房地产开发报建流程（范例）.docx

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1、房地产开开发报建建流程全版版中华人民民共和国国城乡规规划法将将于明年年1月11日实施施，作为为曾经的的房地产产管理部部门的小小混混以以及现在在的下海海流浪人人员，我我看了其其中与房房地产开开发报建建有关的的内容，有些感感慨，在在这里讲讲一讲。涉及房房地产管管理的各各大部门门之间的的恩怨由由来已久久，我想想到哪里里就讲到到哪里吧吧。下面面基本上上是按照照报建的的先后顺顺序来说说。1土地证证、建设设用地规规划许可可证、规规划要点点批复阶阶段土地地证和建建设用地地规划许许可证这这两个证证，加上上规划要要点批复复，是进进行房地地产开发发的前提提.但是是,这几几样东西西领取的的先后顺顺序，非非常的有有学

2、问。有经验验的同志志，一看看这几样样东西的的发出时时间，基基本上就就可以判判断出地地块背后后的故事事。这三三样东西西涉及到到国土部部门和规规划部门门旷日持持久的权权力斗争争。目前前我国法法律也没没有很好好的规范范这个问问题。恩恩，简单单的说一一下，土土地证由由国土部部门颁发发，是土土地权属属证明，载明了了土地用用途及使使用期限限（只是是载明）；建设设用地规规划许可可证由规规划部门门颁发，是核定定土地用用途及用用地界线线的法律律依据；规划要要点批复复由规划划部门颁颁发，是是确定土土地使用用强度指指标的法法律依据据，如容容积率啊啊建筑密密度啊停停车位配配置要求求啊这些些指标都都在这个个批复里里体现

3、出出来，包包括现在在的那个个小户型型比例限限制要求求，也会会在这个个文件里里体现出出来。一一般来说说，一块块地，必必须要由由规划部部门核定定规划要要点，颁颁发了建建设用地地规划许许可证（以下简简称地规规证）之之后，才才能领取取土地使使用权证证。这绝绝对应该该是必须须的程序序。因为为国土部部门必须须依据规规划部门门核定的的土地功功能及土土地使用用强度，才能计计算出土土地出让让金，才才能在土土地证上上载明土土地用途途及年限限。但是是呢，在在现实中中呢，这这个想法法只能是是理想状状态。因因为首先先，很多多地方的的国土部部门在出出让土地地的时候候，根本本不考虑虑规划，直接就就整块出出让了。然后给给人家

4、办办出商住住用地土土地使用用权证。这种让让人无法法理解的的土地出出让模式式一度非非常盛行行。然后后受让了了土地的的开发商商，再去去规划部部门软磨磨硬泡，无论是是修改规规划也好好，还是是根本没没有规划划都好，反正，我的土土地出让让金是已已经交了了，剩下下的事情情你规划划部门得得给我搞搞定。我我不是批批评这种种土地出出让模式式容易滋滋生腐败败。要知知道，我我国正式式搞土地地出让也也只不过过是从119900年开始始的，而而以公开开交易的的形式搞搞土地出出让，甚甚至都只只是从119977年才正正式开始始。而北北京第一一块公开开交易的的土地，是到220000年之后后才上市市的。我我只不过过是说，我国在在

5、这个问问题上缺缺乏经验验，国际际上也没没有什么么可供借借鉴的模模式。因因为我国国的房地地产管理理体系那那绝对是是全世界界独有的的。愤青青们不要要在这里里给我指指三道四四。我在在这个行行业浸了了这些年年了，起起码我个个人觉得得，把我我放到990年代代的背景景里面去去，我也也想不出出更好的的土地交交易模式式。城市市规划这这个概念念一直到到现在都都还没深深入人心心，更何何况当时时呢。不不过无论论如何，这种土土地交易易模式现现在已经经只是历历史了。新城乡乡规划法法第三十十八条：在城市市、镇规规划区内内以出让让方式提提供国有有土地使使用权的的，在国国有土地地使用权权出让前前，城市市、县人人民政府府城乡规

6、规划主管管部门应应当依据据控制性性详细规规划，提提出出让让地块的的位置、使用性性质、开开发强度度等规划划条件，作为国国有土地地使用权权出让合合同的组组成部分分。未确确定规划划条件的的地块，不得出出让国有有土地使使用权。以以出让方方式取得得国有土土地使用用权的建建设项目目，在签签订国有有土地使使用权出出让合同同后，建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同，向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门领取建建设用地地规划许许可证。城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门不得在在建设用用地规划划许可证证中，擅擅自改变变作为国国有土地地使用权权

7、出让合合同组成成部分的的规划条条件。希希望在我我日后的的职业生生涯中，不要再再拿着商商住用地地土地证证去规划划部门死死磨硬泡泡，阿门门。2、项项目公司司设立、立项、环境评评估、房房地产开开发资质质这四项项几乎是是每一个个项目要要开始的的时候必必须要搞搞的东西西。非常常的社会会主义特特色。不不过这里里也有些些东西很很有趣，与法律律的关系系也比较较大，比比如设立立项目公公司。这这里要注注意一下下，母公公司拍到到的土地地，转到到其全资资设立的的项目公公司名下下，按我我国法律律，不属属于交易易。我再再次强调调一下：母公司司与其全全资子公公司之间间的土地地流转，不属于于交易。再次强强调：不不属于交交易。

8、因因此，房房地产公公司可以以任意设设置项目目子公司司，在房房子卖完完后再把把它在实实体上消消灭，只只留下一一个壳。这种操操作模式式没什么么法律风风险可言言，非常常的经济济实用，因此现现在我国国稍微有有点规模模的房地地产公司司都这么么干。再再说立项项，这个个东西纯纯粹是计计划经济济时代留留下的产产物，非非常的烦烦，也不不知道这这个东西西应该算算什么。立项主主要考察察的是项项目的投投资额及及可行性性。我不不知道在在目前的的市场里里，可行行性这个个东西，政府是是从什么么角度来来管理的的。反正正现在各各地由于于市场经经济的深深度不同同，所以以在这个个事情的的管理上上也不同同。有些些地方基基本上不不太管

9、，有些地地方就管管得非常常严。而而且立项项到底需需要什么么材料那那也是谁谁都说不不清楚的的事情。立项与与其他程程序的先先后关系系那更是是异常随随便的事事情。譬譬如最近近国家的的政策，要求先先把环境境评估搞搞了，再再回头来来立项。这是基基于加强强环境保保护促进进可持续续发展的的考虑。但在很很多地方方，环评评的一项项主要前前提材料料就是立立项批文文。立不不了项根根本做不不了环评评。不过过上有政政策下有有对策，事情都都是人办办出来的的。反正正到目前前为止，建设项项目都在在纷纷的的上马中中，我也也不知道道大家都都是怎么么在这些些莫名其其妙的政政策中穿穿过来的的。反正正我自己己如果操操办这些些事情，基本

10、上上都是直直接去这这些部门门，譬如如去计划划部门，就让他他们给我我推荐可可行性研研究报告告的编制制公司，去环保保局，就就让他们们给我推推荐环境境评估报报告的编编制公司司，然后后让这些些公司负负责把这这些手续续办出来来。编制制费用稍稍微给多多点都没没关系。总之我我自己一一看到这这些手续续，头就就痛得厉厉害。房房地产开开发资质质就比较较有技术术含量一一点，关关键是专专业技术术人员难难找。现现在这些些专业技技术人员员资料都都是省内内联网了了，想搞搞几个球球人糊弄弄建设部部门基本本上做不不到，建建设部门门也不敢敢在这个个事情上上乱来，因为任任何人都都可以上上网查到到，某某某是什么么专业资资质任职职什么

11、公公司。现现在结构构类的工工程师难难找啊，感慨一一个。嘿嘿嘿。下下一篇开开始讲正正式的规规划报建建：总平平面审查查阶段。3、总平平面审查查阶段这这个阶段段各地的的叫法不不一样，我听得得比较多多的叫“修建性性详细规规划审查查”。这这个阶段段就是审审查小区区的总平平面规划划图纸，也就是是审一个个小区的的建筑物物都是怎怎么排的的，每栋栋单体建建筑有多多高，有有多大，各栋单单体建筑筑之间怎怎么间隔隔，间距距是多少少，日照照够不够够，总容容积率是是多大，有没有有超过规规定的容容积率，建筑密密度是多多少，进进出小区区的道路路怎么安安排，是是不是符符合消防防规范，等等等等等，这这些东西西都是非非常的专专业啊

12、专专业。在在这里我我要举例例说明一一下，比比如建筑筑密度，这个东东西看起起来很简简单是吧吧，就是是建筑物物基底面面积占整整个小区区面积的的比例数数。譬如如这个小小区是11万平方方米，有有30000平方方米的地地面上有有建筑物物，那么么建筑密密度就是是30%。看起起来这个个计算应应该是没没有什么么争议了了。但是是且慢。我这330000平方米米的建筑筑占地里里面，有有20000平方方米是一一个大型型的架空空平台，架空层层下是停停车位，上面是是空中绿绿化广场场。现在在，争议议就来了了，我这这个20000平平方米，到底算算不算建建筑基底底？你之之所以限限制我的的建筑密密度，无无非就是是为了保保证绿化化

13、嘛，保保障居民民的休闲闲空间嘛嘛。现在在我虽然然好象是是在地面面上建了了东西，但是我我这个东东西顶上上都是绿绿化啊，我的绿绿化没有有减少啊啊，我的的休闲空空间没有有减少啊啊，所以以这个220000平方米米不能算算在建筑筑密度里里面。这这种空中中花园型型的架空空层到底底要不要要算建筑筑密度的的问题，反正技技术规范范没有限限死，有有无穷的的空间可可以钻营营。再举举个例子子，容积积率，总总建筑面面积除以以净用地地面积。也是看看起来很很简单。但是放放到实践践中一看看，啥是是净用地地面积啊啊？从哪哪里起算算啊？是是纯粹的的土地使使用权证证载的面面积呢，还是比比这个面面积大那那么一点点，一直直到周边边道路

14、的的道路中中线去呢呢？这个个东西根根本说不不清楚，怎么算算都行。把净用用地面积积一加大大，总建建筑面积积自然就就水涨船船高。这这都是可可以钻营营的地方方。其他他的地方方，譬如如消防通通道的设设置，高高层建筑筑四周必必须设立立环形消消防车道道。但是是这么一一搞，小小区的绿绿化基本本上就毁毁掉了。怎么办办？设置置那种隐隐形消防防车道，上面种种草保持持绿化，就指着着图纸说说这就是是一条消消防道路路。这么么搞行不不行？反反正我个个人不知知道行不不行。消消防车道道的载重重量那是是有非常常严格滴滴设计要要求滴，反正我我个人不不知道这这种草地地能不能能承载得得起消防防车。审审总平面面是整个个开发报报建过程程

15、中最有有技术含含量的活活，这个个过程一一般都要要2到33个月，往往都都要和规规划部门门反复修修改扯皮皮，来回回磨，磨磨到双方方都没了了脾气，才能通通得过。我反正正几乎没没有见过过能顺顺顺当当啥啥工作不不做，干干等着就就能通过过总平面面审查的的。我也也没见过过那种零零缺陷的的总平面面设计，只要有有心，无无论什么么公司的的总平面面，无论论是你万万科还是是富力还还是雅居居乐，那那只要一一挑起来来，问题题都是一一筐筐的的。不是是消防间间距不够够，就是是在不能能开窗的的地方开开了窗，要么就就是车道道转弯半半径太小小，等等等等等。（在这这自夸一一个：本本人不才才，曾经经试过在在10天天内完成成这个工工作，

16、至至今被引引为传奇奇故事。嘿嘿）4、管管线综合合审查、排水许许可证管线综综合审查查是规划划部门的的专业审审查内容容之一，我现在在专门拿拿出来讲讲，因为为这个东东西实在在是非常常，非常常的专业业啊。搞搞得不好好的话，实在是是害死人人啊。而而且，被被这个东东西害死死的公司司比比皆皆是。各各位千万万别以为为那些什什么保利利啊合生生啊之类类的大公公司就不不会在这这个问题题上犯重重大原则则性的错错误，事事实上，无论什什么房地地产公司司，在这这个问题题上栽跟跟头的的的几率，是一样样的，这这个东西西就跟击击鼓传花花似的，一轮到到就死。说说了半天天，管线线综合是是啥？包包括三大大项：小小区给排排水管线线、强电

17、电线路、弱电线线路，这这三项综综合起来来考虑，根据各各项设计计规范科科学统筹筹安排，放到同同一张图图纸上。给排水水不用多多解释了了，就是是怎么引引自来水水进小区区，然后后怎么把把生活污污水和雨雨水排出出小区；强电就就是生活活用电，线路从从哪里进进，怎么么上楼，怎么进进门；弱弱电的内内容就多多了，什什么有线线电视线线、各类类通讯线线路、网网线、内内部监控控线路，等等等等等，多多得要死死。上面面这三样样东西要要科学的的话，统统统都得得在地下下走，从从地下穿穿进各栋栋单体再再连接进进入千家家万户。这这些线路路啊什么么的，必必须要合合理的安安排好，不能到到处乱走走。作为为非专业业人士，要判断断一个小小

18、区的官官线综合合设计好好不好，只需要要看两个个东西：1、你你就这么么走进一一个小区区，看它它里面是是不是有有电线搭搭在楼和和楼之间间。只要要有这个个，基本本上这个个小区你你就不用用多考虑虑了。2、沙沙井盖是是不是基基本沿着着小区道道路排布布，不是是搞到到到处都是是。如果果什么沙沙井盖搞搞得满地地都是，简直看看不出走走向来的的，基本本上这个个小区你你就可以以考虑放放弃了。为为什么我我要这么么强调这这个管线线综合呢呢？如果果它设计计不好有有什么后后果呢？首先，就是给给排水会会整天出出问题。一下雨雨小区就就变池塘塘的事情情，我实实在是见见得太多多了；然然后，对对于年轻轻的我来来说，就就是网络络整天出

19、出问题，小区网网络运营营商根本本没得选选，因为为只埋了了一条管管，别的的网络运运营商想想进来提提供优质质服务都都不行，而现在在的这家家，不是是这里的的线路坏坏就是那那里坏，整天修修，我这这正打怪怪呢，嘣嘣的一下下，断网网了。再再然后，夏天千千万别开开空调，一开就就断电跳跳闸。家家里的电电器得轮轮着用，千万别别一起开开。看电电视的时时候千万万别开电电脑，不不然就得得在黑暗暗之中耗耗一晚上上。这都都是管线线综合没没搞好的的标志啊啊。你说说，这样样的小区区，能住住吗？管线线综合既既然如此此重要，那么我我们说，我们设设计的时时候好好好的考虑虑，好好好的研究究，不就就行了吗吗？事实实上，是是不行。为什么

20、么？因为为所有的的线，你你都得从从外面引引进来，都得跟跟外面有有个接口口。但是是接口在在哪里呢呢？我现现在告诉诉你们，无论开开发商们们在事先先做多少少准备工工作，做做多少调调查工作作，都无无法保证证预留的的接口不不发生变变化。最最常见的的是市政政排污管管线突然然就重新新施工，换地方方了，哪哪怕它不不换地方方，就是是水平抬抬高个几几公分，这个小小区的排排水因为为倾斜度度不够，那也完完蛋了。这种事事情太常常见了。大家肯肯定经常常看到市市政管线线施工，把路挖挖开，今今天搞搞搞这里，明天搞搞搞哪里里。我反反正是被被这个东东西搞怕怕了。这这种情况况那是想想赔钱都都搞不定定的。然然后，高高压电线线的接入入

21、口，一一开始说说得好好好的，从从某某变变电站接接，等到到施工完完毕，要要正式接接的时候候，突然然发现那那个变电电站已经经搬走了了，又或或者它的的容量已已经超了了，不能能再让你你接，你你得从其其他地方方接，这这个时候候只能花花冤枉钱钱，乱引引。引到到多少电电算多少少电。至至于，呃呃，会引引起什么么生活上上的麻烦烦，我也也不知道道。再说到到这个排排水许可可证。这这个东西西是市政政部门发发的，专专门针对对小区的的排水。现在都都是要求求雨污分分流了。就是雨雨水和生生活污水水要分两两条管排排。这个个东西管管的是管管径和流流量，以以及连接接市政管管线的位位置。然然后这个个东西反反过来又又影响管管线综合合设

22、计，事实上上是一回回事。我我就不多多说了。5、单体体审查、建筑工工程规划划许可证证规划部部门对单单体设计计的审查查那也是是非常严严格的，但是总总体来说说，相对对于总平平面规划划，就比比较容易易通过一一点。单单体设计计是啥呢呢？就是是在总平平面规划划的基础础上，落落实单体体建筑的的设计方方案。单单体方案案主要是是些啥内内容呢？我个人人是这么么总结的的：关键键就是落落实各空空间的大大小尺寸寸。这个个阶段有有些东西西也很麻麻烦，最最烦的是是车位。目前来来说，我我国各大大城市在在车位问问题上管管得那都都是非常常严格的的，要求求一般是是每户住住宅配一一个车位位，商业业一般是是1000平方米米配一个个车位

23、。大体的的配置要要求基本本上都是是这样，各城市市大同小小异。车车位不够够，基本本上都别别想通过过单体审审查。当当然，总总平面审审查期间间一般来来说，也也会审车车位，不不过那个个阶段主主要是经经验值，按355平方米米到455平方米米平方米米一个车车位这样样的经验验值，来来评估地地下室面面积够不不够，一一般来说说规划部部门不会会很在意意车位够够不够，不会认认真的在在图纸上上数。但但是单体体阶段就就不一样样了，就就开始数数了。这这个时候候什么毛毛招都会会用上。比如所所谓的子子母车位位啦，根根本停不不进去车车的转角角位也放放个车位位啦，等等等等等等，不一一而足。但是有有些时候候，无论论怎么摆摆都摆不不

24、够，那那也有办办法，就就是宣称称我这里里要做立立体机械械停车位位。立体体机械停停车位我我相信很很多人都都见过，那玩意意非常的的不好使使唤，进进出一次次花上半半个小时时那是非非常正常常的事情情。不过过无数开开发商都都只是停停留在口口头上，只要通通过单体体审查了了，这个个机械停停车装置置那是绝绝对不会会安装的的。那么么，为什什么开发发商那么么不愿意意建大点点地下室室？因为为建地下下室是亏亏本的。买的人人也少。我知道道这个话话一说出出来粪青青们就会会向我开开炮，说说什么110几220万买买一巴掌掌大的停停车位，开发商商还亏本本？事实实是，停停下一台台车，的的确只需需要100个平方方米不到到的空间间。

25、但是是，你要要把这部部车停进进去，你你另外还还需要330平方方米的进进车道。所以按按经验值值，每个个停车位位所须分分担的面面积，基基本上都都是355到455平方米米。规划划部门都都这么掌掌握。你你这个车车是不能能垂直起起降的。这就是是客观规规律。当当然我这这个是大大概经验验，在有有些城市市，停车车位还是是能赚钱钱的，比比如广州州、深圳圳和上海海的一些些黄金地地段的楼楼盘，据据说停车车位都能能买到440万一一个。不不过这个个不代表表一般规规律。嘿嘿嘿。审审完单体体设计，设计公公司再细细化一下下出建筑筑施工图图，就可可以申领领建设工工程规划划许可证证。这个个过程比比较没什什么技术术含量。不值得得多

26、说。我就一一笔带过过了。不不过这个个建设工工程规划划许可证证，在新新的城城乡规划划法中中被提到到非常高高的位置置，反复复的强调调。我个个人还没没钻详明明白，不不知道这这个法是是什么意意思，在在搞什么么玄虚。6、消消防和人人防专项项审查这这两样东东西搞死死人。我我直接这这么下两两个结论论：没有有哪个小小区的消消防和人人防设计计是达标标的。没没有哪个个小区的的消防和和人防设设备是合合格。我我就这么么直接一一点：消消防报建建，要说说难，是是所有专专业报建建中最艰艰难的，但是如如果说简简单，也也可以很很简单。至于人人防报建建，这个个东西莫莫名其妙妙，我不不知道这这个算什什么，我我对任何何备战的的东西，

27、都心存存恶感。先从消消防说起起。消防防部门是是武警官官兵，不不是政府府机构，这个大大家心里里要有数数。我国国的消防防审查，在很多多时候都都是非常常扯淡的的，非常常官僚的的。另外外呢，我我们的开开发商，也的确确是非常常的不象象话，要要满足消消防规范范的话，这个投投入太大大了。另另外我们们的消费费者也没没这种意意识。因因为很多多消防上上的要求求是非常常影响使使用的，比如电电梯间和和楼梯间间之间设设置个11级防火火门，那那对业主主进进出出出来讲讲，是非非常不方方便的。基本上上来讲，消防设设计绝对对不可能能严格按按规范做做够做足足。在这这个方面面，审查查那也是是越来越越严。一一般说，各发展展商都是是委

28、托消消防施工工企业代代理报建建。为什什么呢？因为这这些企业业长期和和消防部部门打交交道，跟跟消防部部门之间间的关系系千丝万万缕源远远流长，往往由由他们出出面才能能把事情情办成。但是，我在这这里说句句公道话话：涉及及生命安安全的消消防规范范，基本本上没人人敢动手手脚。比比如122层以上上要设置置专门的的消防电电梯，117层以以上设置置剪刀楼楼梯，这这些强制制性规范范已经是是铁律。我个人人没见过过有开发发商能绕绕得过这这些强制制性规范范的，即即使能绕绕过去将将会获得得巨大的的回报，譬如减减少一套套楼梯，那是多多么好的的事情啊啊， 但但是基本本上没人人敢去办办。起码码我不敢敢。在我我个人日日后的职职

29、业生涯涯中，我我也不敢敢。人防防工程是是非常神神经的一一样中国国特色的的东西。我不知知道这个个东西算算啥。真真要有空空袭了我我绝对不不会呆在在高层建建筑的地地下室里里，9111的那那栋大楼楼就是前前车之见见。真要要被炸了了楼，呆呆在地下下室里绝绝对活埋埋掉。当当然这只只是我的的个人观观感，大大家不必必介意。人防部部门属于于政府部部门，不不是军队队编制。用于人人防用途途的那部部分地下下室也可可以搞停停车位，但是这这部分要要被划出出来，不不能发产产权证。这部分分停车位位只有使使用权。关于人人防停车车位的使使用权问问题，现现在的争争议非常常大。社社会上各各种声音音都有，尤其是是自以为为看通了了物权法

30、法的神经经们。我我现在告告诉你们们，所有有的人防防用途的的东西，产权都都是国家家所有。国家为为了鼓励励大家搞搞人防工工程，就就允许你你暂时用用着。但但是这个个产权，无论如如何，都都不可能能归属于于什么全全体业主主。因为为人防用用途部分分的车位位只不过过是一种种暂用的的性质，不能卖卖，所以以开发商商绝对会会想办法法减少人人防面积积。另外外，人防防设备那那也是非非常疯狂狂的东西西，比如如人防那那个安全全门，那那都不知知道算啥啥，那个个东西要要真放进进地下室室，还真真是搞碉碉堡了。也不知知道能防防什么。7、节能能审查、施工图图审查在领取取建设工工程规划划许可证证之后，设计公公司在建建筑施工工图的基基

31、础上再再次细化化，完成成结构施施工图、水电施施工图等等等全部部施工图图及结构构计算书书等，完完成节能能设计，做一个个节能计计算书，就可以以开始这这两项审审查了。节节能审查查，在我我的个人人经验里里面，是是怎么审审都行的的事情。我国现现在越来来越强调调可持续续发展，建筑节节能摆上上的位置置也越来来越高。这么说说吧：什什么3660度大大落地窗窗、全敞敞开式阳阳台、无无封闭式式中庭这这些东西西，在节节能方面面肯定是是不达标标的。搞搞了这些些东西，夏天空空调得开开到疯狂狂掉。不不过老百百姓都喜喜欢这种种新鲜东东西。恩恩，在这这里南北北差异非非常明显显：北方方一般在在节能审审查上都都比较能能达标，老百姓

32、姓在观念念上也比比较能接接受这个个，因为为北方有有一个取取暖的问问题，节节能不能能达标的的房子，在冬天天那可是是要白白白的花出出取暖费费的。但但是南方方人对这这种东西西就比较较不待见见，我就就好这一一口，你你管得着着啊。说到这这里不由由得想对对那个套套型建筑筑面积990平方方米以下下占700%以上上的90070政政策说两两句。建建设部的的官员们们在政策策制定上上，必定定带有强强烈的北北方特征征。北方方人在考考虑在冬冬天取暖暖的要求求之后，的确不不习惯居居住大面面积。开开间超过过6米的的客厅，在取暖暖上就肯肯定不达达标了。同时，在完全全不考虑虑洗手间间的采光光和通风风要求时时，900平方米米的套

33、型型面积的的确可以以设计出出非常不不错的三三居室的的户型。这是与与北方人人的使用用习惯及及气候一一致的：空气干干燥，而而且洗手手间的使使用频率率较低，一般人人都不习习惯每天天洗澡。（我说说明，我我这不是是地域歧歧视啊，我这完完全是就就事论事事。）但但在南方方，仅仅仅只是增增加这么么一个洗洗手间的的窗户，90平平方米要要设计出出三居室室，就几几乎是不不可能完完成的任任务。这这个稍微微在图上上画一下下就知道道了。房房子朝外外的位置置就那么么几个面面，几个个房间一一占，厕厕所就不不知道摆摆在哪里里了。本本人当年年参与的的好几个个项目，为了在在满足这这个90070的的要求下下还能做做3房单单位，设设计

34、师呕呕了不知知道多少少吨血。现在市市场上的的公司逼逼得没法法子，被被迫只能能大量的的推出两两房单位位。当然然，两房房单位也也可以住住，不过过就不能能养孩子子，一养养孩子这这家就完完蛋了，爸爸妈妈妈爷爷爷奶奶加加孩子哭哭，连转转身的地地方都没没有。现现实就是是这么滴滴残酷。客观规规律就是是如此。现在在有些公公司为了了规避这这个90070，还想了了些花招招，比如如设计两两套房子子，再打打通它一一起卖。在某些些不良媒媒体的宣宣传口径径上，将将这个做做法称为为不良开开发商昧昧着良心心做事。我个人人无言以以对。恩，说个节节能审查查，一说说开去就就说了这这么多，不好意意思不好好意思。现在开开始说施施工图审

35、审查。施施工图审审查现在在都已经经在表面面上市场场化了，允许开开发商自自己找资资质的施施工图审审查单位位做审查查。施工工图审查查单位还还必须对对审查结结果负责责。但是是，基于于我国的的审查技技术非常常的落后后，恩，怎么说说呢，连连设计、施工技技术都非非常落后后，因此此这个审审查实在在是见仁仁见智，根本没没法子审审。在这这里讲一一个本人人曾经亲亲历的事事情。那那一年在在珠三角角一个三三线城市市，在一一个别墅墅项目门门口建一一座景观观塔。那那个塔呢呢，形状状就像个个纺锤，中间粗粗两头细细。该地地建设局局检查组组带人检检查施工工现场，上了这这塔的工工架，突突然这塔塔就塌了了，整个个检查组组全部死死光

36、。这这是个大大事啊，政府因因此组成成了浩大大的调查查，来查查这个事事故的原原因。首首先当然然是从源源头设计计查起。结果一一查，设设计坚称称没有任任何设计计上的问问题。于于是把那那图纸送送去重新新做审查查，一查查的话，审查人人员说，不行，这个图图纸有问问题。两两边就吵吵了起来来。最后后两边都都说服不不了对方方。要说说这个图图纸违反反强制性性规范吧吧，它也也不违反反。但是是不违反反强制性性规范就就表示安安全合格格吗？我我看谁也也不敢说说这个话话。最后后只能把把施工单单位拉出出来，判判了几个个罚了些些钱，了了事。现现在合生生在广州州的某楼楼盘前面面，也打打算树这这么一个个塔，做做审查的的时候也也是吵

37、得得不可开开交。最最后也是是不了了了之，因因为这根根本说不不清楚，到底安安不安全全反正我我个人不不知道。施施工图审审查是收收费项目目，非常常贵，所所以一直直都是名名义上的的市场化化，事实实上的垄垄断化。施工图图审查时时除了给给审查费费，专家家红包那那也是不不能少滴滴，嘎嘎嘎，嘎嘎嘎。88、余泥泥排放许许可、噪噪音排放放许可、夜间连连续施工工许可余余泥和噪噪音，这这两个东东西专门门拿在这这里讲，是因为为这两样样东西是是最扰民民的。我我知道在在很多城城市，几几乎没怎怎么管这这两样东东西：余余泥和噪噪音。但但现在，越来越越多的城城市，开开始加强强了对这这两样东东西的管管理。余余泥排放放现在都都快成了

38、了各大公公路管理理部门，包括公公路、交交通、警警察，的的主要生生财道路路了。运运输施工工余泥的的车辆，只能在在规定时时间，规规定道路路上行驶驶。但在在很多时时候，根根本不可可能这么么规范。尤其是是工程赶赶进度的的时候，那是日日夜得都都运泥啊啊，没办办法，只只能打通通各路神神仙。余余泥在运运输过程程中，很很容易污污染路面面。本人人曾经见见识过广广州的一一部车，从天河河一路撒撒到番禺禺，结果果被罚了了5万多多，包工工头拼命命去做工工作都没没用，估估计是交交通部门门火大发发了，撞撞枪头上上了。噪噪音排放放许可，是指只只能在规规定时间间，用规规范的，噪音较较轻的方方式施工工。这个个是环境境保护部部门管

39、着着的。现现在很多多城市已已经禁止止使用锤锤击桩了了。那玩玩意打起起来不是是人能忍忍受的，想当年年我刚刚刚进入这这个行业业时候，我靠，站在工工地里，听了一一天的锤锤击声，第二天天耳朵里里都是嗡嗡嗡声，几乎没没给锤傻傻了。当当然用锤锤击桩，那肯定定是最经经济的。只要没没人管，开发商商绝对用用锤击桩桩。因此此我个人人无论如如何，都都支持在在这方面面加强管管理。此此外，对对那些夜夜间连续续施工的的，更要要予以管管制。现现在在一一些城市市，这个个夜间连连续施工工的管理理，就管管得非常常好，比比如广州州和深圳圳。那是是真管得得不错。无论怎怎么找关关系都难难批得下下来。如如果居然然胆敢不不报批就就夜间开开

40、工？那那是嫌自自己钱多多，想支支援政府府的贫困困官员了了。但是是绝大多多数的城城市，唉唉，那处处于几乎乎没有管管理的地地步。我我作为从从先进城城市走出出来的三三个代表表，到一一些二三三线城市市去，傻傻乎乎的的去问人人家环保保局，噪噪音排放放和夜间间连续施施工怎么么办手续续啊？结结果被人人家狠狠狠的嘲笑笑过好几几回。嘎嘎嘎，我我相信这这里也会会有人看看过我这这一段之之后，狠狠狠的嘲嘲笑我，并且自自鸣得意意的说：有这种种手续吗吗？我这这里没有有啊，我我这里很很简单啊啊，什么么什么的的，就和和上面某某些人自自鸣得意意的嘴脸脸，一样样。哼9、质量量监督、安全监监督我我为了把把施工许许可证这这一节赶赶紧

41、搞出出来，已已经写得得不耐烦烦了。但但是没法法子。程程序是这这么一步步步走过过来的。施工许许可证完完了之后后，我随随便这么么一想，我靠，后面不不知道还还有多少少程序。放验线线、白蚁蚁防治、防雷、预测绘绘、预售售、各专专业验收收、项目目备案验验收，一一直到交交楼。这这得写死死我啊。为什么么我会突突然发这这种神经经写这种种东西呢呢？不明明白自己己啊不明明白自己己。特牢牢骚百余余字。谢谢谢各位位。质量监监督站和和安全监监督站都都是建设设部门下下属机构构。拿施施工许可可证之前前，必须须得去两两个站办办审批手手续。这这两个站站的分工工，我跟跟各位说说老实话话，我分分不清楚楚。在我我看来，质量问问题都是是

42、安全问问题。我我就不明明白为什什么要搞搞两个站站，分着着管。譬譬如我打打桩没按按规定程程序打，导致桩桩荷载不不达标，这个到到底是安安全问题题还是质质量问题题？我反反正说不不清楚。总之两两个机构构都得好好好的哄哄着。当当然在若若干细节节上这两两部门还还是有所所区别。比如有有些安全全问题的的确跟建建筑质量量关系不不大，譬譬如工人人不戴安安全头盔盔啦，物物料堆放放不按规规定乱堆堆啦，这这些。但但在我看看来，安安监把质质监吃掉掉，并成成一个机机构，没没有任何何逻辑和和操作上上的困难难。在现实实的操作作中，但但凡涉及及到检测测的，就就由质监监办；不不需要检检测，一一般用肉肉眼就能能发现毛毛病的，就属于于

43、安监的的职责。由于质质监搞检检测，比比如桩荷荷载检测测、水泥泥检测，这些东东西，都都是收费费项目，所以质质监在管管理上就就没那么么的严，为什么么呢，因因为质监监大多得得靠这些些收费项项目养活活自己。收人钱钱手软，云云。安监基基本不收收费，但但是他们们也能想想出非常常多的收收费服务务出来，譬如安安全生产产培训，工人佩佩带平安安智能卡卡上班，等等，总之各各有各的的门路啦啦。现在在在有些城城市，质质量检测测的功能能已经开开始市场场化了，有资质质的检测测单位都都能做检检测了。我见过过最好的的城市是是广州。做个桩桩检测的的费用，只是周周边城市市的3分分之1。恩，在在这里，为了避避免有些些人看不不懂，我我

44、说一句句，打完完桩必须须做检测测。检测测合格了了，才能能做承台台，继续续往上建建。各位位的，明明白？不过呢呢，绝大大多数的的城市，这个功功能被质质量监督督站牢牢牢的把持持着。这这个也是是建设部部门的生生财主道道啊。我我要是局局长我也也不肯放放。嘿嘿嘿10、施工招招投标、监理报报建还还是没写写到施工工许可证证，写死死我了，啊啊啊啊我为什什么会想想到写这这个题材材？我现现在内心心深处泛泛滥着一一写到施施工许可可证就太太监掉的的冲动啊啊。首先，我必须须说明，按照我我国现行行招投标标法，私私营房地地产公司司（无国国有经济济成分），其房房地产项项目不需需要做建建筑施工工招投标标，他们们可以直直接发包包。

45、但在在某些大大城市，譬如广广州，无无论什么么企业施施工，都都必须做做招投标标。这是是广州在在管理上上严重违违反行政政许可法法的地方方。我个个人对此此一直持持非常反反感的态态度。在在大多数数城市，私营企企业只要要能提供供私营企企业证明明，既可可免除施施工招投投标手续续。啥是是私营企企业证明明呢？去去工商局局打一张张股东结结构书就就行了。在在必须要要做施工工招投标标的时候候，我必必须得说说，这个个领域那那是真黑黑不是假假黑。黑黑得让人人毛骨悚悚然。搞搞施工的的就没几几只好鸟鸟。我在在此随便便讲个故故事哈。施工企企业必须须把自己己的专业业技术人人员备案案到建筑筑管理部部门里去去，一般般包括施施工员、质量员员和安全全员。施施工投标标的其中中一个材材料是专专业技术术人员，根据项项目大小小，配备备的人员员多少也也有不同同要求。大家知知道一下下就行。有一次次在广州州，某企企业围一一个标，另外一一个不识识相企业业就想进进去，材材料一准准备，然然后发现现自己的的技术人人员不够够了，于于是马上上到建设设局备案案新增人人员资料料。本来来这种新新增技术术人员备备案实在在是非常常简单的的事情。结果，连交件件都交不不进去。总之就就是不受受理。后后来求爹爹爹告奶奶奶给受受理了，然后又又因为其其中一个个人的身身份证复复印得不不清晰，全部材材料退件件。这个