我国房地产行业季度分析报告.docx

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1、目 录 基础础数据33一、全国国房地产产开发投投资情况况3二、各地地区房地地产开发发投资情情况3三、全国国房地产产土地开开发与销销售情况况5四、各地地区土地地开发与与购置增增长情况况5五、各地地区房地地产开发发规模与与开、竣竣工面积积增长情情况7六、各地地区商品品房住宅宅销售增增长情况况8 市场场运行状状况100一、上半半年房地地产市场场综合景景气指数数呈回落落态势110二、上半半年房地地产市场场供给情情况分析析11（一）投投资增幅幅逐月降降低，增增速过猛猛势头得得到初步步遏制111（二）房房地产开开发和消消费贷款款增速放放缓，资资金来源源偏紧113（三）施施工面积积大幅增增长，竣竣工面积积增

2、长缓缓慢144三、上半半年房地地产市场场需求情情况分析析16（一）商商品房销销售面积积同比增增长266.399%166（二）商商品房销销售额同同比增长长40.9%116四、上半半年商品品房空置置面积增增幅比一一季度回回落5.11%177五、上半半年全国国房地产产市场价价格呈快快速上涨涨态势118（一）房房屋销售售价格上上涨100.4%19（二）土土地交易易价格上上涨111.5%21（三）房房屋租赁赁价格与与一季度度持平222 热点点问题分分析244一、宏观观紧缩政政策将加加剧行业业结构调调整244二、建筑筑原材料料价格上上涨使企企业开发发成本上上升311三、开征征物业税税有利于于平抑房房价，降

3、降低购房房门槛335 下半半年趋势势预测440一、投资资增速将将继续回回落 平均盈盈利水平平降低440二、房价价走势仍仍将以升升为主，但涨势势不会过过大411三、有关关部门将将继续加加大信贷贷和土地地方面的的紧缩力力度422 基础础数据一、全国国房地产产开发投投资情况况单位：亿亿元，%主要指标标自年初累累计实际完成成投资比去年同期增长长比重（以以投资总总额为1100）自年初累累计去年同期期投资完成成额49233.69928.77100.0100.0其中：国国有经济济控股11544.53346.3323.4420.66商品房建建设投资资35422.25530.1171.9971.22土地开发发投

4、资232.760.24.76.1一、按工工程用途途分住宅33622.35529.7768.3367.88其中：经经济适用用房236.984.24.85.9办公楼245.0438.335.04.6商业营业业用房614.2133.6612.5512.00其他702.118.0014.3315.66二、按构构成分：建筑工程程31777.13333.7764.5562.11安装工程程198.9931.774.04.0设备工器器具购置置62.99831.771.31.3其他费用用14844.59918.9930.2232.77其中：土土地购置置费903.9520.4418.4419.66计划总投投资38

5、4559.77533.22本年计划划投资119447.22526.00新增固定定资产16922.89939.44二、各地地区房地地产开发发投资情情况单位：亿亿元，%地区投资额比去年同期增长长住宅住宅经济适用用房经济适用用房全国总计计49233.69933622.355236.9828.7729.774.2一、东部部地区34466.35523999.377123.0926.4426.44-2.77北京490.15261.4326.88724.2219.556.5天津122.7187.99714.66522.4439.55-52.4河北113.4578.66116.11828.9936.5510.

6、00辽宁197.52140.994.29922.1122.33-55.8上海502.77385.920.00020.4417.550.0江苏450.1329.4117.77136.2236.775.7浙江502.02384.2315.00040.3348.9955.11福建198.92131.144.92237.2242.77149.2山东288.98216.4617.99935.5542.9951.66广东557.11365.383.9779.90.5-19.5海南22.66217.8831.522116.9110.582.22二、中部部地区302.21475.1254.88741.5551

7、.2213.00山曲37.55321.1113.83338.0058.77-33.2吉林48.99436.1123.39920.4428.44-33.4黑龙江50.22033.1168.20030.2250.6648.66安徽132.8393.4454.02248.4451.77-26.0江西85.22153.7746.37732.6643.1125.88河南92.44168.7768.86642.0042.2227.66湖北118.2584.0063.88861.5567.11-4.22湖南136.8584.77116.33239.7759.7752.22三、西部部地区775.13487.8

8、659.00228.7728.1112.44内蒙古37.44222.7793.16631.6650.8830.11广西75.88546.6670.52239.1136.00-54.8重庆153.0883.0096.90035.8831.2229.44四川216.41153.698.67716.8820.661.0贵州44.99826.9993.56614.5523.7767.77云南57.11037.4426.63338.6636.22-16.1西藏1.5551.3110.72298.22106.113.77陕西89.33054.44011.44036.8821.880.7甘肃26.77118

9、.9904.76635.7738.0040.88青海11.1176.6331.44425.1117.77-24.7宁夏21.22714.0092.15523.1123.33160.2新疆40.22821.8889.11139.3343.5531.77三、全国国房地产产土地开开发与销销售情况况单位：万万平方米米，亿元元主要指标标实际完成成比去年同同期增减减自年初累累计去年同期期绝对数一、土地地开发与与购置情情况1、本年年购置土土地面积积154889.44150772.003417.382.82、完成成开发土土地面积积79200.23371033.644816.5911.553、本年年土地成成交价

10、款款956.89二、商品品房建筑筑、销售售面积1、施工工面积977885.441777005.001200880.44025.88其中：新新开工面面积280336.774243337.00436999.70015.222、竣工工面积95522.98882666.19912866.79915.663、销售售建筑面面积110009.88887177.55522922.33326.33三、商品品房竣工工价值13211.05511777.999143.0612.11四、商品品房销售售额29733.54421100.511863.0340.99其中：销销售给个个人27400.33319244.78881

11、5.5542.44四、各地地区土地地开发与与购置增增长情况况单位：亿亿元，万万平方米米，%地区土地购置费本年购置置土地面积积完成开发发土地面积积比去年同同期增长长土地购置费购置土地地面积完成开发发土地面面积全国总计计903.95154889.44179200.23320.442.811.55一、东部部地区643.9479977.26646344.77717.770.48.3北京71.110248.88120.505.1-39.5-41.7天津11.440148.54270.0313.6681.55-39.8河北18.332527.87129.1825.4414.66-25.9辽宁39.0096

12、16.63455.3516.0027.1139.99上海67.668326.27185.877.4-34.720.44江苏102.2217011.044930.3910.0038.5567.99浙江160.54900.49577.4232.00-26.215.22福建42.001740.88375.6849.7738.0035.66山东55.00314800.833776.1357.3320.1116.99广东73.88312500.188793.31-2.8817.66-18.5二、中部部地区133.6537611.69917322.32237.559.42.7山西5.699143.0749

13、.33857.9986.00-8.99古林16.992211.4586.00634.5510.66-2.33黑龙江7.399213.03164.750.818.5572.77安徽31.008734.45237.2646.0011.77-19.9江西15.557480.82280.9715.44-28.4-3.22河南18.334462.80140.7957.118.1-20.3湖北24.447696.19302.42158.375.4423.44湖南20.220819.87470.69-9.22-1.886.6三、西部部地区126.3637300.46615533.15518.441.836.

14、66内蒙占8.222341.95133.582.617.0092.22广西10.229332.17213.5228.2225.3327.33重庆15.220507.55424.7336.5512.00185.4四川50.770956.5659.88522.553.851.66贵州5.222259.99134.0416.9925.007.5云南10.001336.69171.811.6-56.731.55西藏陕西13.445181.38153.1022.994.8169.7甘肃3.01192.99361.11224.33-24.5-38.7青海1.71186.44361.223-8.5556.4

15、487.44宁夏1.877113.2016.889-49.437.22-27.8新疆6.688521.63122.1837.5568.1138.88五、各地地区房地地产开发发规模与与开、竣竣工面积积增长情情况单位：万万平方米米，%地区施工面积积竣工面积积比去年同同期增长长新开工面积施工面积竣工面积新开工面积全国总计计977885.441280336.77495522.98825.8815.2215.66一、东部部地区615331.554160554.55358888.23324.2215.5511.66北京72411.12211544.466712.8018.1112.5566.55天津171

16、99.166490.94267.1813.1133.6625.66河北21655.699865.62181.5621.5516.2222.77辽宁38499.77714377.844197.8119.4413.44-9.33上海74644.77714999.622718.1518.44-5.2212.77江苏82700.54430555.655892.7655.0047.8839.55浙江100776.11423466.222724.7936.6620.225.6福建44666.766895.24465.5125.002.017.99山东55366.08819244.522480.9627.6

17、610.5521.22广东103004.44323055.28812311.4336.75.3-13.5海南437.0979.22415.22946.44-5.1152.99二、中部部地区157991.66455577.19916188.30036.7726.1121.33山西824.30300.5167.00526.7726.4484.44古林868.49470.5651.1146.312.11249.6黑龙江14233.933619.5358.00146.6636.0032.88安徽28577.288975.82317.3342.4423.99-2.66江西20522.277688.142

18、26.3841.770.214.11河南25911.199762.15258.1741.6655.1122.77湖北24699.099884.79255.5631.4442.4414.44湖南27055.088855.68384.6638.5521.1136.99三、西部部地区204662.22264244.92220466.45523.226.623.77内蒙占870.75497.6419.33531.8829.55-39.9广西20411.744622.63298.8348.0025.7730.11重庆44777.811986.06396.7818.44-6.2214.99四川53199.

19、80015844.122694.9213.55-15.811.55贵州18366.422524.37191.3822.7728.99134云南11977.444481.78152.7421.7723.5541.33西藏27.77423.330119.884.66陕西18900.933499.10108.9044.1121.6653.00甘肃10611.588385.6984.33351.2254.55121.9青海293.84122.388.09931.1113.99290.9宁夏604.02281.7832.33533.1117.33-33.1新疆840.14416.0858.778-8.5

20、54.5-20.9六、各地地区商品品房住宅宅销售增增长情况况单位:万万平方米米，亿元元，%地区销售面积积销售额比去年同同期增长长销售给个人销售面积销售额销售给个人全国总计计98311.24424455.03323555.19926.4438.8840.00一、东部部地区59977.68818755.12218011.38823.9938.0039.00北京659.25296.06291.5934.4440.3348.33天津318.8197.66896.88729.3361.8861.99河北254.2735.99434.99735.0034.9945.33辽宁448.94105.53102.

21、8937.4442.3346.00上海789.40405.37381.4414.2236.1131.11江苏826.59187.23182.7927.0041.2239.33浙江613.39158.9157.518.724.2225.88福建358.0781.99079.22026.6628.6629.88山东619.14117.23113.1033.4455.7762.77广东10655.266380.17352.0516.3333.1133.66海南44.5559.1228.988154.1138.4134.7二、中部部地区17766.100267.24255.7740.5561.7762

22、.55山曲71.0049.9559.85561.0084.0094.99吉林99.44518.44518.22015.4437.7735.99黑龙江140.8925.11724.33543.6646.0042.77安徽323.1545.2243.99421.2238.4440.99江西190.1821.33821.0029.238.5537.33河南292.4240.99539.77463.5575.5580.99湖北353.6864.33960.22762.1185.7787.55湖南305.2941.77438.44154.1180.6680.22三、西部部地区20577.477302.6

23、8298.0522.8827.7730.11内蒙古80.7759.2229.15513.5517.5517.00广西241.7343.44443.33338.1143.9945.99重庆344.1449.99647.88625.5527.3323.11四川614.3481.55180.66311.2215.4416.11贵州155.8617.88717.55917.5516.1117.00云南184.7233.77533.66176.2281.8895.11西藏0.6770.1440.144陕西118.7119.55719.443-6.66-3.773.6甘肃70.66510.3399.800

24、23.4457.7768.55青海19.2262.6882.599168.9129.6121.9宁夏71.22611.66111.66198.6681.1199.11新疆155.3722.55422.33012.999.315.33数据来源源：以上上数据来来源于国国家统计计局 市场场运行状状况今年以来来，全社社会固定定资产投投资呈高高速增长长势头。一季度度全社会会固定资资产投资资同比增增长433%，增增幅比去去年同期期提高了了15.2个百百分点；钢铁、水泥投投资增长长一倍以以上；其其中房地地产开发发投资增增长411.1%，增幅幅比去年年同期提提高6.2个百百分点。针对这这种情况况，中央央采取了

25、了一系列列宏观调调控措施施，连续续出台与与房地产产市场相相关的多多项重大大政策，如对房房地产项项目坚持持适度从从紧的供供地政策策、紧缩缩房地产产开发信信贷政策策等，旨旨在从房房地产开开发的源源头土地和和金融两两方面来来对行业业进行调调控。上半年房房地产市市场运行行情况显显示，这这一系列列宏观调调控措施施已经取取得初步步成效：房地产产开发投投资增长长幅度逐逐月降低低，1-6月份份全国累累计完成成房地产产开发投投资增幅幅比去年年同期回回落5.3个百百分点，比今年年一季度度回落112.44个百分分点；房房地产开开发贷款款增速放放缓，资资金来源源偏紧；土地开开发面积积和商品品房竣工工面积增增速也持持续

26、回落落。但这这种态势势导致了了房地产产市场供供需矛盾盾可能进进一步加加剧的预预期，并并推动了了房地产产价格的的上涨，二季度度房屋销销售价格格比去年年同期上上涨100.4%，土地地交易价价格上涨涨11.5%，房屋租租赁价格格上涨11.0%。 一、上半半年房地地产市场场综合景景气指数数呈回落落态势国家统计计局最新新测算的的全国房房地产开开发景气气指数表表明：66月份“国房景景气指数数”为1005.118点，比5月月份回落落0.774点，比去年年同月回回落1.86点点，今年年以来，全国房房地产开开发市场场呈现明明显的“高开低低走”态势。1月份份“国房景景气指数数”达到1107.75点点，高于于200

27、03年末末的水平平，此后后指数略略有回落落，特别别是3月月份以后后，由于于国家加加大了对对重点行行业投资资的宏观观调控力力度对房房地产开开发市场场的影响响十分显显著。在构成“国房景景气指数数”的主要要分类指指数中，除商品品房平均均销售价价格指数数比5月月份上升升0.004点以以外，其其他分类类指数都都呈现回回落势头头。其中中：房地地产开发发投资分分类指数数为1005.998点，比5月月份回落落0.555点；新开工工面积分分类指数数为1003.336点，比5月月份回落落0.881点；土地开开发面积积分类指指数为1108.92点点，比55月份回回落2.32点点；竣工工面积分分类指数数为1002.9

28、91点，比5月月份回落落1.660点；商品房房空置面面积分类类指数为为92.42点点，比55月份回回落0.60点点。图2-11：20003-20004年66月房地地产综合合景气指指数及主主要分类类指数变变动情况况（%）数据来源源：国家家统计局局二、上半半年房地地产市场场供给情情况分析析（一）投投资增幅幅逐月降降低，增增速过猛猛势头得得到初步步遏制6月份，全国房房地产开开发投资资完成额额12220.88亿元，比上年年同期增增长199.6%，增幅幅降低119.11个百分分点。上上半年，全国累累计完成成房地产产开发投投资49924亿亿元，同同比增长长28.7%，增幅比比去年同同期回落落5.33个百分

29、分点，比比今年一一季度回回落122.4个个百分点点。20044年房地地产投资资增长幅幅度逐月月降低，从图22-2中中可以看看出，11-6月月份增长长幅度已已经低于于20002年和和20003年同同期的增增长水平平（20002年年和20003年年1-66月份房房地产投投资分别别增长332.99%和334%）。这表表明自去去年以来来国家采采取的诸诸如进一一步整顿顿土地市市场秩序序、暂停停农转非非用地审审批、提提高存款款准备金金和项目目资本金金比率、清理整整顿固定定资产投投资项目目等一系系列控制制投资高高速增长长的政策策措施已已初见成成效。图2-22：20002-20004年11-6月月房地产产投资

30、增增长情况况（%）数据来源源：根据据国家统统计局中国经经济景气气月报整理分地区看看，东部部地区完完成投资资额34446亿亿元，比比去年同同期增长长26.4%，中部地地区完成成投资7702亿亿元，同同比增长长41.5%，西部地地区完成成投资7775亿亿元，同同比增长长28.7%。中、西西部地区区投资额额增长速速度快于于东部地地区，主主要原因因是由于于年初以以来，东东部经济济发达地地区土地地资源偏偏紧、价价格高和和房地产产市场竞竞争激烈烈，使得得一些房房地产开开发商选选择开发发重点向向中、西西部转移移的战略略，房地地产开发发的地区区结构开开始发生生变化，中、西西部地区区房地产产开发比比重逐月月上升

31、。表2-11：20004年年上半年年各地区区房地产产开发投投资额比比重变化化单位：%1-2月月1-3月月1-4月月1-5月月1-6月月东部73.66173.22472.00171.11670.000中部12.11112.55712.99113.22114.226西部14.22814.11915.00815.66315.774数据来源源：国家家统计局局分类别看看，在房房地产开开发完成成投资额额中，商商品住宅宅完成投投资33362亿亿元，同同比增长长29.7%；办公楼楼完成投投资2445亿元元，同比比增长338.33%；商商业营业业用房完完成投资资6144亿元，同比增增长333.6%。图2-33：

32、按工工程用途途分上半半年房地地产累计计开发投投资及增增长情况况数据来源源：国家家统计局局从图2-3中可可以看出出，办公公楼和商商业营业业用房的的投资增增幅明显显大于同同期住宅宅投资的的增长幅幅度，而而商业营营业用房房去年同同期的增增长幅度度更是达达到了550%，分析其其原因，可能有有三个方方面：一一是城市市第三产产业，包包括商业业业态发发展和变变化带来来的新需需求；二二是城市市改造加加快，大大量拆建建所致，如党政政机关大大楼、大大型购物物中心和和物流园园区、会会展中心心等项目目纷纷上上马；三三是自去去年以来来出现的的一股“商铺热热”至今热热度未减减。（二）房房地产开开发和消消费贷款款增速放放缓

33、，资资金来源源偏紧1-6月月份，全全国房地地产开发发企业到到位资金金76002.88亿元，比上年年同期增增长322.8%，增幅幅比一季季度降低低20.4个百百分点。其中国国内贷款款16667.77亿元，同比增增长122.1%，比重重占全部部资金来来源的221.99%；企企业自筹筹资金223522.9亿亿元，同同比增长长36.9%，比重为为30.9%。资金来来源中国国内贷款款和拖欠欠工程款款的比重重明显下下降，而而由房屋屋需求较较旺带来来的售房房定金及及预付款款的大幅幅增长，成为房房地产开开发企业业的重要要资金来来源。据人民银银行调整整口径后后的最新新统计，今年55月，各各金融机机构新增增房地产

34、产开发贷贷款177.3亿亿元，较较上月少少增1445.11亿元；截至55月末，房地产产开发企企业流动动资金贷贷款余额额16884亿元元，比上上月末净净减少443.88亿元，比年初初减少1144.3亿元元。5月月份新增增个人住住房贷款款3511.3亿亿元，较较上月少少增1113.33亿元。房地产开开发贷款款和消费费贷款增增速放缓缓，特别别是流动动资金贷贷款逐月月负增长长，主要要原因是是由于年年初以来来，国家家陆续出出台了上上调银行行存款准准备金率率、提高高房地产产开发固固定资产产投资项项目资本本金比例例、对房房地产行行业贷款款进行重重点检查查等紧缩缩信贷的的调控措措施，对对房地产产行业的的资金来

35、来源产生生了较大大影响，推动了了房地产产开发资资金来源源的结构构调整。表2-22：1-6月份份房地产产投资资资金来源源情况单位：亿亿元，%到位资金金比重（以以本年资资金为1100）1-6月月同比增长长1-3月月1-6月月上年同期期本年资金金来源76022.80032.88100.0100.0100.0国内贷款款16677.69912.1124.3321.9926.00利用外资资99.8806.21.61.31.6其中：外外商直接接投资57.2271.40.90.81.0自筹资金金23522.93336.9934.1130.9930.00其中：自自有资金金12422.49934.6616.331

36、6.11其他资金金来源34755.67743.9945.7742.22其中：定定金及预预付款29555.20046.7733.2238.9935.22各项应付付款合计计954.2019.2212.6614.00其中：欠欠工程款款584.8613.447.79.0数据来源源：固固定资产产投资统统计快报报，国国家统计计局。（三）施施工面积积大幅增增长，竣竣工面积积增长缓缓慢1-6月月份，全全国累计计完成房房屋施工工面积9977885.441万平平方米，同比增增长 225.88%，其其中住宅宅施工面面积7557300.533万平方方米，同同比增长长25.2%。同期，完成房房屋竣工工面积995522.

37、988万平方方米，同同比增长长15.6%，其中完完成住宅宅竣工面面积77799.48万万平方米米，同比比增长114.22%。竣竣工面积积增长幅幅度逐月月回落，而且分分别比去去年同期期低244.8%和244.4%（20003年年1-66月份房房屋竣工工面积和和住宅竣竣工面积积分别增增长400.4%和388.6%）。图2-44：20004年年1-66月份房房屋市场场供给增增长情况况（%）数据来源源：根据据国家统统计局中国经经济景气气月报整理之所以出出现这种种房屋施施工面积积大幅度度增长，但竣工工面积却却增长缓缓慢的原原因主要要是由于于信贷收收缩、资资金偏紧紧；或是是年初赶赶着立项项，摊子子铺的太太

38、大；电电力、运运输紧张张影响了了工程进进度；另另外一点点值得注注意的是是，按照照房地产产行业的的施工规规律，一一般情况况下是项项目年初初开工较较多，年年末竣工工较多，随着时时间的推推移，房房屋竣工工率会不不断提高高。 表2-33：2000220004年116月份份房屋竣竣工率对对比单位：%20022年20033年20044年1-2月月2.9223.9113.5221-3月月5.0555.6885.2551-4月月6.3556.9886.6111-5月月8.3998.3337.9111-6月月12.33910.5569.777数据来源源：根据据国家统统计局中国经经济景气气月报整理三、上半半年房地

39、地产市场场需求情情况分析析由于上半半年房地地产开发发投资、新开工工面积增增速的持持续回落落，导致致了房地地产市场场供需矛矛盾可能能进一步步加剧的的预期，使市场场需求较较为旺盛盛。（一）商商品房销销售面积积同比增增长266.399%1-6月月份，全全国商品品房销售售面积1110110万平平方米，同比增增长266.399%，其其中，商商品住宅宅销售面面积98831万万平方米米，同比比增长226.44%。虽虽然销售售增长幅幅度呈回回落之势势（1-2月、1-33月、11-4月月、1-5月，商品房房销售面面积同比比分别增增长422.7%、355.4%、333.3%、300.9%），但但各月的的销售量量仍然保保持在较较高水平平上，与与20002年和和20003年同同期相比比，继续续平稳增增长。图2-55：20002-20004年上上半年各各月商品品房销售售面积对对比情况况数据来源源：根据