理5. 11 招标标管理办办法附件1、招标及及合同确确定流程程附件2、审批程程序5. 22 合同同的签订订、管理理制度5. 33 开发发建设项项目材料料设备采采购、供供应、验验收管理理办法附件1、材料、设备进进货验收收流程图图第六章 资产产管理6. 11 房地地产资产产管理办办法6. 22 办

4、公公类资产产管理办办法第七章 档案案管理71 档案管管理制度度第八章 人事事管理8. 11 人事事管理制制度附件1、招聘管管理流程程附件2、招聘需需求表附件3、AA房产产员工应应聘登记记表附件4、面试评评价表8. 22 公文文处理暂暂行规定定8. 33 行政政办公规规范管理理制度8. 44 培训训管理办办法附件1：培训训需求申申请表附件2：年度度培训计计划表附件3：计划划外培训训申请表表附件4：培训训协议书书附件5：培训管管理流程程第一章 设设计管理理1.1施施工图设设计任务务书编制制办法一、方案案规划（一）目目的为规范、指导工工程设计计任务书书的编写写工作，特制定定本方案案。（二）方方案编写

5、写原则1遵守守国家有有关法律律、法规规及标准准。2准确确反映企企业的建建设意图图。二、设计计任务书书的内容容（一）工工程概况况（略）（二）经经济指标标1用地地面积。2建筑筑物的面面积指标标（总面面积及组组成部分分的面积积分配）。3总投投资控制制。4市场场定位。（三）城城市规划划的要求求1建筑筑红线范范围（四四角坐标标）及后后退红线线的要求求。2各类类建筑所所占比例例。3建筑筑高度、层数。4建筑筑体型、景观及及环境的的要求。5占地地系数、绿化系系数、容容积率的的要求。6防火火间距及及消防通通道。7主要要及次要要出入口口与城市市道路的的关系。8日照照、通风风、朝向向。9对污污染、噪噪声、粉粉尘等环

6、环境保护护的要求求。10停停车场及及车库面面积。11对对市政、煤气、热力、给排水水、电力力、电信信等管线线的布置置要求。（四）建建筑的风风格及造造型1建筑筑的特色色、共性性与个性性。2建筑筑群体与与个性的的体型结结合。3建筑筑的立面面构图、比例与与尺度。4建筑筑物视线线焦点部部位的重重点处理理要求。5外装装饰的材材料质感感与色彩彩。（五）使使用空间间设计方方面的要要求1使用用空间的的平、剖剖面形状状及组成成。2使用用空间的的尺度、空间感感。3使用用空间序序列、导导向、功功能。4合理理利用使使用空间间的要求求。（六）平平面布局局的要求求1各组组成部分分的面积积比例及及使用功功能的要要求。2各使使

7、用部分分的联系系与分隔隔要求。3水平平与垂直直交通的的布置与与选型要要求。4出入入口布置置要求。5防火火、防烟烟、安全全疏散及及消防指指导中心心。6人防防设施。7辅助助用房的的设置，如煤气气、热力力、给排排水、电电力、电电信等专专业机房房及管井井的要求求。（七）建建筑剖面面的要求求1建筑筑标准层层高度。2有特特殊使用用层要求求的高度度。3建筑筑地上、地下高高度满足足规划及及防火要要求。（八）室室内装饰饰要求1一般般用房的的装饰要要求。2重点点公共用用房的装装饰要求求。3对有有特殊使使用要求求的装饰饰。（九）结结构设计计要求1地基基基础的的设计要要求。2抗震震结构的的设计要要求。3主体体结构体体

8、系的选选择。4人防防和特种种结构的的设计要要求。5结构构设计主主要参数数的确定定。（十）设设备设计计要求1对煤煤气设置置、调压压站及管管网的要要求。2给水水系统（生活、生产、消防用用水）管管网、水水量及设设备。3排水水系统管管网、污污水处理理及化粪粪池等。4空调调、采暖暖、通风风的要求求。5电气气系统的的电源、负荷、变配电电房、高高低压设设备、防防雷等的的要求。6电信信系统的的电话、电传、有限广广播、闭闭路电视视、声像像系统、对讲系系统、自自控系统统等的要要求。（十一）消防设设计要求求1消防防等级。2消防防指挥中中心。3自动动报警系系统。4防火火及防烟烟分区。5安全全疏散口口的数量量、位置置、

9、距离离和疏散散时间。6防火火材料、设备及及器材的的要求。（十二）环境设设计要求求1总体体环境设设计要求求。2中心心规模及及标准。3环境境设施设设计要求求。（十三）图纸要要求1总体体平面图图、单体体各层平平面图及及平面布布置、地地下室平平面图及及平面布布置、各各建筑物物的主要要立面、剖面图图。2人车车流分析析、景观观分析。3环境境设计总总图、小小区中心心环境设设计图纸纸。4结构构、水、电、消消防、人人防专业业图纸。附件1：AA_项项目（高高层）施工图设设计指引引编制单位位：AAAAA房房地产开开发有限限公司二0一 年 月月 目录第一章 总图图、建筑筑专业第二章 结构构专业第一篇 高高层项目目总图

10、、建筑专专业施工工图设计计指引目 录1重点点提示222总平平面设计计22.1道路设设计22.2竖向设设计32.3综合管管网32.4配套设设施43户内内空间553.1砌筑材材料：553.2门53.3窗、空空调百叶叶及护栏栏设计：73.4厨房设设计：993.5卫生间间设计：103.6阳台及及顶跃露露台：1133.7空调1554公共共空间1174.1顶层屋屋面（含含上人屋屋面和非非上人屋屋面）：174.2标准层层交通、设备核核：1774.3入户大大堂及电电梯厅：194.4架空层层：214.5车库设设计：2214.6商业和和会所：234.7小区入入口及围围墙：2245建筑筑标高255重点提示示应保证强

11、强规控制制性要求求。施工图的的面积指指标应控控制在规规划审批批文件所所规定的的范围内内。消防防问题按按消防部部门意见见设计。首层大堂堂及电梯梯厅 电电梯前室室、商业业及会所所之公共共走道净净宽应考考虑两边边干挂石石材的预预留量。总平面设设计道路设计计住宅单元元出入口口（含独独立入户户的底跃跃户型大大门）距距车行道道最近距距离应3米，并并应作无无障碍设设计，同同时应明明确各栋栋建筑物物出入口口踏步、坡道的的具体作作法；其其余高出出路面的的建、构构筑物且且无人行行出入口口的一侧侧与车行行道路的的距离均均应2m。小区车行行道宜采采用沥青青路面，双车道道宽6米米，单车车道4.5米，人行道道宽1.5米，

12、坡度变变化处应应设计缓缓坡。不不推荐道道路停车车。车道坡度度8%，坡度接接近高限限时应增增加减速速带设计计，并应应在道路路一侧设设步行梯梯道，每每段梯步步不少于于3级，梯道每每升高11.21.55m宜设设置休息息平台，宽度不不小于11.5mm。角度990度的的急转弯弯道，弯弯道处的的车道宽宽度应满满足最小小6M的转转弯半径径。机动车道道上的排排水沟沟沟盖板宜宜选用高高强复合合材料，不宜选选用水泥泥盖板。竖向设计计为避免场场地内出出现倒坡坡，竖向向设计图图中除了了应标出出所有车车行道的的坡度、坡长以以及边坡坡点位置置外，还还应标出出住宅单单元出入入口至小小区道路路之间人人行通道道的坡度度、坡长长

13、以及变变坡点。住宅室内内外高差差一般为为10550，当当下层为为底商时时为4550。所有住宅宅单元的的入口大大堂（门门厅）标标高必须须高于室室外地坪坪(景观观完成面面)不少少于3000mmm。室外入户户大堂层层高，不不应小于于3.66米，有有条件的的建议做做到4.5米。（内部部门厅同同住宅或或底商层层高，333层塔塔式住宅宅楼如受受到建筑筑总高度度消防限限高的限限制，大大堂标高高高于室室外3000mmm）。高度大于于2m的挡挡墙和护护坡的上上缘与住住宅间水水平距离离不应小小于3mm，其下下缘与住住宅间的的水平距距离不应应小于22m。应明确切切坡、开开挖、回回填土等等特殊地地形，以以及相邻邻建筑

14、高高差的专专门处理理措施。应明确确挡土墙墙走向、标高以以及排水水盲沟和和集水井井等具体体做法。综合管网网如项目分分期开发发，需要要首先根根据项目目整体的的修建性性详细规规划完成成综合管管网的总总体方案案，并在在此整体体综合管管网的框框架下，完成各各分期的的综合管管网施工工图设计计。如项目各各分期不不同时交交房验收收，一方方面必须须保证先先行交付付使用的的各期管管网在建建成后能能独自运运行、验验收，另另一方面面要与后后续建成成的各期期管网实实现平顺顺、经济济、合理理的连接接。如遇场地地内有周周边场地地过境管管、线，且不能能迁建到到小区外外时，在在小区综综合管网网自成体体系的基基础上，采取“等径还

15、还管”原则提提供相应应的过境境管、线线设计。园区内的的综合管管网应布布置在用用地红线线范围内内。当遇遇市政绿绿化、城城市排水水干管等等控制线线时，管管网和构构筑物也也均不应应占用或或进入控控制用地地范围。当确有有困难时时，设计计方当与与甲方相相关人员员充分沟沟通，并并协助、参与甲甲方与有有关职能能部门、机构的的沟通工工作。应明确道道路两侧侧及小区区内雨水水排水系系统作法法，室外外大范围围的平台台、广场场、踏步步及由室室外到室室内的道道路变坡坡处，应应设截水水沟及篦篦子，形形成排水水管网。各管线检检查口应应避开私私家花园园、单元元出入口口。并不不宜设在在道路下下。综合管网网通过地地下车库库结构变

16、变形缝处处的处理理方法应应明确。2.3.8 一般情情况下给给水、排排水管线线要求从从建筑物物北侧进进入，天天燃气、采暖从从建筑物物南侧进进入。配套设施施应明确小小区内包包括公厕厕、垃圾圾站、托托儿所、社区用用房、物物业用房房、门卫卫、地下下通风口口、排烟烟口等配配套设施施的平面面位置、标高及及具体作作法。开闭所应应结合总总图独立立设置，并应结结合地形形采取必必要的景景观遮挡挡措施，不应设设在小区区入口附附近。户内空间间砌筑材料料：砌筑材料料：（1）建建筑外围围护墙、分户隔隔墙、以以及客厅厅、餐厅厅、卧室室、书房房等主要要功能以以及户内内其它隔隔墙均采采用2000mmm厚加气气混凝土土块或陶陶粒

17、砌块块。（特特别说明明：厨卫卫靠近楼楼板面墙墙体起始始处应浇浇筑2000高CC20混混凝土翻翻沿，宽宽度要同同厨卫间间墙体。门窗洞洞口等处处需采用用混凝土土砌块加加强。）（2）厨厨房、卫卫生间及及户内管管井内隔隔墙宜采采用1000mmm加气混混凝土块块或粘土土空心砖砖。（3）在在设置有有空调室室外机搁搁板的墙墙体处，应采用用实心砖砖。砌筑原则则：（1）当当户内隔隔墙连接接有2000mm，且2500mm厚厚的结构构短肢时时，其户户内隔墙墙宽度同同该结构构短肢。（2）当当客厅或或饭厅与与其它房房间隔墙墙有柱或或墙时，应优先先保证两两厅墙面面的平整整。（3）当当主卧与与次卧隔隔墙有柱柱或墙时时，应优

18、优先保证证主卧墙墙面的平平整。（4）当当卧室与与两厅以以外的房房间隔墙墙有柱或或墙时，应优先先保证卧卧室墙面面的平整整。（5）当当厨房与与卫生间间隔墙有有柱或墙墙时，应应优先保保证厨房房墙面的的平整。（6）户户内管井井布置不不应影响响相邻两两厅或卧卧室隔墙墙的完整整，不应应出现小小阳角。门选材要求求：（1）入入户门应应选用钢钢制防盗盗门（2）防防火门根根据防火火规范要要求设计计（机房房出屋面面外门采采用钢制制门）。（3）阳阳台与厅厅、卧室室之间的的门宜采采用塑钢钢门联窗窗。（增增加候补补）（4）厨厨房与生生活阳台台间的门门宜采用用铝合金金平开门门，门高高1m以上上应安装装玻璃，并宜结结合厨房房

19、窗统一一设计。（5）首首层单元元门宜采采用铝合合金玻璃璃门。门洞口（1）入入户门112000x24400(子母门门)/110000x24400（单扇门门），安安装于门门洞外樘樘。（2）卧卧室门 9000x21100，特殊楼楼栋9000X224000。（3）景景观阳台台门采用用落地推推拉门，该洞口口上缘标标高应与与窗洞口口上缘统统一。两两侧应设设计墙垛垛。（4）生生活阳台台门 8800xx21000，宜宜与厨房房窗统一一设计。（5）厨厨房门如如条件容容许，宜宜直接开开向餐厅厅，洞口口尺寸为为16000x221000，如面面宽不能能达到该该要求，则门洞洞为8000x221000。（6）卫卫生间门门

20、 8000x221000。（7）佣佣人房门门（如有有） 8800xx21000。（8）入入户大门门以及套套内主要要功能房房间的房房门应设设计门垛垛，以便便门套安安装，门门垛尺寸寸宜1000。开启方式式. 入户门均均应外开开（有疏疏散要求求的均为为开向疏疏散方向向）。直直接开向向走廊的的门应结结合户型型的设计计，保证证外开门门不影响响走廊的的疏散宽宽度。. 客厅开向向景观阳阳台的门门应采用用落地推推拉门。. 其他房间间开向景景观阳台台的门，如条件件允许，宜采用用落地推推拉门，确有困困难，可可采用单单扇外开开门，但但不应影影响阳台台的使用用，且宜宜与窗统统一设计计。. 生活阳台台门应采采用单扇扇外

21、开门门。窗、空调调百叶及及护栏设设计：选材要求求：. 门窗： 型材标准准：铝合合金/塑塑钢型材材，表面面处理为为静电粉粉末喷涂涂。（待待定） 玻璃标准准：结合合二次能能耗计算算以确定定选用标标准。（待定）. 空调百叶叶： 型材标准准：铝合合金制品品，表面面处理为为静电粉粉末喷涂涂。. 阳台和露露台栏杆杆 采用玻璃璃栏板不锈钢钢/铝合合金。（待定）. 户内栏杆杆（不含含阳台和和露台栏栏杆） 型材标准准：铁通通栏杆，外做防防锈漆。窗标高（H为楼楼板结构构面标高高）（卫卫生间窗窗详3.5节卫卫生间设设计部分分）：. 外窗洞口口底标高高统一为为:落地地窗H+0.22000.300m（以以满足上上下两层

22、层窗间墙墙距离8000mm为为原则），凸窗窗H+00.500m，其其它窗HH+0.90mm。. 除卫生间间窗以外外的窗洞洞口上缘缘标高宜宜尽量统统一，一一般应为为H+22.4mm2.55m。窗尺寸：. 相同类型型房间窗窗洞口尺尺寸宜尽尽量统一一，主卧卧室宜采采用凸窗窗，窗洞洞口宽不不小于118000，次卧卧室窗洞洞口宽不不小于115000。(根根据立面面及节能能计算确确定). 如凸窗下下安装有有空调室室外机，凸窗板板外侧至至外墙结结构面距距离6650mmm保保温层厚厚度装装饰面层层厚度。. 如凸窗下下不安装装空调室室外机，凸窗板板外侧至至外墙结结构面距距离宜为为5500mm。. 挑板平行行于窗

23、洞洞口平面面两侧应应相对窗窗洞口各各出挑2200，且凸窗窗上板外外挑尺寸寸宜大于于下板5501100mmm。窗开启方方式：. 厨房窗的的开启面面积应大大于房间间面积的的1/110。. 住宅套内内窗的开开启方式式：一般般采用推推拉方式式，窗洞洞宽度小小于7000mmm的宜采采用平开开方式。. 落地窗、凸窗从从楼面标标高算起起，11100mmm以下下部分应应设计为为固定窗窗. 平开窗的的开启扇扇，单扇扇净宽不不宜大于于0.66m，净净高不宜宜大于11.4mm。推拉拉窗的开开启扇，其净宽宽不宜大大于0.9m，净高不不宜大于于1.55m。其它要求求：. 高厅户型型和顶跃跃的挑空空高窗宜宜通高，其中段段

24、不宜露露梁。. 飘窗安装装位置：凸窗外外边安装装于板内内1000mm处处，窗下下空调百百叶宜安安装于板板内500mm1000mm处处。. 所有门窗窗的标注注尺寸标标明为洞洞口尺寸寸，门窗窗立面应应表示分分格及开开启方式式。. 窗楣应设设滴水槽槽。. 两侧未设设混凝土土挡板的的凸窗设设计时应应考虑风风向因素素，开启启扇不应应面向主主导风向向以免引引起漏水水。. 窗框与凸凸砼体结结合的施施工缝一一定要用用防水砂砂浆填实实，避免免杂物导导致凸窗窗台底板板部及窗窗角处渗渗水。. 窗型设计计时不应应仅考虑虑外观整整体形象象，还应应考虑室室内通风风,开启启扇面积积不小于于房间地地板面积积的1/20且且厨房

25、不不得小于于0.66；凸窗窗不应采采用较特特殊、拼拼接过多多的窗型型。 . 位于转角角处的窗窗（阳台台门）应应避免视视线干扰扰。厨房设计计：（炉灶灶和天然然气的位位置关系系）. 厨房净面面积不应应小于55平方米米；单排排布置设设备的厨厨房净宽宽不宜小小于1.6m, 双排排布置时时净宽不不宜小于于2.22m。. 厨房应按按照装修修方案图图深度，绘制详详图（深深度标准准详后）。. 橱柜布置置应遵循循洗、切切、炒的的流线，以间距距8000、单排排布置为为宜。炉炉灶应避避开窗口口设置；橱柜进进深宜5550，长度在在24000330000之间。厨房房主要设设备尺寸寸表设备名称称 长长（mmm） 宽（mm

26、m） 高高（mmm）灶台 8000 50005550 65007000洗涤台 9000112000 55005500 8000操作台 440012000 50005550 8800吊柜（普普通） 440012000 30003550 5000调料 440012000 30003550 35504400抽油烟机机 8000 30003350 . 冰箱位宽宽度不小小于8000，并并不应遮遮挡窗户户采光；注意冰冰箱门的的开启方方便及冰冰箱散热热。. 厨房吊柜柜设置时时应注意意避免挡挡窗，设设吊柜处处的窗垛垛面最小小宽度不不小于4400。. 厨房楼面面标高应应低于餐餐厅标高高50mmm. 厨房内不不应

27、设置置中间梁梁。. 厨房应设设排烟道道，烟道道开孔标标高不应应低于225000mm，排烟道道尽量设设于平面面凹槽内内。为便便于迅速速排除油油烟和异异味，厨厨房外窗窗或外墙墙宜设换换气扇或或1000通风风洞口。排气烟道道选型表表：a.适用用层数指指实际装装有排气气道的建建筑楼层层数。b.本表表排气道道一般为为每层一一节，加加工长度度为层高高减6mmm，施施工如有有困难时时可改为为两节。c.如实实际安装装排气道道的建筑筑层数超超过355层，排排气道外外型尺寸寸可另行行计算确确定。（9）煤煤气表宜宜设置于于生活阳阳台。（10）如条件件允许，厨房与与其相联联的厨房房服务阳阳台之间间宜预留留排水孔孔，孔

28、径径75mmm，孔孔底距离离厨房楼楼面标高高20mmm。卫生间设设计：卫生间应应按照装装修方案案图深度度，绘制制详图（深度标标准详后后），交交房时可可不做。布置原则则如下：（1）洗洗面盆：宜作台台盆，设设二个卫卫生间的的户型,明确次次卫为柱柱盆,主主卫为台台盆;卫卫生间洗洗面盆中中心距侧侧墙不小小于4000。（2）沐沐浴：a. 标准主人人卫生间间设浴缸缸套内800以下户户型，浴浴缸尺寸寸不小于于7500X15500；套内800以上户户型，浴浴缸尺寸寸不小于于7500X17700；b. 公共卫生生间设淋淋浴间套内800以下户户型，淋淋浴间不不小于8850XX8500；套内800以上户户型，淋淋浴

29、间不不小于8850XX10000；c. 燃气热水水器不设设在卫生生间内d. 淋浴间内内地漏位位于淋浴浴头位置置下部居居中,并并距墙4400e. 应注意淋淋浴间浴浴帘或挡挡板与卫卫生间窗窗户的关关系，浴浴帘或挡挡板不应应设在外外窗处；（3）坐坐便器：宽度不不小于8800(国家规规范)；（4）地地漏：及及排水坡坡度情况况应在详详图中表表达清楚楚，厨卫门口口应标明明门口线线；（5）主主管：有有上下水水的洁具具应考虑虑噪音对对卧室的的影响（如坐便便器），尽量避避开卧室室墙面布布置；立立管不遮遮挡排气气洞口、不影响响开窗。（6）排排气口：卫生间间外墙宜宜预留1000洞，孔孔洞上缘缘为梁底底标高，用于卫卫

30、生间排排气、排排风，洞洞外加铝铝合金百百叶遮挡挡。卫生间窗窗一般要求求洗脸盆处处墙面一一般会设设置梳妆妆镜，故故卫生间间窗应避避免设在在洗脸盆盆上方。普通卫生生间窗（1）窗窗上缘标标高宜为为H=22.1mm，以避避免住户户卫生间间吊顶后后对窗的的遮挡。（2）在在卫生间间外墙HH=2.322.5mm间，宜宜设计排排气口，排气口口外部应应采用铝铝合金百百叶遮挡挡。（3）如如窗洞口口宽度小小于7000mmm，宜采采用平开开窗或上上悬窗（4）如如遇需要要通过该该窗进行行空调室室外机的的搬运、安装，开启扇扇应大于于2扇卫生间观观景凸窗窗（1）下下缘高度度应该和和浴缸高高度协调调，一般般宜为HH=5000

31、6600mmm（2）为为了保证证卫生间间的通风风、排气气需要，卫生间间凸窗的的凸出部部分，不不应占用用该卫生生间的整整个外墙墙面，应应保证有有大于2250mmm的墙墙体，以以安排通通风、排排气口。排气口口不应低低于H+2.33m。3.5.1 卫生间结结构降板板标高：主卫只只考虑安安装抽水水马桶，H-3000mm；次卫应应考虑安安装蹲便便器，HH-4550mmm。交房房时不回回填，但但应预留留“陶粒”回填荷荷载。卫卫生间内内应避免免有梁穿穿过,有有梁穿过过时应注注意降板板与梁的的关系；卫生间墙墙面应做做防水，高度为为楼面标标高以上上1.88米。管线布置置1、穿越越厅、房房进入下下沉式卫卫生间的的

32、给水管管线预埋埋位置标标高不应应低于HH+27700mmm，以以避免2、管线线标高过过低给装装修带来来困难。建议采采用卫生生间次梁梁（多数数为临走走道等次次要空间间一侧的的次梁）向卫生生间一侧侧偏移4400MMM（轴轴线距离离）。 给水管、排水管管、煤气气管不应应发生冲冲突阳台及顶顶跃露台台：一般设计计要求1、非封封闭阳台台地面应应比室内内最少低低50，如有困困难以及及顶层露露台的门门应设门门槛。2、进深深大于115000的阳台台挑梁宜宜设计成成梯形，避免挑挑梁高度度过大影影响室内内采光。3、阳台台栏板下下部应设设高1000mm，宽1500的挡水；阳阳台栏杆杆严禁横横向设计计，防止止幼儿攀攀爬

33、，减减少安全全隐患。4、观景景阳台宽宽度不宜宜小于115000。5、顶层层阳台应应设顶板板；复式式住宅的的阳台应应考虑晾晾衣及遮遮阳的需需要。6、各户户毗邻阳阳台应考考虑分隔隔，避免免可以互互相走通通，减少少不安全全因素，并应注注意避免免相邻户户型之间间的视线线干扰。7、阳台台的所有有墙面天棚部部分使用用的材料料和做法法，应按按外墙方方式考虑虑其耐久久、防潮潮、保温温等。8、开向向露台或或无顶阳阳台的门门，均应应设雨棚棚。厨房服务务阳台：1、厨房房应按照照装修方方案图深深度，绘绘制详图图（深度度标准详详后）。2、配置置要求：洗衣机机、拖把把池、IIC智能能气表及及热水炉炉/器、地漏。入户花园园

34、阳台：入户花园园应做降降板设计计，降板板高度3300mmm，并并预留3300厚厚种植荷荷载以方方便业主主绿化，交房时时不回填填。顶跃露台台：1、按种种植屋面面设计，预留盆盆栽种植植物荷载载。房间间上部设设保温层层。2、当顶顶跃露台台进行防防水和保保温处理理后，当当其室外外标高高高于室内内地面时时，其入入口应加加设高于于室外1100mmm的门门槛。3、若露露台下层层为阳台台、厨房房、保姆姆间等非非主要功功能房间间，可考考虑降板板处理。4、顶跃跃露台的的出入口口上部应应结合立立面设置置6000宽雨蓬蓬。开向向露台、屋面临临空面的的窗，应应设置4400宽宽雨蓬。5、顶跃跃露台不不应出现现无外墙墙依附

35、的的底层商商业餐饮饮及户内内厨房的的排烟道道。6、顶层层露台的的栏杆设设计高度度应注意意露台防防水、保保温等的的厚度。7、出露露台门上上缘至露露台完成成面高应应20000mmm，顶层层结构设设计需要要注意该该处之梁梁底标高高。空调住宅、商商业、幼幼儿园、会所等等一般宜宜采用分分体式空空调，条条件允许许的应提提供机械械通风。户型单元元平面图图应绘制制家具布布置图并并确定室室内机位位置。平面设计计要求1、卧室室、客厅厅（1）采采用分体体式壁挂挂空调，出风口口不宜直直接对向向床头；室外空空调机位位应在隐隐蔽位置置考虑，避免影影响建筑筑立面，暖通专专业应该该与建筑筑专业核核对空调调室外机机位是否否满足

36、通通风散热热要求，是否方方便安装装。（2）空空调冷媒媒管如埋埋在混凝凝土中的的宜采用用DN6652.55钢管，如埋在在砌体中中的宜采采用753PVVC管，管中心心距地223000mm，向向外倾斜斜20mmm，并并尽量减减少内外外墙面暴暴露较长长段空调调管，平平面图中中应详细细标明留留洞定位位。空调调穿墙洞洞应靠近近空调外外机冷凝凝水管及及空调室室外机，以便空空调安装装。空调调管宜在在室外且且不宜穿穿越其它它房间或或长距离离跨越阳阳台等。（3）阳阳台推拉拉门到墙墙边应留留2000宽的门门垛，避避免空调调管穿玻玻璃。空调室外外机位1、空调调机位应应考虑便便于安装装及维修修（不必必用吊篮篮）；2、不

37、宜宜设在凸凸窗窗台台板下面面，应靠靠近门窗窗洞口设设置；3、如空空调室外外机放置置于凸窗窗下时，其凸窗窗板上所所开洞口口尺寸不不应小于于400011000mmm，其留留置位置置应考虑虑护窗栏栏杆及外外保温层层的影响响。其高高度应满满足与房房间匹配配的不同同功率室室外机安安装需要要。4、空调调冷凝水水应有组组织排放放，主管管的布置置应隐蔽蔽，并方方便支管管接入，空调冷冷凝水管管宜与相相邻阳台台排水立立管就近近合并。5、位于于凹槽处处距离过过近而对对吹的两两个室外外机应相相互错位位；6、如空空调板设设于卫生生间外墙墙，卫生生间的窗窗户开启启扇应考考虑空调调主机出出去，宽宽度宜不不小于7700,高宜

38、不不小于111000。7、如立立面设计计了遮挡挡空调室室外机的的百页，百页外外侧应高高于内侧侧，且百百页净距距应1000mm。常用分分体空调调室内、室外机机参考尺尺寸型型号 室内机机 室室外机长 高厚 长 高高 厚11匹 8000 2250 1880 8000 5600 224011.5匹匹 9000 2880 1800 8000 5560 2400 22匹 11550 3220 2000 8550 8880 3550 2.5匹 12000 3550 2000 8990 9900 3550注：本表表为偏大大机型尺尺寸，仅仅供参考考；不同同品牌外外形尺寸寸略有不不同。决定采用用中央空空调的单单位

39、层高高应32000mmm。公共空间间顶层屋面面（含上上人屋面面和非上上人屋面面）：种植屋面面，其屋屋面保温温节能措措施需根根据节能能要求具具体确定定。非种种植屋面面，空调调房间均均设置保保温层。无外墙依依附的商商业餐饮饮厨房及及户内厨厨房排烟烟道应高高出上人人屋面不不小于22米，且且距离女女儿墙边边不小于于3米，并并设防风风雨罩。有外墙墙依附的的排烟道道和排风风道高度度应与该该外墙高高度平，并与立立面协调调。上人屋面面的卫生生间排气气管、烟烟道等应应统一高高出屋面面2米。屋面设备备箱体、机房等等设置应应有防止止儿童攀攀爬措施施。标准层交交通、设设备核：特别提示示1、剪刀刀梯中间间墙的壁壁厚应为

40、为1500mm2、剪刀刀梯的开开间宜为为28000mmm(26600mmm)电梯设计计：1、应根根据我司司提供的的相关技技术参数数进行设设计。2、电梯梯底坑不不应为砖砖砌体并并作好防防水处理理，应设设计独立立的排水水系统（不应和和污水排排水系统统雨水排排水系统统有直接接的管道道相连）。3、电梯梯筒体井井道不应应采用空空心砌体体砌筑。4、墙、板预留留洞应满满足电梯梯安装要要求，应应明确呼呼叫盒预预留洞位位置、尺尺寸及预预留洞处处结构钢钢筋的处处理措施施。5、机房房应设置置空调位位置及吊吊钩；非非消防电电梯与消消防电梯梯不能共共用机房房，机房房间应采采用防火火墙分隔隔。6、电梯梯机房应应设置防防雨

41、通风风百叶窗窗及排风风扇，百百叶窗且且不应在在迎风面面设置。同时机机房还77、应考考虑空调调设备的的预留洞洞、电气气管线及及插座。8、电梯梯机房应应满足通通风和散散热需要要，明确确风扇或或制冷窗窗机安装装作法。9、相邻邻两层站站高度111米内内无停靠靠层站门门时，应应设安全全门。10、相相邻电梯梯井道之之间在顶顶层和底底层隔墙墙上应设设风压泄泄压孔洞洞。11、应应明确轿轿箱内摄摄像？、电话（三方通通话）等等做法，电梯机机房至控控制管理理中心（消防控控制室）应设计计有视频频线、电电话线。（1）自自动扶梯梯宽度尺尺寸应预预留装饰饰余量，单梯两两边各预预留2000mmm，双梯梯两边各各预留2200m

42、mm。（2）在确定定扶梯支支撑梁的的牛腿高高度时，应从地地面标高高往下减减50mmm。（地面层层装饰厚厚度）。（3）设设计应注注意顶层层层高满满足电梯梯冲顶高高度电梯厅及及走廊1、一梯梯两户和和一梯三三户的板板楼标准准层电梯梯厅内应应无中间间梁。2、电梯梯厅埋地地管线应应避让防防火门两两侧门框框的安装装点，避避让距离离不小于于2000。疏散楼梯梯间：1、首层层疏散楼楼梯一般般应开向向入户大大堂，如如确需直直通室外外，应首首先考虑虑开向架架空层，如无架架空层，应设计计雨棚。2、住宅宅疏散楼楼梯梯段段净宽应应保证11.2米米，楼梯梯口完成成面净高高22000。3、剪刀刀梯靠内内墙设置置单面扶扶手。

43、水、强、弱电管管道井设设计：1、防火火门和管管井检修修门的门门洞顶标标高均应应统一2、每层层管道井井内楼板板结构面面均与同同楼层电电梯厅一一致，门门洞应设设置高“砖砌门门槛”，高度度应与踢踢角线高高一致，宜2000mmm。3、管道道井内壁壁应为水水泥砂浆浆抹灰压压光。（注：地地下室、商业和和会所部部位管道道井同）如水井内内墙（靠靠近户内内主要功功能房间间的墙体体）为砖砖砌墙体体，应满满做防水水砂浆消防？1、消防防前室及及消防楼楼梯的防防火门开开启后不不应遮挡挡电梯门门。2、过道道和电梯梯前室内内消防给给水立管管或消火火栓箱宜宜暗装，设计图图应明确确预留孔孔洞位置置、尺寸寸、标高高及具体体做法。如条件件允许，消防栓栓箱宜嵌嵌入管道道进内，箱背砌砌筑1000厚“粘土实实心砖”。3、消防防立管和和消防栓栓箱不宜宜设于外外开户门门背后入户大堂堂及电梯梯厅：塔楼首层